2016 Tomáš Prager

Právnická fakulta Masarykovy univerzity

Bakalářská práce Základ daně z nabytí nemovitých věcí

2015/2016

Tomáš Prager

„Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Základ daně z nabytí nemovitých věcí zpracoval sám a veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.“ Tomáš Prager

2

Rád bych tímto poděkoval doc. JUDr. Ing. Michalu Radvanovi, Ph.D. za pomoc a vedení mé diplomové práce a za mnoho cenných rad a podnětných připomínek.

3

Anotace Práce se zabývá možnostmi stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí. Dotýká se otázky, zda volba výběru metody stanovení srovnávací daňové hodnoty ovlivňuje i výši daňové povinnosti. A zda byla skutečně naplněna snaha zákonodárce o snížení administrativní zátěže a povinných nákladů poplatníka vynakládaných při jejím stanovení. Nechybí zde ani teoretický úvod do dané problematiky. Hlavním cílem práce je potvrzení nebo vyvrácení hypotézy, zda může poplatník nově uzákoněnou volbou způsobů určení nabývací hodnoty efektivně ovlivnit i celkovou výši stanovené daňové povinnosti u statisticky nejčastěji převáděné nemovitosti, pozemku, jehož součástí je rodinný dům.

Klíčová slova: majetková daň, srovnávací daňová hodnota, základ daně, cena zjištěná, směrná hodnota

Annotation This work deals with the possibility of determining the tax base from acquiring real estate property, touching on the question of whether the choice of selecting the method of determining the comparative tax value affects the amount of tax liability, and whether legislative efforts to reduce the administrative burden and costs of mandatory taxpayer burden plays a role in determining it. There is also a theoretical introduction to the issue. The main objective of this work is to confirm or refute the hypothesis of whether the taxpayers of newly enacted methods of determining the value of the acquisition effectively influences the total amount of established tax liability with the statistically most frequent transfer of property and land, including the family home.

Keywords: property tax, comparative tax worth, tax base, established price, value guide

4

Obsah

1.

SUBJEKT DANĚ ........................................................................................ 9

2. PŘEDMĚT DANĚ A VYLOUČENÍ Z PŘEDMĚTU DANĚ, OSVOBOZENÍ OD DANĚ......................................................................................................... 11 3.

STANOVENÍ ZÁKLADU DANĚ................................................................ 14

3.1.

Sjednaná cena.................................................................................................... 14

3.2. Zvláštní cena...................................................................................................... 15 3.2.1. Zvláštní cena při vydražení a předražku ..................................................... 15 3.2.2. Zvláštní cena u obchodních korporací ........................................................ 15 3.2.3. Zvláštní cena v souvislosti s insolvencí ...................................................... 16 3.2.4. Zvláštní cena v souvislosti s pozůstalostí ................................................... 16 3.2.5. Zvláštní cena v ostatních případech ............................................................ 16 3.3. Zjištěná cena...................................................................................................... 17 3.3.1. Zjištěná cena výlučná.................................................................................. 17 3.3.2. Zjištěná cena při stanovení srovnávací daňové hodnoty............................. 18 3.3.3. Postup určení zjištěné ceny......................................................................... 18 3.3.4. Oceňování pozemků cenou zjištěnou.......................................................... 20 3.3.5. Oceňování stavby cenou zjištěnou.............................................................. 21 3.3.6. Ocenění rodinného domu............................................................................ 23 3.4. Směrná hodnota ................................................................................................ 24 3.4.1. Postup určení směrné hodnoty u pozemků ................................................. 29 3.4.2. Postup určení směrné hodnoty stavby......................................................... 30 3.5. Modelový příklad .............................................................................................. 32 3.5.1. Stanovení základu daně u modelového příkladu ........................................ 33 4.

ZÁVĚR...................................................................................................... 36

5.

SEZNAM POUŽITÝCH PRAMENŮ A LITERATURY ............................... 39 5.1.1. Seznam literatury: ....................................................................................... 39 5.1.2. Použité právní předpisy: ............................................................................. 39 5.1.3. Judikatura:................................................................................................... 40 5.1.4. Ostatní zdroje:............................................................................................. 40 5.1.5. Přílohy:........................................................................................................ 41

5

Úvod Jedním z hlavních důvodů přijetí zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí bylo přizpůsobení daňových zákonů rekodifikaci soukromého práva. Zejména novému občanskému zákoníku a zákonu o obchodních korporacích, který nabyl účinnosti současně s novým občanským zákoníkem, ale i nové úpravě katastrálního zákona. Podle ustálené judikatury je zákonodárce povinen upravit pravidla pro stanovení a výběr daní natolik určitě, aby nevznikaly pochybnosti o smyslu a účelu právní normy. V daňovém právu je uplatňována zásada v pochybnostech ve prospěch daňového subjektu. Stát nemůže profitovat z výkladových nejasností, které sám způsobil; proto bylo potřeba daňové právo, přizpůsobit rekodifikovanému soukromému právu a to nejenom věcně, ale i terminologicky. Nově nastaly změny v samotném konceptu nemovitých věcí. V důsledku návratu k zásadě superficies solo cedit pozbyla stavba, až na několik výjimek, charakteru samostatné věci a stává se součástí pozemku, též se rozšířil pojem nemovitých věcí i na věcná práva k nim, např. právo stavby. Byly zavedeny nové instituty jako svěřenecký fond fondu a změny v institutech stávajících v jejich pojetích a obsahu např. sdružení majetku do společnosti a ve spoluvlastnictví. Úprava původní normy zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, a to včetně svých novel na kterou zákon o dani z nabytí nemovitých věcí navazuje nebyl z důvodu rozsahu změn možný, proto zákonodárce přistoupil k tvorbě a přijetí úplně nové normy, která soulad s právními změnami, zákony a ústavním pořádkem naplnila. Jedním ze sekundárních důvodů přijetí zákonného opatření byla snaha zákonodárce o snížení povinných nákladů poplatníka vynakládaných v souvislosti se stanovením základu daně a to snížení případů povinného předkládání znaleckých posudků určujících zjištěnou cenu pro účely stanovení základu daně.1 Uvedený úbytek má umožnit zcela nová koncepce úpravy stanovení základu daně u vyjmenovaných převáděných nemovitostí, k nimž patří rodinné domy, stavby pro rodinnou rekreaci, garáže, pozemky tvořící s těmito stavbami funkční celek, pozemky, jejichž součástí jsou tyto stavby, a dále pozemky bez trvalého porostu, na nichž není 1

Důvodová zpráva (funkční období 2012 - 2014) - 185/0 Vládní návrh zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 25.9.2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Cons.

6

zřízena stavba a k nimž nebylo zřízeno právo stavby, bytové, garážové, sklepní a komorové jednotky. Pro účely určení nabývací hodnoty těchto nemovitých věcí se sjednaná cena neporovnává se zjištěnou cenou podle oceňovacích předpisů (tak jak tomu bylo dle předchozí právní úpravy), ale se srovnávací daňovou hodnotou, která je odvozena od tzv. směrné hodnoty, vycházející z cen běžně převáděných nemovitých věcí v daném místě a čase. Poplatníkovi je umožněna volba, zda se pro určení srovnávací daňové hodnoty použije namísto směrné hodnoty cena zjištěná, u které povinnost předložit znalecký posudek je zachována, ale je možno uplatnit odměnu a náklady uhrazené znalci za vyhotovení znaleckého posudku, jako daňový výdaj. Převody těchto nemovitých věcí tvoří dle zjištění správce daně přibližně 70-80% všech uskutečněných převodů. Neméně důležitým cílem, který si zákonodárce při tvorbě normy předsevzal, je snižování administrativní zátěže související se stanovením a vybráním daně, a to jak na straně poplatníků, tak na straně správců daně. Omezení zátěže má dle zákonodárce spočívat především v odstranění povinnosti předkládat znalecké posudky o zjištěné ceně u některých nabývaných nemovitých věcí a ve snížení počtu dokumentů, jež je povinen k daňovým přiznáním přikládat. S tím, že správce daně si bude potřebné údaje ověřovat z informačních systémů veřejné správy, obchodního rejstříku a nahlížením do katastru nemovitostí, a to i do listinných podkladů dálkovým přístupem.2 Daň z nabytí nemovitých věcí se řadí mezi daně transferové, je jako jednorázová daň podmíněna vznikem určité právní skutečnosti. Přijetím zákonného opatření došlo ke zrušení ostatních, v předchozím zákoně uvedených transferových daní a to daně dědické a darovací. Zdanění výnosů z těchto transakcí je upraveno zákonem o daních z příjmů. Majetkové daně, mezi které patří i daň z nabytí nemovitých věcí, se podílí na celkovém hrubém domácím produktu cca 0,4 procenty. Inkaso dosahuje přibližně 9 mld. Kč/rok. 3 Bakalářská práce se zabývá možnostmi stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí. Dotýká se i otázky, zda nová koncepce úpravy stanovení základu daně u zákonného opatření senátu zajišťuje její řádný výběr, i v případě spekulativního sjednání kupní ceny, tak jak tomu bylo u předešlé normy. Dále se zabývá otázkou, zda 2

Důvodová zpráva (funkční období 2012 - 2014) - 185/0 Vládní návrh zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 25.9.2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting. 3 RADVAN, Michal. Daně a správa daní. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2014, 1 online zdroj. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, č. 503. ISBN 978-80-210-6702-8.

7

poplatník může na základě výběru metody stanovení základu daně ovlivnit celkovou výši stanovené daňové povinnosti. A v neposlední řadě tím, zda skutečně byla naplněna snaha zákonodárce o snížení administrativní zátěže a povinných nákladů poplatníka vynakládaných při jejím stanovení. Nechybí zde ani teoretický úvod do dané problematiky. Hlavní hypotéza práce, kterou autor potvrdí nebo vyvrátí, zní: „Může poplatník nově uzákoněnou volbou způsobů určení nabývací hodnoty efektivně ovlivnit i celkovou výši stanovené daňové povinnosti u statisticky nejčastěji převáděné nemovitosti, pozemku, jehož součástí je rodinný dům.“ K verifikaci poslouží komparace modelových příkladů výpočtu směrné hodnoty a ceny zjištěné pro identickou nemovitost. Za využití metody deskripce, a kritické analýzy se autor věnuje též případným následkům plynoucích pro poplatníka z volby určení srovnávací daňové hodnoty ze zjištěné ceny, nebo ze směrné hodnoty a to jak po stránce administrativní náročnosti tak případných právních důsledků volby. Práce se tudíž dotkne i otázky, zda byly naplněny cíle zákonodárce předpokládající snížení administrativní zátěže a povinných nákladů poplatníka vynakládaných v souvislosti se stanovením základu daně a zda vůbec směrná hodnota může vypovídat o tržní ceně v místě obvyklé tak jak je to deklarováno předkladatelem právní normy. Úvodní část práce obsahuje vymezení základních pojmů z oblasti daně z nabytí nemovitostí a teoretický úvod do problematiky stanovení základu daně.

