ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 36/2936/2014 o ceně nemovitostí - objektu bydlení číslo popisné 103 se zděnou vedlejší stavbou, s příslušenstvím, se stavební parcelou číslo 112 a s pozemkovou parcelou číslo 114/1 s trvalými porosty v katastrálním území Habartice u Frýdlantu, obci Habartice, kraj Liberecký. Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č.p. 276 500 03 Hradec Králové 3
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitého majetku z důvody změny cen na trhu nemovitostí
Spis:
Sp. zn. 19 EX 343/06
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
Oceněno ke dni:
10.března 2014
Posudek vypracoval:
Jiří Melich Karla Čapka 681/2 500 02 Hradec Králové 2
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichţ 2 vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 10.března 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bliţší údaje o nemovitosti ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitostí v Kč - cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŢKA -
PŘÍLOHY
1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Snímky katastrálních map 4. Polohová mapa Oceňované nemovitosti se nalézají ve střední zastavěné části obce po pravé straně v kopci nad Obecním úřadem, v zástavbě rodinných domů a jsou přímo přístupné z místní veřejné asfaltové komunikace. Nemovitosti tvoří: - objekt bydlení číslo popisné 103 na stavební parcele číslo 112, - zděná vedlejší stavba, na stavební parcele číslo 112, - stavební parcela číslo 112, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 398m2 , - pozemková parcela číslo 114/1, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada s výměrou 791m2 , - venkovní úpravy, - kopaná studna, - trvalé porosty. _________________________________________________________________ - CHARAKTERISTIKA NEMOVITOSTÍ Struktura popisu a stavu nemovitého majetku a) označení: ============ Oceňované nemovitosti jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 185 pro katastrální území Habartice u Frýdlantu, obec Habartice, kraj Liberecký.
-2-
Nemovitosti se nachází ve střední zastavěné části obce. Objekt bydlení je objektem s jedním částečným podzemním podlaţím, se dvěma nadzemními podlaţími a podkrovním prostorem pod průnikem sedlových střech. Objekt bydlení a objekt zděné vedlejší stavby byl postaven dle sdělení stavebního úřadu v roce 1882. b) přípojky: - funkční napojení na elektrickou přípojku, ============ vodovodní přípojku a kanalizační přípojku c) součásti: - trvalé okrasné porosty (thúje,černý bez) ============ - kopaná studna, 7 m hluboká d) příslušenství: - venkovní úpravy (přípojky inţenýrských ================= sítí: elektrická přípojka, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka), cihelná plotová podezdívka, ţulové předloţené schody e) inţenýrské sítě: - v místě je moţnost napojení z veřejných =================== inţenýrských sítí na elektrickou přípojku a vodovodní přípojku f) klady a zápory nemovitého majetku ==================================== + poloha ve střední části obce vzhledem k podnikatelskému záměru + započatá rekonstrukce objektu bydlení s vyuţitím na penzion + vyměněná část konstrukcí krátkodobé ţivotnosti v roce 1995 - povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí kupujícím podstandardní stavebně technický stav nemovitostí - nedokončená rekonstrukce objektu propadající se část konstrukce krovu - všechny objekty jsou postaveny na jedné stavební parcele a v katastru nemovitostí není samostatně zapsán objekt zděné vedlejší stavby - neprováděná mnohaletá ani základní údrţba objektů - v místě není moţnost napojení na plynovodní přípojku - kopaná studna pouze s uţitkovou vodou kanalizace pouze pro povrchovou vodu - u objektu chybí kanalizační jímka - zástavní právo smluvní pro Finanční úřad v Novém Bydţově - zástavní právo exekutorské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - zástavní právo soudcovské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu - nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti draţební vyhláška - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Finančního úřadu v Novém Bydţově - zástavní právo soudcovské pro Okresní správu sociálního zabezpečení v Hradci Králové - zástavní právo exekutorské pro GE Money Auto, s.r.o. zástavní právo exekutorské pro Vojenskou zdravotní pojišťovnu - zástavní právo exekutorské pro REALBOHEMIA a.s. - zástavní právo exekutorské pro D.A.S. pojišťovnu právní ochrany - zástavní právo exekutorské pro GE Money Multiservis, s.r.o. - nařízení exekuce - zástavní právo exekutorské pro Českou podnikatelskou pojišťovnu - zástavní právo exekutorské pro Výstaviště České Budějovice a.s. - zahájení exekuce g) umístění nemovitostí a vliv širšího okolí: ============================================= * na výslednou trţní hodnotu posuzovaného majetku bude mít vliv i -3-
