2017

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5069-14/2017 O ceně bytové jednotky č.1427/3 v Kadani, Na Podlesí 1427, včetně příslušenství a podílu o velikosti 601/40581 na společných částech domu a pozemcích p.č.1576, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 237 m2, p.č.1577, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 229 m2, p.č.1578, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 229 m2 a p.č.1579, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 234 m2, vše zapsáno na LV č.2825 a LV č.2000 pro k.ú.Kadaň

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.1.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 16.1.2017

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1427/3 v Kadani, Na Podlesí 1427, včetně příslušenství a podílu o velikosti 601/40581 na společných částech domu a pozemcích p.č.1576, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 237 m2, p.č.1577, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 229 m2, p.č.1578, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 229 m2 a p.č.1579, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 234 m2, vše zapsáno na LV č.2825 a LV č.2000 pro k.ú.Kadaň

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.1427/3 Na Podlesí 1427 432 01 Kadaň Ústecký Chomutov Kadaň Kadaň 17 839

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 858,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu č. O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn I O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě -2-

Pi 0,85 0,85

1,00

1,00 1,00

příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

I

1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 620,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.1.2017 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti se sestrou.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2825 pro k.ú.Kadaň - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

Pan Emil Gorol, Třešňová 1695, 43201 Kadaň, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:


odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny

-3-

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou foliové, podlahy jsou z PVC, parket a dlažby. WC je splachovací, koupelna s vanou a umyvadlem, zděné jádro. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední dálkové vč.teplé vody. Výtah v domě je instalován, schody jsou terasové. Dům je z roku 1973, stav domu je dobrý, po revitalizaci. Byt je v dobrém stavu, po rekonstrukci v roce 2001. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."

Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi -4-

proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.

Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:

Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.

Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.

9. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č.1427/3 1.1. Pozemky 1.2. Oceňovaný byt

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Bytová jednotka č.1427/3

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

1.1. Pozemky

Ocenění

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - prodej dražbou I 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav III 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 -6-

Pi 0,03 0,00

0,00 -0,01 0,00 1,00 1,00

tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

V

1,00

I

1,05

č. I

Pi 1,00

I

0,04

III I

-0,05 0,00

I

0,00

VI

0,00

IV II

0,03 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

8

Index trhu

IT = P9 * (1 +

Σ Pi) = 1,020

i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: MHD – centrum obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

-7-

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,020 * 1,000 * 1,020 = 1,040

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 620,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1

Parcelní číslo 1576

Index

Koef.

1,040

Upr. cena [Kč/m2] 644,80

Výměra [m2] 237,00

Jedn. cena [Kč/m2] 644,80

Cena [Kč] 152 817,60

1577

229,00

644,80

147 659,20

1578

229,00

644,80

147 659,20

1579

234,00

644,80

150 883,20

-8-

Stavební pozemky - celkem

929,00

599 019,20

Pozemky - zjištěná cena

=

599 019,20 Kč

= =

599 019,20Kč 599 019,20 Kč

Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky

1.1. Pozemky Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu:

1.2. byt

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 44 let 2 001 7 220,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu kuchyň: chodba: koupelna: WC: pokoj: pokoj: pokoj: lodžie: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu:

12,2 * 8,2 * 2,5 * 0,9 * 16,3 * 12,0 * 8,0 * 4,4 * 2,61 *

-9-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,20 = 0,10 =

12,20 m2 8,20 m2 2,50 m2 0,90 m2 16,30 m2 12,00 m2 8,00 m2 0,88 m2 0,26 m2 61,24 m2


Index vybavení

č. III II

Vi 0,00 0,00

II III III

0,00 0,05 0,03

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III nabídka V 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - prodej dražbou I 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav III 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické

Pi 0,03

Název znaku 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě: 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 16 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (16 + 15)= 0,845 9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,845 = 0,913

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

- 10 -

0,00

0,00 -0,01 0,00 1,00 1,00

lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

V

1,00

I

1,05

č. I

Pi 1,00

I

0,04

III I

-0,05 0,00

I

0,00

VI

0,00

IV II

0,03 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

8

Index trhu

IT = P9 * (1 + Σ Pi) = 1,071 i=1



Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 7 220,- Kč/m2 * 0,913 = 6 591,86 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 61,24 m2 * 6 591,86 Kč/m2 * 1,071 * 1,020= 440 994,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= - 11 -

440 994,12 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 599 019,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 601 / 40 581 Hodnota spoluvlastnického podílu: 599 019,20 Kč * 601 / 40 581 = 8 871,41 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

8 871,41 Kč

Bytová jednotka č.1427/3 - zjištěná cena

=

449 865,53 Kč

- 12 -

C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č.1427/3

449 865,50 Kč 8 871,41 Kč

1.1. Pozemky 1.2. Oceňovaný byt

440 994,12 Kč = 449 865,50 Kč

Výsledná cena - celkem:

449 865,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

449 870,- Kč

slovy: Čtyřistačtyřicetdevěttisícosmsetsedmdesát Kč

- 13 -

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 220.000,- Kč včetně příslušenství a budoucí pohledávky do výše 220.000,- Kč a s tím související zápisy a Zákaz zatížení - PAS INVESTMENT s.r.o., Kaprova 42/14, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo zákonné k zajištění pohledávek ve výši 29.907,- Kč, 13.241,- Kč a příslušenství a 31.213,- Kč s příslušenstvím - Okresní správa sociálního zabezpečení Chomutov, Roháčova 4183, 43003 Chomutov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 14 -

Byt s lodžií, po celkové rekonstrukci, ve zvýšeném přízemí zatepleného panelového domu o dispozici 3+1, 68 m2, ul.Chomutovská, Kadaň. Najdeme zde vstupní předsíň s komorou, vchod do samostatného WC, koupelny se sprchovým koutem, dále pak obývací pokoj s dveřmi do lodžie, ložnici se samostatnou šatnou a kuchyni s místem pro jídelní stůl. Čistý, klidný vchod, občanská vybavenost v blízkosti. Požadovaná cena 580 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

- 15 -

prodej bytu 3+1 - ul. Chomutovská 1208 v Kadani o celkové rozloze 69 m2. Byt v osobním vlastnictví se nachází ve třetím patře čtyřpatrového panelového domu bez výtahu. Je v původním, ale zachovalém stavu - vhodný k rekonstrukci. Jeho součástí je sklepní kóje a balkon. Celá budova je zateplena, nové vchodové dveře. V bytech instalována platová okna. Byt zůstane nezařízen. Možnost parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - škola, školka, park, zastávka MHD, nemocnice. Požadovaná cena 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.

- 16 -

Prodej bytové jednotky o dispozici 3+1, 68 m2, s lodžií, v 1. nadzemním podlaží zatepleného panelového domu s plastovými okny, Komenského, Kadaň. Ve vstupní předsíni jsou 3 vestavěné skříně, dveře do koupelny a WC a dveře do obývacího pokoje s lodžií a z něj do ložnice. U kuchyně najdeme další pokoj. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Vyhledávaná lokalita v těsné blízkosti centra města. Požadovaná cena 630 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

prodej bytu 3+1 - ul. Chomutovská 1269 v Kadani o celkové rozloze 69 m2. Byt v osobním vlastnictví se nachází v prvním patře sedmipatrového panelového domu s výtahem. Jeho součástí je balkon a sklepní kóje. Byt je po částečné rekonstrukci. Je zde zachovalá kuchyňská linka, částečná rekonstrukce umakartového jádra, položena plovoucí podlaha a dlažba. Zůstane nezařízen. Celá budova je zateplena, v bytě jsou instalována plastová okna. Možnost parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - škola, školka, supermarket, dětské hřiště, zastávka MHD. Požadovaná cena 410 000 Kč za nemovitost, včetně provize, bez poplatků.

- 17 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 520.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 520.000,- Kč. Slovy: Pětsetdvacettisíc Kč

V Tršicích 16.1.2017

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.2.

- 18 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5069-14/2017 znaleckého deníku.

- 19 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2825 ze dne 5.1.2017 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 20 -

počet stran A4 v příloze: 3 0 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 21 -

- 22 -

Mapa oblasti

- 23 -

- 24 -

- 25 -

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5069-14/2017 O ceně bytové jednotky č.1427/3 v Kadani, Na Podlesí 1427, včetně příslušenství a podílu o velikosti 601/40581 na společných částech domu a pozemcích p.č.1576, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 237 m2, p.č.1577, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 229 m2, p.č.1578, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 229 m2 a p.č.1579, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 234 m2, vše zapsáno na LV č.2825 a LV č.2000 pro k.ú.Kadaň

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.1.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 16.1.2017

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1427/3 v Kadani, Na Podlesí 1427, včetně příslušenství a podílu o velikosti 601/40581 na společných částech domu a pozemcích p.č.1576, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 237 m2, p.č.1577, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 229 m2, p.č.1578, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 229 m2 a p.č.1579, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 234 m2, vše zapsáno na LV č.2825 a LV č.2000 pro k.ú.Kadaň

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.1427/3 Na Podlesí 1427 432 01 Kadaň Ústecký Chomutov Kadaň Kadaň 17 839

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 858,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu č. O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn I O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě -2-

Pi 0,85 0,85

1,00

1,00 1,00

příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

I

1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 620,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.1.2017 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti se sestrou.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2825 pro k.ú.Kadaň - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:


Vlastník pozemku:


odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny

-3-

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou foliové, podlahy jsou z PVC, parket a dlažby. WC je splachovací, koupelna s vanou a umyvadlem, zděné jádro. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední dálkové vč.teplé vody. Výtah v domě je instalován, schody jsou terasové. Dům je z roku 1973, stav domu je dobrý, po revitalizaci. Byt je v dobrém stavu, po rekonstrukci v roce 2001. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."

Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi -4-

proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.

Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:

Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.

Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.

9. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č.1427/3 1.1. Pozemky 1.2. Oceňovaný byt

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Bytová jednotka č.1427/3

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

1.1. Pozemky

Ocenění

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - prodej dražbou I 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav III 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 -6-

Pi 0,03 0,00

0,00 -0,01 0,00 1,00 1,00

tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

V

1,00

I

1,05

č. I

Pi 1,00

I

0,04

III I

-0,05 0,00

I

0,00

VI

0,00

IV II

0,03 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

8

Index trhu

IT = P9 * (1 +

Σ Pi) = 1,020

i=1



Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

-7-


Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,020 * 1,000 * 1,020 = 1,040

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 620,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1

Parcelní číslo 1576

Index

Koef.

1,040

Upr. cena [Kč/m2] 644,80

Výměra [m2] 237,00

Jedn. cena [Kč/m2] 644,80

Cena [Kč] 152 817,60

1577

229,00

644,80

147 659,20

1578

229,00

644,80

147 659,20

1579

234,00

644,80

150 883,20

-8-

Stavební pozemky - celkem

929,00

599 019,20

Pozemky - zjištěná cena

=

599 019,20 Kč

= =

599 019,20Kč 599 019,20 Kč

Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky

1.1. Pozemky Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu:

1.2. byt

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 44 let 2 001 7 220,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu kuchyň: chodba: koupelna: WC: pokoj: pokoj: pokoj: lodžie: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu:

12,2 * 8,2 * 2,5 * 0,9 * 16,3 * 12,0 * 8,0 * 4,4 * 2,61 *

-9-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,20 = 0,10 =

12,20 m2 8,20 m2 2,50 m2 0,90 m2 16,30 m2 12,00 m2 8,00 m2 0,88 m2 0,26 m2 61,24 m2


Index vybavení

č. III II

Vi 0,00 0,00

II III III

0,00 0,05 0,03

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III nabídka V 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - prodej dražbou I 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav III 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické

Pi 0,03

Název znaku 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě: 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 16 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (16 + 15)= 0,845 9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,845 = 0,913

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

- 10 -

0,00

0,00 -0,01 0,00 1,00 1,00

lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

V

1,00

I

1,05

č. I

Pi 1,00

I

0,04

III I

-0,05 0,00

I

0,00

VI

0,00

IV II

0,03 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

8

Index trhu

IT = P9 * (1 + Σ Pi) = 1,071 i=1



Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 7 220,- Kč/m2 * 0,913 = 6 591,86 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 61,24 m2 * 6 591,86 Kč/m2 * 1,071 * 1,020= 440 994,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= - 11 -