8

1. Subjekt daně

Poplatníkem daně je v případě transakcí na základě kupních a směnných smluv při převodu nemovité věci paradoxně, i když se jedná o daň z nabytí nemovitých věcí převodce, jenž je také příjemcem úhrady. Smluvním stranám je ale umožněno ujednáním o změně osoby poplatníka zvolit si za poplatníka nabyvatele. V případě absence takového ujednání, pokud daň prodávající neuhradí, je ke splnění daňové povinnosti vyzván nabyvatel, který je jejím ručitelem. Při přechodech nemovitých věcí, je poplatníkem nabyvatel.4 Poplatníkem daně je též nabyvatel stavby, která byla samostatnou nemovitou věcí a stane se součástí pozemku, též nabyvatel stavby, která se stane součástí pozemku při zániku práva stavby a nabyvatel stavby neoprávněně zřízené na jeho pozemku, při úplatném převodu vlastnického práva. Co se týče podílových fondů, ty právní osobnost nemají, vlastnická práva k majetku v podílovém fondu vykonává vlastním jménem a na účet podílového fondu jeho obhospodařovatel. Podílový fond slouží ke kolektivnímu investování značného počtu osob, které ani nemusí být informovány o změnách v majetku fondu. Při nabytí nemovité věci do podílového fondu jsou nabyvateli všichni podílníci. Vyžadování splnění daňové povinnosti ze strany všech investorů by bylo administrativě a finančně značně nákladné, proto byla vytvořena fikce, kde fond je veden jako jediný nabyvatel. Obdobná situace platí též pro fondy penzijních společností, nebo svěřenské fondy, u kterých však podle nového občanského zákoníku majetek není ve vlastnictví žádného subjektu. 5 Správce daně může v případě, ve kterém jsou poplatníci povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, a to když nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci, požadovat úhradu daně po kterémkoliv z poplatníků. Jedná se například o společné jmění manželů, nebo případy společenství jmění. Pokud si poplatníci nezvolí společného zmocněnce, bude jejich společným zástupcem poplatník, který první podal daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání, pokud tak neučiní nikdo z nich ustanoví společného zástupce správce daně. V případě 4

Důvodová zpráva (funkční období 2012 - 2014) - 185/0 Vládní návrh zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 25.9.2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting. 5 Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí.

9

uplatnění ručitelské povinnosti, je možné, aby plnění požadoval správce daně po kterémkoli z nich. Pokud nebude nedoplatek uhrazen dobrovolně, je možné přistoupit k vymáhání celé částky, za kterou společně ručí, na kterémkoliv z nich.6 Norma nově vymezuje osobu poplatníka daně, jímž je primárně převodce, což se jeví jako zcela nelogické ve vztahu k předmětu daně. Ujednáním stran to však může být též nabyvatel. Takto benevolentní způsob stanovení poplatníka žádný jiný zákon neumožňuje. Tato koncepce přináší i řadu obtíží a značnou nejistotu a to hlavně z pohledu ručitele, kdy motivace k uhrazení daňové povinnosti ze strany převodce, jenž není v době vzniku daňové povinnosti již vlastníkem nemovitosti je mnohdy nulová. Problematický je též výběr daní od manželů v rozvodovém řízení, kteří spolu mnohdy vůbec nekomunikují a přitom mají jako převodci uhradit daň společně a nerozdílně. Též výnos z inkasa daní při převodu majetku státu na soukromé subjekty by se úpravou normy zvýšil. Tyto a další rozpory má vyřešit novela zákonného opatření, která již byla schválena Poslaneckou sněmovnou. Ta předpokládá sjednocení poplatníka daně v osobě nabyvatele. Po této úpravě je možno očekávat že dojde ke snížení kupních cen o výši daňové povinnosti, což se také projeví odpovídajícím poklesem v daňovém inkasu.

6

Speciální postavení manželů v řízení o dani z nabytí nemovitých věcí dle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/dane-apojistne/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/informace-stanoviska-sdeleni/specialni-postaveni-manzeluv-rizeni-o-dani-z-nabyti-nemovitych-veci-4895

10

2. Předmět daně a vyloučení z předmětu daně, osvobození od daně Předmět daně je úplatné nabytí vlastnického práva k určené nemovité věci situované na území České republiky. Přitom úplata může být jak peněžní tak nepeněžní. Vznik daňové povinnosti se váže u nemovitých věcí nezapsaných ve veřejném seznamu, na účinnost smlouvy, u nemovitostí, které se při smluvním převodu zapisují do katastru nemovitostí, na jejich zápis a při přechodu vlastnického práva k nemovitosti na nabytí účinnosti dané skutečnosti např. rozhodnutí soudu nebo správního úřadu. Naproti tomu v § 55 jsou uvedeny situace, při nichž může dojít k zániku daňové povinnosti a to především z důvodu nabytí vlastnického práva, které není trvalé, nebo pokud právní účinky v důsledku různých skutečností později zaniknou s

účinky ex tunc, tj. od

počátku. Musí však být současně splněna podmínka vlastnictví původním vlastníkem nebo osobou, jejíž vlastnické právo vzniklo v důsledku existence vlastnického práva původního vlastníka a skutečnosti poplatník musí uplatnit v daňovém přiznání nebo dodatečném daňovém přiznání a současně je prokázat.7 Předmětem daně je pouze taxativně vymezený okruh nemovitých věcí. Jde o pozemek, stavbu, část inženýrské sítě, jednotku, z věcných práv pouze právo stavby a spoluvlastnický podíl na některé z těchto nemovitých věcí a to včetně součástí a příslušenství. U bytové jednotky včetně podílu na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku. Předmětem daně při úplatném nabytí, nebo převodu práva stavby, je jeho zřízení vlastníkem stavebního pozemku ve prospěch stavebníka, nebo úplatné nabytí již trvajícího práva stavby a též nabytím stavby vlastníkem stavebního pozemku za náhradu při zániku práva stavby.8 Nový občanský zákoník považuje právo stavby za věc nemovitou umožňující stavebníkovi mít stavbu na pozemku jiného vlastníka. Právo "mít stavbu" zahrnuje buď právo stavbu na pozemku ještě nezastavěném nově vybudovat, anebo již zřízenou stavbu převzít a mít za účelem užívání a to na dočasnou dobu. Stavba sice podléhá

7

RADVAN, Michal. Daně a správa daní. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2014, 1 online zdroj. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, č. 503. ISBN 978-80-210-6702-8. 8 Důvodová zpráva (funkční období 2012 - 2014) - 185/0 Vládní návrh zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 25.9.2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting

11

ustanovením o nemovitých věcech, je ale součástí práva stavby. Proto s ní nelze samostatně nakládat.9 Novela zákonného opatření nově předpokládá zdanění prodloužení doby, na kterou je sjednáno právo stavby z důvodu vyloučení daňové optimalizace při opakujících se prodloužení. Předmětem daně je také nabytí vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu na vymezených nemovitých věcech, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Rozsah zdanění odpovídá přírůstku podílu nad celkovou hodnotu svých dosavadních podílů na nemovitých věcech. Též je zdaněno nabytí stavby, která byla samostatnou nemovitou věcí a stane se součástí pozemku. Předmětem daně je také nabytí vlastnického práva stavby neoprávněně zbudované na pozemku. Také úplatné vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu, týká se i zahraničních institutů daného typu. Předmětem daně je také nabytí vlastnického práva k vymezené nemovité věci na základě zajišťovacího převodu práva k okamžiku nabytí vlastnictví. A též postoupením pohledávky, na jejímž základě postupník nabývá všechna práva s pohledávkou spojená, včetně jejího zajištění.10 Naopak z předmětu daně je zákonem vyloučeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci prováděním pozemkových úprav. Při nich dochází dle zákona a se souhlasem jednotlivých vlastníků půdy k vyprojektování zcela nových parcel, za účelem vytvoření půdně ucelených hospodářských jednotek. Předmětem daně dále není nabytí vlastnického práva k věci která je poskytnuta jako náhrada při vyvlastnění. Při vyvlastnění se poskytuje především náhrada v penězích v obvyklé ceně nemovité věci, ale je možno poskytnout též jinou nemovitost z majetku vyvlastnitele. O osvobození ve veřejnoprávní oblasti jednotlivým členským státem EU tedy i Českou republikou kdy nabývá

vlastnického práva k nemovité věci do vlastnictví České

republiky státní organizace jednající svým jménem, nebo prostřednictvím svých organizačních složek. To se týká i jiných států mimo EU, a to za předpokladu, je-li zaručena vzájemnost. Ve vymezených případech nabyl-li vlastnické právo k nemovité 9

Daň z nabytí nemovitých věcí při nabytí práva stavby - Informace Generálního finančního ředitelství k aplikaci zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí dostupné z: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/Informace_GFR_k_pravu_stavby.pdf 10 Důvodová zpráva (funkční období 2012 - 2014) - 185/0 Vládní návrh zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 25.9.2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting

12

věci územní samosprávný celek a osvobození, která lze přiznat za podmínky, že nejde o veřejnou podporu neslučitelnou s vnitřním trhem podle přímo použitelného předpisu Evropské unie. Převod majetku mezi územními samosprávnými celky je za stávající úpravy zdaněn, i když se ve skutečnosti jedná pouze o administrativně náročný převod prostředků mezi jednotlivými veřejnými rozpočty. Osvobození při nabytí vlastnického práva k novým stavbám s cílem podpořit bytovou výstavbu. Zákon nově nepodmiňuje osvobození u nových staveb podnikatelskou činností převodce. Jde o první úplatné nabytí vlastnického práva k novým stavbám určených k bydlení. Nově bude osvobozen převod až po zápisu v KN. 11 Osvobození vztahující se k nabytí vlastnického práva k jednotce nájemcem této jednotky. A dále k jednotce, která byla před jejím převodem ve vlastnictví právnické osoby, vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami. Jedná se o byty prodávané v rámci privatizace bytového fondu obcí, které byly převáděny na právnické osoby, které vznikaly právě za tímto účelem. Převod bytového domu do majetku právnické osoby byl již jednou zdaněn daní z převodu nemovitostí. Osvobozeno je i nabytí vlastnického práva k jednotce, kdy podmínky k osvobození splní pouze jeden z manželů, ale nemovitost je převáděna do společného jmění manželů. Další věcná osvobození při provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení a při vložení nemovité věci do sociálního družstva nebo do evropského fondu sociálního podnikání z důvodu veřejné prospěšnosti. Od daně z nabytí nemovitých věcí je dále osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci jejím uživatelem na základě finančního leasingu.12

11

Důvodová zpráva (funkční období 2012 - 2014) - 185/0 Vládní návrh zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 25.9.2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting

12

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí

13

3. Stanovení základu daně Základem daně, je částka, z níž se vypočítá daň, která je stanovena ve výši nabývací hodnoty nemovité věci, stanovená ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci, snížena o uznatelný výdaj, kterým je odměna zaplacená znalci za vyhotovení znaleckého posudku, pokud je povinnou přílohou daňového přiznání. Vzájemný vztah jednotlivých způsobů určení nabývací hodnoty je zachycen ve vývojovém diagramu viz. příloha č. 1. Ustanovení zákona obsahuje čtyři způsoby určení nabývací hodnoty nemovité věci pro účely stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí.

3.1. Sjednaná cena Za sjednanou cenu se považuje úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, jež zahrnuje jakékoli protiplnění, které je, nebo má být, na základě ujednání mezi smluvními stranami poskytnuto za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, a to buď nabyvatelem nebo jinou osobou, buď ve prospěch převodce, nebo třetí osoby. Do sjednané ceny v peněžních prostředcích se započítává i daň z přidané hodnoty, ale nezahrnuje vedlejší plnění, jež nabyvatel poskytne v souvislosti s nabytím vlastnického práva např. platby realitní kanceláři. Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona o oceňování majetku. Pokud v rámci protiplnění je poskytnuta nemovitá věc může si poplatník zvolit, že touto hodnotou je směrná hodnota pokud ji ovšem lze stanovit. Sjednaná cena, bude nabývací hodnotou, pokud sjednaná cena je vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě. Také pokud je sjednaná cena ze zákona výlučně nabývací hodnotou. Jde o převody z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku. Také pokud je nabýván podíl k nemovité věci, je-li toto nabytí ujednáno ve smlouvě o výstavbě a současně je vlastnické právo nabýváno za účelem vzniku nové jednotky, nebo změny dosavadní jednotky nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu. Jde o případy upravené v § 1172 nového občanského zákoníku.13

13


14

3.2. Zvláštní cena Zákon stanoví, že zvláštní cena je výlučně nabývací hodnotou v následujících případech:

3.2.1. Zvláštní cena při vydražení a předražku V případech, dojde-li k nabytí vlastnického práva k nemovité věci jejím vydražením nebo předražkem při výkonu rozhodnutí, exekuci, daňové exekuci, nebo ve veřejné dražbě. Cena bude odpovídat nejvyššímu podání vydražitele nebo předražku.

