Initiatiefvoorstel Startersregeling Landgraaf Gemeente Landgraaf Verantwoordelijk portefeuillehouder
Wethouder mw. Dreissen
Oordeelvormende raad
26 november / 3 december 2015
Besluitvormende raad
17 december 2015
Gemeentebladnummer 79
Onderwerp Initiatiefvoorstel van het raadslid Reichrath (PvdA) en het raadslid Huth (CDA) inzake het invoeren van de ‘Startersregeling’ in Landgraaf.
1. Samenvatting Sinds 2006 neemt de Provincie Limburg deel aan het Impulsplan: Starters een eigen thuis! – ook wel bekend als de Startersregeling. Deze regeling is in het leven geroepen om de positie van starters op de Limburgse woningmarkt te verbeteren. Met de Startersregeling wordt een impuls gegeven aan de Limburgse woningmarkt en economie. Het aantal huishoudens dat gebruikt maakt van de regeling blijft stijgen: 2014 kende een stijging van 30% ten opzichte van het voorgaande jaar. De Startersregeling is bedoeld voor mensen die een te hoog inkomen hebben voor de sociale huursector, maar een te laag inkomen voor het kopen van een eigen woning. De lening overbrugt het verschil tussen het bedrag dat een starter kan lenen op basis van zijn inkomen en de aankoopkosten van een woning. Door deze lening kan een grote groep starters eerder de woningmarkt betreden en wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Uit de in maart 2015 verschenen kwartaalrapportage van de Provincie Limburg blijkt dat de vraag naar de Startersregeling in Limburg nog steeds stijgt. In het eerste jaar van de regeling werden 34 leningen verstrekt. In 2014 is dit aantal gestegen naar 346. Opvallend is ook dat maar liefst 28 van de 33 Limburgse gemeenten deelnemen aan de regeling. Alleen Valkenburg, Nuth, Simpelveld, Heerlen en Landgraaf nemen niet deel aan de regeling. Ondanks dat het Rijk vanaf 1 mei 2015 niet meer deelneemt, hebben de meeste deelnemende gemeenten aangegeven interesse te hebben in een voortzetting van de regeling. Naar aanleiding van een gehouden evaluatie heeft het college van Gedeputeerde Staten voorgesteld om de het impulsplan ‘Starters, een eigen thuis!’ te verlengen tot en met 31 december 2019. De gemeente Landgraaf neemt momenteel geen deel aan de startersregeling waardoor naar opvatting van de initiatiefnemers van dit voorstel kansen blijven liggen. 2. Waarom naar de raad Voor het mogelijk maken van de startersregeling moet de gemeenteraad een verordening vaststellen. Gelet op het bepaalde in de Gemeentewet behoort de verordenende bevoegdheid toe aan de gemeenteraad. Met het voorliggende voorstel wordt het college gevraagd de noodzakelijke verordeningen en de financiële consequenties gereed te maken en ter besluitvorming aan de raad voor te leggen.
3. Argumenten Stagnatie in de doorstroming van de woningmarkt vormde al enkele jaren een belangrijk probleem binnen de Provincie Limburg. Als gevolg van het sterk gestegen prijspeil van zowel bestaande als nieuwe woningen, de economische terugval in de laatste jaren en de vaak hoge bijkomende kosten bij de aanschaf van een woning is de toegankelijkheid en financiële bereikbaarheid van de Limburgse koopwoningmarkt voor starters, onder meer jongeren en mensen met lagere inkomens, de afgelopen jaren (verder) verslechtert. Ook de aankoop van (bestaande) huurwoningen die door woningcorporaties werden aangeboden bleek voor starters financieel een brug te ver te zijn. Als gevolg hiervan stagneerde de doorstroming binnen de Limburgse woningmarkt, werd de doelgroep ´starters´ niet voldoende bediend en nam de druk op de (sociale) huursector verder toe. De Provincie Limburg zag de Starterslening van Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) als een instrument dat op korte termijn een bijdrage kon leveren aan het verbeteren van het functioneren van de Limburgse woningmarkt en de kansen voor de doelgroep ´starters´ kon vergroten. Gemeente is het loket voor aanvraag starterslening Iedere Limburgse gemeente die deelneemt aan het provinciaal impulsplan en de starterslening binnen