ZNALECKÝ POSUDEK č. 532-27/2015 o ceně bývalé zemědělské usedlosti sestávající z obytného stavení, stodoly, vedlejších staveb zahradního přístřešku a přístřešku zádveří, kopané studny, venkovních úprav, stavebního pozemku p.č. 33/1 a trvalých porostů - vše v k.ú. Kozojedy u Žlunic, obec Kozojedy, okres Jičín.
Objednatel znaleckého posudku:
Insolvenční správce, pan Ing. Ivo Schneiderka Boharyně 70 503 23 Boharyně
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny s použitím aparátu platného cenového předpisu porovnávacím a nákladovým způsobem. Posudek není určen pro daňové účely.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing.Bc. Andrej Mudray, MBA Chloumky 31 508 01 Holovousy telefon: e-mail: Počet stran: 25 včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Holovousích 21.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o o ceně bývalé zemědělské usedlosti sestávající z obytného stavení, stodoly, vedlejších staveb zahradního přístřešku a přístřešku zádveří, kopané studny, venkovních úprav, stavebního pozemku p.č. 33/1, a trvalých porostů - vše v k.ú. Kozojedy u Žlunic, obec Kozojedy, okres Jičín.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Zemědělská usedlost Kozojedy 22 507 03 Kozojedy Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Kozojedy Katastrální území: Kozojedy u Žlunic Počet obyvatel: 192 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
III VI
0,90 0,80
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 114,91 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.9.2015 za přítomnosti pana Pavla Culka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV 366 pro k.ú. Kozojedy u Žlunic, obec Kozojedy, okres Jičín ze dne 10.8.2015 - Snímek katastrální mapy 1:2000 - Informace a skutečnosti sdělené znalci panem Pavlem Culkem - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem na místě - Vyhl.č.199/2014Sb. kterou se provádí některá ustanovení zák.č.151/1997Sb. o oceňování majetku
5. Vlastnické a evidenční údaje Ve výpise z katastru nemovitostí LV 366 pro k.ú. Kozojedy u Žlunic, obec Kozojedy, okres Jičín ze dne 10.8.2015 je evidován tento vlastník: Pavel 670323/1403
Culek,
čp.
22,
-2-
507
03
Kozojedy
V oddíle „B” jsou evidovány tyto nemovitosti: st. 33/1 32
2665 m2 954 m2
zastavená plocha a nádvoří součástí je stavba čp. 22, zemědělská usedlost zahrada
Omezení vlastnického práva ve formě věcného břemene není evidováno.
6. Dokumentace a skutečnost Pro potřeby posudku použil znalec jen tu dokumentaci, kterou uvedl v oddíle „Podklady pro vypracování”.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovitosti jsou původní zemědělskou usedlostí, jejíž stáří není známo. Dle provedení stavby a jednotlivých konstrukčních prků znalec pro potřeby posudku odhadl její vznik na rok 1900. Nemovitost sestává z obytného stavení, ( chlévy, které na toto stavení navazovaly byly v minulosti již demolovány ), kopané studny s ručním čerpadlem, dále ze stavby stodoly, nového zahradního přístřešku, jednoduchého zádveří na bázi dřevní hmoty, venkovních úprav minimálního rozsahu reprezentované zde pouze dožívajícím oplocením a původními zpevněnými plochami malé výměry. Trvalé porosty jsou smíšeného charakteru, ovocné druhy zcela neudržované, schopné poskytovat pouze minimální užitek. Pozemky sestávají ze stavebního pozemku a zahrady, jenž je se stavebním pozemkem a stavbami ve funkčním celku. Zahrada, která není zajištěným majetkem, není na základě požadavku objednatele předmětem ocenění. Znalec konstatuje, že stavby jsou ve špatném stavebně-technickém stavu a budou vyžadovat rozsáhlé stavení práce. V minulosti sice bylo započato s rekonstrukcí obytného stavení, byly ale provedeny pouze částečné úpravy interiérů a řada konstrukcí zůstala v původním stavu či pouze v nedokončeném stavu. Stavba stodoly je prakticky v původním stavu s poškozenými, dožívajícími dřevěnými konstrukcemi. Zahradní přístřešek byl zhotoven nově před dvěmi roky. V obci neexistuje splašková kanalizace. splaškové vody objektu jsou jímány do provizorně zřízené nezakryté žumpy a je třeba je vyvážet.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytné stavení usedlosti 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kopaná studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.st 33/1 -3-