3.2.2. Zvláštní cena u obchodních korporací Při vkladu nemovité věci do osobní společnosti, veřejné obchodní společnosti a komanditní společnosti, je cena nemovité věci uvedená ve společenské smlouvě společnosti považována za zvláštní cenu. Platí zde podmínka, že se jedná o cenu vkládaných nemovitých věcí zjištěnou ve znaleckém posudku, od které se neodečítají započtené dluhy vzniklé převzetím závazku člena obchodní korporací. Zvláštní cenou je v případě vkladu nemovité věci do družstva cena určená znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu. Znalec je určen dohodou družstva a vkladatele. Platí zde obdobná podmínka, že se jedná o cenu vkládaných nemovitých věcí zjištěnou ve znaleckém posudku, od které se neodečítají započtené dluhy vzniklé převzetím závazku člena obchodní korporací. V případě vkladu nemovité věci do kapitálové společnosti (společnosti s ručením omezeným a akciové společnosti) je zvláštní cenou cena nemovité věci určená znalcem při ocenění vkladu, nebo cena určená jiným způsobem stanoveným pro případ zvyšování základního kapitálu v zákoně o obchodních korporacích, a to vždy podle jeho aktuálně účinné úpravy. Platí zde obdobná podmínka, že se jedná o cenu vkládaných nemovitých věcí zjištěnou ve znaleckém posudku, od které se neodečítají započtené dluhy vzniklé převzetím závazku člena obchodních korporací.14 V případě, kdy se nemovitá věc převádí do obchodní společnosti na základě příspěvku společníka na vytvoření vlastního kapitálu obchodní společnosti nepeněžním plněním ve formě nemovité věci nad svůj vklad, je zvláštní cenou cena nemovité věci určená

14

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí

15

podle zákona o obchodních korporacích. Jedná se o tzv, "příplatek" který je definován v § 139 odst. 2 zákona o obchodních korporacích.15

3.2.3. Zvláštní cena v souvislosti s insolvencí Zvláštní cena je v tomto případě cena dosažená u nemovité věci v rámci zpeněžení majetkové podstaty v rámci insolvenčního řízení mimo dražbu. V případě provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast, je zvláštní cena nemovité věci určená znaleckým posudkem vypracovaným znalcem pro účely ocenění majetkové podstaty a schváleným schůzí věřitelů.

3.2.4. Zvláštní cena v souvislosti s pozůstalostí Při prodeji nemovité věci v rámci nařízené likvidace pozůstalosti je zvláštní cenou cena dosažená prodejem této nemovité věci. Prodej majetku uskutečňuje likvidační správce nebo notář, a to s předchozím souhlasem soudu, nebo věřitel se souhlasem soudu. Při prodeji nemovité věci z pozůstalosti je zvláštní cenou cena dosažená prodejem této nemovité věci. Podle nového občanského zákoníku, resp. zákona o zvláštních řízeních soudních, mohou spravovat pozůstalost kromě samotného správce pozůstalosti povolaného zůstavitelem či jmenovaného soudem i vykonavatel závěti, dědicové, likvidační správce nebo notář. Prodej nemovité věci je podmíněn souhlasem soudu, nebo dědiců.

3.2.5. Zvláštní cena v ostatních případech Při prodeji nemovité věci z majetku státu EU včetně ČR, je cena dosažená prodejem nemovité věci, zvláštní cenou. Prodej bývá realizován vládou za předem stanovenou cenu, nebo podle zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, za cenu sjednanou nejméně ve výši obvyklé ceny. 16 Při vypořádání spoluvlastnictví soudem, je zvláštní cenou výše náhrady z rozdílu podílů v penězích, dále náhrada za přikázání věci, nebo výnos z prodeje věci v dražbě.

15

PELC, Vladimír. Daň z nabytí nemovitých věcí. Praha: Leges, 2014.Teoretik. ISBN 978-80-7502-123.

16

Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích

16

V případě sdružení majetku do společnosti je zvláštní cenou částka odpovídající části peněžního ocenění nemovité věci připadající na spoluvlastnický podíl společníka při sdružení majetku do společnosti. Vložené nemovité věci se stávají spoluvlastnictvím společníků v poměru jejich vkladů. Pojem společnost je myšlena ve smyslu § 2716 a násl. NOZ. Při vyvlastnění, je zvláštní cenou cena náhrady stanovená ve vyvlastňovacím řízení soudem, vycházející z ceny obvyklé. 17 Při zastavění pozemku přestavkem je zvláštní cenou náhrada stanovená v řízení před soudem. Při zániku práva stavby se stavba, jež byla jeho součástí, stane součástí pozemku. NOZ stanoví, že nebylo-li ujednáno jinak, vlastník stavebního pozemku dá stavebníkovi za stavbu náhradu, která činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Pokud nebude možné zvláštní cenu z hodnoty stavby určit, použije se cena zjištěná.18 V případě stavby neoprávněně zřízené na cizím pozemku, je zvláštní cenou náhrada poskytnutá v souvislosti s neoprávněným zřízením této stavby. Dle NOZ připadne takováto stavba vlastníkovi pozemku s tím, že jednal-li zřizovatel stavby v dobré víře, náhrada je poskytnuta ve výši účelně vynaložených nákladů, nejednal-li zřizovatel stavby v dobré víře, má práva a povinnosti nepřikázaného jednatele. Na návrh vlastníka pozemku a v případě, kdy vlastník pozemku o zřizování neoprávněné stavby, k němuž došlo v dobré víře, věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, soud přikáže pozemek do vlastnictví zřizovatele stavby za náhradu ve výši obvyklé ceny pozemku. Při potřebě zřídit nezbytnou cestu může vlastník dotčeného pozemku požadovat, aby žadatel převzal do svého vlastnictví pozemek potřebný pro nezbytnou cestu. Zvláštní cenou je pak výše náhrady za tento pozemek.

3.3. Zjištěná cena Cena zjištěná je užita pro stanovení určení nabývací hodnoty ve dvou režimech.

3.3.1. Zjištěná cena výlučná 17

Důvodová zpráva (funkční období 2012 - 2014) - 185/0 Vládní návrh zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 25.9.2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting 18 Daň z nabytí nemovitých věcí při nabytí práva stavby - Informace Generálního finančního ředitelství k aplikaci zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí dostupné z: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/Informace_GFR_k_pravu_stavby.pdf

17

Je vždy nabývací hodnotou při nabytí nemovité věci na základě finančního leasingu s tím, že pro účely daně z nabytí nemovitých věcí může být předmětem finančního leasingu i právo stavby. Cena smluvní při leasingu zahrnuje i úroky a ziskovou marži o kterou je navýšena reálná cena nemovitosti v ceně zjištěná je tohoto navýšení oproštěna. U nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva a v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem zajišťovacího převodu práva, na základě úplatného postoupení jím zajištěné pohledávky. Zjištěná cena bude výlučnou nabývací hodnotou i v případě, že dojde k nabytí vlastnického práva k hromadné věci jejíž součástí je nemovitá věc a u které nelze samostatně stanovit její sjednanou cenu.19 U těchto nemovitostí je nabývací hodnotou 100 % zjištěné ceny.

3.3.2. Zjištěná cena při stanovení srovnávací daňové hodnoty Je užita v případě, že si poplatník zvolí zjištěnou cenu za srovnávací daňovou hodnotu. Též v případě, že poplatník neposkytne údaje o nemovité věci stanovené k určení směrné hodnoty a také nelze li určit u nemovité věci směrnou hodnotu. U těchto nemovitostí je srovnávací daňovou hodnotou 75 % zjištěné ceny a v případě že srovnávací daňová hodnota je vyšší než sjednaná cena je též nabývací hodnotou. Domnívám se, že stanovení rozdílné procentuální hodnoty základu ze zjištěné ceny, ke stanovení nabývací hodnoty u jednotlivých režimů je diskriminační.

3.3.3. Postup určení zjištěné ceny Upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jenž vymezuje způsob ocenění jednotlivých nemovitostí. Prováděcí předpis, oceňovací vyhláška, účinná ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci, blíže upravuje postup stanovení základních cen a způsob jejich úprav u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a způsob uplatnění technického nebo morálního opotřebení. Při oceňování se stavba a pozemek oceňuje podle svého účelu užití a nebo skutečného stavu bez ohledu na skutečnosti zapsané v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v příslušném rozhodnutí opravňujícím užití stavby a skutečným užitím se 19


18

vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Přitom platí, že stavba je určena k účelu ke kterému se užívá bez závad.20 Znalecký posudek může podat pouze soudní znalec, respektive znalecký ústav jmenovaný předsedou krajského soudu, nebo ministrem spravedlnosti, který složil znalecký slib a je zapsán pro daný obor v seznamu znalců. Samozřejmou povinností znalce je řádný výkon jeho činnosti ve stanovené lhůtě s povinností vykonávat činnost osobně. S výkonem činnosti je též spojena odpovědnost znalce za podaný znalecký posudek, jak v rovině trestní odpovědnosti, tak v rovině odpovědnosti znalce za škodu způsobenou v souvislosti s výkonem činnosti. Ze zákona je znalec povinen být na daná rizika pojištěn. Další povinností znalce je dodržovat platné zákony a zachovávat mlčenlivost o skutečnostech, o nichž se dozvěděl při výkonu znalecké činnosti. V souvislosti s vypracováním posudku pro daňové účely je povinen znalec zachováním mlčenlivosti i vůči správci daně pokud je v postavení třetí osoby. Znalecký posudek je listinným důkazem. Jak bylo judikováno Nejvyšším správním soudem č. j. 7 Afs 50/2010 – 60, není v kompetenci správního orgánu při správě daní rozhodovat, který znalecký posudek je důkazem v daňovém řízení a který nikoliv.21 Znalecký posudek má být přezkoumatelný, mezi náležitosti posudku patří sdělení čísla posudku, uvedení objednatele, vymezení úkolu zadavatelem, souhrn skutečností a jevů zkoumaných předmětů, k nimž při úkonu znalec přihlížel. Tato část se označuje jako nález. Výčet otázek s odpověďmi na zadané otázky je část označovaná jako posudek.

Závěr

s rekapitulací je doplněn znaleckou doložkou a číslem položky pod kterým je úkon zapsán ve znaleckém deníku, podpisem a razítkem znalce. Písemný posudek musí být sešitý, šňůra připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečetí. Jednotlivé strany musí být očíslovány. Znalci přísluší za vyhotovení posudku odměna odvislá od zadavatele posudku. Pro státní organizace znalec účtuje odměnu dle příslušné vyhlášky, usnesením může soud výši odměny upravit, pro soukromou sféru je možné stanovit odměnu dohodou stran.22 Pro stanovení daně na základě ceny zjištěné je poplatník povinen pouze předložit správci daně znalecký posudek a kupní smlouvu. Práce se zabývá odlišností stanovení základu daně cenou zjištěnou a směrnou hodnotou u typově nejčastěji převáděné nemovitosti, tedy pozemku, jehož součástí je rodinný 20

Zákon č. 151/1997 Sb.Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 21 rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 1. července 2010, čj. 7 Afs 50/2010 – 60, www.nssoud.cz. 22 BRADÁČ, Albert. Soudní inženýrství. Dot. 1. vyd. Brno: CERM, 1999. ISBN 80-7204-133-9.

19

dům, teoretický úvod se tedy bude zabývat především problematikou při stanovení ceny zjištěné u pozemků, jehož součástí je tato nemovitost.

3.3.4. Oceňování pozemků cenou zjištěnou Prioritním způsobem oceňování stavebních pozemků je oceňování na základě cenových map, které odrážejí aktuální úroveň sjednaných cen a jsou aktualizovány vždy koncem každého kalendářního roku. Cenové mapy vydává závaznou vyhláškou obec. Pokud není cenová mapa vyhotovena nebo nejsou pozemky do cenové mapy zahrnuty, stavební pozemky pro stanovení ceny zjištěné se oceňují u vyjmenovaných obcí jež jsou statutární, krajská, okresní a lázeňská města a města lyžařských středisek upravenou základní cenou. U nevyjmenovaných měst se základní cena odvozuje od základní ceny stanovené pro vyjmenované obce úpravou

pomocí koeficientů

uvedených ve vyhlášce. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, nebo o pozemky k tomuto účelu určené, nebo již užívané, posuzuje se tedy skutečný stav i když je v rozporu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, a o pozemky v jednotném funkčním celku s nimi.23 Základní cena je upravena indexem cenového porovnání, pro úpravu na druh a účel užití stavby se použije druh hlavní stavby jež se na pozemku nachází nebo zde bude realizována. U nezastavěného pozemku, nebo jeho části, určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu, stavebním povolením, nebo veřejnoprávní smlouvou, kromě vyjmenovaných pozemků, se cena vynásobí koeficientem 0,80 pokud k hranici pozemku nejsou přivedeny žádné inženýrské sítě. Cena pozemku, který není stavební a je zahrnut do platného územního plánu, se stanový z ceny stavebního pozemku a vynásobí koeficientem 0,30 to platí i u pozemků zahrnutých do platného regulačního plánu, jejich části nelze zastavět. Pozemek na který bylo vydáno územní rozhodnutí nebo stavební povolení na umístění movité stavby určené pro podnikání nebo je takovou stavbou zastavěn, je oceněn jako stavební. Jedná se v převážné části o pozemky zastavěné solárními elektrárnami. U pozemku s movitou stavbou nesloužící podnikání s napojením alespoň na jednu síť je cena stavebního pozemku vynásobená koeficientem 0,70. Ceny pozemků v jednotném funkčním celku, jejichž součástí je rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, nebo rekreační chata a zahrádkářská chata s celkovou výměrou větší než 1 000 m2 jsou 23

Vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů

20

upraveny redukčním koeficientem. Je-li stavba součástí pozemku připočte se její zjištěná cena k ceně pozemku. Cena zemědělského pozemku se určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, není-li bonitován průměrnou základní cenou pro daný katastr a upraví se přirážkami a srážkami.

3.3.5. Oceňování stavby cenou zjištěnou Pro účely oceňování se stavby člení na budovy, jednotky, venkovní úpravy, stavby inženýrské a speciální pozemní, vodní nádrže a rybníky a jiné stavby. Oceňují se nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, způsob u jednotlivých staveb stanoví vyhláška. U nákladového způsobu ocenění se vychází ze stanovených cen za odpovídající měrné jednotky. Ty zohledňují standardní vybavení stavby, následně se upravují koeficienty podle druhu konstrukce, velikosti průměrné zastavěné plochy, průměrné výšky podlaží, využití podkroví, jiného vybavení, polohy stavby a opotřebení stavby.24 Jedná se tedy o odvození ceny oceňované nemovitosti (základní ceny za měrnou jednotku) z ceny obdobné nové stavby pomocí cenových podílů jednotlivých standardních stavebně technických prvků. Ty vyjadřují cenový podíl z objemového zastoupení u nové stavby. Odlišné nestandardní provedení konstrukce v oceňované stavbě je zohledněno u každé jednotlivé konstrukce. Objemový podíl prvků který se u etalonu nevyskytoval a v oceňované nemovitosti je zastoupen se vyjádří z ceny pořizovací a přičte se k ceně za objemový podíl. Obestavěný prostor stavby se vynásobí takto vyvozenou základní cenou za měrnou jednotku. Cena reflektuje zastoupení a stav jednotlivých konstrukcí a po úpravě předepsanými koeficienty vyjadřuje cenu za kterou by bylo možno oceňovanou nemovitost pořídit v době ocenění (reprodukční cenu). Ta je následně upravena o míru opotřebení a to metodou lineární nebo analytickou. Při zjištění opotřebení lineární metodou se celková předpokládaná životnost u zděných staveb vydělí 100 % a vynásobí stářím stavby. Takto zjištěné opotřebení může činit nejvýše 85 % a to i v případě započtení vyššího opotřebení z důvodu morálního opotřebení stavby, výskytu radonu a při ocenění stavby bez základů. Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí cenových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se použije vždy, když je stavba rozestavěná, ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou 24


21

údržbu, nebo je stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, pokud je oceňována kulturní památka. Míra opotřebení je u této metody zjišťována a vypočtena pro jednotlivé konstrukce samostatně. Stářím stavby se rozumí počet let, která uplynula od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, nebo souhlasu do roku, ke kterému se ocenění provádí. Při jejich absencí je možno využít jiného dokladu prokazujícího stáří nebo užívání stavby. Nelze-li zjistit stáří jinak určí ho znalce odhadem. Po úpravě ceny reprodukční o přiměřené opotřebení se tedy jedná o věcnou hodnotu oceňované stavby, která se dále upravuje na odlišnosti indexem polohy a trhu, kterými se též upravuje i cena staveb zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhlášky a obdobná kritéria taktéž upravují směrnou hodnotu staveb. Nákladová metoda se používá pro ocenění vyjmenovaných staveb, ale také pro zjištění ceny rozestavěné stavby, k výpočtu potřebných nákladů na dokončení stavby, nebo na celou výstavbu. U výnosového způsobu ocenění se zjištěný roční čistý výnos z nemovitosti kapitalizuje stanovenou výší úrokové míry. Tato hodnota je tedy součtem diskontovaných předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu. Porovnávají se zde čisté zisky z částky investované do nemovitosti s eventuálním výnosem z úroků při investování stejné peněžní částky. Nájemné i za nepronajaté plochy se určuje ve výši obvyklého nájemného. Při stanovení čistého výnosu se od ročního nájemného odečtou roční náklady na provoz v podobě odpisů, nákladů na údržbu, správu nemovitosti, daně z nemovitosti, pojištění apod.. Pro výpočet výnosové hodnoty se používá vztah, který již byl použit např. v exekučním řádu ze dne 27.5.1896 a který se používá do dnešní doby. Zisk, tedy čistý výnos z nemovitosti, je dělen mírou kapitalizace a násoben stem. Jedná se tedy o vztah platný pro výpočet konstantního výnosu po teoreticky neomezenou dobu (věčnou rentu), platný za podmínky předpokladu pravidelných výnosů po velmi dlouhou dobu. Výnosový způsob, respektive kombinace nákladového a výnosového způsobu zjištění ceny se použije jak u pronajaté tak propachtované nemovité věci.25 Porovnávacím způsobem se zjišťuje cena stavby u nemovitostí u nichž je možno získat dostatečně statistický významný soubor informací o ceně, obestavěném prostoru, opotřebení stavby, technickém stavu atp. a to z porovnatelných obdobných nemovitostí 25

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 7., přeprac. a dopl. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008. ISBN 978-80-7204-578-5.

22

obchodovaných v daném místě a čase. Předkladatel oceňovací vyhlášky při její koncepci vychází ze zobecněných dat zjištěných správcem daně vyvozených ze zpracovaných posudků a z cen uvedených v kupních smlouvách realizovaných prodejů nemovitostí v předchozím období na území republiky. Cenu za měrnou jednotku u etalonu odvozuje předkladatel pomocí úprav na odlišnosti ze zjištěných dat. Takto zjištěná základní cena za jednotku obestavěného prostoru je zpětně upravena obdobnými koeficienty na odlišnost, uvedenými ve vyhlášce promítající skutečný stav zjištěný znalcem při místním šetření do výsledné ceny. Je zde tedy použita metoda nepřímého porovnání. Pro úpravu ceny zjištěné se upotřebí index konstrukce a vybavení, kde u znaku stavebně technického stavu je uplatňována redukce ceny v závislosti na stáří stavby, která je případně ovlivněna realizovanou celkovou rekonstrukci, nástavbou, přístavbou atp.. Základní cena upravená je násobena velikostí obestavěného prostoru a dále upravena na odlišnosti indexem polohy a trhu, kterými se téže upravuje cena staveb zjištěná nákladovým způsobem a obdobná kritéria taktéž upravují směrnou hodnotu staveb. Stavba obecně se oceňuje podle účelu jejího užití bez rozdílu, zda jde o nemovitou nebo movitou věc nebo zda je součástí pozemku nebo práva stavby. Není-li stavba samostatnou věcí, její cena se přičte k ceně nemovité věci, jejíž je součástí. Výrobek, který plní funkci stavby, se oceňuje jako jiná stavba.

3.3.6. Ocenění rodinného domu Pro účely ocenění je rodinný dům definován ve vyhlášce jako stavba, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví. Není zde však omezena výše obestavěného prostoru. Může se tedy jednat jak o menší řadové a samostatně stojící rodinné domy, tak o vily nebo rodinné domy v centrální části měst mnohdy částečně komerčně využity. Vždy však znalec v rámci ocenění posuzuje, zda odpovídá dané definici a určuje faktický způsob užití. Menší dokončené rodinné domy do 1 100 m3 obestavěného prostoru, pokud netvoří součást bývalé zemědělské usedlosti, nebo na pozemku v jednotném funkčním celku s rodinným domem není stavba určená nebo užívaná pro podnikání se oceňují porovnávací metodou. Rozestavěné rodinné domy, obestaveným prostorem větší než 1 100m3, nebo jde-li o původní zemědělskou usedlost se oceňují nákladovou metodou. Pokud však je změněn účel užíti na budovu nebo halu a je možno 23

celou nebo část nemovitosti pronajmout, je nutno původní rodinné domy ocenit kombinací nákladového a výnosového způsobu bez ohledu na stav uvedený v katastru nemovitostí.26 Při oceňování cenou zjištěnou je tedy povinen soudní znalec resp. znalecký ústav respektovat definici rodinného domu, vycházet ze skutečného stavu nemovitosti, jejího účelu užití mnohdy odlišného od stavu vedeného v katastru nemovitostí, posuzovat zvlášť jednotlivé konstrukční prvky i v jejich souvislostech. Opotřebení jednotlivých částí

respektive

celé

nemovitosti.

