ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 03/2860/2014
o ceně rodinného domu č.p. 225 s příslušenstvím, stavební plocha p.č. 392 v obci Ústí n.L. k.ú. Klíše.
Ing. Jiří Racek Štěpánka 424/30 434 01 Most tel. 602463801
E mail
[email protected]
ZNALECKÝ POSUDEK o ceně rodinného domu č.p. 225 s příslušenstvím, stavební plocha p.č. 392 v obci Ústí n.L. k.ú. Klíše.
Objednavatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/2 266 01 Beroun
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro exekuční jednání
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno s pouřitím vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
13. března 2013
Posudek vypracoval:
Ing. Jiří Racek Zd. Štěpánka 424/301 434 01 Most tel. 602463801 E-mail
[email protected]
V Mostě, dne 19. ledna 2014
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran.
-2-
1. NÁLEZ Usnesením Exekutorského úřadu Beroun Č.j. 015 EX 587/2012-48 v právní věci oprávněného : Odborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank,pojišťoven a stavebnictví, se sídlem Praha ze dne 13.3.2013, jsem byl jmenován znalcem pro vypracování znaleckého posudku na ocenění nemovitosti, pro stanovení ceny pro exekuční jednání. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé,(tržní) ceny uvedeného majetku, 1/2 Rodinného domu č.p. 75/225 s parcelou č. 392 a příslušenstvím v obci Ústí n.L. - Klíše k termínu dle Usnesení. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 ¨ Navržená tržní hodnota podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování.
1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v obci Üstí n.L. čtvrť Klíše v jedné z hlavních městských komunikací ul. Masarykova, naproti atletickému stadionu, v odkopaném severním svahu, v bezprostřední blízkosti a je z ní bez předzahrádky přímo přístupná. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 75, s pozemkem p.č. 392, k.ú. Klíše, a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen a je na nem postavena ještě kůlna.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Klíše, obec Üstí n.L, list vlastnictví č. 529, vyhotovený dálkovým přístupem pro Soudního exekutora dne 8.1.2014. Snímek z katastrální mapy pro k.ú Klíše, vyhotovený dálkovým přenosem dne 19.1.2014 Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 18.1.2014bez přítomnosti majitele.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 529 pro k.ú. Klíše, obec Ústí n.L.zapsáni: Vlastimil Ahne Vlasta Nachmůllerová
Masarykova 75/225 400 01 Ústí n.L. ½ Masarykova 75/225 400 01 Ústí n.L. ½
-3-
1.3 Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 18. ledna 2014 za bez účasti vlastníka nemovitosti.
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p 225/75 2) Vedlejší stavby 3) Stavební pozemek č. 392 Ostatní součásti nejsou pro stanovení ceny rozhodující
-4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Způsob ocenění : Obvyklá cena rodinného domu je při většině běžných staveb velmi blízko ceně vypočtené s použitím aktuelního cenového předpisu (s ročně aktualizovanými koeficienty prováděné místně příslušnými finančními úřady) a to ve sm. HLAVY III. OCEŇOVÁNÍ STAVEB A BYTŮ ROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM
2.1 Rodinný dům se šikmou střechou č.p 225/75 Oceněno podle § 26a vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o řadový třípodlažní, nepodsklepený rodinný dům, založený odkopem ve svažitém terénu, jenž je o půdorysu obdélníkovém, s nosnou konstrukcí zděnou, ze smíšeného zdiva, založenou na základových pasech bez hydroizolací proti zemní vlhkosti, s vnější omítkou vápenocementovou, se střechou sedlovou, s krovem dřevěným, se střešní krytinou z plechu a eternitových šablon, se žlaby a svody z plechu pozinkovaného, napojenou na přípojky: vodovodní plyn a elektro. Provedení, vybavení objektu : obvodové stěny jsou zděné v tl. 45 cm, s vnitřní úpravou povrchů vápennou omítkou hladkou, příčky jsou převážně zděné, stropy nad přízemím klenuté, ostatní polospalné, okna dvojitá, dřevěná, dveře náplňové a hladké, podlahy v přízemí betonové s povrchy v podkroví ostatní prkené, částečně s povrchy keramickými nebo kobercovými, elektroinstalace světelná i motorová, vytápění lokální, s rozvodem vody studené a tgeplé, se sanitárním vybavením Dům má v přízení vstup a jeden nebytový prostor 1. poschodí obsahuje schodiště, byt o velikosti 2+1 se sanitárním vybavením 2.poschodí vzniklé zvětšením podkroví obsahuje schodiště, byt o velikosti 2+1 se sanitárním vybavením Dům je pravděpodobně postaven před rokem 1880 a nedostatečně udržován, byly provedeny úpravy pro zlepšení hygienického stavu, drobné stavební úpravy a osazeny nové výplně otvorů. Stav z uličního i dvorního pohledu je zjevný na přiložené fotodokumentaci.