de gemeente gaat inzetten, kan een bijdrage van de Provincie Limburg verwachten. Voor iedere gemeente is binnen het provinciaal fonds een bedrag gereserveerd dat gebruikt kan worden om startersleningen te verstrekken. De bijdrage van de Provincie Limburg komt dus bovenop de inzet van de deelnemende gemeente. De gemeente is voor Limburg het loket waar de starterslening kan worden aangevraagd. De gemeenteraad heeft op 21 juni 2007 besloten deel te nemen aan de landelijke startersregeling. De gemeenteraad heeft destijds een bedrag van €187.500,00 beschikbaar gesteld, zijnde 25%. Samen met het door de provincie beschikbaar gestelde bedrag (25%) en de bijdrage van het rijk (groot 50%), had de gemeente de beschikking over een bedrag voor de starterslening van €750.000. Medio 2010 verviel de rijksbijdrage omdat dit budget geheel was belegd. Dit betekende dat gemeente en provincie elk 50% van de toegekende starterslening voor hun rekening dienden te nemen. Ondanks het wegvallen van de rijksbijdrage heeft de
gemeente toch nog 19
startersleningen toegekend. In 2010 werd de regeling door de gemeente Landgraaf beëindigd omdat het gemeentelijk budget geheel was belegd. Verlenging was destijds niet mogelijk omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van de Kadernota 2011 had besloten geen extra middelen meer beschikbaar te stellen. SVn Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten heeft in samenspraak met de Provincie Limburg een voorbeeldverordening opgesteld die gemeenten kunnen gebruiken. Voor actuele informatie/bedragen raadpleeg de vigerende verordening via: http://www.limburg.nl/e_Loket/Regelingen_en_verordeningen/Regelingen Gebruik daarvoor de zoekterm ‘starters’. 4. Communicatie Communicatie geschiedt volgens de daarvoor gebruikelijke kanalen. Denk aan een bericht op de gemeentepagina in de 1Landgraaf, een bericht op de website en het twitteraccount. Ook is het
mogelijk om alle makelaars in de gemeente aan te schrijven en hen te wijzen op de mogelijkheid van de startersregeling in Landgraaf. 5. Kosten, baten, dekking en risico’s De leningen zijn 3 jaar rente- en aflossingsvrij en worden daarna naar draagkracht afbetaald. Provincie en gemeenten financieren de startersleningen gezamenlijk. Tot 1 mei 2015 was daarvoor ook nog een rijksbijdrage beschikbaar. Per 1 januari 2016 betaalt de Provincie 75% van de lening, en de deelnemende gemeente de overige 25%. Stichting SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) beheert dit fonds. Het betreft een zogenaamde revolverende regeling: dit wil zeggen dat de middelen die gemeente in de leningen investeert, uiteindelijk weer terugvloeien naar de gemeente. Belangrijkste voorwaarde om deel te kunnen nemen is het hebben van een budget dat ingezet kan worden voor de startersregeling. Naast het mogelijk beschikbaar stellen van nieuwe middelen, kan de gemeente Landgraaf momenteel al beschikken over de middelen die de afgelopen jaren – op grond van de eerder aangegane startersregelingen – in het fonds zijn teruggestort (ontvangen rente en aflossing). Over het op dit moment aanwezige bedrag (van circa €100.000,00) kan de gemeente Landgraaf vrij beschikken en deze kunnen dan ook worden ingezet om nieuwe startersleningen aan te gaan. Uit de evaluatie van de provincie blijkt dat de rentederving in meerjarig perspectief ruimschoots wordt gecompenseerd. Dit is te verklaren door het feit dat de ontvangen hypotheekrente hoger is dan de gederfde rente door de gemeente over het uitstaande bedrag aan startersmiddelen bij SVn. Vanuit rendementsoogpunt is de starterslening daarom voor de provincie een aantrekkelijk instrument (niet alleen beleidsinhoudelijk, maar ook vanuit beleggingsoptiek). Deze argumenten gelden ook voor de gemeente! De risico’s van deelname aan de starterslening zijn voor de gemeente beperkt. Op het moment dat de gemeente besluit om een x-bedrag vrij te maken voor de startersregeling kan zij – gedurende een periode van maximaal 30 jaar