ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 166/3066/2014 o ceně nemovitých věcí - bytové jednotky 3 + 1, číslo 10 ve vícebytovém typovém domě, číslo popisné 1055 s podílem 254/10000 na společných částech domu a na stavební parcele číslo 4269 a 4270 v katastrálním území Ţamberk, obci Ţamberk, kraj Pardubický. Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č. p. 276 500 03 Hradec Králové 3
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí
Spis:
Sp. zn. 19 EX 1226/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
Oceněno ke dni:
24.září 2014
Posudek vypracoval:
Jiří Melich Karla Čapka 681/2 500 02 Hradec Králové 2
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichţ 2 vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 21.října 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bliţší údaje o nemovitých věcech ====== 2. CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 3. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 4. OBVYKLÁ CENA - rámec - věcná hodnota nemovitostí v Kč - cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŢKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpisy z katastru nemovitostí 3. Snímky katastrálních map 4. Polohová mapa Oceňovaný vícebytový typový panelový dům, číslo popisné 1055, s bytovou jednotkou číslo 10, se stavební parcelou číslo 4269 a 4270 se nalézá v zastavěné části města Ţamberk v ulici U Polikliniky v zástavbě panelového sídliště objektů vícebytových domů vedle místní veřejné asfaltové komunikace a je z ní přímo přístupný v blízkosti areálu polikliniky. Nemovitosti tvoří: - bytová jednotka číslo 10 o velikosti 2 + 1 ve 4. nadzemním podlaţí ve vícebytovém domě číslo popisné 1055, - stavební parcela číslo 4269 o výměře 240m2 , evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, - stavební parcela číslo 4270 o výměře 239m2 , evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, * stavební parcela číslo 4269 a 4270 je předmětem ocenění ve výši spoluvlastnického podílu 254/10000, - venkovní úpravy. _________________________________________________________________ - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitého majetku a)
označení: -2-
============ Oceňované nemovitosti jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 3944 a 3891 pro katastrální území Ţamberk, obec Ţamberk, kraj Pardubický. Pozemek u bytového domu není oplocen. Stavební parcela číslo 4269 a 4270 je tvořena zastavěnou plochou s objektem vícebytového typového domu, číslo popisné 1054 a 1055. Objekt vícebytového domu byl postaven v roce 1971. Objekt vícebytového typového domu je stavbou s jedním podzemním podlaţím a se sedmi nadzemními podlaţími pod nástavbou mansardové střechy. Dům vícebytový typový, číslo popisné 4269 a 4270, je součástí zástavby panelového bytového domu se třemi samostatnými vchody. Celková plocha bytové jednotky včetně prostor přináleţejících k bytové jednotce je 70,96m2 . Vybavení bytové jednotky číslo 10 je na standardní úrovni, byt je v původním stavebně technickém stavu s úpravou bytového jádra do sádrokartonových desek, její stav i stav celé nemovitosti odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a prováděné základní údrţbě. Společné části domu jsou oceněny ve spoluvlastnickém podílu 254/10000. Společnými prostory jsou chodby a schodišťové prostory. přípojky: - funkční napojení na vodovodní přípojku, ============ kanalizační přípojku, elektrickou přípojku a teplovodní přípojku b)
c)
součásti: - trvalé porosty (nevyskytují se) ============
příslušenství: - venkovní úpravy (elektrická přípojka, ================= vodovodní přípojka, kanalizační přípojka a teplovodní přípojka) d)
inţenýrské sítě: - v místě je moţnost napojení z veřejných =================== inţenýrských sítí na elektrickou přípojku, vodovodní přípojku, kanalizační přípojku, plynovodní přípojku i teplovodní přípojku e)
klady a zápory nemovitého majetku: ===================================== + nemovitost v zastavěné části města + přístup z místní veřejné asfaltové komunikace bytová jednotka s původním prefabrikovaným jádrem - povinnost úhrady daně z nabytí f)
-3-
nemovitých věcí kupujícím - zástavní právo exekutorské pro paní Evu Mikovou - zástavní právo exekutorské pro pana Lukáše Barvínka, paní Annu Barvínkovou, paní Radku Hubálkovou, paní Věru Lipenskou, paní Evu Mikovou a paní Pavlu Poslušnou - předkupní právo - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - nařízení exekuce umístění nemovitostí a vliv širšího okolí: ============================================= * na výslednou trţní hodnotu posuzovaného majetku bude mít vliv i řada faktorů vznikajících ze vzájemné interakce mezi nemovitostmi a okolím; g)
