29 januari 2014 Aanvraag zienswijze gemeente Ruud van Oudhuizen

CASADE Centraal kantoor Vredesplein 5 Waalwijk T(0416) 78 47 84 F (0416) 78 47 94

Burgemeester en wethouders van Loon op Zand T.a.v. dhr. G . Bruijniks Postbus 7 5170 A A Kaatsheuvel

Postadres Postbus 5 5140 AA Waalwijk

Datum: Onderwerp: Behandeld door: Telefoon:

29 januari 2014 Aanvraag zienswijze gemeente Ruud van Oudhuizen 0416-725208

Geacht college, De woningcorporaties Casade (te Waalwijk), Slagenland Wonen (te Waspik) en Vieya (te Dongen) zijn voornemens te gaan fuseren. In de bijlagen treft u aan het verzoek van de bestuurders van de drie corporaties om een zienswijze over de voorgenomen fusie met daarbij een toelichting. De bestuurders beschikken graag uiterlijk vrijdag 28 februari 2014 over uw zienswijze. U wordt vriendelijk verzocht deze zienswijze in elk geval ook in kopie te verzenden aan Casade, t.a.v. dhr. R. van Oudhuizen, Postbus 5, 5140 A A Waalwijk. I\ftetvrrendelijke groeten,

Gemeente L o o n op Zand

III MIN III MUI INI

innii i

2014.01757

Roel'v^ff^GTjrp ^Bestuurder

Afdeling O V B : Ja/Nee ONTVANGEN 3. FEB 2014

Casade Woonstichting KvK 18111768 Deelnemer aan Futura www.casade.nl [email protected]

CASADE «j> s

Aanvraag zienswijze gemeente Loon op Zand Aan Het college van B&W van de g e m e e n t e Loon op Zand v o o r d e z e n de heer G. Bruijniks, W e t h o u d e r V o l k s h u i s v e s t i n g in kopie aan de heer M. V e l d t Van De b e s t u u r d e r van C a s a d e Datum 29 januari 2 0 1 4 Onderwerp A a n v r a a g van de z i e n s w i j z e van de g e m e e n t e Loon op Zand over de fusie tussen C a s a d e , S l a g e n l a n d Wonen en Vieya

Geachte C o l l e g e van B u r g e m e e s t e r en W e t h o u d e r s , Geachte heer Bruijniks, beste G e r a r d , heer Veldt, Hierbij v e r z o e k t Casade het C o l l e g e van B u r g e m e e s t e r en W e t h o u d e r s van de g e m e e n t e L o o n op Zand o m een z i e n s w i j z e over de v o o r g e n o m e n fusie t u s s e n S l a g e n l a n d W o n e n , V i e y a en Casade. Vraag De z i e n s w i j z e a a n v r a a g is het v e r z o e k tot een advies ('een z i e n s w i j z e ' ) over het v o o r n e m e n tot fusie t u s s e n S l a g e n l a n d W o n e n , V i e y a en C a s a d e . H i e r o n d e r is de vigerende wet- en regelgeving r o n d o m de (advisering over) fusies van w o n i n g c o r p o r a t i e s geschetst. Juridisch kader De g r o n d s l a g o m de g e m e e n t e o m een z i e n s w i j z e over de fusie te vragen ligt vast in de b e l e i d s r e g e l s fusies w o n i n g c o r p o r a t i e s (MG 2002-1 8). D e z e regel volgt (volgens de MG 2002-1 8) uit het recht van z o w e l h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s als g e m e e n t e n om als v o l w a a r d i g e g e s p r e k s p a r t n e r te w o r d e n b e s c h o u w d (mede c o n f o r m de Wet overleg h u u r d e r v e r h u u r d e r en de artikelen 1 7a, 1 8 en 1 9 BBSH). In de MG 2 0 0 2 - 1 8 w o r d t v o o r g e s c h r e v e n "dat de toegelaten instelling hen z o d a n i g tijdig informeert, dat zij in de g e l e g e n h e i d zijn hun z i e n s w i j z e op een fusie te geven op een z o d a n i g tijdstip dat die z i e n s w i j z e van invloed kan zijn op vaststelling of w i j z i g i n g van het beleid of de v o o r n e m e n s van de toegelaten instelling". Inhoud van uw zienswijze Daarnaast is in de MG 2 0 0 2 - 1 8 verdere informatie o p g e n o m e n over criteria en de p r o c e d u r e die w o r d t a a n g e h o u d e n bij de b e o o r d e l i n g van een fusie. Het h o o f d c r i t e r i u m is dat een fusie kan w o r d e n g o e d g e k e u r d "indien het belang van de v o l k s h u i s v e s t i n g [als b e d o e l d in het eerste lid van artikel 9 BBSH] zich niet tegen de fusie verzet". De m i n i s t e r geeft in de MG 2002-1 8 aan te verwachten dat g e m e e n t e n en h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s bij het geven van hun z i e n s w i j z e aan de o n d e r s t a a n d e i n v a l s h o e k e n aandacht z u l l e n schenken.

256.aanvraag zienswijze gemeente loon op z a n d

CASADE

^

Invalshoeken van h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en g e m e e n t e n ter b e o o r d e l i n g van een v o o r g e n o m e n fusie: 1 wat de g e v o l g e n van de fusie zijn voor de h u u r o n t w i k k e l i n g (prijskwaliteitverhouding) 2. of de lokale b i n d i n g b e h o u d e n blijft. D a a r o n d e r verstaat de minister in ieder geval de a a n w e z i g h e i d van een lokaal a a n s p r e e k p u n t in die g e m e e n t e n waar de g e f u s e e r d e w o n i n g c o r p o r a t i e 1 0 0 of meer h u u r w o n i n g e n heeft, welk a a n s p r e e k p u n t m i n i m a a l de z e l f s t a n d i g e b e v o e g d h e i d h e e f t o m klachten van huurders af te handelen en als a a n s p r e e k p u n t v o o r de g e m e e n t e fungeert 3. of de investeringscapaciteit (als b e d o e l d in artikel 2 1 , tweede lid, BBSH) van de g e f u s e e r d e corporaties, in t e r m e n van meetbare jaarlijkse prestaties, w o r d t i n g e z e t ten behoeve van de lokale e n / o f regionale b e h o e f t e n . Dit z o d a n i g , dat de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en de g e m e e n t e n de corporatie d a a r o p - ook in de jaren na de fusie - k u n n e n a a n s p r e k e n 4. of de professionaliteit en de d o e l m a t i g h e i d van de organisatie e n e r z i j d s en de kwaliteit van de dienstverlening aan de huurders a n d e r z i j d s verbeteren 5. of er s p r a k e is van m a t c h i n g van m i d d e l e n t u s s e n 'rijke' en ' a r m e ' c o r p o r a t i e s , als b e d o e l d in de artikelen 2 1 , tweede lid, en 22 BBSH. De b o v e n s t a a n d e criteria zijn puntsgewijs b e h a n d e l d in het s a m e n v a t t e n d e h o o f d s t u k 4 van de b i j g e v o e g d e notitie (bijlage ' T o e l i c h t i n g op de v o o r g e n o m e n fusie'). Planning Graag b e s c h i k k e n wij uiterlijk vrijdag 2 8 februari 2 0 1 4 over uw z i e n s w i j z e . Wij v e r z o e k e n u uw z i e n s w i j z e in elk geval in kopie ook te v e r z e n d e n aan de heer R. van O u d h u i z e n , C a s a d e , Postbus 5, 5 1 4 0 A A Waalwijk. Wij n e m e n b i n n e n k o r t contact met u op o m te v e r n e m e n of u over alle informatie b e s c h i k t en of de planning voor u haalbaar is. Met vriendelijk groet, b e s t u u r d e r Stichting Casade Roel van G u r p

4fA Bijlage: Notitie ' T o e l i c h t i n g op de v o o r g e n o m e n f u s i e ' .

