Integráló építménytervezés I. XI. előadás
MET.BME.HU 2012 / 2013 I. Szemeszter ERDÉLYI GÁBOR ingatlan befektetési vezető Raiffeisen Ingatlan Alap
Marktstudie – 30.06.2010 Marktstudie – 30.06.2010
11
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
TARTALOM I.
Rész
1. Az ingatlan mint befektetési forma 2. Mi az az „Asset Management?”
3. Ingatlanpiaci szereplők, intézményi befektetők II.
Rész
1. Értéknövekmény 2. Jövedelem maximalizálás 3. Konklúzió
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
ELVÁRT HOZAM
KOCKÁZATI SZINT
BEFEKTETÉSI ESZKÖZÖK
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
BEFEKTETÉSI INGATLANOK JELLEMZŐI
• Alacsony likviditás • Értéktartó befektetés • Hosszútávú befektetés
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
KERESKEDELMI INGATLANOK Kereskedelmi célú ingatlanok definíciója: „Bérbeadás útján hasznosított jövedelemtermelő céllal vásárolt ingatlanok” Különböző ingatlan típusok:
Irodaházak;
Bevásárlóközpontok;
Retail ingatlanok (SPAR, OBI, bankfiókok, ügyfélszolgálati irodák);
Logisztikai ingatlanok;
Ipari csarnokok;
Szállodák
Lakóingatlanok (Magyarországon nem jellemző);
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
ELVÁRT HOZAM
KOCKÁZATI SZINT
BEFEKTETÉSI INGATLANOK
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
INGATLANOK ÉLETCIKLUSA
TERVEZÉSI FÁZIS
INGATLAN FEJLESZTÉS INGATLAN
FÁZISA
HASZNOSÍTÁSI FÁZIS
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
INGATLANKEZELÉS SZINTJEI -Vagyonkezelés
Asset Management
-Stratégiai szint
-Hosszú táv
-Ingatlankezelés
Property Management
-Stratégiai szint ÉS operatív szint -Középtáv
-Üzemeltetés -Operatív szint
Facility Management
- Rövid táv
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
ASSET MANAGEMENT FELADATOK
AKVIZÍCIÓ
BÉRBEADÁS
FINANSZÍROZÁS
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ÉRTÉKESÍTÉS
ÜZEMELTETÉS
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
INGATLANPIACI SZEREPLŐK – KAPCSOLATI ÁBRA Előtte
Fejlesztő
Ingatlanhasznosítás fázis
Üzemeltető
Műszaki szakértők, kivitelezők
Ingatlan tanácsadó ügynökség
Fejlesztő
Értékbecslő Finanszírozó
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
Utána
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
JELLEMZŐ INTÉZMÉNYI BEFEKTETŐK INGATLAN ALAPOK:
INGATLANHASZNOSÍTÓ CÉGEK:
BIZTOSÍTÓK:
EGYÉB:
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
II. ÉRTÉKTEREMTÉS – LEHETSÉGES STRATÉGIÁK
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
INGATLANÉRTÉKELÉS - MÓDSZEREK 1. Hozamszámításon alapuló értékelési módszer (discounted cash-flow, DCF): •Bármely eszköz értéke egyenlő az ingatlanból származó tiszta, nettó jövedelmek jelenértékével. •Bérleti hasznosításra tervezett ingatlanoknál gyakori: irodaházak, hotelek, bevásárlóközpontok, parkolóházak; 2. Maradványérték számítás: •Speciális ingatlanoknál alkalmazzák, korlátozott hasznosítási lehetőségek esetén. •Egyedi igényre létrehozott ingatlanok. 3. Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés : •A vizsgált ingatlanhoz hasonló típusúingatlanok megvalósult tranzakciós adatai képezik az összehasonlítás alapját. •Alkalmazás: lakásoknál, sztenderd típusú ingatlanoknál.
4. Értékcsökkentett újraelőállítási költség : •A telek becsült aktuális piaci értéke és a fejlesztés bruttó újraelőállítási költségének összegét veszi alapul, csökkentve az amortizációval. •Különleges rendeltetésű épületeknél: iskolák, kórházak, egyetemek, könyvtárak, múzeumok, börtönök.
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
INGATLANÉRTÉKELÉS – HOZAMSZÁMÍTÁS ALAPJA NETTÓ HOZAM = NETTÓ BEVÉTELEK / INGATLAN ÉRTÉK
Nettó bevételek alakulása Bérleti díjbevételek + Hatályos bérleti szerződésekből eredő bérleti díjbevételek (iroda, üzlet, raktár, parkoló stb.) + Üres területek bérbeadásából várható díjbevételek - Be nem folyt bérleti díjbevételek Üzemeltetési nyereség / veszteség + Üzemeltetési díjbevételek - Be nem folyt üzemeltetési díjbevételek - Üzemeltetési költségek Tulajdonos által finanszírozott beruházások (CAPEX) - Tulajdonos által finanszírozott, az ingatlan állagának megőrzése érdekében, vagy értéknövelő céllal végzett beruházások
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
INGATLANÉRTÉKELÉS – DCF példa Örökjáradék
Élő bérleti szerződés futamideje Átmeneti üresedés
12,- EUR/m2/hó
Szerződött bérleti díj
10,- EUR/m2/hó
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
2016.01.01.
2015.01.01.
2013.01.01.
2012.01.01.
0,- EUR/m2/hó
2014.01.01.
Lejárat
Piaci bérleti díj
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
I. ÉRTÉKTEREMTÉS – ÉRTÉKNÖVEKMÉNY REALIZÁLÁSA
I. Értéknövekmény realizálása
A felértékelődés okai lehetnek többek között:
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
Kedvező vételi lehetőség
Fellendülő piaci környezet;
Lokáció felértékelődése (pl.: Váci út);
Szabályozás kedvező változása;
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
VÁLSÁG HATÁSA – A BEFEKTETÉSI INGATLANPIACRA
BME - MET 2011 / 2012 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
INGATLAN AKVIZÍCIÓ – LEGFŐBB DÖNTÉSI SZEMPONTOK MINŐSÉG
LOKÁCIÓ BÉRLŐ
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
INGATLAN AKVIZÍCIÓ – EGYÉB DÖNTÉSI SZEMPONTOK Jövedelemtermelő képesség
Cash-flow Újra bérbeadási lehetőségek Alternatív hasznosítási lehetőségek Bérterület rugalmas feloszthatósága Közös terület aránya Üzemeltetési költségszint alakulása
Műszaki adottságok
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
Szerkezeti adottságok (pl.: belmagasság) Gépészeti és elektromos kapacitások, illetve ezek rugalmas alakíthatósága Felhasznált anyagok minősége design, tartósság és energiatakarékosság szempontok alapján Zöld energia, illetve egyéb zöld megoldások alkalmazása
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
INGATLAN AKVIZÍCIÓ – TRANZAKCIÓS STRUKTÚRÁK 1. Jövedelemtermelő ingatlanok vásárlása Hatályos bérleti szerződésekből eredő cash-flow megvásárlása; 2. Forward sale tranzakciók Ingatlanok megvásárlása előre megállapodott elszámolási elvek alapján a fejlesztési folyamat valamely korai fázisában, amikor a végső hasznosítási feltételek még nem ismertek; 3. Bérleti garanciavállalás mellett történő vásárlás
Jövedelemtermelő, vagy fejlesztés alatt álló ingatlanok megvásárlása, úgy, hogy az eladó vagy fejlesztő általában több évre előre garanciát vállal a bérleti díjbevételek alakulására. 4. Sale and lease back tranzakciók
Korábban saját tulajdonú ingatlanok értékesítése, azzal, hogy Eladó az ügylet részeként vállalja, hogy az adásvételt követően egy ideig bérlet útján tovább használja az ingatlant; BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
II. ÉRTÉKTEREMTÉS – BÉRLETI DÍJBEVÉTELEK MAXIMALIZÁLÁSA
II. Bérleti díjbevétel realizálása A felértékelődés okai lehetnek többek között:
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
Bérbeadás
Üzemeltetési költségek csökkentése
„Face-lifting” beruházások
Szolgáltatások bővítése
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
VÁLSÁG HATÁSA – A BÉRBEADÁSRA
BME - MET 2011 / 2012 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
MET.BME.hu
INTEGRÁLÓ ÉPÍTMÉNYTERVEZÉS I.
ALAPRAJZI KÖTÖTTSÉGEK – LEHETŐSÉGEK
BME - MET 2012 / 2013 I. Szemeszter
ERDÉLYI GÁBOR – Asset Management
Köszönöm a figyelmet!