- pracovní příleţitosti v blízkém okolí - orientace ke světovým stranám - konfigurace terénu - poloha - převládající zástavba - dopravní obsluţnost - parkovací moţnosti v okolí obchod a sluţby - úřady - ţivotní prostředí - poloha majetku k centru obce - moţnost dalšího rozšíření - školství, zdravotnictví, kultura a sport - obyvatelstvo v okolí - malá likvidita nemovitého majetku - velký vliv nemovitostí na své okolí obecné nevýhody nemovitostí: =============================== - nízká likvidita, tj. doba potřebná na přeměnu nemovitostí na hotové peníze je zpravidla dlouhá - vysoké náklady na správu a údrţbu - všechny operace s nemovitostmi podléhají státnímu dozoru (stavební úřad, katastr nemovitostí, prosazování veřejných zájmů s ohledem na ţivotní prostředí, nakládání s odpady apod.) - nemovitosti nelze přemístit v případě negativních vnějších rizik (ţivelné pohromy) h)
analýza trţního prostředí s obecným popisem realitního trhu: ============================================================= konec roku 2008 a počátek roku 2009 se staly obdobím, kdy skončila relativně ekonomicky pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu let 1998 aţ 2008. Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci, se náhle stal značně rozkolísaným aţ turbulentním; i)
- počínající globální ekonomická krize pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika, je vţdy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize, která tradičně začala ve Spojených státech amerických, jiţ zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oţivení trhu aţ po roce 2016. Oproti tzv. velké hospodářské krizi z přelomu dvacátých a třicátých let minulého stolení, kdy hrubý domácí produkt (HDP) klesal aţ o desítky procent ročně se zdá, ţe současná krize dosud spojená jen s poklesem růstu, bude mít částečně mírnější průběh. Ekonomická teorie i reálná praxe přitom tvrdila, ţe v době ekonomické krize obvykle stoupají ceny nemovitostí, protoţe jsou trhem vnímány, spolu se zlatem, jako spolehlivý uchovatel hodnot na rozdíl např. od akcií nebo jiných druhů cenných papírů. V současné ekonomické a finanční krizi však došlo k -4-
popření této původní skutečnosti, kdy od roku 2009 dochází ke stálému trvalému a postupnému poklesu cen nemovitého majetku. Jiţ v první polovině roku 2010 však bylo zřejmé, ţe pokles cen nemovitostí nadále pokračuje. Pokles cen se týká všech nemovitostí, zejména starších, méně kvalitních a s nízkou uţitnou hodnotou a špatnou polohou či dostupností. U těchto typů nemovitostí dochází i k výraznému sníţení objemů obchodů, neboť kupující očekávají další pokles cen a prodávající tento reálný pokles stále nechtějí vnímat ani akceptovat a nabídka jiţ vysoce převyšuje poptávku. S trendem úspor finančních prostředků ve společnosti souvisí i plošné opouštění pronajatých prostor, s čímţ souvisí i převaha nabídky nájemních bytových i nebytových prostor. Současné nabídkové ceny realitních kanceláří jsou zcela nereálné, za tyto ceny se téměř ţádné obchody nerealizují a nemovitý majetek se stal v podstatě nejrozšířenější a jednou z velmi mála komodit, o jejíţ výši ceny se dá před uzavřením reálné kupní ceny výrazně smlouvat, nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek není ke dni místního šetření předmětem ţádného nájemního smluvního vztahu, j)
věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" ţádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala, k)
movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné vyuţívání oceňované bytové jednotky (předměty sociálních zařízení, zdroj vytápění, sporák, předměty ostatních konstrukcí). l)
Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Je však nutné konstatovat, ţe oceňovaný nemovitý majetek není obvyklým majetkem s obvyklými cenami, protoţe na běţném realitním trhu nejsou k dispozici ţádné nemovitosti zatíţené exekučními, insolvenčními nebo konkursními řízeními a pro tyto nemovitosti platí -5-
podmínky pro oceňování majetku obdobné pro oceňování nemovitostí ve finanční tísni, neboť úkolem zpeněţitele není suplovat činnosti realitních kanceláří, ale provést co nejrychlejší zpeněţení nemovitých věcí za účelem uspokojení oprávněných a věřitelů.
