ZNALECKÝ POSUDEK č. 901-36/2013 O ceně RD s příslušenstvím v obci Tasovice, č.p.185, na parcele č. 23, parcely č.23 a parcely č. 24, vše v k.ú. Tasovice nad Dyjí, zapsáno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, zapsáno na LV č. 374.
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 67401 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
Podle stavu ke dni 20. 3. 2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420776630065 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třebíči 25. 3. 2013
042 EX 245/05-49
1. Úvod 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem podle zák. č. 151/1997 Sb. stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 042 EX 245/05-49 RD s příslušenstvím v obci Tasovice nad Dyjí č.p.185, na parcele č. 23, parcely č.23, parcely č. 24, vše v k.ú. Tasovice nad Dyjí , zapsáno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, zapsáno na LV č. 374 .
1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům s příslušenstvím Tasovice 185 671 25 Tasovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Tasovice Katastrální území: Tasovice nad Dyjí Počet obyvatel: 1 342 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 37,5356 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 75,07 Kč/m2
1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20. 3. 2013 za přítomnosti pana Selingera.
1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
prohlídka, šetření a měření na místě samém dne 20. 3. 2013 za přítomnosti povinného pana Jiřího Selingera konzultace se starostou obce panem Josefem Sabáčkem zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku vyhláška MF č. 540/2002 Sb.ve znění vyhl 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. výpis z katastru nemovitostí LV č. 374 vyhotovený k datu 11. 1. 2013 kopie katastrální mapy z internetu vyhlášky a předpisy související databáze nemovitostí ADMIN konzultace s RK Michálek & Partners žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených
-2-
1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Jiří Selinger, Tasovice 185, 671 25 Hodonice, vlastnictví: SJM Stanislava Wolingerová, Tlumačovská 2766/26, 15500 Praha 13, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Jiří Selinger, Tasovice 185, 671 25 Hodonice, vlastnictví: SJM Stanislava Wolingerová, Tlumačovská 2766/26, 15500 Praha 13, vlastnictví: SJM
1.6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici - přeměřeno laserovým přístrojem HILTI PD 25 a pětimetrem.
1.7. Celkový popis nemovitosti Popis obce Obec Tasovice je samostatnou obcí na pravém břehu řeky Dyje v okrese Znojmo, ležící cca 9 km východně od okresního města. Obec má 1 301 obyvatel. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola, zdravotní středisko, restaurace, obchod potravin a průmyslového zboží. Popis a poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na v souvisle zastavěné v centrální části obce (cca 150 m od centra). Situována je při místní zpevněné komunikaci. Nemovitost zahrnuje rodinný dům s přístavbou bývalého chléva a zahradu přilehlou k domu. Na zahradě je i další vedlejší stavba hospodářského charakteru - ve špatném technickém stavu jednoznačně k demolici - neoceňuje se. Inženýrské sítě: Nemovitost je vybavena přípojkou elektro, vody z obecního řadu a kanalizací. Plyn možno napojit na hlavní uzávěr osazený zdivu při vstupu do RD Škodlivé a negativní vlivy Z dostupných podkladů nejsou znalci známy. Historie nemovitosti – stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění rodinného domu podle oceňovacího předpisu. Současný způsob využití Nemovitost je užívána k bydlení Břemena, závazky a zatížení nemovitosti S výjimkou exekučních příkazů nejsou znalci z dostupných dokladů známa žádná další břemena nebo zatížení nemovitosti. Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje Určeno polohou, současným stavebním uspořádáním a účelovostí objektu. Lze charakterizovat, že nejlepší a nejvyšší využití odpovídá bydlení, resp. rekreačním účelům – takto bude dále posuzováno. V úvahu přichází i možnost trvalého bydlení - zde podle názoru znalce buď využití v současném, dnešní době však zcela neodopovídajícím standardu bydlení, nebo (a lépe) využití pro novostavbu po celkové demolici objektů. -3-
Rozvoj obce, územní plán, trh s nemovitostmi v obci: Obec Tasovice se schváleným územním plánem, v minulosti realizovány prodeje stavebních zasíťovaných pozemků za 250,-Kč/m2. V současnosti je v přípravě projekt lokality „Vinohrad“ pro další výstavbu rodinných domů, zasíťování podmíněno zájem investorů a cenou 750,-Kč/m2 - zatím o tuto lokalitu podle vyjádření starosty není zájem, důvodem je vysoká cena Vztah nabídky a poptávky: Celkově trh méně aktivní vlivem větší nabídky a setrvačnosti krize, ceny jsou podle názoru realitních kanceláří stlačeny na minimální úroveň, ale zároveň stabilizované. V obci poměrně značná nabídka starších rodinných domů, nabídka stavebních pozemků viz dále v posudku K ocenění: Vedlejší stavba chléva - vzhledem k velkosti a špatnému technickému stavu se uvažuje s tím, že cena zahrnuta do ceny rodinného domu. Z důvodu minimálního vlivu na obvyklou cenu se v rámci ocenění oceňovacím předpisem neoceňují trvalé porosty - ovocné stromy na zahradě. Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s téměř jednoznačným využitím (viz v posudku výše) 2. Vzhledem ke stávajícímu stavu je využitelnost omezena na stávající užití - pronájem za zcela minimální nájemné, lépe pak jako stavební parcela pro výstavbu po celkové demolici objektů. Znalcem použity informace o prodejích a současné nabídce nemovitostí (RD a pozemků) v místě a okolí 2.1.1. Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu vyhláška č. 364/2010 pro rodinné domy rozlišuje způsob ocenění: - do obestavěného prostoru 1.100 m3 - porovnávacím způsobem, výpočet zahrnuje řadu prvků „tržního“ ocenění - nad obestavěný prostor 1.100 m3 - nákladovým způsobem, vycházejícím z ocenění objemu stavby a opotřebení, případně procenta rozestavěnosti Zde vzhledem k obestavěnému prostoru obytné části do 1.100m3 ocenění porovnávacím způsobem Odhad obvyklé ceny nemovitosti na základě porovnání - vychází se z porovnání obdobných nemovitostí Odhad obvyklé ceny - na základě výše uvedených výpočtů a závěrečné úvahy znalce
-4-
3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. 24 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 23, p.č. 24 Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. 24 Popis: 1. Všeobecně: Oceňovaný objekt je samostatně stojící dům nedaleko místní komunikace, od které ji odděluje zpevněný vjezd do vrat. Jedná se o původní stavbu se sedlovou střechou s valbou. 2. Zatřídění objektu: Vzhledem k využití je objekt jednoznačně zatříděn jako rekreační chalupa, obestavěný prostor menší než 1100 m3 - ocenění bude tedy provedeno v souladu s oceňovacím předpisem podle §26a) vyhlášky. 3. Dispozice: Dům je samostatně stojící, jednopodlažní. Na levé straně domu z čelního pohledu jsou velká dřevěná vrata vedoucí do dvora domu, odkud je vstup do obytné části domu. I. NP: Po vstupu do zádveří se dostaneme do vstupní chodby. Odkud vlevo situovány dva pokoje s okny do dvora, čelně je koupelna a na straně pravé kuchyň situovaná rovněž do dvora a dva pokoje s orientací na východ směrem ke komunikaci. Na severní straně navazuje stavebně na obytnou část RD bývalý chlév.
-5-
4. Konstrukční řešení: Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata Okna podlahy obytných místností podlahy ostatních místností Vytápění kotel rozvody Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyní Vn.hyg.zařízení Záchod Ostatní
bez izolace smíšené a cihelné dřevěné s omítkou sedlová s valbou pálená bobrovka - jednoduché krytí pozink. plech, u ostatních bez klemp. konstrukcí vápenná vápenná pouze kuchyň - podstadard betonové standard dřevěná špaletová beton, dřevo beton, dlažba kamna na pevná paliva hliník není pozink bojler - nefunkční ne, ale možnost napojení HUP na fasádě domu standard podstadard podstadard standard není
5. Technický stav, opotřebení: Celý objekt je v zanedbaném stavu z důvodu dlouhodobé nepřítomnosti majitele. 6. Venkovní úpravy: Zahrnují oplocení včetně brány, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí - vše zahrnuto v souladu s metodikou oceňovacího předpisu do ceny stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 120 let 3 286,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP - hlavní část: 10,94*4,97 Název podlaží 1.NP - hlavní část:
=
Zastavěná plocha 54,37 m2
Obestavěný prostor: -6-
54,37 m2
Konstrukční výška 3,77 m
1.NP - hlavní část: (10,94*4,97)*(3,77) 1.NP - přístavba 1 vč.((4,17*4,89)-(1,20*1,70))*(3,39) střechy: 1.NP - přístavba 2 vč.(8,26*4,67)*(4,08) střechy: střecha sedlová hl. část: (10,94*4,97)*(1,55) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
= =
204,98 m3 62,21 m3
=
157,38 m3
= =
84,28 m3 508,85 m3 54,37 m2 54,37 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům - dům řadový krajní 2. Provedení obvodových stěn - zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn – min. 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné podstand. 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - vedl.stavba chléva 37m2 – viz komentář výše v posudku 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem - p.č. 23 a p.č. 24 dohromady 884m2, z toho zastavěno cca 150m2 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - viz komentář výše Koeficient pro stáří 120 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,60 = 0,216
i=1
-7-
č. I
Vi typ A
III I II III V
0,00 -0,08 0,00 0,02 0,08
II II I II II
-0,04 -0,05 0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III V
0,00 0,40
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
II II II II I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 0,940
i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,900
