2. Ontwikkeling bevolking en wonen Demografische ontwikkeling De woningvoorraad 8

steenbergen woonvisie steenbergen

vastgesteld door de gemeenteraad op 21 december 2006

opdrachtgever nummer datum

: : :

gemeente Steenbergen 292.12195.00 10 januari 2007

opdrachtleider

:

drs. J.F. Sluijs

LL

OYD’S REGI

E ST

gecertificeerd door Lloyd’s conform ISO 9001: 2000

ontwikkeling

R QU A L I T SSURANCE YA

R.007/02

adviesbureau voor ruimtelijk beleid

ISO 9001

aangesloten bij:

BNSP

en inrichting

RBOI - Rotterdam bv Delftsestraat 17a Postbus 150 3000 AD Rotterdam Telefoon (010) 413 06 20 E-mail: [email protected]

© RBOI-Rotterdam bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder toestemming van RBOI-Rotterdam bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoud 1. Inleiding

1

blz. 3

2. Ontwikkeling bevolking en wonen 2.1. 2.2.

3. Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek 3.1. 3.2. 3.3.

5 5 8

Demografische ontwikkeling De woningvoorraad

Uitkomsten woonwensenonderzoek Signalen vanuit de markt Rol van woningcorporaties

11 11 14 16

4. Woningbehoefte in verband met glastuinbouw

19

5. Woningbouwprogramma en doelgroepen

21 21 22 23 25

5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Kwantitatief programma gemeente Toedeling programma naar kernen Welke woningen bouwen, de woningdifferentiatie Doelgroepen

6. Vertaling naar locaties 6.1. 6.2. 6.3.

Woningbouwprogramma en pijplijnplannen Woningbouwplanning en locaties Kwalitatief programma naar kernen en locaties

7. Samenvatting woonprogramma 7.1. 7.2.

Woonprogramma, hoofdlijnen van beleid Vervolgacties

27 27 27 29 33 33 35

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Uitkomsten saldobenadering. Samenvatting woonwensen. Woningbouwcapaciteit in de pijplijn. Overzicht bouwlocaties met puntenscore. Verslag werkbijeenkomst woningmarktpartijen. Verslag werkbijeenkomst raadsleden. Verslag informatie/discussiebijeenkomst Woonvisie.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00

Inhoud


2

292.12195.00

3

1. Inleiding

Opgave woonvisie en werkproces De Woonvisie geeft een aantal hoofdlijnen van het gemeentelijk woonbeleid voor de komende 5 tot 10 jaar. De Woonvisie vormt een belangrijk beleidskader voor de meerjarige woningbouwplanning, voor de programmatische invulling van locaties en voor het maken van prestatieafspraken met woningmarktpartijen. De uitkomsten van het in 2004 gehouden woonwensenonderzoek vormen belangrijke input voor de Woonvisie. In samenhang daarmee is gebruikgemaakt van de uitkomsten van een werkbijeenkomst met woningmarktpartijen (november 2005), met de gemeenteraad (januari 2006) en met de uitkomsten van verschillende recente rapporten en prognoses. De verslagen van genoemde werkbijeenkomsten zijn opgenomen als bijlage 5 en 6. In het kader van de opstelling van de Woonvisie is begin maart 2006 een discussiebijeenkomst gehouden met vertegenwoordigers van de dorpsraden, huurdersverenigingen en overige geïnteresseerde woonconsumenten (zie bijlage 7). Vervolgens is een uitgewerkt ontwerp van de Woonvisie onderwerp geweest van overleg en inspraak in de periode juli-september 2006. Er zijn schriftelijke reacties binnengekomen van de provincie Noord-Brabant, Wonen West Brabant, Woningstichting Dinteloord, Woningstichting Soomland en van de dorpsraden van Dinteloord en Kruisland. In aanvulling daarop is mondeling overleg gevoerd met Stichting Tante Louise (voorheen Savelanden) en met Wonen West Brabant en de Woningstichting Dinteloord. Naar aanleiding van de binnengekomen reacties is het ontwerp op een aantal punten aangepast. Een samenvatting van inspraak en overleg en de beantwoording daarvan is opgenomen in bijlage 8. Daarbij is tevens aangegeven of en op welke wijze het ontwerp is aangepast. Een van de aanvullingen heeft betrekking op de wens om de Woonvisie als een startdocument te beschouwen, waarop in de toekomst nog verdere uitwerkingen zullen plaatsvinden (zie hierna). De woonvisie als beleidskader en startdocument De Woonvisie vormt een belangrijk beleidskader voor de meerjarige woningbouwplanning, voor programmatische invulling van locaties en voor het herijken van prestatieafspraken met de woningmarktpartijen. Mede naar aanleiding van de reacties van de woningcorporaties willen we vooraf vaststellen dat de Woonvisie geen allesomvattend document is, waarin alle aspecten die betrekking hebben op het wonen in de gemeente en op de relatie woningcorporaties-gemeente zijn uitgewerkt. Bij de uitwerking van de relatie woningcorporaties-gemeente is ook van belang de nu nog in discussie zijnde nieuwe ministeriële Beleidsvisie Toekomst Woningcorporaties (zie paragraaf 3.3). Wij willen de voorliggende woonvisie dan ook zien als een startdocument op basis waarvan in 2007 nog een verdere uitwerking zal plaatsvinden. Bij deze nadere uitwerking zullen nog lopende projecten zoals de gebiedsprogramma's van de woningcorporatie Wonen West Brabant, resultaten van dorpsontwikkelingsplannen en de uitwerking van de beleidsplannen van Woningstichting Dinteloord en Stichting Tante Louise worden betrokken. Zie hiervoor ook de omschrijving van de vervolgacties in paragraaf 7.2.


292.12195.00

Inleiding

4

Opbouw rapport en leeswijzer De Woonvisie is als volgt opgebouwd. De hoofdstukken 2 en 3 geven een samenvatting van de stand van het wonen in de gemeente, relevante prognoses en trends en een samenvatting van de uitkomsten van het woonwensenonderzoek. De consequenties van de mogelijke glastuinbouwontwikkeling bij Dinteloord voor de woningbehoefte en het woningbouwprogramma zijn verkend in hoofdstuk 4. De hoofdstukken 5 en 6 geven een vertaling naar beleidsvoorstellen, met in het bijzonder aandacht voor de volgende vragen: kwantitatief bouwprogramma, wonen in de verschillende kernen, welke woningen toevoegen, beleid voor verschillende doelgroepen (lage inkomens, starters, doorstromende gezinnen, ouderen) en in aanmerking komende nieuwbouw/herstructureringslocaties. Hoofdstuk 7 geeft een samenvatting van de visie met de belangrijkste voorgestelde beleidslijnen (paragraaf 7.1) en een overzicht van voorgestelde vervolgacties (paragraaf 7.2).


292.12195.00

5

2. Ontwikkeling bevolking en wonen

Dit hoofdstuk geeft in vogelvlucht een overzicht van belangrijke kengetallen over de demografische ontwikkeling en het wonen in de gemeente Steenbergen.

2.1. Demografische ontwikkeling Huidige bevolking Er wonen ruim 23.000 mensen in de verschillende kernen van de gemeente Steenbergen. De kern Steenbergen is met circa 12.400 inwoners (inclusief Welberg) verreweg het grootst. De in grootte tweede kern van de gemeente is Dinteloord, met ruim 5.700 inwoners (tabel 2.1). Tabel 2.1 Inwoners per kern/wijk (peildatum 1.1.2006) kern/wijk

aantal inwoners

Steenbergen Centrum

3.631

Steenbergen Welberg

1.372

Steenbergen Zuid

4.579

Steenbergen Noord

2.805

Kruisland

2.322

De Heen

588

Dinteloord

5.776

Nieuw-Vossemeer

2.382

Steenbergen Totaal

23.355

Bron: gemeente Steenbergen, 2004.

De gemeente Steenbergen kent in vergelijking met Nederland een lager aandeel jongvolwassenen (15-29 jaar). Het aandeel personen in de leeftijdscategorie 45-64 is groter dan gemiddeld in Nederland. De wijk Steenbergen Centrum kent met 25% verreweg het grootste aandeel ouderen (65-plussers). Het aandeel ouderen is het kleinst in Steenbergen Noord, waar relatief veel kinderen wonen (figuur 2.1 en 2.2). Figuur 2.1 Leeftijdsopbouw gemeente Steenbergen en Nederland 85+ 80-84 75-79 70-74

Steenbergen 2004

65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29

Nederland 2004

20-24 15-19 10-14 5-9 0-4

procent

-10

-8

-6

-4

-2 MANNEN

0

2

4

6

8

10

VROUWEN

Bron: CBS, 2004. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00

Ontwikkeling bevolking en wonen

6

Figuur 2.2 Leeftijdsopbouw per kern/wijk leeftijdsopbouw per kern/w ijk 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

bevolking 65 jaar en ouder bevolking 45-64 jaar bevolking 25-44 jaar bevolking 15-24 jaar

St ee

nb er St e e gen nb C en er t ru ge n m St W ee el nb be St er r ee ge g nb n Zu er ge id n N oo rd Kr ui sl an De d H ee Ni Di n eu nt el woo Vo rd ss em ee r

bevolking 0-14 jaar

De samenstelling naar type huishoudens is weergegeven in figuur 2.3. Wat vooral opvalt, is het grote aantal eenpersoonshuishoudens in Steenbergen Centrum. Figuur 2.3 Typen huishoudens per kern/wijk typen huishoudens per w ijk 60% 50% 40% 30%

eenpersoonshuishoudens

20%

huishoudens met kinderen

10%

huishoudens zonder kinderen

oo

Ni

eu

wVo

nt el Di

H

rd ss em ee r

n ee

d an De

oo

Kr ui

N n er ge

nb

sl

rd

id Zu n

be er ge

nb

St ee

St ee

er nb

St ee

St ee

nb

er

ge

ge

n

n

C

W

el

en

t ru

rg

m

0%

De gemeente Steenbergen kende in de periode 1997-2001 een licht positief migratiesaldo. In 2002 was het migratiesaldo negatief, in 2003 te verwaarlozen, in 2005 opnieuw negatief. Het bescheiden migratiesaldo leidt tot een zeer gematigde bevolkingsgroei in de periode 19972006, van 22.864 inwoners in 1997 tot 23.436 inwoners begin 2005, met daarna over 2005 zelfs een daling (zie figuur 2.4).


292.12195.00


7

Figuur 2.4 Ontwikkeling inwonertal 1997-2006 23600 23500 23400 23300 23200

aantal inwoners

23100 23000 22900

19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06

22800

jaren Bron: CBS 2006

Bevolkingsprognose Aan de hand van een actuele provinciale bevolkingsprognose1) kan inzicht worden gegeven in de ontwikkeling van de leeftijdscategorieën. Verwacht wordt dat het aandeel ouderen met 8% zal toenemen naar een aandeel van 22% in 2020. Het aandeel potentiële starters (categorie 15-29 jaar) stijgt naar verwachting licht. Figuur 2.5 Prognose ontwikkeling leeftijdsklassen 2005-2020 ontwikkeling leeftijdsverdeling 2005-2020 60% 50% 40% bevolking 0-14 jaar

30%

bevolking 15-29 jaar 20%

bevolking 30-64 jaar

10%

bevolking 65 jaar en ouder

0% 2005

2010

2015

2020

Bron: provincie Noord-Brabant.

1) De bevolkings- en woningprognose Noord-Brabant (actualisering 2005). Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


8

2.2. De woningvoorraad De ruim 23.000 inwoners van de gemeente Steenbergen wonen in ruim 9.500 woningen (tabel 2.2). Tabel 2.2 Woningen per kern/wijk (1.1.2006) kern/wijk Steenbergen Centrum Steenbergen Welberg Steenbergen Zuid Steenbergen Noord Kruisland De Heen Dinteloord

aantal woningen 1.681 537 1.814 1.044 932 245 2.348

gemiddelde woningbezetting 2,16 2,55 2,52 2,69 2,49 2,40 2,42

Nieuw-Vossemeer

945

2,53

Steenbergen totaal

9.542

2,45

Bron: gemeente Steenbergen, 2006.

De woningvoorraad is in de periode 1997-2006 gegroeid van 8.967 woningen tot 9.542 woningen, een gemiddelde groei van 0,8% per jaar. Sinds 2001 is de groei wat afgevlakt (figuur 2.5). Figuur 2.6 Ontwikkeling woningvoorraad 1997-2006 9600 9500 9400 9300 9200

aantal woningen

9100 9000 8900

19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06

8800

jaren Bron: CBS, 2005 en gemeente 2006.

De groei van de woningvoorraad is het saldo van nieuwbouw en sloop. De nieuwbouw heeft zich in de periode 1997-2003 met name gericht op koopwoningen (tabel 2.3).


292.12195.00


9

Tabel 2.3 Ontwikkeling nieuwbouw 1997-2003 gereedgekomen woningen abs.

gereedgekomen koopwoningen %

gereedgekomen huurwoningen %

1997

146

84%

16%

1998

185

77%

23%

1999

62

100%

-

2000

49

100%

-

2001

24

100%

-

2002

91

90%

10%

2003

42

86%

14%

2004

65

86%

14%

2005

53

68%

32%

Bron: CBS, 2006.

Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad bedraagt 71%. 27% van de woningen is een huurwoning, in bezit van een van de corporaties. 2% van de woningen is particuliere huur. Prognose woningbehoefte De uitkomsten van de provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose voor de gemeente Steenbergen zijn weergegeven in figuur 2.7. De figuur laat een dalende bevolking zien, maar een stijgende woningbehoefte in de periode tot 2020. Figuur 2.7 Prognose ontwikkeling inwonertal en woningvoorraad 2005-2020 ontwikkeling inwonertal en woningvoorraad 2005-2020 24500

11000

24000

10500

23500

10000

23000

9500 bevolking totaal 9000

22500 2005

2010

2015

woningen totaal

2020

Bron: Provincie Noord-Brabant.

Dat de woningbehoefte bij een dalende bevolking stijgt, komt door het proces van gezinsverdunning dat zich naar verwachting de komende jaren door zal zetten. Dit hangt samen met de verwachte groei van het aandeel ouderen. Benadrukt wordt dat de prognose niet één op één gelijkgesteld kan worden met het gemeentelijke woningbouwbeleid voor de komende periode. In bovengenoemde prognose is namelijk (nog) geen rekening gehouden met de uitkomsten van het woonwensenonderzoek (zie hoofdstuk 3), en met de effecten op de woningbehoefte van een eventuele glastuinbouwontwikkeling bij Dinteloord (zie hoofdstuk 4).


292.12195.00



10

292.12195.00

3. Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek

11

In dit hoofdstuk geven we een samenvatting van de uitkomsten van het woonwensenonderzoek. In aansluiting daarop geven we een impressie van actuele woningmarktsignalen (algemene trends en signalen vanuit de lokale woningmarktpartijen).

3.1. Uitkomsten woonwensenonderzoek In het najaar van 2004 is een uitgebreide woonwensenenquête gehouden in de gemeente Steenbergen. Daarin is aan een representatieve steekproef van de inwoners gevraagd naar kenmerken van hun huishouden en hun huidige woonsituatie, de tevredenheid over de woonsituatie en eventuele verhuisplannen en het type woning dat men wenst in geval van verhuizing. Aan inwonende kinderen van 18 jaar en ouder is eveneens gevraagd of men plannen/wensen heeft om zelfstandig te gaan wonen, zo ja op welke termijn en wat voor type woning men zoekt. De uitkomsten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport Steenbergen Woonwensenonderzoek 2004 (RBOI, 16 februari 2005). Onderstaand geven wij een samenvatting van de uitkomsten die voor de Wooonvisie en met name voor de samenstelling van de toekomstige woningbouwprogramma's van belang zijn. Leefbaarheid De tevredenheid over de woning is met een 7,6 als gemiddeld rapportcijfer in lijn met het landelijke beeld, en duidelijk gestegen ten opzichte van het woonwensenonderzoek uit 2000. De tevredenheid over de woonomgeving is met een 6,8 duidelijk minder dan het landelijke beeld. Ten opzichte van het onderzoek uit 2000 is de tevredenheid echter licht gestegen. Binnen de indicatoren die zijn gebruikt om de tevredenheid over de woonomgeving te meten is vooral de zeer matige en in vergelijking met 2000 gedaalde tevredenheid over het onderhoud van groen en grijs opvallend. Verhuisgeneigdheid De gemiddelde potentiële verhuisgeneigdheid (binnen 5 jaar) bedraagt in de gemeente Steenbergen 31%. De potentiële verhuisgeneigdheid is het hoogst in Steenbergen Noord, het laagst in De Heen. De urgente verhuisgeneigdheid (binnen 2 jaar) is in de gemeente gemiddeld 5,4%. De urgente verhuisgeneigdheid is het hoogst in Kruisland, het laagst in Nieuw-Vossemeer. Tweederde van de verhuisgeneigden zoekt een woning binnen de gemeente Steenbergen. Een kwart van de verhuisgeneigden heeft geen voorkeur voor een woonplaats. Binding De binding aan de eigen kern is het sterkst in de kernen Kruisland en Dinteloord. In absolute aantallen is Steenbergen Centrum de wijk die verreweg het vaakst wordt genoemd als wijk waar huishoudens naar willen verhuizen. Kenmerken gewenste woning Een bestaande woning en een nieuwbouwwoning zijn even populair. Eén op de tien verhuisgeneigde huishoudens zoekt een bouwkavel. Het aandeel verhuisgeneigde huishoudens dat een huurwoning zoekt ligt met eenderde net boven het bestaande aandeel huurwoningen in de gemeente. In de gewenste koop- en huurprijzen is een lichte opwaartse mobiliteit te zien, huishoudens zoeken over het algemeen een woning met een prijs die een klasse boven de huidige woning ligt. Als woningtype is een (half)vrijstaande woning in de koopsector het meest populair. Ook een ouderenwoning in de huursector wordt door verhuisgeneigden veel genoemd als gewenst woningtype. Verschillen tussen kernen Door de verhuisgeneigden in de kern Steenbergen wordt in vergelijking met de gehele gemeente Steenbergen relatief vaak een gestapelde woning (appartement met lift) als gewenst woningtype genoemd. In Dinteloord is een halfvrijstaande woning bovengemiddeld populair. De Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00

Woningmarktanalyse en woonwensenonderzoek

12

verhuisgeneigde huishoudens in Kruisland kiezen vooral voor koopwoningen. In Nieuw-Vossemeer wordt daarentegen een huurwoning relatief veel gevraagd. Ouderen Ouderen hebben in meerderheid voorkeur voor een grondgebonden ouderenwoning met 3 kamers. Driekwart van de ouderenhuishoudens heeft voorkeur voor een huurwoning. Een belangrijk deel van de ouderen geeft aan behoefte te hebben aan voorzieningen voor ouderen, zoals aanpassingen aan de woning of huishoudelijke hulp. Starters Van alle inwonende 18-plussers is 18% verhuisgeneigd. 60% van deze starters zoekt een woning binnen de gemeente Steenbergen. 15% geeft aan buiten de gemeente naar een woning te zoeken. Het aandeel starters dat een huurwoning zoekt is circa eenderde. De voorkeur gaat met name uit naar een goedkope koop- of huurwoning. Een eengezinswoning in een rij is daarbij favoriet. Recapitulatie woonwensen doorstromers en starters Een samenvattend overzicht van het vraagpatroon van potentiële doorstromers en starters naar gewenste woning is weergegeven in figuur 3.1. Figuur 3.1 Gewenste woning van verhuisgeneigden naar type en huur/koop (%)

huur

koop 35% 30% 25% 20% 15% 10%

25% 20% 15% 10% 5% 0%

starters

ov er ig

vr ijs ta an d

2/ 1ka p

in sr ij ee ng ez

in g

en t ap pa rte m

ou de re nw on

ov er ig

en t ap pa rte m

in g

ou de re nw on

on in g

5% 0%

in sw ee ng ez

doorstromers

Bron: Woonwensenonderzoek Steenbergen.

Saldobenadering woonwensenonderzoek In de rapportage over het woonwensenonderzoek zijn de uitkomsten opgenomen van de zogenaamde saldobenadering: daarbij zijn naast de gevraagde woningen ook de bij verhuizing vrijkomende woningen in de beschouwing betrokken. Om het saldo van woonwensen en vrijkomende woningen te bepalen, zijn de woonwensen van de doorstromers (huishoudens die een woning achterlaten) en de woonwensen van starters (huishoudens die geen woning achterlaten), bij elkaar opgeteld. Vervolgens is een vergelijking gemaakt met de vrijkomende woningen die de doorstromers achterlaten. Het saldo dat op deze wijze ontstaat, geeft potentiële overschotten en tekorten aan woningen aan. In een beleidsmatige vertaling naar een woningdifferentiatie, geeft deze saldobenadering belangrijke aanknopingspunten voor het bepalen van de accenten op bepaalde woningtypen in toekomstige programma's voor nieuwbouw of aanpassing van de bestaande woningvoorraad. De resulterende tabellen zijn opgenomen in bijlage bij dit rapport. In figuur en 3.2 is voor de gemeente als geheel een samenvattend beeld gegeven van de samenstelling van de sadowoningtekorten en potentiële overschotten. In tabel 3.1 laten we vervolgens zien welk differentiatiepatroon daaruit resulteert als alle verhuisgeneigden worden


292.12195.00


13

meegeteld (kolom 2) en het differentiatiepatroon dat resulteert indien wordt gekeken naar de verhuisgeneigden die binnen 2 jaar willen verhuizen (kolom 3). Laatstgenoemde categorie is te beschouwen als de meer "harde" of "urgente"woningvraag.

koop koop koop koop koop koop koop huur huur huur huur huur

Figuur 3.2 Saldobenadering verhuisgeneigden uit woonwensenonderzoek

eengezinswoning appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning eengezinswoning in rij twee-onderkap/halfvrijstaand

urgenten totaal

vrijstaand appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning

-400

-200

0

200

400

Tabel 3.1 Samenstelling van het "saldowoningtekort" gemeente Steenbergen accenten per kern opbouw saldotekort totale woningvraag

opbouw saldotekort "harde" woningvraag

Steenbergen stad

Kruisland

seniorenwoning huur

25%

20%

-

appartement huur

23%

24%

-

overig huur subtotaal huur ouderenwoning koop appartement koop

50%

44%

6%

4%

12%

14%

+

+

+

--

+

+

+

-

-

+

-

-

-

6%

twee-onder-een-kap koop overig koop

14% 27%

18%

++ ++

5%

subtotaal koop

50%

56%

totaal gemeente

100%

100%

Bron: Woonwensenonderzoek Steenbergen.


Nieuw Vossemeer

2%

eengezinsrij goedkoop <160.000 vrijstaand/kavel

Dinteloord

292.12195.00


14

Conclusies De belangrijkste conclusies uit figuur 3.2 en tabel 3.1 zijn als volgt samen te vatten. In de huursector per saldo een aanzienlijk tekort aan: appartementen; grondgebonden seniorenwoningen. Dit patroon verschilt niet wezenlijk of we alle potentiële verhuizers beschouwen of alleen de harde woningvraag. In de koopsector is het beeld wel duidelijk verschillend. Indien gekeken wordt naar alle potentiële verhuizers dan ontstaat op papier een groot aanbod aan bestaande eengezinsrijwoningen en een twee-onder-een-kapwoningen die beschikbaar zouden komen bij verhuizing. Als we de harde (saldo)woningvraag als maatstaf nemen (kolom 3), dan zou er meer gedifferentieerd gebouwd moeten worden: koopappartementen; grondgebonden seniorenwoningen; goedkope eengezinswoningen ("starterswoningen"); twee-onder-een-kap en vrijstaand.

3.2. Signalen vanuit de markt Algemene woningmarkttrends Raadpleging van diverse landelijke onderzoeken maakt het mogelijk om de lokale onderzoeksuitkomsten in een bredere context te plaatsen. In telegramstijl geven we enkele trends welke uit recente landelijke onderzoeken zijn te destilleren. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) maakt in de rapportage "Een integrale visie op de woningmarkt" (2004) een analyse van de belangrijkste invloedsfactoren van de woningmarkt. Als hoofdpunten aan de aanbodzijde worden de volgende factoren benoemd: onvoldoende afstemming woningaanbod op vergrijzing; onvoldoende nieuwbouw; nieuwbouwaanbod sluit niet aan bij de vraag (aantal onverkochte koopappartementen neemt toe, vraag naar eengezinswoningen groter dan het aanbod); stagnerende doorstroming zorgt voor knelpunten voor starters en lage inkomens; stedelijke herstructurering stokt; onvoldoende marktefficiëntie/marktwerking. Aan de vraagzijde wordt eveneens een aantal barrières gesignaleerd: toegenomen onzekerheid/terughoudendheid bij kopers door verslechterd economisch klimaat, onvoldoende consumentenvertrouwen en hoge huizenprijzen; verminderde betaalbaarheid maakt een koopwoning voor een belangrijke groep (starters, lage inkomens, éénverdieners) onbereikbaar; de prijs/kwaliteitsverhouding van de nieuwbouwwoningen ligt te hoog door gestegen grondprijzen (post grondkosten in totale stichtingskosten van 22% in 1997 tot 30% in 2003) en bouwkosten (onder invloed van toegenomen bouweisen); de woonlasten van de huizenbezitter zijn sterk toegenomen onder invloed van gestegen gemeentelijke tarieven. In 2002 is het laatste WoningBehoefteOnderzoek (WBO) uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn neergelegd in de algemene rapportage "Beter thuis in wonen" (2003). Daarnaast zijn er diverse themarapportages verschenen, waarvan "Met zorg gekozen" (2004) over woonvoorkeuren en woningmarktgedrag van ouderen en mensen met een lichamelijke beperking en "Betaalbaarheid van het wonen" (2004) over de ontwikkeling van de woonlasten voor het woonwensenonderzoek in de gemeente Steenbergen met name relevant zijn. De rapportage "Met zorg gekozen" bevat de volgende hoofdpunten: zolang mogelijk zelfstandig wonen is de wens van ouderen en beleidsmatig streven;


292.12195.00


-

15

de verwachte vergrijzingsgolf betekent, in combinatie met de extramuralisering, een belangrijke opgave; er is aandacht nodig voor een gedifferentieerd woningen voorzieningenaanbod; de kwaliteit van de woningen van ouderen is relatief sterk toegenomen; het aandeel ouderen met een eigen woning is gestegen van 38% in 1990 naar 48% in 2002; geschikte woningen en goede buren zijn het belangrijkst bij het woongenot; in de leeftijdsgroep 55-65 jaar wordt in 25% van de huishoudens lichamelijke beperkingen ervaren, bij de 75-plussers in 60% van de huishoudens; een belangrijk deel van de huishoudens met lichamelijke beperkingen woont in een "ongeschikte" woning; toch wil circa 70% van deze groep niet verhuizen; een flink deel van voor ouderen geschikte woningen wordt bewoond door niet direct belanghebbenden; 70% van de ouderen die verhuizen, verhuist naar een voor ouderen geschikte woning; de sociaal-culturele diversiteit van ouderen neemt toe.

Over de opgave die volgt uit vergrijzing en extramuralisering kan nog het volgende opgemerkt worden. Onder invloed van het voortgaande proces van vergrijzing, zal het aandeel van de totale bevolking met behoefte aan een woon-zorgarrangement naar verwachting bijna verdubbelen tussen 2000 en 2015. Daarnaast wordt uitgegaan van een acceleratie van het proces van extramuralisering (het bieden van zorg buiten de muren van een zorginstelling). Volgens een scenario van het Innovatieprogramma Wonen en Zorg (IWZ), heeft straks 3,8% van de bevolking behoefte aan een woon-zorgarrangement, waaronder 1,5% met behoefte aan een onzelfstandige woonvorm. Dit betekent voor een gemiddelde wijk of kern met 10.000 inwoners (4.500 woningen) een behoefte aan 247 woningen met zorgaanbod. De belangrijkste conclusies van het rapport "Betaalbaarheid van het wonen" zijn als volgt: er bestaan steeds meer verschillen tussen huurders en eigenaar-bewoners; in de huursector veel alleenstaanden en 65-plussers, in de koopsector veel tweeoudergezinnen; sinds 1998 stijgen de huren minder snel dan de inflatie; er is weinig relatie tussen de kwaliteit van de woning en de hoogte van de huur; het aandeel huurders met huursubsidie stijgt; de prijzen van koopwoningen zijn snel gestegen (182% in periode 1990-2002, nieuwe koopwoningen 219%); van de recente kopers heeft 20% een netto koopquote van 30% of meer; een kwart van de huurders wil de eigen huurwoning kopen. Signalen vanuit lokale markt Actuele lokale woningmarktsignalen op basis van interviews met woningmarktpartijen zijn onderstaand samengevat. Daarmee wordt een nadere inkleuring en nuancering gegeven van de uitkomsten van het woonwensenonderzoek.

-

-

-

Koopsector Starters Duidelijke vraag naar goedkope eengezinswoningen (<160/170.00); de bestaande koopwoningen zijn voor veel starters te duur. Vraag naar goedkope appartementen (< 150.000). Doorstromers Duidelijke doorstromingsvraag, met name in de kern Steenbergen, naar ruime twee-ondereen-kapwoningen (250/300.000). In wijk Noord staan veel kleine tweekappers; het potentiële overschot van 2-kappers uit de woonwensenenquête heeft daar mee te maken. Er is een duidelijke markt voor kavels; er is jarenlang geen bouwgrond meer uitgegeven. Senioren, maar ook kleine huishoudens en alleenstaanden in middenleeftijdsgroep, hebben belangstelling voor koopappartementen, met nadruk op betaalbaar (€ 200.000).

Vraag naar koopappartementen in de kern Dinteloord is er, maar beperkt en niet te duur.


292.12195.00


16

Verder duidelijke vraag in koopsector naar: goedkope gezinswoningen voor starters1); verder behoefte aan vrijstaand en ruime maar betaalbare twee-onder-een-kapwoningen. Huursector Twee belangrijke doelgroepen: senioren en starters. De woningcorporatie Wonen West Brabant heeft gebiedsvisies gemaakt voor de verschillende kernen en wijken. Daarin wordt een visie gegeven op het woningbestand + indicaties voor vernieuwing, nieuwbouw en verkoopbeleid. Nieuw-Vossemeer is naar verhouding meest ontspannen woningmarkt. In Kruisland is de vraag naar huur beperkt. Verwachting is dat een deel van de senioren vanuit de kleine kernen zich in geval van verhuizing zal richten op Steenbergen-centrum. Dat geldt overigens ook voor de groep starters. Het centrum van Steenbergen moet als woonmilieu voor beide doelgroepen op zijn beurt weer concurreren met Roosendaal en Bergen op Zoom.

3.3. Rol van woningcorporaties Algemeen De corporaties vervullen een belangrijke rol in de zorg voor het wonen, met het accent op het voorzien in de woningvraag van huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren. Onlangs is door de minister van VROM in de "Beleidsvisie toekomst woningcorporaties" het voornemen bij de Tweede Kamer neergelegd voor een vernieuwd arrangement tussen woningcorporaties en de overheid als vervolg op het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit nieuwe arrangement moet leiden tot meer prestaties door corporaties en moet tegelijkertijd zoveel mogelijk ruimte bieden voor maatschappelijk ondernemerschap. Vertrekpunt voor het vernieuwde stelsel is de missie van de corporaties: brede zorg voor het wonen, waaronder goede huisvesting, aanpak van wijken gericht op evenwichtige woningsamenstelling en een goede woonkwaliteit. Een belangrijke activiteit van corporaties is het, samen met gemeenten, faciliteren van initiatieven van bewoners in wijken en dorpen om de leefbaarheid op peil te houden en te verbeteren, en om zelf in dit kader initiatieven te ontplooien. Bij wijkaanpak door corporaties kan het ook gaan om het realiseren van maatschappelijk vastgoed, zoals in de sfeer van onderwijs en zorg, of eventueel ander vastgoed met een wijkgebonden functie. Enkele trefwoorden in het vernieuwde arrangement: gemeentelijke woonvisie met daarin aangegeven concrete prestaties die men verwacht van corporaties, waaronder investeringen in woningbouw en herstructurering (investeringsplan); de investeringsdoelstelling geeft daarbij aan wat redelijkerwijs op basis van bepaalde rekenmethodiek van een corporatie verwacht mag worden; individuele corporaties brengen "investeringsbod" uit op gemeentelijke woonvisie en maken een plan met concrete activiteiten en investeringen voor een periode van 4 à 5 jaar; scheiding tussen met staatssteun gefinancierde activiteiten en zonder staatssteun gefinancierde, met de markt concurrerende activiteiten; opstellen prestatiecontracten tussen gemeente en corporaties; toepassen van "mediation" in geval van conflicten. Verder is essentieel dat corporaties structureel overleg voeren met alle relevante "stakeholders" en dat zij zich verantwoorden over wat zij met hun financiële mogelijkheden hebben gedaan om de lokale en regionale opgaven te realiseren. Mede naar aanleiding van een kritische behandeling van de Beleidsvisie in de Tweede Kamer zal het voorgestelde arrangement nog nader worden bezien. 1) Woonstichting Dinteloord biedt op beperkte schaal woningen te koop aan (€140.000).


