2014. Vo veci : Stanovenie všeobecnej hodnoty Rodinného domu s.č na parcele č k.ú. Martin pre účel dražby

Znalec: meno, miesto výkonu Ing. Anton Martvoň, Okružná 2057/12, 026 01 Dolný Kubín, mobil: 0905 211 841 Zadávateľ: JUDr. Michal Brož- správca konkurznej podstaty úpadcu Peter Urmín, Radlinského 47, 02601 Dolný Kubín Číslo spisu(objednávky): 26/2014

ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 26/2014

Vo veci : Stanovenie všeobecnej hodnoty Rodinného domu s.č. 5787 na parcele č. 5370 k.ú. Martin pre účel dražby .

Počet listov (z toho príloh): Počet odovzdaných vyhotovení : 4

OBSAH: I. ÚVODNÁ ČASŤ ......................................................................................................................................................... 3 II. POSUDOK ................................................................................................................................................................. 3 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE............................................................................................................................................... 3 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY ......................................................................................................... 5 2.1 RODINNÉ DOMY .................................................................................................................................................. 5 2.1.1 Rodinný dom: RD sč.5787 Martin ............................................................................................................. 5 2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY .......................................................................................................................................... 8 2.2.1 Vonkajšia úprava: prípojka vody .............................................................................................................. 8 2.2.2 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka ................................................................................................ 9 2.2.3 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka ...................................................................................................... 10 2.2.4 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka .................................................................................................. 10 2.2.5 Vonkajšia úprava: Vstupné vonkajšie schody .................................................................................... 11 2.2.6 Vonkajšia úprava: vodomerná šachta ................................................................................................... 12 2.2.7 Vonkajšia úprava: Vonkajšie schody do záhrady .............................................................................. 12 2.2.8 Vonkajšia úprava: Spevnené plochy ................................................................................................... 113 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY ................................................................................................... 114 3.1 STAVBY ................................................................................................................................................................. 14 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE ............................................................................................... 14 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE ............................................................................................... 14 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU .................................................................................... 15 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: zastavaná plocha.................................................................................... 15 III. ZÁVER .................................................................................................................................................................... 17 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA .................................................................................................................................... 17 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY ............................................................................................... 17 IV. PRÍLOHY ................................................................................................................................................................ 18 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA .............................................................................................................................................

Znalec: Ing.Anton Martvoň

číslo posudku: 26/2014

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca podľa objednávky: Stanovenie všeobecnej hodnoty Rodinného domu s.č. 5787 Martin s príslušenstvom v katastrálnom území Martin pre účel dražby . 2.Dátum vyžiadania posudku: 28.4.2014 3,Dátum,ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu) : 28.04.2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 28.04.2014. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1.Dodané zadávateľom: Geometrický plán: Výpis z LV č.3519 zo dňa 28.04.2014 Informatívna kópia z mapy: 28.4.2014 Vek stavby: Potvrdenie obce - vek 1996 2.Získané znalcom: Fotodokumentácia zo dňa: 28.4.2014, 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Min. spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch , tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.Vyhláška MS SR č.490/004 Z.z .ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch ,tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov .STN 734055-Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č.50/1976 Zb .o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších prepisov. Vyhláška úradu geodézie ,kartografie a katastra Slovenskej republiky č.79/1996 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľnosti a o zápise vlastníctva a iných práv k nehnuteľnosti(katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č.124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácií stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenia Štatistického úradu SR č.128/2000 Z.z. ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marian Vyparina a kol.-Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty a stavieb, Žilinská univerzita v Žiline. EDIS 2001,ISBN 80-7100-827-3. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: nie sú

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1. Všeobecné údaje: Strana 3



a)Výber použitej metódy. príloha č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku.Použitá je metóda polohovej diferenciácie. porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb. Rozpočtový ukazovateľ bytu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podlľa posledných známych štatistických údajov vydaný ŠÚ SR platný pre 1.štvrťrok 2014 kcú 2,227 b) vlastnícke a evidenčné údaje: Výpis z listu vlastníctva č. 3519 Časť A: Majetková podstata parcely registra C Parcelné číslo 5370 o výmere 297m2 zastavaná plocha a nádvorie Stavby: Súpisné číslo: 5787 na parcele číslo: 5370 rodinný dom Vlastník: 2 Urmín Peter r.Urmín, A.Stodolu 5264/37, Martin-Záturčie, PSČ 03601, SR Dátum narodenia: 25.02.1974 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, záložná veriteľ: Slovenská sporiteľňa, a.s. č. V 3003/08 na pozemok registra C KN 5370, rodinný dom súp. č.5787 na pozemku reg. C KN 5370- dobrovoľnou dražbou č. P 978/12 -vz 2706/12 Poznámka: Vyhlásenie konkorzu sp. zn.1K/15/2013/S1490- správca konkurznej podstatyJUDr.Michal Brož, Radlinského 47, 02601 Dolný Kubín, na poz. reg. C KN 5370, rodinný dom súp.č. 5787 na poz. reg. C KN 5370, povinný Peter Urmin, O.Borodáčovej 5787, 03601 Martin,č.P 655/2013 vz. 2133 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V 4934/08 zo dňa 2.1.09 -vz.20/09 Titul nadobudnutia: Uznesenie OS Martin 5C 308/13-30- zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva č.Z 1472/2014 vz.794/14 ČASŤ C: Ťarchy, Por.č.2 pozrí LV č.3519 zo dňa 28.4.2014 Iné údaje: bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Dátum vykonanej obhliadky: 28.4.2014 Obhliadka bola vykonaná osobne za účasti vlastníka rodinného domu, ktorý bol prítomní . d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: - je v súlade so skutočnosťou e) Údaje katastra nehnuteľnosti: Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným skutočným stavom : je v súlade, nie sú rozdiely f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:, Parcelné číslo: 5370, rodinný dom sč.5787, prípojka vody, kanalizácie, plynu, elektriny g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nebola požiadavka

Strana 4



2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom: sč.5787 Martin Popis: Rodinný dom (ďalej len RD) sa nachádza v okresnom meste Martin na ul.Borodáčovej v radovej zástavbe. Strecha je sedlová pokrytá pálenou škrydľou. Objekt má 1.PP- kde sa nachádza garáž. Podlaha je betónová, steny a strop malta vápenocementová vráta automatické, svetlo a zásuvka. Schodište je železobetónové, dvere drevené plné, okno plastové. Tu sa nachádza aj plynový kotol na ohrev teplej vody a kúrenia. Kúpelňa- vaňa oceľová, podlaha keramická a WC- keramické splachovacie, dvere drevené plné, okno plastové, keramický obklad stien. 1.NP ( prízemie) tu sa nachádza : schodisko železobetónové s povrchom dreveným, 2x izbaobývacia izba a predsieň: podlaha laminátová, steny a strop MVC, okno plastové, svetlo a zásuvky, oceľový radiátor, dvere drevené presklené. Kuchyňa- kuchynská linka drevená, kde sa nachádza nerezové umývadlo a páková batéria na teplú a studenú vodu,plynový sporák, odsávač pár, podlaha laminátová plávajúca, okno plastové, svetlo a zásuvky. WC keramické splachovacie, dvere drevené plné. Kupelňa= zásobareň : podlaha keramická, oceľová vaňa, sprchovací kút ,dvere drevené plné, svetlo, zásuvka. Podkrovie č.1 Tu sa nachádza schodisko betónové s povrchom dreveným, 4x izba- podlaha laminátová, steny a strop MVC, okno plastové, svetlo a zásuvky, oceľový radiátor, dvere drevené presklené. V obývačke sa nachádza aj krb uzatvorený. Kuchyňa bola prerobená na izbu. WC keramické splachovacie, podlaha keramická, steny a strop MVC. Podkrovie č.2 Tu sa nachádza veľký voľný priestor, kde je podlaha pvc, okno plastové, dvere drevené plné, strop drevený trámový. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY

1. PP

Začiatok užívania 1996

6,75*13,4

90,45

120/90,45=1,327

1. NP

1996

6,75*13,4

90,45

120/90,45=1,327

1. Podkrovie

1996

6,75*13,4

90,45

120/90,45=1,327

2. Podkrovie

1996

1,2*(6,15*5,4)

39,85

120/39,85=3,011

Podlažie

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

kZP

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

Strana 5

Znalec: Ing.Anton Martvoň Bod 1

číslo posudku: 26/2014 Položka

1.PK

2.PK

450

-

-

-

-

520

-

-

Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou

3

1.NP

Osadenie do terénu 1.3.a v priemernej hĺbke do 1 m so zvislou izoláciou

2

1.PP

5

Podmurovka 3.8.c podpivničené do 3/4 ZP - priem. výška 50-100 cm - z lomového kameňa, 110 betónu, tvárnic Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. 1000 1000 1000 1000 nad 30 do 40 cm Deliace konštrukcie

6

Vnútorné omietky

7

Stropy

4

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické

400

400

400 570

-

575

-

-

-

670

-

-

-

55

-

-

20

20

20

20

45

90

-

-

-

115

-

-

16.3 tvrdé drevo, červený smrek

-

200

-

-

16.4 PVC, guma

-

-

180

-

180

-

-

-

Krytiny strechy na krove 10.2.b pálené a betónové škridlové ostatné ťažké (vlnovky, TRF, TRH, TRP), obyčajné dvojdrážkové Klampiarske konštrukcie strechy

8.3 väznicové sedlové, manzardové

12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

14.

Fasádne omietky

15.

Obklady fasád

16

Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

13.2 z pozinkovaného plechu 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 15.1.e obklady keramické, obklady drevom nad 2/3

16.6 cementový poter

1040 1040

Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované 17.3 hladké plné alebo zasklené

18

Okná

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

-

190

-

-

135

-

135

135

530

530

530

530

-

355

355

-

-

-

-

120

Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 23.6 cementový poter, tehlová dlažba

25

400

-

10

24

160

570

Krovy

23

160

-

8

17

160

-

7.2.b s viditeľnými trámami drevené

12

160

Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

Strana 6

-

150

150

-

50

-

-

-

480

480

480

480



25.1 svetelná, motorická 25.2 svetelná 29

-

-

-

155

155

-

155

-

-

35

35

35

-

35

35

-

-

Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja

31

280

Bleskozvod - vyskytujúca sa položka

30

155

Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu

4715 7165 4170 3570

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (4 ks)

34

10

20

10

-

50

-

-

-

155

-

-

-

-

60

-

-

-

30

-

-

-

30

-

-

-

165

-

-

37.2 vaňa oceľová smaltovaná (2 ks)

30

30

-

-

37.5 umývadlo (2 ks)

10

10

-

-

-

75

-

-

-

35

-

-

40

40

20

-

-

35

35

-

55

-

-

-

Zdroj teplej vody 34.2 prietokový plynový ohrievač (1 ks)

35

36

37

Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 36.7 odsávač pár (1 ks) 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) Vnútorné vybavenie

37.9 samostatná sprcha (1 ks) 38

Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 38.3 pákové nerezové (5 ks)

39

Záchod 39.2 splachovací s umývadlom (2 ks)

40

Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)

-

80

-

-

15

15

-

-

40.5 samostatnej sprchy (1 ks)

-

20

-

-

40.6 WC min. do výšky 1 m (2 ks)

-

30

30

-

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

-

15

-

-

-

200

-

-

-

240

-

-

365

1130

95

-

40.4 vane (2 ks)

42

Kozub

45

Elektrický rozvádzač

42.2 s uzatvoreným ohniskom (1 ks) 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:

Strana 7



Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Podlažie

kCU = 2,227 kM = 1,00 Výpočet RU na m2 ZP

Hodnota RU [Eur/m2]

1. PP

(4715 + 365 * 1,327)/30,1260

172,59

1. NP

(7165 + 1130 * 1,327)/30,1260

287,61

1. Podkrovie

(4170 + 95 * 1,327)/30,1260

142,60

2. Podkrovie

(3570 + 0 * 3,011)/30,1260

118,50

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1. PP

1996

18

82

100

18,00

82,00

1. NP

1996

18

82

100

18,00

82,00

1. Podkrovie

1996

18

82

100

18,00

82,00

2. Podkrovie

1996

18

82

100

18,00

82,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [Eur]

1. PP z roku 1996 Východisková hodnota

172,59 Eur/m2*90,45 m2*2,227*1,00

34 765,17

Technická hodnota

82,00% z 34 765,17

28 507,44

Východisková hodnota

287,61 Eur/m2*90,45 m2*2,227*1,00

57 933,90

Technická hodnota

82,00% z 57 933,90

47 505,80


142,60 Eur/m2*90,45 m2*2,227*1,00

28 724,22

Technická hodnota

82,00% z 28 724,22

23 553,86


118,50 Eur/m2*39,85 m2*2,227*1,00

10 516,40

Technická hodnota

82,00% z 10 516,40

1. NP z roku 1996

1. Podkrovie z roku 1996

2. Podkrovie z roku 1996 8 623,45

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

1. podzemné podlažie

Východisková hodnota [Eur] 34 765,17

1. nadzemné podlažie

57 933,90

47 505,80

1. podkrovné podlažie

28 724,22

23 553,86

2. podkrovné podlažie

10 516,40

8 623,45

131 939,69

108 190,55

Podlažie

Spolu

Strana 8

Technická hodnota [Eur] 28 507,44



2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.1 Vonkajšia úprava: prípojka vody Prípojka vody je napojená z miestnej komunikácie v dĺžke 10m

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm 10 bm kCU = 2,227 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov prípojka vody


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1996

18

32

50

36,00

64,00


Výpočet

Hodnota [Eur]


10 bm * 41,49 Eur/bm * 2,227 * 1,00

923,98

Technická hodnota

64,00 % z 923,98 Eur

591,35

2.2.2 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka je napojená na verejnú kanalizáciu mesta Martin od miestnej komunikácie v dĺžke 10m.


2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm 2223 Miestne kanalizácie


855/30,1260 = 28,38 Eur/bm 10 bm kCU = 2,227 kM = 1,00

Strana 9



TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Kanalizačná prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1996

18

32

50

36,00

64,00


Výpočet

Hodnota [Eur]


10 bm * 28,38 Eur/bm * 2,227 * 1,00

632,02

Technická hodnota

64,00 % z 632,02 Eur

404,49

2.2.3 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka Prípojka plynu je napojená na verejný plynovod mesta Martin a je napojený na miestnu komunikáciu v dĺžke 8m.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Kategória: Bod: Kód KS: Kód KS2:

5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu 2221 Miestne plynovody


425/30,1260 = 14,11 Eur/bm 8 bm kCU = 2,227 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plynová prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1996

18

22

40

45,00

55,00


Výpočet

Hodnota [Eur]


8 bm * 14,11 Eur/bm * 2,227 * 1,00

251,38

Technická hodnota

55,00 % z 251,38 Eur

138,26

2.2.4 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka

Strana 10



Elektrická prípojka je zemná jedným káblom v dĺžke 10m od miestnej komunikácie.