řada faktorů vznikajících ze vzájemné interakce mezi nemovitostmi a okolím; - pracovní příleţitosti v blízkém okolí - orientace ke světovým stranám - konfigurace terénu - poloha - převládající zástavba - dopravní obsluţnost - parkovací moţnosti v okolí obchod a sluţby - úřady - ţivotní prostředí - poloha majetku k centru obce - moţnost dalšího rozšíření - školství, zdravotnictví, kultura a sport - obyvatelstvo v okolí - malá likvidita nemovitého majetku - velký vliv nemovitostí na své okolí h) obecné nevýhody nemovitostí: =============================== - nízká likvidita, tj. doba potřebná na přeměnu nemovitostí na hotové peníze je zpravidla dlouhá - vysoké náklady na správu a údrţbu - všechny operace s nemovitostmi podléhají státnímu dozoru (stavební úřad, katastr nemovitostí, prosazování veřejných zájmů s ohledem na ţivotní prostředí, nakládání s odpady apod.) - nemovitosti nelze přemístit v případě negativních vnějších rizik (ţivelné pohromy) i) analýza trţního prostředí s obecným popisem realitního trhu: =============================================================== konec roku 2008 a počátek roku 2009 se staly obdobím, kdy skončila relativně ekonomicky pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu let 1998 aţ 2008. Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci, se náhle stal značně rozkolísaným aţ turbulentním; - počínající globální ekonomická krize pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika, je vţdy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize, která tradičně začala ve Spojených státech amerických, jiţ zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oţivení trhu aţ po roce 2015. Oproti tzv. velké hospodářské krizi z přelomu dvacátých a třicátých let minulého stolení, kdy hrubý domácí produkt (HDP) klesal aţ o desítky procent ročně se zdá, ţe současná krize dosud spojená jen s poklesem růstu, bude mít částečně mírnější průběh. Ekonomická teorie i reálná praxe přitom tvrdila, ţe v době ekonomické krize obvykle stoupají ceny nemovitostí, protoţe jsou trhem vnímány, spolu se zlatem, jako spolehlivý uchovatel hodnot na rozdíl např. od akcií nebo jiných druhů cenných papírů. V současné ekonomické a finanční krizi však došlo k popření této původní skutečnosti, kdy od roku 2009 dochází ke stálému trvalému a postupnému poklesu cen nemovitého majetku. Jiţ v první polovině roku 2010 však bylo zřejmé, ţe pokles cen nemovitostí nadále pokračuje. Pokles cen se týká všech nemovitostí, zejména starších, méně kvalitních a s nízkou uţitnou hodnotou a špatnou polohou či dostupností. U těchto typů nemovitostí dochází i k výraznému sníţení objemů obchodů, neboť kupující očekávají další pokles cen a prodávající tento reálný pokles stále nechtějí vnímat ani akceptovat a nabídka -4-
jiţ vysoce převyšuje poptávku. S trendem úspor finančních prostředků ve společnosti souvisí i plošné opouštění pronajatých prostor, s čímţ souvisí i převaha nabídky nájemních bytových i nebytových prostor. Současné nabídkové ceny realitních kanceláří jsou zcela nereálné, za tyto ceny se téměř ţádné obchody nerealizují a nemovitý majetek se stal v podstatě nejrozšířenější a jednou z velmi mála komodit, o jejíţ výši ceny se dá před uzavřením reálné kupní ceny výrazně smlouvat, j) nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek není ke dni místního šetření předmětem ţádného nájemního smluvního vztahu, k) věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" ţádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala, l) movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné vyuţívání oceňovaného objektu (předměty sociálních zařízení). Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitostí v SJM na listu vlastnictví číslo 185 pro katastrální území Habartice u Frýdlantu, obec Habartice, kraj Liberecký evidováni: - pan Michal Strejcovský, rodné číslo 591205/0881, trvale bytem Měník, číslo popisné 52, PSČ 503 64, Měník a - paní Marcela Strejcovská, rodné číslo 645610/1410, trvale bytem Měník, číslo popisné 52, PSČ 503 64, Měník.