CASADE y^

s Stichting Casade Woonstichting is statutair gevestigd in Waalwijk, op adres Vredesplein 5

2 5 6 . a a n v r a a g zienswijze gemeente loon op z a n d

vTe/A

5 / 0 9 e n /

w o^en n

CASADE

^

Toelichting op de voorgenomen fusie T.b.v. aanvraag zienswijze gemeenten en huurdersorganisaties

Brabant, 29 j a n u a r i 2 0 1 4 W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie

r

vTeVflk

Slagenland wonen won

/

CASADE

Inhoud

1

Toelichting voorgenomen fusie Casade, Slagenland Wonen en Vieya

3

1.1

Inleiding

3

1.2

Definities w e r k g e b i e d

3

2

Identiteit en meerwaarde van de fusie(organisatie)

4

2.1

M e e r w a a r d e van d e z e fusie

4

2.1.1

M e e r w a a r d e voor huurders

4

2.1.2

M e e r w a a r d e voor g e m e e n t e n

5

2.1.3

M e e r w a a r d e voor z o r g i n s t e l l i n g e n , w e l z i j n s o r g a n i s a t i e s e.a. b e l a n g h e b b e n d e n

5

2.1.4

M e e r w a a r d e voor m e d e w e r k e r s

5

2.2

K e r n t a k e n , m i s s i e , visie en d o e l s t e l l i n g e n van de f u s i e c o r p o r a t i e

5

2.2.1

Kerntaken

5

2.2.2

Missie

6

2.2.3

Visie

6

2.2.4

Doelstellingen

7

3

De organisatie en de financiën

8

3.1

Bestuur en Raad van C o m m i s s a r i s s e n

8

3.2

Organisatie

8

3.2.1

2 v e s t i g i n g e n en 4 w o o n p u n t e n

9

3.2.2

Afdeling Wonen

9

3.2.3

Afdeling Vastgoed

9

3.2.4

Afdeling Financiën/waardesturing

9

3.2.5

A f d e l i n g Strategie en bedrijfsvoering

9

3.3

Financiën en investeringen

3.3.1

Financiële positie f u s i e o r g a n i s a t i e

10 10

3.3.2

De b e s t a a n d e investeringsportefeuilles zijn i n g e r e k e n d

11

3.3.3

C o n c l u s i e financiële positie

12

4

Beoordelingskader fusie (BBSH)

13

4.1

Betaalbaarheid

13

4.2

Lokale binding

13

4.3

Bewonersparticipatie en de m a a t s c h a p p e l i j k e adviesraad

14

4.4

P r o f e s s i o n a l i t e i t en (kwaliteit) d i e n s t v e r l e n i n g

15

4.5

Investeringscapaciteit en financiële c o n t i n u ï t e i t

16

4.6

Inzet van de investeringscapaciteit in eikaars w e r k g e b i e d e n .

16

i

Slagenland wonen

vie/Q

CASADE

^

1 Toelichting voorgenomen fusie Casade, Slagenland Wonen en Vieya Bijlage bij de aanvraag z i e n s w i j z e n van h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en g e m e e n t e n . 1.1

Inleiding C a s a d e , S l a g e n l a n d W o n e n en V i e y a h e b b e n een f u s i e o v e r e e n k o m s t g e t e k e n d . In de o v e r e e n k o m s t w o r d t het v o o r n e m e n tot een fusie in het t w e e d e kwartaal van 2 0 1 4 uitgesproken. In d e z e t o e l i c h t i n g staat b e s c h r e v e n :

1.2

.

w e l k e d o e l e n de f u s i e c o r p o r a t i e heeft

.

hoe het b e l a n g van de v o l k s h u i s v e s t i n g g e d i e n d is met d e z e fusie

.

hoe de h u u r d e r s en s t a k e h o l d e r s invloed blijven u i t o e f e n e n op de f u s i e c o r p o r a t i e

.

hoe de f u s i e c o r p o r a t i e i n g e r i c h t w o r d t

.

hoe de g o v e r n a n c e v o r m g e g e v e n w o r d t .

Definities werkgebied De f u s i e c o r p o r a t i e heeft als d o e l o m de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e o p g a v e n te realiseren in de g e m e e n t e n D o n g e n , Loon op Z a n d en Waalwijk (kernen: D o n g e n (-vaart), 's G r a v e n m o e r , K a a t s h e u v e l , Loon op Z a n d , De M o e r , S p r a n g C a p e l l e , Waalwijk en Waspik). Dit w o r d t het 'feitelijke w e r k g e b i e d ' g e n o e m d . De f u s i e c o r p o r a t i e b e z i t en beheert c i r c a 1 1 . 5 0 0 v e r h u u r e e n h e d e n in die g e m e e n t e n . Het feitelijke w e r k g e b i e d is a a n g e g e v e n in f i g u u r 1. Figuur 1: Het feitelijke w e r k g e b i e d van de f u s i e o r g a n i s a t i e

AX

Aalburg

Geertruictsnberg

Waaldijk

Heusden

Slaqenlond

4

CASADE

O, Oostertiout >

Loon op Zand

Dongen

Ha aren

vie/a De Hoer

'.'.-r-iü-

\

i. burg 'Gilze en Rijen

'-<

Naast het 'feitelijke w e r k g e b i e d ' w o r d t het 'statutaire w e r k g e b i e d ' o n d e r s c h e i d e n . Het statutaire w e r k g e b i e d is het w e r k g e b i e d z o a l s het in de statuten is o m s c h r e v e n en waar de f u s i e c o r p o r a t i e haar officiële toelating heeft. Het is bij c o r p o r a t i e s g e b r u i k e l i j k dat het statutaire w e r k g e b i e d r u i m e r is o m s c h r e v e n dan het feitelijke w e r k g e b i e d . Belangrijk is te v e r m e l d e n dat het feitelijke w e r k g e b i e d en het statutaire w e r k g e b i e d van de o p t e l s o m van de drie c o r p o r a t i e s d o o r de f u s i e niet w i j z i g e n .

W S 0 9 / 2 5 2 b . t o e l i c h t i n g fusie

3

Slagenland wonen

vie/A

2 Identiteit en meerwaarde van de fusie(organisatie) 2.1

Meerwaarde van deze fusie C a s a d e , S l a g e n l a n d Wonen en V i e y a w e r k e n op diverse terreinen al g e r u i m e tijd s a m e n (denk a a n : g e z a m e n l i j k e g e s c h i l l e n c o m m i s s i e , w o o n r u i m t e v e r d e l i n g , b e l e i d s a f s t e m m i n g en prestatieafspraken). De c o r p o r a t i e s zijn d a a r d o o r g o e d met elkaar b e k e n d - o p z o w e l b e s t u u r l i j k als uitvoerend niveau. G e z a m e n l i j k zijn de c o r p o r a t i e s b o v e n d i e n actief in een a a n e e n g e s l o t e n w e r k g e b i e d dat kan w o r d e n a a n g e d u i d als De Langstraat. O o k d e l e n de 3 c o r p o r a t i e s e e n z e l f d e visie op v o l k s h u i s v e s t i n g , w a a r het gaat o m k e r n t a k e n , b e w o n e r s p a r t i c i p a t i e en lokale w o r t e l i n g . Met de fusie w o r d e n v o o r de 3 c o r p o r a t i e s een aantal v o o r d e l e n ten o p z i c h t e van de uitgangssituatie nagestreefd: 1.

De f u s i e is m e d e een a n t w o o r d o p de actuele o n t w i k k e l i n g e n waar de sector mee w o r d t g e c o n f r o n t e e r d (waar o n d e r de v e r h u u r d e r s h e f f i n g , de s a n e r i n g s h e f f i n g en b e n o d i g d e m a a t r e g e l e n als efficiëntie o m de heffingen o p te k u n n e n brengen)

2.

B u n d e l i n g van kennis, k u n d e en m i d d e l e n , is n o d i g o m de organisatiekracht b e h o u d e n en professioneel

3.

Efficiëntievoordelen

Xe

te k u n n e n (blijven) o p e r e r e n

m i d d e l s i n k o o p v o o r d e l e n en efficiëntie in de p e r s o n e e l s f o r m a t i e ,

n o d i g v o o r een g o e d e balans t u s s e n o p b r e n g s t e n en k o s t e n 4.

Financiële robuustheid

t.b.v. de k o m e n d e o n t w i k k e l i n g e n en b e h o u d van de

i n v e s t e r i n g s k r a c h t d o o r de m o g e l i j k h e i d van risicodeling 5.

G o e d e volkshuisvestelijke

prestaties

g e c o m b i n e e r d met v o l d o e n d e

en een gebundelde

vanwege een groei in

balans

professionalisering

investeringskracht.

S a m e n v a t t e n d geldt dat er een v e r b e t e r i n g in de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e prestaties kan w o r d e n b e w e r k s t e l l i g d als de corporaties f u s e r e n . De financiële r o b u u s t h e i d en schaal v a n C a s a d e d r a a g t bij aan de realisatie van de a m b i t i e s van S l a g e n l a n d W o n e n en V i e y a terwijl alle 3 de c o r p o r a t i e s profiteren van p r o f e s s i o n a l i s e r i n g s - en efficiëntievoordelen d o o r de b u n d e l i n g van de k e n n i s en k u n d e . Betere v o l k s h u i s v e s t e l i j k e prestaties w o r d e n m i d d e l s fusie o n d e r a n d e r e m o g e l i j k o m d a t fusie leidt tot r i s i c o s p r e i d i n g : een v e r m i n d e r i n g van het aantal en de z w a a r t e van de r i s i c o ' s . Er is s p r a k e van een r i s i c o v e r d u n n i n g wat betreft de derivaten van C a s a d e . De m o g e l i j k h e d e n van Slagenland W o n e n o m haar relatief hoge bedrijfslasten te b e p e r k e n , v e r b e t e r e n . De projecten van V i e y a k u n n e n d o o r s c h a a l v e r g r o t i n g beter b i n n e n de p l a n n i n g w o r d e n g e r e a l i s e e r d . De fusie(-organisatie) heeft voorts s p e c i f i e k e m e e r w a a r d e v o o r v e r s c h i l l e n d e belanghebbenden. 2.1.1

