1
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2.357 - 176 / 11
o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č.842/15 v budově č.p.842, včetně spoluvlastnických podílů ve výši 836/9501 na společných částech domu č.p.842 a na pozemcích parc.č.1216/1, 1216/3, obec Brno, kat. ú. Štýřice, okres Brno-město dle LV 3000 se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými–vše dle Usnesení č.j.045 EX 2902/09.
Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Radan Kuča, Exekutorský úřad Olomouc, Dvořákova 222/32, Olomouc
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.045 EX 2902/09, vydal soudní exekutor Mgr.Radan Kuča, Exekutorský úřad Olomouc
Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel. 728512084
Datum místního šetření: 27.6.2011
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 27.6.2011
Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl. č.3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb. a vyhl.č.364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č.VII VUT ÚSI Brno – Oceňování nemovitostí
Zvláštní požadavky objednatele: nejsou
V Olomouci dne 29.6.2011
Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.
2
1.
NÁLEZ
1.1.
Podklady pro vypracování posudku.
1.1.1. Usnesení soudního exekutora Mgr.Radana Kuči č.j.045 EX 2902/09, o ustanovení znalce 1.1.2. Výpis z katastru nemovitostí: Vlastnictví bytu a nebytového prostoru LV 3000, obec Brno, okres Brno-město, kat.ú.Štýřice A: Vlastník: Volejníková Nikol, Vídeňská 842, Brno B: Nemovitosti: Jednotka č.842/15 – byt Spoluvlastnický podíl na spol. částech domu a pozemcích – 836/9501 Bytový dům č.p.842, parc.č.1216/1 - 240 m2, parc.č.1216/3 – 60 m2 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV 1.1.3. Kopie katastrální mapy 1.1.4. Výsledky místního šetření dne 27.6.2011 bez účasti povinného 1.1.5. Vyhl.č.3/2008 Sb., vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., zák.č.151/1997 Sb vyhl.č.364/2010 Sb. 1.1.6. Informace RK o tržních cenách v dané lokalitě www 1.1.7. Zákon č.120/2001 Sb., exekuční řád 1.1.8. Prohlášení vlastníka budovy dle zák.č.72/1994 Sb. 1.1.9. Info sousedé, info správce objektu Bytasen 1.1.10. Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.VII
1.2.
Popis oceňovaného areálu
Předmětem ocenění je bytová jednotka č.842/15 včetně spoluvlastnických podílů na společných částech obytného domu a pozemcích, se všemi součástmi a příslušenstvím včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovitosti, v obci Brno na ul.Vídeňská, ve středové části obce Brno, v k.ú.Štýřice. Bytový dům je cihlový, 1-vchodový, 6-ti podlažní objekt / 1.NP- 6.NP /, v 1.NP jsou nebytové jednotky - prodejny, v podlažích 2.NP až 6.NP jsou bytové jednotky, objekt napojen na veř.vodovod, veř.kanalizaci, plynovod a elektrickou síť NN, příjezd po zpevněné komunikaci.
3
2.
POSUDEK
2.1.
Exekuční řád - § 66 odst.5 )
Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).
2.2.
Základní pojmy
1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle § 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
2.3.
Metody tržního ocenění
2.3.1.
Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) - Cn
Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.Metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení.
4
2.3.2.
Metoda výnosové hodnoty - Cv
Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 %
( tzv. věčná renta )
Cv - výnosová hodnota
2.3.3.
Z
- čistý zisk roční z nájmu nemovitostí
p
- míra kapitalizace v procentech
Metoda porovnávací
Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi kách.Tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy. Pro výpočty je užívána metoda standardní jednotkové tržní ceny objektu ( SJTC ) nebo přímé porovnání nemovitosti jako celku.
2.4.
Výpočet administrativní ceny nemovitostí
Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb. a vyhl.č.364/2010 Sb. Jedná se o byt dokončený, ve vlastnictví dle zák č.72/1994 Sb., v budově typu J nebo K.
2.4.1.
Byt č.842/15 - / § 25 /
2.4.1.1. Popis
Oceňovaná bytová jednotka č.842/15 je umístěná v úrovni 5 a 6..NP cihlového bytového domu pavlačového – č.p.842 ( vícebytový dům netypový typ K ), velikost bytu mezonetového 2+1 s příslušenstvím je následující: pokoj pokoj kuchyně koupelna WC předsíň
.
5
celkem
83,60 m2
lodžie 3,40 x 1,00
dle prohlášení
3,40 m2
podlahová plocha PP
87,00 m2
pro ocenění bytu č.842/15
Příslušenství budovy, které není stavebně jeho součástí - vodovod. přípojka, kanalizační přípojka, plynová přípojka. Popis provedení a vybavení bytu – domu pol.č.1. základy
zákl. pasy
pol.č.2. svislé kce
cihlové
pol.č.3. stropy
s rovným podhledem
pol.č.4. krov
plochá střecha
pol.č.5. krytina střech
plechová
pol.č.6. klempíř. kce
úplné z pozink. plechu
pol.č.7. úprava povrchů vni.
vápenné omítky
pol.č.8. úprava povrchů vně.
vápenné omítky
pol.č.9. vnitřní obklady
keramické
pol.č.10. schody
betonové
pol.č.11. dveře
hladké
pol.č.12. vrata
neuvažují se
pol.č.13. okna
plastová
pol.č.14. povrchy podlah
dlažby, plovoucí
pol.č.15. vytápění
ÚT plyn
pol.č.16. elektroinstalace
světelná i motorová
pol.č.17. bleskosvod
ano
pol.č.18. vnitřní vodovod
rozvod teplé i studené
pol.č.19. vnitřní kanal.
litinové potrubí
pol.č.20. vnitřní plynovod
zemní plyn
pol.č.21. ohřev vody
el.bojler
pol.č.22. vyb. kuchyní
plyn. sporák
pol.č.23. hygien. vyb.
umývadlo, vana
pol.č.24. výtahy
osobní
pol.č.25. ostatní
digestoř
Stavba užívána cca od roku 2005.
2.4.1.2. Výpočet základní ceny upravené -ZCU
CU = IPC x IT x IP x IV IPC = 37.351,- Kč/m3 - dle přílohy č.19, Tab.č.1 pro obec Brno 5 Jihomor. kraje 3
IT = 1 + ∑ Ti = 1 – 0,15 = 0,850
index trhu dle příl.č.18a, Tab.č.1
6
i=1 1.poptávka nižší nabídky
T1 = -0,05
2.stavba na vlastním pozemku
T2 = 0
3.vliv právních vztahů – ex
T3 = -0,10 ∑ Ti = -0,15
8
IP = 1 + ∑ Pi = 1 – 0 = 1,000
index polohy dle příl.č.18a, Tab.č.6
i=1
1.souvisle zastavěné území
P1 = 0
2.obliba území obce – neprefer.
P2 = 0
3.okolní zástavba – objekty bydlení
P3 = 0
4.veř. doprava – dobrá dostupnost
P4 = 0
5.parkování – omezené
P5 = 0
6.obyvatelstvo – bezkonfliktní
P6 = 0
7.změny v okolí – bez vlivu
P7 = 0
8.vlivy neuvedené – ne
P8 = 0 ∑ Pi = 0
9
IV = ( 1 + ∑ Vi ) x V10 = ( 1 + 0 ) x 1,00 x 1,0 = 1,00 i=1
index vybavení dle příl.č.19, Tab.č.2
1.budova zděná
V1 = 0,10
2.ne
V2 = -0,01
3.příslušenství bez dopadu na cenu
V3 = 0
4.5,6.NP bez výtahem
V4 = 0
5.ostatní svět. strany – část.výhled
V5 = 0
6.příslušenství standardní
V6 = 0
7.vybavení – lodžie
V7 = 0
8.vytápění ÚT
V8 = 0
9.kriterium další – hluk tramvaje
V9 = -0,09 ∑ Vi = 0
10.stavebně-techn.stav - byt v dobrém stavu - V10 = 1,00 typ D – stáří do 20 roků – s = 1,0 ZCU = 37.351 x 0,850 x 1,000 x 1,000 = 31.748,35 Kč/m3
2.4.1.3. Výpočet ceny bytu
podlahová plocha PP / m2 /
87,00 Cena bytu č.842/15
ZCU /Kč/m2/
31.748,35
cena celkem /Kč/
2.762.106 2.762.106,- Kč
( Cena zahrnuje i cenu vybavení a příslušenství, které není stavebně jeho součástí
7
viz. popis výše včetně podílu na společných částech domu )
2.4.2.
Pozemky - / § 27 /
2.4.2.1. Popis
Přehled pozemků dle LV : parc.č.1216/1 - zast. plocha - 240 m2 parc.č.1216/3 – ost. plocha – 60 m2
2.4.2.2. Určení ZCU
Stavební pozemky se ocení dle cenové mapy - CMSP takto: ZCU = 4.330,- Kč/m2
2.4.2.3. Ocenění
výměra pozemku / m2 /
ZCU / Kč/m2 /
cena / Kč /
240
4.330
1.039.200
60
4.330
259.800
Pozemky – podíl 836/9501 celkem
2.4.
