Ing. Vladimír Hůda, MBA znalec pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí člen Komory soudních znalců ČR Praha
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1/4171/2017 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2239/6 v bytovém domě č.p. 2239 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3175/63, k.ú. Louny, v ulici Kpt. Nálepky v Lounech, okres Louny, Ústecký kraj
_________________________________________________________________________________ Ing. Vladimír Hůda, MBA, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 13451014, tel. 476 107 700, tel. 602 447 444, fax 476 108 173 e-mail:
[email protected], http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ
ID (Surveyor´s Report): 1/4171/2017
LV no.: 9190
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 2239/6 v bytovém domě č.p. 2239 včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemku čís. parcely 3175/63, k.ú. Louny, v ulici Kpt. Nálepky v Lounech, okres Louny , Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kpt. Nálepky 2239, 440 01 Louny Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
947 895 Kč
Market value: Tržní hodnota:
530 000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
529 199 Kč
Common price: Obvyklá cena:
530 000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
720 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel: Parcel of land nr.:
3175/63 podíl 562/5972
sklepní kóje
Size: Velikost:
213 m2, podíl 562/5972, tj. 20,04 m2
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh:
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura:
úplná
Unit price: Jednotková cena:
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 2239/6 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances: Příslušenství:
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
montovaný z panelů
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
59,25 m2
1000 Kč/m2
59,25 m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
37 800 Kč
Cost: Náklady:
11 340 Kč
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
1977 40 %
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
5,0 %
NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: GAVLAS, spol. s r.o., Politických vězňů 21, 11000 Praha 1 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 9190 pro k.ú. a obec Louny, výpisu z katastru nemovitostí prokazujícímu stav evidovaný k datu 24.10.2016, je jednotka ve vlastnictví Tomáše Nováka, bytem Mírové nám ěstí 35, 44001 Louny. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 9190 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění existujících, budoucích, podmíněných i nepodmíněných dluhů podle článku 2.1 smlouvy o zřízení zástavního práva na zaplacení jistiny úv ěru podle smlouvy o poskytnutí úv ěru č. 0504190119 do celkové výše 738.000,- Kč, vč. příslušenství, jakož i dalších dluhů vzniklých na základě zajištěných smluv v době do 15.12.2049 a to až do celkové výše 1.476.000,- K č ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 6.6.2014 Nájemní smlouvy Podle smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne 13.11.2016 mezi pronajímatelem Tomášem Novákem a nájemcem Martinem Seifertem je byt č. 2239/6 v ulici Kpt. Nálepky v Lounech pronajat na dobu neur čitou od 1.6.2016 s právem tuto smlouvu vypovědět za podmínek daných zákonem. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 9190 jsou evidována následující věcná břemena: - věcná břemena strpět odběr tepla a teplé užitkové vody prost řednictvím měřiče umístěného v domě č.p. 2239 pro vlastníky domu č.p. 2240 a umožnit jim přístup ke společným rozvodům ze dne 31.1.1997 podle smlouvy o v ěcném břemeni V3 98/1997 (podrobněji na LV č. 9190 v příloze) Uvedená věcná břemena nemají vliv na tržní hodnotu bytu. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 9190 je evidováno zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění existujících, budoucích, podmíněných i nepodmíněných dluhů podle článku 2.1 smlouvy o zřízení zástavního práva na zaplacení jistiny úv ěru podle smlouvy o poskytnutí úv ěru č. 0504190119 do celkové výše 738.000,- Kč, vč. příslušenství , jakož i dalších dluhů vzniklých na základě zajištěných smluv v době do 15.12.2049 a to až do celkové výše 1.476.000,- K č ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 6.6.2014 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - omezené možnosti parkování v okolí domu - typový panelový bytový d ům - 3. NP bez výtahu Strong points / silné stránky: - dům prošel rekonstrukcí - klidná lokalita - zasklená loggie - občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 9190 pro k.ú. a obec Louny, prokazující stav evidovaný k datu 24.10.2016 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Louny, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ smlouva o nájmu bytu uzavřená dne 13.11.2016 mezi pronajímatelem Tomášem Novákem a nájemcem Martinem Seifertem d/ zjištění při prohlídce na místě
-3-
Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 21.12.2016 za ú časti Martina Seiferta (nájemník).
POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
687391 Louny 565971 Louny 18.434 1.1.2016 CZ0424 Louny Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Louny patří mezi větší města Ústeckého kraje (18.434 obyvatel), nachází se v jižní části Ústeckého kraje, přibližně 55 km od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 60 km od centra hlavního města Prahy. Město Louny je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Louny dobře dostupné, leží na významné silniční trase I/7 Praha – Chomutov, město je také napojeno na železniční dopravu ve směrech Praha, Plzeň, Ústí nad Labem. Město je napojeno na veškeré inženýrské sít ě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovité věci se nacházejí na západním okraji zastavěného území města Louny, v ulici Kpt. Nálepky, v blízkosti náměstí Benedikta Rejta, místního hřbitova a náměstí Kpt. Nálepky, v klidné lokalitě s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti. Centrum města je vzdáleno přibližně 1 km, spojení je autobusovou hromadnou dopravou. V lokalit ě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v bytovém dom ě č.p. 2239 ve 3. nadzemním podlaží. Bytový d ům je postaven na pozemku čís. parcely 3175/63, k.ú. Louny. Bytový d ům má 4 nadzemní podlaží (zahrnující bytové jednotky) a 1 podzemní podlaží (sklepní kóje a společné prostory). K bytu náleží podíl o velikosti 562/5972 na spole čných částech domu č.p. 2239 a na pozemku čís. parcely 3175/63, k.ú. Louny . Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+2 sestává z p ředsíně, kuchyně, dvou pokojů, koupelny a WC. K bytu náleží zasklená loggie a sklepní kóje. Podlahová plocha: předsíň kuchyně koupelna WC pokoj č. 1 pokoj č. 2 loggie sklepní kóje Celkem cca
10,59 m2 8,98 m2 3,50 m2 0,82 m2 16,07 m2 16,06 m2 3,76 m2*0,5 2,70 m2*0,5 59,25 m2
-4-
Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a st ěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvo ří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových sva řovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s teraco úpravou, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou posuvné i prosklené do kovových zárubní, vnit řní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací s barevnou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody v četně teplé, kanalizace a kabelové televize, vytáp ění je ústřední dálkové, včetně přípravy teplé vody. Vybavení bytu tvoří kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, plynová deska, elektrická trouba, digesto ř, sprchový kout, umývadlo, záchod, topná t ělesa, vodovodní míchací baterie, vnit řní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnit řní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou kryté PVC a keramickou dlažbou. Vnitřní omítky bytu jsou v koupelně, WC a kuchyni doplněny keramickými obklady. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1977, jeho stá ří ke dni ocenění je tedy 39 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. byly vyměněny rozvody vody a kanalizace, plastová okna, st řešní krytina, vnější povrchy byly opatřeny tepelnou izolací apod. V oceňovaném bytě proběhla v roce 2009 částečná rekonstrukce (kuchyně vč. spotřebičů, koupelna a WC, nové rozvody elektřiny, vody, odpady a zemního plynu apod.). Stavební stav bytu odpovídá jeho stá ří, provedeným úpravám a b ěžné údržbě.
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2239/6 náleží podíl 562/5972 na pozemku čís. parcely 3175/63 (výměra 213 m2), k.ú. Louny. Pozemek je rovinné konfigurace, napojen na inženýrské sít ě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvod ů. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Kpt. Nálepky) ve vlastnictví Města Louny. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v p říloze.
-5-
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v p říslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 947.895 Kč Výnosová hodnota: 529.199 K č Porovnávací hodnota: 720.000 K č Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým zp ůsobem na základě reprodukční ceny a odpočtu přiměřeného opotřebení. Výnosová hodnota byla stanovena na základ ě dosažitelných výnosů z pronájmu majetku, nájemné vychází z částky nájemného sjednané v nájemní smlouv ě (nájemní smlouva uzavřená na dobu neurčitou, s možností každoročního zvýšení nájemného o 100% míry inflace vyhlašované Českým statistickým úřadem). Pro doplnění údajů byla stanovena porovnávací hodnota majetku, ur čující obvyklou cenu srovnatelného majetku (jednotek – byt ů) v lokalitě, avšak volného, bez zatížení nájemními smlouvami. Nabídky prodeje byt ů zatížených nájemními smlouvami nebyly zjišt ěny. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku není porovnávací hodnota relevantní, protože nereflektuje zatížení nájemní smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla proto dána p řednost výnosové hodnotě stanovené metodou kapitalizace čistých výnosů dosahovaných pronajímáním majetku (jednotky – bytu).