M e e r w a a r d e v o o r huurders D o o r de fusie ontstaat e r v o o r de huurders een c o r p o r a t i e : .

m e t een breed en g o e d p r o d u c t a a n b o d , o o k in d e z e gure tijden met de i n v e s t e r i n g s - en p r o f e s s i o n a l i s e r i n g s m o g e l i j k h e d e n om de v o l k s h u i s v e s t i n g en de h o o g w a a r d i g e d i e n s t v e r l e n i n g ook v o o r de t o e k o m s t te w a a r b o r g e n

-

m e t een b e k e n d h e i d met en sterke a a n w e z i g h e i d in de wijk

.

met veel m o g e l i j k h e d e n v o o r d i e n s t v e r l e n i n g die 24 uur per dag o n l i n e b e s c h i k b a a r is

.

die beter in staat is de met de g e m e e n t e n o v e r e e n g e k o m e n p r e s t a t i e a f s p r a k e n in te vullen

.

met m e e r m o g e l i j k h e d e n o m de beheerlasten te b e p e r k e n

.

die luistert naar huurders en h u u r d e r s betrekt in de b e s l u i t v o r m i n g r o n d b e h e e r en beleid

W S 0 9 / 2 5 2 b . toelichting fusie

4

vTe/<*

. 2.1.2

S / 0 9 e n /

wonen

CASADE

^

die faciliteert dat h u u r d e r s g e m a k k e l i j k e r k u n n e n v e r h u i z e n in een groter w e r k g e b i e d . Meerwaarde voor gemeenten

D o o r de fusie ontstaat er v o o r de g e m e e n t e n D o n g e n , L o o n op Zand en Waalwijk een corporatie: .

die w o n i n g e n en a n d e r e faciliteiten kan realiseren v o o r de primaire d o e l g r o e p die v o l d o e n aan de v i g e r e n d e wet- en regelgeving

.

die de o n t w i k k e l i n g e n in vraag naar en a a n b o d van v o l k s h u i s v e s t i n g voor kwetsbare g r o e p e n in de g e m e e n t e n en kernen g o e d kent en vertaalt naar prioriteiten in wijkactiviteiten en b o u w p r o g r a m m a ' s

. 2.1.3

die in de w i j k / d o r p s k e r n b e w o n e r s o n d e r s t e u n t een actieve rol te s p e l e n .

M e e r w a a r d e v o o r z o r g i n s t e l l i n g e n , w e l z i j n s o r g a n i s a t i e s e.a. b e l a n g h e b b e n d e n D o o r de fusie ontstaat er v o o r z o r g i n s t e l l i n g e n en w e l z i j n s o r g a n i s a t i e s en andere b e l a n g h e b b e n d e n een c o r p o r a t i e : .

die gericht is o p s a m e n w e r k i n g met z o r g i n s t e l l i n g e n , w e l z i j n s o r g a n i s a t i e s en andere (maatschappelijke) o r g a n i s a t i e s , p a s s e n d b i n n e n de g e w e n s t e rolverdelingen

.

die z i c h integraal en p e r m a n e n t b e z i g h o u d t met de h u i s v e s t i n g van kwetsbare d o e l g r o e p e n w a a r d o o r c o n t i n u ï t e i t in de h u i s v e s t i n g v o o r d e z e groepen is g e g a r a n d e e r d en op een v e r a n d e r e n d e z o r g - , w e l z i j n s - en h u i s v e s t i n g s v r a a g kan w o r d e n i n g e s p e e l d

-

die hiermee een bijdrage levert aan het beleid dat gericht is op het s c h e i d e n van w o n e n en z o r g .

2.1.4

Meerwaarde voor medewerkers D o o r de fusie ontstaat er v o o r m e d e w e r k e r s een c o r p o r a t i e : -

met w e i n i g m a n a g e m e n t l a g e n die de i n b r e n g van m e d e w e r k e r s v a n z e l f s p r e k e n d vindt en c o n s t a n t e p r o c e s v e r b e t e r i n g als een integraal o n d e r d e e l van de b e d r i j f s v o e r i n g ziet

.

met o o g v o o r (de talenten en ambities) van m e n s e n en (meer) m o g e l i j k h e d e n o m deze in te z e t t e n en uit te b o u w e n

.

die m e d e z e g g e n s c h a p en g o e d w e r k g e v e r s c h a p h o o g in het v a a n d e l heeft staan

.

w a a r i n m e n s e n w o r d e n gefaciliteerd in het p r o b l e e m l o o s en f l e x i b e l uitvoeren van hun w e r k (los van locatie) via d i g i t a l i s e r i n g en de p r i n c i p e s van het m o d e r n e w e r k e n .

2.2

Kerntaken, missie, visie en doelstellingen van de fusiecorporatie

2.2.1

Kerntaken De k e r n t a k e n van de f u s i e c o r p o r a t i e z i j n : -

D u u r z a a m b e h e r e n en o n t w i k k e l e n van sociale h u u r w o n i n g e n v o o r m e n s e n met een b e s c h e i d e n i n k o m e n en v o o r k w e t s b a r e d o e l g r o e p e n .

.

Sociale k o o p (bestaand en nieuw) en d i e n s t e n van a l g e m e e n e c o n o m i s c h belang (DAEB), z o a l s het o n d e r c o n d i t i e s o n t w i k k e l e n en beheren van m a a t s c h a p p e l i j k v a s t g o e d .

.

L e e f b a a r h e i d / i n z e t in wijken en v e r g r i j z i n g / w o n e n met w e l z i j n en z o r g

D e z e k e r n t a k e n sluiten g o e d aan bij de h u i d i g e t a a k o p v a t t i n g van de 3 c o r p o r a t i e s . O o k zijn zij op h o o f d l i j n e n in o v e r e e n s t e m m i n g met het r i j k s b e l e i d en de actuele politieke en m a a t s c h a p p e l i j k e i n z i c h t e n . Het beheren en o n t w i k k e l e n van niet-DAEB, c o m m e r c i ë l e activiteiten, d u u r d e r e h u u r w o n i n g e n en (middeldure) k o o p w o n i n g e n b e h o o r t niet tot de kerntaken.


5

n

VieVflk

2.2.2

Slagenland wunen

CASADE

Missie De f u s i e c o r p o r a t i e : .

v e r z o r g t betaalbaar wonen (huur en sociale koop) in het w e r k g e b i e d v o o r m e n s e n met een laag i n k o m e n e n / o f o n d e r s t e u n i n g s v r a a g op klantgerichte wijze

-

is lokaal v e r a n k e r d en z o e k t de v e r b i n d i n g met h u u r d e r s en b e l a n g h o u d e r s en w e r k t met hen aan kwaliteit van h u i s v e s t i n g en w o n e n .

.

v e r g r o o t de leefbaarheid in de kleine k e r n e n en wijken

.

heeft de s l a g k r a c h t om snel en effectief te handelen en doet dit op innovatieve w i j z e .

.

wordt gedragen door betrokken medewerkers.

Bij de realisatie van haar missie hanteert de f u s i e c o r p o r a t i e de v o l g e n d e k e r n w a a r d e n :

2.2.3

-

(Lokaal) b e t r o k k e n

.

V e r b o n d e n (responsief)

.

D u u r z a a m (nuchter/realistisch)

-

Resultaatgericht/daadkrachtig V e r t r o u w e n (in o n s z e l f en in de burger).

Visie De f u s i e c o r p o r a t i e is op m o d e r n e en innovatieve wijze g e o r g a n i s e e r d en heeft een s t e r k e lokale b i n d i n g . D o o r haar grootte kan zij activiteiten efficiënter en p r o f e s s i o n e l e r a a n p a k k e n dan C a s a d e , S l a g e n l a n d Wonen en V i e y a individueel k u n n e n . Modern, .

innovatief

De f u s i e c o r p o r a t i e anticipeert op externe o n t w i k k e l i n g e n en de eisen die aan c o r p o r a t i e s g e s t e l d w o r d e n . Zij is op innovatieve wijze g e o r g a n i s e e r d en doet aan v o o r t d u r e n d e procesoptimalisatie.

-

De f u s i e c o r p o r a t i e wil v o o r t b o u w e n o p de a a n w e z i g e kracht van de wijk of kern en d e z e v e r s t e r k e n op het g e b i e d van (1) het w o n e n met w e l z i j n en z o r g en (2) de l e e f b a a r h e i d van c o m p l e x e n , straten en w i j k e n . O o k in het d a g e l i j k s e beheer (technisch, s o c i a a l , a d m i n i s t r a t i e f ) kan meer eigen i n z e t van b e w o n e r s v o o r d e l e n b i e d e n . De i n z e t v a n de f u s i e c o r p o r a t i e w o r d t z o ingericht dat zij participatie en eigen initiatief s t i m u l e e r t en ondersteunt.

.