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost je zatížena zástavním právem se zahájenou exekucí. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,05
V
0,00
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,910 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek nelze I -0,20 -5-
napojit na splaškovou kanalizaci, splaškové vody je nutno jímat do žumpy a vyvážet. 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,838 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,763
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytné stavení usedlosti Oceňovaná obytná část původní zemědělské usedlosti byla dle odhadu znalce postavena kolem roku 1900. Pro přesnější určení stáří stavby znalec nemá dostatek informací. Stavba je izolovaně stojící, původní chlévy, jenž navazovaly na tuto obytnou část již neexistují. Stavba je podsklepena do poloviny své zastavěné plochy malým, zaklenutým kamenným sklípkem, přízemní, s účelově nevyužitým podkrovím. V minulosti bylo započato s rekonstrukcí interiérů, která byla ale přerušena a nebylo v ní dále pokračováno. Touto rekonstrukcí byl objekt rozdělen na dvě samostatné bytové jednotky - vždy s kuchyní a jedním pokojem. Jeden z bytů je vybaven pouze zcela provizorním, nouzovým sociálním zařízením, kuchyně nedokončena, chybí některá dveřní křídla se zárubněmi, jiná jsou původní. Druhý byt není rovněž dokončen beze zbytku. Obvodové zdivo vykazuje smykové trhliny způsobené zřejmě nestejnoměrným sedáním zdiva. Popis konstrukcí: základy původní pasové bez izolace proti vodě, obvodové zdivo smíšené ( kámen,cihla ) tl. cca 70cm, stropy s rovným podhledem trámové, krov polovalbový vázaný, krytina z asfaltových vlnitých šablon Onduline, klemp. konstrukce neúplné titanzinek, omítky štukové, fasáda vápenocementová pouze na části stavby, bleskosvod se nevyskytuje, 230/400V, dveře náplňové do dřevěných obložek, zčásti chybí, okna dřevěná dvojitá, vytápění lokální na tuhá paliva, ohřev vody el.boilery, zařizovací předměty běžné, obklady a dlažby keramické, dohotovené pouze částečně. Znalec konstatuje, že řada konstrukcí je původních, rekonstrukční práce byly z velké části prováděny svépomocí amatérským způsobem. Dostavba objektu a jeho současná oprava do stavu, který by odpovídal současným standardům bydlení vyžádá rozsáhlé stavební práce a s tím spojené značné dodatečné náklady. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 115 let 1 919,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.PP: 5,95*3,98+(1,95*1,98/2) I.NP: 22,55*7,95+2,18*1,73 zastřešení: 22,55*7,95 Název podlaží I.PP:
Zastavěná plocha 25,61 m2 -6-
= = =
25,61 m2 183,04 m2 179,27 m2
Konstrukční výška 2,15 m
183,04 m2 179,27 m2
I.NP: zastřešení:
4,06 m 2,63 m
Obestavěný prostor I.PP: (5,95*3,98+(1,95*1,98/2))*(2,15) I.NP: (22,55*7,95*4,06)+(2,18*1,73)*(3,26) zastřešení: (22,55*7,95)*(2,63) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,12
= = = =
55,06 m3 740,14 m3 471,49 m3 1 266,69 m3 183,04 m2 387,92 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Vedlejší stavby jsou reprezentovány zahradním přístřeškem a jednoduchým zádveřím na bázi dřevěné hmoty. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 115 let: s = 1 - 0,005 * 115 = 0,425 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,209 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,910
-7-
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
III III III
0,03 0,02 0,00
I II
-0,08 -0,05
I II III
0,00 -0,03 0,05
III III V
0,01 0,00 0,40
Index polohy pozemku IP = 0,838 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 919,- Kč/m3 * 0,209 = 401,07 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 266,69 m3 * 401,07 Kč/m3 * 0,910 * 0,838= 387 414,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
387 414,55 Kč
=
