200

Znalecký posudek č. 14/12/200 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem - pozemku p.č. st. 315/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 126 - rod. dům, pozemku p.č. 35/1 zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 79, pro k.ú. Březí u Mikulova, obec Březí, okres Břeclav.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: [email protected] www.ozkbest.cz

Posudek obsahuje 18 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 12. 12. 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/12/200

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 20. 8. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 03469/10-097, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 315/1 o výměře 453 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 126, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. st. 315/1 - pozemek parcelní číslo 35/1 o výměře 25 m2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, pro obec Březí, katastrální území Březí u Mikulova, okres Břeclav, na listu vlastnictví č. 79, podíl 1/2. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. st. 315/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 126 - rod. dům, pozemek p.č. 35/1 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 79, pro k.ú. Březí u Mikulova, obec Březí, okres Břeclav. Rodinný dům je situovaný na adrese Dunajovická č.p. 126, 691 81 Březí. Rodinný dům se nachází v severo-východní, zastavěné části obce Březí, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Dle informací ČSÚ má obec Březí 1 547 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Březí nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 9. 12. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků a povinné, paní Lucie Klikarové.

4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 03469/10-097, ze dne 20. 8. 2014. - Výpis z katastru nemovitostí č. 79, vyhotovený objednavatelem dne 26. 9. 2014. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne 9. 12. 2014. - Mapy širších vztahů I a II. - Odhad č. 217/12/05, odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a. s., vypracovaný Ing. Ladislavem Hojsákem, Pasohlávky 1050, 691 22 Pasohlávky, dne 17. 5. 2012, který byl poskytnut povinnou k náhledu při místním šetření. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 9. 12. 2014.

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Jihomoravský Břeclav Březí Březí u Mikulova (613908)

List vlastnictví číslo: Vlastníci:

79

1. Kaněra Miloš Dunajovická 126, 69181 Březí

Podíl: 1/2

2. Kaněrová Lucie Dunajovická 126, 69181 Březí

Podíl: 1/2

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený, řadový rodinný dům, bez využitého podkroví, sedlová střecha je kryta taškou pálenou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinné 94 roků. Vytápění rodinného domu je ústřední pomocí plynového kotle, které je ke dni ocenění tohoto znaleckého posudku odpojeno. Vytápění rodinného domu je řešeno lokálně pomocí krbových kamen. V sedmdesátých letech byla provedena koupelna a bylo provedeno ústřední vytápění. V devadesátých letech byla provedena rekonstrukce kuchyně a v roce 2002 byl instalován nový plynový kotel. V průběhu životnosti dále rodinný dům procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech mírně zanedbána. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení povinné je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1920. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. nadzemní podlaží - vstupní část, chodba, kuchyně, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, sociální zázemí (koupelna, WC), komora, obytná místnost (přístup zajištěn z dvorního traktu) Parkování je možné na v průjezdu rodinného domu a na veřejné komunikaci před rodinným domem. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 3080/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Česká

stránka č. 3


republika a přes p.č. 3014/54 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Březí, Hlavní 113, 691 81 Březí. Součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou přípojky inženýrských sítí a stavebně-technické vybavení stavby. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, žumpu na vyvážení a vlastní studnu. Dle sdělení povinné je plynové vedení odpojeno. K datu ocenění tohoto znaleckého posudku bylo při místním šetření zjištěno, že byla provedena přípojka hloubkové kanalizace k oceňovaným nemovitým věcem. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou vedlejší stavby a venkovní úpravy. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Na obytnou část rodinného domu, při jeho horní, levé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, hospodářská část rodinného domu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou taškou pálenou a taškou betonovou. Při místním šetření bylo zjištěno, že tato hospodářská část je v havarijním stavebně-technickém stavu, staticky jsou narušeny prvky dlouhodobých životností a k datu ocenění tohoto znaleckého posudku dochází k demolici. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových rámech na ocelových sloupcích, oplocení - tvárnicové, ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, přístupový chodník dlážděný, kamenná plocha, dlážděný a betonový chodník, zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle skutečného, zjištěného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 126 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 79 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 126 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 79 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 126 - rod. dům – § 35 Podlaží: I. NP Zastavěná plocha:

=

214,69 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 13,87×8,50×3,20+6,70×10,35×3,20+2,08×10,35×2,70+ 2,52×2,35×2,70 = Zastřešení 13,87×8,50×3,40×0,5+6,70×10,35×3,40×0,5 = Obestavěný prostor – celkem: =

673,28 m3 318,31 m3 991,59 m3

Podlažnost:

13,87×8,50+6,70×10,35+2,08×10,35+2,52×2,35 214,69 / 214,69

= 1,00

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – betonové pasy 8,20 % 2. Zdivo – zděné 21,20 % 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 7,90 % 4. Střecha – vaznicová sedlová, mírná pultová 7,30 % 5. Krytina – taška pálená (bobrovka) 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety - 0,90 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 5


7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Obj. podíl z části) Vnitřní omítky – vápenné hladké 5,80 % Fasádní omítky – břízolitové 2,80 % Vnější obklady 0,50 % Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyně, koupelna) 2,30 % Schody 1,00 % Dveře – dřevěné náplňové do dřevěných zárubní 3,20 % Okna – dřevěná zdvojená 5,20 % Podlahy obytných místností – betonové, textilní krytiny 2,20 % Podlahy ostatních místností – betonové, PVC, keramická dlažba 1,00 % Vytápění – ústřední vytápění plynovým kotlem (odpojeno), 5,20 % lokální vytápění pomocí krbových kamen Elektroinstalace – 240V 4,30 % Bleskosvod 0,60 % Rozvod vody – studená i teplá 3,20 % Zdroj teplé vody – elektrický bojler, průtokový elektrický 1,90 % ohřívač Instalace plynu – ano, zemní plyn (odpojeno) 0,50 % Kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % Vybavení kuchyně – kuchyňská linka, dřez, sporák 0,50 % kombinovaný Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo 4,10 % Záchod – splachovací WC 0,30 % Ostatní – krbová kamna 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Březí Počet obyvatel: 1 547 Základní cena (ZC): 1 901,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem

Vi A –0,01 0,00 0,00 0,00 0,08 –0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

stránka č. 6


stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Zvýšení koeficientu s: Koeficient pro úpravu (s):

III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1920 94 0,06 0,660

0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,555

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

1 055,06 Kč/m3

Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. –0,01 podílu pozemku k jednotce) II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 I. Negativní –0,04 II. Bez dalších vlivů

0,00

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 0,95 100-leté vody)

5

Index trhu

(IT = P5 × (1 +  Pi)):

0,903

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00

0,00 0,00 stránka č. 7


pozemku 7 Osobní hromadná doprava 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

parkovací možnosti III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

1,061

i=2

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 991,59 × 1 055,06 × 0,903 × 1,061

=

1 002 333,93 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/2 501 166,97 Kč

Stavba č.p. 126 - rod. dům – určená cena:

501 166,97 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 79 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Březí Název okresu: Břeclav Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 390,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 416,83 Kč/m2

Oi 0,75 0,60 0,80 0,85 1,00 0,98

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. stránka č. 8


Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní II. Bez dalších vlivů

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

Pi 0,00 –0,01 0,00 –0,04

0,00

0,95

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,903 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00

0,00 0,00 0,02 0,00

stránka č. 9


II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,061 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,958 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 399,3231 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 315/1 zastavěná plocha a nádvoří 453

Cena [Kč] 180 893,36

§ 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 119,7969 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 35/1 zahrada 25

Cena [Kč] 2 994,92

Součet cen všech typů pozemků:

=

183 888,28 Kč


× =

1/2 91 944,14 Kč

Pozemky na LV číslo 79 – určená cena:

91 944,14 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých

stránka č. 10


je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Dolní Dunajovice, okres Břeclav Jedná se o přízemní, zděný, řadový rodinný dům o vnitřní dispozici 4+1. Rodinný dům se nachází v klidné části obce. K rodinnému domu náleží hospodářská budova. Vnitřní dispozice: vstupní chodba, kuchyně s jídelnou, čtyři obytné pokoje, koupelna a WC. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 450 000,- Kč 2) RD Mikulov, okres Břeclav Jedná se o částečně podsklepený, zděný rodinný dům v řadové zástavbě. Byla zde provedena částečná rekonstrukce. Byla vybudována bytová jednotka o vnitřní dispozici 2+1 s vlastním vytápěním a novými rozvody elektřiny. V prvním patře byla vybudována druhá bytová jednotka o vnitřní dispozici 1+1. Sociální zázemí (koupelnu a WC) mají společné. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 500 000,- Kč 3) RD ul. Pod Platanem, Mikulov, okres Břeclav Jedná se o přízemní, zděný, řadový rodinný dům o vnitřní dispozici 4+1 situovaný v blízkosti historického centra města. Rodinný dům prošel kompletní rekonstrukcí - nové rozvody inženýrských sítí, plovoucí podlahy, snížené stropy, částečně zateplení, okna a dveře jsou nová plastová, nová koupelna, centrální vytápění, ohřev vody elektrickým bojlerem. Vnitřní dispozice: vstupní chodba, kuchyně s jídelním koutem, čtyři obytné pokoje, koupelna a WC. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 530 000,- Kč 4) RD Nový Přerov, okres Břeclav Jedná se o zděný, nepodsklepený, řadový rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části obce. K rodinnému domu náleží garáž, hospodářská budova, kůlna a zahrada. Vnitřní dispozice prvního nadzemního podlaží: chodba, schodiště, kuchyň s jídelnou, komora, obývací pokoj, koupelna a WC. Ve druhém nadzemním podlaží je chodba a dva obytné pokoje. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 649 000,- Kč

stránka č. 11


5) RD Dolní Dunajovice, okres Břeclav Jedná se o přízemní, zděný, řadový rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1 s garáží, dílnou a zahradou. Rodinný dům má sedlovou střechu, která je kryta taškou pálenou. Dům je po provedené kompletní rekonstrukci - nové rozvody inženýrských sítí, nové podlahy, omítky, nová plastová okna a z části nová střecha. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 750 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Dolní Dunajovice, okres Břeclav Výchozí cena (VC): 1 450 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 318 181,82 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Mikulov, okres Břeclav Výchozí cena (VC): 1 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 0,90 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 374 287,09 Kč Váha (V): 1,0 3) RD ul. Pod Platanem, Mikulov, okres Břeclav Výchozí cena (VC): 1 530 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 0,95 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 327 995,31 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Nový Přerov, okres Břeclav Výchozí cena (VC): 1 649 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,10 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,10

stránka č. 12


Kpolohový: 0,95 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 304 124,32 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Dolní Dunajovice, okres Břeclav Výchozí cena (VC): 1 750 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,10 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 377 410,47 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

1 304 124,32 Kč 1 340 399,80 Kč 1 377 410,47 Kč 1 340 000,– Kč 1,00 celek 1 340 000,– Kč

× =


× =

1/2 670 000,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,750 =

502 500,– Kč 502 500,– Kč

stránka č. 13


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 14


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - dobrá občanská vybavenost obce Březí - v místě je možnost napojení na kompletní IS - dopravní dostupnost obce Březí je zajištěna autobusovou a vlakovou dopravou - dobrá dopravní spádovost do města Mikulov - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - absence sklepních prostor - stavebně-technický stav rodinného domu na mírně horší úrovni - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2) považovat za obtížně obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů.

Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč 0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcná břemena Ostatní movité věci

501 170,– Kč 91 940,– Kč 593 110,– Kč 502 500,– Kč 0,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 505 000,– Kč Cena slovy: pětsetpěttisíc Kč

stránka č. 15


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 12. 12. 2014

................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 16


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/12/200 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 17


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 18

Fotodokumentace

stránka č. 1

stránka č. 2

Dunajovická 126, Březí Dunajovická 126 691 81 Březí okres Břeclav

g GPS 48.8215883N, 16.5677722E

`

Dunajovická 126, Březí Dunajovická 126 691 81 Březí okres Břeclav

g GPS 48.8215883N, 16.5677722E

`

200

Recommend Documents