ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 44/2724/2013 o ceně 1/2 nemovitostí - objektu rodinného domu číslo popisné 66, se zděnou stavbou stodoly, se součástmi a s příslušenstvím, stavební parcelou číslo 409 a pozemkovou parcelou číslo 410 s trvalými porosty v katastrálním území Dlouhé na Moravě, obci Dlouhé, kraj Vysočina. Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č.p. 276 500 03 Hradec Králové 3
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitého majetku
Spis:
Sp. zn. 19 EX 432/03
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů
Oceněno ke dni:
13.února 2013
Posudek vypracoval:
Jiří Melich Karla Čapka 681/2 500 02 Hradec Králové 2
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 28 stran. V Hradci Králové, dne 4.března 2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitosti ====== 2. CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ 3. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 4. OBVYKLÁ CENA - rámec - věcná hodnota nemovitostí v Kč - cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA -
PŘÍLOHY
1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Snímky katastrálních map 4. Polohová mapa Oceňované stavební objekty na stavební parcele číslo 409 a pozemková parcela číslo 410 se nachází v okrajové zastavěné části obce a jsou přímo přístupné z místní veřejné komunikace. Nemovitosti tvoří: - stavební objekt rodinného domu číslo popisné 66 na stavební parcele číslo 409, - zděná stavba stodoly, na stavební parcele číslo 409, - stavební parcela číslo 409, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 357m2 , - pozemková parcela číslo 410, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada s výměrou 564m2 , - venkovní úpravy. ______________________________________________________________ - CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ Struktura popisu a stavu nemovitého majetku a) označení: ============ Oceňované nemovitosti jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 5 pro katastrální území Dlouhé na Moravě, obec Dlouhé, kraj Vysočina. -2-
Stavební parcela číslo 409 i pozemková parcela číslo 410 je oplocena po obvodu vlastnické hranice pozemků. Stavební parcela číslo 409 je tvořena zastavěnou plochou s objektem rodinného domu, číslo popisné 66, objektem původní hospodářské budovy stodoly a plochou dvora. Pozemková parcela číslo 410 je tvořena zatravněnou plochou zahrady, bez trvalých porostů. Objekt rodinného domu byl postaven v roce 1977. Objekt hospodářské budovy stodoly byl postaven v roce 1977 na základech a nad sklepním prostorem původní usedlosti. b) přípojky: - funkční napojení na vodovodní přípojku, ============ kanalizační přípojku a elektrickou přípojku c) příslušenství: - venkovní úpravy (vodovodní přípojka, ================= kanalizační přípojka, elektrická přípojka, venkovní předložené schody, opěrná zeď, kanalizační jímka, ocelový plot na ocelových sloupcích, ocelové plotové rámy s drátěným pletivem na ocelových sloupcích, betonová podezdívka, plotová vrata a vrátka d) součásti: - studna (pouze užitková voda) ============ - trvalé porosty (nezjištěny) e) závady: - poškozené některé konstrukce krátkodobé ========== životnosti - výrazné vzlínání zemní vlhkosti v celém podzemním podlaží s poškozením vnitřních omítek - z důvodu celkové rekonstrukce bytové jednotky ve druhém nadzemním podlaží jsou tyto prostory v době ocenění zcela neobyvatelné f) inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných =================== inženýrských sítí na vodovodní přípojku, elektrickou přípojku, kanalizační přípojku i plynovodní přípojku (rozvod plynu však v objektu proveden není) g) klady a zápory nemovitého majetku ====================================
-3-
+ možnost převodu vlastnického podílu na další spoluvlastníky + provedená výměna části konstrukcí krátkodobé životnosti ve 2.NP - celkově poměrně špatný stav některých vnitřních konstrukcí - nutnost velkého množství finančních nákladů na opravu objektu a výměnu poškozených konstrukcí krátkodobé životnosti a dokončení započaté rekonstrukce prostor ve 2. nadzemním podlaží - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji 2/4 nemovitosti - zástavní právo exekutorské pro firmu MULTIRENT a.s., Brno - zástavní právo exekutorské pro Československou obchodní banku - zástavní právo exekutorské pro firmu T & C DOMOV s.r.o., Brno - zástavní právo exekutorské pro pana Františka Tůmu h) umístění nemovitostí a vliv širšího okolí: ============================================= * na výslednou tržní hodnotu posuzovaného majetku bude mít vliv i řada faktorů vznikajících ze vzájemné interakce mezi nemovitostmi a okolím; - pracovní příležitosti v blízkém okolí - orientace ke světovým stranám - konfigurace terénu - poloha - převládající zástavba - dopravní obslužnost - parkovací možnosti v okolí obchod a služby - úřady - životní prostředí - poloha majetku k centru obce - možnost dalšího rozšíření - školství, zdravotnictví, kultura a sport - obyvatelstvo v okolí - malá likvidita nemovitého majetku - velký vliv nemovitostí na své okolí i) obecné nevýhody nemovitostí: =============================== - povinnost úhrady daně z převodu nemovitostí kupujícím - nízká likvidita, tj. doba potřebná na přeměnu nemovitostí na hotové peníze je zpravidla dlouhá - vysoké náklady na správu a údržbu - všechny operace s nemovitostmi podléhají státnímu dozoru (stavební úřad, katastr nemovitostí, prosazování veřejných zájmů s ohledem na životní prostředí, nakládání s odpady apod.) - nemovitosti nelze přemístit v případě negativních vnějších rizik (živelné pohromy) j) analýza tržního prostředí s obecným popisem realitního trhu: =============================================================== konec roku 2008 a počátek roku 2009 se staly obdobím, kdy skončila relativně ekonomicky pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu let 1998 až 2008. Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci, se náhle stal značně rozkolísaným až turbulentním; - počínající globální ekonomická krize pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika, je vždy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize, která tradičně začala ve Spojených státech amerických, již zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oživení trhu až po roce 2015. Oproti tzv. velké hospodářské krizi z přelomu dvacátých a třicátých let minulého stolení, kdy hrubý domácí produkt (HDP) klesal až o desítky procent ročně se zdá, že současná krize dosud spojená jen s poklesem růstu, bude mít částečně mírnější průběh. -4-
Ekonomická teorie i reálná praxe přitom tvrdila, že v době ekonomické krize obvykle stoupají ceny nemovitostí, protože jsou trhem vnímány, spolu se zlatem, jako spolehlivý uchovatel hodnot na rozdíl např. od akcií nebo jiných druhů cenných papírů. V současné ekonomické a finanční krizi však došlo k popření této původní skutečnosti, kdy od roku 2009 dochází ke stálému trvalému a postupnému poklesu cen nemovitého majetku. Již v první polovině roku 2010 však bylo zřejmé, že pokles cen nemovitostí nadále pokračuje. Pokles cen se týká všech nemovitostí, zejména starších, méně kvalitních a s nízkou užitnou hodnotou a špatnou polohou či dostupností. U těchto typů nemovitostí dochází i k výraznému snížení objemů obchodů, neboť kupující očekávají další pokles cen a prodávající tento reálný pokles stále nechtějí vnímat ani akceptovat a nabídka již vysoce převyšuje poptávku. S trendem úspor finančních prostředků ve společnosti souvisí i plošné opouštění pronajatých prostor, s čímž souvisí i převaha nabídky nájemních bytových i nebytových prostor. Současné nabídkové ceny realitních kanceláří jsou zcela nereálné, za tyto ceny se téměř žádné obchody nerealizují a nemovitý majetek se stal v podstatě nejrozšířenější a jednou z velmi mála komodit, o jejíž výši ceny se dá před uzavřením reálné kupní ceny výrazně smlouvat. k) nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek není ke dni místního šetření předmětem žádného nájemního smluvního vztahu l) věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána žádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala m) movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné využívání rodinného domu, (předměty sociálních zařízení, zdroj vytápění a ohřevu teplé vody, sporák) Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. -5-
1.2 Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 19 EX 432/03 ze dne 3.9.2004 o nařízení exekuce na majetek povinné, kterou je paní Milada Kučerová, rodné číslo 465216/412. Dopis Krajského soudu v Brně - pobočka v Jihlavě, sp. zn. 54 Co 305/2012, ze dne 31.8.2012. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Dlouhé na Moravě, obec Dlouhé, kraj Vysočina, list vlastnictví číslo 5, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 23.1.2013. Snímek katastrální mapy pro katastrální území Žďár nad Sázavou, obec Dlouhé, kraj Vysočina, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 23.1.2013 z mapových listů DKM. Polohová mapa obce Dlouhé. Fotodokumentace nemovitostí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu bylo provedeno dne 13.2.2013 na místě samém.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví číslo 5 pro katastrální území Dlouhé na Moravě, obec Dlouhé, kraj Vysočina evidováni: - pan Jaroslav Kučera, rodné číslo 700807/4810, trvale bytem Dlouhé, číslo popisné 66, PSČ 592 55, Dlouhé, vlastnickým podílem 1/4, ! paní Milada Kučerová, rodné číslo 465216/412, trvale bytem Dlouhé, číslo popisné 66, PSČ 592 55, Dlouhé, vlastnickým podílem 2/4 a - paní Jitka Lankašová, rodné číslo 666023/0126, trvale bytem Žižkova ulice, číslo popisné 227/1, PSČ 591 01, Žďár nad Sázavou 1, vlastnickým podílem 1/4.
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům číslo popisné 66, na stavební par. 409 2) Zděná stavba stodoly, na stavební parcele čís. 409 3) Stavební a pozemková parcela
-6-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům číslo popisné 66, na stavební par. 409 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je objekt rodinného domu, číslo popisné 66. Objekt je s jedním částečným podzemním podlažím, zapuštěným v hloubce 1,94 m pod úrovní okolního terénu, se dvěma nadzemními podlažími a s volným půdním prostorem pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1977 na stavební parcele číslo 409. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou v objektu původní, část konstrukcí krátkodobé životnosti v bytové jednotce ve druhém nadzemním podlaží je v současné době vyměňována v rámci započaté, avšak dosud nedokončené rekonstrukce. Vnitřní účelová dispozice: - 1. PP: částečný sklepní prostor - 1. NP: 1 bytová jednotka: zádveří, kuchyň, obývací pokoj, pokoj, ložnice, spíž, WC, koupelna vstup do prvního podzemního podlaží schodišťový prostor - 2. NP: 1 bytová jednotka stavebně nedokončená; neobyvatelná: kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, spíž, WC, koupelna schodišťový prostor vstup do půdního prostoru - podkroví: volný půdní prostor Základové konstrukce stavby jsou vytvořené jako betonové pasy s vodorovnými i svislými izolacemi proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plynosilikátových tvárnic a z pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný trámový. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z osinkocementových šablon na dřevěném bednění. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní úprava povrchu je vytvořena dvouvrstvými vápennými omítkami, v podzemním podlaží výrazně provlhlými, poškozenými a opadanými, v nadzemních podlažích jsou omítky dvouvrstvé vápenné hladké štukové, je proveden částečný obklad dřevem, ve druhém nadzemním podlaží jsou omítky nové, z části nedokončené a bez finální povrchové úpravy. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, ze škrábaného břízolitu. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostoru sociálních zařízení v prvním nadzemním podlaží a dále jsou nové obklady ve druhém nadzemním podlaží v prostoru koupelny a na WC. Schodiště v objektu je betonové s nášlapnou vrstvou schodišťových stupňů z PVC, zábradlí je osazeno ocelové s dřevěným madlem. Dveře jsou osazeny dřevěné hladké plné, vstupní jsou dřevěné částečně prosklené. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná špaletová, dřevěná zdvojená a dvě nová plastová okna z roku 2011. Podlahy jsou dřevěné parketové a betonové kryté PVC i keramickou dlažbou, v prostoru chodby a na WC ve 2. nadzemní podlaží jsou nové keramické -7-
dlažby, ostatní nášlapné vrstvy podlah ve 2. nadzemním podlaží nejsou provedeny. Vytápění je zajištěno kotlem na tuhá paliva z roku 2011, v obývacím pokoji v 1. nadzemním podlaží je osazen původní žebrový radiátor, v ostatních místnostech jsou osazeny nové deskové radiátory, ve 2. nadzemním podlaží nejsou radiátory osazeny. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V s pojistkovými automaty, ve 2. nadzemním podlaží nová z roku 2011. Bleskosvod není na objektu osazen. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody v ocelovém i v plastovém potrubí, ve 2. nadzemím podlaží jsou nové rozvody z roku 2011. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický průtokový ohřívač, ve 2. nadzemním podlaží není zdroj ohřevu teplé vody osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace v objektu je provedena v plastovém potrubí, nová z roku 2011 s napojením do veřejného řadu. Sporák je v kuchyni osazen plynový na propanbutanovou bombu, ve druhém nadzemním podlaží není sporák osazen. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo v prvním nadzemním podlaží a ocelové vany, ve 2. nadzemním podlaží nová z roku 2012. WC jsou osazena standardní splachovací, ve 2. nadzemním podlaží je WC nové z roku 2012. Výtah není osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu osazeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, prováděné pouze základní údržbě a nedokončené rekonstrukci neobyvatelných prostor druhého nadzemního podlaží. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 7,97*3,67*1,94 Vrchní stavba (13,14*9,04*6,59)+(6,40*1,88* 3,97)+(1,14+0,91*3,22) Zastřešení 13,14*9,04*3,24/2
=
56.74 m3
= =
834.63 m3 192.43 m3
_________________________________________ 3
celkem =
1083.81 m
2.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
Základy vč. zemních prací Běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé) standard 0.08200 100% 2. Svislé konstrukce Zdivo v průměrné tl. 45 cm. standard 0.21200 100% 3. Stropy Jakékoliv s rovným podhledem. standard 0.07900 100% 4. Zastřešení mimo krytinu Jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha. 1.
-8-
standard 0.07300 100% Krytiny střech Pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná. standard 0.03400 100% 6. Klempířské konstrukce Úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů. standard 0.00900 100% 7. Vnitřní omítky Vápenné štukové. standard 0.05800 30% standard 0.05800 20% standard 0.05800 50% 8. Fasádní omítky Vápenné štukové, břízolit, nástřiky umělé. standard 0.02800 100% 9. Vnější obklady Pouze sokl z kabřince apod. chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 10. Vnitřní obklady Koupelny, vany, WC, kuchyně. standard 0.02300 50% standard 0.02300 50% 11. Schody S jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím. standard 0.01000 100% 12. Dveře Hladké plné nebo prosklené, popř. náplňové. standard 0.03200 60% chybí 0.03200 40% -0.0128*1.852 13. Okna dvojitá špaletová nebo zdvojená standard 0.05200 90% standard 0.05200 10% 14. Podlahy obytných místností PVC, vlýsky, textilní krytiny. standard 0.02200 50% chybí 0.02200 50% -0.011*1.852 15. Podlahy ostatních místností Keramické dlažby, PVC, teraco. standard 0.01000 70% standard 0.01000 30% 16. Vytápění Ústřední s kotlem na tuhá paliva. standard 0.05200 10% standard 0.05200 40% chybí 0.05200 50% -0.026*1.852 17. Elektroinstalace Světelný i motorový proud, pojistkové automaty. standard 0.04300 50% standard 0.04300 50% 5.
-9-
18. Bleskosvod Ano. chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 19. Rozvod vody Studená a teplá. standard 0.03200 50% standard 0.03200 50% 20. Zdroj teplé vody Bojler, karma. podstandard 0.01900 50% -0.0095 chybí 0.01900 50% -0.0095*1.852 21. Instalace plynu Zemní plyn nebo PB. chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 22. Kanalizace Odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC. standard 0.03100 40% standard 0.03100 60% 23. Vybavení kuchyní Plynový sporák. standard 0.00500 50% chybí 0.00500 50% -0.0025*1.852 24. Vnitřní hygienické vybavení Vana ocelová, umyvadlo, popř. sprchový kout. standard 0.04100 50% standard 0.04100 50% 25. Záchod Standardní splachovací. standard 0.00300 50% standard 0.00300 50% 26. Ostatní Krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, mříže. chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 ________________________________________________
-0.21655 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.21655) = 0.8831 2.1.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3.
Základy vč. zemních prací 36 100 0.09626 Svislé konstrukce 36 100 0.24886 Stropy - 10 -
100%
3.4654%
100%
8.959%
4. 5. 6. 7.
8. 9. 10.
11. 12.
13.
14.
15.
16.
17.
18. 19.
20.
21. 22.
36 80 0.09274 Zastřešení mimo krytinu 36 80 0.08570 Krytiny střech 36 50 0.03991 Klempířské konstrukce 36 50 0.01056 Vnitřní omítky 36 60 0.02042 36 36 0.01362 2 50 0.01021 Fasádní omítky 36 50 0.03287 Vnější obklady 0.00000 Vnitřní obklady 36 50 0.01350 1 40 0.01215 Schody 36 80 0.01173 Dveře 36 50 0.02254 0.00000 Okna 36 50 0.05494 2 50 0.00611 Podlahy obytných místností 36 50 0.01292 0.00000 Podlahy ostatních místností 36 50 0.00822 2 50 0.00106 Vytápění 36 50 0.00611 2 50 0.02441 0.00000 Elektroinstalace 36 50 0.02524 2 50 0.02272 Bleskosvod 0.00000 Rozvod vody 36 50 0.01878 2 50 0.01691 Zdroj teplé vody 2 20 0.00513 0.00000 Instalace plynu 0.00000 Kanalizace
100%
4.1733%
100%
3.8565%
100%
2.8735%
100%
0.7603%
30% 20% 50%
1.2252% 1.362% 0.0408%
100%
2.3666%
100% 50% 50%
0.972% 0.0304%
100%
0.5279%
60% 40%
1.6229%
90% 10%
3.9557% 0.0244%
50% 50%
0.9302%
70% 30%
0.5918% 0.0042%
10% 40% 50%
0.4399% 0.0976%
50% 50%
1.8173% 0.0909%
100% 50% 50%
1.3522% 0.0676%
50% 50%
0.0513%
100%
- 11 -
23.
24.
25.
26.
36 50 2 50 Vybavení kuchyní 36 40
0.01455 0.01964
40% 60%
1.0476% 0.0786%
0.00293 0.00000 Vnitřní hygienické vybavení 36 50 0.02406 2 50 0.02166 Záchod 36 50 0.00177 2 50 0.00177 Ostatní 0.00000
50% 50%
0.2637%
50% 50%
1.7323% 0.0866%
50% 50%
0.1274% 0.0071%
100% ______________________________
45.0023% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 45.0023%. 2.1.6 Nedokončená stavba Koeficient nedokončené stavby = 1 - n, kde n je součet podílů chybějících a nedokončených konstrukcí a vybavení podle stupně nedokončenosti. Pol. Konstrukce a vybavení Obj.podíl
Podíl části
Stupeň nedokon.
n
_______________________________________________________________________________________________________________
7. 10. 15. 17. 19. 22. 24.
Vnitřní omítky 0.03284 Vnitřní obklady 0.01302 Podlahy ostatních místností 0.00340 Elektroinstalace 0.02435 Rozvod vody 0.01812 Kanalizace 0.02106 Vnitřní hygienické vybavení 0.02321
50%
70%
0.023
50%
10%
0.001
30%
70%
0.002
50%
10%
0.002
50%
10%
0.002
60%
10%
0.002
50%
10%
0.002 ________________________________________________
0.035 Neuvedené konstrukce a vybavení jsou plně dokončeny a neovlivňují výpočet ceny nedokončené stavby. Koeficient nedokončené stavby = 1 - n = 1 - 0.035 = 0.9647.
2.2 Zděná stavba stodoly, na stavební parcele čís. 409 2.2.1 Popis
- 12 -
Předmětem ocenění je objekt zděné stavby hospodářské budovy stodoly. Stavba je bez podzemního podlaží, s jedním nadzemním podlažím a s volným půdním prostorem pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1977 na základech a nad sklepením původního objektu, na stavební parcele číslo 409. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní. Vnitřní účelová dispozice: - 1. PP: částečný sklepní prostor - 1. NP: prostor hospodářské budovy, dvě garážová stání - podkroví: volný půdní prostor Základové konstrukce stavby jsou vytvořené jako kamenné pasy bez provedených vodorovných i svislých izolací proti zemní vlhkosti, čímž je způsobeno vzlínání vlhkosti v podzemním podlaží i v části prvního nadzemního podlaží objektu. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel, boční část je z plynosilikátových tvárnic. Stropní konstrukce v podzemním podlaží jsou původní klenbové, nad prvním podlažím je proveden jednoduchý dřevěný záklop. Krov je dřevěný trámový. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z původních cementových tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní úprava povrchu je tvořena dvouvrstvými vápennými omítkami, poškozenými a částečně opadanými. Venkovní úprava povrchu je provedena jednovrstvou fasádní omítkou, výrazně poškozenou a místy dožilou, část plochy povrchu chybí. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště v objektu není osazeno. Dveře jsou osazeny kovové. Vrata jsou osazena dvoje dřevěná plná dvoukřídlová. Okna nejsou osazena. Podlahy jsou betonové. Vytápění není provedeno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V. Bleskosvod není na objektu osazen. V objektu není proveden rozvod vody. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace v objektu není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu osazeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a prováděné pouze základní údržbě. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3.1 Typ podle účelu užití: Z - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné 2.2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 7,61*2,60*1,68 Vrchní stavba (11,43*10,40*4,95)+(8,63*2,84* 2,98) Zastřešení (11,43*10,40*3,18/2)+(8,63*2,84* 1,28/2)
=
33.24 m3
=
661.45 m3
=
204.69 m3
_________________________________________ 3
celkem =
- 13 -
899.39 m
2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
Základy vč. zemních prací Patky, pasy z betonu proloženého kamenem, betonu, železobetonu, s izolací proti vlhkosti (u podsklepených objektů i svislé). standard 0.13100 90% chybí 0.13100 10% -0.0131*1.852 2. Svislé konstrukce Zděné tl. min. 24 cm, železobetonové, betonové monolitické a montované (tyčové i plošné); nenosný plášť vyzdívaný tl. min. 12 cm; kovové tyčové dřevěné lepené sbíjené, trámové o průřezu min. 20 x 20 cm; oboustranně opláštěná kostra prvky nebo dílci na bázi dřeva, jednostranně opláštěná kostra (zvenku) vlnitým pozinkovaným plechem, osinkocementovými deskami, deskami z barevných kovů na bázi plastických hmot. standard 0.30400 100% 3. Stropy Jakýkoliv běžného provedení. standard 0.13800 100% 4. Zastřešení mimo krytinu - Krov dřevěný vázaný, lepený, sbíjený; kovový šroubovaný a svařovaný; železobetonový nepřepjatý monolitický, montovaný. - Střecha plochá jednovrstvá , dvouvrstvá; sklonitá sedlová, valbová, max.dvě rozdílné výšky hřebene, pultová. standard 0.07000 100% 5. Krytiny střech Kromě výše uvedených též vlnité osinkocementové desky a běžná živičná svařovaná. standard 0.02900 100% 6. Klempířské konstrukce Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. standard 0.00700 100% 7. Úpravy vnitřních povrchů Vápenné jednovrstvé hladké, popř. dvouvrstvé omítky, nástřiky nebo nátěry. standard 0.03900 80% standard 0.03900 20% 8. Úpravy vnějších povrchů Vápenné jednovrstvé nebo dvouvrstvé omítky, stříkaný břízolit, nástřiky ne bázi umělých hmot. chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 9. Vnitřní obklady keramické Neuvažují se. neuvažuje se 0.00000 100% 10. Schody Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z cementového potěru, teracem, běžné keramické dlažby, PVC. chybí 0.01800 100% -0.018*1.852 11. Dveře Hladké plné nebo prosklené, kovové, běžné provedení, náplňové. standard 0.02400 100% 1.
- 14 -
12. Vrata Kovová, dřevěná truhlářsky zpracovaná. standard 0.03000 100% 13. Okna Jednoduchá dřevěná nebo kovová. chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 14. Povrchy podlah Cementový potěr, běžná keramická dlažba, PVC, popř. špalíková dlažba. standard 0.03000 100% 15. Vytápění Bez temperování. neuvažuje se 0.00000 100% 16. Elektroinstalace Světelná. standard 0.06100 100% 17. Bleskosvod Ano. chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 18. Vnitřní vodovod Bez rozvodu vody. neuvažuje se 0.00000 100% 19. Vnitřní kanalizace Bez kanalizace. neuvažuje se 0.00000 100% 20. Vnitřní plynovod Neuvažuje se. neuvažuje se 0.00000 100% 21. Ohřev vody Neuvažuje se. neuvažuje se 0.00000 100% 22. Vybavení kuchyní Neuvažuje se. neuvažuje se 0.00000 100% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.WC Neuvažuje se. neuvažuje se 0.00000 100% 24. Výtahy Neuvažují se. neuvažuje se 0.00000 100% 25. Ostatní Rozvody domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostor jednotlivými malými ventilátory, požární hydranty, okenice, mříže. chybí 0.05400 100% -0.054*1.852 26. Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se 0.00000 100% ________________________________________________
-0.27799 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.27799) = 0.8499
- 15 -
2.2.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2. 3. 4. 5. 6. 7.
8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21.
Základy vč. zemních prací 80 150 0.13872 0.00000 Svislé konstrukce 36 80 0.35769 Stropy 36 80 0.16237 Zastřešení mimo krytinu 36 70 0.08236 Krytiny střech 36 50 0.03412 Klempířské konstrukce 36 50 0.00824 Úpravy vnitřních povrchů 36 50 0.03671 36 36 0.00918 Úpravy vnějších povrchů 0.00000 Vnitřní obklady keramické 0.00000 Schody 0.00000 Dveře 36 50 0.02824 Vrata 36 50 0.03530 Okna 0.00000 Povrchy podlah 36 50 0.03530 Vytápění 0.00000 Elektroinstalace 36 50 0.07177 Bleskosvod 0.00000 Vnitřní vodovod 0.00000 Vnitřní kanalizace 0.00000 Vnitřní plynovod 0.00000 Ohřev vody
90% 10%
7.3984%
100%
16.096%
100%
7.3066%
100%
4.2357%
100%
2.4566%
100%
0.5933%
80% 20%
2.6431% 0.918%
100% 100% 100% 100%
2.0333%
100%
2.5416%
100% 100%
2.5416%
100% 100% 100% 100% 100% 100%
- 16 -
5.1674%
22. 23. 24. 25. 26.
0.00000
100%
0.00000 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 0.00000 Výtahy 0.00000 Ostatní 0.00000 Instalační prefabrik.jádra 0.00000
100%
Vybavení kuchyní
100% 100% 100% 100% ______________________________
53.9317% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 53.9317%.
- 17 -
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě tržní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, že tržní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráží charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, že se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty a stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na možné dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude investor nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku. Oceňovaný soubor majetku povinného není ke dni stanovení tržního ocenění pronajat. Ekonomické podklady jsou proto uvažovány na základě uzavřených reálných nájemních smluv za obdobné objekty s přihlédnutím k podmínkám pronájmu bytových prostor v dané lokalitě a v době ocenění. Účelem stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku je potřeba zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí, tedy ceny dosažitelné na trhu nemovitostí v čase vypracování tohoto znaleckého posudku. Je však třeba podotknout, že obvyklá cena vzniká v prostředí, ve kterém probíhá proces aktivního trhu s obdobnými nemovitostmi, který tuto obvyklou cenu věci vytváří. Pokud však trh v množství obchodů vytvářejících prostředí umožňující objektivní stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací neprobíhá, používá se zpravidla řešení ke stanovení obvyklé ceny pomocí obecně uznávaných metod a jejich analýzou. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem stavby, stavebních konstrukcí, velikostí objektů, vlastnictví parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven žádným zvláštním předpisem ! U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovitý majetek uvalena. - 18 -
Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovitosti zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. V katastru nemovitostí nejsou zapsána žádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala. Nemovitý majetek je z 1/2 v exekučním řízení fyzické osoby. Definice jednotlivých pojmů: ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. - Tržní ekonomika: Hospodářství v němž alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za použití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) snížená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady nutné na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Tržní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - 19 -
- Čistý roční stabilizovaný výnos: Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - Tržní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Likvidační hodnota: Peněžní částka, kterou je vlastník likvidovaného majetku nucen přijmout v případě, kdy se nemovitý majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. - Obvyklá cena: Tato cena představuje v podstatě aktuální tržní hodnotu použitého předmětného zařízení negociační cenovou bázi pro jednání vedoucí k uzavření obchodu mezi jednajícím prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá dále zohledňuje skutečné stáří vzhledem k odhadnuté celkové životnosti nemovitosti včetně korekce na zjištění stavebně technického stavu věci (nemovitosti) na straně jedné a tržní interakci na straně druhé, tzn. stav nabídky a poptávky na trhu předmětných staveb ve vztahu k výchozím cenám nových staveb, avšak vždy za normálních tržních podmínek, tj. ne pod nátlakem kterékoli z obchodujících stran. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to požadovaná míra návratnosti, která je měřítkem požadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zvážení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněž dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby, neboli požadované míry návratnosti. S ohledem na skutečnost, že vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitostí se nachází k datu ocenění v zatížení zástavními právy, je nutno považovat obchodní vztahy související s jeho majetkem za vztahy v jisté tísni, což je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i možným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě, neboť vlastník nemovitostí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat. To ovlivňuje i výši tržního ocenění s ohledem na možný prodej majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou Naegeliho hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Dále je nutno vzít v úvahu, že nemovitý majetek je zatížen zástavními právy, což signalizuje ekonomické potíže vlastníka nemovitostí a v současných podmínkách v naší republice to okolí vnímá jako možnost relativně výhodného nákupu. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o soubor nemovitého majetku, - 20 -
který není v současné době provozován k podnikatelské činnosti, je nutno pohlížet na kupujícího i s tím, že nebude kupovat nemovitosti s cílem pouhého uložení finančních prostředků. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem a proto je jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu nutnosti velkého množství finančních investic do oceňovaného souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající konstrukční a stavební stav. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ======================================================== - časový faktor nabídky - exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - technický, konstrukční a stavební stav objektů - místní poloha - velikost pozemků - využitelnost staveb - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektů - nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - srovnání poptávkových a nabídkových cen obdobných nemovitostí - závazková práva
4.2 Věcná hodnota nemovitostí - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitostí pro tržní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitého majetku. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve spoluvlastnictví povinné. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a možností jejich využití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Takto stanovená tržní hodnota je v zemích Evropské unie považována za adekvátní přístup pro zjištění ceny obvyklé. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitostí také použitelné, neboť se jedná o objekty s podstandardní konstrukční vybaveností s nedokončenou rekonstrukcí a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé.
