29-05 FW: Interesse marktpartijen Hezelpoort R hezelpoort[1].pdf

Van: Verzonden: Aan: Onderwerp: Bijlagen:

29-05 FW: Interesse marktpartijen Hezelpoort R2009-223hezelpoort[1].pdf

Van: Silverado Westernstore [mailto:[email protected]] Verzonden: vrijdag 3 mei 2013 12:21 Aan: Groen Links, BM70; D66 Nijmegen; CDA Fractie; Stadspartij Nijmegen Nu!, BM70; PvdA; Socialistische Partij; Verenigde Senioren Partij; VVD Nijmegen; Gewoon Nijmegen, BM70 CC: vestiti; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; 'Aba-i'; 'Cocoon & Cotton'; 'De brocanterie'; 'De heerlijckheid'; 'De prince'; 'Fujisan'; 'Het lemke'; 'heydenrijck'; 'ikke ook'; 'interval lale'; [email protected]; 'Jewelz'; 'kersten'; 'Kinki kappers'; 'la belle epoque'; 'le petit reve'; 'merano'; 'natuurdrogist'; 'Arte dóro'; 'natuurdrogist'; 'nostalgia'; 'powerhouse'; 'printout'; 'reisbureau van betuw'; 'silverado westernstore'; 'sjekfloor'; 'Stippels'; 'subba'; 'vestiti'; 'vivre'; 'simon lévelt'; 'zonnetrein nijmegen'; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; 'Kathmandu Nijmegen'; 'wilma pelkmans'; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; j.c kappers; [email protected]; [email protected]; [email protected]; Els Stouthamer; [email protected]; 'Gewoon Nijmegen'; 'Versailles Dranken'; cadeaubazaar.nl; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; cadeaubazaar.nl; [email protected]; [email protected]; heydenrijck; harrie de jonge; Lex Diekstra Onderwerp: Interesse marktpartijen Hezelpoort

Geachte Raadsleden, In het gesprek dat wij gehad hebben achter valburg met verschillende leden van de raad. Kwam ter sprake dat er wel degelijk interesse is vanuit marktpartijen om te inversteren in de garage P centrum oude stad. Bijgevoegde reactie van Q park ondersteund dit verhaal. Het bevreemd ons dat de de wethouders Kunst en Beerten ten stelligste ontkennen dat Q park interesse zou hebben in de explotatie van deze garage. Wij werden hier voor leugenaars uitgemaakt. Bijgaande reactie is van Q park en geeft wederom aan dat er met onze dossier kennis zoals altijd niets mis is. Het lijkt ons van belang dat u deze reactie onder ogen krijgt om een goede afweging te kunnen maken, betreffende de bouw van de garage. Ook lijkt het ons raadzaam om aan de wethouders te vragen waarom de belangstelling van Q park ontkent wordt !!!!!!!! Welk algemeen belang kan hiermee gediend zijn? Wij vragen als ondernemers van de oude stad niets anders dan gelijke kansen in vergelijking met de ondernemers in de rest van de stad, die op hun wenken bediend worden. Met vriendelijk groet, 1

Adrie v Maasdijk voorzitter S.O.H. Erik Hendriks S.I.O.S P oude stad Mickel Moors voorzitter bewonersplatform centrum Nijmegen P.s Let in de bijlage op het woord BESLUIT lijkt ons niet onbelangrijk. MAIL VAN Q PARK !!!!! Hallo Erik, Wij zijn inmiddels druk doende de contactlijnen met de gemeente Nijmegen op te pakken. Dit doen wij vanuit meerdere contactpunten, maar met eenzelfde streven. Vanuit onze Business Development afdeling is men al vaker met de zijde van Hezelpoort aan de slag geweest. Zie ook de bijlage. Deze locatie is goed bekend bij ons en zien we nog altijd als een potentiele optie. Grote factoren die meespelen zijn naast de wensen en eisen van de Gemeente, de potentie die ontwikkelaars hier blijven zien (in relatie tot de te verhuren delen). We zijn in ieder geval er vol mee bezig. Ik houd je op de hoogte als er nieuwe ontwikkelingen zijn. Met vriendelijke groet, Q‐Park Nederland Jaap Imminga Manager Operations Stationsplein 12‐E 6221 BT Maastricht

2

Voorstel aan de Raad

Openbare besluitenlijst 18 december 2007

Collegevergadering no raadsvoorstel 47 Datum raadsvergadering / Nummer 2 december 2009

/ 223/2009

Fatale termijn: besluitvorming vóór:

Aanwezig: Voorzitter Onderwerp Wethouders

17 december 2009

Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, Hezelpoort P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa Gemeentesecretaris Programma / Programmanummer A. Kuil Communicatie Grondbeleid / 9220 M. Sofovic Verslag Portefeuillehouder

P. Depla Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.

1 december 2009 Samenvatting

Recent is overeenstemming bereikt met NS Poort over de aankoop van gronden van NS Poort, Aldus vastgesteld de vergadering van: benodigd voor het project Hezelpoort. Dit is een in belangrijke doorbraak waardoor de voorbereiding van de bouw van de hier geplande parkeergarage voor het stadscentrum in 2010 kan beginnen. Een belangrijke impuls voor het (westelijk) stadscentrum. Dit voorstel behandelt het stedenbouwkundig plan en de hoofdlijnen van het ontwerp van de garage en de planexploitatie. Voorstel om te besluiten

De voorzitter,

De secretaris,

1) vaststellen van het stedenbouwkundig plan Hezelpoort en de hoofdlijnen van het ontwerp van de parkeergarage (variant A zonder hellingshoek); 2) Een bijdrage van € 0,5 miljoen beschikbaar te stellen voor de planexploitatie Hezelpoort uit de ABR van het Ontwikkelingsbedrijf (uit de binnen de ABR gereserveerde middelen ter hoogte van in totaal € 5 miljoen voor het versneld realiseren van projecten); 3) vaststellen van de planexploitatie Hezelpoort; 4) voorlopig vaststellen van de investerings- en exploitatiebegroting van de parkeergarage Hezelpoort; 5) Vaststellen van de verrekening van de jaarlijkse exploitatielasten en baten van de parkeergarage Hezelpoort via de saldireserve; 6) Uiterlijk bij de Stadsbegroting 2011-2014 te besluiten of en tot welke hoogte een reservering voor de afdekking van de aanloopverliezen van de Hezelpoort- en de Van Schaeck Mathongarage ten laste van de saldireserve moet worden gevormd. .

