DODATEK č. 1 k ZP č. 922/176/2015 o ceně některých pozemků v k.ú. Horní Dvořiště I. II.
cena dle oceňovacího předpisu cena v čase a místě obvyklou
Objednavatel znaleckého posudku:
Insolvenční v.o.s. Sokolovská 266/145 18000 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účely insolvenčního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.10.2015 znalecký posudek vypracoval:
Tomáš Uher Roháčova 853 39181 Veselí nad Luţnicí Počet stran: 13 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Veselí nad Luţnicí dne 30.12.2015
1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zhotovení znaleckého posudku na
- některé pozemky v k.ú. Horní Dvořiště - cenou zjištěnou, dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel. - cenou v čase a místě obvyklou
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky v k.ú. Horní Dvořiště Horní Dvořiště 74 382 93 Horní Dvořiště Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Horní Dvořiště Katastrální území: Horní Dvořiště Počet obyvatel: 481 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obsluţnost obce - Ţelezniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo sluţby – základní sortiment)
č. V IV V II
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 207,56 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.12.2015 za přítomnosti a znalce. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloţeny následující podklady: - Informace z evidence ČUZK - Snímek katastrální mapy a ortofotomapy pro danou nemovitost a dále byla pouţita - místní šetření - oceňovací předpisy, pomůcky pro zaměřování, digitální fotoaparát, laserový dálkoměr
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Česká republika, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 MarieOtakarova 1161/53 Ďurišová, České Budějovice 3, 370 01 České Budějovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Růţena Ginzelová, č. p. 134, 382 76 Loučovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 František Jakubec, č. p. 138, 382 41 Soběnov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Kateřina Janíková, Na Vyhlídce 527, 382 41 Kaplice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 František Kirschner, Česká 110, 382 93 Horní Dvořiště, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 pro zastupování státu ve věcech majetkových Úřad, Rašínovo nábřeţí 390/42, 128 00 Praha 2, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Vlastníci pozemku: Česká republika, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 MarieOtakarova 1161/53 Ďurišová, České Budějovice 3, 370 01 České Budějovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Růţena Ginzelová, č. p. 134, 382 76 Loučovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 František Jakubec, č. p. 138, 382 41 Soběnov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Kateřina Janíková, Na Vyhlídce 527, 382 41 Kaplice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 František Kirschner, Česká 110, 382 93 Horní Dvořiště, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 pro zastupování státu ve věcech majetkových Úřad, Rašínovo nábřeţí 390/42, 128 00 Praha 2, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Vlastnické údaje jsou zřejmé z výše uvedených informací o pozemcích z evidence ČUZK, které jsou přílohou tohoto znaleckého posudku.
3
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem tohoto ocenění je podíl 1/6 na pozemcích uvedených na LV č. 149 pro k.ú. Horní Dvořiště. Jedná se o pozemky orná půda, trvalý travní porost a ostatní pozemky - neplodná půda. Zemědělské pozemky mají svou BPEJ. Jsou umístěny ve třech větších celcích, které se nacházejí jiţně a západně od obce H.Dvořiště. Pozemky jsou mírně aţ více zvlněné v nadmořské výšce okolo 630 m.n.m. Některé pozemky jsou zemědělsky obhospodařované. Na pozemcích znalec nenalezl porosty.
4
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
5
I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny:
20 % 20,00 %
483
83424
Výměra [m2] 8 147,00
491
83401 83444
102,00 399,00
5,08 1,81
20,00 20,00
6,10 2,17
622,20 865,83
trvalý travní porost trvalý travní porost
496
83401 2 999,00 83401 44 107,00
5,08 5,08
20,00 20,00
6,10 6,10
18 293,90 269 052,70
508
87541
43,00
1,22
20,00
1,46
62,78
trvalý travní porost
510
83401 10 270,00 87541 23,00
5,08 1,22
20,00 20,00
6,10 1,46
62 647,00 33,58
637
83444 10 248,00 83401 15,00 83444 2 663,00
1,81 5,08 1,81
20,00 20,00 20,00
2,17 6,10 2,17
22 238,16 91,50 5 778,71
83746
1,28
20,00
1,54
6,16
Název trvalý travní porost trvalý travní porost
trvalý travní porost
Parcelní číslo BPEJ
4,00
JC [Kč/m2] 2,42
Úprava [%] 20,00
UC [Kč/m2] 2,90
Cena [Kč] 23 626,30
6
85001 25 510,00 orná půda 1355 85001 15 848,00 orná půda 1358 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 120 378,00 m2
3,23 3,23
20,00 20,00
3,88 3,88
98 978,80 61 490,24 563 787,86