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 2239/6 v bytovém domě č.p. 2239 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely 3175/63, k.ú. Louny, v ulici Kpt. Nálepky v Lounech, okres Louny, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 9190 pro k.ú. a obec Louny u Katastrálního ú řadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21.12.2016 celkem
530.000,- Kč Slovy: Pětsettřicettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Zástavní práva: (podrobně na LV č. 9190 v příloze) Zástavní práva týkající se předmětu dražby, zapsaná na listu vlastnictví neovliv ňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 167, odst. 4 zákona č. 182/2006, v platném znění (insolvenční zákon), zpeněžením předmětu dražby zanikají a insolvenční správce na základě § 167 odst. 5 a § 300 zákona č. 182/2006, v platném znění, vydá nabyvateli zpeněženého majetku potvrzení o zániku těchto věcných práv. Nájemní smlouva: Podle smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne 13.11.2016 mezi pronajímatelem Tomášem Novákem a nájemcem Martinem Seifertem je byt č. 2239/6 v ulici Kpt. Nálepky v Lounech pronajat na dobu neur čitou od 1.6.2016 s právem tuto smlouvu vypovědět za podmínek daných zákonem. Stanovená obvyklá cena zahrnuje vliv výše uvedené nájemní smlouvy. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
Ing. Vladimír Hůda
V Mostě, dne 3. února 2017
-7-
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 19.7.1976, č.j. Spr. 2641/76, pro základní obor ekonomika, pro odv ětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod po řadovým číslem 1/4171/2017.
-8-
ID (Surveyor´s Report):
1/4171/2017
LV no.:
9190
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
byt č. 2239/6
778
59
26 100
1 546 425
40,0
927 855
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
927 855
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
3175/63
20,04
20 040 podíl o velikosti 562/5972
1 000
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
20 040
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
947 895
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
1
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Název
Pronajímatelná plocha m2
byt č. 2239/6
Gross yield
Risk of loss of rent
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
59,25
709
42 000
Net rent
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
10
Costs total
Kč
37 800
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
11 340
26 460
5,0
529 199 nájemné podle smlouvy
529 199
Kč
2 3
Yeld value Výnosová hodnota
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
2
Kč
2
m
Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Kč
Kč/m
Cena za objekt
Comments
Komentář
2
Kč/m
1
BJ Louny, Čsl. Armády
599 000,00
1-17
43,00
2+kk
13 930
0,90
539 100,00
12 537
nabídka 1) osobní vlastnictví, panelový dům, 1.NP, zateplení, plastová okna, byt v původním stavu
2
BJ Louny, ul. Kosmonautů
830 000,00
1-17
67,00
3+1
12 388
0,90
747 000,00
11 149
nabídka 2) osob. vlastnictví, panelový dům, 8.NP, zateplení, plastová okna, byt v původním stavu
3
BJ Louny, ul. Kosmonautů
900 000,00
1-17
60,00
2+1
15 000
0,85
765 000,00
nabídka 3) osobní vlastnictví, panelový dům, 12 750 6.NP, zateplení, plastová okna, byt po celkové rekonstrukci
1) nabídka realitní kanceláře RESPEKT finanční a realitní, spol. s r.o. Kladno
2) nabídka Realitní kancelář Reality IQ, a.s. Chomutov
3) nabídka realitní kanceláře JURIS REAL, spol. s r.o. Litoměřice
Cost Value - Věcná hodnota
0,948
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,529
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,720
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,530
mil.Kč
Byt č. 2239/6 v bytovém domě č.p. 2239 ulici Kpt. Nálepky v Lounech
Pohled na dům z ulice Kpt. Nálepky
Pohled na dům od vstupu
Příchozí komunikace
Příchozí komunikace
Vstup do domu
Vstupní chodba
Vstup do bytu
Předsíň
Kuchyně
Pokoj
Pokoj
Koupelna
-2-
Záchod
Loggie
Výhled do okolí
Sklepní kóje
-3-