1

Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail

Henk Berends, 2833, [email protected] Raadsvoorstel Hezelpoort 171209.doc


Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1

Inleiding

In 2004 heeft uw Raad gekozen voor de locatie Hezelpoort voor een nieuwe bezoekersgarage voor de binnenstad. Deze garage bedient vooral de westflank van de binnenstad. Na dit besluit hebben verkenningen plaatsgevonden naar de combinatiemogelijkheden met een initiatief voor een woontoren en commerciële ruimte. Hiervoor is ook in 2005/6 een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Verder is overlegd met omwonenden over de inpassing van de ontsluiting van de garage. Hiervoor is draagvlak verkregen. Ons College heeft dit voorjaar moeten concluderen dat langer onderhandelen met de initiatiefnemers van de woontoren niet meer opportuun is. Deze onderhandelingen zijn dan ook beëindigd. Hierna hebben wij het stedenbouwkundig plan bijgesteld en hierover in juli 2009 een informatieavond georganiseerd. Tegelijkertijd is onderhandeld met NS Poort en Prorail over de aankoop van een groot deel van het plangebied. Onze doelstelling is op de kortst mogelijke termijn te starten met de realisatie van de garage. Onderhandelingen met marktpartijen over de andere projectonderdelen willen wij later starten. Nu is alles gericht op een snelle realisatie van de parkeergarage. Met NS Poort is overeenstemming bereikt. Een belangrijke voorwaarde is aankoop door de gemeente dit jaar. Dit maakt het noodzakelijk om nog dit jaar de planexploitatie vast te stellen.

2

Wettelijk- of beleidskader

De aanbesteding van het ontwerp/realisatie van de garage zal voldoen aan het gemeentelijk, nationaal en Europese aanbestedingsbeleid. Voor de realisatie van de garage is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. De geheimhouding valt onder de Gemeentewet en de Wet openbaarheid van bestuur. 2.1 Relatie met programma

De planexploitatie Hezelpoort is onderdeel van het programma grondbeleid. Binnen dit programma wordt de locatie aangekocht, bouw en woonrijp gemaakt, de garage risicodragend gerealiseerd, de resterende grond verkocht voor de programma-onderdelen wonen en commerciële ruimte. Na realisatie van de garage zal deze worden overgedragen aan het programma mobiliteit die verantwoordelijk is voor de exploitatie. Tussen beide programma’s zullen hierover nadere afspraken worden gemaakt. 3

Doelstelling

Realisatie van een stedelijk project aan de rand van de binnenstad, aansluitend op Waalfront met als programmaonderdelen: een moderne bezoekersgarage voor de binnenstad, een woontoren en commerciële ruimte. De bezoekersgarage betekent een stimulans voor de (westelijke) binnenstad. 4

Argumenten

Het bestemmingsplan voor het project Hezelpoort is in 2006 vastgesteld. Belangrijke elementen destijds: een woontoren van meer dan 100 meter hoogte, een parkeergarage die

Raadsvoorstel Hezelpoort 171209.doc


Vervolgvel

2

vanuit het zuiden gezien schuin omhoog loopt naar de Hezelpoort met een helling van ca. 5 graden. Op de garage was een groene aankleding voorzien, een park voor bewoners en omwonenden. Na het beëindigen van het project Waalpanorama heeft ons College opdracht gegeven het stedenbouwkundig plan bij te stellen. Uitgangspunten hierbij zijn; 1. het zeker stellen van een snelle realisatie van de parkeergarage door deze fysiek geheel los te koppelen van de andere projectonderdelen; 2. het programmaonderdeel wonen minder risicovol en meer marktconform te maken. 3. Handhaven van een programma onderdeel commerciële ruimte langs de Voorstadslaan. 4. Het ontwerp van de parkeergarage te vereenvoudigen en efficiënter te maken maar met handhaving van een groene gevel en dak. 5. Een ongewijzigde ontsluiting van de garage. 6. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen van de parkeergarage aan te passen op het gewijzigde programma. De capaciteit voor de binnenstadbezoekers blijft ongewijzigd en volgt uit de door uw Raad vastgestelde parkeerbalans uit februari 2006 (ca. 580 parkeerplaatsen voor bezoekers van de binnenstad). Op 15 juli van dit jaar is een gewijzigd stedenbouwkundig plan gepresenteerd. De presentatie en het verslag van die avond zijn als bijlage opgenomen. Voor een volledig overzicht van het nieuwe stedenbouwkundig plan verwijzen wij u naar de bijlagen. De belangrijkste wijzigingen zijn:  De garage krijgt groene gevels en een oplopende groene inkleding met een grondlichaam aan de zuidzijde, maar de garage zelf wordt niet meer onder een helling gerealiseerd. Het handhaven van een ‘schuine garage’ is ca. € 1,3 miljoen duurder en inefficiënt wat betreft ruimtegebruik. De garage wordt gerealiseerd met één laag onder de grond en drie boven de grond. Dit is bovengronds een laag minder dan wanneer de garage gedeeltelijk onder een hoek van 5 graden wordt gerealiseerd. In onderstaande tekening wordt dit geïllustreerd waarbij het rode gedeelte het ontwerp van de garage voorstelt wanneer een hoek van 5 graden wordt gehanteerd.