7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.j) kábelová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

445/30,1260 = 14,77 Eur/bm 1 8,86 Eur/bm 10 bm kCU = 2,227 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Elektrická prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1996

18

32

50

36,00

64,00


Výpočet

Hodnota [Eur]


10 bm * (14,77 Eur/bm + 0 * 8,86 Eur/bm) * 2,227 * 1,00

328,93

Technická hodnota

64,00 % z 328,93 Eur

210,52

2.2.5 Vonkajšia úprava: Vstupné vonkajšie schody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS:

10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) 10.9. Na železobet. doske alebo nosníkoch s povrchom z dosiek z prír. terazza 2112 Miestne komunikácie


830/30,1260 = 27,55 Eur/bm stupňa 7*1,5 = 10,5 bm stupňa kCU = 2,227 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vstupné vonkajšie schody


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1996

18

32

50

36,00

64,00

Strana 11




Výpočet

Hodnota [Eur]


10,5 bm stupňa * 27,55 Eur/bm stupňa * 2,227 * 1,00

644,22

Technická hodnota

64,00 % z 644,22 Eur

412,30

2.2.6 Vonkajšia úprava: vodomerná šachta ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody


7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP 1,2*1,2 = 1,44 m3 OP kCU = 2,227 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1996

18

32

50

36,00

64,00

vodomerná šachta


Výpočet m3


1,44

Technická hodnota

64,00 % z 815,41 Eur

Hodnota [Eur]

OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,227 * 1,00

521,86

2.2.7 Vonkajšia úprava: Vonkajšie schody do záhrady Vonkajšie schody sa nachádzajú zo zadnej strany rodinného domu do záhrady. Počet schodov 4*1m

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS:

10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) 10.3. Betónové na terén s povrchom z liateho terazza 2112 Miestne komunikácie


815,41

445/30,1260 = 14,77 Eur/bm stupňa 4 bm stupňa kCU = 2,227 kM = 1,00 Strana 12



TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vonkajšie schody do záhrady


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1996

18

32

50

36,00

64,00


Výpočet

Hodnota [Eur]


4 bm stupňa * 14,77 Eur/bm stupňa * 2,227 * 1,00

Technická hodnota

64,00 % z 131,57 Eur

131,57 84,20

2.2.8 Vonkajšia úprava: Spevnené plochy Spevnené plochy sa nachádzajú pri vstupe do rodinného domu.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Kategória: Bod: Položka: Kód KS: Kód KS2:

8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu 8.2.b) Do hrúbky 150 mm 2111 Cestné komunikácie 2112 Miestne komunikácie


330/30,1260 = 10,95 Eur/m2 ZP 20 m2 ZP kCU = 2,227 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Spevnené plochy


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1996

18

22

40

45,00

55,00


Výpočet

Hodnota [Eur]


20 m2 ZP * 10,95 Eur/m2 ZP * 2,227 * 1,00

487,71

Technická hodnota

55,00 % z 487,71 Eur

268,24

2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Strana 13


číslo posudku: 26/2014 Východisková hodnota Technická hodnota [Eur] [Eur] 131 939,69 108 190,55

Názov RD sč.5787 Martin Vonkajšie úpravy Prípojka vody

923,98

591,35

Kanalizačná prípojka

632,02

404,49

Plynová prípojka

251,38

138,26

Elektrická prípojka

328,93

210,52

Vstupné vonkajšie schody

644,22

412,30

vodomerná šachta

815,41

521,86

Vonkajšie schody do záhrady

131,57

84,20

Spevnené plochy

487,71

268,24

Celkom za Vonkajšie úpravy Celkom:

4 215,22

2 631,22

136 154,91

110 821,77

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností Objekt sa nachádza na okraji mesta Martin na ul.Borodačovej v rodinnej zástavbe. b) Analýza využitia nehnuteľností Nehnuteľnosť sa využíva len na bývanie c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Nie sú známe, neboli oznámené, okrem tých čo sú uvedené na LV.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,45

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900)

1,350

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,900

III. trieda

Priemerný koeficient

0,450

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,248

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,450 - 0,405)

0,045

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo

Popis

1

Trh s nehnuteľnosťami

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe

Strana 14

Trieda

kPDI

Váha vI

III.

