2015 in vogelvlucht. Jaarverslag Visietafels stellen gemeenschap centraal. In ontwikkeling: Gouden Gemeenschap. Leefbaarometer staat op positief

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Wat heeft Volksbelang in 2015 voor en vooral samen met huurders, woningzoekenden en de gemeenschap gedaan? Het antwoord vindt u in dit beknopte jaarverslag. We hebben het weer ingedeeld naar onze drie belangrijkste thema’s: • Leefbaarheid • Duurzaamheid • Betaalbaarheid De belangrijkste zaken hebben we zo voor u op een rij gezet. Wilt u ergens meer over weten, klik dan door op het betreffende onderwerp. Wij wensen u veel leesplezier en zijn benieuwd naar uw reactie!

LEEFB A

2015 in vogelvlucht

Nieuwe Gouden Buur(t)-initiatieven Minder meldingen van overlast Vluchtelingen in Wijk bij Duurstede Zelf klussen populairder Huurdersbelangenvereniging wordt versterkt

Nieuwe wet geeft corporaties minder speelruimte

Zicht krijgen op de toekomst van wonen

Jaarverslag 2015

BETAAL B

DUURZ A

Milieuvriendelijke mogelijkheden voor huurders

Grote projecten verhogen energielabels

Leefbaarometer staat op positief

Wie komen er in Wijk bij Duurstede wonen?

Groenere woningen met nieuwe energielabels Groen moet je doen

In ontwikkeling: Gouden Gemeenschap

Participatie van huurders

Volksbelang investeert in kwaliteit woningen

2015

Visietafels stellen gemeenschap centraal

EID H R A

Minder betalingsproblemen, geen ontruimingen

HEID M A

2014

Dienstverlening in stijgende lijn

HEID R AA

Financiële positie versterkt Treasurycommissie adviseert over externe financiering Huurachterstanden lopen niet op Oriënteren op volgende nieuwbouwprojecten

Meer huurwoningen met lage huurprijs Woonvisie gemeente Wijk bij Duurstede in ontwikkeling Online sparen met

Huizenverkoop beter dan verwacht Geen maximale huurverhoging

Gouden Buur Spaarpas

JAARVERSLAG 2015/LEEFBAARHEID

Visietafels stellen gemeenschap centraal Eens in de twee jaar organiseert Volksbelang visietafels. De leden van de corporate board gaan dan in gesprek met belanghouders. Zo houden zij voeling met wat er in de samenleving speelt en nemen dit mee bij de ontwikkeling van strategie en beleid. Wonen in Wijk bij Duurstede anno 2015 en verder was het overkoepelende gespreksthema. Het werd besproken vanuit de invalshoeken duurzaamheid, leefbaarheid en betaalbaarheid. De belanghouders waren uitgenodigd aan de visietafels Bewoners, Bouw- & Ketenpartners, Maatschappij & Sociale Partners en Financiën. Zo’n veertig mensen namen deel aan de gesprekken. Zij waren het erover eens dat het creëren van een prettige en goede woonen leefomgeving begint bij de samenwerking tussen organisaties en (vertegenwoordigers van) bewoners. Organisaties en bewoners hebben immers te maken met dezelfde uitdagingen: veranderingen in weten regelgeving en de ontwikkeling naar de participatiemaatschappij. Deze uitdagingen vragen om innovatieve oplossingen die passen bij het karakter van de Wijkse gemeenschap. En dat vraagt volgens de belanghouders ook speciale aandacht voor de lokale economie. Kijkend naar de toekomst is het bijvoorbeeld belangrijk dat stad en omgeving kansen bieden voor jongeren, als het gaat om leren, werken en wonen. We willen immers graag dat jongeren hier blijven om samen met oudere generaties mee te bouwen aan een bloeiende gemeenschap.

samen werken aan wonen


In ontwikkeling: Gouden Gemeenschap Iedereen kan de wereld verkennen via internet. Prachtig, en tege lijkertijd beseffen we meer en meer dat de wereld nog altijd begint bij onze directe woonen leefomgeving. In het belang van de leefbaarheid in wijken en buurten willen de gemeente Wijk bij Duurstede, Stichting Binding en Volksbelang samen werken aan een Gouden Gemeenschap. Het idee achter Gouden Gemeenschap sluit aan bij de gedachte achter Gouden Buurt van Volksbelang: samen bij dragen aan de leefbaarheid van Wijk bij Duurstede. In 2015 is een manifest opgesteld waarin de ambities van Gouden Gemeenschap zijn verwoord: • activering van bewoners; • mensen waarderen elkaar naar inzet voor medebewoners; • kracht van mensen aanboren; • efficiëntere inzet van middelen (geld, mensen); • buurten zonder segregatie en concentratie van probleemgevallen. In november 2015 hebben de gemeente, Stichting Binding en Volksbelang een intentieovereenkomst ondertekend. De partijen gaan met plaatselijke initiatiefnemers en inwoners onderzoeken of het mogelijk is om een breed ruilmiddel voor Wijk bij Duurstede in te voeren.