De f u s i e c o r p o r a t i e gaat scherper sturen o p het te behalen r e n d e m e n t . Dit kan g a a n o m : (1) direct r e n d e m e n t (het s a l d o t u s s e n de jaarlijkse i n k o m s t e n en j a a r l i j k s e u i t g a v e n p e r v e r h u u r e e n h e i d ) , (2) m a a t s c h a p p e l i j k r e n d e m e n t (de mate waarin o n z e activiteiten m a a t s c h a p p e l i j k renderen), (3) indirect r e n d e m e n t (de w a a r d e o n t w i k k e l i n g van d e vastgoedportefeuille).

Samenwerken Binnen en buiten de f u s i e c o r p o r a t i e w o r d t intensief s a m e n g e w e r k t . In vrijwel alle p r o c e s s e n w e r k e n diverse a f d e l i n g e n s a m e n aan de t o t s t a n d k o m i n g van een p r o d u c t of d i e n s t . Dikwijls z i j n o o k e x t e r n e partners en b e w o n e r s a a n g e h a a k t . Activiteit g e r e l a t e e r d w e r k e n b r e n g t met z i c h mee dat binnen een activiteit, g e b o u w , kern of g e m e e n t e m e d e w e r k e r s van verschillende afdelingen samenwerken. Lokale

binding

De l o k a l e b i n d i n g is v o o r de f u s i e c o r p o r a t i e e s s e n t i e e l . De f u s i e c o r p o r a t i e is o p l o k a a l niveau a a n w e z i g , z i c h t b a a r en d a a d k r a c h t i g . Meer over lokale b i n d i n g is te v i n d e n in paragraaf 4 . 1 . 2 . en 4 . 1 . 3 .


6

vTe/4

Efficiëntiewinst

'Zien

Slagen

door

CASADE

^

synergie-effecten

Uit h o o f d e van haar m a a t s c h a p p e l i j k e functie m o e t een w o n i n g c o r p o r a t i e z i c h efficiënt o r g a n i s e r e n . Een w o n i n g c o r p o r a t i e is efficiënt w a n n e e r d e z e b i n n e n de kaders van haar t a a k s t e l l i n g en haar k w a l i t e i t s a m b i t i e z o slim m o g e l i j k g e o r g a n i s e e r d is. Dit betekent dat de f u s i e c o r p o r a t i e z o is ingericht dat m a n a g e m e n t en m e d e w e r k e r s p e r m a n e n t sturen o p p r o c e s v e r b e t e r i n g e n en e f f i c i ë n t i e . De m o t o r v o o r p e r m a n e n t e verbetering in de b e d r i j f s v o e r i n g is i n g e b e d in de o r g a n i s a t i e en b e d r i j f s v o e r i n g . De fusie leidt tot e f f i c i ë n t i e w i n s t . De financiële v o o r d e l e n z i j n in de g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g i n g e r e k e n d (zie p a r a g r a a f 3.3). 2.2.4

Doelstellingen C a s a d e , S l a g e n l a n d W o n e n en V i e y a streven met d e z e fusie de v o l g e n d e d o e l s t e l l i n g e n na: .

betere v o l k s h u i s v e s t e l i j k e prestaties in een a a n e e n g e s l o t e n en g e z a m e n l i j k w e r k g e b i e d

.

e f f i c i ë n t i e w i n s t en effectiviteit in de o r g a n i s a t i e

.

een r o b u u s t e o r g a n i s a t i e die aan de g e z a m e n l i j k e o p v a t t i n g e n over d i e n s t v e r l e n i n g en werkgeverschap voldoet

.

lokaal sterk g e w o r t e l d e en z e l f s t a n d i g o p e r e r e n d e ' v e s t i g i n g e n '

.

ter o n d e r s t e u n i n g van de primaire p r o c e s s e n o o k een p r o f e s s i o n e l e en efficiënte o r g a n i s a t i e w a a r i n o n d e r m e e r c o m p e t e n t i e s zijn b e l e g d op de terreinen financiële strategie, f i n a n c i e e l beheer en w a a r d e s t u r i n g , v a s t g o e d , H R M , m a r k e t i n g en v e r k o o p , ICT-beleid, -strategie en -beheer, wet- en r e g e l g e v i n g en facilitaire o n d e r s t e u n i n g

.

een o r g a n i s a t i e die de r i s i c o ' s aan kan die s a m e n h a n g e n met de g e p l a n d e v a s t g o e d i n v e s t e r i n g e n , de v e r w a c h t e externe o n t w i k k e l i n g e n en de overige r i s i c o ' s in de bedrijfsvoering

.

per s a l d o het beter k u n n e n v o l d o e n aan de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e o p g a v e n in het gezamenlijke werkgebied.


7

Slagenland wonen

vie/4

CASADE

3 De organisatie en de financiën 3.1

Bestuur en Raad van

Commissarissen

Het bestuur van de f u s i e c o r p o r a t i e zal bestaan uit de h u i d i g e b e s t u u r d e r van C a s a d e , Roel van C u r p . De Raad van C o m m i s s a r i s s e n van de f u s i e c o r p o r a t i e z a l bestaan uit 7 z e t e l s : één op v o o r d r a c h t van S l a g e n l a n d W o n e n , twee o p v o o r d r a c h t van V i e y a en vier o p v o o r d r a c h t van C a s a d e . O p g r o n d van de b i n d e n d e v o o r d r a c h t van de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s z a l w o r d e n b e p a a l d welke twee van d e z e zeven c o m m i s s a r i s s e n tevens op v o o r d r a c h t van de h u u r d e r s z i t t i n g h e b b e n in de Raad. De v i g e r e n d e roosters van aftreden blijven van k r a c h t . Hierbij is a a n v u l l e n d o v e r e e n g e k o m e n dat S l a g e n l a n d W o n e n voor ten minste één volle z i t t i n g s p e r i o d e met een z e t e l in de Raad is v e r t e g e n w o o r d i g d . 3.2

Organisatie De f u s i e c o r p o r a t i e is een vrij kleine organisatie, met (op termijn) een kleine 1 0 0 fte. De f u s i e c o r p o r a t i e lijkt q u a grootte het meeste op C a s a d e . Vanuit p r a g m a t i s c h o o g p u n t is d a a r o m de h u i d i g e o r g a n i s a t i e s t r u c t u u r van C a s a d e als vertrekpunt g e n o m e n . Bij het v o r m g e v e n van de g e z a m e n l i j k e organisatie is wel b e z i e n waar het s l i m m e r en beter k a n . A a n s p r e k e n d e 'best p r a c t i c e s ' , z o a l s k l a n t w a a r d e r i n g en k o s t e n b e w u s t z i j n , bij S l a g e n l a n d W o n e n en V i e y a zijn d a a r o m in de v o r m g e v i n g van de f u s i e o r g a n i s a t i e m e e g e n o m e n . De f u s i e o r g a n i s a t i e kent de v o l g e n d e a f d e l i n g e n : .

2 Vestigingen

.

Afdeling Wonen

.

Afdeling Vastgoed

.

A f d e l i n g Financiën en w a a r d e s t u r i n g

.

A f d e l i n g Strategie en b e d r i j f s v o e r i n g .

Elke afdeling heeft een eigen m a n a g e r . De o r g a n i s a t i e s t r u c t u u r is h i e r o n d e r w e e r g e g e v e n in f i g u u r 2. D a a r o n d e r volgt een toelichting per a f d e l i n g . Figuur 2: O r g a n i s a t i e f u s i e o r g a n i s a t i e

Ondernemingsraad Huurdersorganisatie(s) Strategie en bedrijfsvoering

Financiën en waardesturing

Beleid l&A P&O Communicatie Secretariaat

Rendement Control & Risk Rapportage Treasury Financieel beheer

Bewoners- en wijkzaken Participatie Netwerk, stakeholders Betalingsregelingen Sociale kant planmatig onderhoud/verbetering Wijkteams


Click call face Woning zoeken Verhuringen Reparaties Mutaties Incasso bulk Verkopen

Bedrijfsburo Facilitair Planmatig OH Verbetering Nieuwbouw

3

vTe/A

3.2.1

° '° oU

5l

gen

CASADE

n

^

2 v e s t i g i n g e n en 4 w o o n p u n t e n De f u s i e c o r p o r a t i e krijgt twee vestigingen:

D o n g e n / L o o n op Z a n d en W a a l w i j k / W a s p i k .