1.4 Přílohy posudku -5-
Usnesení soudního exekutora Sp. zn. 19 EX 343/2006, ze dne 27.2.2014 o nařízení exekuce na majetek povinného, kterým je pan Michal Strejcovský, rodné číslo 591205/0881. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Habartice u Frýdlantu, obec Habartice, kraj Liberecký, list vlastnictví číslo 185, vyhotovený soudním exekutorem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 27.2.2014. Snímky katastrálních mapy pro katastrální území Habartice u Frýdlantu, obec Habartice, kraj Liberecký, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 28.2.2014 z mapových listů DKM. Polohová mapa obce Habartice. Fotodokumentace nemovitostí. Místní šetření znalce se zaměřením stavu nemovitého majetku bylo provedeno dne 27.11.2008 na místě samém a k tomuto stavu je i ocenění provedeno.
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Objekt bydlení, číslo popisné 103 2) Vedlejší stavba na stavební parcele číslo 112 3) Stavební a pozemková parcela
-6-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Objekt bydlení, číslo popisné 103 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je objekt bydlení číslo popisné 103. Stavba je s jedním částečným podzemním podlaţím zapuštěným v hloubce 1,80 m pod úrovní okolního terénu, se dvěma nadzemními podlaţími a s obytným podkrovním prostorem pod průnikem sedlových střech. Objekt byl postaven v roce 1882 na stavební parcele číslo 112. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti jsou v objektu původní, část konstrukcí krátkodobé ţivotnosti byla v objektu vyměněna v roce 1995, kdy začal být objekt rekonstruován s provedením změny účelové dispozice k vyuţití objektu jako penzion s restaurací. Vnitřní účelová dispozice: - 1. PP: skladovací sklepní prostor - 1. NP: vstupní chodba, 4 společenské místnosti, restaurace, jídelna, kuchyň, krám, sklad, sociální zařízení - 2. NP: chodba, dva pokoje s kuchyňkou a sociálním zařízením, ubytovací pokoj, dva pokoje se sociálním zařízením - podkroví: volný půdní prostor Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako betonové pasy proloţené kamenem s dodatečně provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka je cihelná. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový trámový, poškozený na celé čelní části objektu. Střecha je tvořena průnikem dvou sedlových střech. Střešní krytina je z betonových tašek Bramac. Klempířské konstrukce jsou osazeny z plastu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké štukové. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká s nátěrem. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny v části objektu z dřevěných palubkových obkladů. Schodiště je osazeno z druhého nadzemního podlaţí do půdního prostoru, mezi 1. a 2. nadzemním podlaţím schodiště chybí. Dveře jsou osazeny dřevěné plné. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená, dřevěná špaletová a dřevěná zdvojená střešní. Podlahy v ubytovacích pokojích jsou laminátové plovoucí a dále jen betonové základní, bez nášlapných vrstev. Vytápění není zajištěno. V objektu je proveden pouze kabelový rozvod elektroinstalace na 220 V i 380 V. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod studené i teplé vody je proveden v plastovém potrubí. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém potrubí. V kuchyni není umístěn ţádný sporák. Z hygienických zařízení jsou osazena pouze umyvadla. WC nejsou osazena. Výtah není osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, započaté a nedokončené rekonstrukci a neprováděné mnohaleté ani nejzákladnější údrţbě. -7-
2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 121 SKP: 46.21.19.1..1 Typ podle účelu uţití: G - budovy hotelů Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 7,54*6,20*1,80 Vrchní stavba (13,55*7,54*5,75)+(10,96*5,86* 5,54) Zastřešení (13,55*7,54*3,80/2)+(10,96*5,86* 4,74/2)
=
84.15 m3
=
943.27 m3
=
346.33 m3
_________________________________________ 3
celkem =
1373.75 m
2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 132 let a ţivotnosti 150 let činí základní opotřebení stavby 88%.