1.3 Vlastnictví 1) Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3944 pro katastrální území Ţamberk, obec Ţamberk, kraj Pardubický, evidována: - paní Marie Štanderová, rodné číslo 476005/025, trvale bytem ulice U Polikliniky, číslo popisné 1055, PSČ 564 01, Ţamberk. 2) Podle údajů z katastru nemovitostí je jako spoluvlastník nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3891 pro katastrální území Ţamberk, obec Ţamberk, kraj Pardubický, evidována: - paní Marie Štanderová, rodné číslo 476005/025, trvale bytem ulice U Polikliniky, číslo popisné 1055, PSČ 564 01, Ţamberk, vlastnickým podílem 127/5000.
1.4 Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 19 EX 1226/12, ze dne 13.8.2014 o nařízení exekuce na majetek povinné fyzické osoby, kterou je paní Marie Štanderová, rodné číslo 476005/025. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Ţamberk, obec Ţamberk, Kraj Pardubický, list vlastnictví číslo 3944, vyhotovený soudním exekutorem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 13.8.2014. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Ţamberk, obec Ţamberk, Kraj Pardubický, list vlastnictví číslo 3891, vyhotovený soudním exekutorem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 13.8.2014. Snímky katastrálních map pro katastrální území Ţamberk, obec Ţamberk, kraj Pardubický, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 14.8.2014 z mapových listů DKM. Polohová mapa města Ţamberk a ulice U Polikliniky. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitého majetku bylo provedeno dne 8.9.2014 a opakovaně dne 24.9.2014 na místě samém za přítomnosti rodinného příslušníka povinné. * Tento znalecký posudek byl vypracován znalcem na základě všech dostupných informací, které měl k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny -6-
jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění.
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byt číslo 10 v domě vícebytovém,číslo popisné 1055 2) Stavební parcely - podíl
-7-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Byt číslo 10 v domě vícebytovém,číslo popisné 1055 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 10 ve čtvrtém nadzemním podlaţí v objektu typového panelového vícebytového domu číslo popisné 1055. Stavba je s jedním podzemním podlaţím a se sedmi nadzemními podlaţími pod mansardovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1971 na stavební parcele číslo 4269 a 4270. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i většina konstrukcí krátkodobé ţivotnosti je v objektu i v bytové jednotce původní z roku výstavby, bytová jednotka byla částečně rekonstruována v roce 2005. Vnější část bytového domu byla rekonstruována v roce 2006. Vnitřní účelová dispozice bytové jednotky 2 + 1, číslo 10: - předsíň 5,86 m2 - kuchyň 11,97 m2 - obývací pokoj 18,63 m2 - loţnice 20,94 m2 - koupelna 2,46 m2 - WC 0,93 m2 - komora 2,14 m2 - lodţie 2,93 m2 - sklep 5,10 m2 ---------------------------------------Plocha celkem 70,96 m2 Základové konstrukce stavby jsou zhotoveny jako ţelezobetonové pasy s provedenými vodorovnými i svislými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou panelové z dílců ţelezobetonových montovaných plošných. Stropní konstrukce jsou nespalné s rovným podhledem. Krov je ocelový svařovaný. Střecha je mansardová. Střešní krytina je z asfaltovaného Bonnského šindele. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu s vnější úpravou Lindab. Vnitřní úpravy povrchu tvoří hladké vápenné omítky. Fasádní omítka je provedena stěrková na zateplovacích deskách s nátěrem. Venkovní obklad je proveden z kabřince. Vnitřní obklady jsou provedeny z běţných bělninových obkladaček v prostoru kuchyně, koupelny včetně obloţení vany a na WC. Schodiště je betonové s teracovými nášlapnými stupni, zábradlí je osazeno ocelové s plastovým madlem. Dveře jsou osazeny dřevěné hladké plné a dřevěné částečně prosklené (bez skleněných výplní), vstupní dveře do objektu jsou dřevěné prosklené. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena plastová z roku 2006. Podlahy v místnostech jsou betonové s nášlapnými vrstvami z PVC a s textilními krytinami, v koupelně a na WC je podlaha betonová s keramickou dlaţbou. Vytápění je zajištěno z dálkového přívodu, v místnostech jsou osazené ocelové deskové radiátory. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V s pojistkovými automaty. Bleskosvod je osazen. V bytové jednotce je proveden rozvod studené i teplé vody v plastovém potrubí. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen, dodávka teplé vody je zajištěna z dálkového přívodu. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je standardní v plastovém potrubí se svodem do veřejného kanalizačního řadu. V kuchyni je umístěn elektrický sporák. Z vnitřních hygienických vybavení je osazeno umyvadlo a ocelová vana. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah je v objektu osazen osobní. Z ostatních -8-
konstrukcí je proveden rozvod veřejného i domácího telefonu, rozvod společné televizní antény, odsávání části vnitřních prostor, v kuchyni je vestavěná spíţová skříň a na chodbách jsou osazeny hasící hydranty. Objekt je celkově ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, provedené výměně části konstrukcí krátkodobé ţivotnosti a prováděné základní údrţbě. Bytová jednotka je ve standardním stavebně technickém stavu s prováděnou základní údrţbou. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu uţití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.1.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Předsíň Kuchyň Obýv.pok. Loţnice Koupelna WC Komora Lodţie
