Nota zienswijzen ontwerp-omgevingsvergunning voor handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening stedenbouwkundig plan R.K. Kerk en directe omgeving Dr. Schaepmanstraat 9 in Halfweg. 24 maart 2016 Inhoud 1.Inleiding 2.Procedure inspraak 3.Zienswijzen en beantwoording
1
Inleiding Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude heeft op 30 december 2015 ingestemd met de ontwerp omgevingsvergunning. Gedurende 6 weken heeft de ontwerp-omgevingsvergunning ter inzage gelegen, van 31 december 2015 tot en met 10 februari 2016. Er zijn 3 zienswijzen schriftelijk ingediend, waarvan één namens meerdere indieners. Deze nota geeft een overzicht van de zienswijzen en geeft per reactie een antwoord. De ontwerp omgevingsvergunning wordt samen met de nota zienswijzen aan het college ter vaststelling voorgelegd.
2
Procedure De ontwerp-omgevingsvergunning is openbaar bekendgemaakt op 30 december 2015 en heeft ter visie gelegen van 31 december 2015 tot en met 10 februari 2016. Gedurende de periode van de tervisielegging zijn 3 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn binnengekomen en zijn daarmee ontvankelijk. In hoofdstuk 3 van deze nota zijn de zienswijzen samengevat en beantwoord.
Zienswijzen:
3
Tijdens de periode van de tervisielegging van de ontwerp-omgevingsvergunning zijn 3 zienswijzen ingediend door onderstaande personen en instanties: 1. 2.
3.
Jeugdvereniging Don Bosco Halfweg, Dr. Schaepmanstraat 5, 1165 GP Halfweg, ontvangen op 8 februari 2016; Stichting Cuypersgenootschap en de Erfgoedvereniging Bond Heemschut, ondertekend door Leo Dubbelaar, secretaris Stichting het Cuypersgenootschap, Alferbos 246, 2715 TN Zoetermeer, ontvangen op 9 februari 2016; Dhr. J.B.M. Holla, Beatrixstraat 5, 1165 GJ te Halfweg, behartigd door DAS, ontvangen op 10 februari 2016.
In totaal zijn 3 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn als volgt samengevat: Inhoud zienswijze Jeugdvereniging Don Bosco Halfweg (8 februari 2016): Punt 1 en 2. Verlies gebruik van openbare parkeerterrein en overige percelen De jeugdvereniging Don Bosco maakt veelvuldig gebruik van het openbare parkeerterrein naast de kerk. Don Bosco vreest dat de uitvoering van de verleende omgevingsvergunning er toe zal leiden dat ze dat niet meer kunnen doen. Punt 3. Bouwput Don Bosco vreest dat de uitvoering van de omgevingsvergunning de omgeving verandert in een bouwput en dat dit tot onveilige situaties zal leiden. Punt 4 en 6 Verlies opslagcapaciteit en beoogde nieuwe locatie Don Bosco vreest verlies van opslagcapaciteit als gevolg van de sloop van de kerk. Daarnaast is nog geen concreet zicht op een alternatieve locatie voor huisvesting. Het geboden alternatief op het Sectorpark ten noorden van de N 200 biedt geen soelaas gezien het feit dat deze locatie lastig te bereiken is. Punt 5. Verlies recht van opstal De herinrichting van het kerkterrein zal leiden tot een opzegging van het recht van opstal. Dit recht van opstal heeft Don Bosco tot medio 2024. Beantwoording: 1 en 2. Verlies gebruik van het openbare parkeerterrein en overige percelen Ten eerste dient te worden opgemerkt dat het parkeerterrein waarop Don Bosco doelt, niet openbaar is maar in eigendom van de Parochie. Het kerkbestuur is verantwoordelijk voor afspraken met derden, zoals gebruikers en/of huurders van haar gebouwen of terrein. Hoewel de gemeente hierin geen formele rol of verplichting heeft, heeft zij zich ingespannen om met Don Bosco te onderzoeken of – op korte termijn- continuering van hun functie elders mogelijk is. Er is reeds een voorstel hiertoe gedaan op het Sectorpark, welk voorstel Don Bosco om haar moverende redenen heeft afgewezen. De gemeente is echter geen partij bij een mondelinge overeenkomst of gedoogconstructie, waarbij gebruik van het kerkterrein voor activiteiten van Don Bosco wordt toegestaan. Dat Don Bosco jarenlang is toegestaan gebruik te maken van het bedoelde parkeerterrein van de Parochie en overige percelen en vreest dat dit in de toekomst niet meer mogelijk is, is weliswaar een reële vrees, maar dit is niet rechtstreeks het gevolg van verlenen van deze omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan. Het gebruik van het terrein is een zaak van het kerkbestuur en hangt enkel samen met het ter plaatse gevestigde opstalrecht. In ieder geval speelt dit geen rol bij het beoordeling van de goede ruimtelijke ordening welke met het verlenen van de omgevingsvergunning wordt gediend.