Rekapitulace administrativních cen
byt č.842/15 pozemky – podíl 836/9501
2.5.
114.299,- Kč
2.762.106,- Kč 114.299,- Kč
administrativní cena nemovitostí celkem
2.876.405,- Kč
Administrativní cena nemovitostí zaokr.
2.876.410,- Kč
Porovnávací hodnota - Cp
Určení porovnávací hodnoty je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými cenami obdobných konkrétních nemovitostí. V našem případě použity nabídkové srovnávací ceny CS / tis.Kč / ze serveru www.nemovitosti.cz s korekcemi vyjadřujícími reálné ceny ( kr ), lokalitu a podlaží ( kl ), velikost a materiál provedení ( kv ), opotřebení ( ka ), názor znalce ( kz )
8
výsledný koef. KC. Parametry oceňovaného bytu rovny 1,00, u srovnávacího objektu lepší kvalita – ki, KC větší než 1,00, při horší kvalitě je ki, KC menší než 1,00, KC = kl x kv x ka x kz, CO = CS x kr / KC viz.metodika VUT ÚSI Brno, CÚ 0611.
popis srovnávacího bytu Brno – ul.Úvoz, byt
CS
kr
kl
2.900
0,95
1,06
kv
ka
1,00 0,85
kz
KC
CO
1,10 0,991 2.779
3+ 1- 82 m2, 1.NP, nové rozvody, obklady, dlažba, A = 40%, sklep Brno – Štýřice, P, 3+1
2.350 0,95
1,00
0,90
0,80 1,10 0,792 2.818
72 m2, O.V., lodžie, po celk. rekonstr. pl.okna, nové ÚT, nová termofasáda, nové rozvody, nový výtah Porovnávací hodnota = průměrná hodnota
Porovnávací hodnota zaokr. - Cp
2.6.
2.798.800
2.800.000,- Kč
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto
Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Porovnávací hodnota, která splňuje definici obvyklé ceny dle § 2 zák.č.151/1997 Sb., je posuzována jako zásadní hodnota při zjištění obvyklé ceny.
způsob ocenění
2.7.
cena v Kč
administrativní cena
2.876.410,-
porovnávací hodnota
2.800.000,-
Obvyklá cena nemovitostí brutto
2.800.000,-
Hodnota závad spojených s nemovitostmi
Ke dni zpracování ZP nebyly zjištěny žádné závady spojené s nemovitostmi..
Hodnota závad spojených s nemovitostmi celkem
- 0,- Kč
9
2.8.
Hodnota věcných břemen
Ke dni ocenění nevázne na předmětných nemovitostech věcné břemeno.
Obvyklá cena práv odpovídajících věcným břemenům
2.9.
0,- Kč
Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi
Ke dni ocenění nebyly zjištěny žádné výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi.
Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi celkem
+ 0,- Kč
10
2.10.
Výsledná obvyklá cena nemovitostí
Obvyklá cena nemovitostí brutto
2.800.000,- Kč
Hodnota závad
- 0,- Kč
Hodnota věcných břemen
- 0,- Kč
Hodnota výhod – práv
+ 0,- Kč
Výsledná obvyklá cena nemovitostí
2.800.000,- Kč
Výsledná obvyklá cena nemovitostí – bytové jednotky č.842/15, včetně spoluvlastnických podílů 836/9501 na společných částech domu č.p.842 a pozemcích parc.č.1216/1, 1216/3, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 3000 pro k.ú.Štýřice, činí celkem
2.800.000,- Kč
slovy:DvamilionyosmsettisícKč
Přílohy: 1. Usnesení č.j.045 EX 2902/09, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 3000, pro k.ú.Štýřice – 1xA4 3. Katastrální mapa – 1xA4 4. Fotodokumentace – 1xA4 5. Situace širších vztahů - 1xA4
V Olomouci dne 29.6.2011
ing. Ladislav Čech
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995 č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.2.357 - 176 / 11 znal. deníku.Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č.2.357 - 176 / 11.
V Olomouci dne 29.6.2011
ing. Ladislav Čech
11
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 25701528-21408-111124135715, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 11 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zajišťovací prvek: bez zajišťovacího prvku Ověřující osoba: Jarmila Stojanová Vystavil: Mgr.MUDr. Radan Kuča V Olomouci dne 24.11.2011
