ZNALECKÝ POSUDEK č. 3449 130/2015 o ceně id. 1/3 pozemku parc.č. 560 - orná půda o výměře 6828 v k.ú. Chotutice, okr. Kolín
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31 2 266 01 Beroun
Účel znaleckého posudku: zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení vedené Exekutorským úřade Beroun, sp.zn. 015 EX 643/11
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 25.5.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_ Počet stran: 5 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává v vyhotoveních.
V Praze 18.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je: označit a ocenit nemovité věci a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, a to spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na nemovitosti parc.č. 560 orná půda o výměře 6828 k.ú. Chotutice, obec Chotutice, okr. Kolín
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemek parc.č. 560 k.ú. Chotutice 281 03 okr. Kolín Středočeský Kolín Chotutice Chotutice 509
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.5.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 28.4.2015, č.j. 015 EX 643/11-45 vydané Exekutorským úřadem Beroun kopie katastrální mapy výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Kolín, list vlastnictví č. 121 pro k.ú. Chotutice, ze dne 4.5.2015 skutečnosti zjištěné při místním šetření aktuální informační výpisy z webových stránek realitních kanceláří o prodeji pozemků v dané lokalitě
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 560 v k.ú. Chotutice, okr. Kolín. Jedná se o zemědělský pozemek vedený v katastru nemovitosti jako orná půda. Výměra pozemku činí 6828m2. Pozemek se nachází západně od obce Chotutice. Přístupová cesta nezpevněná. Pozemek je využívaný k zemědělské činnosti.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění dle cenového předpisu 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 5 287,00 1 541,00
orná půda 560 20110 orná půda 560 20210 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 6 828,00 m2 Pozemek - zjištěná cena
20 % 20,00 % JC [Kč/m2] 15,43 15,51
Úprava [%] 20,00 20,00
UC [Kč/m2] 18,52 18,61
Cena [Kč] 97 915,24 28 678,01 126 593,25
=
126 593,25 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
126 593,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
126 593,30 Kč
Celkem
126 590,-- Kč
b)
Ocenění porovnávací metodou
V příloze tohoto posudku je uvedeno pět aktuálních nabídek k prodeji zemědělských pozemků v dané lokalitě. Ceny pozemků se pohybují v rozmezí 19Kč/m2 - 52Kč/m2. Dle zkušenosti znalce se zemědělské pozemky v dané lokalitě v naprosté většině prodávají za cenu kolem 20Kč/m2. Z výše uvedených pěti porovnávaných nabídek jsou také dvě v této cenové relaci. Další dvě nabídky s cenou 37Kč/m2 a 38Kč/m2 jsou u pozemků o nižší výměře, proto je i nabízená cena vyšší (platí nepřímá úměra, že cena za 1m2 většího pozemku je menší než cena za 1m2 pozemku o výměře větší). Nabízený pozemek s cenou ve výši 52Kč/m2 je dle názoru znalce neprodejný a vlastník bude nucen cenu časem snížit. Nutno dále zdůraznit, že nabízené ceny, tak jak jsou inzerované realitními kancelářemi, jsou ceny poptávané, nikoliv již dosažené - smluvní a dále tyto ceny obsahují i provizi realitní kanceláře. Výsledné kupní ceny budou tak v naprosté většině případů nižší. S ohledem na výše uvedené je stanovena cena oceňovaného pozemku porovnávací metodou ve výši 20Kč/m2. Číselně vyjádřeno: 6828m2 * 20Kč/m2 = 136.500Kč
C. CELKOVÁ REKAPITUACE: a) b)
Ocenění dle cenového předpisu: Ocenění porovnávací metodou:
126.593Kč 136.500Kč
Znaleckým úkolem má být ocenění id. 1/3 pozemku parc.č. 560. S ohledem na výše uvedené je hodnota id. 1/3 stanovena ve výši 45.000Kč (slovy čtyřicetpěttisíc Kč)
D. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD: Znalci nejsou známé žádné skutečnosti o tom, že by předmětný pozemek byl pronajmut či zatížen nějakými věcnými břemeny. Vzhledem k tomu, že pozemek je obhospodařovaný (pozn. přičemž všichni tři podíloví spoluvlastníci nemají trvalé bydliště v dané lokalitě), lze vyslovit domněnku, že pozemek může být pronajmut. Jak vyplývá z výpisu z katastru nemovitosti, který je v příloze tohoto posudku, nemovitost je zatížena zástavním právem exekutorským, zástavním právem smluvním. V případě prodeje nemovitosti prostřednictvím dražby, exekuční příkazy, resp. zástavní právo exekutorské neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
Případné závazky např. exekuce, zástavní práva apod. nejsou v tomto znaleckém posudku při výpočtu zohledněna. Cena nemovitosti je stanovena tak, jako by byla „právně čistá” bez jakýchkoliv dalších omezení.
V Praze 18.6.2015 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3449 130/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 88/2015.
