Ing. Vladimír Hůda, MBA znalec pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí člen Komory soudních znalců ČR Praha
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2/4172/2017 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 407/1 v bytovém domě č.p. 406 a 407 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 422, k.ú. Černčice u Loun, v ulici Karla Šrůmy v Černčicích, okres Louny, Ústecký kraj
_________________________________________________________________________________ Ing. Vladimír Hůda, MBA, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 13451014, tel. 476 107 700, tel. 602 447 444, fax 476 108 173 e-mail:
[email protected], http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ
ID (Surveyor´s Report): 2/4171/2017
LV no.: 1266
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č.407/1 v bytovém domě č.p. 406, 407 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 422, k.ú. Černčice u Loun, v ulici Karla Šrůmy v Černčicích, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Karla Šrůmy č.p. 407, 439 01 Černčice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pr o postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba:
594 563 Kč
Market value: Tržní hodnota:
220 000 Kč
nestanovena Kč
Common price: Obvyklá cena:
220 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
227 000 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1 byt č. 407/1 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances: Příslušenství:
Čísla parcel: Parcel of land nr.:
St. 422 podíl 560/10065
Size: Velikost:
496 m2, podíl 560/10065, tj. 27,59 m2 zastavěná plocha a nádvoří
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh:
Infrastructure: Infrastruktura:
základní, odpovídající velikosti obce
Unit price: Jednotková cena:
300 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
montovaný z panelů
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
55,31 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
1973 50 %
-2-
NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: GAVLAS, spol. s r.o., Politických vězňů 21, 11000 Praha 1 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1266 pro k.ú. Černčice u Loun a obec Louny, prokazujícímu stav evidovaný k datu 18.11.2016, je jednotka ve vlastnictví Sáry Kopecké, bytem Karla Šr ůmy, 43901 Černčice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 1266 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištěním pohledávek v celkové výši 445.000,- K č s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 445.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 21.11.2007 - zástavním právem exekutorským podle exeku čního řádu ve výši 209,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Kooperativa pojišťovny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ú řadu Litoměřice ze dne 28.12.2012 - zástavním právem exekutorským podle exeku čního řádu ve výši 431.306,88,- K č s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ú řadu Praha ze dne 4.1.2013 - zástavním právem exekutorským podle exeku čního řádu ve výši 46.800,- Kč s příslušenstvím ve prospěch CP Inkaso s.r.o. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ú řadu Klatovy ze dne 12.8.2013 - nařízením exekucí - exekučními příkazy k prodeji nemovitostí - zahájením exekucí - rozhodnutím o úpadku (podrobněji na LV č. 1266 v příloze) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 1266 není evidována žádné v ěcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1266 jsou evidována zástavní práva: - zástavní právo smluvní k zajištěním pohledávek v celkové výši 445.000,- K č s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 445.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 21.11.2007 - zástavní právo exekutorské podle exeku čního řádu ve výši 209,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Kooperativa pojišťovny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ú řadu Litoměřice ze dne 28.12.2012 - zástavní právo exekutorské podle exeku čního řádu ve výši 431.306,88,- K č s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ú řadu Praha ze dne 4.1.2013 - zástavní právo exekutorské podle exeku čního řádu ve výši 46.800,- Kč s příslušenstvím ve prospěch CP Inkaso s.r.o. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ú řadu Klatovy ze dne 12.8.2013 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - bytový dům se zanedbanou údržbou Strong points / silné stránky: - klidná lokalita na okraji zastavěného území obce
-3-
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1266 pro k.ú. Černčice u Loun a obec Černčice, prokazující stav evidovaný k datu 18.11.2016 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Černčice u Loun, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 21.12.2016 za ú časti Sáry Kopecké. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
620041 Černčice u Loun 542628 Černčice 1 322 01.01.2016 CZ0424 Louny Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Obec Černčice (1 322 obyvatel) se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Louny, v t ěsné blízkosti města Louny a přibližně 62 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Obec má infrastrukturu odpovídající její velikosti (obecní ú řad, pošta, mateřská škola, základní škola, obchod, pohostinství apod.), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Louny. Po dopravní stránce je obec dob ře dostupná, obcí prochází silnice II/246 Černčice – Louny a II/239 Černčice – Peruc s napojením na silnici I/7 Louny - Praha, obec je napojena na regionální autobusovou dopravu. V obci je veřejný vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovité věci se nacházejí na východním okraji obce Černčice, v ulici Karla Šrůmy, v klidné lokalitě s převažující zástavbou bytových domů. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v bytovém dom ě č.p. 406 a 407, v sekci č.p. 407, v 1. nadzemním podlaží. Bytový d ům je postaven na pozemku čís. parcely St. 422, k.ú. Černčice u Loun. Bytový dům má 3 nadzemní podlaží s celkem 9 bytovými jednotkami. K bytu náleží podíl o velikosti 560/10065 na spole čných částech domu č.p. 406 a 407 a na pozemku čís. parcely St. 422, k.ú. Černčice u Loun. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+2 sestává z p ředsíně, kuchyně, dvou pokojů, komory, koupelny a WC. Podlahová plocha: předsíň kuchyně koupelna WC pokoj č. 1 pokoj č. 2 komora Celkem
6,26 m2 12,10 m2 2,77 m2 1,16 m2 15,14 m2 16,82 m2 1,06 m2 55,31 m2
-4-
Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a st ěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvo ří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s krytinou z PVC, okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnit řní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny stříkanou fasádní omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody v četně teplé, kanalizace, topení, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno v plynové kotelně v domě. Vybavení bytu tvoří vana, umývadlo, záchod, kuchy ňská linka s pracovní deskou a dřezem, elektrickým sporákem, topná tělesa, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnit řní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnit řní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z povlak ů PVC a keramickou dlažbu. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1973, jeho stá ří ke dni ocenění je tedy 43 let. Stavební stav domu uvedenému stá ří odpovídá, na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na domě je však patrná velmi zanedbaná údržba. Oceňovaný byt je v původním stavu, odpovídajícímu stá ří a běžnému užívání, předpokládá se provedení menších stavebních úprav.