1.1.2. Stodola Oceňovaná stavba stodoly je odhadnutého stáří 115 roků, další její životnost znalec odhadl na 15 roků. Jedná se o nepodsklepenou, přízemní stavbu s jednoduchým prkenným patrem nad malou částí půdorysu. Popis konstrukcí: základové patky kamenné bez izolace proti vodě, zděné cihelné pilíře s dřevěnými výplněmi jednostranně obíjenými, strop se nevyskytuje, krov dřevěný sedlový, vázaný, klempířské konstrukce se nevyskytují, krytina pálená, omítky či jiné povrchové úpravy se nevyskytují, okna, dveře a podlahy se nevyskytují, vrata dřevěná svlaková, zavedena světelná el.instalace 230V. Stavba vykazuje značné opotřebení - krov je ve své rovině zvlněný, krytina poškozená, místy chybí, dřevěné opláštění dožívající - místy chybí prkenné obíjení. Znalec konstatuje, že stavba se blíží konci své životnosti, pro její prodloužení bude třeba provést potřebné stavební úpravy a opravy spojené s potřebnými investicemi. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 20,1*10+4,19*12,5 I.NP
=
[m2] 253,38
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 253,38 m2 253,38 m2
Podlaží I.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 6,90 m
1 748,32 / 253,38 253,38 / 1
Součin 1 748,32 1 748,32 = 6,90 m = 253,38 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (20,1*10*6,90)+(12,5*4,19*3,4)+(6,2*2,9*3/2)+( = I.NP 6,2*2,1*/2*4,19*3/2)
-8-
1 591,95 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 1 591,95 m3 1 591,95 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
základové pasy a patky bez izolace svislé zděné pilíře dřevěné jednostranně obíjené výplně nevyskytuje se sedlový vázaný pálená krytina nevyskytuje se nevyskytuje se nevyskytuje se nevyskytuje se nevyskytuje se svlaková nevyskytuje se pouze hliněný mlat 230V nevyskytuje se
nevyskytuje se
Hodnocení standardu P S S C S S C C C X C C P C C X S C X X X X X X X C X
Část [%] 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech
Obj. podíl [%] P S S C S S
13,10 30,40 30,40 13,80 7,00 2,90 -9-
Část [%] 100 50 50 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,03 15,20 15,20 0,00 7,00 2,90
6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C C C X C C P C C X S C X X X X X X X C X
0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 53,81 0,5381
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena:
=
1 649 451,23 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 115 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 130 = 88,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 247 417,68 Kč 0,763 188 779,69 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
188 779,69 Kč
1 591,95 m3 * 1 036,12 Kč/m3
1.2. Příslušenství - 10 -
2 115,0,9390 0,9460 0,6043 0,5381 0,8000 2,1200 1 036,12
1.2.1. Kopaná studna Kopaná studna hloubky 4 m je opatřena starým ručním čerpadlem. Stáří studny není známo - lze předpokládat, že vznikla společně s hlavní stavbou, znalec proto odhadl její stáří na 115 roků a celkovou životnost na 130 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 4,00 m 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ = * * =
7 800,- Kč 7 800,- Kč 0,8000 2,2930 14 308,32 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 115 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 130 = 88,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)
*
0,150 2=146,25Kč
Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 1 210,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
85,0 %
+ = * * = * =
1 210,- Kč 1 210,- Kč 0,8000 2,2930 2 219,62 Kč 0,150 332,94 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
332,94 Kč 2 479,19 Kč 0,763 1 891,62 Kč
Kopaná studna - zjištěná cena
=
1 891,62 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st.33/1
- 11 -
Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 3 619,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 3 619,00) / 3 619,00 = 0,855 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,910 Index polohy pozemku IP = 0,838 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 1,000 * 0,838 = 0,763 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 98,25 0,763 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,855 Typ
Název
§ 4 odst. 1 stavební pozemek Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 33/1