Beide v e s t i g i n g e n beslaan een g e b i e d van 5.000 a 7 . 0 0 0 w o n i n g e n . De w i j k p ; u c e s s e n v i n d e n in en vanuit de v e s t i g i n g e n plaats, uitgevoerd d o o r w i j k b e h e e r d e r s en w i j k c o n s u l e n t e n . A a n het h o o f d van de v e s t i g i n g staat een v e s t i g i n g s m a n a g e r . Eén v e s t i g i n g bevat v e r s c h i l l e n d e t e a m s v o o r v e r s c h i l l e n d e w i j k e n / k e r n e n . In een w i j k t e a m h o u d e n m e d e w e r k e r s z i c h b e z i g met b e w o n e r s a a n g e l e g e n h e d e n / b i j z o n d e r e casuïstiek, w i j k z a k e n , participatie, n e t w e r k / s t a k e h o l d e r s , b e t a l i n g s r e g e l i n g e n en de s o c i a l e kant van p l a n m a t i g o n d e r h o u d en woningverbetering. Er z u l l e n d a a r n a a s t vier woonpunten

z i j n waar h u u r d e r s en w o n i n g z o e k e n d e n terecht

k u n n e n : D o n g e n , K a a t s h e u v e l , Waalwijk en W a s p i k . Het aantal w o o n p u n t e n staat los van het aantal w i j k t e a m s en van het aantal v e s t i g i n g e n . W i j k p r o c e s s e n k u n n e n per v e s t i g i n g v e r s c h i l l e n d w o r d e n i n g e v u l d , waar dit v o o r t k o m t uit verschillen t u s s e n w i j k e n of k e r n e n . 3.2.2

Afdeling Wonen De a f d e l i n g w o n e n bevat alle s t a n d a a r d p r o c e s s e n r o n d w o n i n g e n z o e k e n , b e t r e k k e n , huren en v e r l a t e n . In o n s - d i e n s t v e r l e n i n g s c o n c e p t staat de klantvraag centraal. Echter, niet alle k l a n t w e n s e n k u n n e n w o r d e n i n g e w i l l i g d . De f u s i e c o r p o r a t i e kiest d a a r o m v o o r de leidraad ' o p e r a t i o n a l e x c e l l e n c e ' w a a r i n k l a n t b e l a n g , n u c h t e r h e i d en k o s t e n b e h e e r s i n g hand in h a n d g a a n . K l a n t c o n t a c t e n z u l l e n in de f u s i e c o r p o r a t i e in t o e n e m e n d e mate v o l g e n s k a n a a l s t u r i n g (in de v o l g o r d e : "click-call-face") v e r l o p e n . Dit is m a k k e l i j k v o o r de klant en efficiënt v o o r de c o r p o r a t i e . In de f u s i e c o r p o r a t i e gaat d a a r o m de aandacht uit naar het verbeteren van de digitale d i e n s t v e r l e n i n g . P e r s o o n l i j k contact, via het w i j k t e a m , een w o o n p u n t of een m u l t i f u n c t i o n e l e a c c o m m o d a t i e blijven natuurlijk deel u i t m a k e n van de d i e n s t v e r l e n i n g . Het aandeel face to face contact zal in het totale k l a n t c o n t a c t echter v e r m i n d e r e n . T e l e f o n i s c h e klantvragen w o r d e n centraal o p g e v a n g e n en a f g e h a n d e l d in een Klantcontactcentrum

(KCC). Het K C C is in eigen beheer, z o d a t de klanten ook t e l e f o n i s c h

w o r d e n g e h o l p e n d o o r m e d e w e r k e r s die van de hoed en de rand w e t e n . 3.2.3

Afdeling Vastgoed De afdeling v a s t g o e d bevat alles rond n i e u w b o u w , w o n i n g v e r b e t e r i n g en p l a n m a t i g o n d e r h o u d . Z o d r a v a s t g o e d uit de o n t w i k k e l f a s e naar de beheerfase gaat, w o r d t de v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d o v e r g e d r a g e n aan de a f d e l i n g w o n e n .

3.2.4

Afdeling Financiën/waardesturing De a f d e l i n g f i n a n c i ë n / w a a r d e s t u r i n g bevat v e r s c h i l l e n d e f u n c t i e s : de p o r t e f e u i l l e m a n a g e r / w a a r d e s t u r i n g , de c o n t r o l l e r / r i s k m a n a g e r en f i n a n c i e e l - e c o n o m i s c h adviseurs en f i n a n c i e e l - a d m i n i s t r a t i e f m e d e w e r k e r s .

3.2.5

A f d e l i n g Strategie en b e d r i j f s v o e r i n g De afdeling strategie en b e d r i j f s v o e r i n g bevat a d v i s e u r s op het g e b i e d van v o l k s h u i s v e s t i n g en m a a t s c h a p p e l i j k e o n t w i k k e l i n g e n , k w a l i t e i t s b e l e i d , i n f o r m a t i s e r i n g , p e r s o n e e l en organisatie, c o m m u n i c a t i e en de b e s t u u r s s e c r e t a r i s . De afdeling speelt in de nieuwe o r g a n i s a t i e een belangrijke rol in de v o r m g e v i n g en o n d e r s t e u n i n g van p e r m a n e n t e v e r b e t e r i n g van de b e d r i j f s v o e r i n g .


9

vie/A

3.3 3.3.1

Slagenland , wonen

Financiën en investeringen Financiële positie f u s i e o r g a n i s a t i e De financiële soliditeit van de f u s i e o r g a n i s a t i e w o r d t (mede) d o o r de m i n i s t e r d i e de f u s i e m o e t g o e d k e u r e n b e o o r d e e l d . A l s een f u s i e c o r p o r a t i e f i n a n c i e e l niet s o l i d e is, d a n geeft de m i n i s t e r geen t o e s t e m m i n g v o o r de fusie. In een in het najaar van 2 0 1 3 d o o r het o n a f h a n k e l i j k e a c c o u n t a n t s k a n t o o r BDO u i t g e v o e r d (en d o o r de Raden van C o m m i s s a r i s s e n vastgesteld) due d i l i g e n c e o n d e r z o e k is g e c o n c l u d e e r d dat de f u s i e o r g a n i s a t i e f i n a n c i e e l s o l i d e is. T e n b e h o e v e van de (door de minister v o o r g e s c h r e v e n ) a d v i s e r i n g d o o r het W a a r b o r g f o n d s Sociale W o n i n g b o u w (WSW) is er v o o r de f u s i e c o r p o r a t i e een g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g 2 0 1 4 en m e e r j a r e n p r o g n o s e 201 5 t / m 201 8 o p g e s t e l d . 1

In de g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g 2 0 1 4 en m e e r j a r e n p r o g n o s e 201 5 t / m 201 8 z i j n : 1. 2.

de drie a f z o n d e r l i j k e (vastgestelde en g o e d g e k e u r d e ) b e g r o t i n g e n o p g e t e l d alle b e r e k e n i n g e n op g r o n d van g e h a r m o n i s e e r d e ( w a a r d e r i n g s - ) g r o n d s l a g e n uitgevoerd

3.

alle in de a f z o n d e r l i j k e b e g r o t i n g e n o p g e n o m e n activiteiten, p r o j e c t e n en investeringsportefeuilles onverkort overgenomen

4.

en z i j n de b e r e k e n d e f u s i e v o o r d e l e n (synergie) en de (eenmalige) f u s i e k o s t e n verrekend.

De g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g 2 0 1 4 is vervolgens getoetst aan de financiële ratio's v a n het WSW. De ratio's van het WSW zijn universeel en geven een g o e d b e e l d van de financiële positie van de c o r p o r a t i e . F i g u u r 3: Score CSV op de WSW ratio's WSW-Ratio's Rentedekkingsgraad (ICR) Rente- en aflossingdekkingsgraad (DSCR) Ratio Leningen/Bedrijfswaarde (LTV) Solvabiliteit Ratio Leningen/WOZ waarde

Score CSV

Norm WSW

1,76

>1,4 >1,0 <75% >20% <50%

1,16 65% 30% 23%

Conclusie score CSV t.o.v. de norm CSV scoort CSV scoort CSV scoort CSV scoort CSV scoort

ruim ruim ruim ruim ruim

beter beter beter beter beter

dan de dan de dan de dan de dan de

norm (+26%) norm (+16%) norm (+13%) norm (+50%) norm (+54%)

De r e n t e d e k k i n g s g r a a d drukt uit in hoeverre de f u s i e c o r p o r a t i e ieder j a a r haar rente k a n b e t a l e n . De f u s i e c o r p o r a t i e scoort hierop ruim beter dan de norm die het WSW h i e r v o o r stelt. De rente- en a f l o s s i n g s d e k k i n g s g r a a d d r u k t uit in hoeverre de f u s i e c o r p o r a t i e ieder j a a r haar rente én haar a f l o s s i n g kan betalen. De f u s i e c o r p o r a t i e s c o o r t h i e r o p r u i m beter dan de n o r m die het WSW hiervoor stelt. De ratio l e n i n g e n / b e d r i j f s w a a r d e d r u k t uit hoe z w a a r de f u s i e c o r p o r a t i e g e f i n a n c i e r d is, a f g e z e t t e g e n de bedrijfswaarde van de totae portefeuille. De f u s i e c o r p o r a t i e s c o o r t h i e r o p ruim beter dan de n o r m die het WSW hiervoor stelt.

1

Het advies van het WSW wordt door de minister meegewogen in zijn

g o e d k e u r i n g van de fusie.