440 994,12 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 599 019,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 601 / 40 581 Hodnota spoluvlastnického podílu: 599 019,20 Kč * 601 / 40 581 = 8 871,41 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

8 871,41 Kč

Bytová jednotka č.1427/3 - zjištěná cena

=

449 865,53 Kč

- 12 -

C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č.1427/3

449 865,50 Kč 8 871,41 Kč

1.1. Pozemky 1.2. Oceňovaný byt

440 994,12 Kč = 449 865,50 Kč

Výsledná cena - celkem:

449 865,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

449 870,- Kč

slovy: Čtyřistačtyřicetdevěttisícosmsetsedmdesát Kč

- 13 -

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 220.000,- Kč včetně příslušenství a budoucí pohledávky do výše 220.000,- Kč a s tím související zápisy a Zákaz zatížení - PAS INVESTMENT s.r.o., Kaprova 42/14, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo zákonné k zajištění pohledávek ve výši 29.907,- Kč, 13.241,- Kč a příslušenství a 31.213,- Kč s příslušenstvím - Okresní správa sociálního zabezpečení Chomutov, Roháčova 4183, 43003 Chomutov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 14 -

Byt s lodžií, po celkové rekonstrukci, ve zvýšeném přízemí zatepleného panelového domu o dispozici 3+1, 68 m2, ul.Chomutovská, Kadaň. Najdeme zde vstupní předsíň s komorou, vchod do samostatného WC, koupelny se sprchovým koutem, dále pak obývací pokoj s dveřmi do lodžie, ložnici se samostatnou šatnou a kuchyni s místem pro jídelní stůl. Čistý, klidný vchod, občanská vybavenost v blízkosti. Požadovaná cena 580 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

- 15 -

prodej bytu 3+1 - ul. Chomutovská 1208 v Kadani o celkové rozloze 69 m2. Byt v osobním vlastnictví se nachází ve třetím patře čtyřpatrového panelového domu bez výtahu. Je v původním, ale zachovalém stavu - vhodný k rekonstrukci. Jeho součástí je sklepní kóje a balkon. Celá budova je zateplena, nové vchodové dveře. V bytech instalována platová okna. Byt zůstane nezařízen. Možnost parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - škola, školka, park, zastávka MHD, nemocnice. Požadovaná cena 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.

- 16 -

Prodej bytové jednotky o dispozici 3+1, 68 m2, s lodžií, v 1. nadzemním podlaží zatepleného panelového domu s plastovými okny, Komenského, Kadaň. Ve vstupní předsíni jsou 3 vestavěné skříně, dveře do koupelny a WC a dveře do obývacího pokoje s lodžií a z něj do ložnice. U kuchyně najdeme další pokoj. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Vyhledávaná lokalita v těsné blízkosti centra města. Požadovaná cena 630 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

prodej bytu 3+1 - ul. Chomutovská 1269 v Kadani o celkové rozloze 69 m2. Byt v osobním vlastnictví se nachází v prvním patře sedmipatrového panelového domu s výtahem. Jeho součástí je balkon a sklepní kóje. Byt je po částečné rekonstrukci. Je zde zachovalá kuchyňská linka, částečná rekonstrukce umakartového jádra, položena plovoucí podlaha a dlažba. Zůstane nezařízen. Celá budova je zateplena, v bytě jsou instalována plastová okna. Možnost parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - škola, školka, supermarket, dětské hřiště, zastávka MHD. Požadovaná cena 410 000 Kč za nemovitost, včetně provize, bez poplatků.

- 17 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 520.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 520.000,- Kč. Slovy: Pětsetdvacettisíc Kč

V Tršicích 16.1.2017

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.2.

- 18 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5069-14/2017 znaleckého deníku.

- 19 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2825 ze dne 5.1.2017 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 20 -

počet stran A4 v příloze: 3 0 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 21 -

- 22 -

Mapa oblasti

- 23 -

- 24 -

- 25 -

2017

Recommend Documents