Leefbaarometer staat op positief Eind 2015 heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Leefbaarometer 2015 uitgebracht. Het instrument geeft een indicatie van hoe prettig mensen wonen en in hoeverre de leefomgeving aansluit bij hun eisen en wensen. De wijken waarin wij actief zijn, kregen een positieve beoordeling. Wijk De Geer

Leefbaarheidssituatie Goed

Noorderwaard

Ruim voldoende

De Heul

Ruim voldoende

De Horden

Ruim voldoende

De Engk

Voldoende

Langbroek

Zeer goed



Nieuwe Gouden Buur(t)-initiatieven Volksbelang ondersteunt initiatieven van bewoners met het Gouden Buurt-budget. In 2015 stelden we geld beschikbaar voor drie initiatieven: • het straatfeest dat de bewoners van de Willeminastraat dit jaar wederom organiseerden; • het opknappen van de binnentuin van Oranjepoort (Langbroek); • een initiatief in De Horden waarbij bewoners zelf groen in de wijk gaan onderhouden. Bij het vertrek van de vorige directeur-bestuurder, de heer Nellestein, is geld ingezameld voor Gouden Buur(t). In 2015 is besloten dat dit bedrag wordt besteed aan een beleef- en beweegtuin voor ouderen. Dit is een initiatief van fysiopraktijk Weustink, Stichting QuaRijn, Stichting Binding en de gemeente.



Minder meldingen van overlast In 2015 zijn in totaal 85 eerste meldingen van overlast gedaan (2014: 98 meldingen). De eerste overlastmeldingen handelen we veelal direct af door middel van advies en/of doorverwijzing naar Buurtbemiddeling. Als na een eerste melding nogmaals een melding wordt gedaan, maken we een overlastdossier aan. De meeste overlastmeldingen en -dossiers gaan over geluidsoverlast. Bij de openstaande dossiers is ook regelmatig sprake van burenruzie. Begin 2015 stonden 21 overlastdossiers open. Daar kwamen twee nieuwe dossiers bij en drie dossiers werden gesloten, waardoor er eind 2015 nog 20 lopende overlastdossiers waren. Het merendeel van deze kwesties loopt al langere tijd, soms al diverse jaren. Ondanks inspanningen van meerdere partijen die we hebben ingeschakeld, is hiervoor nog geen oplossing gevonden waaraan alle betrokkenen zich houden. We besteden de dossiers echter niet uit, omdat de overlastsituaties daar niet extreem genoeg voor zijn.



Vluchtelingen in Wijk bij Duurstede 2015 stond ook in het teken van de mensen die oorlogsgebieden ontvluchten en naar Europa komen. Vluchtelingen die in Nederland asiel vragen en dat krijgen, hebben een verblijfsstatus. In 2015 had de gemeente Wijk bij Duurstede het huisvesten van 40 statushouders als taakstelling, in 2016 zullen dat er 60 zijn. De gemeente heeft de regie over de huisvesting van statushouders, waarvoor van oudsher goed wordt samengewerkt door de gemeente, Vluchtelingenwerk en Volksbelang. Aan het halen van de taakstelling in 2015 leverde Volksbelang een belangrijke bijdrage. We bieden de betreffende mensen passende woonruimte aan en hebben aandacht voor de sociale leefbaarheid in hun nieuwe woonen leefomgeving.



Zelf klussen populairder Elke huurder kan een aanvraag indienen voor veranderingen die hij zelf wil (laten) aanbrengen aan de woning. In 2015 hebben we 57 van deze ZAV-aanvragen ontvangen. Dit zijn er 11 meer dan in 2014. ZAV staat voor Zelf Aangebrachte Verandering. De aanvragen varieerden van het plaatsen van een slimme thermostaat tot het doorbreken van een muur. Van de in 2015 gedane aanvragen zijn er 29 definitief goedgekeurd. Daarnaast mogen 22 aangevraagde veranderingen worden uitgevoerd, op voorwaarde dat ze bij het einde van de huurovereenkomst weer verwijderd worden. De overige 6 aanvragen zijn om verschillende redenen uiteindelijk niet doorgegaan.



Huurdersbelangenvereniging wordt versterkt De Huurdersbelangenvereniging Krommerijn (HBV) houdt iedere dinsdagochtend spreekuur voor huurders en is al jaren een belangrijke gesprekspartner van Volksbelang. De herziene Woningwet, die per 1 juli van kracht is, onderstreept het belang van huurdersorganisaties. Zo hebben ze een stevigere positie in de wet gekregen en zijn ze volwaardige partners bij de te maken verplichte prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties. In het afgelopen jaar kampte het bestuur van de HBV met onder bezetting. Toch heeft de HBV haar taak weten te vervullen door over belangrijke onderwerpen de dialoog aan te gaan met Volksbelang. In 2015 kwamen de HBV en Volksbelang vijf keer bij elkaar. Daarnaast heeft het bestuur van de HBV zelf regelmatig vergaderd. De twee huurderscommissarissen die de huurders van Volksbelang vertegenwoordigen in de Raad van Commissarissen, namen aan dit bestuurlijk overleg deel. Het HBV-bestuur beoordeelde drie adviesaanvragen. Deze gingen over de huurverhoging 2015, het onder nemingsplan 2016 en aanpassingen in het verkoopbeleid. Daarnaast heeft het bestuur ingestemd met de voorgelegde wijzigingen in het mutatieproces en de huurovereenkomst. Het bestuur wil de zichtbaarheid van de HBV vergroten en is naarstig op zoek naar een geschikte kandidaten voor de vacatures van penningmeester en algemeen bestuurslid.



