Znalecký posudek
č. 1051 - 001/2016
O ceně nemovitosti - podíl ve výši ¼ z bytové jednotky č. 1974/2 v bytovém domě čp. 1974, v Aši, ul. Šaldova, okres Cheb
Objednatel posudku :
Exekuční úřad Praha 9 Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9
Účel posudku :
pro exekuční řízení
Zpracovatel posudku :
Ing. Miroslav Čech, Janáčkova 7, 352 01 Aš znalec v oboru Ekonomika, odvětví : ceny a odhady nemovitostí
Podklady pro zpracování posudku : místní šetření provedené dne 3. 1. 2016 zjišťování stávajícího stavu ze dne 13. 1. 2016 výpis z listu vlastnictví č. 2329 ze dne 1. 10. 2015 výpis z listu vlastnictví č. 3166 ze dne 1. 10. 2015 prohlášení vlastníků o vymezení a popis jednotek v budově ( zápis neúplný, bez data vyhotovení )
Posudek je zpracován podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
V Aši dne 15. 1. 2016 Posudek obsahuje …... stran a předává se v jednom písemném vyhotovení a v elektronické podobě.
1. Nález : 1.1. Soupis oceňovaných nemovitostí : podíl ve výši ¼ z bytové jednotky č. 1974/2 v bytovém domě čp. 1974 podíl ve výši 25/1000 na parcele st.p.č. 2043 vše v k.ú. Aš 1.2. Popis oceňovaných nemovitostí : Bytová jednotka č. 1974/2 : Je oceňována bytová jednotka 1 + 1 o ploše 36,10 m2, umístěná v 1. NP. jednopatrového zděného domu s obytným podkrovím. Dům byl postaven cca ve 20. letech 20. století. V domě je celkem 6 bytových jednotek, v každém podlaží po dvou. Dům je podsklepený, ve sklepě jsou zřízeny zděné sklepní komory pro všechny byty. V půdním prostoru jsou zřízeny rovněž komory z dřevěných přepážek, přiřazené pro jednotlivé byty. Dům je jednotlivými vlastníky jednotek užíván spolu s přilehlou zahradou, ta je ale ve vlastnictví jiného subjektu – města Aše. Byt sestává ze vstupní předsíně, se zděné koupelny vybavené sprchovým koutem, umývadlem a WC, s kuchyně s oknem do dvora a z pokoje s oknem do ulice. Kuchyň je vybavená plynovým sporákem a dvoudřezem zabudovaným ve skříňce. Byt je vytápěn lokálně plynovými topidly ohřev vody je v elektrickém ohřívači, umístěným v koupelně. K bytu dále patří tři sklepní komory o celkové výměře 10,50 m2 a jedna půdní kóje o ploše 3,56 m2. Byt je dlouhodobě neobýván, je zanedbaný, jeho vybavení je staršího data. Z bytové jednotky se oceňuje podíl ve výši ¼. Město Aš má cca 13 000 obyvatel. Ve městě jsou všechny běžné úřady včetně finančního, nákupní střediska, základní a střední školy, kulturní středisko, sportovní areál Háj pro letní i zimní sporty. Parcela st.p.č. 2043 : Parcela je tvořená pouze zastavěnou plochou domu. V KN je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 164 m2. Z parcely se oceňuje podíl ve výši 25/1000.
2. Posudek : 2.1. Podíl z parcely st. 2043 : Parcela bude oceněná podle § 3 vyhlášky. ZCv = 1 060,- Kč/m2 Úprava ceny : Kritérium : Označení znaku :
č. znaku :
Popis znaku :
Koef. :
O1
Velikost obce :
I.
Nad 5000 obyvatel
0,95
O2
Význam obce :
III.
Obce s počtem obyvatel nad 5000
0,85
O3
Poloha obce :
VI.
Ostatní případy
0,80
O4
Technická infrastruktura v obci
I.
Všechny inž. sítě
O5
Dopravní obslužnost obce
II.
Napojení na autobusovou a železniční 0,95 síť
O6
Občanská vybavenost obce
II.
Rozšířená vybavenost obce
1,00
0,98
ZC = 1060 x 0,95 x 0,85 x 0,80 x 1,00 x 0,95 x 0,98 = 637,50 Kč/m2 Index trhu s nemovitostmi : č. pol. :
Název znaku :
č. pásma :
Popis pásma :
It :
1
Situace na dílčím trhu s nemovitostmi :
I.
Poptávka výrazně nižší než nabídka
-0,06
2
Vlastnické vztahy :
IV.
Jednotka bez spoluvlastnického podílu na pozemku
-0,02
3
Změny v okolí :
III.
Beze změny
0
4
Vliv právních vztahů na prodejnost :
II.
Bez vlivu
0
5
Ostatní neuvedené vlivy
II.
Bez vlivu na cenu
0
5
Povodňové riziko :
IV.
Zanedbatelné
1,00
Index trhu :
It = 1,00 x ( 1 - 0,08 ) = 0,92
Index omezujících vlivů pozemku : č. pol. :
Název znaku :
č. znaku :
Popis pásma :
Io :
1
Geometrický tvar pozemku
II.
Bez vlivu
0
2
Svažitost pozemku a expozice : IV.
Svažitost do 15 %, ost. expozice
0
3
Ztížené základové podmínky :
III.
Neztížené podmínky
0
4
Ochranná pásma :
I.
Nevyskytují se
0
5
Omezení užívání pozemku :
I.
Bez omezení
0
6
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu na cenu
0
Index omezujících vlivů Io :
Io = 1,00
Index polohy : č. pol. :
Název znaku :
č. pásma :
Popis pásma :
Pi :
1
Druh a účel stavby :
I.
Rezidenční zástavba v obcích nad 2000 obyv.
1,00
2
Převažující zástavba
I.
Rezidenční zástavba
+0,04
3
Poloha pozemku v obci :
II.
Navazující na střed obce
-0,02
4
Možnost napojení pozemku na I. sítě :
Napojení na všechny sítě
0
5
Obchod, služby, kultura v obci II.
V okolí nemovitosti částečně dostupná -0,01
6
Dopravní dostupnost
V.
Přístup po zpevněné komunikaci, bez možnosti parkování
0
7
Hromadná doprava :
III.
Zastávka MHD do 200 m, ale malá četnost spojů
0
8
Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti
I.
Bez možnosti komerčního využití
0
9
Obyvatelstvo :
II.
Bezproblémové okolí
0
10
Nezaměstnanost v obci :
I.
Vyšší, než je průměr v kraji
-0,01
11
Vlivy neuvedené :
II.
Bez vlivu na cenu
0
Ip = 1,00 x ( 1 + 0,04 – 0,04 ) = 1,00
Index polohy :
I = 0,92 x 1,00 x 1,00 = 0,920 ZCU = 637,50 x 0,920 = 586,50 Kč/m2 Cena pozemku celkem : 164 x 586,50 : …......................................................................................................... 96 186,- Kč Z toho oceňovaný podíl : 96 186 x 25/1000 : …...…............................................................................................. 2 405,- Kč 2.2. Podíl z bytové jednotky č.1974/22588/7 : Bytová jednotka bude oceněná podle § 38 vyhlášky. ZC = 9 581,- Kč/m2 Úprava ceny : Index konstrukce a vybavení bytu : č. pol.:
Název znaku :
č. pásma :
Popis pásma :
Vi :
1
Typ stavby :
IV.
Zděná
2
Společné části domu :
I.
Bez společných částí ( kromě chodeb a -0,01 schodiště )
3
Příslušenství domu :
II.
Bez dopadu na cenu bytu
0
4
Umístění bytu v domě :
II
1. NP., bez výtahu
0
5
Orientace obyt. místností ke světovým stranám :
I.
Bez výhledu, okno pokoje na sever
-0,01
6
Základní příslušenství bytu :
III.
Standardní, zděná koupelna
0
7
Další vybavení bytu :
III.
Sklepní a půdní kóje
0
8
Vytápění bytu :
II.
Lokální na plyn
-0,02
9
Kritérium jinde neuvedené :
III.
Bez vlivu na cenu
0
10
Stavebně technický stav :
III.