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 407/1 náleží podíl o velikosti 560/10065 na pozemku čís. parcely St. 422 (výměra 496 m2), k.ú. Černčice u Loun. Pozemek je zastavěn stavbou bytového domu, je rovinné konfigurace, napojen na inženýrské sít ě el. proudu, vody, kanalizace a plynu. Pozemek je přístupný z okolního veřejně přístupného pozemku, který je ve vlastnictví Obce Černčice. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v p říloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 407/1 v bytovém domě č.p. 406 a 407 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely St.422, k.ú. Černčice u Loun, v ulici Karla Šrůmy v Černčicích, okres Louny, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 1266 pro k.ú. Černčice u Loun a obec Černčice u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracovišt ě Louny, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21.12.2016 celkem
220.000,- Kč Slovy: Dvěstědvacettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Zástavní práva: (podrobně na LV č. 1266 v příloze) Zástavní práva týkající se předmětu dražby, zapsaná na listu vlastnictví neovliv ňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 167, odst. 4 zákona č. 182/2006, v platném znění (insolvenční zákon), zpeněžením předmětu dražby zanikají a insolvenční správce na základě § 167 odst. 5 a § 300 zákona č. 182/2006, v platném znění, vydá nabyvateli zpeněženého majetku potvrzení o zániku těchto věcných práv. Další omezení vlastnického práva - nařízení exekuce - exekuční příkazy k prodeji (podrobně na LV č. 1266 v příloze) Účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se p ředmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 285 odst. 1 zákona č. 182/2006 v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
Ing. Vladimír Hůda
V Mostě, dne 16.ledna 2017
-6-
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 19.7.1976, č.j. Spr. 2641/76, pro základní obor ekonomika, pro odv ětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod po řadovým číslem 2/4172/2017.
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
2/4172/2017
LV no.:
1266
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
1
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Obytná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
byt č. 407/1
55,31
21 200
1 172 572
50,0
586 286
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
586 286
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no. Pol.č.
Type land
Site no. Parcelní číslo
1
Druh pozemku
zastavěná plocha a nádvo ří
St. 422
Price
Total
Comments
Výměra
Cena
Cekem za podíl 6007/245469
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
Acreage
27,59
8 277 podíl o velikosti 560/10065
300
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
8 277
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
594 563 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
2
m
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Výnosová hodnota
Komentář
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
Residential / utility area
Type of housing units
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price of buildings
Comments
Obytná / užitná plocha
Typ bytové jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekty
Komentář
mil. Kč
Kč/m2
2
Kč/m /year/rok
1 2
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer Date of sale / offers price
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
m2
Kč
Kč/m2
1
BJ Černčice, ul. Karla Šrůmy
550 000,00
1-17
72,00
3+1
7 639
0,50
275 000,00
3 819
nabídka 1) osobní vlastnictví, panelový d ům, 4.NP, zateplení, plastová okna, byt prošel rekonstrukcí
2
BJ Libořice
468 000,00
1-17
75,00
3+1
6 240
0,60
280 800,00
3 744
nabídka 2) osob. vlastnictví, panelový d ům, 3.NP, zateplení, plastová okna, byt po částečné rekonstrukci
3
BJ Louny, ul. Kosmonaut ů
580 000,00
1-17
61,00
2+1
9 508
0,50
290 000,00
4 754
nabídka 3) osobní vlastnictví, panelový d ům, 6.NP, zateplení, plastová okna, byt po celkové rekonstrukci
Cost Value - Věcná hodnota
0,595
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,227
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,220
mil.Kč
1) nabídka realitní kancelá ře NEXT REALITY Louny
2) nabídka Realitní kancelá ř Reality IQ, a.s. Chomutov
3) nabídka realitní kancelá ře JURIS REAL, spol. s r.o. Litoměřice
Byt č. 407/1 v ulici Karla Šrůmy v Černčicích, okres Louny
Situace oblasti
Situace lokality
Fotomapa
-2-
Byt č. 407/1 v ulici Karla Šrůmy v Černčicích, okres Louny
Bytový dům - pohled z ulice Karla Šrůmy
Bytový dům - pohled z ulice Čechova
Příjezdová komunikace
Příjezdová komunikace
Vstup do domu
Vstupní chodba
Vstup do bytu
Předsíň
Pokoj
Pokoj
Kuchyně
Koupelna
-2-
Záchod
Výhled do okolí domu
-3-