Vervolgvel

3

Variant A zonder hellinghoek:

Variant B met gedeeltelijke hellinghoek (het schuine deel is beloopbaar)



De argumenten voor de keuze van variant A zijn de lagere hoogte (betere landschappelijke inpassing) en de lagere kosten (zie ook verderop). Het dak zelf wordt niet meer als park ingericht. Ons college twijfelt hiervoor te veel aan de (sociale) veiligheid en het gebruik er van. Ook worden de extra investerings-



Vervolgvel

4

en beheerkosten hoog ingeschat. Het dak wordt wel groen ingericht met bijvoorbeeld sedum. In onderstaande tekening is dit geïllustreerd: het groene deel is beloopbaar, de garage van drie verdiepingen met een hoogte van 10 tot 12 meter niet.

  

Langs de Voorstadslaan is commerciële ruimte opgenomen van ca. 1200 m2 en daarboven nog 20 woningen. De totale verdiepingshoogte is ca. 5 lagen. Langs de Heselaan zijn alleen nog woningen opgenomen ten noorden van de entree in drie lagen. De woningen ten zuiden van de entree zijn vervallen gelet op de woonkwaliteit en moeizame ruimtelijke inpassing. De woontoren is verlaagd tot ca. 14 lagen en 60 meter (was ca. 120 meter).

Om dit plan te realiseren is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Door de invoering van de nieuwe WRO is een partiële herziening niet mogelijk. Op 15 juli 2009 is een informatieavond georganiseerd over de wijzigingen. Drie toezeggingen zullen door ons worden onderzocht op haalbaarheid: de aanleg van zonnepanelen op het dak van de parkeergarage met handhaving van het groen, het afsluiten van de Heselaan ter voorkoming van sluipverkeer. Ook zullen wij in overleg gaan over een alternatieve tijdelijke parkeeroplossing als het huidige SIOS-terrein niet meer gebruikt kan worden door de (voorbereiding) van de bouw. Zie verder het verslag van die avond. De planexploitatie Hezelpoort is als bijlage opgenomen. De uitgangspunten van de planexploitatie zijn de volgende. Het te realiseren programma bestaat uit ca. 100 vrije sector woningen, ca. 1200 m2 commerciële ruimte en een parkeergarage van ca. 680 plaatsen. De kosten van de realisatie



Vervolgvel

5

van de parkeergarage zijn opgenomen in de planexploitatie (Variant A). De in/uitrit van de garage is ongewijzigd. Van de grondverkopen is een deel voorzien aan een marktpartij tbv de woningbouw en de commerciële ruimte. Daarnaast is aan de grond onder de parkeergarage een waarde van 4 miljoen toegekend. Deze is opgenomen in de meerjaren exploitatieopzet van de parkeergarage. Met deze uitgangspunten is planexploitatie sluitend, mits een bijdrage van 0,5 miljoen wordt verstrekt uit de ABR van het Ontwikkelingsbedrijf uit de hier gereserveerde middelen voor het versneld realiseren van projecten. De bijdrage is noodzakelijk door de hoge kosten voor bouwen woonrijpmaken (bodemsanering, archeologie, bommen en granaten), de hoge plankosten (er wordt al geruime tijd gewerkt aan het project) en doordat de woningbouw is vertraagd en er minder woningen worden gerealiseerd. Het project voldoet aan de criteria uit het raadsbesluit voor het inzetten van middelen voor het versneld realiseren van projecten:  Het project versterkt de ruimtelijke kwaliteit op een belangrijke locatie in de stad. Realisatie betekent een kwaliteitsimpuls op een belangrijk schakelpunt tussen Nijmegen West en de binnenstad, ingesloten tussen Waalfront en Spoorzone. Het project is opgenomen in het VGP.  Het project draagt bij aan de economische structuurversterking van de stad. De realisatie van een kwalitatief goede bezoekersgarage betekent een nieuw bronpunt voor bezoekersstromen naar de (westelijke) binnenstad. De realisatie van commerciële ruimte in het project heeft economische betekenis.  Het project zal starten voor 1 januari 2011. In 2010 wordt gestart met het bouwrijpmaken en de aanbesteding van ontwerp en realisatie van de parkeergarage vindt plaats.  De noodzaak en urgentie van de financiële bijdrage blijkt uit de planexploitatie.

De investerings- en exploitatiebegroting van de parkeergarage. De investerings- en exploitatiebegroting van de parkeergarage is opgenomen in een geheime bijlage. De bijlage is geheim omdat het ontwerp, de bouw en later de exploitatie van de garage nog moet worden aanbesteed. Openbaar maken van de gemeentelijke referentiebegroting schaadt de (onderhandelings)positie van de gemeente. Dit betreft zowel de investeringsbegroting (relatie met aanbesteding van het ontwerp en de realisatie van de garage) als de exploitatiebegroting (relatie met aanbesteding van de exploitatie van de garage). In 2004 is de haalbaarheidsstudie naar een nieuwe garage op de locatie Hezelpoort unaniem door uw Raad aanvaard. Conclusies uit deze studie: goede locatie, financieel haalbaar mits een integrale tariefsverhoging wordt doorgevoerd van € 0,15 per uur in de binnenstad. Een adviesbureau heeft op basis van een VO-min een actuele kostencalculatie gemaakt voor de parkeergarage Achter de Hezelpoort. Hierbij zijn de varianten A en B onderzocht. Variant A is een garage zonder hellinghoek, variant B heeft gedeeltelijk een hellinghoek van 5 graden. Uitgangspunt voor beide calculaties dat het vlakke dak niet beloopbaar is.



Vervolgvel

6

Voor de stichtingskosten van deze varianten verwijzen wij u naar de geheime bijlage. Variant B kost circa 1,3 miljoen meer dan variant A. Ook gelet op het aantal berekende kortparkeeruren (zie het memo dat ter inzage ligt) is een capaciteit zoals beschikbaar vanuit variant B niet noodzakelijk. Een grotere parkeergarage heeft een negatief effect op de bezettingspercentages. Daar komt bij dat meer parkeerplaatsen in variant B leiden tot hogere absolute stichtingskosten. Alleen variant A wordt hier verder beschouwd met een grondprijs van €4.0 MIO. Dit is de meest gunstige variant voor de gemeente qua kosten en exploitatiewaarde. Exploitatiemogelijkheden In de haalbaarheidsstudie uit 2002 werd geconcludeerd dat voor de realisatie van de garage een integrale tariefsverhoging in de binnenstad noodzakelijk is van 0,15 eurocent per uur. De conclusie is dat dit niet langer noodzakelijk is op basis van de huidige berekeningen. De garage is een rendabele investering en is te realiseren zonder tariefsverhoging. De garage wordt gerealiseerd primair gerealiseerd voor kortparkeren. Ook kunnen parkeervergunningen/abonnementen aan bewoners en bedrijven verkocht worden. In de toekomst zal de parkeergarage ook gebruikt gaan worden door bewoners van de later te realiseren woontoren (ca. 100 plaatsen). De komst van deze toren is voorzichtigheidshalve niet meegenomen in de exploitatieberekeningen van de garage. De exploitatieberekeningen treft u aan in de geheime bijlage. Bij de exploitatieberekening zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd. Uitgangspunten algemeen 1e exploitatiejaar 2012 Parkeercapaciteit 678 parkeerplaatsen Openingstijden parkeergarage maandag t/m donderdag; 07.00 – 23:00 uur vrijdag; 07.00 – 04.00 uur zaterdag; 08.00 – 04.00 uur zondag; 08.00 – 23.00 uur 24 uur per dag uitrijden mogelijk 7 dagen per week dagelijks 3 uur bemand beheer24/7uur beheer op afstand Afschrijving methode en duur Annuïtair 40 jaar, niet over de grondkosten Rekenrente vreemd vermogen 5% Inflatiepercentage 3% Verhouding VV/EV financiering 100% vreemd vermogen

Het exploitatiemodel uit de bijlage is opgezet als een enigszins defensieve businesscase. Er zijn kansen om meer opbrengst te genereren: In de exploitatieberekening zijn vooralsnog geen abonnementen opgenomen voor bewoners van de mogelijk te realiseren woontoren. Op zich is het te hanteren tarief voor deze doelgroep



Vervolgvel

7

niet hoog, maar in het kader van optimalisatie en dubbelgebruik van de parkeergarage een geschikt doelgroep, zeker ook omdat deze doelgroep veelal ’s avonds en ’s nachts gebruik van de parkeergarage maken. Indien dit van toepassing zou worden is de verwachting dat de parkeeromzet jaarlijks licht kan stijgen. Ook zal gekeken worden naar de optimaliseringsmogelijkheden met het bezoekersparkeren van Waalfront/Handelskade. De exploitatiebegroting van de parkeergarage wordt nu voorlopig vastgesteld. In de tussenliggende tijd zal nog een nadere analyse plaatsvinden. Mogelijke wijzigingen die hieruit voortvloeien zullen in 2010 worden verwerkt in het meerjarentarievenplan parkeren. 5

Klimaat

De mogelijke toepassing van zonnepanelen heeft een positief effect op het klimaat (duurzame energie). Ook willen wij hier wijzen op de groene inpassing van de garage. 6

Risico’s

Het afzetten van de grond voor de woontoren is een risico wat betreft prijsvorming en planning. Verder moet worden afgewacht wat het aanbestedingsresultaat is van de parkeergarage. Hoewel de marktomstandigheden nu gunstig lijken is het een complexe opgave door de bodemkwaliteit (archeologie, niet gesprongen explosieven, bodemsanering) en de nabijheid van het spoor (eisen Prorail). De bestemmingsplanprocedure is een risico. Zie verder de planexploitatie en de geheime bijlage. 7

Financiën

In de planexploitatie is een al toegekende bijdrage opgenomen van 0,2 miljoen voor de bodemsanering (ISV-2). Daarnaast is een bijdrage opgenomen van 0,5 miljoen uit ABR voor het versneld realiseren van projecten. De exploitatie van de garage kan over een periode van 40 jaar de investering van de voorbereiding en de bouw dragen. Er resteert dan een positieve netto-contante waarde. In de eerste jaren van de exploitatie wordt er echter jaarlijks verlies gemaakt op de exploitatie van de parkeergarage (aanloopverliezen). Door het rentenadeel en het cumulatie-effect van deze aanloopverliezen ontstaat uiteindelijk eerst na een aantal jaren een positief jaarlijks exploitatiesaldo . De exploitatie van de garage kan deze aanloopverliezen dragen, inclusief rente. Knelpunt hierbij is echter dat zonder extra maatregelen de jaarlijkse afdracht vanuit het programma Mobiliteit aan de begroting/algemene dienst in gevaar komt in die eerste jaren. Dit is op te lossen door de aanloopverliezen tijdelijk te af te dekken uit de saldireserve. In de geheime bijlage is een overzicht opgenomen van de jaarlijkse exploitatieresultaten en het verwachte tijdelijke beslag op de saldireserve. Na een periode ontstaan exploitatiebaten. Deze worden zo spoedig mogelijk afgedragen naar de saldireserve voorzover uit de saldireserve eerdere tekorten zijn gefinancierd. Het uiteindelijke resultaat voor de saldireserve is nul. Wij stellen uw Raad voor de financiering van de parkeergarage op deze wijze op te lossen. Ook voor de Van Schaeck Mathon-garage heeft uw raad voor deze methode van afdekking van de aanloopverliezen besloten. Omdat de exploitatie van deze beide garages nog niet middels begrotingswijziging in de begroting en de ontwikkeling van de saldireserve is



