Diófa Ingatlan Befektetési Alap: 2011. I. féléves jelentés I. Alapadatok: Nyilvántartásba vétel (PSZÁF) Lajstromszáma Tipusa Alapkezelő neve, székhelye Letétkezelő neve székhelye
2011.07.13.
2009. július 17. 1221-12 Zártkörű, nyíltvégű ingatlanforgalmazó befektetési alap Diófa Alapkezelő Zrt., 1138 Budapest Váci út 168/A Magyar Külkereskedelmi Bank Zrt., 1056 Budapest, Váci u. 38.
Induló saját tőke
500,000,000.- Ft amelyet 500,000,000 db 1,- Ft névértékü dematerializált befektetési jegy testesített meg Alap típusa: ingatlanalap Kockázati szint: közepes Javasolt minimális befektetési idő: 5 év Referencia index: 100% BIX Aktuális alapkezelői dij: 1,6% + sikerdíj
Forgalmazók: Magyar Külkereskedelmi Bank Zrt., II. Portfolió összetétel
A Diófa Ingatlan Befektetési Alap eszközösszetétele 2011. június 30-án: Ingatlan összesen:
7.195.549 e Ft (72,78%)
Értékpapír összesen:
2.459.558 e Ft (24,88%)
Pénzeszközök, betétek:
1.541.538 e Ft (15,59%)
Hitel:
-1.149.459 e Ft (-11,63%)
Követelések/kötelezettségek és elhatárolások,stb:
-161.245 e Ft (-1,62%)
A portfolióban lévő ingatlanok helye, helyrajzi száma és eszközértéke: Balatonalmádi [2347/2]
32 563 440,00
Balatonalmádi [2348]
38 400 705,00
Balatonalmádi [2350]
280 187 100,00
Balatonalmádi [2351]
52 304 280,00
Balatonalmádi [2352]
83 625 700,00
Balatonalmádi [2355]
30 000 000,00
Balatonalmádi [2356] (576,6/1958 Telek)
5 477 700,00
Balatonalmádi [2356] (736/1958 Telek)
10 015 160,00
Balatonalmádi [2356] (794/1958 Telek)
10 796 900,00
Balatonalmádi [2357]
51 289 281,00
Bp. XVI. ker. Rákospalotai határút
360 000 000,00
Bp. XVI. ker. Rákospalotai Határút-József u.
180 000 000,00
Budakeszi Szőlőskert [2756/10]
68 775 000,00
Budakeszi Szőlőskert [2756/11]
68 750 000,00
Budakeszi Szőlőskert [2756/13]
746 475 000,00
Budakeszi Szőlőskert [2756/2]
94 925 000,00
Budakeszi Szőlőskert [2756/3]
88 175 000,00
Budakeszi Szőlőskert [2756/4]
90 400 000,00
Budakeszi Szőlőskert [2756/55]
396 450 000,00
Budakeszi Szőlőskert [2756/8]
80 750 000,00
Budakeszi Szőlőskert [2756/9]
80 300 000,00
Budapest III. Tarhos u. 162 [21782]
93 072 000,00
Budapest III. Tarhos u. [21784]
15 536 000,00
Budapest XIII.ker belterület 25964/2
178 900 000,00
Budapest Üllői út 48.-32372/0/A/10
481 846 788,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/1
966 748 797,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/11
216 918 243,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/12
68 305 312,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/2
172 399 775,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/3
36 662 378,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/4
108 677 294,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/5
213 863 023,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/6
242 669 311,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/7
516 763 249,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/8
516 763 249,00
Budapest Üllői út 48.-36372/0/A/9
516 763 249,00
III. Az Alap eszközértéke és a befektetési jegyek számának alakulása 2011 I. fél év végi nettó eszközérték: 9.885.840.664 Ft Egy jegyre jutó nettó eszközérték: 1,115908 Befektetési jegyek száma a 2009. december 31-én: 4.978.812.540 Befektetési jegyek száma a 2010. június 30-án: 7.515.760.862 Befektetési jegyek száma az időszak végén: 8.859.100.391 Az Alap igénybe vett hitelt az albbiak szerint: Az Ü48 projekt ingatlanainak megvételéhez 1.350 millió Ft-nak megfelelő összegű (4.916.242 Eur) 5 éves lejáratú euró hitelt és 950 millió Ft összegű maximum 6 hónap lejáratú ÁFA-finanszírozást szolgáló forint hitelt. A 950 millió Ft összegű maximum 6 hónap lejáratú ÁFA-finanszírozást szolgáló forint hitel 2010. szeptember 30-án egy összegben visszafizetésre került. 2011. június 30-án a fennálló devizahitel tartozás tőkeösszeg: 4.342.052 eur
IV. Az Alap saját tőkéjének és az egy jegyre jutó nettó eszközértékének havi változásai
Dátum 2010.12.31 2011.01.31 2011.02.28. 2011.03.31. 2011.04.29. 2011.05.31. 2011.06.30.