(2,38*1,50)+(1,97*1,16) (3,39*2,21)+(2,59*1,73) 5,37*3,47 6,07*3,45 1,60*1,54 1,12*0,83 1,88*1,14 3,18*0,92
5.86 m 11.97 m2 18.63 m2 20.94 m2 2.46 m2 0.93 m2 2.14 m2 2.93 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
65.86 m
K bytu náleţí nebytové prostory: Skl.kóje
5.10 m2
3,00*1,70
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu a nebytových prostor
70.96 m
-9-
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě trţní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdruţením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, ţe trţní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráţí charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení trţní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, ţe se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu trţní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na moţné dosaţitelné výnosy po dobu, po kterou bude povinný nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě velmi obtíţně reálné. Oceňovaný soubor majetku povinné není ke dni stanovení trţního ocenění pronajat. Účelem stanovení trţní hodnoty nemovitého majetku je potřeba zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí, tedy ceny dosaţitelné na trhu nemovitostí v čase vypracování tohoto znaleckého posudku. Je však třeba podotknout, ţe obvyklá cena vzniká v prostředí, ve kterém probíhá proces aktivního trhu s obdobnými nemovitostmi, který tuto obvyklou cenu věci vytváří. Pokud však trh v mnoţství obchodů vytvářejících prostředí umoţňující objektivní stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací neprobíhá, pouţívá se zpravidla řešení ke stanovení obvyklé ceny pomocí obecně uznávaných metod a jejich analýzou. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem stavby, stavebních konstrukcí, velikostí jednotky, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven ţádným zvláštním předpisem ! U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovitý majetek uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovitosti zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. - 10 -
Nemovitý majetek v exekučním řízení je ve vlastnictví fyzické osoby. Definice jednotlivých pojmů: ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a mnoţství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. - Trţní ekonomika: Hospodářství, v němţ alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za pouţití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo moţno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) sníţená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady nutné na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvaţovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Trţní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Trţní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němţ účastníci jednají informovaně, rozváţně a bez nátlaku. - Čistý roční stabilizovaný výnos:
- 11 -
Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - Trţní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu, za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Likvidační hodnota: Peněţní částka, kterou je vlastník likvidovaného majetku nucen přijmout v případě, kdy se nemovitý majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. - Obvyklá cena: Tato cena představuje v podstatě aktuální trţní hodnotu pouţitého předmětného zařízení negociační cenovou bázi pro jednání vedoucí k uzavření obchodu mezi jednajícím prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá dále zohledňuje skutečné stáří vzhledem k odhadnuté celkové ţivotnosti nemovitosti včetně korekce na zjištění stavebně technického stavu věci (nemovitosti) na straně jedné a trţní interakci na straně druhé, tzn. stav nabídky a poptávky na trhu předmětných staveb ve vztahu k výchozím cenám nových staveb, avšak vţdy za normálních trţních podmínek, tj. ne pod nátlakem kterékoli z obchodujících stran. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to poţadovaná míra návratnosti, která je měřítkem poţadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zváţení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněţ dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby neboli poţadované míry návratnosti. S ohledem na skutečnost, ţe vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitostí se nachází k datu ocenění v zatíţení zástavními právy, je nutno povaţovat obchodní vztahy související s jeho majetkem za vztahy v jisté tísni, coţ je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i moţným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě, neboť vlastník nemovitostí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat ani jej pronajímat a nelze tak vyuţít výnosový způsob ocenění. To ovlivňuje i výši trţního ocenění s ohledem na moţný prodej majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Trţní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Dále je nutno vzít v úvahu, ţe nemovitý majetek je zatíţen zástavními právy, coţ signalizuje ekonomické potíţe vlastníka nemovitostí a v současných podmínkách v naší republice to okolí vnímá jako moţnost relativně výhodného nákupu. Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o soubor nemovitého majetku, který není v současné době provozován ani částečně k podnikatelské činnosti, je nutno pohlíţet na kupujícího i s tím, ţe nebude kupovat nemovitosti s cílem pouhého uloţení finančních prostředků. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován - 12 -