Dienstverlening in stijgende lijn We hebben dagelijks contact met huurders, via verschillende communicatiemiddelen en -kanalen en over diverse onderwerpen. Wat het onderwerp ook is, we willen elke huurder zo goed mogelijk van dienst zijn. Bovendien streven we ernaar om het steeds beter te doen. We willen dan ook graag weten wat huurders van onze dienstverlening vinden. In 2015 gaven ze ons fraaie cijfers. Volgens het benchmarkonderzoek dat brancheorganisatie Aedes jaarlijks uitvoert, is het huurdersoordeel van 7,0 in 2014 gestegen naar 7,3 in 2015. De stijging is onder meer te danken aan het positievere oordeel van vertrekkende huurders. Dit steeg van 5,8 naar 7,3. Daarnaast vragen we onze vertrekkende en nieuwe bewoners structureel om feedback. Ook hierin is een stijgende lijn zichtbaar, zoals blijkt uit onderstaande tabel. Dienstverleningsaspect

Beoordeling vertrekkende en nieuwe bewoners

Klantvriendelijkheid 7,9 Informatieverstrekking 7,6 Afhandeling onderhoudsklachten

7,2

Huurincasso 7,8 Dienstverlening medewerkers


8,0


Minder betalingsproblemen, geen ontruimingen In het belang van zowel huurders als Volksbelang streven we ernaar de huurachterstanden te beperken. Door huurachterstanden eerder te signaleren, willen we voorkomen dat de betalingsproblematiek mensen boven het hoofd groeit. Het in 2014 aangescherpte beleid lijkt effectief te zijn. Het totaal van alle betalingsachterstanden is licht afgenomen en in 2015 hebben geen ontruimingen plaatsgevonden. Ook hoefden we minder deurwaardersdossiers te openen: 37 in 2015 tegen 66 in 2014. Dat komt ook doordat we een extra inspanning leveren om te voorkomen dat een dossier wordt overgedragen aan de deurwaarder. We communiceren nog meer met de huurder en bieden hem een laatste kans om alsnog te betalen. Verder schakelen we Loket Wijk in op het moment dat een dossier voor overdracht aan de deurwaarder staat. De nieuwe aanpak heeft ook een keerzijde. De looptijd van een dossier neemt toe. Als de huurder bij zijn laatste kans niet alsnog betaalt, ligt de gemiddelde achterstand hoger dan wanneer we Loket Wijk niet inschakelen (drie in plaats van twee maanden achterstand). Er zijn in 2015 minder dossiers afgesloten. Het kost huurders meer tijd en meer moeite om de schuld af te lossen. Hierdoor neemt het aantal aanvragen voor betaal-/ontruimingsvonnissen toe. Status dossier

Aantal dossiers

Achterstand (€)

2015

2014

Lopend op 31 december 2014 (2013)

63

44

98.941 62.829

Afgesloten uit 2014 (2013)

22

22

28.903 33.182

Nieuw in 2015 (2014)

37

66

53.326 94.760

Afgesloten in 2015 (2014)

9

25

9.852 25.465

Lopend op 31 december 2015 (2014)

69

63

108.147 98.941


2015

2014


Nieuwe wet geeft corporaties minder speelruimte De herziene Woningwet, die in juli 2015 van kracht is geworden, brengt de nodige veranderingen aan in de spelregels voor woningcorporaties. Daardoor hebben we minder ruimte om in te spelen op leefbaarheidsvraagstukken en financiële ondersteuning te geven aan leefbaarheidsinitiatieven van huurders – denk aan een buurt barbecue of groenonderhoud in de wijk. We grijpen het moment aan om samen met de gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties en de Huurdersbelangenvereniging nieuwe samenwerkingsvormen en oplossingen te vinden.



Wie komen in Wijk bij Duurstede wonen? Jaren achtereen daalde het inwoneraantal van Wijk bij Duurstede licht. De laatste twee jaar is echter sprake van een bescheiden stijging. Begin 2015 had Wijk bij Duurstede 23.222 inwoners, tegen 23.043 een jaar eerder. Het aantal huishoudens is flink toegenomen, wat vooral komt doordat het aantal eenpersoonshuishoudens blijft groeien. Ten opzichte van het landelijke beeld vergrijst Wijk bij Duurstede meer dan gemiddeld. 48% van het aantal huishoudens is 55 jaar of ouder. Zowel het aandeel 65-plussers als het aandeel 80-plussers zal in de komende jaren flink groeien. Wanneer we de verhuisbewegingen van de woningzoekenden bekijken, zien we dat deze vooral plaatsvinden tussen de gemeenten Bunnik, Houten, Rhenen, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal en Wijk bij Duurstede. Onze woningzoekenden bewegen zich dus over de grenzen van twee woningmarktregio’s heen: die van de U16, gericht op de Utrechtse woningmarkt, en die van de Foodvalley, waartoe Veenendaal en Rhenen behoren.

Inschrijfduur stabiliseert De gemiddelde inschrijfduur bleef in 2015 op het peil van 2014, te weten 5,9 jaar. In 2015 hadden we te maken met 1.673 actief woningzoekenden, van wie er 266 uit Wijk bij Duurstede kwamen. 80% van de actief woningzoekenden behoort tot de primaire doelgroep. De alleenstaanden in de leeftijdsgroep 23-34 jaar vormden in 2015 de grootste groep onder de woningzoekenden (30%). In 2015 was de aanbiedingsgraad 6,05. Dat wil zeggen dat een vrijkomende woning gemiddeld 6,05 keer is aangeboden voordat er een nieuwe huurder voor was. Leeftijdscategorie

2014 2015

< = 22 jaar

3,0

1,9

23-34 jaar

5,5

5,9

35-54 jaar

6,3

5,6

55-64 jaar

5,7

6,1

65-74 jaar

8,9

8,3

>=65 jaar

11,0

5,9

5,9

5,9

Gemiddeld * gemiddelde inschrijfduur actief woningzoekenden


Gemiddelde inschrijfduur (jaar)*


Participatie van huurders Samenwerken en overleggen met onze huurders is belangrijk. We hebben dagelijks contact met individuele huurders over zaken die hun woning betreffen. In verschillende van onze appartementencomplexen zijn bewonerscommissies actief. Daarnaast overleggen we regelmatig met de Huurdersbelangenvereniging Krommerijn (HBV). In 2015 zijn we gestart met het verkennen van nieuwe vormen van participatie met huurders. Bewonerscommissies Volksbelang heeft vijf permanente bewonerscommissies en een aantal tijdelijke commissies. Een bewonerscommissie is een groep huurders die de belangen behartigt van alle huurders in een appartementencomplex of dicht bij elkaar gelegen wooncomplexen. We hebben op dit moment vijf actieve bewonerscommissies waarmee we periodiek overleggen over onderhoud en leefbaarheid. Omdat we de samenwerking met de bewonerscommissies willen professionaliseren, zijn we in 2015 gaan werken met reglementen.


Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat Als daar aanleiding toe is, wordt een tijdelijke bewonerscommissie opgericht. Zo is in 2013 een tijdelijke bewonerscommissie opgericht voor het onderhouden renovatieproject aan de dertig eengezinswoningen in de Van Brederode- en Dr. Cuypersstraat. In alle fasen van dit project is intensief overlegd met de bewoners. Het project is in 2015 opgeleverd. Volgens het plan dat we samen met de bewonerscommissie hebben opgesteld, zijn de woningen zowel aan de buitenzijde (gevels, kozijnen en dak) als aan de binnenzijde (keuken, douche, toilet en installaties) gerenoveerd. Het energielabel van de woningen is verhoogd: van energielabel F naar energielabel B. Alle bewoners hebben meegedaan aan de buitenrenovatie. Daarnaast deed 96% van de bewoners mee aan de vervanging van het interieur. Een groot succes, want in vergelijkbare renovatieprojecten ligt het deelnamepercentage gemiddeld rond de 50%. De bewoners zijn positief over het project en waardeerden het in de evaluatie met een 8,5.

JAARVERSLAG 2015/DUURZAAMHEID

Volksbelang investeert in kwaliteit woningen Onderhoud Samen met onze bouwen ketenpartners dragen wij zorg voor het bouwen en beheren van onze woningen. Voor een groot aantal werkzaamheden doen wij een beroep op ketenpartners met wie Volksbelang een duurzame relatie heeft. Dit heeft voordelen: zij kennen ons bezit en wederzijds kennen we elkaars processen en werkwijze. Dit is bevorderlijk voor de samenwerking en de kwaliteit van het geleverde werk. Voor onze huurders zijn de medewerkers van de betreffende bedrijven bovendien vertrouwde gezichten. Hieronder leest u over de belangrijkste vormen van ouderhoud die wij samen met onze ketenpartners uitgevoerd hebben. Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud zijn de kleine dagelijkse klachten van huurders, in en om de woning. In het Onderhoud ABC hebben wij voor huurders op een rij gezet welke werkzaamheden zij zelf kunnen oplossen en welke wij uitvoeren. Naar aanleiding van een aantal klachten moest een asbestinventarisatie gedaan worden, soms gevolgd door sanering. De uitgaven hiervoor zijn ten opzichte van 2014 met 75% gedaald. Deze daling komt doordat we controle naar asbesthoudende materialen bij veel woningen al tijdens projecten hebben uitgevoerd. Deze materialen worden verwijderd als ze mogelijk een gevaar voor de gezondheid zouden kunnen opleveren.


Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud omvat alle werkzaamheden die we laten uitvoeren om een woning weer in goede staat te kunnen verhuren. Bij elke leeggekomen woning wordt een zogenoemde APK uitgevoerd. Daarnaast maken we tijdens een voor- en eindcontrole afspraken met de vertrekkende huurder. Net als bij dagelijks onderhoud zijn de uitgaven voor mutatieonderhoud gedaald doordat minder asbesthoudende materialen werden aangetroffen. Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud verstaan wij voorzienbaar onderhoud dat wij vooral cyclisch uitvoeren, bijvoorbeeld schilderwerk, gevelonderhoud, vervanging van goten en het vervangen van badkamer, keuken en toilet. We hebben bij 401 woningen onderhoud uitgevoerd, waarvan bij 346 woningen exterieur onderhoud (schilderwerk, gevelonderhoud en dergelijke). Bij 55 woningen vernieuwden we interieur: de douches en toiletten.


Milieuvriendelijke mogelijkheden voor huurders Volksbelang wil terugdringen van de CO2-uitstoot samen laten gaan met bezuinigen op energiekosten. Daarom ontwikkelen we beleid voor onder meer zonne-energie. Zodat huurders straks eigen panelen kunnen plaatsen op hun huurwoningen. Of kunnen deelnemen aan collectieve energie-inkoop. Daarnaast ontwikkelen we een concept voor een slimme woning. Hierin bieden we gebruiksvriendelijke techniek aan waarmee de bewoner gemakkelijk zijn energieverbruik kan terugdringen.



Groenere woningen met nieuwe energielabels Volksbelang wil de CO2-uitstoot helpen verminderen én de woonlasten voor huurders beperkt houden. Daarom streven we ernaar om bij projectmatig onderhoud een zo hoog mogelijk label – minimaal een B-label – voor de woning te behalen. Dit blijft ons doel, maar de labels zijn veranderd. Dat komt doordat we nu te maken hebben met Het Nader Voorschrift, dat een nieuwe methode voor het berekenen van het energielabel voorschrijft. De nieuwe rekenmethode resulteert in een Energie-Index (EI), die wordt aangegeven met cijfers in plaats van de letters A t/m F (oude energielabels). Elk energielabel dat na 1 januari 2015 wordt afgemeld, wordt dus uitgedrukt in een cijfer. De nieuwe rekenmethode wijkt af van de oude, waardoor de kans bestaat dat woningen in een andere EI-puntenklasse belanden. Dit kan eventueel gevolgen hebben voor de punten die een woning toegekend krijgt vanuit het woningwaarderingsstelsel. Voor 99% van onze woningen is het energielabel vóór 1 januari 2015 afgemeld. Daarom wordt in de figuur rechts nog een vergelijking gemaakt op basis van de oude energielabels. De figuur laat zien dat onze woningvoorraad op basis van referentiewoningen gemiddeld een C-label heeft. Door de overgang naar de nieuwe rekenmethode is er geen vergelijking meer mogelijk met de energie-index van 2014 en de gemiddelde energielabels landelijk. In 2015 is de woningvoorraad van Volksbelang verder verduurzaamd. Dat is te danken aan het onderhouden renovatieproject in de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat (woningen zijn van een


F-label naar een A-label gegaan) en de nieuwbouw van 38 appartementen aan de Steenstraat (A+-labels). We hebben geen woningen met energielabel A++ in onze woningvoorraad. Daarom zijn deze niet in de figuur weergegeven. 1%

1%

5%

6%

90%

10%

10%

80%

10%

11%

100%

Energielabel G Energielabel F

70%

Energielabel E 60%

Energielabel D 41%

42%

50%

Energielabel C Energielabel B Energielabel A

40%

Energielabel A + 30%

20%

Energielabel A ++ 22%

22%

10%

9%

2%

0%

Volksbelang 2015

Volksbelang 2014

10%

0%

Figuur: Energielabels van Volksbelang in 2014 en 2015


Grote projecten verhogen energielabels In grote projecten combineren we onderhoud en renovatie. We investeren in de verbetering van bestaande woningen om hun levensduur met minimaal 35 jaar te verlengen. Na het project zijn ze helemaal up-to-date voor wat betreft bruikbaarheid, veiligheid, gezondheid en energiezuinigheid (minimaal energie-index ≤ 1,4 / label B). Voor onderhoud betalen huurders geen hogere huur, voor verbeteringen vragen we een huurverhoging.

In de voorbereiding van de volgende projecten zullen we deze aandachtspunten meenemen. Voor wat betreft het tweede aandachtspunt: het uitvoeren van projecten in huizen in bewoonde staat is een beleidskeuze. Het alternatief, bewoners tijdelijke huisvesting bieden, kost geld. De keus is dan of we dat willen investeren in de tijdelijke huisvesting of in de woningen zelf. Toekomstige projecten

Van Brederode- en Dr. Cuypersstraat Het onderhouden renovatieproject van de 30 eengezinswoningen aan de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat is in de zomer van 2015 afgerond. De woningen zijn aan de buitenzijde voorzien van een compleet nieuwe schil (metselwerk, kozijnen en dak). Hierdoor is niet alleen de uitstraling, maar vooral ook het comfort van de woningen sterk verbeterd (woningen zijn van een F-label naar een A-label gegaan). Aan de binnenzijde zijn onder andere keuken, douche, toilet en installaties vervangen. Met een representatief aantal bewoners/huishoudens hebben we het project geëvalueerd. De renovatie wordt beoordeeld met een 8,5 als eindcijfer (voorgaande renovatieprojecten zijn beoordeeld met een 8). Bij deze hoge beoordeling gaven bewoners ook de volgende aandachtspunten mee: * de werkzaamheden duurden te lang; * gezien de omvang van het project hadden de bewoners liever gezien dat de werkzaamheden niet in bewoonde staat waren uitgevoerd; * communicatie omtrent de overlast en planning kan zowel vanuit de aannemer als Volksbelang nog duidelijker.


Dirk Fockstraat 2 t/m 84 In overleg met de gemeente en samenwerkingspartners zoeken we naar de juiste invulling van de locatie: nieuwbouw of renovatie. Begin 2016 wordt hierover een definitief besluit genomen. Karel Martelstraat 1 t/m 93 We hebben onderzocht of hier 0-energiewoningen gerealiseerd kunnen worden met co-financiering van marktpartijen. Dit bleek onhaalbaar te zijn, doordat de onderhoudskosten te hoog zijn en de verdien capaciteit (opbrengst van bespaarde energielasten) te laag is. In 2016 wordt onderzocht of het binnen het landelijke project Stroomversnelling mogelijk is om te renoveren naar 0-energiewoningen met nagenoeg gelijkblijvende woonlasten voor bewoners. Mocht dit ook niet mogelijk zijn, dan wordt een plan uitgewerkt voor verbetering naar een minimale energie-index van ≤ 1,4 (label B). Zandweg 58 t/m 80 Samen met onze ketenpartners zijn we eind 2015 begonnen met de voorbereidingen voor het onderhouden renovatieproject van negen eengezinswoningen aan de Zandweg. Ten aanzien van energiezuinigheid streven we naar een zo laag mogelijke energie-index, minimaal ≤ 1,4 (B label). Het interieur pakken we sober en doelmatig aan.

Door middel van inspecties is de technische en bouwfysische staat van de woningen in 2015 in kaart gebracht. Om inzicht in de wensen en klachten over de woning van de bewoners te krijgen, hebben we alle bewoners thuis bezocht. We hebben met hen ook gesproken over eventuele sociale problemen en zelf aangebrachte veranderingen. In samenwerking met bewoners en ketenpartners willen we begin 2016 tot een uitgewerkt onderhouden renovatieplan komen.