Zohlednit

provedené

přístavby,

nástavby,

rekonstrukce. Též zohlednit výši obestavěného prostoru, a možné využití nemovitosti pro komerční účely atp. U velmi zjednodušeného způsobu ocenění, pro určení směrné hodnoty využívající formu svépomoci, nic z výše uvedeného neplatí respektive prováděcí vyhláška nevyžaduje. Nastanou tedy případy, kdy při stanovení základu daně u totožného rodinného domu bude v souladu ze zákonem stanovena naprosto odlišná výše daňové povinnosti v závislosti na tom, zda bude stanovena na základě ceny zjištěné, nebo z určené směrné hodnoty. Může nastat i situace, že v katastru nemovitostí vedený naprosto totožný rodinný dům, pokud jeho účel užití již neodpovídá definici rodinného domu pro ocenění cenou zjištěnou bude posuzován a oceněn jako budova, nebo hala ale pro určení směrné hodnoty bude posuzován stále jako rodinný dům. Zvláště u celkově zrekonstruovaných starších komerčně využívaných rodinných domů v centrálních částech obcí při spekulativně stanovené prodejní ceně a zvolené možnosti stanovení základu daně ze směrné hodnoty může být daň z nabytí nemovitostí stanovená ve výši jež neodpovídá tržní hodnotě nemovitosti. To popírá smysl konstrukce zákona pro stanovení základu daně, jenž má porovnáním sjednané ceny s cenou fiktivní úředně stanovenou, která má reprezentovat tržní cenu obdobné nemovitosti, zamezit spekulativním sjednáním kupní ceny za účelem vyhýbání se daňové povinnosti.

3.4. Směrná hodnota Jedná se o zcela novou úpravu stanovení základu daně z převodu nemovitostí. Poplatník si může svobodně zvolit, že se pro určení srovnávací daňové hodnoty užije směrné hodnoty, za předpokladu, že u nemovitosti směrnou hodnotu lze určit. Výše 26


24

srovnávací daňové hodnoty je 3/4 směrné hodnoty a v případě že srovnávací daňová hodnota je vyšší než sjednaná cena je nabývací hodnotou. Postup pro její stanovení je upraven v § 15 zákonného opatření.

Postup pro určení směrné hodnoty stanoví

prováděcí vyhláška č. 419/2013 Sb. s tím, že směrná hodnota má vycházet z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nemovitá věc nachází, ve srovnatelném časovém období. Má zohledňovat druh, polohu, účel užití, stav, stáří, vybavení a stavebně-technické vlastnosti nemovité věci. Jedná se o jistou formu svépomocného určení výše daňové povinnosti s tím, že rozhodné skutečnosti pro výpočet směrné hodnoty zaměří a uvede poplatník v daňovém tvrzení. Směrnou hodnotu však vypočte a stanoví na základě předložených údajů správce daně.27 Předběžně je možné zjistit či ověřit výši směrné hodnoty pomocí daňové kalkulačky umístěné na stránkách finanční správy ČR. Tato aplikace umožní po zadání všech rozhodných parametrů v orientační výši směrnou hodnotu stanovit. Jedním z hlavních cílů nové právní úpravy má být snížení administrativní zátěže poplatníka spočívající v omezení povinnosti předkládat znalecký posudek. S tím má být spojena i zákonodárcem deklarovaná úspora na nákladech za vyhotovení znaleckého posudku. Zrušením předchozí úpravy zákona č. 357/1992 Sb.,o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, kdy se transformovaly daně dědické a daně darovací pod daň z příjmů, mělo za následek snížení administrativní náročnosti správy této daně. Naopak u správy daně z nabytí nemovitých věcí došlo k navýšení počtu úředních osob spravujících tuto daň a to v důsledku vyšší administrativní náročnosti spojené se zavedením směrné hodnoty a jejím stanovením správcem daně, v případech kdy je to možné. Částečné navýšení osob pro správu daně z nabytí nemovitých věcí bylo realizováno přeřazení úředních osob jejichž agenda zanikla v důsledku transformace daně dědické a daně darovací pod daň z příjmů, a ještě nad tento rámec byli přijati další pracovníci. Tyto zaměstnanci by patrně byli propuštěni ze státní služby, nebo by nebyli vůbec přijati a tím by došlo ke značné finanční úspoře v souvislosti ze správou daně, pokud by byla zachována pouze povinnost podání znaleckého posudku. Náklady spojené s vyhotovením posudku by v rámci těchto úspor bylo možné poplatníkům kompenzovat například odpočtem od základu daně. V souvislosti s ověřením úspor daňového poplatníka při využití směrné hodnoty jsem v rámci zákona o svobodném 27

Předpis č. 419/2013 Sb.Vyhláška k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

25

přístupu k informacím podal žádost na Ministerstvo financí. V níž jsem požadoval poskytnutí informace, o tom jaké jsou skutečné průměrné finanční náklady na vyhotovení jednoho výpočtu směrné hodnoty u jednotlivých typů nemovitostí. Dosud mi nebylo v rozporu ze zákonem odpovězeno. Většina nákladů spojená s výpočtem směrné hodnoty, s pořízení podkladů pro výpočet a s provedením místního šetření spojené se zaměřením nemovitosti, s dohledáním potřebných údajů pro řádné vyplnění daňového tvrzení, jde k tíži poplatníka daně. Následně je nucen zaplatit z výtěže daní nemalé náklady na zvýšený počet pracovníků přijatých k jejímu výpočtu včetně režijních nákladů na jejich činnost. Tyto náklady jsou nuceni s přijetím nové úpravy daně z nabytí nemovitých věcí platit i občané, kteří vůbec danou službu zřízenou ze zákona využívat nechtějí, nebo nemusí. Do těchto nákladů lze dále zahrnout ty, jenž souvisejí s pořízením a rozšířením informačních systémů správcem daně nezbytných k jejich správě. Náklady na pořízení mají podle odhadu Generálního finančního ředitelství činit cca 30 - 50 mil. Kč s tím, že jsou nárokovány ze státního rozpočtu a nejsou v nich zahrnuty náklady na

jejich správu. Je tedy otázkou zda po sečtení

veškerých výše uvedených nákladů poplatník skrytě nezaplatí více než za pořízení znaleckého posudku. Tedy zda vůbec byl naplněn hlavní záměr zákonodárce při přijetí zákonného opatření, spočívajícího ve snížení nákladů v souvislosti se stanovení daňové povinnosti, nebo zda v tomto případě nešlo pouze o zachování a rozšíření počtu pracovních míst ve státní správě na úkor výnosu z této daně. Pokud správce daně neuvede celkovou výši skutečných nákladů na výpočet směrné hodnoty u jednotlivých typů nemovitostí, nelze tuto otázku pochopitelně zodpovědět. Paradoxně daňový poplatník, pokud je výše sjednané ceny nižší něž je předpokládaná směrná hodnota zjištěná předběžně pomoci daňové kalkulačky, z důvodu optimalizace daňové povinnosti, zároveň většinou požádá o vypracování znaleckého posudku pro stanovení ceny zjištěné. Teprve po posouzení obou hodnot se rozhoduje pro výběr metody pro stanovení výše srovnávací daňové hodnoty. V mnohých případech může úspora plynoucí ze snížení daňové povinnosti na základě stanovení základu daně ze zjištěné ceny být řádově vyšší než výdaje spojené s vyhotovením znaleckého posudku. S předloženým daňovým tvrzení pro výpočet směrné hodnoty je spojena také, dle § 92 odst. 3 daňového řádu,28 povinnost prokázat skutečnosti, které je poplatník povinen uvádět v daňovém tvrzení nebo dodatečném daňovém tvrzení, respektive v dalších

28

Zákon č. 280/2009 Sb. daňový řád

26

podáních. Bude proto na poplatníkovi, aby veškeré skutečnosti uvedené správci daně při následné daňové kontrole uspokojivě prokázal. Přichází zde v úvahu i dodatečné doměření daně včetně penále. Naproti tomu je nutné uvést, že oblast kontroly v daňovém řízení je upravena procesním režimem daňového řádu, jenž také obsahuje úpravu kontroly a přezkumu přijatých rozhodnutí, a to formou opravných prostředků i mimořádných opravných prostředků. V případě vydání nezákonného rozhodnutí, nebo při užití nesprávného úředního postupu je s odpovědností konkrétní úřední osoby spojena eventuální povinnost regresní náhrady škody, za niž v důsledku nezákonného rozhodnutí nebo nesprávného úředního postupu paradoxně odpovídá stát.29 Na rozdíl od jiných právních odvětví je v daňovém právu uplatňována zásada v pochybnostech ve prospěch daňového subjektu. Podle ustálené judikatury je zákonodárce povinen upravit pravidla pro stanovení a výběr daní natolik určitě, aby nevznikaly pochybnosti o smyslu a účelu právní normy. Je tomu tak proto, že daňové právo zasahuje do majetkové sféry daňového subjektu a tím omezuje jedno z jeho základních práv - právo vlastnit majetek. Pokud tedy výkladové pochybnosti v daňovém právu vzniknou, je nezbytné vyložit je vždy ve prospěch daňového subjektu. Zákonné opatření pro určení směrné hodnoty, respektive prováděcí vyhláška č. 419/2013 Sb. zavádí odlišnou terminologii při stanovení směrné hodnoty pro jednotlivé typy nemovitostí. To s sebou přináší i naprosto jiný rozsah nemovitostí oceněných podle jednotlivých kategorií pro stanovení směrné hodnoty a ceny určené. Například rodinný dům je v prováděcím předpisu k zákonu č. 151/1997 Sb., oceňovací vyhlášce kogentně definován, s tím že je znalcem posuzován i skutečný účel užití a skutečný stav bez ohledu na skutečnosti zapsané v katastru nemovitostí. Při nesouladu se vychází při oceňování ze skutečného účelu užití stavby. Jsou tedy striktně dodržovány parametry normou stanovené, s tím že je také mimo jiné posuzován rozsah komerčního využití a nemovitost jako celek. Jak je uvedeno v důvodové zprávě k prováděcí vyhlášce č. 419/2013 Sb. pro určení směrné hodnoty30. primárním vodítkem k posouzení toho, zda je stavba rodinným

29

Důvodová zpráva (funkční období 2012 - 2014) - 185/0 Vládní návrh zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 25.9.2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting 30 Předpis č. 419/2013 Sb.Vyhláška k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

27

domem, je zápis způsobu užití v katastru nemovitostí31. Došlo zde ke značnému zjednodušení vymezení okruhu nemovitostí posuzovaných jako rodinný dům pro stanovení směrné hodnoty, bez nutnosti posouzení skutečného stavu tak jak je požadováno při zjišťování ceny obvyklé. Do katastru nemovitostí se přitom při jeho vzniku přebíraly informace z pozemkových knih. Ty bývaly k tomuto účelu zapůjčovány od příslušných soudů s tím, že zápis byl prováděn bez kontroly faktického stavu nemovitostí. Definice rodinného domu se též v průběhu času měnila

a do

příslušných rejstříků byly zapisovány nemovitosti s účelem užití jako rodinný dům, které neodpovídají jeho současné definici.