Saját tőke 9.195.810.202 9.324.587.728 9.353.606.230 9.793.324.718 9.816.435.637 9.854.826.754 9.885.940.664
Árfolyam 1,094114 1,097525 1,100941 1,105454 1,108062 1,112396 1,115908
V. Hozamadatok a tájékoztatási időszakban (2010.12.31. – 2011. 06. 30) Időszak 2011. I. félév Indulástól (2009.08.03)
Alap* 1,99%
Benchmark 2,06%
felül/alulteljesítés -0,07%
11,59%
12,48%
-0,89%
*:alapkezelői díj levonásával számolva. VI. Az Alapkezelő működésében bekövetkezett változások, valamint a befektetési politikára ható tényezők alakulása. Az alap portfoliókezelője: Varga János
A félév történései: 2011. február 14-én az Alapkezelő új összetételű Igazgatósága a következő határozatot hozta: A Diófa Alapkezelő Zrt. Igazgatósága elfogadja, hogy az Diófa Ingatlan Befektetési Alap portfolió kezelője felkutasson 100%-ban bérbe adott, lehetőleg Budapest és vonzáskörzete lokációjú ingatlanokat és ez ügyben előkészítő – az alap számára nem kötelező erejű – tárgyalásokat folytasson és az IG elnökkel együtt ajánlatokat tegyen, és a lehetséges finanszírozási kérdésekben is előkészítő tárgyalásokat folytasson. Április folyamán a FORD Ingatlan megvételének előkészületei tovább folytatódtak. Beérkeztek az indikatív finanszírozási ajánlatok is, mely alapján az Alap a Raiffeisen-nel szándékozik a FORD Ingatlan finanszírozását megoldani. Májusban előre lépés nem történt FORD ügyben. A Ford ügyletből kifolyólag a PSZÁF részére egy állásfoglaláskérés került benyújtásra az ingatlanokkal kapcsolatos „teher” értelmezésére vonatkozólag. Ezt követően a FORD ügylet érdekmúlás miatt lekerült a napirendről.
Új stratégiai célkitűzés történt: Telekbeszámítással és jelentős – a jogszabályi előírásoknak megfelelő – finanszírozással 2011. őszére egy lépésben szándékozik az Alap egy jó hozammal rendelkező, stabil cash-flow-val rendelkező ’irodaházas’ ingatlanalappá válni. Ennek érdekében két potenciálisan jónak ígérkező új építésű, jó lokációval és kihasználtsági paraméterekkel és jó nevű bérlőkkel rendelkező projektet futtat párhuzamosan az Alap; ezek az Office Garden 2 és az Officium nevű projektek. Az Alapkezelő döntött arról, hogy az Ingatlan Alap telkeit értékesíti, és erre vonatkozólag a GVA Robertson által egyelőre három hónapos összeállított marketing- és reklámterv alapján fog a piacra lépni.
VII. Befektetési politika: Az Alapkezelő az Alapot egy jól diverzifikált, magyarországi ingatlanokba fektető befektetési alapként kívánja kezelni. Az Alapkezelő elsődleges célja, hogy a befektetési lehetőségek kockázati szintjének minimálisra csökkentése mellett az intézményi befektetők középtávon a jegybanki kamatokat és az állampapír hozamokat is meghaladó hozamot érjenek el. Az Alap ingatlanbefektetéseit elsősorban Budapesten és környékén kívánja megvalósítani, nem kizárva ugyanakkor a vidéken történő ingatlanbefektetéseket sem. Az ingatlanok kiválasztásánál a pillanatnyi hozamtermelőképesség mellett döntésszempontként szerepelnek az ingatlanok jövőbeni kilátásai, az adott környék, illetve térség fejlesztési tervei. A portfolióba kerülő ingatlanok kiválasztása során az Alapkezelő törekszik egy minél szélesebb adatbázis kialakítására. Az ingatlanportfólió bővítése során az elsődleges kritérium a beszerzéskor (fejlesztéskor) elvárt kockázattal arányos jövőbeni hozam. Az egyedi ingatlanok kiválasztásánál a hozam és kockázat viszonya a meghatározó, vizsgálva a likviditás és a diverzifikáció mértékét.
VIII.
Az alap a tárgyidőszak alatti származtatott ügyleteire vonatkozó adatai: Az alapnak az időszak alatt határidős deviza ügylete voltak. Az Alap az Ü48 projekt ingatlanjainak megvételéhez felvett 4.916.242 Eur összegű devizahitelt. 2010. június 30-tól a devizában értékelt ingatlanok eszközértékének és a fenn álló hitel különbözetének megfelelő mértékű deviza fedezeti ügylet folyamatosan fenn volt tartva a Befektetési Bizottság döntésének megfelelően. 2011. június 30-án 10.771.834 eur összegű határidős deviza eladási ügylet állt fenn. Továbbá minden negyedév végére az esedékes adósságszolgálatának megfelelő mértékű határidős euró vételi ügylet került megkötésre.
Diófa Ingatlan Befektetési Alap teljesítménye 2011-ben:
