Znalecký posudek č. 284/89/2011 část A)- dodatek č.1 Obvyklé ceně nemovitostí- Budova rodinného domu č.p.125 na parc.st.402 a pozemků parc.st.č.402, p.č. 8 vč. příslušenství a součástí, v k.ú. Stružinec u Lomnice nad Popelkou a obci Stružinec, vedené na LV č.652 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily.
Objednatel posudku:
Mgr. Martin Slavata Exekutorský úřad Mladá Boleslav Táborská 527 293 01 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) Nařízení exekuce č.j.: 10EXE 464/2011-24 ze dne 14.7.2011 a dle usnesení pod č.j.: 080EX 756/11-14, Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata
Podle stavu ke dni 26.10.2011 posudek vypracoval: Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu+ přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově, 15.04.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je: 1. Ocenění nemovitostí a jejich příslušenství 2. Ocenění movitých věcí, které tvoří příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojená • •
Zn.Posudek je rozdělen do dvou částí A+B, z důvodu, že část A je pronajata na základě doložené nájemní smlouvy na dobu neurčitou a část B je volná (chalupa a zem. pozemky). Dodatek č.1 ve věci doplnění hodnoty závady nájmu RD
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky 512 51 Stružinec 125 Region: Liberecký Okres: Semily Katastrální území: Stružinec u Lomnice nad Popelkou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26. října 2011 od 17 hod za přítomnosti znalce .
-34. Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpis z KN, LV č. 652 ze dne 23.9.2011 2. Kopie příslušné části KM 3. Usnesení č.j.080 EX 756/11-14 ustanovení znalce 4. Zákon č. 151/1997 Sb a předpisy v platném znění 5. Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne 26.10.2011 od 17hod, povinný Miroslav Kočka, ač řádně pozván nedostavil se, doručenka se vrátila s poznámkou, že na uvedené adrese je neznámý- sídlí tam MÚ, čímž povinný zmařil místní šetření. Jelikož byly získány podklady návštěvou st.úřadu v LnP, bylo rozhodnuto o ocenění „z venku”, uvedené podklady toto umožňují. 6. Informace získané od nájemce domu paní Jitky Matějové, s doložením nedatované nájemní smlouvy na částku 6700,-Kč/měsíčně (studený nájem) bez možnosti výpovědi mimo dohody obou stran, či neplacení. Předmětem je „ užívání RD č.p.125 a přilehlých parcel a zahrady”. Předmětem nájmu není tedy jednak příslušenství a to stavba chalupy bez č.p.na st.p.č. 207 a dále nepřilehlé pozemky p.č.1207, p.č. 1186, 1187, 1188, 1189/1, 1189/2, 1190. 7. Územně plánovací dokumentace obce - urbanistická studie. 8. Fotodokumentace pořízená znalcem 9. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: Katastrální území: Zobrazení v mapě
652 Stružinec u Lomnice nad Popelkou 757233
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Kočka Miroslav náměstí Kašpara Šternberka 363, Radnice, 338 28
Podíl
Stavby Stružinec č.p. 125 Omezení vlastnického práva Název Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo smluvní Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily
-46. Dokumentace a skutečnost: Budova rodinného domu o 1b.j.(7+1), zpevněné plochy, elektropřípojka, vodovodní přípojka je postavena na základě st.povolení č.j. S/2003/385/Tš vydaného Městským úřadem LnP dne 6.8.2003, byla zkolaudovaná a uvedena do užívání, dle sdělení pracovníka st.úřadu v r. 2006, tj. stáří 5 let. Na biologický septik a filtrem bylo vydáno samostatné st.povolení s kolaudací č.j. ŽP/824-4/06/VH-231/2-R 83 dne 18.7.2006 vydané MĚÚ Semily. Stavba je dokončena, Budova sestává z bytu 7+1 ve dvou obytných podlažích a suterénu s garáží a příslušenstvím. Příslušenstvím budovy jsou venkovní úpravy spočívající ve zpevněných plochách před vstupem a garáží se sjezdem na veř. komunikaci, přípojky sítí, bio septik se zemním filtrem, schody v terénu a schodiště do domu a opěrná zídka ke garáži.
7. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Stružinec je obec v okrese Semily v podhůří Krkonoš. Skládá se z katastrálního území Stružinec, Pohoří, Tuhaň a Bezděčín. Stružinec se rozkládá v délce 2 km v údolí potoka Žlábku severozápadně od města Lomnice nad Popelkou. Údolí je obklopeno vrchy. Na jihozápadě je to Hůrka (592 m n.m.), na jihu Kolářův kopec (491 m n.m.), na severovýchodě Stránsko (487 m n.m.) a na severozápadě Mákova vrcha. Hůrka, Mákova vrcha a Stránsko jsou zalesněny. Nadřízenou správní jednotkou je okresní město Semily vzdálené 12 km. Další vazby má obec na Lomnici nad Popelkou ( 3 km), kde je stavební úřad a matriční úřad. Údaje o oceňované budově s pozemkem Budova s pozemky se nachází v okrajové části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, rekr.objekty a louky. Z pohledu oceňované nemovitosti-RD se jedná o polohu dobrou, protože je v oblasti s téměř úplnou infrastrukturou, přístupnou přímo z asf.komunikace.. Souhrnné informace o nemovitosti: Budova č.p.125- rod.dům Souhrnná velikost pozemků ve FC je cca 968m2. Podezření na staré zátěže neexistuje.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
-5- metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kontribuce metody nákladové, výnosové a srovnávací.
8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím b) Pozemky b1) Parcely ve funkčním celku 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím Budova rodinného domu o 1b.j. zpevněné plochy, elektropřípojka, vodovodní přípojka je postavena na základě st.povolení č.j. S/2003/385/Tš vydaného Městským úřadem LnP dne 6.8.2003, byla zkolaudovaná a uvedena do užívání, dle sdělení pracovníka st.úřadu v r. 2006, tj. stáří 5 let. Na biologický septik a filtrem bylo vydáno samostatné st.povolení s kolaudací. Stavba je dokončena, Budova sestává z bytu 7+1 ve dvou obytných podlažích a suterénu s garáží a příslušenstvím. Příslušenstvím budovy jsou venkovní úpravy spočívající ve zpevněných plochách před vstupem a garáží se sjezdem na veř. komunikaci, přípojky sítí, bio septik se zemním filtrem, schody v terénu a schodiště do domu a opěrná zídka ke garáži. Stavebně tech.stav: Novostavba RD tvaru L, tradičně zděné technologie, se sedlovou střechou s valbičkami, s krytinou z tašek, stropy z I nosičů a desek Hurdis, okna plastová, vrata plastová el.sekční rolovací, , vytápění teplovodní ÚT s kotlem na TP, ohřev TUV v zás.ohřívači, odpad.vody do septiku. Jsou nedokončené venkovní zpevněné plochy- materiál je na paletách složen na pozemku. Vzhledem k neumožnění prohlídky nemohu okomentovat vnitřní stav a vybavení, pro zatřídění předpokládám standardní.
Dispoziční řešení: 1NP(suterén): hala 5,4m2, soc.zař.5,2, sklep 2,7, sklep 6,7, garáž 44,8,dílna15,8, kotelna 2,65, uhelna 10,2, dřevník 2,8 2NP: vstup.hala 3,9, sch.hala 5,5, šatna 6,8, prádelna 5,5, spíž 3,1, hala 5,6, kuchyň s jídelnou 20,8, ob.pokoj 24,2, pokoj 15,2, soc.zař.2,8, terasa 3,3 3NP:(stavebně upravené podkroví): hala 12,3, WC 1,8, koupelna 11,7, pokoj 13,1, pokoj 19,5, pokoj 19,4, pokoj 12,3, pokoj 15,4, balkon 9,7, balkon 9,7m2 započitatelná plocha celkem 225,3m2 užitková plocha celkem 333,6m2
-6b) Pozemky b1) Parcely ve funkčním celku Parc. st.č. 402 je zastavěná vlastní stavbou rodinného domu o výměře 136m2, k ní náleží zahrada vedená na LV jako zahrada parc.p.č. 8 ve funkčním celku o výměře 832m2. Součástí jsou porosty ovocných stromů a okrasných dřevin a jsou obsaženy v jejich ceně. Obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží 1NP- suterén: 2NP: 3NP- st.upravené podkroví:
Zastavěná plocha 136,00 m2 136,00 m2 136,00 m2
Obestavěný prostor: vrchní stavba: 136*6,46 zastřešení: (136)*(4,27/2) Obestavěný prostor – celkem:
Konstrukční výška 2,70 m 2,90 m 2,50 m
= = =
878,56 m3 290,36 m3 1 168,92 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy:
Hodnocení standardu S
Obj. podíl [%] 7,10
Část [%] 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10
-72. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S S S S S S S S S S S S S S S S S S S C C S S S S
22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00
22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,00 0,00 0,50 5,10 0,40 3,60 96,70 0,9670
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
1 975,- Kč/m3 1,1000 0,9670 0,8500 2,1690
Základní cena upravená
=
3 873,15 Kč/m3
Plná cena:
1 168,92 m3 * 3 873,15 Kč/m3
=
4 527 402,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 %
-
226 370,13 Kč
Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím - zjištěná cena
=
4 301 032,37 Kč
=
4 301 000,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím Cena objektů činí celkem
4 301 000,- Kč
-8-
Metoda databáze cen pozemků a) Pozemky a1) Parcely ve funkčním celku Pozemky oceněné
zastavěná plocha a nádvoří 24 480,- Kč zahrada ve funkčním celku 149 760,- Kč
p.č.
402136 m2
á
180,- Kč/m2 =
p.č.
8 832 m2
á
180,- Kč/m2 =
Pozemky oceněné - celkem Parcely ve funkčním celku - výsledná cena
=
174 240,- Kč
=
174 240,- Kč
=
174 000,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Parcely ve funkčním celku Cena pozemků činí celkem
174 000,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Adresa
RD 7+1 58401 Stružinec
Popis: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů
-9nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze a realitní inzerce. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 5 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 968 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro, kanalizace Příslušenství ano
samostatně stojící 0 136 m2 Podkroví
ano
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce realitní inzerce Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
Výměra 1 169,00 m3 408,00 m2 225,30 m2 333,60 m2 225,30 m2
*
1,00 1,00
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa
Název: Samost. RD 6+1 512 11 Vysoké nad Jizerou
Popis: Nemovitost:
dům rodinný vila 6+1 s „lesoparkem“ v těsné blízkosti lyžařského areálu Šachty ve Vysokém nad Jizerou. Dům ze 40tých let se nachází na rovinném pozemku 2.624 m2 se vzrostlými stromy. V roce 2000 kompletní rozvody elektriky, vody, napoj.do kanalizace, podlahové topení v ob.pokoji a koupelnách, z krbu rozvod tepla průduchy po domě, nové koupelny, kuchyně se spotřebiči. V přízemí domu se nachází velký ob.pokoj s krbem, hostinský pokoj, kuchyně, koupelna, WC,
- 10 technická místnost, v patře 4 ložnice, velká koupelna, v půdním prostoru 2 pokoje Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 2 roky Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 2624 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící velmi dobrý 0 155 m2 Podkroví
ano
4 500 000,- Kč
korekce realitní inzerce
* /
1,20 1,20 3 750 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 2 Adresa
1 350,00 m3 320,00 m2 280,00 m2 320,00 m2 280,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 3 333,33 Kč/m3 14 062,50 Kč/m2 16 071,43 Kč/m2 14 062,50 Kč/m2 16 071,43 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 2 777,78 Kč/m3 11 718,75 Kč/m2 13 392,86 Kč/m2 11 718,75 Kč/m2 13 392,86 Kč/m2
Název: Samostatně stojící RD 5+1 513 01 Chuchelna
Popis: Nemovitost:
dům rodinný Rodinný dům je po rekonstrukci: v roce 2008 nové rozvody el.energie, vody a odpadů, nová plastová okna, nové schody u dveří, kotel na TP starý 5 let, dlažba hala + WC, v koupelně nedokončeny obklady; 2009 - v patře v obývacím pokoji nové sádrokartony + izolace. Objekt je odizolovaný, kompletně podsklepen. K domu náleží prostorná terasa, 2x garáž. Výměra: 734m2. Dispozice domu je 5+1. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 3 roky Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 734 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
samostatně stojící velmi dobrý 0 105 m2 Podkroví
ano
2 290 000,- Kč
- 11 -
Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
korekce realitní inzerce
* /
1,23 1,23 1 861 788,62 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 3 Adresa
850,00 m3 205,00 m2 200,00 m2 260,00 m2 200,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 2 694,12 Kč/m3 11 170,73 Kč/m2 11 450,- Kč/m2 8 807,69 Kč/m2 11 450,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 2 190,34 Kč/m3 9 081,90 Kč/m2 9 308,94 Kč/m2 7 160,73 Kč/m2 9 308,94 Kč/m2
Název: RD 5+1 512 06 Benešov
Popis: Nemovitost:
dům rodinný 5+1 v lokalitě obce Benešov u Semil. Dům byl zkolaudován v roce 1984, rekonstrukce v roce 2010. Dům má 3 podlaží. V přízemí se nachází garáž, dílna, kotelna, uhelný a ovocný sklep, společenská místnost s funkčním krbem. V 1. patře je obývací pokoj s terasou, kuchyň, jídelna, ložnice, WC, koupelna a komora. V podkroví se nacházejí dvě ložnice, jedna z nich má balkon, úklidová místnost, WC. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 26 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 3912 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící velmi dobrý 1 105 m2 Podkroví
ano
2 900 000,- Kč
korekce realitní inzerce
* /
1,20 1,20 2 416 666,67 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha:
950,00 m3 310,00 m2 200,00 m2 230,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 3 052,63 Kč/m3 9 354,84 Kč/m2 14 500,- Kč/m2 12 608,70 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 2 543,86 Kč/m3 7 795,70 Kč/m2 12 083,33 Kč/m2 10 507,25 Kč/m2
- 12 Čistá užitná plocha:
200,00 m2
14 500,- Kč/m2
12 083,33 Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Samost. RD 6+1 2 777,78 11 718,75 13 392,86 11 718,75 13 392,86 2. Samostatně stojící RD 5+1 2 190,34 9 081,90 9 308,94 7 160,73 9 308,94 3. RD 5+1 2 543,86 7 795,70 12 083,33 10 507,25 12 083,33 SJC – průměr 2 504,00 9 532,00 11 595,00 9 796,00 11 595,00 JCO = SJC * IO 2 504,00 9 532,00 11 595,00 9 796,00 11 595,00 Výměry oceňované stavby 1 169,00 408,00 225,30 333,60 225,30 CO: 2927176 3889056 2612354 3267946 2612354 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 3 061 777,- Kč RD 7+1 - výsledná cena
=
3 061 777,- Kč
Výnosová hodnota Popis: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti.
- 13 Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat v rozpětí 5.0 - 10.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení prostoru - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Nájemní smlouva- nedatovaná na částku 6700,-Kč/měsíčně (studený nájem) za cca 196m2 podlahové plochy s příslušenstvím, bez možnosti výpovědi- mimo dohody obou stran, či neplacení. Předmětem je „ užívání RD č.p.125 a přilehlých parcel a zahrady”. Předmětem nájmu není tedy jednak příslušenství a to stavba chalupy bez č.p.na st.p.č. 207 a dále nepřilehlé pozemky p.č.1207, p.č. 1186, 1187, 1188, 1189/1, 1189/2, 1190. Přepočet je 410,-Kč/m2 plochy, nájemce na vlastní náklady hradí nutné opravy do výše 2000,-Kč. Skutečná započitatelná plocha je dle výpočtu 333,6m2. Obvyklé nájemné se pohybuje v dané lokaci, místě a času ve výši 700-1000,-Kč/m2, na základě vlastní databáze obvyklého nájemného. Náklady na provoz a údržbu nemovitosti jsou stanoveny odborným odhadem na základě obvyklých cen. Sjednané nájemné je výrazně nižší než obvyklé a proto uvažuji ve výši 700,-Kč/m2 /rok. V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 5,0 %.