3. Bouwput De eigenaar heeft bij de toekomstige bouw een zorgplicht om ervoor te zorgen dat een bouwput geen gevaarlijke situatie oplevert. Wij zullen echter deze vrees doorgeven aan het parochiebestuur, met verzoek hier bij de planuitwerking en realisatie rekening te houden. 4 en 6 Verlies opslagcapaciteit Het kerkbestuur is verantwoordelijk voor afspraken met derden, zoals gebruikers en/of huurders van haar gebouwen of terrein. Hoewel de gemeente hierin geen formele rol of verplichting heeft, heeft zij zich ingespannen om met Don Bosco te onderzoeken of – op korte termijn- continuering van hun functie elders mogelijk is. De gemeente hecht er waarde aan dat Don Bosco haar activiteiten kan voortzetten en denkt daarom ook mee aan oplossingen voor de opslag. Hiervoor is een alternatief gevonden op het Sectorpark, waarvoor inmiddels een gebruiksovereenkomst met Don Bosco is aangegaan. Voor de behandeling van de onderhavige vergunning is het uitblijven van duidelijkheid over de huisvesting van Don Bosco echter geen ruimtelijk relevant aspect dat bij de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening in negatieve zin doorslaggevend kan zijn. Het betreft immers een gebruik dat jarenlang is gedoogd dan wel toegestaan, echter dat juridisch niet direct het gevolg is van onderhavige vergunning of daardoor wordt beïnvloed. 5.Verlies recht van opstal De gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude is geen partij bij het recht van opstal. Dat een recht van opstal dat is verleend tot 30 mei 2024, mogelijk ophoudt, is het gevolg van de overeenkomst tussen de kerk en Don Bosco, maar is niet rechtstreeks het gevolg van het verlenen van onderhavige omgevingsvergunning. De ingediende zienswijze is niet van dien aard dat het belang van een goede ruimtelijke ordening dat met dit plan wordt gediend en leidt tot verdere medewerking aan de omgevingsvergunning, zou moeten wijken. Inhoud zienswijze Stichting Cuypersgenootschap, waarbij aangehaakt Erfgoedvereniging Heemschut (9 februari 2016) De kerk is voorbeschermd, zodat eerst op de aanvraag tot bescherming moet worden beslist. De zienswijze van De Stichting het Cuypersgenootschap en de Erfgoedvereniging Heemschut heeft met name betrekking op de plannen ten aanzien van het kerkgebouw. Zij wijzen op de bouwstijl en kenmerken daarvan in relatie tot de monumentale waarde. Door de gedeeltelijke sloop die uitvoering van de omgevingsvergunning tot gevolg heeft worden de unieke monumentale waarden van de kerk aangetast. Een verzoek tot erkenning als gemeentelijk monument is tot op heden nog niet afgehandeld en zal pas behandeld worden nadat de omgevingsvergunning is verleend. De kerk is conform de vigerende erfgoedverordening voorbeschermd en zolang de aanvraag niet volgens de procedure is afgehandeld heeft dit gevolgen voor de plannen met de kerk.