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,216 * 0,940 * 0,900 = 0,183 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m3 * 0,183 = 601,34 Kč/m3 CP = CU * OP = 601,34 Kč/m3 * 508,85 m3 = 305 991,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-8-
305 991,86 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 23, p.č. 24 Popis: 1. Všeobecně: Předmětem ocenění jsou pozemky: pozemek p.č. 24 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 662 m2 pozemek p.č. 23 (zahrada) o výměře 222 m2 vše v k.ú. Tasovice nad Dyjí 2. Využití pozemků, ocenění: Pozemek p.č. 24 - zastavěn rodinným domem, v katastru veden jako zastavěná plocha a nádvoří - bude oceněn jako stavební podle §28 odst. (1) oceňovacího předpisu. Pozemek p.č. 23- veden jako zahrada, pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavců 1 a 6, je cena stanovená podle odstavce 1 bude oceněn podle §28 odst. (5) oceňovacího předpisu. 3. Inženýrské sítě: RD napojen na přípojku elektro, vodovod, kanalizace, možnost napojení na plyn. 4. Přirážky a srážky: * Uplatňuje se přirážka za možnost napojení na plyn * Uplatňuje se přirážka na výhodnou polohu
ve výši ve výši
10% 100%
Ostatní přirážky a srážky se neuplatňují Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek poblíž středové část obce Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8660 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460
-9-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 75,07 1,00 2,1460 0,8660 120,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 75,07 0,40 2,1460 0,8660 120,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 24 23
Upr. cena [Kč/m2] 306,93 122,77
Výměra [m2] 662,00
Jedn. cena [Kč/m2] 306,93
Cena [Kč] 203 187,66
222,00
122,77
27 254,94 230 442,60
Pozemky p.č. 23, p.č. 24 - zjištěná cena
230 442,60 Kč
=
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. 24
305 991,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
305 991,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 23, p.č. 24
230 442,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
230 442,60 Kč
Celkem
536 434,50 Kč
3.1. Cena podle oceň. předpisu porovnávacím způsobem
- 10 -
=
536 430,- Kč
3.2. Obvyklá cena porovnáním s jinými nemovitostmi Jak už je uvedeno výše, pro porovnání jsou účelově využity nabídky stavebních pozemků Po zvážení celkového stavu nemovitosti, stávající poptávce v místě a účelu posudku se přikláním k jednoduchému odhadu ceny nemovitosti, která vychází z obvyklé ceny stavebního pozemku v místě. Přehled současné nabídky stavebních pozemků v místě lokalita / nemovitost
cena
pozemek celkem
( Kč)
sítě
k nemovitosti
(Kč/m2)
m2
Tasovice
220 000
314
Tasovice
400 000
1 000
Tasovice
444 000
669
oceňovaný RD
cena /m2
701
oplocená zahrada s chatou a ovocnými stromy
elektro
400 sítě 30 m od pozemku
pozemek určený k výstavbě RD
v ceně sítě na hranici 664 pozemku
pozemek obce připravovaný pro výstavbu RD
elektro, voda, kanalizace a plyn
884
viz ocenění
Základní cenu odhaduji podle informace o dříve realizovaných prodejích a ze současné nabídky, kdy cena připravovaných stavebních pozemků v relaci 669,-Kč/m2 se zdá být zatím nerealizovatelná. Porovnáním s nabízeným pozemkem za 400,-Kč/m2 lze odvodit obdobnou relaci pro oceňovanou nemovitost – podle znalce bude u oceňované nemovitosti lépe ceněna poloha ve středu obce, na druhou stranu je zde zatížení současnou nevyhovující stavbou. Ze zkušenosti lze však tvrdit, že náklady na odstranění stavby nejsou při realizaci ceny rozhodující, proto bude uvažována relace 400,-Kč/m2.
oceňovaný pozemek - výchozí cena výměra celková cena CELKEM zaokrouhleno
3.2. Cena porovnáním
400 884 353 600 350 000
Kč/m2 m2 Kč Kč
350 000,- Kč
=
- 11 -
4. Rekapitulace cen, odhad obvyklé ceny Cena podle cenového předpisu porovnávacím způsobem:
536 000,- Kč
Cena porovnáním
350 000,- Kč
Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: 1. Administrativní cena – výpočet porovnávací metodou používanou do 1. 1. 2009 nezohledňuje skutečnost morálně dožité stavby – zde cena nemovitosti vyšší, než dosažitelná na trhu. 2. Cena porovnáním – vychází z předpokladu ekonomického využití - s demolicí objektu a novostavbou, tedy prakticky z ceny stavebního pozemku.
Cena obvyklá Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu podle ceny určené porovnáním s navýšením, které zohledňuje vyšší administrativní cenu a to jako cenu pravděpodobně dosažitelnou v daném místě a čase
Obvyklá cena nemovitosti: 400 000,- Kč slovy: čtyřistatisíc Kč V Třebíči 25. 3. 2013 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč
5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 901-36/2013 znaleckého deníku.
6. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 374 ze dne 11. 1. 2012 Snímek katastrální mapy ze dne 21. 3. 2013 Fotodokumentace nemovitosti - 12 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Pohled ze dvora
zahrada
Pohled ze dvora na obytnou část domu
Kuchyň
Strop kuchyň
Koupelna
Střecha obytné části ze SV strany
Hlavní uzávěr plynu - 13 -