- 14 Výměry pronajímaných prostor: Obytná plocha: = Podlahová plocha všech prostor celkem: 333,00 m2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytné plochy: započitatelná plocha pronajatá 196,00 m2* nepronajatá plocha 137,00 m2 * 700,- Kč/m2 Výnosy z obytných ploch celkem Výnosy celkem: 233 100,- Kč
333,00 m2
700,- Kč/m2 = 137 200,- Kč = 95 900,- Kč =
233 100,- Kč
Dosahované procento pronajmutí prostor: 60 % Upravené výnosy celkem: 233 100,- Kč * 60 % = 139 860,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz nemovitosti stanoveny ve výši 0,10 % z reprodukční ceny stavby. 4 527 402,50 Kč * 0,10 % Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,50 % z reprodukční ceny stavby. 4 527 402,50 Kč * 0,50 % Náklady na pojištění nemovitosti stanoveny ve výši 0,08 % z reprodukční ceny stavby. 4 527 402,50 Kč * 0,08 % Výpočet amortizace: Předpokládaná další životnost 90 roků byla omezena na maximální hodnotu 45 roků. (4 527 402,50 Kč * 0,0500) / (1,050045 - 1) = Daň z nemovitosti: Náklady celkem: 62 135,- Kč
=
4 527,40 Kč
=
22 637,01 Kč
=
3 621,92 Kč
= 28 349,- Kč 3 000,- Kč
Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 139 860,- Kč - 62 135,- Kč = 77 725,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 5,00 % Výnosová hodnota: (77 725,- / 0,0500) =
1 554 500,- Kč
Výnosová hodnota
1 554 500,- Kč
=
- 15 -
C. Rekapitulace Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec a katastrální území je užívání v souladu s platnou ÚPD.
Omezení vlastnických práv Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem jsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena zástavní práva: -Zástavní právo smluvní pro KB a.s.- není znám aktuální stav, není započteno v obvyklé ceně Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku byla zjištěna a doložena žádná nájemní práva třetích osob: -Jitky Matějové nar. 20.1.1975, nedatovaná nájemní smlouva na částku 6700,-Kč/měsíčně (studený nájem) bez možnosti výpovědi mimo dohody obou stran, či neplacení. Předmětem je „ užívání RD č.p.125 a přilehlých parcel a zahrady” Výpočet hodnoty závady: Cena obvyklá závady: 137200,-Kč (obvyklý nájem 700,-Kč/m2/rok* 196m2 = 137200,-Kč/rok) mínus 80400,-Kč (6700,Kč*12měsíců= 80400,-Kč/rok sjednaný nájem) = 56800,-Kč * 10 let = 568 000,-Kč , zaokrouhleno hodnota závady je 570 000,-Kč.
- 16 Exekuce Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -Nařízení exekuce To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady -nezjištěny Není známo, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 570 000,-Kč
Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé nemovitosti jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu - RD užíván k bydlení nájemcem Územně plánovací dokumentace k oceňované nemovitosti byla předložena. Podle výpisu z katastru nemovitostí je užívání v souladu s právním stavem. Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků:
4 301 000,- Kč 174 000,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
4 475 000,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
3 062 000,- Kč
Výnosová hodnota:
1 555 000,- Kč
Stanovená váha dle Naegeliho: Hodnota váženého průměru dle Naegeliho:
5,000 2 042 000,- Kč
- 17 -
Zdůvodnění obvyklé ceny : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou kontribucí metody porovnávací a výnosové, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými a pronajímanými rodinnými domy na základě inzerovaných resp.realizovaných cen a nejlépe tak vystihuje současný stav na trhu nemovitostí. Po zvážení konstatuji, že výnosová metoda nemá v tomto případě dostatečnou vypovídací schopnost a váhu přikláním k zjištěné porovnávací hodnotě. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Novostavba rodinného domu s bytem 1/7+1 -a předpokládáným standardním vybavením a příslušenstvím, nadstandardní velikosti, v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou za upravenou porovnávací cenu obchodovatelné.
D. Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 080 EX 756/11-14 Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – Budova rodinného domu č.p.125 na parc.st.402 a pozemků parc.st.č.402, p.č. 8 vč. příslušenství a součástí, v k.ú. Stružinec u Lomnice nad Popelkou a obci Stružinec, vedené na LV č.652 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily; a) Ocenění nemovitostí a jejich příslušenství
ve výši: 3 000 000,-Kč slovy: tři miliony Kč b) Ocenění movitých věcí, které tvoří příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojená- hodnota závady dle výpočtu:
ve výši: 570 000,-Kč slovy: pět set sedmdesát tisíc Kč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy.
- 18 Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou
V Trutnově, 15.04.2012 Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov
E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 284/89/2011 část A) dodatek č.1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 89.