Aantasting unieke monumentale waarden Door de gedeeltelijke sloop worden “de unieke monumentale waarden” van de kerk sterk aangetast. Evidente monumentale waarde Het gebouw heeft voor Halfweg en de gemeente een evidente monumentale waarde. Er is onvoldoende rekening gehouden met alternatieve plannen voor herbestemming tot woningen Bij het onderzoek naar mogelijkheden tot herbestemming voor het te slopen gedeelte van de kerk is onvoldoende rekening gehouden met de mogelijkheid tot herbestemming van dit gedeelte tot woningen. Dit zou overigens ook de stabiliteitsproblemen die te verwachten zijn bij de huidige plannen, voorkomen. Beantwoording: De kerk is voorbeschermd zodat eerst op de aanvraag tot bescherming moet worden beslist. In de brief van 27 januari 2010 heeft de Stichting Cuypersgenootschap het college verzocht de Rooms-Katholieke Kerk Onze Lieve Vrouw Geboorte (hierna: de R.K. Kerk), gelegen aan de Dokter Schaepmanstraat 7, 1165 GP in Halfweg aan te wijzen als gemeentelijk monument. Dit verzoek is voorgelegd aan de monumentencommissie. Er is op 24 november 2010 schriftelijk beslist dat, alvorens een definitief besluit genomen kan worden, er nader onderzoek verricht moet worden in verband met toekomstige plannen waarvan de kerk onderdeel uitmaakt. De beslissing om de R.K. Kerk niet, of in ieder geval niet als geheel aan te wijzen als gemeentelijk monument, is vooruitgeschoven in afwachting van de definitieve planvorming. Inmiddels is de planvorming in zijn laatste fase. Op 5 november 2015 is door de Stichting Cuypersgenootschap opnieuw een aanvraag ingediend tot aanwijzing van de R.K. Kerk als gemeentelijk monument. Uw aanvraag is op dit moment nog in behandeling en aan u schriftelijk bevestigd op 15 december 2015. De gemeente zal het verzoek tot aanwijzing van de R.K. Kerk als gemeentelijk monument conform de vigerende erfgoedverordening afhandelen. Een voorstel tot afwijzing van de aanvraag is door het College van B & W behandeld op 29 maart 2016 en dienovereenkomstig is besloten. De kerk is voorbeschermd Op grond van artikel 10 a Monumentenverordening 2011 (hierna: de Verordening) geldt dat, met ingang van de datum van ontvangst van een verzoek om aanwijzing tot beschermd monument tot het moment dat de aanwijzing en registratie als bedoeld in deze verordening plaatsvindt, dan wel vaststaat dat het monument niet wordt geregistreerd, de artikelen 16 tot en met 20 van de verordening van overeenkomstige toepassing zijn. Er is dan sprake van voorbescherming. De voorbescherming verliest echter zijn actualiteit nu het besluit tot afwijzing van de aanvraag tot aanwijzing van de R.K. Kerk als beschermd monument is genomen. Van een voorbescherming is dan ook geen sprake.
Aantasting unieke monumentale waarden De vermeende unieke monumentwaarden worden niet sterk aangetast door de inkorting van het kerkgebouw. De aantasting is niet van dien aard dat het karakter of de uitstraling van de kerk geheel teniet wordt gedaan. De karakteristieke kerktoren en het front van de kerk blijven volledig in tact. De aanpassing van het kerkgebouw levert weliswaar een iets lagere architectuurhistorische waardering op, maar deze is niet van dien aard dat de overige waarden negatief worden beïnvloed. Zeker in relatie tot de toekomstwaarde kan worden gesteld dat aanpassing van het gebouw kan leiden tot een herkenbaar behouden kerkgebouw. Op basis van de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat de parabolische dakvorm juist wordt versterkt door de nieuwbouw. Diezelfde parabolische vorm wordt immers toegepast op alle nieuwbouw. De architectonische uitstraling wordt daarbij gerespecteerd. Evidente monumentale waarde De vermeende unieke monumentwaarden worden niet sterk aangetast door de inkorting van het kerkgebouw. De aantasting is niet van dien aard dat het karakter of de uitstraling van de kerk volledig teniet wordt gedaan. De karakteristieke kerktoren en het front van de kerk blijven volledig in tact. In dit kader wijzen wij op de initiële plannen van het parochiebestuur zelf tot sloop van het gehele ensemble (kerk, toren, pastorie, kosterswoning en ontmoetingsruimte) wegens gebrek aan financiële middelen voor het onderhoud en exploitatie. Dat gaf ruimte voor de bouw van een kleine moderne kerk en woningbouw. De gemeente is nooit voorstander geweest van totale sloop. De gemeente heeft het parochiebestuur opgeroepen met een plan en haalbaarheidsonderzoek te komen waarin het ensemble zo veel mogelijk wordt behouden. Die afspraken zijn vastgelegd in een intentieovereenkomst van december 2013. Een gedeeltelijke sloop heeft tot doel te voorkomen dat de kerk als geheel wordt gesloopt wegens gebrek aan middelen voor het onderhoud. In 2013 is een bouwhistorische verkenning (hierna: verkenning) uitgevoerd (Hylkema Consultants) van de RK kerk OLV Geboorte aan de dr. Schaepmanstraat te Halfweg. Aanleiding van de parochie om een bouwhistorische verkenning uit te voeren was gelegen in het feit dat twee scenario’s ten aanzien van huisvesting speelden: (1) sloop van de kerk of (2) aanpassing van de kerk. De huidige huisvesting voldoet niet meer en is te groot geworden voor het aantal parochianen. De direct noodzakelijke kosten voor instandhouding van de gehele kerk én de jaarlijkse exploitatielasten, zijn door de parochie niet op te brengen. In de verkenning is vastgesteld dat het kerkgebouw, op basis van de Richtlijnen voor Bouwhistorisch Onderzoek, positief scoort op het gebied van monumentwaarden. Deze positieve score kent een schaal van laag-neutraal-positief-hoog. Vanwege de specifieke huisvestingsvraag van de parochie is tevens ingegaan op het aspect toekomstwaarde: bij voortzetting van de bestaande situatie is de toekomstwaarde van de kerk laag. In aanvulling op de bouwhistorische waarde stelling, is een aanzet gegeven voor de beoordeling van monumentwaarden indien het kerkgebouw aangepast zou worden naar de ruimtebehoefte die thans bestaat. Inkorting van het gebouw betekent een wijziging van het oorspronkelijke bouwwerk, maar de monumentwaardering blijft in principe positief. De architectuurhistorische waarde neemt door de wijziging af (en gaat van positief naar neutraal), maar de toekomstwaarde schiet door de aanpassing van laag naar hoog.
Uit de verkenning blijkt dat het kerkgebouw positief scoort op diverse criteria. Gelet op de score laag-neutraal-positief-hoog kan worden vastgesteld dat er geen sprake is van een evidente monumentale waarde. Van een evidente waarde is sprake wanneer een object op meer dan één criterium hoog scoort, en op de andere onderdelen positief. De karakteristieke kerktoren en het front van de kerk blijven volledig in tact waarbij dient te worden opgemerkt dat de nieuwbouw de historische kenmerken juist versterken vanwege de doorvoering van parabolische vormgeving. Er is onvoldoende rekening gehouden met alternatieve plannen voor herbestemming tot woningen Het onderzoek van ICS laat duidelijk zien dat niet alleen de alternatieve plannen voor het eventuele gebruik van het afgestoten deel van de kerk, in meer en mindere mate financieel onhaalbaar zijn, maar ook zijn de mogelijke functies niet voorhanden en/of niet verenigbaar met de functie van de R.K. Kerk. Hier wordt door de bezwaarmaker geen rekening mee gehouden. De optie om woningen te realiseren is bijvoorbeeld zo’n onverenigbare functie. Buiten dit argument om zullen woningen in een deel van de kerk verhoudingsgewijs ook veel te kostbaar blijken te zijn. Om te voldoen aan eisen voor woongelegenheid zullen de installaties, de isolatie en de constructie voor vloeren en fundering drastisch moeten worden aangepast, iets wat niet nodig is wanneer de kerk blijft fungeren waarvoor zij gebouwd is. De genoemde ingrepen zullen niet alleen kostbaar zijn, maar ook een onacceptabele aantasting van de ruimtelijkheid van het interieur veroorzaken. Ook het exterieur zal bij een dergelijke invulling op onacceptabele wijze