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled pouţitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyuţité pozemky § 9 odst. 5 2,88 0,25 20 % 0,86 Jednotková cena pozemku nesmí být niţší neţ 1,- Kč / m2. 1,Parcelní Výměra Jedn. cena Sráţka Cena 2 2 číslo [m ] [Kč/m ] [Kč] § 9 odst. 5 1 369,00 0,86 1 369,ostatní plocha 487 Jednotková cena pozemku nesmí být niţší neţ 1,- Kč / m2. 1,§ 9 odst. 5 3 836,00 0,86 3 836,ostatní plocha 503 Jednotková cena pozemku nesmí být niţší neţ 1,- Kč / m2. 1,Jiné pozemky - celkem 5 205,00 m2 5 205,Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
=
568 992,86 Kč
7
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
568 992,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
568 992,90 Kč
Celkem
568 992,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
568 992,90 Kč
568 990,- Kč
slovy: Pětsetšedesátosmtisícdevětsetdevadesát Kč
8
II. ZJIŠTĚNÍ CENY V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2, odst. 1 popsán „Způsob oceňování majetku a sluţeb“ takto : (1)
Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (3)
Cena určená dle tohoto zákona jinak neţ obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná
(5)
Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je :
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Stanovená, resp. odhadnutá cena v čase a místě obvyklá je peněţním vyjádřením uznání hodnoty zboţí (v našem případě nemovitostí) subjektů vstupujících na trh. Kriteriem uznání hodnoty zboţí je ochota kupujícího subjektu vynaloţit určitou částku za předmětné zboţí, popř. sluţbu v čase a místě. V drtivé většině se jedná o odraz zprůměrňovaných dosaţených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností v čase, coţ je v tomto případě obtíţně moţné. Do poměření vstupují různé faktory se svými vahami, které rozhodně nemusí být identické u kupujících subjektů. Tyto faktory by objektivně měly odráţet proměnlivost reality, která rozhodně není statickým 9
prvkem, nýbrţ významně dynamickým (to, co se bude pro jeden subjekt zdát velmi výhodné, nemusí být s ohledem na záměr výhodné pro subjekt druhý). Je nutné mít na paměti, ţe zboţí, tedy i nemovitost, mohu prodat pouze za ekvivalent vyjádřený např. v penězích pouze ve výši, kterou je kupující subjekt ochoten zaplatit. Jak jiţ bylo shora uvedeno, na odhad ceny v čase a místě obvyklé má vliv celá plejáda faktorů. Budou jimi rozhodně umístění, dopravní dostupnost, současné i budoucí vyuţití, výměra a tvar pozemku, dislokace v místě, okolní prostředí, návaznost na infrastrukturu, efektivnost eventuelního dalšího zpeněţení, komerční atraktivita nemovitostí, moţnost dalšího rozvoje, míra nutnosti investic, region, v němţ je dislokován oceňovaný majetek a řada dalších. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naloţení s těmito daty a v neposlední řadě interpretace výstupů v poměření srovnatelných druhů zboţí. S ohledem k výše uvedenému si znalec nemůţe osobovat licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibliţně okolo údaje, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Stanovení obvyklé – trţní ceny pozemků zemědělských je relativně moţné z důvodů částečné existence alespoň rámcově srovnatelných nabízených pozemků, v současném stavu, současném vyuţití, budoucím vyuţití a pod. V nabídce nejsou pozemky ke srovnání přímo v místě, popř. v blízkém okolí. Pozemky do srovnání znalec našel v perimetru cca 30 km. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno z internetového zdroje – Sreality.cz a na základě obchodovaných cen pozemků zemědělských v lokaci. Pro hodnocení srovnání pozemků byly nalezeny celkem 4 nabídky rámcově podobných pozemků s přibliţnými kvalitativními a kvantitativními znaky jako jsou pozemky v H.Dvořišti Všechny porovnávané nemovitosti jsou uloţeny v archivu znalce, nejsou přílohou tohoto znaleckého posudku. Výše obvyklé – trţní ceny, je provedeno porovnáním obdobných nemovitostí v čase a jak jiţ shora uvedeno, v blízkém okolí. Dále znalec zohlednil skutečnost poţadované – inzerované ceny za nemovitost v navýšení o 20 % z celkové ceny. Toto navýšení prodejní ceny je připočteno prodávajícím (popř. realitní kanceláří) k prodejní ceně, jednak průměrnou výší provize zprostředkovatele prodeje cca 5 % (realitní kanceláře) a dále navýšením ceny zhruba o 15% prodávajícím z důvodu moţnosti jednání o prodejní/kupní ceně. Proto výše uvedené navýšení znalec z ceny odpočítává. Úroveň obvyklých (obecných, trţních) cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosaţených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností a v čase. Specifikace „v místě“ znamená v blízkém okolí, coţ pro účely tohoto posudku bylo moţné realizovat (viz text výše). Specifikace „v čase“ znamená optimální časové rozpětí – cca 4 měsíce od rozhodného data uveřejnění. Však s ohledem na fakt, ţe realitní trh s obdobnými nemovitostmi v okolí nenaznačuje dynamické zvraty a má očividně setrvalý charakter, je hledisko časové obvyklé ceny spíše marginální, a z tohoto pohledu nemá kriteriální váhu při zkoumání vstupů porovnání.
Klady nemovitosti - relativní blízkost u obce - relativně větší scelenost celků pozemků - blízkost hraničního přechodu 10
Zápory nemovitosti - vyuţitelnost zejména pro firmu na pozemcích hospodařící, - nízký zájem o pozemky takto dislokované
umístění
cena celkem
koeficient redukce na pramen
cena po redukci na pramen
poz. H.Dvořiště, zemědělské, orná půda a TTP a ostatní plocha neplodná půda, část.scelené
výměra m2
Přepočet redukované ceny / m2
125 583
1
poz. TTP, pastviny, Hořice na Šumavě, scelené
393 900
0,80
315 120
30 300
10,4
2
poz. Malšín - Horní Dlouhá, TTP
69 000
0,80
55 200
1 327
41,6
3
poz. Koryta u Hněvanova, orná půda, TTP, ostatní plocha
1 872 040
0,80
1 497 632
93 602
16,0
4
poz. Hamr u Doudleb, TTP, ostatní plocha, vzdál od ČB cca do 18 km, scelené
268 800
0,80
215 040
8 960
24,0
umístění
K1 poloha vzhledem k centru obce
K5 přístup k pozemku
K6 omezení právní nebo jiné (podíl) ano=0,95, ne=1,05 část=1
K7 úvaha znalce
K17 orientace pozemku jih=1,05 sever=0,95 vý,zá=1,0
IOi Index odlišnosti
0,95
1,05
0,95
0,85
1,00
0,58
K2 stav pozemku
K3 dispozice pozemku rovina=1,05, svah=0,95
Coci cena oceň objektu odvozená od srovnávaného
poz. H.Dvořiště zemědělské, orná půda a TTP a ostatní plocha neplodná půda
0,80
0,90
orná půda a TTP a ostatní 1,00 plocha neplodná půda
poz. TTP, pastviny, Hořice na Šumavě, scelené
0,85
0,85
poz. TTP, pastviny,
1,00
0,95
0,95
1,05
0,90
1,00
0,62
6,41
poz. Malšín Horní Dlouhá, TTP
0,85
0,90
poz. TTP
1,00
1,00
1,05
1,05
0,90
0,95
0,72
30,00
1,00
0,95
1,05
0,95
1,00
0,72
11,50
1,00
1,05
1,05
1,00
1,00
1,15
27,65
poz. Koryta u Hněvanova, orná půda, TTP, ostatní plocha
0,85
0,85
poz. Hamr u Doudleb, TTP, ostatní plocha, vzdál od ČB cca do 18 km
1,00
0,95
poz.orná půda, TTP, 1,05 ostatní plocha poz. TTP, ostatní plocha, 1,10 vzdál od ČB cca do 18 km
11
celkem průměr
18,89
maximum
30,00
minimum
6,41
směrodatná výběrová odchylka
11,70
pravděpodobná spodní hranice
30,59
pravděpodobná horní hranice
7,19
S ohledem na zdroj informací, srovnáním s ostatními nabízenými nemovitostmi, posouzením znalce a stavem realitního trhu, lze uvaţovat pravděpodobnou průměrnou cenu ETALONU srovnávaných nemovitostí kolem středu rozptylu.
18,89
V přepočtu na IOi - Index odlišnosti pozemků v H.Dvořišti činí cena srovnáním s etalonem částku 18,89,- Kč/m2 * 0,58 = 10,95 Kč/m2 Pro celkovou výměru pak činí cena 125 583 m2 * 10,95 Kč/m2 = 1 375 134,- Kč a spoluvlastnický podíl 1/6 na celkové ceně činí 229 189,- Kč
D. Porovnání zjištěných cen I.
Administrativní cena
prům. 4,53 Kč/m2 a 1/6 podíl
II.
568 990,- Kč 94 832,- Kč
18,89 Kč/m2
Cena etalonu
III. Cena zjištěná přepočtem
10,95 Kč/m2 1 375 134,- Kč a 1/6 podíl 229 189,- Kč
E. Závěr Znalec provedl odhad, moţné obvyklé ceny podílu 1/6 na pozemcích v k.ú. Horní Dvořiště a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětným nemovitostem (scelenost pozemků, bonita, zájem o uvedené pozemky, umístění, realizace pouze 1/6 spoluvlastnického podílu a pod), by se mohla u předmětných nemovitostí, po zaokrouhlení, pohybovat okolo částky 1 375 134,- Kč Následně pak podíl 1/6 na předmětném majetku můţe činit částku
230 000,- Kč 12
Ve Veselí nad Luţnicí dne 30.12.2015 Tomáš Uher Roháčova 853 39181 Veselí nad Luţnicí
F. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009 pod č.j. Spr 1158/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Dodatek k ZP byl zapsán pod poř. č. 922/176/2015 znaleckého deníku.
E. SEZNAM PŘÍLOH - Informace z evidence ČUZK - Snímek katastrální mapy a ortofotomapy
13
