2017

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5074-19/2017 O ceně pozemku p.č.114/2, orná půda, o velikosti 881 m2, vč.příslušenství, zapsáno na LV č.121 pro k.ú.Ústí u Vsetína

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 19.1.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Počet stran: 20 včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 23.1.2017

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.114/2, orná půda, o velikosti 881 m2, vč.příslušenství, zapsáno na LV č.121 pro k.ú.Ústí u Vsetína

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pozemek p.č.114/2 Ústí 755 01 Ústí Zlínský Vsetín Ústí Ústí u Vsetína 625

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 934,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu č. O1. Velikost obce: 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo V služby – základní sortiment)

Pi 0,65 0,60 1,03 0,85 1,00 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 271,00 Kč/m2

-2-

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.1.2017 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.121 pro k.ú.Ústí u Vsetína - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

Miloslav Čunek, č. p. 127, 755 01 Janová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Simona Čunková, č. p. 127, 755 01 Janová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

Vlastníci pozemku: Miloslav Čunek, č. p. 127, 755 01 Janová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Simona Čunková, č. p. 127, 755 01 Janová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v intravilánu obce. Z hlediska územního plánu obce je pozemek evidován v návrhové ploše BI-bydlení individuální. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. -3-

8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."

Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.

-4-

Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:

Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.

Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.

9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek

Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Pozemek

Ocenění

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II území II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko: Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. II 20-leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel II 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) -6-

Pi 0,06 0,00

0,00 0,00 0,00 0,80 1,00

1,00

1,00

8

Index trhu

IT = P9 * (1 +

Σ Pi) = 0,848

i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů

č. I

Pi 1,01

I

0,03

III I

-0,01 0,00

I

0,00

VII

0,01

III

0,02

II

0,00

II III II

0,00 0,02 0,00

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,081 i=2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné pásmo -7-

5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,848 * 1,000 * 1,081 = 0,917

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 271,0,917

Zatřídění

Typ

Název

§ 9 odst. 4 orná půda Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 114/2

Pozemek - zjištěná cena

-8-

Výměra [m2] 881,00 881,00

Upr. cena [Kč/m2]

Koef. 0,300

74,55

Jedn. cena [Kč/m2] 74,55

Cena [Kč] 65 678,55 65 678,55

=

65 678,55 Kč

Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno Věcné břemeno - ČEZ Distribuce a.s.

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

-9-

10 000,- Kč

C. REKAPITULACE 1. Pozemek

65 678,60 Kč

Celkem: - celkem:

65 678,60 Kč

Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno

-10 000,- Kč

Věcná břemena váznoucí na majetku - celkem:

-10 000,- Kč

Výsledná cena po odečtení břemen - celkem:

55 678,60 Kč

Výsledná cena - celkem:

55 678,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

55 680,- Kč

slovy: Padesátpěttisícšestsetosmdesát Kč

- 10 -

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Věcné břemeno zřizování a provozování distribuční soustavy - ČEZ Distribuce, a.s.. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny.

Zástavní právo smluvní - KAUTELA FINANCE s.r.o. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

slunný zasíťovaný pozemek s nádherným výhledem do okolí. K pozemku vede obecní příjezdová cesta. Pozemek se nachází 7,5 km od centra města Vsetína a zároveň leží v blízkosti výpadovky na Valašské Meziříčí. Plocha pozemku: 797 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V Požadovaná cena 1063,- Kč/m2 včetně provize. Korekce koeficientem zdroje 0,95, polohy 0,9, možnosti využití 0,65. Jednotková cena po korekci 591,- Kč/m2.

stavební pozemek o celkové výměře 1093 m2 ve Vsetíně. Parcela se nachází v místní části Horní Jasenka. Pozemek je v rovině, elektřina se nachází na hranici pozemku, příjezd po obecní komunikaci, slunné místo. Součásti pozemku je také studna. Plocha pozemku: 1093 m2 Požadovaná - 11 -

cena 412,- Kč/m2 včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. Korekce koeficientem zdroje 0,95, polohy 1,0, možnosti využití 1,0. Jednotková cena po korekci 392,- Kč/m2.

mírně svažitý, slunný stavební pozemek o rozloze 881 m2, umístěný na okraji obce Lhota (5 km od Vsetína) s krásným výhledem do krajiny. Přístup na pozemek po 3 m nezpevněné komunikaci, elektřina na okraji pozemku, ostatní sítě 50 m od hranice pozemku. V obci je škola i školka. Plocha pozemku: 881 m2 Elektřina: 120V Požadovaná cena 583,- Kč/m2 včetně provize. Korekce koeficientem zdroje 0,95, polohy 1,0, možnosti využití 0,85. Jednotková cena po korekci 471,Kč/m2.

stavební pozemek o výměře 1488m2 v obci Huslenky údolí Zbeličné. Pozemek je mírně svažitý přístupný po asfaltové komunikaci. Pozemek je v územním plánu určen pro bydlení v RD. Na pozemku se nacházejí ovocné stromy. Plocha pozemku: 1488 m2 Požadovaná cena 240,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 1,0, polohy 1,4, možnosti využití 1,25. Jednotková cena po korekci 420,- Kč/m2.

- 12 -

Prodej kompletně zasíťovaného stavebního pozemku ve Vsetíně (plynovod, vodovod, kanalizace, rozvod elektro, veřejné osvětlení, příjezdová komunikace). Jedná se o nabídku slunného pozemku nacházejícího se na mírném svahu s jihozápadní orientací s možností rychlého zahájení výstavby. Plocha pozemku: 855 m2 Požadovaná cena 1.164,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 1,0, polohy 0,7, možnosti využití 0,7. Jednotková cena po korekci 571,- Kč/m2.

Průměrná jednotková cena činí 489,- Kč/m2. S ohledem na konkrétní podmínky plánované výstavby a možnosti infrastruktury, stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 580,- Kč/m2. Za celý pozemek 510.980,- Kč, po zaokrouhlení pak 510.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 510.000,- Kč Obvyklá cena závad : 10.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 500.000,- Kč. Slovy: Pětsettisíc Kč V Tršicích 23.1.2017

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.2. - 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5074-19/2017 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1 3

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.121 Kopie katastrální mapy Ortofoto Mapa oblasti

- 15 -

Kopie katastrální mapy

- 16 -

Ortofoto

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -