Znalecký posudek č. 4877-01/2015 Co
2
Výtisk č. : Počet výtisků:
2
ODHAD obvyklé ceny nemovitosti bytové jednotky č. 291/8 v č.p. 288, 289, 290, 291 v Děčínské ulici s příslušenstvím a se spoluvlastnickými podíly v poměru 656/21667 na budově a stavebních parcelách č. 323/1, 324, 325 v obci a k.ú. Žandov, okres Česká Lípa. Dlužník: Spáčilová Alena, r.č. 586004/0054, Mariánská 534/13, 470 01 Česká Lípa insolvenční správce a objednavatel posudku: Ing. Jiří Krejčiřík – asistent Ing. Dalibor Deutsch Insolvenční správce Papírenská 63/4 160 00Praha 6 Stanovení obvyklé ceny pro insolvenční řízení.
Účel posudku:
Ocenění je provedeno i s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 10.ledna 2015 Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních pro objednavatele. Celkem posudek obsahuje 17 stran z toho 12 stran textu a 5 stran příloh. Celková rekapitulace ceny je na straně 14 posudku.
Oceňovací předpis:
Seznam příloh Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha
č. č. č. č. č.
1 2 3 4 5
Obecné předpoklady Výpis z KN Snímek Km Fotografie Letecká mapa
…… …… …… …… ……
1 1 1 1 1
x x x x x
A4 A4 A4 A4 A4
V Tisé, dne 18. února 2015 Vypracoval: Ing. Mečislav Trončinský Tisá Antonínov 5 E tel.777 79 79 11, 475 222 738 e-mail:
[email protected] 403 36 Tisá
1. NÁLEZ 1.0 Požadavky na ocenění Podle požadavku objednavatele je proveden odhad administrativní ceny, kterou rozumíme cenu stanovenou podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Dále je podle požadavku objednavatele je proveden odhad obvyklé ceny. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklá cena je stanovena s využitím běžných základních oceňovacích způsobů používaných v naší republice. Těmito metodami jsou zejména: věcný – nákladový způsob oceňování, výnosový způsob oceňování a porovnávací způsob oceňování. A.Věcná cena administrativní podle cenového předpisu (Ca). Administrativní věcná cena je cena podle vyhlášky Ministerstva financí ČR MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Obvyklá cena: ( § 2, zákona o oceňování majetku) (Co) Obvyklou cenou rozumíme v souladu se zákonem o oceňování majetku cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim.
1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost bytová jednotka č. 291/8 se nalézá v Žandově v bytovém domě v č.p. 288, 289, 290, 291 je přímo přístupná z místní komunikace Děčínské ulice. Žandov je nevelké průmyslové město rozkládající se podél toku řeky Ploučnice a v oblasti Českého středohoří. V roce 1998 získal Žandov statut města. Město leží severozápadním směrem od České Lípy a jihovýchodním směrem od Děčína. Žandov obklopují malebné lesy chráněné krajinné oblasti České Středohoří. Žandovem prochází silnice spojující Českou Lípu a Děčín a železniční trať na trase Mladá Boleslav - Česká Lípa - Děčín. První písemná zmínka o Žandově je z roku 1228 a jejími majiteli byli páni ze Žandova. Kolem poloviny 14. století stával v obci poplužní dvůr s panským domem. V 15. století byl Žandov povýšen na městečko a jeho majiteli byli Vartenberkové. V 16. století je majitelem městečka uváděn Jakub z -2-
Maušvic. V roce 1708 je majitelkou městečka princezna toskánská, dcera vévody SaskoLauenburského. Pricezna připojila městečko k hornopolickému panství a panský dům v areálu poplužního dvora byl v roce 1728 přestavěn na malý zámeček. V Žandově je fotbalové hřiště, volejbalové a tenisové kurty a multifunkční hřiště na míčové hry. Každoročně se ve městě koná závod lesního běhu Žandovská desítka, fotbalový turnaj Memoriál Jaroslava Košťáka a místní základní škola pořádá pro děti běh Žandovem. Severně nedaleko města je koupaliště a v jeho sousedství kemp. V sousední obci Horní Police najdeme rovněž koupaliště. Severním směrem od Žandova v obci Velká Bukovina je ranč s chovem koní, poskytující projížďky na koních. U železniční stanice Žandov je výchozí bod zelené a žluté turistické značky a městem vede trasa značené lokální cyklostezky.
1.2 Podklady pro vypracování posudku • • • •
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Žandov u České Lípy, obec Žandov, list vlastnictví č.620, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro insolvenční řízení č.j. KSLB 54, INS 3292/2013. Kopie katastrální mapy pro předmětné katastrální území. Údaje poskytnuté vlastníkem. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 17.12.2014 za přítomnosti jednoho z vlastníků pí Spáčilové Aleně. Stav k 10, lednu 2015 nebyl změněn.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č. 620 pro k.ú. a obec Žandov zapsáni: • Spáčil Jiří,r.č. 870523/2514, Mariánská 534/13, 47001 Česká Lípa...... .1/4 • Spáčil Josef,r.č.810626/2329, Mariánská 534/13, 47001 Česká Lípa................1/4 • Spáčilová Alena, r.č. 586004/0054, Mariánská 534/13, 47001 Česká Lípa ................1/2
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Spoluvlastnický podíl na stavebních pozemcích 2) Byt č. 291/8
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Spoluvlastnický podíl na stavebních pozemcích Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Pozemek je rovinatý, jsou provedeny přípojky vody, kanalizace, elektřiny a zemního plynu. Přístup a příjezd je přes předzahrádku z veřejné komunikace, Děčínské ulice.
-3-
2.1.2 Výměra pozemků par.č.323/1 176 par.č.324 195 par.č.325 14 par.č.326 179 par.č.327 192
= = = = =
176.00 195.00 14.00 179.00 192.00
m2 m2 m2 m2 m2
_____________________________________ 2
celkem =
756.00 m
2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _____________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_____________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 3 0.75 1001 - 2000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 3 0.95 Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) _____________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.432
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.432 2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _____________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_____________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Chráněná krajinná oblast 2) v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
3 3) 1
-0.04
2
0.00
0.00
_____________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.04 -4-
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.04 = 0.960 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _____________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_____________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí 2 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.04 -0.01 0.00 -0.03 0.00 1.00
_____________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.08
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.08) x 1 = 0.920 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, rekreace) _____________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_____________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 0.85 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.01 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 -0.01 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2 0.00 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 0.00 -5-
Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
_____________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 0.85 = 0.850 2.1.7 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 810 Kč x 0.432 = 349.92 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.960 x 0.920 x 0.850
= Kč
349,92
x 0.7510 _____________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 756.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 656/21667
= Kč = Kč = Kč
262,79 198.669,18 6.015,-
_____________________________________________________________________________________________________
Spoluvlastnický podíl na stavebních pozemcích Cena celkem Kč
6.015,-
_____________________________________________________________________________________________________
2.2 Byt č. 291/8 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.2.1 Popis Byt 3 +1 I. kategorie se nalézá v 4. nadzemním podlaží v panelovém typovém domě bez výtahu. Z hlediska vybavení k bytové jednotce patří: vestavěná skříň, vodoměr, vodovodní baterie, mísa WC se splachovačem a nádržkou, umyvadlo, vana. Vytápění bytu je ústřední s centrálním zdrojem teplé vody. Jsou provedeny vnitřní instalace elektřiny, zdravotní instalace, ústředního vytápění s převládajícími plechovými radiátory, společné televizní a rádio antény. Byt je vybaven zařizovacími předměty ve zděném bytovém jádru. Byt je v neudržovaném stavu. K bytu patří spoluvlastnický podíl na společných prostorách v domě, na stavebních a souvisejících pozemcích a na přípojkách inženýrských sítí a venkovních úpravách. CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Monolitické betonové plošné V bytové jednotce chybí sporák a kuchyňská linka. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Monolitické betonové plošné 2.2.3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).
-6-
Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_____________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.
Základy vč. zemních prací standard Svislé konstrukce standard Stropy standard Zastřešení mimo krytinu standard Krytiny střech standard Klempířské konstrukce standard Úpravy vnitřních povrchů standard Úpravy vnějších povrchů standard Vnitřní obklady keramické chybí Schody standard Dveře standard Vrata neuvažuje se Okna standard Povrchy podlah standard Vytápění standard Elektroinstalace standard Bleskosvod standard Vnitřní vodovod standard Vnitřní kanalizace standard Vnitřní plynovod standard Ohřev vody standard Vybavení kuchyní chybí Vnitřní hyg.zařízení vč.WC -7-
0.05400
100%
0.18200
100%
0.08400
100%
0.04900
100%
0.02300
100%
0.00700
100%
0.05700
100%
0.02900
100%
0.01300
100%
0.02900
100%
0.03300
100%
0.00000
100%
0.05300
100%
0.03000
100%
0.04800
100%
0.05100
100%
0.00400
100%
0.03200
100%
0.03100
100%
0.00400
100%
0.02200
100%
0.01900
100%
-0.013*1.852
-0.019*1.852
standard 24. Výtahy chybí 25. Ostatní podstandard 26. Instalační prefabrik.jádra standard
0.03900
100%
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05700
100%
-0.057
0.03700
100% _____________________________________________
-0.14034 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.14034) = 0.9242 2.2.4 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. Cen.podíl (B) (C) (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_____________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.
Základy vč. zemních prací 42 150 0.05843 Svislé konstrukce 42 90 0.19692 Stropy 42 90 0.09089 Zastřešení mimo krytinu 42 90 0.05302 Krytiny střech 3 42 0.02489 Klempířské konstrukce 3 30 0.00757 Úpravy vnitřních povrchů 42 50 0.06167 Úpravy vnějších povrchů 3 30 0.03138 Vnitřní obklady keramické 0.00000 Schody 42 80 0.03138 Dveře 42 50 0.03571 Vrata 0.00000 Okna 5 50 0.05735 Povrchy podlah 42 42 0.03246 Vytápění 42 42 0.05194
100%
1.636%
100%
9.1896%
100%
4.2415%
100%
2.4743%
100%
0.1778%
100%
0.0757%
100%
5.1803%
100%
0.3138%
100% 100%
1.6475%
100%
2.9996%
100%
-8-
100%
0.5735%
100%
3.246%
100%
5.194%
16. Elektroinstalace 42 42 17. Bleskosvod 3 30 18. Vnitřní vodovod 42 42 19. Vnitřní kanalizace 42 42 20. Vnitřní plynovod 42 42 21. Ohřev vody 42 42 22. Vybavení kuchyní 23. 24. 25. 26.
0.05518
100%
5.518%
0.00433
100%
0.0433%
0.03462
100%
3.462%
0.03354
100%
3.354%
0.00433
100%
0.433%
0.02380
100%
2.38%
0.00000 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 42 42 0.04220 Výtahy 0.00000 Ostatní 42 42 0.02837 Instalační prefabrik.jádra 42 42 0.04002
100% 100%
4.22%
100% 100% 100%
2.837% 4.002% ____________________________
63.1989% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 63.1989%. 2.2.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _____________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_____________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené Mírně snižující cenu -9-
3
0.00
2
0.00
2
0.00
1
-0.05
2
0.00
3
0.00
1
-0.03
2
-0.02
2
-0.05
10. Stavebně- technický stav b) 4 0.5655 Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.79+0.08 pro stáří 42 let) _____________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
-0.15
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.15) x 0.5655 = 0.481 2.2.6 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
18.315,x 0.481 x 0.920 x 0.850
_____________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 65.60 m2
= Kč = Kč
6.886,44 451.750,46
_____________________________________________________________________________________________________
Byt č. 291/8
Cena celkem Kč
451.750,-
_____________________________________________________________________________________________________
2.3 POROVNÁVACÍ CENY Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Kč/m2
KC
Žandov
729 000
64,00
Pozemek
0
11 391
0,67
Upravená cena Foto Kč/m2 7 594
Prodej bytu 3+1 64 m˛ Žandov, okres Česká Lípa 729 000 Kč Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví 3+1+L, společně s garáží u domu. Dům prošel komplet rekonstrukcí, střecha, fasáda, zateplení. Jedná se o středový byt po částečné rekonstrukci, novější kuchyň, zasklení a zateplení lodžie, nová koupelna se sprchovým koutem. Podlahy jsou zčásti lino, parkety, koberce. V místě je veškerá občanská vybavenost v dosahu, vzdálenost do České Lípy je cca 14 km. Možnost financovat hypotékou. Financování zajistíme. Celková cena: 729 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 6 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 64 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Dům je ve srovnatelném stavu, byt má podstatně lepší technický stav. K bytu patří garáž. Byt je ve 4.NP jako srovnávaný byt. Byt je středový. Žandov
61,00
0
750 000
- 10 -
12 295
0,62
7 684
Prodej bytu 3+1 61 m˛ Osvobození, Žandov 750 000 Kč V panelovém bytovém domě ve 2.N.P. Vám nabízíme byt v osobním vlastnictví, o dispozici 3+1. Byt má zasklenou lodžii, komoru a sklep, vytápění a ohřev teplé vody je zajišťováno vlastním plynovým kotlem v bytě. Plastová okna, zasklená lodžie, plovoucí podlahy, upravená kuchyňská linka s el. sporákem. Dům nemá výtah, je zateplen a situován na pěkném místě v obci Žandov. V těsné blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost včetně MŠ, ZŠ, obchodů, lékař. Celková cena: 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Aktualizace: 06.01.2015 ID: 3011125340 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 61 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Komunikace: Betonová Dům je ve srovnatelném stavu, byt má podstatně lepší technický stav. K bytu nepatří garáž. Byt je ve 2..NP lepší poloha. jako srovnávaný byt. středový. Cena je neúměrně vysoká. Osvobození, Žandov
63,00
0
350 000
5 556
0,91
Prodej bytu 2+1 63 m˛ Osvobození, Žandov 350 000 Kč Byt o vel.2+1 v obci Žandov, okres Česká Lípa. Byt se nachází ve 4.nadzemním podlaží panelového domu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Fasáda je zateplená, okna plastová. Občanská vybavenost v obci. 10km Česká Lípa. Celková cena: 350 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání) Aktualizace: 03.12.2014 ID: 1690099804 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 4. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 63 m2 Plocha podlahová: 63 m2 Lodžie: 4 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Dům je ve srovnatelném stavu, byt má mírně lepší technický stav - nechybí kuch.linka. K bytu nepatří garáž. Byt je ve 4. NP stejná poloha. Cena je srovnatelná.. Variační koeficient před úpravami: 30,64 % Variační koeficient po úpravách: Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
- 11 -
5 051
18,01 % 6 776 Kč/m2 65,60 m2 444 506 Kč
3. REKAPITULACE cen ADMINISTRATIVNÍ CENY 1) Spoluvlastnický podíl na stavebních pozemcích 2) Byt č. 291/8
Kč Kč
6.015,451.750,-
_____________________________________________________________________________________________________
Administrativní cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
457.765,457.770,-
_____________________________________________________________________________________________________
Slovy: Čtyři sta padesát sedm tisíc sedm set sedmdesát Kč POROVNÁVACÍ CENA Porovnávací cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
444.506,444.510,-
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, s přihlédnutím k podmínkám na trhu nemovitostí, k poloze a charakteru pozemků a využití pozemku odhaduji k datu zjišťování administrativní cenu ve výši: 457.770,- Kč V současné době je v dané lokalitě nabídka bytů v rovnováze s poptávkou a obvyklou cenu odhaduji s přihlédnutím k výše uvedenému na:
450.000,- Kč Slovy: Čtyři sta padesát tisíc Kč Níže podepsaný tímto dosvědčuje, že • zpracovaný odhad administrativní a obvyklé ceny zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry v odhadu cen, • při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení cen platných ke dni zpracování ocenění, • při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Tisé, dne 18. února 2015 Vypracoval:
Ing. Mečislav Trončinský Tisá Antonínov 5 E 403 36 Tisá
4.Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.7.1976, č.j. spr.1202/76, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod uvedeným pořadovým číslem. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. - 12 -
Příloha č. 1 Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení ceny. Tento odhad byl vypracován v souladu s těmito obecními předpoklady a omezujícími podmínkami: A) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. B) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý, nebo části tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti této informace. C) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. D) Tento odhad byl vypracován za účelem zjištění ceny. E) Odhadnutá cena je dána pro finanční strukturu a podmínky v souladu s datem tohoto posudku.
F) Odhad použije objednavatel jen pro účel, pro který byl vypracován. Žádná část odhadu nemůže být reprodukována nebo transformována do jakékoli podoby nebo jakýmkoli způsobem elektronickým nebo mechanickým, včetně fotokopie nebo záznamu bez svolení zpracovatele odhadu.
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Fotodokumentace
vstup
pohled
pokoj
pokoj
kuchyň bez linky
kotel
soc. zařízení
vana
- 16 -
- 17 -