Na nemovitosti neváznou technické závazky ani věcná břemena, finančním zatížením se znalec nezabýva.
-5-
2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 68,40*0,30 Vrchní stavba 68,40*3,10+68,40*2,80 Zastřešení 68,40*7,20*0,20
20.52 m3 403.56 m3 98.50 m3
= = =
_________________________________________ 3
celkem =
522.58 m
2.1.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí 2.PP - 3.PP
9,50*7,20 68.40 m2 9,50*7,20 68.40 m2
2.80 m
3.10 m
2.60 m
2.90 m
Celkem: žádné podzemní a 3 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 68.40 m2 a prům.výška podlaží je 2.97 m. 2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 3. 9. 10. 16. 18. 26.
Základy vč. zemních prací podstandard Stropy podstandard Vnější obklady chybí Vnitřní obklady podstandard Vytápění podstandard Bleskosvod chybí Ostatní chybí
0.07100
100%
-0.071
0.08400
100%
-0.084
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.02300
100%
-0.023
0.04400
100%
-0.044
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.03600
100%
-0.036*1.852 ________________________________________________
-0.30719 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. -6-
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.30719) = 0.8341 2.1.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní *)
1
-0.10
2
0.00
1
-0.05
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.15
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.15 = 0.850 2.1.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 1 -0.08 Nepreferovaná *) 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2 -0.03 Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení 2 0.00 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 1 -0.02 Špatné 6. Obyvatelstvo 1 -0.30 Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí *) 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.43
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.43 = 0.570 2.1.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 2 -0.01 Dvojdomek, dům řadový -7-
2. Provedení obvodových stěn b) 1 -0.08 Na bázi dřevní hmoty - nezateplené; zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 205.20 m2 / zastavěná plocha 1.NP 68.40 m2 = podlažnost 3.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 2 -0.04 Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2 -0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2 -0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 0.05 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1 -0.01 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 3 0.5100 13. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.6+0.00 pro stáří 135 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
-0.17
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.17) x 0.5100 = 0.423 2.1.9 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Index. prům. cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.850 x 0.570 x 0.423
= Kč
3.280,-
x 0.2050 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 522.58 m3
= Kč = Kč
672,40 351.382,79
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou č.p 225/75
Cena celkem Kč
351.383,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
2.2 Vedlejší stavby Oceněno podle § 17 vyhlášky. 2.2.1 Popis na konci pozemku za domem je postavena kůlna o rozměru 7,20*2,60 m zděná s přímými vstupy do kojí. pultová střecha nA pokraji životnosti oceněno odborným posouzením 2.2.2 Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 75 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80%. 2.2.3 Výpočet ceny jiné stavby (§ 17 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Výše nákladů na pořízení stavby Koeficienty: Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
30.000,x 1.0000
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 80% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
30.000,30.000,24.000,6.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavby
Cena celkem Kč
6.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Stavební pozemek č. 392 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Popis zastavěná plocha a nádvoří 2.3.2 Úprava ceny pozemku Negativní účinky okolí (až -10%)
-5%
2.3.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -5.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 102.00 m2
= Kč = Kč = Kč
800,800,760,-
= Kč = Kč
x 2.1460 x 1.2060 1.966,94 200.627,65
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek č. 392
Cena celkem Kč
200.628,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
3. REKAPITULACE VÝSLEDNÉ CENY 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p 225/75 2) Vedlejší stavby 3) Stavební pozemek č. 392
Kč Kč Kč
351.383,6.000,200.628,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
558.011,558.010,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena obvyklá, odpovídající ceně administrativní ke dni ocenění činí Slovy: Pětsetpadesátosmtisícdeset Kč Silné stránky nemovitosti : Stavba je vhodná pro malé podnikání, Slabé stránky nemovitosti : Stavba je stará, ze smíšeného zdiva bez izolace proti zemní vlhkosti, Vaybavení je na pokraji životnosti, velmi rušné prostředí..
Díl p. Vlastimila Ahne po zaokrouhlení činí :
Celkem
280 000.- Kč
Slovy: ------------------------------------------------------------DvěstěosmdesáttisícKorunčeských Prohlašuji, že jsem osobou nezávislou software PC.System Olomouc V Mostě, dne 19. ledna 2014
Ing Jiří Racek Certifikovaný odhadce majetku Člen Komory soudních znalců ČR Praha Člen České komory odhadců majetku Praha
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí n.L. ze dne 21.11.1995, č.j. Spr. 2707/75, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí n.L. ze dne 28.1.1976, č.j. Spr. 398/76, pro základní obor Stavebnictví Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 03/2860/2014 - 10 -
DOKUMENTACE snímek z pozemkové mapy
situace vnějších vztahů
- 11 -
FOTODOKUMENTACE
- 12 -
- 13 -
- 14 -