0,450

13

Výsledok kPDI*vI 5,85



časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce 3

Súčasný technický stav nehnuteľností

4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

5

Príslušenstvo nehnuteľnosti

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. bez dopadu na cenu nehnuteľnosti 6

7

8

Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva

9

10 11

12 13

14 15

16 17

III.

0,450

30

13,50

II.

0,900

8

7,20

I.

1,350

7

9,45

III.

0,450

6

2,70

II.

0,900

10

9,00

III.

0,450

9

4,05

II.

0,900

6

5,40

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Konfigurácia terénu

III.

0,450

5

2,25

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I.

1,350

6

8,10

II.

0,900

7

6,30

železnica, autobus a miestna doprava Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

II.

0,900

7

6,30

II.

0,900

10

9,00

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny

III.

0,450

8

3,60

II.

0,900

9

8,10

III.

0,450

8

3,60

V.

0,045

7

0,32

III.

0,450

4

1,80

II.

0,900

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa Doprava v okolí nehnuteľnosti

Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia

18

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

19

Názor znalca

bežný prenájom nehnuteľností dobrá nehnuteľnosť Spolu

20

18,00

180

124,52

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 124,52/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 110 821,77 Eur * 0,692

Strana 15

Hodnota 0,692

76 688,66 Eur



3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcela sa nachádza na rovine na ul. Borodačovej v Martine, kde sú všetky inžinierske siete.

Parcela

Druh pozemku

5370

Vzorec

zastavaná plocha a nádvorie

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

Spolu výmera [m2] 297 297,00

Podiel

Výmera [m2]

1/1

297,00

Martin VHMJ = 16,60 Eur/m2 Hodnota koeficientu

Hodnotenie

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kV s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou koeficient dopravných úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného koeficient technickej plynu) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov

0,90 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 16,60 Eur/m2 * 1,0800

17,93 Eur/m2

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 297,00 m2 * 17,93 Eur/m2

5 325,21 Eur

Strana 16

1,0800



III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 76 688,66 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 5 325,21 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [Eur]

Stavby RD sč.5787 Martin

74 867,86

Vonkajšie úpravy prípojka vody

409,21

Kanalizačná prípojka

279,91

Plynová prípojka

95,68

Elektrická prípojka

145,68

Vstupné vonkajšie schody

285,31

vodomerná šachta

361,13

Vonkajšie schody do záhrady

58,27

Spevnené plochy

185,62

Spolu za Vonkajšie úpravy

1 820,80

Spolu stavby

76 688,66

Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 5370 (297 m2)

5 325,21

Spolu VŠH

82 013,87

Zaokrúhlená VŠH spolu

82 000,00 SKK

2 470 332,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 82 000,00 Eur Slovom: Osemdesiatdvatisíc Eur Konverzný kurz 1 Eur = 30,1260 SKK

V Dolnom Kubíne, dňa 1.5.2014

Ing.Anton Martvoň

Strana 17



IV. PRÍLOHY 1/ Objednávka 2/ Výpis z listu vlastníctva č.3519 3/ Informatívna kópia z mapy 4/ Kolaudačné rozhodnutie 5/ Pôdorys 1.PP, 1.NP, podkrovie č.1 6/ Fotodokumentácia

Strana 18



V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR pod číslom 10135/05-51 zo dňa 1.8.2005 pre odbor Stavebníctvo a odvetvie 370100 pozemné stavby, 371002 odhad hodnoty nehnuteľnosti, evidenčné číslo znalca 912214. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 26/2014 znaleckého denníka č.4/2014. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 26/2014. V Dolnom Kubíne, dňa 1.5.2014 Ing. Anton Martvoň podpis znalca.

Strana 19

2014. Vo veci : Stanovenie všeobecnej hodnoty Rodinného domu s.č na parcele č k.ú. Martin pre účel dražby

Recommend Documents