Byt v zanedbaném stavu, stáří domu cca 90 let ( s = 0,6 )
0,85 x 0,6 = 0,510
Index konstrukce a vybavení :
+0,10
Iv = (1 + 0,10 – 0,03 ) x 0,510 = 0,546
ZCU = 9 581 x 0,546 = 5 231,- Kč/m2 Započítatelná plocha bytu : 36,10 + 10,50 x 0,80 + 3,56 x 0,10 = 44,86 m2 Cena bytové jednotky zjištěná : 44,86 x 5 231 x 0,92 x 1,00 : ..................................................................................... 215 890,- Kč Z toho podíl ve výši ¼ : 215 890 x ¼ : …......................................................................................................... 53 973,- Kč _______________________________________________________________________________ Cena nemovitosti zjištěná celkem : ….......................................................................
56 378,- Kč
Porovnání zjištěné ceny bytu s cenami obvyklými bytů v panelových domech v Aši : Pro porovnání ceny bytu byly použity nabídkové ceny obdobných bytů z nabídek realitních kanceláří : Lokalita bytu :
Popis bytu :
Výměra bytu Cena za byt včetně sklepu ( Kč ) ( m2 ) :
Cena za 1 m2 ( Kč/m2 )
Aš, Hlavní
Byt 1 + 1 v přízemí staršího zděného domu. Vybavení bytu : plyn. sporák, dřez, sprcha, EC a umývadlo. Vytápění plynovými topidly. Byt v dobrém stavu.
32
250 000,-
Aš, U Nádraží
Byt 2 + 1 v přízemí staršího zděného domu. Vybavení bytu : kuchyňská linka s plynovým sporákem, v koupelně vana, umývadlo, WC. Vytápění etážové. Sklep k bytu není. Byt v dobrém stavu.
50
355 000,-
Celkem :
2x 32 + 50 = 2x 250 000 + 355 000 = = 114 = 855 000,-
7 500,-
Komentář znalce : Uvedené nabízené byty, použité pro porovnání s oceňovaným bytem, se nachází v různých částech města. Jsou umístěné ve starších zděných domech. Na rozdíl od oceňovaného bytu jsou v dobrém stavu, obývané a udržované. Přesto byt na Hlavní ulici se svým provedením blíží více oceňovanému bytu. Proto byla jeho váha při výpočtu průměrné ceny za m2 plochy zdvojnásobená. Pozitivem oceňovaného bytu je jeho situování ve vilové čtvrti města. Negativy oceňovaného bytu vůči uvedeným srovnatelným bytům je jeho zanedbanost a zastaralost jeho vybavení, dále fakt, že pozemek okolo domu patří jinému subjektu a především to, že předmětem exekuce je pouze podíl z dané nemovitosti, nikoliv nemovitost celá. Což znamená, že na výrazně menšinový podíl se bude obtížně hledat nový vlastník. Jako nejpravděpodobnější možnost prodeje tohoto podílu se jeví to, že tento podíl odkoupí některý z obou stávajících spoluvlastníků. Negativa výrazně převyšují jeho pozitiva. Cena srovnatelného bytu včetně podílu z pozemku : plocha bytu včetně sklepních komor 46,60 m2 46,60 x 7 500 : …........................................................................................................ 349 500,- Kč Z toho podíl ve výši ¼ : 349 500 x ¼ : ….......................................................................................................... 87 375,- Kč Snížení ceny podílu za jeho převládající negativa o 30 % : 87 375 x ¼ : …............................................................................................................ 61 163,- Kč Vzhledem k tomu, že rozdíl mezi cenou zjištěnou a cenou srovnatelnou je necelých 10 %, tedy relativně malý, lze obvyklou cenu podílu z bytu stanovit zhruba jako průměr obou cen. ( 56 378 + 61 163 ) /2 : …........................................................................................... 58 770,- Kč Zaokrouhleno : …........................................................................................................ 59 000,- Kč ( padesát devět tisíc korun ) Tato cena je cenou obvyklou ve smyslu § 2, odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku.
Znalecká doložka :
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 1. 11. 2006 pod č.j. Spr 1777/2005 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví : ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1051 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů ( náhradu mzdy ) účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č. 03/2016.
….......................................... otisk kulatého razítka
…........................................... podpis znalce