292.12195.00


17

Corporaties in gemeente Steenbergen De Corporatie Wonen West Brabant heeft in 2005 circa 1700 woningen in de gemeente Steenbergen, waarvan het merendeel in de kern Steenbergen. De Woningstichting Dinteloord heeft circa 800 woningen in Dinteloord. De spreiding van het totale bestand in de sociale huursector is weergegeven in tabel 3.2. Verder exploiteert Savelanden verzorgingshuizen in Steenbergen Centrum, Dinteloord en Nieuw-Vossemeeer. Tabel 3.2 Spreiding sociale huursector naar kern/wijk (2005) kern/wijk Steenbergen centrum Welberg Zuid Noord subtotaal Steenbergen-stad Kruisland De Heen Nieuw-Vossemeer Dinteloord totaal gemeente

sociale huurwoningen totaal 564 111 491 181 1.347 109 54 188 768 2.466

waarvan nultredewoningen/ ouderenwoningen 253 13 41 8 315 34 0 56 114 519

waarvan HAT1)

4 35 4

14 57

1) HAT is huisvesting voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens (kleine woningen).

Beide corporaties zetten zich in voor een breed maatschappelijk ondernemerschap, waarbij men ook wil investeren in de woonomgeving en de leefbaarheid van kern en wijk. Wonen West Brabant is bezig met de opstelling van gebiedsvisies voor de kernen en wijken waar zij bezit heeft. Daarin wordt een toekomstvisie neergelegd op het woningbezit per kern/wijk en de plannen voor herstructurering en nieuwbouw in de komende jaren. De grootste concentratie van voor ouderen geschikte woningen (nultredewoningen) in de sociale huursector bevinden zich in Steenbergen centrum (249 nultredewoningen). Wonen West Brabant heeft concrete plannen voor nieuwbouw van enkele tientallen appartementen in het centrum. Op termijn komt herstructurering op bepaalde centrumlocaties in beeld (bijvoorbeeld herontwikkeling van delen van het direct naoorlogs woningbestand). In de kern Nieuw-Vossemeer heeft de corporatie plannen om in samenhang met het verzorgingshuis (Savelanden) te komen tot vernieuwing van het woningaanbod voor senioren ("seniorenvilla's"). In de kern Kruisland zijn in samenhang met het Pluspunt een 12-tal appartementen in aanbouw, deels met zorgindicatie. Woningstichting Dinteloord heeft de afgelopen jaren een ambitieuze herstructurering ter hand genomen (Oranjebuurt) die in een afrondende fase zit. In dat kader heeft de Woningstichting nog een aanzienlijk nieuwbouwvolume in voorbereiding of in uitvoering (circa 90 woningen); naast eengezinswoningen en twee-onder-een-kapwoningen gaat het om een 12-tal huurappartementen en 24 woonzorgeenheden voor verstandelijk gehandicapten. Woningstichting Geertruidenberg bouwt 80 zorgwoningen aan de Westhavendijk in Steenbergen-stad, een 7-tal woningen in het centrum en 14 woningen in Kruisland. Woningstichting Soomland exploiteert een woningcomplex voor gehandicapten in Welberg. Stichting Tante Louise (voorheen Savelanden) heeft plannen voor herstructurering van de zorgvoorzieningen in de gemeente Steenbergen. De plannen zijn gericht op vernieuwing en modernisering van de zorginfrastructuur in combinatie met afbouw van intramurale capaciteit aan wooneenheden en realisatie van extramurale zorgwoningen in de kernen Steenbergen, Dinteloord en Nieuw Vossemeer. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


18

Gestreefd wordt naar de navolgende zorginfrastructuur. Kern Steenbergen: multifunctioneel zorgcentrum in combinatie met (nader te bepalen aantal) zorgwoningen en een tweetal zorgsteunpunten (Onze Stede en Steenbergse Haven) in combinatie met nader te bepalen aantal zorgwoningen. Kern Dinteloord: ombouw van verzorgingshuis De Nieuwe Haven (eigendom van Woonzorg Nederland) tot multifunctioneel zorgcentrum in combinatie met (extramurale) zorgwoningen. Nieuw Vossemeer: ombouw multifunctioneel zorgcentrum De Nieuwe Haven tot multifunctioneel zorgcentrum met nader te bepalen aantallen beschermd wonen (intramuraal) en verzorgd wonen, deels intramuraal en deels extramuraal.


292.12195.00

4. Woningbehoefte in verband met glastuinbouw

19

In de provinciale plannen wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van 250 à 300 ha glastuinbouw in de gemeente Steenbergen. De beoogde glastuinbouwlocatie is gelokaliseerd in de omgeving van de kern Dinteloord, in casu aan de oostzijde van de A29. Voor de woonvisie is van belang wat de consequenties zijn van deze ontwikkeling voor de woningbehoefte, en dus voor het woningbouwbouwprogramma. Voor de verkenning van de woningmarkteffecten is voorshands als werkaanname gerekend met de ondergrens 250 ha glas). Werkgelegenheidseffecten Voor een inschatting van deze woningmarkteffecten is het nodig een inschatting te maken van het te verwachten aantal arbeidsplaatsen en het scholingsniveau van de werkgelegenheid. Door een instelling voor tuinbouwresearch is onderzoek gedaan naar deze effecten ten behoeve van glastuinbouwontwikkelingen elders1). Op basis van dit elders verrichte onderzoek komen we tot de volgende voorzichtige benadering van de structurele werkgelegenheid van de glastuinbouw, dus exclusief tijdelijke effecten in de bouwsector e.d. Gehanteerde aannames gemiddeld 4 fte2) per ha glas; 50% hiervan is bedrijfsleiding en overige full-time contracten; overige werkgelegenheid seizoensarbeiders, parttimers, uitzendkrachten, scholieren. We gaan op grond van onderzoek en ervaringen elders dus uit van een totale werkgelegenheid van 4 arbeidsplaatsen (fte) per ha glas. Conclusies voor structureel werkgelegenheidseffect 250 ha glastuinbouw3) Bij 250 ha glas kan rekening worden gehouden met (50% van 4 fte =) minimaal 500 permanente arbeidsplaatsen. Daarnaast is er rekening te houden met een niet onaanzienlijke vraag naar tijdelijke arbeidskrachten. Consequenties voor woningbehoefte en woningbouwprogramma Er is rekening mee te houden dat een flink deel van de mensen die een permanente baan krijgt in het glastuinbouwcomplex een beroep zal doen op de lokale woningmarkt. Voor de aard van de woningvraag is verder het scholingsniveau en het daarmee samenhangende inkomensniveau van belang. Gehanteerde aannames De 500 permanente arbeidsplaatsen doen het volgende beroep op de woningmarkt: komt uit de omgeving en heeft woning : 30%; vraagt woning in Dinteloord of omgeving : 30%; vraagt woning in Steenbergen kern of omgeving : 20%; zoekt woning elders in de regio : 20%. Van de permanente arbeidskrachten is het functieniveau globaal als volgt: eenvijfde bedrijfsleiding/managementfuncties, viervijfde relatief laag geschoolde arbeid, met dienovereenkomstig inkomensniveau. Ter toelichting op bovenstaande aannames het volgende. Een deel van de nieuwe (structurele) arbeidsplaatsen zal worden bezet door mensen die nu al in Steenbergen of in de regio wonen (aanname 30%). Een ander deel van de arbeidsplaatsen zal worden bezet door mensen die van elders komen en een woning in de regio zoeken, en niet direct in de gemeente Steenbergen, maar bijvoorbeeld in Roosendaal of elders in de omgeving (aanname 20%).

1) Glastuinbouw in de gemeente Eemsmond, oktober 2004 (Praktijkonderzoek Plant en omgeving Naaldwijk/Wageningen). 2) Fte= full time equivalent ofwel full-time mensjaar. 3) Voor de verkenning van de woningmarkteffecten is voorshands als werkaanname gerekend met de ondergrens van 250 ha glas. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00

Woningbehoefte in verband met glastuinbouw

20

Wij gaan ervan uit dat de overige 250 arbeidskrachten een beroep doen op de woningmarkt van de gemeente Steenbergen. Verder zijn wij er vooralsnog van uitgegaan dat de seizoensarbeidskrachten en andere tijdelijke arbeidskrachten geen beroep doen op de permanente woningvoorraad. De praktijk leert wel dat voor een deel van tijdelijke krachten huisvesting wordt gezocht in niet-permanente verblijven (bijvoorbeeld caravans) of dat woningen groepsgewijs worden verhuurd (o.a. ten behoeve van buitenlanders) en dat dit een groeiend fenomeen is. Naar deze problematiek van huisvesting van buitenlandse arbeidskrachten en de effecten hiervan voor het woningbouwprogramma zal nog nader onderzoek worden gedaan. Conclusies voor woningbehoefte/woningbouwprogramma Rekening is te houden met ophoging van het woningbouwprogramma van de gemeente Steenbergen met ten minste (50% van 500 =) 250 extra woningen vanwege de glastuinbouwontwikkeling, als volgt toe te delen: Dinteloord : + 150 woningen; Steenbergen kern : + 100 woningen. Gelet op de situering van de glastuinbouwlocatie dicht bij de Dinteloord leggen wij bij de toedeling dus een duidelijk zwaarder accent bij Dinteloord. De extra woningvraag ligt naar verwachting voor circa 20% in het hogere marktsegment (duurdere koop) en voor circa 80% in het lagere marktsegment, met een accent op sociale huur of goedkope koop.


292.12195.00

5. Woningbouwprogramma en doelgroepen

21

Dit hoofdstuk gaat in op de gewenste omvang van het woningbouwprogramma en de toedeling naar kernen: het kwantitatieve programma. Daarna komt de vraag aan de orde welke woningen de komende jaren toegevoegd moeten worden aan de woningvoorraad: het kwalitatieve programma. In het bijzonder wordt daarbij ook aandacht besteed aan de volgende doelgroepen: de zogenaamde primaire doelgroep van het woonbeleid (huishoudens met lage inkomens), de starters en de ouderen.

5.1. Kwantitatief programma gemeente Belangrijke bouwstenen voor kwantitatief programma zijn: a. de indicaties vanuit het woonwensenonderzoek; b. indicaties vanuit de nieuwste woningbehoeftenberekeningen van de provincie Noord-Brabant; c. indicaties vanuit glastuinbouwontwikkeling. Deze bouwstenen kunnen als volgt worden toegelicht. ad a. Indicaties vanuit woonwensenonderzoek Voor de gewenste kwantitatieve toevoeging aan de woningvoorraad moet vooral worden gerekend met het aantal nieuwkomers dat zich aandient op de woningmarkt. Een bruikbare indicatie daarvoor vormen de geënquêteerde thuiswonende jongeren die binnen nu en 5 jaar een zelfstandige woning zoeken in de gemeente Steenbergen. Indicatie: 450 woningen in 5 jaar = 90 woningen per jaar. ad b. Indicaties vanuit actuele woningbehoeftenberekening provincie De bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant, actualisering 2005, geeft per gemeente nieuwe cijfers voor de benodigde woningvoorraadontwikkeling, uitgaande van een migratiesaldo-nul-benadering. De uitkomsten voor de gemeente Steenbergen zijn als volgt: woningvoorraad 2005 : 9.510 toename 2005/2010 : 375 woningen; woningvoorraad 2010 : 9.885 toename 2010/2015 : 365 woningen; woningvoorraad 2015 : 10.250. In bovengenoemde aantallen zijn nog niet begrepen de zorgwoningen/woonzorgcomplexen welke in de periode 2005-2015 worden gerealiseerd in verband met extramuralisering (zie hierna). Te denken is bijvoorbeeld aan het woonzorgcomplex aan de Westhavendijk. Zie voor een nadere uitwerking paragraaf 5.4 onder "ouderen en zorg". Ad c. Woningbehoefte in verband met glastuinbouwontwikkeling Extra woningbehoefte vanuit de eventuele glastuinbouwontwikkeling kan worden geraamd op 300 woningen in de planperiode (zie hoofdstuk 4). Conclusie kwantitatief programma Uit bovenstaande bouwstenen kan de volgende bandbreedte worden afgeleid voor het kwantitatieve woningbouwprogramma. basisaantal streefgetal exclusief glastuinbouw 2005-2010 375 450 2010-2015 365 450 totaal opgave verzorgd wonen1)

740 ca. 160

900

1) Als gevolg van extramuralisering. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00

Woningbouwprogramma en doelgroepen

22

De bandbreedte voor het kwantitatieve bouwprogramma voor de hele gemeente komt daarmee uit op een getal van 740 tot 900 woningen in 10 jaar. De provinciale woningvoorraadprognose van 740 woningen is exclusief (een deel van) de opgave voor beschermd en verzorgd wonen, met name de opgave die het gevolg is van de zogenaamde extramuralisering: het omzetten van plaatsen in verzorgingshuizen naar zelfstandige woonvormen (opgave verzorgd wonen, in verband met extramuralisering circa 160 woningen; zie ook paragraaf 5.4). Hiermee rekening houdend ligt de uitkomst van de provinciale prognose (740 woningen in 10 jaar) plus daarbovenop een aantal van circa 160 zorgwoningen (extramuralisering) dicht bij het streefgetal vanuit het woonwensenonderzoek (900 woningen). De gemeente streeft ernaar om op deze basis woningbouwafspraken met de provincie te maken. Daarbij willen we nog het volgende aantekenen. De uitwerking van de extramuraliseringsen spreidingsplannen van Stichting Tante Louise kan leiden tot een groter aantal dan de genoemde 156 (zorg)woningen. Bovendien is rekening te houden met initiatieven voor kleinschalig begeleid of beschermd wonen. Hiervoor zijn ook woningen nodig voor (onzelfstandig) wonen, met 24-uurs toezicht. De gemeente staat positief tegenover de geschetste ontwikkelingen en vraagt hiervoor ook de medewerking van de provincie (planologische ruimte en extra contingent). Bovenop de genoemde 740 tot 900 woningen is rekening te houden met de opslag van (ten minste) 300 woningen voor de eventuele glastuinbouwontwikkeling.

5.2. Toedeling programma naar kernen Mogelijke maatstaven voor toedeling van het programma naar kernen kunnen zijn: naar rato van huidige spreiding inwonertal over de kernen; naar rato van de woonvoorkeuren uit het woonwensenonderzoek (bijv. patroon van (saldo) tekorten, woonvoorkeuren van ouderen, woonvoorkeuren van starters). De verschillende benaderingen/maatstaven zijn weergegeven in onderstaande tabel 5.1. Tabel 5.1 Maatstaven voor toedeling woningbouwprogramma naar kernen (%)

inwonertal 1)

Steenbergen-stad Kruisland De Heen Dinteloord Nieuw-Vossemeer Steenbergen totaal

53% 10% 3% 24% 10% 100%

verdeling op basis van urgent voorkeur woningtekort woningtekort ouderen 67% 15% * 15% 3% 100%

80% 2% * 18% 100%

70% 8% 1% 13% 8% 100%

voorkeur starters 75% 5% 2% 13% 5% 100%

* Steekproef te klein voor betrouwbare uitkomsten. 1) Inclusief kern Welberg. 2) Exclusief glastuinbouwontwikkeling.

Het voorstel voor toedeling van het woningbouwprogramma naar kernen is opgenomen in de tweede kolom van tabel 5.2.: de naar verhouding duidelijk sterkere voorkeur uit het woonwensenonderzoek voor Steenbergen-stad wordt in dit voorstel gehonoreerd; het aandeel van de overige kernen in het nieuwbouwprogramma komt daarmee lager uit dan bij een verdeling puur naar rato van inwonertal. De doorvertaling naar aantallen woningen per kern is eveneens verwerkt in tabel 5.2.


292.12195.00


23

Tabel 5.2 Toedeling woningbouwprogramma naar kernen voorstel toedeling woningbouwprogramma (%) Steenbergen-stad1) Kruisland De Heen Dinteloord Nieuw-Vossemeer Steenbergen totaal

70% 7% 1% 17% 5% 100%

programma in aantallen woningen 2005-2015, in2005-2010 2005-2015 clusief glastuinbouw 315 630 730 31 62 62 5 10 10 77 154 304 22 44 44 450 900 1.150

1) Inclusief kern Welberg.

In deze doorvertaling naar woningaantallen is gewerkt met het eerdere streefgetal voor het kwantitatieve programma: 900 woningen in 10 jaar (bovengrens). In de laatste kolom is tevens rekening gehouden met de glastuinbouwontwikkeling: een opslag van 250 woningen, waarvan 150 woningen zijn toegedeeld aan Dinteloord en 100 aan Steenbergen-stad (zie hoofdstuk 4).

5.3. Welke woningen bouwen, de woningdifferentiatie Het woonwensenonderzoek biedt goede aanknopingspunten voor het antwoord op de vraag wat er de komende jaren gebouwd moet worden: de woningdifferentiatie van de nieuwbouw. Bij de vertaling van dit onderzoek naar het streefprogramma voor de woningdifferentiatie is vooral de harde woningvraag als richtinggevend beschouwd. De saldobenadering toegepast op de harde woningvraag heeft naar verwachting het grootste realiteitsgehalte (zie paragraaf 3.1, met name 3e kolom van tabel 3.1). Deze benadering geeft samengevat de volgende accenten aan voor de samenstelling van de nieuwbouw: indicatie voor verhouding huur/koop: 44%/56%; huursector, met name appartementen en grondgebonden seniorenwoningen; koopsector, appartementen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen/kavels, en in beperkte mate grondgebonden seniorenwoningen (bijvoorbeeld patiobungalows) en goedkope koopwoningen voor starters. Bij de vertaling naar kernen zijn verder nog de volgende indicaties uit het onderzoek en uit de marktsignalen van belang: in Dinteloord naar verhouding een iets sterker accent op grondgebonden seniorenwoningen (huur) en twee-onder-een-kapwoningen (koop) en minder accent op koopappartementen; in Steenbergen-stad een bovengemiddeld accent op koopappartementen; in Kruisland een sterk bovengemiddeld accent op vrijstaande koop. Differentiatie nieuwbouw Steenbergen-stad en Dinteloord Indicaties voor de woningdifferentiatie op kernniveau voor Steenbergen-stad en Dinteloord zijn weergegeven in tabel 5.3. Indicaties voor de kleine kernen zijn niet in de tabel opgenomen, in verband met de geringe omvang van de steekproef (enquête) en ook vanwege de geringe absolute aantallen te bouwen woningen in deze kernen.


292.12195.00


24

Tabel 5.3 Indicatie woningdifferentiatie nieuwbouw Steenbergen-stad en Dinteloord1) Steenbergen-stad (%)

Steenbergen-stad (aantallen)

Dinteloord (%)

Dinteloord (aantallen)

huur seniorenwoning huur

20%

126

25%

38

appartement huur

25%

158

25%

38

subtotaal huur

45%

284

50%

76

4%

25

16%

101

5%

8

eengezinsrij goedkoop (< 160.000)

8%

50

5%

8

twee-onder-een-kap koop

10%

63

20%

31

vrijstaand/kavel

17%

107

20%

31

subtotaal koop

55%

346

50%

78

100%

630

koop ouderenwoning koop appartement koop

totaal gemeente

154

1) Exclusief glastuinbouwontwikkeling.

Bovenstaande indicaties geven richting aan de invulling van de verschillende woningbouwlocaties. De tabel laat een gedifferentieerd nieuwbouwpakket zien. Wat daarbij in het bijzonder opvalt is het volgende: geen toevoeging van méér eengezinswoningen in de sociale huursector, maar appartementen en seniorenwoningen; de seniorenwoningen zouden, rekening houdend met het woonwensenonderzoek, in belangrijke mate comfortabele grondgebonden woningen moeten zijn; deze worden tot nu toe weinig gebouwd; de eengezinswoningen in de koopsector dienen goedkope woningen te zijn, vooral gericht op de doelgroep starters (zie ook hierna onder doelgroepen). Tabel 5.3 geeft richting aan de invulling van de diverse woningbouwlocaties in Steenbergenstad en Dinteloord. Een regelmatige herijking van de streefdifferentiatie is wel noodzakelijk; de woningmarkt en ook de woonwensen zijn aan verandering onderhevig zo leert de praktijk. Daarom moet ook worden gestreefd naar flexibele opzet van de plannen, zodat waar nodig bijgestuurd kan worden. Differentiatie nieuwbouw overige kernen Voor de differentiatie van de nieuwbouw in de overige kernen biedt het woonwensenonderzoek eveneens aanknopingspunten, zij het in meer globale zin. In alle kernen dient bij de invulling van het programma in het bijzonder oog te zijn voor de doelgroepen ouderen en starters (zie ook paragraaf 5.4). Voor het overige rekening houden met de volgende accenten: Kruisland : accent op vrijstaande koop; De Heen : maatwerk; Nieuw-Vossemeer : accent op huursector, met woningen geschikt voor ouderen; Welberg : gemengd. Verder geldt ook hier het belang van flexibele plannen zodat wijzigingen in het kwalitatieve programma mogelijk zijn en ingespeeld kan worden op specifieke eisen van locaties en/of veranderingen op de woningmarkt.