10

Slagenland wonen

CASADE

^

De Solvabilitet d r u k t uit in welke mate de f u s i e c o r p o r a t i e aan haar lange t e r m i j n b e t a l i n g s v e r l i c h t i n g e n kan v o l d o e n . De f u s i e c o r p o r a t i e s c o o r t h i e r o p ruim beter dan de n o r m die het WSW h i e r v o o r stelt. De ratio l e n i n g e n / W O Z - w a a r d e d r u k t uit hoe z w a a r de f u s i e c o r p o r a t i e g e f i n a n c i e r d is, a f g e z e t t e g e n de WOZ-waarde van de portefeuille die g e f i n a n c i e r d is. De f u s i e c o r p o r a t i e s c o o r t h i e r o p ruim beter d a n de n o r m die het WSW h i e r v o o r stelt. A l g e m e n e c o n c l u s i e is d a t de g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g / m e e r j a r e n p r o g n o s e v a n de f u s i e o r g a n i s a t i e r u i m s c h o o t s v o l d o e t aan de ratio's v a n het WSW. O p g r o n d hiervan k a n g e z e g d w o r d e n dat de f u s i e c o r p o r a t i e financieel s o l i d e i s . 3.3.2

De b e s t a a n d e i n v e s t e r i n g s p o r t e f e u i l l e s zijn i n g e r e k e n d De f u s i e o r g a n i s a t i e investeert op g r o n d van de b e s t a a n d e i n v e s t e r i n g s p l a n n i n g e n de k o m e n d e 5 j a a r ( 2 0 1 4 t / m 201 8) circa € 1 7 7 m i l j o e n . D a t is verdeeld over v e r s c h i l l e n d e segmenten. Figuur 4: i n v e s t e r i n g naar s e g m e n t 2014

2015

2016

2017

Nieuwbouw huur

28.970

24.269

22.207

20.457

1.800

97.703

Nieuwbouw koop

4.975

9.051

10.012

9.687

6.215

39.940

10.604

10.015

11.455

3.261

2.043

37.378

375

1.000

300

300

300

2.275

44.924

44.335

43.974

33.705

10.358

177.296

Investeringen C, S, V

Woningverbetering Investeringen mva tdv exploitatie Totaal investeringen

2018 14 t/m'18

Het m e r e n d e e l van de i n v e s t e r i n g e n betreft n i e u w b o u w huur (investeringen in de z o g e n a a m d e daeb-voorraad). De i n v e s t e r i n g e n in n i e u w b o u w k o o p is met € 4 0 m i l j o e n o m v a n g r i j k te n o e m e n . Dit betreft v o o r € 6 m i l j o e n projecten v a n C a s a d e en v o o r € 34 m i l j o e n projecten van V i e y a . T e g e n o v e r d e z e i n v e s t e r i n g e n van € 4 0 miljoen staan g e p r o g n o s t i c e e r d e v e r k o o p o p b r e n g s t e n van € 43 m i l j o e n . C o n f o r m de v i g e r e n d e a f s p r a k e n geldt dat gestart w o r d t met de b o u w als 70% van de w o n i n g e n is v e r k o c h t . De financiële v e r p l i c h t i n g e n voor de realisatiefase w o r d e n pas op dat m o m e n t a a n g e g a a n . H i e r m e e is het financiële risico i n g e d a m d . De post 'Investering M V A t d v e x p l o i t a t i e ' betreft de g e p r o g n o s t i c e e r d e investering in b e d r i j f s m i d d e l e n (ICT, vervoer, huisvesting). Dit k o m t v o o r a l uit de b e g r o t i n g v a n C a s a d e . De i n v e s t e r i n g van S l a g e n l a n d Wonen is in totaal circa € 10 m i l j o e n , daarvan heeft € 5 miljoen b e t r e k k i n g o p n o r m a t i e f i n g e r e k e n d e v e r v a n g i n g s i n v e s t e r i n g e n (daar staan n o g geen c o n c r e t e projecten tegenover, er is w e l f i n a n c i e e l r e k e n i n g mee g e h o u d e n ) . De i n v e s t e r i n g e n s c h o m m e l e n de eerste jaren r o n d een niveau van € 4 0 miljoen per jaar. Figuur 5: Investering naar o o r s p r o n k e l i j k e c o r p o r a t i e Investeringen C, S, V Totaal investeringen Casade Totaal investeringen Vieya Totaal investeringen Slagenland Wonen Totaal C, S, V


2014

2015

2016

2017

2018 14 t/m'18

34.181

29.126

23.053

14.107

300

100.767

9.768

11.821

18.566

17.737

8.415

66.307

975

3.388

2.355

1.861

1.643

10.222

44.924

44.335

43.974

33.705

10.358

177.296

vTeVflk ^ / •

3.3.3

Slagenland wonen

C A—S A — DE

v

iy>

C o n c l u s i e financiële positie De g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g - waar dus alle a m b i t i e s in zitten die o o k in de h u i d i g e b e g r o t i n g e n en i n v e s t e r i n g s p l a n n i n g e n van de drie c o r p o r a t i e s zitten - b e v e s t i g t de p o s i t i e v e c o n c l u s i e s uit het d o o r a c c o u n t a n t B D O u i t g e v o e r d e due d i l i g e n c e o n d e r z o e k . A l l e v o o r g e n o m e n activiteiten en projecten zijn d o o r de f u s i e c o r p o r a t i e f i n a n c i e e l g e z i e n r e a l i s e e r b a a r en de f u s i e c o r p o r a t i e v o l d o e t r u i m s c h o o t s aan de eisen van het WSW (door de f u s i e w o r d e n de financiële WSW-kengetallen positiever). N a a s t dat alle v o o r g e n o m e n activiteiten en projecten d o o r de f u s i e c o r p o r a t i e realiseerbaar z i j n , is er een a a n v u l l e n d financieel buffer.


12

vTe/A

S

'

0 9 e n

CASADE

wonen

^

4 Beoordelingskader fusie (BBSH/MG 2002-18) Het ministerie van B i n n e n l a n d s e Z a k e n en K o n i n k r i j k s r e l a t i e s heeft b e p a a l d dat een v o o r w a a r d e v o o r fusie is dat d e z e 'in het b e l a n g van de v o l k s h u i s v e s t i n g ' plaatsvindt. Het m i n i s t e r i e v r a a g t (op g r o n d van het BBSH ) h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en g e m e e n t e n hun 2

z i e n s w i j z e n v o o r a l d a a r o p te richten. In dit h o o f d s t u k is het b e o o r d e l i n g s k a d e r van het BBSH (en de MG 2002-1 8) w e e r g e g e v e n en is t o e g e l i c h t hoe de fusie van Vieya, S l a g e n l a n d W o n e n en C a s a d e z i c h tot dit beoordelingskader verhoudt. Definitie

BBSH 'Belang

voor de

volkshuisvesting'

Het belang van de v o l k s h u i s v e s t i n g w o r d t in het B B S H / M G 2002-1 8 aan de hand van o n d e r s t a a n d e criteria nader i n g e v u l d : 1. De g e v o l g e n v o o r de h u u r o n t w i k k e l i n g

(prijs-kwaliteitverhouding)

2. Het b e h o u d van de l o k a l e b i n d i n g 3. De b o r g i n g van de b e w o n e r s p a r t i c i p a t i e 4. De p r o f e s s i o n a l i t e i t , d o e l m a t i g h e i d en kwaliteit van d i e n s t v e r l e n i n g 5. De i n v e s t e r i n g s c a p a c i t e i t en financiële c o n t i n u ï t e i t 6. Inzet van de i n v e s t e r i n g s c a p a c i t e i t in eikaars w e r k g e b i e d e n , m a t c h i n g van m i d d e l e n . 4.1

Betaalbaarheid Het h u u r b e l e i d w o r d t in hoge mate d o o r de R i j k s o v e r h e i d b e p a a l d . De o v e r h e i d v e r a n d e r t in de h u i d i g e p e r i o d e b e h o o r l i j k veel aan het h u u r b e l e i d . De o v e r h e i d streeft naar een m a r k t c o n f o r m e huurprijs en wil d a a r m e e o n d e r meer de d o o r s t r o o m b e v o r d e r e n en ' s c h e e f h e i d ' b e s t r i j d e n . De o v e r h e i d geeft de c o r p o r a t i e s slechts beperkte m i d d e l e n o m d e z e d o e l s t e l l i n g e n te b e h a l e n . V o o r 2 0 1 4 geldt een i n k o m e n s a f h a n k e l i j k e h u u r v e r h o g i n g en v o o r 201 5 naar v e r w a c h t i n g de h u u r s o m b e n a d e r i n g . T e n b e h o e v e van de financiële c o n t i n u ï t e i t moet de f u s i e c o r p o r a t i e het h u u r b e l e i d van de r i j k s o v e r h e i d v o l g e n . Binnen d e z e c o n t e x t staat de f u s i e c o r p o r a t i e v o o r z o veel als mogelijk m a t i g i n g van de h u u r p r i j s o n t w i k k e l i n g v o o r de sociale k e r n v o o r r a a d . De f u s i e c o r p o r a t i e volgt dus het h u u r b e l e i d dat de Rijksoverheid v o o r s c h r i j f t en streeft b i n n e n de c o n t e x t van financiële c o n t i n u ï t e i t naar m a t i g i n g van de h u u r p r i j s o n t w i k k e l i n g v o o r de k e r n v o o r r a a d . De f u s i e c o r p o r a t i e streeft naar een betaalbare v o o r r a a d waarin de p r i j s - k w a l i t e i t v e r h o u d i n g in balans is. Het t o e p a s s e n van een m a x i m a a l g e m i d d e l d e h u u r v e r h o g i n g z a l helaas n o o d z a k e l i j k z i j n a a n g e z i e n de corporatie meer o p b r e n g s t e n m o e t g e n e r e r e n o m de heffingen te b e t a l e n . De heffing zal g e d e k t m o e t e n w o r d e n uit efficiëntie in de o r g a n i s a t i e en uit v e r h o g i n g van de h u r e n .