Převážně starší zástavba v historických

částech měst je vedena většinou jako rodinné domy s tím, že ve většině případech jsou z převážné části komerčně využívány. Jejich zařazení pro ocenění cenou obvyklou by dle účelu užití a na základě technických parametrů odpovídalo administrativním budovám, budovám pro obchodní účely, nebo komerčně využívaným bytovým domům s tím, že by tak byly i oceněny. Pro určení směrné hodnoty budou posuzovány jako rodinné domy. Rozdíl v ceně zjištěné a směrné hodnotě bude jistě značný ve prospěch směrné hodnoty, při spekulativně sjednané ceně ve výši 3/4 směrné hodnoty i značná legální úspora v rámci optimalizace daňové povinnosti při užití tohoto výkladu pojmu rodinného domu. Diskutabilní je také vliv nové právní úpravy na podnikatelské prostředí. V předchozí právní úpravě byli pověřeni výkonem souvisejícím se stanovením fiktivní porovnávací ceny nemovitostí pro posouzení přiměřenosti výše stanovené daňové povinnosti soudní znalci jako nezávislé osoby. Ti vykovávali znaleckou činnost za odměnu v podobě znalečného, tedy jako podnikatelé v daném oboru, kteří si navzájem vytvářeli konkurenční prostředí. Bylo nemožné z povahy výkonu činnosti, jež musí být ze zákona prováděna znalcem osobně, aby zde vznikl někdo s dominantním postavením a tím narušil hospodářskou soutěž. V nové právní úpravě stát se svým přirozeně dominantním postavením a jako předkladatel normy, kterou zároveň stanovuje podmínky realizace výkonu shora uvedené činnosti, tuto činnost také prostřednictvím vlastní organizační složky u převážného segmentu nemovitostí realizuje s tím, že může u poplatníka vyvolat mylnou představu o bezplatnosti takto poskytovaných služeb. Není zde důvodu, aby stát vytvářel při výkonu této činnosti nekalou konkurenci. Měl by výkony s touto 31


28

službou spojenou, tak jako v moha jiných případech, zpoplatnit částkou odpovídající skutečně vynaloženým nákladům.

3.4.1. Postup určení směrné hodnoty u pozemků Je uveden v prováděcí vyhlášce

č. 419/2013 Sb. Je zde použita jiná terminologie

s vymezením jiného okruhu oceňovaných nemovitostí. Pozemky, u kterých se určuje směrná hodnota, jsou vymezeny v § 15 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Dělí se dle druhu a účelu užití na urbanizované, vybrané zemědělské, vybrané lesní a jiné. Přitom se shodně jako při oceňování cenou obvyklou u pozemků posuzuje jejich skutečný způsob užití. Je výslovně stanoveno, že nelze ocenit směrnou hodnotou lesní pozemek s lesním porostem, pozemek který je vodní plochou, pozemek jehož součástí je stavba hromadné garáže, a dále pozemek jehož

součástí

je nedokončená stavba. Pokud je součástí pozemku stavba u které

nelze určit směrnou hodnotu, nelze ji určit ani pro pozemek.32 Pozemek jehož součástí jsou trvalé porosty lze ocenit směrnou hodnotou pouze je-li na nich též stavba, u které lze určit směrnou hodnotu. Novela zákonného opatření předpokládá rozšíření možnosti určení směrné hodnoty i u pozemků s nárostem náletových dřevin, které nejsou ošetřované, udržované ani prořezávané. Domnívám se, že prokazování těchto skutečností při následné kontrole bude pro poplatníka značně obtížné. Porosty i když jsou součástí pozemku a mnohdy jejich cena je vyšší než cena pozemku nebudou zdaněny. Za urbanizované pozemky se považují pro účely určení směrné hodnoty pozemky v zastavěném území obce. To je vytyčeno plochou území vymezeném v územním plánu, v případě absence ÚP je plocha zastavěného území vymezena formou opatření obecné povahy, nebo nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí. Dále jsou zde zahrnuty pozemky určené k zastavění na základě územního řízení a pozemky, které jsou evidované v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemky zastavěné stavbou a pozemky ve funkčním celku se stavbou tedy i pozemky které nejsou ve vlastnictví stejného subjektu. Jedná se tedy o obdobu stavebních pozemků s tím, že je zde značně rozšířen okruh urbanizovaných 32


29

pozemků. Jiné pozemky jsou pozemky, u kterých se určuje směrná hodnota, ale které nelze zařadit mezi urbanizované pozemky, zemědělské a lesní pozemky. Těmi jsou např. pozemky určené k zastavění územním nenahrazujícím

územní

rozhodnutí

plánem,

regulačním

plánem

nebo pozemky prokazatelně hospodářsky

nevyužitelné. Cena urbanizovaného pozemku se stanovuje obdobně jako cena pozemku zjištěná. Priorita je zde dána ceně vyvozené z cenových map, pokud není mapa pro danou obec vyhotovena je odvozena ze základní ceny dané vyhláškou upravena koeficienty na odlišnosti. U převáděných pozemků ve funkčním celku s rozlohou větší něž 1000 m2 je taktéž uplatněn redukční koeficient jako v případě vyvození ceny zjištěn. Směrná hodnota zemědělského pozemku se určí jako součin výměry části pozemku a upravené základní ceny vyvozené z bonitovaných půdně ekologických jednotek, nebo z průměrné ceny pozemku v daném katastru. Ta se upraví pro dané katastrální území přirážkou zohledňující polohu pozemku podle přílohy. Směrná hodnota lesního pozemku se určí jako součin výměry částí pozemku a upravené základní ceny vyvozené z ceny souboru lesních typů vedených v lesním hospodářském plánu nebo osnově. Směrná hodnota jiného pozemku se určí shodně jako u pozemku urbanizovaného neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků obce a upraví se koeficientem zohledňujícím charakter pozemku. V případě pozemku, který je zahrnut do územního

plánu

nebo

regulačního

plánu

jako

pozemek

platného

určený k zastavění

nebo na němž je přípustná stavba, se základní cena jiného pozemku oproti urbanizovanému pozemku sníží o 25 %. V případě ocenění těchto pozemků cenou obvyklou je snížení uplatňováno ve výši 70 % z ceny stavebního pozemku.

3.4.2. Postup určení směrné hodnoty stavby Je uveden v prováděcí vyhlášce

č. 419/2013 Sb. Výše směrné hodnoty se určí

porovnávacím způsobem a to pouze u stavby rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku, rekreační a zahrádkářské chaty, stavby garáží mino hromadných a u doplňkových staveb. Primárním vodítkem k posouzení toho, zda je stavba rodinným domem, stavbou pro rodinnou rekreaci, či garáží, je dle důvodové zprávy zápis účelu užití v katastru nemovitostí. Je vyloučeno, aby rodinný dům byl doplňkovou stavbou. Neposuzuje se zde tedy faktický způsob užití ani nemovitost samotná, ale 30

pouze zápis účelu užití v katastru nemovitostí. Je zde tedy značně rozšířen okruh takto oceňovaných nemovitostí oproti rozsahu obdobných nemovitostí definovaných pro stanovení ceny zjištěné.33 Směrná hodnota stavby se určuje pouze pro stavby, které jsou samostatnou nemovitou věcí. Pokud je nemovitá věc součástí pozemku přičte se dílčí směrná hodnota stavby k hodnotě urbanizovaného pozemku. U staveb, které jsou samostatnou nemovitou věcí, je tedy nutno k jejich dílčí směrné hodnotě přičíst polohovou přirážku tj. 40 % z jednotkové směrné hodnoty zastavěného pozemku prvního nadzemního podlaží stavby. Pro doplňkové stavby platí obdobné co pro hlavní stavbu. Pokud jsou součástí hlavní stavby nebo urbanizovaného

pozemku, buď se přičítá polohová přirážka nebo se

připočte k ceně pozemku. Doplňkové stavby pro účely stanovení směrné hodnoty tvořící příslušenství k pozemkům, ke stavbám nebo jednotkám, u kterých lze určit směrnou hodnotu, a to bez omezení velikosti jejich zastavěné plochy. Jedná se o takové stavby, jejichž účelem je, aby se jich trvale užívalo s tímto pozemkem, stavbou, nebo jednotkou v rámci jejich hospodářského určení. Dále jde o stavby charakteru příslušenství, které však nejsou samostatnou nemovitou věcí nýbrž součástí pozemku. Při ocenění směrnou hodnotou se tyto rozsáhlé stavby budou oceňovat samostatně a to z ceny vyvozené pro garáže. Při oceňování cenou obvyklou jsou vedlejší stavby do výše 25 m2 zastavěné plochy započteny do ceny rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. Přesáhne-li vedlejší stavba tuto plochu je oceněna jako samostatná věc dle příslušného ustanovení vyhlášky. To platí i pro ocenění hospodářských částí bývalých usedlostí. U výpočtu směrné hodnoty stavby se vychází ze součtu zastavěných ploch jednotlivých podlaží stavby, nikoliv z celkového obestavěného prostoru jako u ceny zjištěné. Dochází zde ke zjednodušení při stanovení základních parametrů výpočtu pro jejich snadnější zjištění i ze strany laické veřejnosti. Způsob měření zastavěné plochy podlaží bylo převzato z oceňovací vyhlášky s tím, že zde není uvedeno, jak se stanoví velikost zastavěné plochy podlaží u zastřešených staveb bez obvodových svislých konstrukcí. Při zjišťování ceny obvyklé je vymezena ortogonálním průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny. Součet zastavěných ploch jednotlivých podlaží se násobí základní cenou zastavěné plochy podlaží upravenou indexem cenového

33


31

porovnání pro jednotlivé druhy staveb. Jedním z hodnocených znaků je i koeficient zohledňující stáří stavby. Jímž je časový interval počítaný od roku první kolaudace stavby nebo od roku prvního započetí užívání stavby do roku, ke kterému je provedeno ocenění.34 Oproti ceně zjištěné není výpočet tohoto koeficientu u směrné hodnoty ovlivněn provedenou celkovou rekonstrukcí, nástavbou, přístavbou, popřípadě stavebními úpravami. Jedná se tedy o lineární výpočet opotřebení s maximální hodnotou odpočtu 60 % pro stavby starší 80 let včetně. Naproti tomu, u starších staveb se zanedbanou údržbou je možno při stanovení ceny zjištěné použít analytického způsobu výpočtu opotřebení nemovitosti s tím, že maximální opotřebení zde může činit až 85 % z ceny zjištěné před uplatněním odpočtu.

3.5. Modelový příklad Některé výše popsané rozdíly při stanovení základu daně z ceny zjištěné a ze směrné hodnoty je možno demonstrovat na níže uvedeném modelovém příkladu. Pro zjednodušení budu stanovovat cenu zjištěnou a směrnou hodnotu a případně recenzovat odlišnosti u totožné běžně převáděné nemovitosti, tj. u pozemku jehož součástí je nepodsklepený rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími bez podkroví a bez příslušenství. V tomto modelovém příkladu se bude jednat o samostatně stojící rodinný dům čtvercového půdorysu pod pultovou střechou bez obytného podkroví. Základové pasy z prostého betonu, zdivo s tepelnou izolační schopností cihelné bloky tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, zastřešení ocelová konstrukce, krytina ocelový plech s povrchovou úpravou, klempířské konstrukce úplné, vnější omítka kontaktní zateplovací systém, vnitřní omítka vápenná štuková, schody betonové s dřevěnými nášlapy, dveře plné hladké, okna jednoduchá plastová s dvojitým zasklením, povrchy podlah keramická dlažba a PVC, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, rozvody vody, plynu, odkanalizováno, zdroj teplé vody bojler, běžné sanitární zařizovací předměty. Dům je situován v rozšířeném centru obce J. Hradec. Napojen na el. rozvod nízkého napětí, rozvod plynu, obecní vodovod a kanalizaci. Přístup do objektu je zajištěn z místní účelové komunikace v majetku obce. Plocha oceňovaného pozemku je 400 m2, 34


32

zastavěná plocha prvního a druhého nadzemního podlaží je 100 m2. Veškerá občanská vybavenost v místě. Stáří objektu jeden rok. V obci není vyhotovena cenová mapa pozemků. Výpočet ceny zjištěné a směrné hodnoty je uveden v příloze č.2.