2.2 Vedlejší stavba na stavební parcele číslo 112 2.2.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné vedlejší stavby za objektem penzionu slouţící jako sklad. Stavba je bez podzemního podlaţí, s jedním nadzemním podlaţím pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1882 na stavební parcele číslo 112. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i konstrukce krátkodobé ţivotnosti jsou v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: skladovací prostor - příruční sklad, (prostor budoucí sauny) Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako betonové pasy proloţené kamenem bez vodorovných izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný trámový. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní úprava povrchu je provedena vápennými omítkami. Fasádní omítka je provedena dvouvrstvá hladká, poškozená a doţilá. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny kovové plné. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlaha je betonová. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V, odpojená. Bleskosvod není osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a mnohaleté prováděné pouze nejzákladnější údrţbě. -8-
2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba (6,48*4,95*3,57)+(3,20*7,90* 3,57)+(7,90*3,70*3,57/2) Zastřešení (6,48*4,95*2,41/2)+(3,20*7,90* 2,41/2)+(7,90*3,20*2,41/2)/2
=
0.00 m3
=
256.94 m3
=
84.35 m3
_________________________________________ 3
celkem =
2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 132 let a ţivotnosti 150 let činí základní opotřebení stavby 88%.
-9-
341.28 m
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě trţní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdruţením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, ţe trţní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráţí charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení trţní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, ţe se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu trţní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na moţné dosaţitelné výnosy po dobu, po kterou bude povinný nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě velmi obtíţně reálné. Oceňovaný soubor majetku povinného není ke dni stanovení trţního ocenění pronajat. Účelem stanovení trţní hodnoty nemovitého majetku je potřeba zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí, tedy ceny dosaţitelné na trhu nemovitostí v čase vypracování tohoto znaleckého posudku. Je však třeba podotknout, ţe obvyklá cena vzniká v prostředí, ve kterém probíhá proces aktivního trhu s obdobnými nemovitostmi, který tuto obvyklou cenu věci vytváří. Pokud však trh v mnoţství obchodů vytvářejících prostředí umoţňující objektivní stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací neprobíhá, pouţívá se zpravidla řešení ke stanovení obvyklé ceny pomocí obecně uznávaných metod a jejich analýzou. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem staveb, stavebních konstrukcí, velikostí objektů, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven ţádným zvláštním předpisem ! U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovitý majetek uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovitosti zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. - 10 -
Nemovitý majetek je v exekučním řízení povinného jako fyzické osoby. Definice jednotlivých pojmů: ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a mnoţství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. - Trţní ekonomika: Hospodářství v němţ alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za pouţití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo moţno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) sníţená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady nutné na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvaţovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Trţní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Trţní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němţ účastníci jednají informovaně, rozváţně a bez nátlaku. - Čistý roční stabilizovaný výnos:
- 11 -
Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - Trţní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Likvidační hodnota: Peněţní částka, kterou je vlastník likvidovaného majetku nucen přijmout v případě, kdy se nemovitý majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. - Obvyklá cena: Tato cena představuje v podstatě aktuální trţní hodnotu pouţitého předmětného zařízení negociační cenovou bázi pro jednání vedoucí k uzavření obchodu mezi jednajícím prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá dále zohledňuje skutečné stáří vzhledem k odhadnuté celkové ţivotnosti nemovitosti včetně korekce na zjištění stavebně technického stavu věci (nemovitosti) na straně jedné a trţní interakci na straně druhé, tzn. stav nabídky a poptávky na trhu předmětných staveb ve vztahu k výchozím cenám nových staveb, avšak vţdy za normálních trţních podmínek, tj. ne pod nátlakem kterékoli z obchodujících stran. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to poţadovaná míra návratnosti, která je měřítkem poţadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zváţení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněţ dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby, neboli poţadované míry návratnosti. S ohledem na skutečnost, ţe vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitostí se nachází k datu ocenění v zatíţení zástavními právy, je nutno povaţovat obchodní vztahy související s jeho majetkem za vztahy v jisté tísni, coţ je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i moţným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě, neboť vlastník nemovitostí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat ani jej pronajímat. To ovlivňuje i výši trţního ocenění s ohledem na moţný prodej majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Trţní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Dále je nutno vzít v úvahu, ţe nemovitý majetek je zatíţen zástavními právy, coţ signalizuje ekonomické potíţe vlastníka nemovitostí a v současných podmínkách v naší republice to okolí vnímá jako moţnost relativně výhodného nákupu. Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o soubor nemovitého majetku, který není v současné době provozován ani částečně k podnikatelské činnosti, je nutno pohlíţet na kupujícího i s tím, ţe nebude kupovat nemovitosti s cílem pouhého uloţení finančních prostředků. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně - 12 -