Vervolgvel

8

verwerkt, bestaat momenteel een onvolledig beeld van de toekomstige beslagen op de saldireserve. Wij stellen daarom voor bij de jaarrekening 2009 of anders uiterlijk bij de opstelling van de stadsbegroting 2011-2012 te bezien of en tot welke hoogte, tot vorming van een definitieve reservering voor de afdekking van de tekorten op deze beide garages ten laste van de saldireserve moet worden besloten. In lijn met de eerdere besluitvorming over nieuwe parkeergarages zal op een later moment nog een aanbesteding plaatsvinden van de exploitatie van de parkeergarages Hezelpoort en Van Schaeck Mathon. De gemeentelijke referentiebegroting voor de Hezelpoortgarage zal op dat moment worden vastgesteld naar de inzichten van dat moment. Op basis van deze aanbesteding zal de exploitatie van de beide garages dan middels begrotingswijziging daadwerkelijk op het programma mobliteit in de Stadsbegroting opgenomen worden. 8

Communicatie

De noodzakelijke bestemmingsplanprocedure verloopt via een proces van ter visie legging waarin de mogelijkheid wordt geboden om te reageren op de plannen. 9

Uitvoering en evaluatie

Na de vaststelling van de planexploitatie zal nog dit jaar het terrein van NS Poort worden verworven. Op een klein deel na is het gehele plangebied dan verworven. Over dit resterende deel (Prorail) wordt onderhandeld. Wij verwachten daarbij geen knelpunten. In 2010 zal de bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Ook zal de garage (europees) worden aanbesteed op een vergelijkbare wijze als de garage Van Schaeck Mathon: ontwerp, realisatie en gebouw gebonden onderhoud. De schop gaat dan nog in 2010 in de grond. Allereerst archeologisch onderzoek in combinatie met bodemsanering en het onderzoeken/verwijderen van niet gesprongen explosieven.

College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Secretaris,

mr. Th.C. de Graaf

P. Eringa

Bijlagen: presentatie 15 juli 2009 verslag informatieavond 15 juli 2009 planexploitatie Hezelpoort


Project Hezelpoort informatieavond 15 juli 2009

Informatieavond project Hezelpoort Gemeente Nijmegen

Gemeente Nijmegen

Versie 2 informatieavond 15 juli 2009


agenda

Gemeente Nijmegen

• • • •

Inleiding Wijzigingen stedenbouwkundig plan Vervolgstappen Pauze en gelegenheid tot vragen stellen


Gemeente Nijmegen

inleiding • Gewijzigde marktomstandigheden: Waalpanorama niet haalbaar • Uit elkaar halen woontoren en garage • Gemeente wil nu als eerste de garage realiseren, woningen en commerciële ruimte daarna. • Vanavond wijzigingen laten zien, College/Raad beslissen later.


Oude uitgangspunten nog actueel?

Gemeente Nijmegen

• Garage blijft een garage voor binnenstad met 580 plaatsen + wat nodig is voor programma • In/uitgang garage ongewijzigd • Commerciële ruimte langs Voorstadslaan icm woningbouw en woontoren. • Garage houdt een groen dak


Wat verandert er? • In oude plan hele garage onder een helling van max. 5 graden. Niet meer haalbaar: – Kosten – Ontwerp garage inefficiënt – Gebruik en (sociale) veiligheid dak

Gemeente Nijmegen

• Zie stedenbouwkundig plan


Locatie project Hezelpoort 2009 - Plangebied - Stadscentrum - Waalhaven - Spoorlijn / stamlijn - Voorstadslaan - Heselaan

Gemeente Nijmegen

- Hezelpoort


Gemeente Nijmegen

Masterplan Waalfront -

Nieuwe ontwikkeling / grote invloed op Nijmegen west

-

Handelskade

-

Gerealiseerde nieuwbouw Waalhaeve

-

Waalfrontweg

-

Waalhaven en kaden


Waalpanorama 2006

Gemeente Nijmegen

KWALITEIT GEBRUIKEN, MAAR OOK AANPASSINGEN: -

Parkeergarage en woningbouw loskoppelen

-

Toren op bijzondere plek minder hoog

-

Bebouwing langs Voorstadslaan

-

Parkeergarage langs spoorlijn kleiner en geen helling

-

Groendak op parkeergarage niet overal toegankelijk

-

Entrees voor auto’s en voetgangers


Aanpassing plan: Hezelpoort 2009

Gemeente Nijmegen

ONDERDELEN -

Parkeergarage groendak gevels

-

Bebouwing langs Voorstadslaan

-

Bebouwing langs “stamlijn”

-

Woontoren


Hezelpoort 2009

Gemeente Nijmegen

parkeergarage -

Ligging langs spoorlijn

-

680 parkeerplaatsen

-

Lengte ca 170 m, breedte ca 32 m

-

4 parkeerlagen: 1 laag ondergronds 3 lagen bovengronds

-

Entree voetgangers bij Hezelpoort met betaalautomaten, trap, lift

-

In- en uitgang auto’s in de Heselaan


Hezelpoort 2009 parkeergarage zijaanzicht

Gemeente Nijmegen

doorsnede



Gemeente Nijmegen

doorsnede



Gemeente Nijmegen

doorsnede


Hezelpoort 2009 Parkeergarage

groendak

-

Esthetisch

-

Duurzaam

-

Positieve milieu-effecten

HOGE DEEL PARKEERGARAGE

Gemeente Nijmegen

-

Groendak niet toegankelijk

LAGE DEEL PARKEERGARAGE -

Groendak wél toegankelijk


Hezelpoort 2009

Gemeente Nijmegen

Groendak parkeergarage

Extensief / niet toegankelijk

intensief / toegankelijk


Hezelpoort 2009

Gemeente Nijmegen

gevels parkeergarage

Groene gevels

Harde gevels


Hezelpoort 2009

Gemeente Nijmegen

Bebouwing voorstadslaan -

Route naar Hezelpoort

-

Aantrekkelijke “plint” 2 bouwlagen commercieel gebruik

-

Daarboven ca 20 woningen 3 bouwlagen


Hezelpoort 2009

Gemeente Nijmegen

Bebouwing langs “stamlijn” / Heselaan -

Ca 20 woningen in 3 bouwlagen langs stamlijn

-

Géén woningen zuidelijk van in- en uitgangparkeergarage


Hezelpoort 2009

Gemeente Nijmegen

woontoren -

Bijzondere plek vraagt om bijzonder gebouw

-

Op het “knooppunt” van Waalhaven, Hezelpoort en stadscentrum

-

Woontoren boven bebouwing langs Voorstadslaan

-

Woontoren max. 14 bouwlagen ca 60 won.

-

Totale hoogte ca 60 m.


Gemeente Nijmegen

Hezelpoort 2009

Handelskade

Project Hezelpoort

Waalhaeve


Gemeente Nijmegen

Waalpanorama 2006 overzicht

Hezelpoort 2009 overzicht

-

Parkeergarage en woningbouw geïntegreerd

-

Loskoppelen parkeergarage en woningbouw

-

Parkeergarage 900 pp in vijf bouwlagen, waarvan één ondergronds

-

Parkeergarage 680 pp vier bouwlagen, waarvan één ondergronds

-

Groendak, toegankelijk

-

Groendak, deel niet toegankelijk

-

1200 m2 commerciële ruimten

-

1200 m2 commerciële ruimten

-

Ca 220 woningen

-

Ca 100 woningen

-

Hoogte toren ca 120 m

-

Hoogte toren ca 60 m.


vervolgstappen • •

•

Verwervingen gronden 2009 Aanbesteding garage starten in najaar 2009 Wijzigen bestemmingsplan (hellingshoek); procedure onderzoeken Start bouw garage 2010

•

Andere programma: daarna.

Gemeente Nijmegen

•


pauze Gemeente Nijmegen

Gelegenheid vragen te stellen

Gemeente Nijmegen


Gemeente Nijmegen


Verslag vergadering

Vergadering / project

Informatieavond Parkeergarage Achter de Hezelpoort Datum vergadering

15 juli 2009 Aanwezig

Het betreft een informatieavond van de gemeente Nijmegen waarin wordt toegelicht dat het plan Waalpanorama niet door gaat en de gemeente het stedenbouwkundig plan wil wijzigen. De discussie van vanavond wordt terug gekoppeld aan de verantwoordelijk wethouder P. Depla. Hij zal een voorstel doen aan het College en/of de Raad; zij gaan dan een besluit nemen over hoe het project doorgaat. Doelstelling van de gemeente is het naar voren halen van de realisatie van de parkeergarage. De garage wordt in de eerste fase gerealiseerd, de woningbouw en commerciële ruimte daarna. Hoewel er wijzigingen zijn van het stedenbouwkundig plan blijven enkele zaken ongewijzigd. IN hoofdlijnen: een bezoekersgarage voor de binnenstad, de in/uitrit van de garage, de groene aankleding van de garage. Uiteraard zijn er ook wijzigingen: minder woningen, minder parkeerplaatsen in de garage, de garage wordt niet meer onder een helling aangelegd, maar wel is er een groene inpassing met een grondlichaam aan de zuidkant van het plangebied. Het dak van de garage blijft groen maar is niet meer beloopbaar. De volgende opmerkingen zijn gemaakt tijdens de informatieavond:  = gemaakte opmerking o = reactie gemeente Nijmegen









De locatie waar de in- en uitrit van de parkeergarage (ontsluiting voor auto’s) nu gesitueerd is geeft een grote druk op de woonwijk. Waarom de in/ uitrit niet situeren in de tippelzone (onder het spoor door)? o Dit past niet in het vastgestelde bestemmingsplan en zal hoge kosten met zich mee brengen. Ivm het toenemen van verkeer in de Voorstadslaan, kan de realisatie van de fietsvoetgangerstunnel in de Hezelpoort-Noord niet naar voren worden gehaald in de planning? o Dit valt onder het bestemmingsplan Waalfront. Deze tunnel wordt vanuit dat project gerealiseerd. Naar verwachting wordt de Handelskade (voorm. Gelderlander) in de eerste fase aangepakt en dus ook de tunnel. Infrastructuur oude stad, ondernemers Hezelstraat, ondernemers oude stad en ondernemers Houtstraat hebben geen uitnodiging ontvangen voor informatieavond. Zijn zij bewust overgeslagen omdat aantal parkeerplekken omlaag gaat? o Nee, logistiek is er een fout opgetreden, onze excuses hiervoor. Ondernemers zijn zeker welkom op deze avond. Waar gaan de gebruikers bezoekers van de nieuw te realiseren Handelskade parkeren? Parkeeraantal zal dan niet voldoen. o Handelskade krijgt een eigen parkeergarage, ook voor bezoekers.