3.5.1. Stanovení základu daně u modelového příkladu Posuzovaný rodinný dům spadá do kategorie u které je možno stanovit směrnou hodnotu. Poplatník se zde tedy může rozhodnout zda pro stanovení srovnávací daňové hodnoty využije cenu zjištěnou nebo směrnou hodnotu, jejíž konečnou výši by stanovil správce daně na základě předloženého daňového tvrzení. Jak je patrné z výsledných hodnot, jsou rozdíly u jednotlivých způsobu určení srovnávací daňové hodnoty značné. U novostavby je cena zjištěná nižší o 1/4. U modelového příkladu rodinného domu po celkové rekonstrukci ve stáří 80-ti let se rozdíl hodnot takřka vyrovnal a cena byla pouze neparně nižší u směrné hodnoty. Rozdíl je způsoben především rozdílnou výší základních cen užitých u jednotlivých způsobů ocenění. Pro ocení směrnou hodnotou u rodinných domů byl značně redukován počet kategorií u kterých byla stanovena základní cena za m2. Došlo zde k situaci, kdy pro určení směrné hodnoty byl zastřen rozdíl základních cen u rodinných domů mezi jednotlivými vyjmenovanými městy a základní tržní cena pro celý kraj byla stanovena jako hodnota odpovídající tržní ceně v centrální části krajského města. U ostatních obcí do a pod 2 000 obyvatel je situace obdobná. Což popírá deklaraci zákonodárce, že směrná hodnota vychází z cen běžně převáděných nemovitých věcí v daném místě a čase a tudíž že odpovídá ceně obvyklé. Přepočtem základních vyhláškových cen pro zastavěné plochy rodinných domů na ceny za obestavěný prostor při průměrné výšce podlaží tří metrů bylo zjištěno, že základní ceny pro stanovení směrné hodnoty jsou výhodné pouze pro nemovitosti v centru Prahy, Brna a v některých krajských městech. V ostatních případech zcela neodpovídají tržním cenám v daných lokalitách, jež povětšinou korespondují s upravenými základními cenami stanovenými pro ocenění rodinných domů cenou zjištěnou.

Z příkladu lze

dovodit, že zákonodárce zřejmě kompenzoval čtvrtinové snížení fiktivně stanovené ceny vyčíslené ve směrné hodnotě se kterou je porovnávaná sjednaná cena při stanovení základu daně u rodinných domů, jejím administrativním navýšením právě o tento rozdíl u většiny nemovitostí. Tímto opatřením tedy značně diskriminuje poplatníky z menších obcí, na které přenesl zvýšenou daňovou zátěž.

33

Uplatňované redukční koeficienty, i když jsou pro stanovení směrné hodnoty značně zjednodušeny, v důsledku ovlivnily konečnou odvozenou cenu u jednotlivých způsobů ocenění v podstatě totožnou měrou. U pozemků, i v důsledku toho, že základní ceny pro stanovení směrné hodnoty jsou obdobné jako základní ceny užívané pro stanovení ceny zjištěné a počet kategorií pro stanovení základní ceny kopíruje jejich počet pro stanovení zjištěné ceny, je výsledná hodnota takřka totožná u obou metod. U nemovitostí starších osmdesáti let i po provedené celkové rekonstrukci se úhrnný lineární odpočet opotřebení projevil na ceně pouze při stanovení směrné hodnoty. U ceny zjištěné se odpočet opotřebení redukoval z důvodu zohledněné rekonstrukce. Z výše popsaného je možno dovodit, že pro stanovení základu daně je výhodnější použití směrné hodnoty pouze u rodinných domů situovaných v lokalitách, kde základní cena za metr čtverečný zastavěné plochy je po přepočtu nižší, než základní cena za jednotku obestavěného prostoru. Tato výhoda se ještě umocní u starších nemovitostí po provedené celkové rekonstrukci, a to vyšším odpočtem opotřebení stanovené u směrné hodnoty. Jedná se především o nemovitosti vedené v katastru s účelem užití jako rodinné domy v některých lokalitách Prahy, Brna a v krajských městech. Ale i v těchto případech, pokud cena sjednaná, respektive uvedená v kupní smlouvě, je nižší než ¾ směrné hodnoty, je dle mého názoru účelné si nechat vypracovat znalecký posudek pro srovnání s výší ceny zjištěné. Domnívám se, že celková úspora finančních prostředků spojená s vyhotovením a předložením daňového tvrzení, je pro poplatníka, i s ohledem na případnou povinnost prokázání pravdivosti tohoto tvrzení a z toho plynoucích možných sankcí, zanedbatelná, při výši současných odměn znalců. Je zde otázkou, zda by se skutečná výše odměny znalce za vyhotovený znalecký posudek neměla fakticky promítnout jako odpočet od vyměřené daňové povinnosti u daně z nabytí nemovitostí. Eventuálně zda by stát měl takto selektivně poskytovanou službu zpoplatnit ve výši skutečných nákladů, aby vyrovnal finanční břemena jednotlivých poplatníků s touto službou spojených. Nově se porovnává při stanovení základu daně sjednaná cena, respektive cena uvedená v kupní smlouvě se srovnávací daňovou hodnotou, která je odvozena ze ¾ zjištěné ceny, nebo ¾ směrné hodnoty. Za podmínky výběru vhodné metody pro stanovení srovnávací daňové hodnoty a při uplatnění ¾ této ceny v kupní smlouvě, může dojít ke značnému snížení daňového inkasa. Stát jako výběrce daní se v tomto ohledu chová naprosto iracionálně. Tímto opatřením umožnil daňovou optimalizaci určité skupině 34

poplatníků, a zároveň zvýšil státní administrativu a náklady s ní spojené, které jsou financované z inkasa daně. Tuto daňovou optimalizaci předchozí právní úprava neumožňovala, porovnávala se zde cena sjednaná se 100 % ceny zjištěné podle oceňovacích předpisů, pokud by zákonodárci šlo skutečně pouze o úsporu prostředků daňového poplatníka, o čemž pochybuji, mohl umožnit odečtení odměny znalce za vyhotovený znalecký posudek od stanoveného základu daně a smysl konstrukce stanovení daňového základu převzít z předešlého zákona. Tyto fiktivně stanovené ceny mají korespondovat s tržní cenou nemovitosti v místě a čase obvyklou a tudíž by měly obě poskytnout stejnou porovnávací hodnotu. To se z koncepčních důvodů jejího stanovení u směrné hodnoty u většiny převáděných rodinných domů nepotvrdilo.

35

4. Závěr Práce se věnovala možnostmi stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí, a to jak po teoretické stránce, tak po stránce praktické. Úvodní část práce obsahuje vymezení základních pojmů z dané oblasti a teoretický úvod do problematiky stanovení základu daně. V druhé části jsou na modelových příkladech demonstrovány jak systematické, tak věcné rozdíly u jednotlivých metod stanovení srovnávací daňové hodnoty. Z jejich komparace byl vyvozen závěr a potvrzena hlavní hypotéza práce, tedy že poplatník může nově uzákoněnou volbou způsobů určení nabývací hodnoty efektivně ovlivnit i celkovou výši stanovené daňové povinnosti u statisticky nejčastěji převáděné nemovitosti, pozemku, jehož součástí je rodinný dům. Z důvodu přizpůsobení daňových zákonů rekodifikaci soukromého práva, byla přijata zcela nová norma upravující

transferovou daň.

Zákonné opatření Senátu o dani

z nabytí nemovitých věcí nově vymezuje osobu poplatníka daně, jímž je primárně převodce, což se jeví jako zcela nelogické ve vztahu k předmětu daně. Ujednáním stran to však může být též nabyvatel. Takto benevolentní způsob stanovení poplatníka žádný jiný zákon neumožňuje a přináší to i řadu obtíží spojených s výběrem daně. Norma též aktualizuje případy osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí. Nepochybně nejpatrnější změnou je zcela nová koncepce úpravy stanovení základu daně. U vyjmenovaných nemovitých věcí se nově sjednaná cena neporovnává s cenou zjištěnou podle oceňovacích předpisů (tak jak tomu bylo v předchozí právní úpravě), ale se srovnávací daňovou hodnotou, která je odvozena od tzv. směrné hodnoty. Jedná se o jistou formu svépomocného určení výše daňové povinnosti s tím, že rozhodné skutečnosti pro výpočet směrné hodnoty zaměří a uvede poplatník v daňovém tvrzení. Směrnou hodnotu však vypočte a stanoví na základě předložených údajů správce daně. Poplatníkovi je ale umožněno použít namísto směrné hodnoty cenu zjištěnou, což je i nadále spojeno s povinností doložení znaleckého posudku. Tyto fiktivně stanovené ceny mají korespondovat s tržní cenou nemovitosti v místě a čase obvyklou a tudíž by měly obě poskytnout stejnou porovnávací hodnotu. To se z koncepčních důvodů jejího stanovení u směrné hodnoty, u většiny převáděných rodinných domů nepotvrdilo. Srovnávací daňová hodnota u těchto převodů odpovídá ¾ směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny, což může vytvářet prostor pro daňovou optimalizaci a diskriminuje plátce u kterých se nabývací hodnota odvozuje ze sta procent ceny zjištěné.

36

Na závěr této práce bych se rád vyjádřil k reegulaci de lege ferenda. Novela zákonného opatření, která již byla schválena Poslaneckou sněmovnou, předpokládá sjednocení poplatníka daně výhradně v osobě nabyvatele, což je jednoznačně pozitivní krok. Nabyvatel bude motivován k zaplacení i z důvodu možného rizika exekuce nabyté věci. Podstatné je též osvobození od daně při převodu majetku mezi územními samosprávnými celky. Ve skutečnosti se jednalo pouze o administrativně náročný proces a převod prostředků mezi jednotlivými veřejnými rozpočty. Nově též nebudou zdaňovány inženýrské sítě, které nejsou budovou podle katastrálního zákona a předpokládá se zdanění prodloužení doby, na kterou je sjednáno právo stavby. V případě směny nemovitostí se předpokládá, že srovnávací daňovou hodnotou bude sto procent směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny. Zde je jednoznačně patrná diskriminace při stanovení daňové povinnosti u tohoto typu převodu a lze předpokládat že směna nemovitostí bude ve skutečnosti realizována vzájemným odprodejem s kupní cenou odpovídající ¾ směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny. Nově bude možné stanovení směrné hodnoty i u pozemků, které jsou porostlé náletovými dřevinami. Tyto porosty tedy nebudou i když jsou součástí pozemku a mnohdy jejich cena převyšuje jeho cenu, při využití této metody zdaněny. Na úplný závěr této práce bych rád vyjádřil svůj názor na novou právní úpravu, alespoň v rozsahu upravujícím oblast zkoumanou v této bakalářské práci. Za zdařilé považuji, že norma plně reflektuje rekodifikaci soukromého práva věcně, ale i terminologicky. Zcela nová koncepce úpravy stanovení základu daně, však přinesla řadu obtíží a to nejenom v oblasti čitelnosti a porozumění obsahu normy ze strany laické veřejnosti. Vytvořením nové kategorie fiktivní ceny, směrné hodnoty, na jejímž utváření participuje poplatník daně a která alternuje cenu zjištěnou znalcem, mělo vést k úspoře prostředku poplatníka za vyhotovení znaleckého posudku. Aby vůbec byla tato státem poskytovaná služba akceptována veřejností, tak je poskytovaná bezplatně. Předkladatel normy si dále byl vědom, že i přes proklamace směrná hodnota nebude ve většině případů odpovídat ceně v místě a čase obvyklé a proto k určení srovnávací daňové hodnoty stanovil pouze ¾ podíl směrné hodnoty i zjištěné ceny. To vede k možnosti daňové optimalizace a snížení inkasa daní a diskriminuje plátce u kterých se nabývací hodnota odvozuje ze sta procent ceny zjištěné. Dle mého názoru by bylo vhodné vrátit se k předešlému způsobu stanovení základu daně, kdy se sjednaná cena porovnávala s cenou zjištěnou. Odstranila by se tím vzniklá diskriminace. Úsporu prostředků daňového poplatníka za vyhotovený znalecký posudek, lze realizovat odečtení odměny znalce od základu stanovené daňové 37

povinnosti. V případě zachování současné konstrukce stanovení daňového základu by bylo vhodné odstranit diskriminaci a sjednotit procentuální výši stanovení základu daně pro veškeré nemovitosti. A též zpoplatnit tuto státem selektivně poskytovanou službu ve výši odpovídající skutečným nákladům, tak jak je běžné v obdobných případech.