Zicht krijgen op de toekomst van wonen Volksbelang wil zowel nu als in de toekomst aan de vraag naar woningen (blijven) voldoen. Met de uitkomsten van het woningmarktonderzoek dat eind 2014 is afgerond, hebben wij in 2015 gewerkt aan onze wensportefeuille. Oftewel, hoe zien wij onze portefeuille over 15 jaar, aansluitend bij de marktontwikkelingen, onze doelstellingen en financiële mogelijkheden? Een eerste doorrekening heeft duidelijk gemaakt dat we scherpere keuzes moeten maken. Dat komt mede doordat we de financiële positie verder moeten verbeteren, onze woningen betaalbaar willen houden en statushouders huisvesten. In 2016 gaan we de wensportefeuille aanscherpen en opnieuw doorrekenen wat haalbaar is. Zo krijgen we inzicht in wat Volksbelang wel én niet kan, wat ook van belang is voor het overleg dat we met de gemeente voeren over de prestatieafspraken.



Groen moet je doen Om de CO2-uitstoot te verminderen en het energiegebruik te beperken, investeert Volksbelang in het aanpassen van woningen. Deze aanpassingen alleen zijn echter niet genoeg. Hoeveel energie uiteindelijk wordt verbruikt, hangt immers ook af van de wijze waarop bewoners omgaan met cv, warm water en elektriciteit. Daarom hebben we oog voor het gedrag van de bewoners. In 2015 onderzochten we met enkele samenwerkingspartners hoe we dit gedrag kunnen beïnvloeden. We denken bijvoorbeeld aan het delen van praktische tips en trucs door middel van bespaaravonden, energie- pop-up-stores of roadshows. Het gedrag van Volksbelang zelf is ook een belangrijke factor. In 2015 heeft Volksbelang ervoor gekozen om de energie voor de algemene ruimten en voor de collectieve verwarmingsinstallaties voortaan in te kopen bij de EigenWijkse Energie Coöperatie (EWEC). Daarmee wordt de energie-inkoop groener en goedkoper. Bovendien biedt dit de EWEC nieuwe mogelijkheden om groene energieprojecten in Wijk bij Duurstede op te zetten.


JAARVERSLAG 2015/BETAALBAAR WONEN

Financiële positie versterkt Het bedrijfsresultaat 2015 (€ 7.690) is € 6.326* hoger dan begroot (€ 1.364). Deze resultaatsverbetering wordt voornamelijk verklaard door een hogere verkoopopbrengst van € 2.053, gunstigere overige waardeveranderingen MVA van € 4.150, lagere onderhoudslasten van € 769 en lagere overige bedrijfslasten van € 253. De hogere afschrijvingen hebben een nadelig effect van - € 998. De bedrijfsopbrengsten kwamen in 2015 uit op € 16.572 en zijn lager dan in 2014. Dit verschil is vrijwel volledig toe te schrijven aan het lagere aantal verkochte woningen in 2015. In 2014 verkochten we in totaal 43 woningen tegen 29 woningen in 2015. De gemiddelde verkooprijs van de woningen was aanzienlijk hoger dan in 2014. De huuropbrengsten stegen van € 13.252 in 2014 naar € 13.767 in 2015. De stijging wordt vooral veroorzaakt door de oplevering van 38 nieuwbouwwoningen en de huurverhoging.

Bedragen x1.000 Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkooprresultaat vastgoed

Verschil

Realisatie

Realisatie

13.767 628

13.970 -

-203

13.252

628

528

12.379 596

2.053

3.317

1.385 109

2.048

-5

Geactiveerde productie eigen bedrijf

39

40

-1

77

Overige bedrijfsopbrengsten

89

24

65

56

131

16.571

14.029

2.542

17.230

14.600

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen MVA en vastgoed Overige waardeveranderingen MVA en vastgoed Lonen & salarissen

4.176

3.178

998

3.793

4.115

-3.321

829

-4.150

-1.372

7.501

1.041

1.194

-153

1.189

1.069

Sociale lasten

170

179

-9

200

162

Pensioenlasten

190

241

-51

230

231

2.336

3.104

-769

2.787

2.975

57

77

Leefbaarheid Lasten servicecontracten

622

-

-20

50

51

622

522

596

Overige bedrijfslasten

3.610

3.863

-253

3.746

2.401

Som der bedrijfslasten

8.881

12.665

-3.784

11.145

19.101

Bedrijfsresultaat

7.690

1.364

6.326

6.085

-4.501

-5

-360

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed

Het jaarresultaat 2015 na belasting bedraagt € 4.556. Dit is € 1.946 hoger dan in 2014 en € 6.102 hoger dan begroot. 2015 was dan ook een goed jaar waarin we onze financiële positie opnieuw wisten te versterken. Het herstelbeleid van de afgelopen jaren werpt zijn vruchten af, waardoor we de financiële toekomst met vertrouwen tegemoet kunnen zien. In de toezichtbrief 2015 heeft de inspectie Leefomgeving en Transport (ILT, voorheen Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) bevestigd dat Volksbelang voldoende vermogensherstel laat zien, zodat onze activiteiten passend zijn bij de vermogenspositie en vermogensontwikkeling.

Begroting

2015 2015 2015 2014 2013

Bedrijfsopbrengsten

Onderhoudslasten

Een grote post in de bedrijfslasten is de verhuurdersheffing, die in 2015 € 1.400 bedroeg. De verhuurdersheffing zal oplopen naar € 1.600 in 2017 en slaat een flinke bres in onze liquide middelen. Doordat we de liquide middelen aanvullen met de verkoop van woningen, hebben we nog steeds investeringsmogelijkheden.