moeten worden veranderd en aangepast. Daglichttoetreding zou er dan toe leiden dat de glas en lood ramen deels komen te vervallen en er komen noodzakelijke ramen in de karakteristieke parabolische kap, wat leidt tot een grote aantasting van het exterieur c.q. de architectuur. Bij woningbouw zal er ook geen sprake zijn van de dubbele kap, hierdoor zal ook het gemetselde gewelf moeten wijken. Kortom het realiseren van woningen zal meer schade aan de kerk en haar verschijning met zich brengen, dan de ingreep die de Parochie voorstelt. Dat voorstel past meer in de traditie van de stoere architectuur van Kuyt, dan de vele verschillende aanpassingen die noodzakelijk zijn voor een andere functie. De oervorm van de kerk blijft bij het door de architect Kentie voorgestelde plan gewaarborgd. Het thans voorgestelde verbouwplan, is inmiddels geheel doorgerekend door een gerenommeerd restauratie-constructeursbedrijf. Er zijn zeker in de huidige opzet geen stabiliteitsproblemen voorzien. Stabiliteitsproblemen die overigens wel te verwachten zijn indien het gemetselde gewelf deels of geheel gesloopt zal worden, in geval van de door het Cuypersgenootschap voorgestelde woningen en de daarbij benodigde daglicht-toetreding c.q. woningindelingen. De ingediende zienswijze is niet van dien aard dat het belang van een goede ruimtelijke ordening dat leidt tot verdere medewerking aan de omgevingsvergunning, zou moeten wijken.
Inhoud zienswijze J. B. M. Holla (10 februari 2016) De heer J. B. M. Holla (hierna: de heer Holla) laat zijn belangen behartigen door de heer Van Kampen van DAS rechtsbijstand. De zienswijze behelst 12 punten. De punten 1 tot en met 5 bevatten geen zienswijzen. De punten 5 tot en met 9 zijn voor wat de zienswijze inhoudelijk relevant en worden hieronder benoemd. Punt 5. De verleende omgevingsvergunning voorziet in de mogelijkheid tot het realiseren van 14 woningen en een appartementencomplex zodat geen sprake meer is van ‘kleinschalige woningbouwontwikkeling’. Punt 6 en 8. De heer Holla kan zich niet verenigen met het voornemen woningbouw toe te staan op het terrein bij de kerk. De woningen zullen zeer dicht op de woning van de heer Holla worden gerealiseerd. Hierdoor zal de lichtinval van de woning en de tuin verslechteren en is er een vermindering van privacy. Punt 7. De komst van een ‘multifunctionele ruimte’ past niet binnen het huidige dorpse karakter. Punt 9. Het bouwplan, en dan met name de ‘multifunctionele ruimte’, zal een verkeer aantrekkende werking hebben wat parkeerproblematiek veroorzaakt. De parkeerproblematiek zal eerst moeten worden opgelost alvorens een herontwikkeling te verwezenlijken. Punt 10. Ten slotte vreest de heer Holla voor waardevermindering van zijn woning. Beantwoording: Punt 5. Het plan heeft betrekking op 14 grondgebonden woningen verspreid over het kerkterrein. Op de locatie direct grenzend aan het eigendom van de heer Holla zullen aan 4 grondgebonden woningen ruimte geboden worden. De omvang van deze woningen is vergelijkbaar met de omliggende woningen. Overigens bestaat er geen definitie van wat grootschalig en kleinschalig is. Dit punt is dus subjectief te noemen en het standpunt van deze zienswijzenindiener onderschrijven wij niet. Het appartementengebouw aan de Mientekade is ten aanzien van de zienswijze niet relevant. Het geheel wordt apart ontsloten, heeft een eigen parkeersysteem en heeft bovendien een substantiële afstand tot de ontwikkeling R.K. Kerk én de woning van de heer Holla. Punt 6 en 8. De nabijheid van nieuwe woningen is niet dichter, maar zelfs op een grotere afstand dan in de directe omgeving reeds gebruikelijk is. Dat de nieuwe woningen niet passend zouden zijn is in dit verband subjectief te noemen en onderschrijven wij niet. Hieronder enkele voorbeelden in Halfweg in de directe omgeving. - Oranje Nassaulaan 25; de achtertuin van deze woning grenst aan een woning tegenover, afstand tussen de gevels van deze twee woningen is 18.65 meter.