- 21 -
4.3 Věcná hodnota nemovitostí - rodinný dům č.p. 66 4.3.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 56,74 Vrchní stavba 834,63 Zastřešení 192,43
= = =
56.74 m3 834.63 m3 192.43 m3
_________________________________________ 3
celkem =
1083.80 m
4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 36 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití analytické metody výpočtu 45.0023%. 4.3.3 Výpočet věcné hodnoty objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Přepočet základní ceny
= Kč
3.559,x 0.7000
_________________________________________
Cena za celý obestavěný prostor 1083.80 m3 Snížení ceny za opotřebení 45.0023% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč - Kč = Kč
2.700.070,94 1.215.094,02 1.484.976,92
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota nemovitostí - rodinný dům č.p. 66
Cena celkem Kč
1.484.977,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.4 Věcná hodnota nemovitostí - zděná stavba stodoly 4.4.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 33,24 Vrchní stavba 661,45 Zastřešení 204,69
= = =
33.24 m3 661.45 m3 204.69 m3
_________________________________________ 3
celkem =
899.38 m
4.4.2 Opotřebení stavby Při stáří 36 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití analytické metody výpočtu 53.9317%. 4.4.3 Výpočet věcné hodnoty objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Přepočet základní ceny Cena za celý obestavěný prostor 899.38 m Snížení ceny za opotřebení 53.9317% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
3.106,x 0.3000
_________________________________________
3
= Kč - Kč = Kč
838.042,28 451.970,45 386.071,83
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota nemovitostí - zděná stavba stodoly
Cena celkem Kč
386.072,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 22 -
4.5 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 409 4.5.1 Výpočet věcné hodnoty _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 Cena za 357.00 m2
= Kč = Kč
100,35.700,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 409
Cena celkem Kč
35.700,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.6 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 410 4.6.1 Výpočet věcné hodnoty _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 Cena za 564.00 m2
= Kč = Kč
50,28.200,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 410 Cena celkem Kč
28.200,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.7 Cena nemovitostí výnosovým způsobem - definice 4.7.1 Popis Výnosová metoda u oceňovaných nemovitostí pro výpočet ceny nemovitostí v místě a čase obvyklá metodou diskontace očekávaných příjmů vychází z dosažených hospodářských výsledků z pronájmu nemovitostí. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitostí vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit dvěma způsoby: 1) diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti, 2) kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace. Úrokovou míru, která má být použita pro výnosové oceňování nemovitostí, však nelze ztotožňovat s úrokovou mírou používanou u jiných aktiv. V podmínkách České republiky nelze dosud využít předpokladu úzkého propojení alternativních trhů pro investory. Trh nemovitostí má stále svou určitou autonomii, která má vliv i na vývoj cen a výnosnost nemovitostí. Z tohoto důvodu je třeba preferovat, aby byla míra kapitalizace prováděna na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitostí, což je úroková míra, kterou je obvykle úročena tržní hodnota nemovitostí. Jedná se tedy o výnos určitého typu nemovitostí, který je vztažen k tržním cenám. 4 Kapitalizační míra podle vzorce: R = > Ri i=1 - 23 -
z Výnosová hodnota: VH = ------u kde "VH" je: výnosová hodnota v peněžních jednotkách "z" je: čistý výnos (zisk) "u" je: úroková míra v procentech Výnosová metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice." Podle ní investor nakupuje budoucí zdroj příjmů jako budoucí peněžní tok. Exaktně vyjádřeno je dle výnosové metody tržní hodnota majetku (V) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu (Z) dělenému odpovídající kapitalizační mírou (r). V = ( Z / r ) * 100 Celková kapitalizační míra /r/ je dána součtem členů: r=r1+r2+r3+r4 kde "r1" je: skutečná míra ekonomické výnosnosti "r2" je: skutečná míra inflace v hodnoceném období "r3" je: riziková míra (zahrnuje i vlivy konjunktury a nepředvídatelné vlivy) "r4" je: míra ekonomické životnosti, která se stanovuje podle funkční úrovně oceňované nemovitosti Výnosová hodnota se stanovuje na základě výnosu z pronájmu. Z hlediska půdorysné dispozice objektů je nutno preferovat možný pronájem objektů jako celku, i když je reálný i pronájem po částech, respektive jednotlivých bytových jednotkách s ohledem na skutečnost, že v době ocenění je pronájem druhého nadzemního podlaží nereálný. Hodnoty nájemného jsou odvozeny z reálných nájemních smluv s porovnáním na možné a reálně dosahované nájemné u obdobných objektů a jednotek v místě i v regionu. V ceně nájmu za pronajaté stavby je zahrnuto i nájemné ze stavební parcely i pozemkové parcely u těchto staveb včetně venkovních úprav přináležejících k těmto stavbám. Ke stanovení ceny nemovitosti výnosovým způsobem je použito ustanovení paragrafu 6 zákona číslo 151/97 Sb. Nemovitost je možno oceňovat výnosovým způsobem tehdy, jsou-li známy dosažitelné sazby nájmů pro danou lokalitu, které je možno považovat za obvyklé. Celková zastavěná plocha jednotlivých staveb je přepočtena koeficientem skutečné využitelnosti nebytových podlahových ploch. Dále je možno použít koeficient 0,85 vyjadřující roční obsazenost (0,15 neobsazenost) nemovitosti při pronajímání. Roční nájemné (tzv. "čisté nájemné") je sníženo o náklady spojené či vynaložené z titulu vlastnictví, provozování či pronajímání nemovitosti. Jedná se o roční částku daně z - 24 -
nemovitosti, roční částku zaplaceného pojistného, roční odpisy a náklady na běžnou údržbu, opravy a správu. Výnosová cena je stanovena kapitalizací stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu jako "míra kapitalizace." Při jejím stanovení se vychází z možného průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu. Vyjádření hodnoty nemovitého majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v České republice včetně prognóz České národní banky. Výnosová hodnota tak vyjadřuje tzv. "věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zastavěním pozemku stavbou se tak z těchto nemovitostí stává funkční celek jako technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je tak dána využitím a výnosovou hodnotou k němu přináležející stavby. Při vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu nemovitostí tak, aby byl vytvářen kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující jejich životnost (obnovovací investice), nebo vybudování nemovitosti nové po skončení její životnosti.
4.8 Výnosová hodnota - soubor nemovitého majetku 4.8.1 Výměry a nájemné Prostor Období
Počet
Nájemné
_______________________________________________________________________________________________________________
Nemovitosti
2*12*0,5
12.00
42000.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Počet období a nájemné celkem
12.00
42000.00
4.8.2 Výpočet výnosové hodnoty objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Výpočet ceny výnosovým způsobem: Výpočet ročního upraveného nájemného (N): Roční nájemné Roční částka daně z nemovitosti Roční částka zaplaceného pojistného Roční odpisy a jiné náklady Roční nájem z cizích pozemků
= Kč - Kč - Kč - Kč - Kč
42.000,474,4.500,6.000,0,-
_________________________________________
Výsledné roční upravené nájemné činí Míra kapitalizace p = 5 % Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem = = CV = N/p x 100 = 31.026,- / 5 % x 100
= Kč
31.026,-
= Kč
620.520,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Výnosová hodnota - soubor nemovitého majetku
Cena celkem Kč
620.520,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.9 Cena nemovitého majetku v místě a čase obvyklá 4.9.1 Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitostí jako celku **********************************************
- 25 -
Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitého majetku, lokalita, celková využitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inženýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda Naegeliho hodnoty," (vážený poměr z věcné hodnoty nemovitostí a z ceny výnosovým způsobem). Ocenění je prováděno jak z hlediska substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, počet podlaží, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, využitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.), tak i z hlediska funkční a ekonomické zastaralosti a především ekonomické ziskovosti a ztrátovosti. Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení tržního ocenění. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.9.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti _______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota (časová cena)
= Kč
1.934.949,-
Výnosová hodnota
= Kč
620.520,-
Odhad obvyklé ceny, Naegeliho-Bradáčova metoda: = (věcná+(váha*výnosová)) / (váha+1) váha = ((10*(věcná-výnosová))/výnosová)+1 = [1..5] = 5.00
= Kč
839.600,-
= Kč
420.000,-
Obvyklá cena ½ odvozená z výše uvedených hodnot
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena ½ nemovitého majetku v místě a čase obvyklá Cena celkem Kč
420.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 26 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY _______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá cena ½ nemovitého majetku
Kč
420.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Čtyřistadvacettisíc Kč V Hradci Králové, dne 4.března 2013 .................... vypracoval
- 27 -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v ....... ze dne ......, č.j. ......, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 44/2724/2013.
- 28 -
