ZNALECKÝ POSUDEK č. 6849 o ceně bytu č.1/72 v bytovém domě čp. 71-72 v Okružní ul. v Habartově, okres Sokolov.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Prostějov, Mgr. Lenka Černošková, soudní exekutor, Dolní 71, 79601 Prostějov
Účel posudku:
zjištění ceny pro exekuční řízení spis č.j. 018 EX 04210/11-016 zn. GB-01905/5554
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 22.11.2011 posudek vypracovala: Marie Trsková nám. Budovatelů 1426 356 01 Sokolov tel.:352466063,kancelář ul.Jednoty 1628,Sokolov e-mail:
[email protected], mobil 602 931 932
Posudek obsahuje včetně titulního listu 6 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Sokolově 23.11.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit byt č. 1/72 v bytovém domě čp. 71-72 v Okružní ul.v Habartově, okres Sokolov. Za tímto účelem bylo provedeno místní šetření, kterého se zúčastnili majitelé bytu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 357 09 Habartov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Habartov Katastrální území: Habartov Počet obyvatel: 5 238 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 66,4205 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 66,42 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka byla provedena dne 22.11.2011 za přítomnosti manželů Míčových. 4. Podklady pro vypracování posudku - informace z katastru nemovitostí LV 1568 - informace poskytnuté objednatelem posudku - kopie katastrální mapy zájmového území - údaje z nabývací listiny manželů Míčových 5. Vlastnické a evidenční údaje Majiteli bytu jsou pan Vladimír Míč a paní Květa Míčová, Okružní 72, 35709 Habartov 6. Dokumentace a skutečnost Dům je prohlášením vlastníka rozdělen na byty a nebytové prostory ve smyslu zák. č. 72/94 Sb. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt ve dvoupatrovém domě, který je postavený na okraji sídlištní zástavby. Je k němu přístup a příjezd po městské komunikaci. Před domem je nově upravený chodník ze zámkové dlažby. V místě jsou veřejné inženýrské sítě včetně dálkového topení, TUV a plynu. Dům je na ně napojený krátkými přípojkami. Prostředí je klidné, bez rušivých vlivů. Dům obklopuje veřejná zeleň. Jedná se o výstavbu ze šedesátých let minulého století. Budova je umístěna v členitém terénu, který se svažuje k jihu. Zdivo sklepa vyrovnává terénní rozdíly. Dům je typový. Má dvě sekce po 9 bytech. Na každém podlaží jsou tři byty. Celkem je v domě 18 bytů. Vstup do objektu je v úrovni mezipatrové podesty. Ve sklepě jsou společné prostory a sklípky obyvatel domu. Dům je zděný ze škvárobetonových bloků, typ TOB. Střecha je vysoká, valbová. V bytech jsou bytová jádra, sdružující rozvody a odvětrání z hygienického vybavení. Habartov je především sídliště, postavené v šedesátých letech minulého století pro pracovníky uhelného revíru. Je zde občanská i technická vybavenost na dobré úrovni. Je zde základní škola, zdravotní středisko, centrální správní budova se sídlem Městského úřadu i policie a s
-3obchody. Jsou zde restaurace, kino i hřiště. V současné době již těžba v západní části regionu již dozněla a lidé z Habartova hledají uplatnění v jiných profesích. I když ve městě a jeho okolí vznikly nové podnikatelské aktivity, je zde vysoká nezaměstnanost. Lidé dojíždějí do zaměstnání do širokého okolí, nebo pobírají podporu. Dopravní spojení veřejnou dopravou je pouze autobusové. S nezaměstnaností a nižšími příjmy souvisí také nižší koupěschopnost obyvatelstva. S tím souvisí také menší zájem o byty.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem- Byt č. 1/72 b) Pozemky- Podíl na pozemku
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota- Byt č. 1/72 - § 25 Třípokojový byt je v přízemí. Je situovaný jako ve štítu budovy jako levý, krajní byt na patře. Má předsíň, koupelnu, WC, menší kuchyň, spíž a tři pokoje. K vybavení bytu patří plynový sporák s el. troubou, kuchyňská linka, zařizovací předměty v koupelně a na WC a vodoměry na vodu. V bytě byla provedena výměna oken za plastová a výměna dveří. Byt je obydlený jeho majiteli a je běžně udržovaný. Je však na něm patrné stavební stáří bytového jádra a dispoziční řešení je poplatné období výstavby. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Karlovarský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 48 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 13 319,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: spíž: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = = = =
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha místností sklepů: Podlahové plochy - celkem:
4,05 m2 * 0,80
= = =
17,92 m2 16,55 m2 16,94 m2 9,44 m2 5,24 m2 2,01 m2 0,94 m2 0,45 m2 69,49 m2 4,05 m2 4,05 m2 69,49 m2 3,24 m2 72,73 m2
-4Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení -sklep 8. Vytápění bytu – Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - okna dvou místností jsou orientovaná k severu a místnosti jsou méně osluněné. V bytě je malá pracovní kuchyně. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
IV II
0,10 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III I
0,00 -0,10
II
1,05
Koeficient pro stáří 48 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,80 = 0,748 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - městský úřad, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolí - na sídlišti žije komunita, která vyznává poněkud odlišný životní styl, 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené – vlivy snižující cenu - byt je v přízemí. Přízemní byty se celkově považují za chladnější a méně bezpečné
č.
Pi
I II II III II
0,00 0,02 -0,01 0,00 0,00
III II
0,04 0,00
IV I
0,03 -0,15
I III I
-0,04 0,00 -0,10
č.
Ti
I
-0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,790 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - na bytě vázne exekuce
-53
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,748 * 0,790 * 0,850 = 0,502 Cena upravená CU = IPC * I = 13 319,- Kč/m2 * 0,502 = 6 686,- Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 6 686,- Kč/m2 * 72,73 m2 = 486 273,- Kč Byt č. 1/72 - zjištěná cena =
486 273,- Kč
b) Podíl na pozemku - § 27 - § 32 Pozemek je podmáčený vodou z výše položeného svažitého terénu. Tato skutečnost se hodnotí jako nepříznivé účinky okolí. Zvyšujícím vlivem je možnost napojení na plyn. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] zast.plocha 12 401,00 66,42 26 634,Součet 26 634,Úprava ceny – příloha č. 21: 2.6. negativní účinky okolí -5 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 5% + 1 332,Mezisoučet 27 966,Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6900 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem 41 565,41 565,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 735 / 10 260 Podíl na pozemku - zjištěná cena
=
2 978,- Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Byt č. 1/72 b) Podíl na pozemku
= =
486 273,- Kč 2 978,- Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
489 251,- Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
489 250,- Kč
slovy: Čtyřistaosmdesátdevěttisícdvěstěpadesát Kč Stanovení obvyklé ceny Z hlediska hodnoty nemovitosti je rozhodující cena obvyklá. Definice obvyklé ceny: Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejné nebo srovnatelné nemovitosti ( z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v
-6tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti trhu, které mají na cenu vliv. Do výše ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (kalamity, stav tísně prodávajícího), osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vztah mezi nimi, ani vliv zvláštní obliby, který vyplývá z osobního vztahu. Při stanovení obvyklé ceny je nutné vycházet z hodnoty nemovitosti, kterou je možno stanovit známými postupy a vzájemným porovnáváním těchto hodnot mezi sebou a porovnáním s realitou v dané lokalitě se přiblížit k obvyklé ceně. Cenový předpis pro zjišťování ceny nemovitostí zahrnuje v sobě obvyklost ceny, neboť vychází ze známých údajů o uskutečněných prodejích v posuzovaném území. Je proto jedním z průkazných údajů o obvyklé ceně. V současné době se v Habartově nabízí prodej 32 volných bytů. Jedná se o byty 1+2 i 1+3. Větší naději na prodej mají menší byty, které nemají tak vysokou režii na topení a energie. Větší byty se nabízí déle, některé již od srpna 2011, ale výjimkou nejsou ani nabídky z března t.r. Ceny dvoupokojových bytů se pohybují v rozsahu od 250.000-450.000 Kč. Ceny třípokojových bytů se pohybují nejčastěji od 450.000-650.000 Kč. V hodnoceném případě se jedná o byt v přízemí. Takových se nabízí nejvíce a prodávají se nejhůře. Byt má původní bytové jádro, jehož stáří přes 45 let je na něm silně znát. Do Habartova je jen autobusové dopravní spojení, což komplikuje dopravu do zaměstnání a v podstatě vyžaduje vlastnictví osobního vozidla. Z toho důvodu pak stoupá provozní režie na dojíždění, nebo jsou možnosti na získání zaměstnání omezené. Obvyklá cena se stanoví v blízkosti ceny zjištěné na …………………………….480.000 Kč.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni č.j. Spr. 1723/68 pro obor ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6849 znaleckého deníku.Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6849.