Realisatie

-45

-

-

Waardeveranderingen van financiële vaste activa

38

-

-

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-7

-

-

- -5

267 -93

Financiële baten en lasten Opbrengsten van vorderingen die behoren tot vaste activa

-

-

-

1

2

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

3

-

3

3

23

Rentelasten en soortgelijke kosten

-2.887

-2.910

23

-3.185

-3.052

Saldo financiële baten en lasten

-2.884

-2.910

26

-3.181

-3.027

4.799

-1.546

6.352

2.899

-7.621

-243

-289

-504

Resultaat uit gewonen bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen op resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-243

-

Resultaat deelnemingen 8

*Alle bedragen x 1.000


Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

4.556

-1.546

6.109

2.610

-8.117


Treasurycommissie adviseert over externe financiering Volksbelang heeft in de afgelopen jaren de financiële positie versterkt en wil de financiële continuïteit naar de toekomst waarborgen. Aangezien de activiteiten van Volksbelang voor een belangrijk deel extern worden gefinancierd, betekent dit dat we zorgvuldig en voorzichtig omgaan met het aantrekken en aflossen van leningen. Over deze financieringsbeslissingen wordt geadviseerd door de treasurycommissie, waarvan een onafhankelijke externe treasurer deel uitmaakt. De treasurycommissie is in 2015 driemaal bijeen geweest.



Huurachterstanden lopen niet op Volksbelang wil huurachterstanden zo veel mogelijk voorkomen. Het in 2014 aangescherpte beleid is gericht op vroegtijdige signalering van betalingsproblemen. We werken hierbij samen met de Regionale Sociale Dienst, Schuldhulpverlening, Caritas, Maatschappelijk Werk, Bureau Sociale Raadslieden en bewindvoerders. Zoals onderstaande tabel laat zien, zijn de huurachterstanden in 2015 licht afgenomen ten opzichte van 2014.

Periode betalingsachterstand

Aantal huurders

2015 2014

< 1 maand

47

58

1 maand

33

44

6

11

1 tot 2 maanden > 2 maanden

5

8

25

17

> 2 maanden, bij deurwaarder

37

WSNP/finale kwijtschelding

16 169

< 2 maanden, bij deurwaarder

Totaal

*Niet vervallen posten zijn tegoeden waarvan betalingstermijn nog niet is verlopen. Dit zijn bijvoorbeeld de lopende betalingsregelingen.


Achterstand (€)

Hoewel de betalingsachterstanden iets zijn afgenomen, is het aantal betalingsregelingen in 2015 wel toegenomen. Deze toename wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de grote stijging van het aantal 1 maand-betalingsregelingen. Deze stijging komt doordat Volksbelang in februari 2015 is overgegaan van meerdere betalingsdata per maand naar huurincasso op één datum, namelijk de eerste dag van de maand. Omdat bij een achterstand van 1 maand huur direct een betalingsregeling wordt aangeboden, resulteert dit in een stijging van het aantal regelingen in de categorie Nieuw & actief in onderstaande tabel. Betalingsregeling Aantal < € 250

2015 2014

4.313

Doorloop uit 2014 (2013),

7.985

19.807 27.992 5.610

8.810

7.276 19.870 17.115

€ 250 - 500

€ 500 - 750

> € 750

Totaal (€)

2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014

beëindigd 2015 (2014)

50 61 9 13 5 12 29 21 7 15 27.529 37.440

Nieuw & actief in 2015 (2014)

83 42 5 7 14 4 51 23 13 8 57.320 27.071

7.803

Nieuw & beëindigd

48

114.204 115.967

in 2015 (2014)

287 74 11 14 53 18 194 37 29 5 170.875 37.168

7

12.048 12.496

Totaal

420

193

204.970 218.077

177

25

34

72

34

274

81

49

28 255.724 101.679


Oriënteren op volgende nieuwbouwprojecten De afgelopen jaren had Volksbelang nog enkele nieuwbouwprojecten onderhanden: Hoogstraat 75-85, Oranjepoort en Steenstraat fase 1 en 2. In 2015 is Steenstraat fase 2 als laatste opgeleverd. De 38 appartementen, verdeeld over twee woonblokken, zijn vergelijkbaar met de woningen van Steenstraat fase 1. Het verschil is echter dat in fase 2 uitsluitend huurappartementen zijn gerealiseerd. De oplevering van Steenstraat fase 2 markeert het einde van een periode van elkaar opvolgende bouwprojecten. We onderzoeken nu de mogelijkheden voor nieuwe.



Huizenverkoop beter dan verwacht De verkoopdoelstelling voor 2015 was 25 woningen. Aanvankelijk zat er niet veel schot in de verkopen. Extra promotionele activiteiten, waaronder deelname aan de NVM Open Huizen Route, zorgden ervoor dat de doelstelling niet alleen werd gehaald, maar zelfs overtroffen. Uiteindelijk werden 29 woningen verkocht: 24 bestaande woningen en 5 voormalige Koopgarantwoningen.



Geen maximale huurverhoging In 2015 heeft Volksbelang weer de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Daarbij hebben we rekening gehouden met de streefhuur. De streefhuur is de maximale huurprijs die wij per woning hebben vastgesteld. Die is lager dan de maximale huur die op basis van het aantal punten voor de woning berekend mag worden. Doorberekenen van de wettelijk toegestane huurverhoging mag nooit tot een huurprijs boven de streefhuur leiden. Aan elke huurder is dus 1% inflatie doorberekend plus een procentuele verhoging tot het plafond van de streefhuur van de woning.