38

5. Seznam použitých pramenů a literatury 5.1.1. Seznam literatury: RADVAN, Michal. Daně a správa daní. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2014, 1 online zdroj. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, č. 503. ISBN 978-80-210-6702-8. BRADÁČ, Albert. Soudní inženýrství. Dot. 1. vyd. Brno: CERM, 1999. ISBN 80-7204-133-9. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 7., přeprac. a dopl. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008. ISBN 978-80-7204-578-5. PELC, Vladimír. Daň z nabytí nemovitých věcí. Praha: Leges, 2014. Teoretik. ISBN 978-80-7502-012-3.

5.1.2. Použité právní předpisy: Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí, IN: ÚZ č. 1109 - Daň z nabytí nemovitých věcí, Daň z nemovitých věcí, Daň silniční, 2016, Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2016, 96 s. ISBN: 978-807488-140-4

.

Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, IN: ÚZ č. 1129 - Rozpočet a financování územních samosprávných celků, organizačních složek státu a příspěvkových organizací, Majetek státu 2016, Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2016, 334 s. ISBN: 97880-7488-160-2 Zákon č. 151/1997 Sb.Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), IN: ÚZ č. 1108 - Oceňování majetku 2016, Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2016, 256 s. ISBN: 978-80-7488-139-8 Vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů IN: ÚZ č. 1108 - Oceňování majetku 2016, Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2016, 256 s. ISBN: 978-80-7488-139-8 Vyhláška č. 419/2013 Sb. k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ÚZ č. 1109 - Daň z nabytí nemovitých věcí, Daň z

39

nemovitých věcí, Daň silniční, 2016, Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2016, 96 s. ISBN: 978-80-7488-140-4 Zákon č. 280/2009 Sb. daňový řád, IN: Daňové zákony 2016, Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2016, 336 s. ISBN: 978-80-7488-136-7

5.1.3. Judikatura: Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 1. července 2010, čj. 7 Afs 50/2010 – 60, dostupné z: http://www.nssoud.cz

5.1.4. Ostatní zdroje: Důvodová zpráva (funkční období 2012 - 2014) - 185/0

Vládní návrh

zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 25.9.2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting. Speciální postavení manželů v řízení o dani z nabytí nemovitých věcí dle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-nabytinemovitych-veci/informace-stanoviska-sdeleni/specialni-postaveni-manzelu- vrizeni-o-dani-z-nabyti-nemovitych-veci-4895 Daň z nabytí nemovitých věcí při nabytí práva stavby - Informace Generálního finančního ředitelství k aplikaci zákonného opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí dostupné z: ttp://www.finančnisprava.cz/assets/cs prilohy/d-seznam- dani/Informace_GFR_k_pravu_stavby.pdf Vývojový diagram – Postup určení nabývací hodnoty (§ 12 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí) dostupné z: http://www. finančnisprava. cz/assets/cs/prilohy/d-seznam /Diagram_pro_stanoveni_nabyvaci_hodnoty.pdf

40

5.1.5. Přílohy: Příloha č.1

35

35

Vývojový diagram – Postup určení nabývací hodnoty (§ 12 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí) dostupné z: http://www. finančnisprava. cz/assets/cs/prilohy/d-seznam /Diagram_pro_stanoveni_nabyvaci_hodnoty.pdf

41

Příloha č.2

Cena zjištěná porovnávacím způsobem - výpočet Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. II. Bez dalších vlivů nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v na inženýrské sítě, které jsou obci nebo obec bez sítí v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby I. Nevýhodná pro účel užití realizované z hlediska komerční stavby využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 42

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

0,00 0,00 0,03 –0,01

0,00

10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

∑ Pi) = 1,080 i=2

Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1. NP 2 .NP Součet: Podlažnost:

Výška 3,00 m 3,00 m 6,00 m

Zastavěná plocha 10,00×10,00 10,00×10,00

200,00 / 100,00

= =

100,00 m2 100,00 m2 200,00 m2

= = =

300,00 m3 300,00 m3 50,00 m3 650,00 m3

= 2,00

Obestavěný prostor (OP): 1. NP 3,00×10,00×10,00 2. NP 3,00×10,00×10,00 Zastřešení 1,00×10,00×10,00/2 Obestavěný prostor – celkem:

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Jindřichův Hradec Počet obyvatel: 21 659 Základní cena (ZC): 2 174,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich příslušenství k RD celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

43

Vi B

0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*

*

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

2015 1 0,995 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

1,005

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 184,87 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,080 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 650,00 × 2 184,87 × 1,000 × 1,080 = 1 533 778,74 Kč Rodinný dům – zjištěná cena:

1 533 778,74 Kč

Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Jindřichův Hradec Název okresu: Jindřichův Hradec Základní cena pozemku: ZC = 1 150,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásma pásmo I. Bez omezení užívání 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,080 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,080 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 242,0000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 100 Zastavěná plocha a nádvoří 400 Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 496 800,– 496 800,– Kč

Výsledné ceny včetně opotřebení: V prvním roce užívání: Rodinný dům

1 533 778,74 Kč

44

Pozemek Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

496 800,– Kč 2 030 578,74 Kč 2 030 580,– Kč

Pro porovnání byla též zjištěna cena nemovitosti s provedenou celkovou rekonstrukcí vyhotovenou před rokem a celkovým stářím osmdesát let jejíž cena zjištěná činí: Rodinný dům Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

1 417 794,30 Kč 496 800,– Kč 1 914 594,30 Kč 1 914 590,– Kč

Do ceny se promítl redukční koeficient celkového opotřebení po provedené rekonstrukci a nedošlo zde tedy k lineárnímu odpočtu opotřebení.

Výpočet směrné hodnoty: Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 419/2013 Sb.

Rodinný dům – § 14 Podlaží: Název 1. NP 2. NP Součet:

Výška 3,00 m 3,00 m 6,00 m

Zastavěná plocha 10×10 10×10

= =

100,00 m2 100,00 m2 200,00 m2

Určení základní ceny zastavěné plochy podlaží pro rodinný dům za m2 dle přílohy č. 6 k vyhlášce č. 419/2013 Sb. tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Vyjmenované obce Základní cena (ZC): 10167,– Kč/m2 Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem: příloha č. 6, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh stavby I. Samostatný rodinný dům 2 Podlaží a typ zastřešení V. 2 NP - šikmá střecha, krov neumožňující účelové využití 3 Účelové využití půdního I. Půdní prostor neupraven k účelovému prostoru využití nebo bez půdního prostoru 4 Podzemní podlaží I. Nepodsklepen 5 Obvodové stěny II. Tloušťka stěny nad 20 cm do 45 cm včetně 6 Materiál obvodových stěn IV. Zdivo z tvárnic 45

Vi 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00

7 Způsob vytápění 8 Napojení stavby na rozvody a odpady 9 Příslušenství (WC, koupelna) 10 Vybavení kuchyně 11 Stav stavby 12 Povodňové riziko podle specifikace povodňových zón

IV. Ústřední, etážové, dálkové V. Elektroinstalace, rozvod vody, kanalizace a plyn III. Standardní provedení - úplné ve stavbě II. Kuchyňská linka (do 240 cm „sektor“) bez zabudovaných spotřebičů II. Stavba ve stavu odpovídajícím stáří I. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Index cenového porovnání: I = V1 × V2 × V3 × V4 × V5 × V6 × V7 × V8 × V9 × V10 × V11 × V12 I = 1,00 × 1,05 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,02 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,00 = 1,071 Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

2015 1 s = 1 - 0,005 × y = 0,995

Upravená základní cena zastavěné plochy podlaží: UZC = ZC × I × s = 10167 × 1,071 × 0,995 = 10 834,- Kč/m2 Dílčí směrná hodnota stavby: n DSHS= ∑ zpi × UZC i=1 zpi ............ zastavěná plocha i-tého podlaží stavby v m2 Dílčí směrná hodnota stavby: DSHS = ∑ zpi × UZC = 200,00 × 10 834

=

Rodinný dům – dílčí směrná hodnota stavby:

2 166 883,– Kč 2 166 883,– Kč

Pozemky – § 3 Základní cena urbanizovaného pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Jindřichův Hradec Název okresu: Jindřichův Hradec Základní cena urbanizovaného pozemku: ZC = 1 200,– Kč/m2 vyjmenovaná obec Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:

46

Popis znaku 1 Druh a účel užití hlavní stavby 2 Charakter zástavby v okolí pozemku (převažující) 3 Poloha pozemku v obci 4 Dostupnost inženýrských sítí v obci pro pozemek 5 Dostupnost občanské vybavenosti v okolí pozemku 6 Hromadná doprava 7 Dopravní dostupnost a parkovací možnosti 8 Vliv trhu a nezaměstnanost v obci a okolí 9 Povodňové riziko podle specifikace povodňových zón

Hodnocení znaku Rodinné domy

P 1,03

I. Rodinné domy

1,02

II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I. Dostupná občanská vybavenost obce

1,01 1,00

I. Dobré dopravní spojem I. Výborná, příjezd k pozemku, možnost parkování na pozemku III.Poptávka odpovídá nabídce, nezaměstnanost odpovídá průměru v kraji I. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00 1,01

1,00

1,00

1,00

Upravená základní cena urbanizovaného pozemku: UZC = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 × P5 × P6 × P7 × P8 × P9, UZC = 1200 × 1,03 × 1,02× 1,01 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,01 × 1,00 × 1,00 = 1 285 Jednotková směrná hodnota urbanizovaného pozemku: JSHP = UZC = 1285, - Kč/m2 Dílčí směrná hodnota urbanizovaného pozemku: § 4 – Urbanizovaný pozemek - zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: DSHP = JSHP × p = 1 285,00 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] p 100 Zastavěná plocha a nádvoří 400 Pozemky – Dílčí směrná hodnota urbanizovaného pozemku:

Směrná hodnota urbanizovaného pozemku § 3 n

SHP = DSHP + ∑ DSHSi i=1

SHP ......... směrná hodnota urbanizovaného pozemku v Kč, DSHP ...... dílčí směrná hodnota urbanizovaného pozemku v Kč,

47

Cena [Kč] 514 000,–

514 000,– Kč

DSHSi ..... dílčí směrná hodnota stavby, je-li součástí pozemku, v Kč, i ................ pořadové číslo stavby na pozemku, n ............... počet staveb na pozemku.

Výsledná směrná hodnota urbanizovaného pozemku včetně opotřebení: Stáří rodinného domu 1 rok: Rodinný dům Pozemky Výsledná cena činí celkem:

2 166 883,– Kč 514 000,– Kč 2 680 883,– Kč

Stáří nemovité věci 80 let, po provedené celkové rekonstrukci: Rodinný dům Pozemky Výsledná cena činí celkem:

1 306 662,– Kč 514 000,– Kč 1 820 662,– Kč

48

2016 Tomáš Prager

Recommend Documents