Informatieavond Hezelpoort 15072009.doc

Verslag vergadering

Vervolgvel

1  









 





Waarom niet 5 parkeerlagen waarvan 2 ondergronds? o Niet wenselijk vanwege grondwaterstand: -2 zal soms onder water staan en er zijn extra voorzieningen nodig tegen het grondwater (hogere kosten). Voor garage is ventilatie nodig. Waarom kan de ventilatie niet aan de spoorkant ingebouwd worden zodat aan de Hesellaan panelen met groen geplaatst kunnen worden? o Aan de Heselaan komen groene wanden maar deze mogen niet gesloten zijn voor de ventilatie. Alleen een opening aan de spoorkant is onvoldoende. Dan zal mechanische ventilatie toegepast moeten worden. Dit leidt tot hogere kosten. Hoe zit het met de verkeersafwikkeling? o Het rapport van Royal Haskoning 2006 geeft hier een berekening voor. Ook in het bestemmingsplan voor dit project geeft de verkeersparagraaf een nadere toelichting. Er treedt geen wijziging op in de vekeersafwikkeling; de oude besluiten blijven in stand. Waarom is er nooit overleg met de buurt geweest over verkeersafwikkelingen en in/uitrit garage? o Er is een werkgroep/klankbordgroep van buurtbewoners geweest waarin tot een compromis is gekomen. (wordt bevestigd door een van de aanwezigen). Zoals is toegezegd zal er overleg komen over het ontwerp openbare ruimte. Dat zal in een latere fase plaatsvinden. Gemeente geeft aan dat het om een kleine wijziging gaat maar in het nieuwe plan worden alleen de mindere compromissen behouden. Al de betere (openbaar groen en aantal parkeerplekken) zijn wel gewijzigd. o In het nieuwe plan is het aantal parkeerplaatsen voor de binnenstad gelijk aan het eerdere plan Waalpanaroma (580). Het verschil in aantallen wordt geheel verklaard door het kleinere aantal woningen. Het is in de visie van de gemeente niet zo dat er alleen verslechterigen optreden: de garage wordt niet hoger dan in het oude plan, op veel punten zelfs lager. Er zal minder verkeer zijn dan in het oude plan. Het klopt dat het dak van de garage niet meer toegankelijk zal zijn. Rapport is van 2006. Moet er geen nieuwe toetsing gedaan worden? Ook inz milieubelasting en nieuwe ontwikkelingen in het gebied? o In rapport van RH is al rekening gehouden met de toekomstige ontwikkelingen Koers West en Stadsbrug . Indien noodzakelijk worden mlieuonderzoeken opnieuw uitgevoerd. Wat wordt de hoogte van de een parkeerlaag (ivm bedrijfsvoertuigen)? o Tussen lagen 3 meter; daadwerkelijke hoogte parkeerlaag ca 2.50 m (volgens de nen-norm) Als na de crisis toch besloten wordt een hogere toren te bouwen (meer woningbouw realiseren) zal het aantal parkeerplaatsen niet voldoende zijn. o Er wordt omgekeerd te werk gegaan. Aantal woningen is gebaseerd op de norm van de parkeergarage. Na plaatsing van de garage kan er wettelijk niet meer woningbouw worden gerealiseerd dan volgens de parkeernorm is toegestaan. De voet van de woontoren was in Waalpanorama ca 500 m2. Wat is de oppervlakte in het nieuwe plan? o In het nieuwe plan zal deze oppervlakte vrijwel hetzelfde blijven. Maar zonder ontwerp van architect is dit niet precies te stellen. De locatie van de woontoren wordt beschreven als een markante plaats voor de toren moet daarom een opvallend ontwerp komen. Waarom wel veel geld aan een opvallende woontoren uitgeven terwijl op de parkeergarage wordt bezuinigd?


Verslag vergadering

Vervolgvel

2

  

















o Een opvallend ontwerp hoeft niet gelijk te staan aan hoge kosten. Derde laag onder de Hessenberg garage is ook al geschrapt. o Er is inderdaad geen extra laag parkeren onder de Hessenberg gerealiseerd. Het is wel gelukt een beperkt aantal parkeerplaatsen extra te realiseren. Waarom kan er niet een ondergrondse/ verdiepte inrit vanaf de Voorstadslaan naar de parkeergarage worden gerealiseerd? o Dit past niet in het vastgestelde bestemmingsplan en is veel kostbaarder. Tijdens de bouw zal er een tijdelijk probleem ontstaan voor de auto’s die nu parkeren in dit gebied. Hoe gaat dit worden opgelost? Is het Gelderlander terrein een idee? Dhr. Hendriks wil graag met de gemeente om de tafel om tot een gemeenschappelijke oplossing te komen. o Gemeente wil hier graag gehoor aan geven om de mogelijkheden te bezien. Grootste probleem voor de woonwijk is de in/uitrit van de parkeergarage. Het lijkt alsof bezwaren van de wijk van de tafel worden geveegd. o De in/uitrit van de parkeergarage is al eerder onderzocht, overleg en inspraak op geweest en daarna vastgesteld. Er zijn geen bezwaren tegen gemaakt. De in/uitrit wijzigt niet t.o.v. de eerdere besluiten. Het groen neemt af in de wijk nu er geen gebruik meer kan worden gemaakt van het groene dak van de garage. o Het groen neemt niet af want het dak van de garage wordt groen maar dit groen is niet te betreden, alleen het deel tot waar de garage vier lagen hoog wordt. Kan de garage niet energieneutraal worden gemaakt door het plaatsen van zonnepanelen op het dak. Hierbij is een groen dak ook nog steeds mogelijk en voor plan kan subsidie worden aangevraagd. o Als met zonnepanelen een groen dak ook nog steeds mogelijk is, wil gemeente hier zeker naar kijken. Het stuk vanaf de nieuwbouw Voorstadslaan tot aan de onderdoorgang Hezelpoort is voor voetgangers niet prettig (dode hoek/ sociaal onveilig) kan de ingang parkeergarage (voor voetgangers) niet naar achter worden gelegd? o Er zal naar worden gekeken in de verdere uitwerking van de plannen in hoeverre de commerciele ruimte van de voorstadslaan de route goed kan begeleiden. Het terugleggen van de garage zal er toe leiden dat de garage meer naar het zuiden in het plangebied komt te liggen. Het laatste stuk van de Hezellaan loopt in ontwerp niet meer door, buigt af via het spoorlijntje. Fietsers en voetgangers moeten nu omrijden. Kan Hesellaan niet doorgetrokken worden voor langzaam verkeer? o Het binnenplein van de nieuwbouw is bedoeld als een rustige plek voor de bewoners. Zou niet prettig zijn als hier langzaam verkeer doorheen zou rijden. Is het mogelijk de Hesellaan ter hoogte van de in/uitrit garage af te sluiten (dmv een knip) voor het verkeer dat uit het zuiden komt zodat deze weg niet als sluiproute zal worden gebruikt. o Er zal naar worden gekeken in de verdere uitwerking van de plannen. Wat wordt er gedaan met het stuk ten zuiden van de garage dat nu als parkeerterrein wordt gebruikt? Wordt dit ook park? o Stuk is van de NS, er lopen nu onderhandelingen en planvorming in het kader van de Spoorzone. Komt er ook een hondenvoorziening in het park? o Voor de inrichting van de openbare ruimte zal worden gekeken waar de buurt behoefte aan heeft, dit voorstel kan daarin worden meegenomen.