jeho stavebně technickým charakterem, a proto je jiné vyuţití nemovitostí sice moţné, vţdy však za předpokladu nutnosti velkého mnoţství finančních investic do oceňovaného souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající konstrukční a stavební stav. Pro trţní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - technický, konstrukční a stavební stav objektu - konstrukční a stavební stav bytové jednotky - místní poloha - velikost a vlastnictví pozemků - vyuţitelnost stavby - vyuţitelnost bytové jednotky - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektu - náklady na provoz bytové jednotky nejlepší vyuţití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva
4.2 Věcná hodnota - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitostí pro trţní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protoţe nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, sníţených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitého majetku. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit jiţ existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve spoluvlastnictví povinné. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a moţností jejich vyuţití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná trţní hodnota za 1 m2 pozemku. Takto stanovená trţní hodnota je v zemích Evropské unie povaţována za adekvátní přístup pro zjištění ceny obvyklé. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro trţní cenu u oceňovaných nemovitostí také pouţitelné, neboť se jedná o objekt s bytovou jednotkou se standardní konstrukční vybaveností a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé.
4.3 Věcná hodnota nemovitostí - bytová jednotka 4.3.1 Podlahová plocha Podlahová pl. 5,86+11,97+18,63+20,94+2,46+0,93+ 2,14+2,93+5,10
- 13 -
=
70.96 m2
4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a ţivotnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 43%. 4.3.3 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------2
Základní cena za m Cena za 70.96 m2 Sníţení ceny za opotřebení 43% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
20.474,1.452.835,04 624.719,07 828.115,97
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - bytová jednotka
Cena celkem Kč
828.116,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.4 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 4269 4.4.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Cena za 240.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 254/10000
= Kč = Kč = Kč
800,192.000,4.876,80
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 4269 Cena celkem Kč
4.877,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.5 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 4270 4.5.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Cena za 239.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 254/10000
= Kč = Kč = Kč
800,191.200,4.856,48
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 4270 Cena celkem Kč
4.856,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.6 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 4.6.1 Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku ************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitého majetku, lokalita, celková vyuţitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inţenýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza pouţitých metod dochází k závěru, ţe s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel moţného současného i budoucího vyuţití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty." Dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, ţe nabídkové realitní ceny byly od roku 2012 v průměru u bytů o 23 % vyšší neţ ceny skutečně realizované, v průměru u rodinných - 14 -
domů o 15 % vyšší neţ ceny skutečné realizované a v průměru u pozemků minimálně o 3 aţ 5 % vyšší neţ ceny skutečně realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 a přetrvává i do roku 2014. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektu, stavební a konstrukční stav bytové jednotky, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou vyuţitelnost a stav oceňovaného nemovitého majetku. Ocenění je prováděno z hlediska substance (podlahová plocha, zastavěná plocha, uţitná plocha, počet podlaţí, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, vlastnictví parcel, vyuţitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení trţního ocenění. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.6.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota (časová cena)
= Kč
837.849,-
Obvyklá cena odvozená z výše uvedených hodnot
= Kč
840.000,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá
Cena celkem Kč
840.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 15 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Obvyklá cena
Kč
840.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Osmsetčtyřicettisíc Kč V Hradci Králové, dne 21.října 2014 .................... vypracoval
- 16 -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA
- 17 -