-
Oranje Nassaulaan 39, de achtertuin van deze woning grenst aan de ontmoetingsruimte, de afstand van gevel tot gevel is 18.30 meter. Oranje Nassaulaan 41, de achtertuin van deze woning grens aan de ontmoetingsruimte. De afstand tussen de twee gevels is 16.65 meter. Amsterdamsestraatweg grenst met de achtertuin aan de achtertuin aan de tuinen van de Polanenstraat, de afstand van gevel tot gevel is hier 18.25 meter. Schoolstraat, afstand aan straatzijde van gevel tot gevel is 17.85 meter.
Kortom, stuk voor stuk situaties die een kleinere afstand van gevel tot gevel hebben in de directe omgeving in Halfweg. De voorgestelde afstand ter plekke van de woning van de heer Holla tot de nieuwbouw bedraagt 20 meter, hetgeen niet ongebruikelijk is en planologisch volledig verantwoord. De oriëntatie van de nieuwbouw tot de woning van de heer Holla is nagenoeg Noord-Zuid. Alleen in de vroege ochtend valt een klein deel van de achterste grens van de tuin in de schaduwlijn van de nieuwbouwwoningen. Naar alle waarschijnlijkheid niet meer dan de hoogte en situering van de eigen schutting nu al opleveren. In juli bijvoorbeeld, is van enige invloed vanaf 8.00 uur in de ochtend al geen sprake meer. Wat privacy betreft, is deze voor een normale stedelijke situatie in het dorp, niet bijzonder of opvallend anders te noemen. Natuurlijk zijn er nu geen woningen op deze plek, maar rekening houdend met normaal en voorzienbaar gebruik, is deze nieuwe situatie in ruimtelijk opzicht niet ongewoon. Punt 7. Naar aanleiding van het overleg met het Bisdom en gelet op de ingebrachte zienswijze van de heer J.B.M. Holla, heeft de Parochie zich nogmaals beraad over de aan de voormalige pastorie toe te kennen functies. Dit heeft ertoe geleid dat, in afwijking van de ruimtelijke onderbouwing, deze locatie niet langer zal worden aangewend ten behoeve van wonen en werken met gemengde functie, maar dat uitsluitend gekozen wordt voor de functie wonen (“woondoeleinden”), waarbinnen meerdere zelfstandige wooneenheden kunnen worden gerealiseerd. Ten overvloede merken wij op dat het vervallen van de gemengde functie een gunstige uitwerking heeft op de parkeerbalans en derhalve niet tot verzwaring maar vermindering leidt van de parkeerbehoefte c.q. het aantal benodigde parkeerplaatsen. Buiten dat past in elk geval de woonfunctie ook bij de in de naaste omgeving aanwezige bestemmingen. Punt 9. Parkeerproblematiek Het plan is zo ontworpen, dat er voldoende parkeerplekken voor zowel de woningen als de Kerk zijn voorzien. De gemeente heeft tot op heden geen eigen beleidsnormen voor parkeren, maar maakt gebruik van de zogenoemde CROW-normen, die dan ook zijn toegepast. Het toekomstige parkeerbeleid is niet van toepassing op lopende vergunningaanvragen. Ten overvloede verwijzen wij naar de beantwoording onder punt 8. Het vervallen van de gemengde functies heeft een gunstige uitwerking op de parkeerbalans en zal niet tot verzwaring maar eerder vermindering van de parkeerbehoefte leiden.
Punt 10. Waardevermindering van de woning: Dat de onderhavige bestemmingsplanwijziging mogelijkerwijs waardevermindering van de woning tot gevolg heeft, onderschrijven wij op voorhand niet. Het is evenwel mogelijk te stellen dat, het plan substantieel de waarde van de omgeving verhoogt. Daarnaast wordt de ontsluiting van bestaande achtertuinen veiliggesteld en verbeterd door de aanleg van een verhard en verlicht toegangspad. Het staat de zienswijzenindiener overigens vrij een aanvraag te doen bij Burgemeester en wethouders om bestemmingsplanschade op grond van artikel 6.1 Wro (Wet ruimtelijke ordening) De ingediende zienswijze is niet van dien aard dat het belang van een goede ruimtelijke ordening dat leidt tot verdere medewerking aan de omgevingsvergunning, zou moeten wijken.