zijnde de maximale aflossingstermijn) – niet beschikken over het beschikbaar gestelde budget. Ook de rente over dit bedrag loopt de gemeente mis. De gemeente ontvangt gedurende de eerste drie jaren van de starterslening geen rente-inkomsten over het bedrag dat daadwerkelijk aan de startersregeling is uitgegeven. Dit omdat starters de eerste drie jaar geen rente en aflossing verschuldigd zijn. Na het derde jaar en vervolgens om de drie jaar vindt er een inkomenstoets plaats door de SVn. Bij een te geringe draagkracht wordt een aangepaste aflossingstermijn vastgesteld. Daarbij wordt eerst de verschuldigde rente geïnd en daarna zo mogelijk de aflossing. Slechts het rentebedrag vormt het financiële risico voor de gemeente. Voor de verstrekte leningen (zowel de eerste lening als de tweede starterslening) geldt dat deze worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. Het Waarborgfonds Eigen Woningen staat garant voor de betaling van rente en aflossing van beide hypotheken. Uit een evaluatie van de startersregeling door de provincie komt naar voren dat het risico op betalingsachterstanden beperkt is. Bij slechts 0,3% van de lopende leningen is hiervan sprake. De
overige starters voldoen aan de betalingsverplichtingen. De gemeente betaalt wel nog een beheervergoeding van 0,5% op jaarbasis over de schuldrest van de leningen. Het voorstel 1. Steun uit te spreken voor het mogelijk maken van een startersregeling in Landgraaf; 2. Het college verzoeken hierover spoedig in contact te treden met de Provincie Limburg en enkele deelnemende gemeenten die al enkele jaren de startersregeling kennen; 3. Het college verzoeken een voorstel aan de gemeenteraad te presenteren waarmee (o.a.) de noodzakelijke verordening (zie voorbeeld verordening) en de financiële consequenties kunnen worden vastgesteld. Ook wordt aan de raad een deelnemingsovereenkomst met SVn voorgelegd. Het voorstel wordt mede gebaseerd op ervaringen in andere deelnemende gemeente waardoor het college kan aangeven voor welke doelgroep de regeling exact bestemd is, welke inkomensgrens wordt gehanteerd, welke woningen in aanmerking komen voor de regeling, welke maximale koopprijs wordt aangehouden en wat de maximale hoogte is van de starterslening. Robin Reichrath, Fractievoorzitter PvdA Landgraaf Gaston Huth, Fractievoorzitter CDA Landgraaf Bijlagen behorende bij het voorstel (ter inzage) 1. Overzicht mogelijkheden startersregeling per gemeente; 2. Impulsplan ‘Starters, een eigen thuis!’ (brochure dateert uit 2006, voor actuele bedragen, raadpleeg de verordening) 3. Provinciale verordening impulsplan ‘Starters, een eigen thuis!’, 2012 4. Evaluatie provinciaal impulsplan ‘Starters, een eigen thuis!’, d.d. 29 juli 2015 5. Statenvoorstel verlening impulsplan ‘Starters, een eigen thuis!’, d.d. 30 juli 2015
Besluit De raad van de gemeente Landgraaf: Gezien het initiatiefvoorstel van raadsleden Reichrath (PvdA) en Huth (CDA); BESLUIT: 1. Steun uit te spreken voor het mogelijk maken van een startersregeling in Landgraaf per 1 april 2016; 2. Het college verzoeken hierover spoedig in contact te treden met de Provincie Limburg en enkele deelnemende gemeenten die al enkele jaren de startersregeling kennen; 3. Het college verzoeken om in het eerste kwartaal van 2016 een voorstel aan de gemeenteraad te presenteren waarmee (o.a.) de noodzakelijke verordening (zie voorbeeld verordening) en de financiële consequenties kunnen worden vastgesteld. Ook wordt aan de raad een deelnemingsovereenkomst met SVN voorgelegd. Het voorstel wordt mede gebaseerd op ervaringen in andere deelnemende gemeente waardoor het college kan aangeven voor welke doelgroep de regeling exact bestemd is, welke inkomensgrens wordt gehanteerd, welke woningen in aanmerking komen voor de regeling, welke maximale koopprijs wordt aangehouden en wat de maximale hoogte is van de starterslening. Aldus besloten in de openbare besluitvormende raad, gehouden op 17 december 2015. De griffier,
De voorzitter,