Pozemky - zjištěná cena
3. Ocenění trvalých porostů
- 12 -
Výměra [m2] 2 665,00 2 665,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 74,96
Jedn. cena [Kč/m2] 74,96 2 m
Cena [Kč] 199 768,40 199 768,40
=
199 768,40 Kč
3.1. Trvalé porosty Oceňované trvalé porosty jsou tvořeny smíšenými, tedy okrasnými i ovocnými druhy dřevin. Porosty jsou dlouhodobě neudržovány, často v částečném či úplném zápoji a s poruchami habitu. Od ovocných dřevin nelze ve většině případů očekávat významnější užitek. Ocenění je provedeno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 13 -
199 768,40 2 665,00 212,00 15 891,52 0,065 1 032,95 1 032,95 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytné stavení usedlosti 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kopaná studna
387 414,50 Kč 1 258 531,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 658 556,60 Kč
12 610,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
199 768,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
199 768,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 033,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 033,- Kč 1 859 358,- Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 859 358,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytné stavení usedlosti 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kopaná studna
387 414,50 Kč 188 779,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
578 085,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
199 768,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
199 768,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 033,- Kč
1 891,60 Kč
- 14 -
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 033,- Kč 778 887,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
778 887,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
778 890,- Kč
slovy: Sedmsetsedmdesátosmtisícosmsetdevadesát Kč Předmětný znalecký posudek je vypracován za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti za použití aparátu platného oceňovacího předpisu, nikoliv pro účely daňové. Obytné stavení jako hlavní stavba je oceněno porovnávacím způsobem, který zohledňuje danou lokalitu, její občanskou vybavenost a další relevantní skutečnosti, byť je v tomto případě překročena hranice velikosti obestavěného prostoru daná pro ocenění pro daňové účely. Do tohoto ocenění hlavní stavby jsou zahrnuty i vedlejší stavby zahradního přístřešku a verandy zhotovené na bázi dřeva. Doprovodná stavba stodoly tvořící příslušenství stavby hlavní je oceněna jako budova. Trvalé porosty potom zjednodušeným způsobem. Znalec se dále seznámil s aktuální nabídkou srovnatelných nemovitostí na trhu s realitami a charakteristiky vybraných nemovitostí zahrnul do příloh posudku. Jedná se o tyto nemovitosti: 1) Volanice Cena 840 000,-Kč zahrnuje i provizi realitní kanceláře. V obci je dostupná splašková kanalizace s ČOV, ostatní parametry vybavenosti a nemovitosti podobné. 2) Běchary Cena 800 000,-Kč zahrnuje i provizi realitní kanceláře. Obec má k dispozici splaškovou kanalizaci a školu 1-5 třída. Srovnatelná nemovitost ovšem s menším pozemkem. 3) Sběř - Hrobčany Dotazem makléři znalec zjistil, že i tato cena 899 000,-Kč zahrnuje provizi realitní kanceláře. Srovnatelná nemovitost ovšem s menším pozemkem. Vzhledem ke skutečnosti, že provize realitních kanceláří lze v těchto případech odhadnout na 30 000,- - 40 000,-Kč, znalec konstatuje, že zjištěnou cenu předmětné nemovitosti lze považovat za cenu, které by mohlo být dosažena za běžných podmínek trhu beze stavu tísně.
- 15 -
V Holovousích 21.9.2015
Ing.Bc. Andrej Mudray, MBA Chloumky 31 508 01 Holovousy Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Hradci Králové dne 27.dubna 2000 č.j. Spr.3348/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 532-27/2015 znaleckého deníku.
- 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: - Výpis z katastru nemovitostí LV 366 ze dne 10.8.2015 pro k.ú. Kozojedy u 2 Žlunic, obec Kozojedy, okres Jičín - Snímek katastrální mapy 1:2000 1 - Referenční nemovitosti nabízené na realitním trhu 3 - Fotografie nemovitosti 2
- 17 -