4.2

Lokale binding De lokale b i n d i n g is v o o r de f u s i e c o r p o r a t i e e s s e n t i e e l . De f u s i e c o r p o r a t i e is o p lokaal niveau a a n w e z i g , z i c h t b a a r en d a a d k r a c h t i g . M e d e w e r k e r s w e r k e n s a m e n met b e w o n e r s en met de in die kernen actieve m a a t s c h a p p e l i j k e partners. Een g o e d e v e r b i n d i n g met k l a n t e n ,

2

Besluit Beheer Sociale Huursector. Dat is een belangrijk (vigerend)

wetgevend kader v o o r de w o n i n g c o r p o r a t i e s .


13

k l a n t v e r t e g e n w o o r d i g e r s (zoals de b e w o n e r s c o m m i s s i e s en de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s ) , m a a t s c h a p p e l i j k e o r g a n i s a t i e s , vrijwilligers, o n d e r n e m e r s en de g e m e e n t e n is n o o d z a k e l i j k v o o r het leveren van goede prestaties en d i e n s t v e r l e n i n g . De h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s w o r d e n n a u w b e t r o k k e n bij het beleid van de f u s i e o r g a n i s a t i e . Het gaat v o o r a l o m : -

een r e s p o n s i e v e h o u d i n g en een transparante

.

stevig g e p o s i t i o n e e r d e lokale front offices v o o r klanten

bedrijfsvoering

.

stevig g e p o s i t i o n e e r d e lokale teams die klanten en s t a k e h o l d e r s k u n n e n b e d i e n e n

.

lokale m a n a g e r s met g e z a g , positie en b e w e g i n g s r u i m t e

.

een b e s t u u r d e r die s a m e n met de m e d e w e r k e r s o o k lokaal actief is

-

tevreden klanten

-

g o e d e c o m m u n i c a t i e (proactief b e l e i d s o v e r l e g met huurders)

-

goed functionerende huurdersorganisaties

.

het intensief s a m e n w e r k e n met lokale s t a k e h o l d e r s ( o v e r l e g g e n )

.

g o e d e relaties en s a m e n w e r k i n g met vrijwilligers op diverse t e r r e i n e n .

De l o k a l e b i n d i n g krijgt in de f u s i e c o r p o r a t i e o r g a n i s a t o r i s c h op 4 niveaus v o r m : -

W o o n p u n t e n v o o r p e r s o o n l i j k e rechtstreekse contacten (face to face) in W a s p i k , D o n g e n , K a a t s h e u v e l en Waalwijk

-

Een t e a m van m e d e w e r k e r s in elke kern die g o e d b e k e n d zijn en g e k e n d w o r d e n . D e z e m e d e w e r k e r s h e b b e n h a n d e l i n g s r u i m t e en z e g g e n s c h a p (mandaat) over de d i e n s t v e r l e n i n g , de activiteiten en a a n p a k in hun wijk.

-

Een m a n a g e r met b e v o e g d h e i d in elke g e m e e n t e die het a a n s p r e e k p u n t is v o o r m a a t s c h a p p e l i j k e partners en g e m e e n t e b e s t u r e n .

.

Participatie d o o r huurders en andere b e w o n e r s als b a s i s k e n m e r k van het b e l e i d , o n d e r a n d e r e v i a de huurdersorganisatie(s) en een m a a t s c h a p p e l i j k e a d v i e s r a a d .

De f u s i e c o r p o r a t i e vult de v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d v o o r het M a a t s c h a p p e l i j k V e r a n t w o o r d O n d e r n e m e n (MVO) breed in, b i n n e n de a f w e g i n g van (maatschappelijke) o p b r e n g s t e n en k o s t e n . Wij w e r k e n b i n n e n de c o n c e p t e n van b i j v o o r b e e l d d u u r z a a m h e i d , s o c i a l e d u u r z a a m h e i d , social return on investments, eerlijke p r o d u c t i e en handel en integriteit. Bewonersparticipatie en de maatschappelijke adviesraad De i n b r e n g van de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s in het beleid van de f u s i e c o r p o r a t i e w o r d t b e l a n g r i j k g e v o n d e n , z o w e l op v e s t i g i n g s n i v e a u als het beleid dat c o r p o r a t i e - b r e e d w o r d t g e v o e r d . Participatie zit in het d n a van de f u s i e c o r p o r a t i e , dit is o n d e r m e e r in paragraaf 4 . 2 . g e s c h e t s t . Daarnaast w o r d t ook het h u u r d e r s o v e r l e g en het overleg met b e l a n g h o u d e r s g o e d g e o r g a n i s e e r d en v e r a n k e r d . In artikel 2 7 van de o n t w e r p s t a t u t e n van de f u s i e c o r p o r a t i e is de participatie van huurders en andere b e l a n g h o u d e r s g e r e g e l d . De participatie van de huurders(organisaties) is v e r a n k e r d in de Wet Overleg H u u r d e r V e r h u u r d e r . In die wet zijn diverse rechten en plichten o m t r e n t de h u u r d e r s p a r t i c i p a t i e v a s t g e l e g d . In artikel 2 7 van de o n t w e r p s t a t u t e n w o r d t v e r w e z e n naar de Wet O v e r l e g H u u r d e r V e r h u u r d e r . De t a k e n , rechten en plichten in d e z e wet w o r d e n breed o p g e v a t . O o k de bredere s a m e n w e r k i n g tussen de f u s i e c o r p o r a t i e en de huurders staat h o o g in het v a a n d e l . De intentie is o m s a m e n met de v e r s c h i l l e n d e h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s v a n C a s a d e , b i a g e n l a n d Wonen en Vieya te k o m e n tot een s a m e n w e r k i n g s o v e r e e n k o m s t t u s s e n de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en de f u s i e c o r p o r a t i e .

WS09/252t>. toelichting fusie

Sloqenlond wonen

CASADE

s

p

De positie v a n de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e is v e r a n k e r d in de statuten en in d e b e d r i j f s v o e r i n g s c y c l u s . De h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s h e b b e n reeds (positief) g e a d v i s e e r d over de statuten en d e r e g l e m e n t e n van de f u s i e o r g a n i s a t i e . De 'maatschappelijke

adviesraad'

L o k a a l v e r a n k e r d z i j n en in s a m e n w e r k i n g e e n bijdrage leveren aan de w e n s e n en b e h o e f t e n v a n d e lokale s a m e n l e v i n g o p het g e b i e d van w o n e n ; dat is wat Casade, S l a g e n l a n d W o n e n en V i e y a o o k in e e n n i e u w v e r b a n d blijft drijven. De r e g e l g e v e n d e k a d e r s , z o a l s d e H e r z i e n i n g s w e t T o e g e l a t e n Instellingen V o l k s h u i s v e s t i n g (HTIV), W o n i n g w e t , BBSH, Overlegwet, de G o v e r n a n c e c o d e , v o r m e n v o o r de f u s i e c o r p o r a t i e e e n kwalitatieve o n d e r g r e n s . Zij z e t graag een stap v e r d e r . O m de d i a l o o g m e t e e n breed s p e c t r u m a a n m a a t s c h a p p e l i j k e partners g o e d en structureel te voeren i n t r o d u c e e r t de f u s i e c o r p o r a t i e de ' m a a t s c h a p p e l i j k e a d v i e s r a a d ' . Deze adviesraad f u n c t i o n e e r t naast de bestaande g r e m i a z o a l s h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s . De m a a t s c h a p p e l i j k e a d v i e s r a a d bestaat uit b e w o n e r s en lokale s l e u t e l f i g u r e n . De a d v i e s r a a d adviseert de c o r p o r a t i e o p v e r s c h i l l e n d e o n d e r w e r p e n van strategische en tactische a a r d . Zo zal de f u s i e c o r p o r a t i e de adviesraad op diverse m o m e n t e n tijden de o n t w i k k e l i n g van de b e d r i j f s v o e r i n g s c y c l u s r a a d p l e g e n . De leden zijn o o k a m b a s s a d e u r s en v e r b i n d i n g s s c h a k e l s w a a r d o o r de f u s i e c o r p o r a t i e z i c h sterker kan v e r b i n d e n m e t lokale n e t w e r k e n . De positie van de m a a t s c h a p p e l i j k e adviesraad is v e r a n k e r d in de statuten en in de bedrijfsvoeringscyclus. 4.4