Doelgroep

Huurverhogingspercentage

Huishoudinkomen t/m € 34.229

2,5% (inflatie + 1,5%)

Huishoudinkomens vanaf € 34.229 t/m € 43.786

3,0% (inflatie + 2,0%)

Huishoudinkomens vanaf € 43.786

5,0% (inflatie + 1,5%)

Voor huishoudinkomens met een onbekend inkomen 2,5% (inflatie + 1,5%)



Online sparen met Gouden Buur Spaarpas In 2015 is het Gouden Buur spaarsysteem online gegaan. Volks belang heeft nieuwe Gouden Buur Spaarpassen uitgegeven, waarop de spaarpunten automatisch worden geladen. Dit betekent extra gemak voor de huurders, doordat zij voor het laden van spaarpunten niet meer naar het kantoor van Volksbelang hoeven te komen. De nieuwe spaarpas is opgehaald door 1.115 huurders. Vorig jaar hadden nog 1.552 huurders de Gouden Buur Spaarpas. De houders van de nieuwe spaarpassen blijken echte actieve spaarders te zijn. Zij spaarden in totaal 2.505.300 punten, waarvan zij er 2.043.200 verzilverden. Dit betekent dat zij voor € 20.432,00 aan Gouden Buur-punten bij de deelnemende winkeliers in Wijk bij Duurstede hebben besteed.



Woonvisie gemeente Wijk bij Duurstede in ontwikkeling De gemeente heeft in 2015 gewerkt aan het opstellen van een nieuwe Woonvisie, die voor de komende vijf jaar het beeld van wonen in Wijk bij Duurstede zal bepalen. Volksbelang is hierbij betrokken. Als woningcorporatie voelen we ons verbonden met Wijk bij Duurstede en willen we vanuit onze visie en financiële mogelijkheden bijdragen aan goed wonen. Dit betekent allereerst dat er voldoende aanbod van goede, betaalbare woningen moet zijn. Daarnaast is het belangrijk dat mensen in een duurzame, leefbare omgeving kunnen wonen. Met deze speerpunten leveren wij een constructieve bijdrage aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Samen met de gemeente en huurdersorganisatie zullen we hierover prestatieafspraken maken, die in 2016 worden vastgelegd.



Meer huurwoningen met lage huurprijs Sociale huurwoningen zijn huurwoningen met een maximale huurprijs van € 710,68 per maand (norm 2015). Sociale huurwoningen vormen 24% van het totale aantal woningen (huur- en koopwoningen) in Wijk bij Duurstede. Dit ligt onder het landelijk gemiddelde van 30%. We zien dat in Wijk bij Duurstede de behoefte aan sociale huurwoningen onverminderd groot is. Huurprijzen Volksbelang heeft steeds meer sociale huurwoningen met een relatief lage huurprijs. Onderstaande tabel laat zien dat we ten opzichte van 2014 meer woningen onder de tweede aftoppingsgrens (€ 618,24) hebben. Deze positieve ontwikkeling is mede te danken aan het streefhuurbeleid dat een plafond stelt aan de huurverhoging die Volksbelang jaarlijks doorberekent. Kale huurprijs (huurprijs 2015)

Toegewezen woningen

2015 2014

Bezit Volksbelang 2015 2014

< € 403,06 (< € 389,05)

17

4

174

161

€ 403.06 – € 576,87 (€ 389,05 – € 556,82)

82

85

773

743

€ 576,87 – € 618,24 (€ 556,82 – € 596,75)

18

18

312

295

€ 618,24 – € 710,68 (€ 596,75 – € 699,48)

39

34

558

645

>= € 710,68 (>= € 699,48) Totaal

16

17

189

162

172

158

2.006

2.006

Doelgroepen De huurders van Volksbelang onderscheiden we in drie doelgroepen: primair, secundair en tertiair. De primaire doelgroep heeft recht op huurtoeslag. De secundaire doelgroep heeft een huishoudinkomen tussen de € 34.911 en € 38.950 en de tertiaire doelgroep heeft een huishoudinkomen hoger dan € 38.950. Onderstaande tabel toont de toewijzing van woningen per doelgroep in 2015, naar kale huurprijs.

Huur < € 618

Aantal %

Aantal %

Woningen toegewezen aan de primaire doelgroep

92 78

24 62

1

6

117 68

Woningen toegewezen aan de secundaire doelgroep

23 20

13 33

-

-

36 21

Woningen toegewezen aan de tertiaire doelgroep Totaal

2

2

117 100

Huur < € 710 Huur > €710

2

Aantal %

Totaal Aantal %

5

15 94

19 11

39 100

16 100

172 100

Met het ingaan van de herziene Woningwet zijn de toewijzingsregels voor (vooral) de primaire doelgroep gewijzigd. De bedoeling van de wijziging is dat huishoudens in de primaire doelgroep een huurwoning krijgen die aansluit bij hun inkomen. Per 1 januari 2016 moeten wij daarom ‘passend toewijzen’. Dit houdt in dat Volksbelang verplicht is om aan ten minste 95% van de primaire doelgroep een woning met een huur tot rond € 600 (het exacte bedrag is afhankelijk van de samenstelling van het huishouden) toe te wijzen. Direct nadat de herziene Woningwet per 1 juli 2015 was aangenomen, heeft Volksbelang deze regeling doorgevoerd. Bovenstaande tabel laat zien dat over heel 2015 78% van de huurwoningen met een huur onder de € 618 werd toegewezen aan de primaire doelgroep. De primaire doelgroep bestond voor de helft uit eenpersoonshuishoudens en voor de helft uit twee- of meerpersoonshuishoudens.


2015 in vogelvlucht. Jaarverslag Visietafels stellen gemeenschap centraal. In ontwikkeling: Gouden Gemeenschap. Leefbaarometer staat op positief

Recommend Documents