technickým charakterem a proto je jiné vyuţití nemovitostí sice moţné, vţdy však za předpokladu nutnosti velkého mnoţství finančních investic do daného souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající podstandardní konstrukční i stavební stav. Pro trţní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - technický, konstrukční a stavební stav objektů - místní poloha - velikost pozemků - vyuţitelnost staveb - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektů - nejlepší vyuţití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva
4.2 Věcná hodnota nemovitostí - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitostí pro trţní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protoţe nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, sníţených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitého majetku. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit jiţ existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve vlastnictví povinného. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a moţností jejich vyuţití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná trţní hodnota za 1 m 2 pozemku. Takto stanovená trţní hodnota je v zemích Evropské unie povaţována za adekvátní přístup pro zjištění ceny obvyklé. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro trţní cenu u oceňovaných nemovitostí také pouţitelné, neboť se jedná o objekty s podstandardní konstrukční vybaveností a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. _______________________________________________________________________________________________________________
4.3 Věcná hodnota nemovitostí - objekt penzionu 4.3.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 84,15 Vrchní stavba 943,27 Zastřešení 346,33
= = =
84.15 m3 943.27 m3 346.33 m3
_________________________________________
- 13 -
celkem =
1373.75 m3
4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 132 let a ţivotnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 88%. 4.3.3 Výpočet věcné hodnoty objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň
= Kč
4.458,x 0.6000
_________________________________________
Cena za celý obestavěný prostor 1373.75 m3 Sníţení ceny za opotřebení 88% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč - Kč = Kč
3.674.506,50 3.233.565,72 440.940,78
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota nemovitostí - objekt penzionu
Cena celkem Kč
440.941,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.4 Věcná hodnota nemovitostí - zděná vedlejší stavba 4.4.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 256,94 Zastřešení 84,35
= = =
0.00 m3 256.94 m3 84.35 m3
_________________________________________ 3
celkem =
341.29 m
4.4.2 Opotřebení stavby Při stáří 132 let a ţivotnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 88%. 4.4.3 Výpočet věcné hodnoty objektu _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň
= Kč
2.224,x 0.4000
_________________________________________
Cena za celý obestavěný prostor 341.29 m3 Sníţení ceny za opotřebení 88% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč - Kč = Kč
303.611,58 267.178,19 36.433,39
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota nemovitostí - zděná vedlejší stavba
Cena celkem Kč
36.433,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.5 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 112 4.5.1 Výpočet věcné hodnoty _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m Cena za 398.00 m2
= Kč = Kč
200,79.600,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 112
Cena celkem Kč
79.600,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 14 -
4.6 Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 114/1 4.6.1 Výpočet věcné hodnoty _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 Cena za 791.00 m2
= Kč = Kč
100,79.100,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 114/1Cena celkem Kč
79.100,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.7 Cena nemovitého majetku v místě a čase obvyklá 4.7.1 Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitostí jako celku ********************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitého majetku, lokalita, celková vyuţitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inţenýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza pouţitých metod dochází k závěru, ţe s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel moţného současného i budoucího vyuţití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty." Dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, ţe realitní nabídkové ceny byly od roku 2012 v průměru u bytů o 23 % vyšší neţ ceny skutečně realizované, v průměru u rodinných domů o 15 % vyšší neţ ceny skutečně realizované a v průměru u pozemků minimálně o 3 aţ 5 % vyšší neţ ceny skutečně realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 a přetrvává i do roku 2014. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektů, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou vyuţitelnost a stav oceňovaného nemovitého majetku. Ocenění je prováděno z hlediska substance (podlahová plocha, zastavěná plocha, uţitná plocha, počet podlaţí, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, vyuţitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení trţního ocenění. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.7.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti _______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota (časová cena)
= Kč
Obvyklá cena odvozená z výše uvedených - 15 -
636.074,-
= Kč
hodnot
640.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena nemovitého majetku v místě a čase obvyklá
Cena celkem Kč
640.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 16 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY _______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá cena
Kč
640.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Šestsetčtyřicettisíc Kč V Hradci Králové, dne 10.března 2014 .................... vypracoval
- 17 -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v ....... ze dne ......, č.j. ......, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 36/2936/2014.
- 18 -