Verslag vergadering

Vervolgvel

3     

 

Iedereen die aanwezig is kan zich aanmelden bij de Wijkvereniging Ons Waterkwartier. Mooi plan, veel beter dan het vorige! Ook namens de vereniging ambulante handel en horeca Nederland wil Dhr. Hendriks (infrastructuur oude stad) nogmaals benadrukken dat de parkeergarage zo groot mogelijk moet worden. Als financiën het probleem zijn met elke burger 10 euro meer belasting betalen, heb je zo 1,6 miljoen meer om een betere/ grotere garage te realiseren. Plan wordt waarschijnlijk alleen gewijzigd omdat defensie problemen had met de hoogte van de toren. o Nee, dit is niet het geval, defensie heeft geen bezwaar ingediend tegen het bestemmingsplan (zou evt nog wel hebben kunnen gebeuren bij indienen van bouwaanvraag). Plan is gewijzigd omdat we zo spoedig mogelijk met de realisatie van de garage willen beginnen en het oude plan financieel niet haalbaar is. Bewoners Hesellaan vinden plan slechter dan het vorige. Is er inspraak op het nieuwe plan? o Nieuwe bestemmingplan moet ter visie worden gelegd. Hierover zal worden gecommuniceerd. Inspraak is niet verplicht.


Directie Wijk & Stad Rapportage grote projecten Project:

G208 Hezelpoort parkeergarage

Programma/productgroep:

Grondbeleid

Kerninformatie

Dit project omvat de realisatie van ca. 100 woningen, 680 parkeerplaatsen, waarvan 580 tbv bezoekers binnenstad en 1200m2 commerciële ruimte. Soort exploitatie: Ontwikkelaar: intern Eigendom: Procedures: Realisatie Programma:

extern

Opp. plangebied: Woningen: Parkeren: Openbare ruimte: Bedrijvigheid: Kantoren: Sport: Cultureel: Anders:

nader te bepalen, afhankelijk van in te richten overeenkomst H. Berends n.n.b. Gemeente Nijmegen en derden bestemmingsplan, bouwvergunning. 2010-2013 ca. 680 parkeerplaatsen waarvan ca. 580 bezoekersgarage, commerciële ruimte 1200 m2, ca. 100 vrije sector woningen 1,2 ha zie kerninformatie zie kerntnformatie

zie kerninformatie zie kerninformatie zie kerninformatie zie kerninformatie zie kerninformatie

Ontwikkelingen:

Het bestemmingsplan is al eerder gewijzigd in 2006. Voor het nieuwe stedenbouwkundig plan moet het bestemmingsplan opnieuw gewijzigd worden. We kiezen ervoor de garage als eerste te ontwikkelen. Er is een aangepast stedenbouwkundig plan gemaakt met 100 woningen, commerciële ruimte en 680 parkeerplaatsen. De planexploitatie is hierop gebaseerd. Een bestemmingsplanwijziging is noodzakelijk.Met NS Poort is overeenstemming bereikt over de grondaankoop. Aanbesteding van de garage vindt in 2010 plaats.

152

Financiën:

Kosten Verwervingen Bouwkosten Bouw- en woonrijpmaken Plankosten Overige Rente en kostenstijging Totaal geraamd Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd in periode Nog te realiseren

Prognose eindresultaat per 01-11-2009

Per 01-11-2009

Opbrengsten

3.840.385 20.769.000

Verkopen Bijdrage gemeente

1.251.944 439.796 2.792.470 29.093.595 1.845.732

Huuropbrengsten ISV

27.247.863

0

Totaal geraamd Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd in periode Nog te realiseren

Per 01-11-2009

28.393.595 500.000

200.000 29.093.595

29.093.595

neutraal

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing Toelichting:

Risico’s

Riscicoanalyse uitgevoerd conform nota uitvoering risicobeheer Methode SWOT analyse; er wordt een Monte Carlo analyse gemaaakt

Belangrijkste risico’s (max. 5) 1 afzetbaarheid woningen; vertraging 2 bodemsanering 3 bommen en granaten 4 bouwkosten garage 5 bestemmingsplanwijziging Beheersmaatregelen 1 verkoop gronden aan einde looptijd opgenomen 2 NS Poort levert gesaneerd op 3 bommen en granaten afhankelijk van activiteiten bodemsanering 4 prijsvorming via aanbesteding; aanbesteding van ontwerp en realisatie 5 terugval optie is huidige bestemmingsplan

153

154

29-05 FW: Interesse marktpartijen Hezelpoort R hezelpoort[1].pdf

Recommend Documents