Professionaliteit en (kwaliteit) dienstverlening Het kwaliteitslabel KWH is u i t g a n g s p u n t . De 3 c o r p o r a t i e s zijn zelf al gestart met het m o d e r n i s e r e n van de b e d r i j f s v o e r i n g w a a r d o o r de b e h e e r l a s t e n verlaagd w o r d e n . In de f u s i e c o r p o r a t i e z a l d e z e m o d e r n i s e r i n g w o r d e n v o o r t g e z e t . De k l a n t g e r i c h t h e i d en kwaliteit van d i e n s t v e r l e n i n g blijven daarbij een belangrijk u i t g a n g s p u n t . Dit uit z i c h o n d e r meer in de d o e l s t e l l i n g o m een g o e d e KWH-score te b e h o u d e n . De f u s i e c o r p o r a t i e streeft naar operational e x c e l l e n c e o p het g e b i e d van d i e n s t v e r l e n i n g : de klant w o r d t in de g e l e g e n h e i d g e s t e l d o m digitaal 2 4 / 7 met de c o r p o r a t i e z a k e n te d o e n , o o k is er de m o g e l i j k h e i d tot telefonisch c o n t a c t e n en als laatste blijven w i j k t e a m s en i n l o o p p u n t e n m o g e l i j k h e d e n bieden voor p e r s o o n l i j k rechtstreeks contact. De s c h a a l van de f u s i e c o r p o r a t i e staat een verdere s p e c i a l i s a t i e van functies toe d i e e e n p r o f e s s i o n a l i s e r i n g s s l a g m o g e l i j k maakt van alle b e d r i j f s f u n c t i e s w a a r o n d e r d e dienstverlening voor huurders. De f u s i e c o r p o r a t i e staat b o r g v o o r de c o n t i n u ï t e i t van het kwaliteitsniveau v a n het beleid van de drie c o r p o r a t i e s . Het beleid van de drie c o r p o r a t i e s is met elkaar v e r g e l e k e n . Er zijn geen grote v e r s c h i l l e n , de v e r s c h i l l e n die er zijn die zijn g o e d o v e r b r u g b a a r . A l l e drie de c o r p o r a t i e s w e r k e n o p g r o n d van de n o r m e n van het K W H - k w a l i t e i t s l a b e l . Dat w o r d t v o o r t g e z e t d o o r de f u s i e c o r p o r a t i e . Het beleid w o r d t in f a s e n g e h a r m o n i s e e r d . De h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s w o r d e n daarbij b e t r o k k e n . Bij het v o o r s t e l v o o r de h a r m o n i s a t i e van het beleid w o r d t het beleid v a n C a s a d e als v e r t r e k p u n t g e n o m e n . D a a r o p w o r d e n a a n v u l l i n g e n van V i e y a en S l a g e n l a n d W o n e n a a n g e b r a c h t . De rol van de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s bij de o n t w i k k e l i n g van g e h a r m o n i s e e r d beleid w o r d t v a s t g e l e g d in de s a m e n w e r k i n g s o v e r e e n k o m s t tussen de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s en de f u s i e c o r p o r a t i e . D a a r m e e is de invloed van de h u u r d e r s o r g a n i s a t i e s o p het beleid v a n de f u s i e c o r p o r a t i e g e b o r g d .


15

Slagenland wonen

CASADE

s

->

Investeringscapaciteit en financiële continuïteit Het d o o r de o n a f h a n k e l i j k e a c c o u n t a n t (BDO) u i t g e v o e r d e due d i l i g e n c e o n d e r z o e k naar de financiële positie van de individuele corporaties en naar de d e n k b e e l d i g e f u s i e c o r p o r a t i e bevestigt dat de individuele corporaties levensvatbaar zijn en dat de c o m b i n a t i e van de drie - d o o r s c h a a l v o o r d e l e n - sterker is dan de drie a f z o n d e r l i j k e o r g a n i s a t i e s . De b e g r o t i n g e n van de 3 corporaties zijn c o n f o r m ' o n g e w i j z i g d b e l e i d ' en op g e h a r m o n i s e e r d e g r o n d s l a g e n v o r m g e g e v e n . Er is op basis van de a f z o n d e r l i j k e b e g r o t i n g e n een g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g 2 0 1 4 en een m e e r j a r e n b e g r o t i n g o p g e s t e l d . D e z e d o c u m e n t e n zijn aan de financiële t o e z i c h t h o u d e r s (CFV en WSW) a a n g e b o d e n . 3

De f u s i e c o r p o r a t i e verwacht z o n d e r enige twijfel een k r e d i e t w a a r d i g e status te krijgen van het C F V en v o o r meerdere jaren b o r g i n g d o o r het WSW. O p g r o n d van de g e c o n s o l i d e e r d e b e g r o t i n g en de verwachte kwalificaties van C F V en WSW kan gesteld w o r d e n dat de financiële c o n t i n u ï t e i t en de i n v e s t e r i n g s k r a c h t van de f u s i e c o r p o r a t i e g e w a a r b o r g d z i j n . De c o m b i n a t i e van een hogere i n v e s t e r i n g s k r a c h t en meer kennis van p r o j e c t o n t w i k k e l i n g en - f i n a n c i e r i n g leidt tot een optimalere m a t c h i n g van taken en m i d d e l e n in de f u s i e c o r p o r a t i e . M i d d e l s de fusie is r i s i c o s p r e i d i n g te r e a l i s e r e n : de 3 c o r p o r a t i e s h e b b e n andere r i s i c o ' s die vanwege de fusie w o r d e n v e r d u n d . O o k verbetert de i n v e s t e r i n g s k r a c h t d o o r de solvabiliteit van C a s a d e . Een v o o r d e e l vanuit synergie-effecten d o o r de f u s i e is o o k reëel. De f u s i e c o r p o r a t i e w e r k t vanuit het h o o f d p r i n c i p e dat de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e o p g a v e n , w a a r o n d e r b e g r e p e n de reeds a a n g e g a n e v e r p l i c h t i n g e n , de i n g e n o m e n g r o n d p o s i t i e s en de h a r d h e i d van de p l a n n e n , l e i d e n d z u l l e n zijn indien hierin later o n v o o r z i e n e nadere k e u z e n g e m a a k t moeten w o r d e n . T h a n s niet te v o o r z i e n e tegenvallers die tot bijstelling van de v o o r g e n o m e n activiteiten m o e t e n leiden w o r d e n met r e s p e c t v o o r ieders l o k a l e situatie en in g e z a m e n l i j k h e i d - i n g e v u l d . Inzet van de investeringscapaciteit in eikaars werkgebieden. Bij d e z e fusie is er sprake van m a t c h i n g van taken en m i d d e l e n . H o e w e l de individuele corporaties financieel g e z o n d z i j n , z i j n er wel v e r s c h i l l e n . C a s a d e is niet alleen de grootste corporatie maar in f i n a n c i e e l o p z i c h t o o k de s t e r k s t e van de drie. De (meerjaren)begroting van S l a g e n l a n d W o n e n is s l u i t e n d , d e z e is e c h t e r q u a a m b i t i e - en i n v e s t e r i n g s n i v e a u van een lagere orde dan die van de andere p a r t n e r s . De ( m e e r j a r e n ) b e g r o t i n g van V i e y a is sluitend maar de v o o r de o r g a n i s a t i e relatief g e z i e n o m v a n g r i j k e i n v e s t e r i n g s p o r t e f e u i l l e brengt b e h o o r l i j k e r i s i c o ' s met z i c h m e e . De g r o t e r e buffers van C a s a d e dragen er aan bij dat de f u s i e c o r p o r a t i e d e z e r i s i c o ' s beter kan d r a g e n . De grotere buffers van C a s a d e m a k e n het o o k mogelijk dat o o k in de portefeuille van S l a g e n l a n d Wonen structureel kan w o r d e n g e r e k e n d met v e r v a n g i n g s i n v e s t e r i n g e n . V a n belang is hierbij o p te m e r k e n dat dit de kwaliteit van de C a s a d e portefeuille niet aantast. S a m e n v a t t e n d : de buffers van Casade leiden er toe dat de v o l k s h u i s v e s t e l i j k e o p g a v e n van V i e y a en S l a g e n l a n d Wonen beter g e b o r g d z i j n , z o n d e r dat dat de prestaties v a n C a s a d e zelve aantast.

3

Centraal Fonds V o l k s h u i s v e s t i n g en W a a r b o r g f o n d s Sociale

Woningbouw


16

29 januari 2014 Aanvraag zienswijze gemeente Ruud van Oudhuizen

Recommend Documents