292.12195.00


25

5.4. Doelgroepen Binnen het woningbouwprogramma vragen enkele doelgroepen om bijzondere aandacht: primaire doelgroep (lage inkomens); starters; ouderen. Primaire doelgroep De gemeente en de woningcorporaties hebben een bijzondere verantwoordelijkheid voor de primaire doelgroep, zijnde de huishoudens die vanwege hun inkomen in veel gevallen zijn aangewezen op een woning in de bereikbare sociale huursector (maandhuur < € 500,-). De precieze omvang van de primaire doelgroep is niet uit de enquête te achterhalen. Wel is een feit dat van de helft van de potentiële doorstromers het inkomen van het huishouden beneden de € 2.000,- per maand ligt. Bij de starters heeft driekwart een inkomen < € 2.000,- per maand. Dat is ook de reden dat wordt voorgesteld een aanzienlijk gedeelte van het nieuwbouwprogramma in de sociale huursector te realiseren (zie tabel 5.3). Bovendien is het zaak om voorlopig terughoudend te zijn met de verkoop van sociale huurwoningen. Voorgesteld wordt om het huidige aandeel van de sociale huursector − voor de hele gemeente is dit in 2005 circa 26% − ten minste gelijk te houden en zeer terughoudend te zijn met verkoop van sociale huurwoningen. Starters De starters laten een gedifferentieerd patroon van woonwensen zien, deels in de huursector en deels in de koopsector. De door starters gewenste huur en koopprijzen richten zich in lijn met het inkomen veel op de lagere prijsniveaus. Voor deze doelgroep is een meersporenbeleid nodig met de volgende kenmerken: zeer belangrijk voor de starters is en blijft het kunnen betrekken van bestaande woningen die vrijkomen door verhuizing: doorstroming; reden temeer om de omvang van de sociale huursector op peil te houden; doorstroming kan en moet worden bevorderd door een gedifferentieerd aanbod aan nieuwe woningen, aan te bieden in koop- en huursector; omlabelen van oudere (kleine) gezins- en bejaardenwoningen voor doelgroep starters verdient in een aantal situaties overweging (woningcorporaties); bereikbaarheid van (bestaande) koopwoningen voor starters vergroten door het versterkt inzetten van het instrument startersleningen; de in het nieuwbouwprogamma voorziene appartementen in huur- en koopsector (zie tabel 5.3) realiseren als betaalbare multifunctionele appartementen; mogelijkheden (locaties) bieden, ook in de kleine kernen, aan startersverenigingen voor het realiseren van betaalbare starterswoningen in de koopsector; nadere verkenning van aanbieden van goedkope woningen in MGE (Maatschappelijk Gebonden Eigendom, tegenwoordig Koopgarant of andere koopconstructie) door woningcorporaties. Ouderen en zorg Uitgangspunt is het zolang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen en andere mensen met een zorgvraag, indien mogelijk en gewenst in eigen woonomgeving. De vraag naar woonvormen met zorg is vooral afkomstig van huishoudens en alleenstaanden in de leeftijdsgroep 75+. Uit de woonwensenenquête kwam naar voren dat zo'n 180 huishoudens zouden willen verhuizen naar een woonvorm met zorg (onder andere woonzorgcomplex, aanleunwoning en dergelijke). In rapporten van de provincie Noord-Brabant1) en de Woningstichting Soomland zijn behoeftecijfers en taakstellingen opgenomen voor "beschermd wonen", "verzorgd wonen" en "geschikt wonen". De provincie gaat voor de periode 2003-2015 uit voor "beschermd wonen" van 45 woningen en voor "verzorgd wonen" van ten minste 115 woningen (basisvariant) tot maximaal 225 woningen (plusvariant). In het rapport "Gewoon wonen, een hele opgave" (Woningstichting Soomland 2005) zijn deze cijfers geactualiseerd (peildatum 2005) en verfijnd. 1) Woningstichting Soomland: "gewoon wonen, een hele opgave" (mei 2005). Provincie Noord-Brabant: Wonen+zorg en welzijn = een hele opgave. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


26

Voor de gemeente Steenbergen kan, rekening houdend met deze actualisering, wat betreft uitbreiding van het aanbod voor de doelgroep voor beschermd en verzorgd wonen rekening worden gehouden met ten minste de volgende opgave: opgave 2005/2015 beschermd wonen : 17 eenheden verzorgd wonen : 156 woningen Planuitwerking beschermd en verzorgd wonen en samenwerking Tante Louise en woningcorporaties De Stichting Tante Louise (voorheen Savelanden) houdt vanuit haar praktijkervaringen − neergelegd in een beleidsplan − rekening met de wenselijkheid van wat hogere aantallen (190 à 240 zorgwoningen). Een aanzienlijk deel hiervan, te weten circa 160 woningen, houdt verband met extramuralisering (zie ook bijlage 8). Deze stichting zet zich verder in voor de realisatie van kleinschalige vormen van beschermd wonen in de wijk. Te denken is aan wooneenheden voor dementerende ouderen, bijvoorbeeld 6 ouderen in een woning met 24-uurs zorg, of beschermd wonen in de wijk voor lichamelijk of verstandelijk gehandicapten. Men wil de komende jaren tot uitwerking en realisatie van plannen komen in de verschillende kernen, waarbij er verschillende opties zijn: zelf nieuwbouw plegen of verwerven van bestaande panden, dan wel afspraken maken waarbij het onroerend goed wordt geëxploiteerd door een woningcorporatie en de zorg wordt geleverd door Stichting Tante Louise. De gemeente staat in principe positief tegenover deze vormen van verzorgd en beschermd wonen in de wijk en zal zich inspannen om hiervoor ook planologisch en qua contingent de mogelijkheden te creëren. Verder willen wij een goed overleg tussen Tante Louise, woningcorporatie(s) en gemeente bij de verdere uitwerking van de plannen krachtig stimuleren. Belangrijke accenten bij het invullen van bovengenoemde opgaven liggen in Steenbergen-stad en Dinteloord. In Steenbergen-stad wordt ten dele in deze opgave voorzien met de oplevering van het woonzorgcomplex aan de Westhavendijk (80 woningen). Ook in de andere kernen is enige vergroting van met name het aanbod verzorgd wonen gewenst. Daarbij is het zaak om aan te sluiten op de aanwezige of te realiseren zorgcentra of zorgsteunpunten (zie ook paragraaf 3.3). Grondgebonden seniorenwoningen Een aandachtspunt voor de nieuwbouw is de aanzienlijke vraag naar grondgebonden seniorenwoningen die uit de woonwensenenquête naar voren is gekomen. In het bestaande aanbod zijn moderne grondgebonden seniorenwoningen nagenoeg afwezig. Wel zijn er grondgebonden bejaardenwoningen van oudere datum aanwezig. Levensloopbestendige woningen Tenslotte is van belang − niet alleen voor de doelgroep ouderen, maar in principe voor alle huishoudens − de nieuw te bouwen woningen in de sociale huursector als levensloopbestendige woningen te realiseren (keurmerk Woonkeur), en dit ook in de marktsector actief te stimuleren.


292.12195.00

27

6. Vertaling naar locaties

Allereerst wordt in dit hoofdstuk een overzicht gegeven de woningbouwcapaciteit op locaties die in de pijplijn zitten (vergund, in procedure, restcapaciteit vigerende plannen). Vergelijking van deze capaciteit met de woningbouwopgave op basis van de woonwensenenquête (hoofdstuk 5) maakt duidelijk welke aanvullende capaciteit op herstructurerings- en/of nieuwbouwlocaties nodig is. Vervolgens worden voorstellen gedaan voor de locaties welke bij voorrang in de komende planperiode in aanmerking komen om opgenomen te worden in de woningbouwplanning. Tenslotte worden handvatten aangereikt voor de invulling van de locaties wat betreft de samenstelling van het woningbouwprogramma.

6.1. Woningbouwprogramma en pijplijnplannen In tabel 6.1 is het indicatieve programma vanuit het woonwensenonderzoek afgezet tegen de woningbouwcapaciteit die reeds is ingevuld en de woningbouwcapaciteit waarover afspraken zijn gemaakt: kolom 2: indicatief programma (zie hoofdstuk 5); kolom 3: capaciteit in pijplijnplannen (zie voor uitsplitsing bijlage 3); kolom 4: plannen op lijst A, zijnde plannen waarover reeds afspraken zijn gemaakt, maar die nog niet in procedure zijn gebracht; kolom 5: restantprogramma nader toe te delen aan locaties. Tabel 6.1 Indicatief programma versus vastliggende woningbouwcapaciteit (peildatum 01-01-2006) indicatief programma 2005-2015

kern Steenbergen/Welberg Kruisland De Heen Dinteloord Nieuw-Vossemeer Steenbergen totaal 1) 2)

-

-

630 62 10 154 44 900

capaciteit in pijplijnplannen

plannen op A-lijst

nog in te vullen programma, keuzeruimte

190 32 -1 52 2 2751)

72 5 0 30 50 157

368 25 11 72 -8 4682)

Inclusief de 80 zorgwoningen aan de Westhavendijk. Exclusief woningbouwopgave in verband met glastuinbouwontwikkeling.

Conclusies naar aanleiding van tabel 6.1 De capaciteit vanuit de "pijplijn" bedraagt 275 woningen (inclusief realisatie 2005). Vanuit de A-lijst moet rekening gehouden worden met de bouw van circa 157 woningen: twee locaties in Steenbergen (Westdam 22 en Julianastraat), locatie Rabobank in Kruisland, locatie sportpark in Dinteloord en locatie Hogendijk in Nieuw-Vossemeer. Daarmee resteert een nog in te vullen programma van circa 470 woningen.

6.2. Woningbouwplanning en locaties In deze paragraaf is de kernvraag aan de orde welke locaties bij voorrang in aanmerking komen voor invulling van het resterende bouwprogramma. In bijlage 4 is een overzicht gegeven van denkbare locaties in de verschillende kernen met een globale indicatie van de capaciteit. Woningbouwplannen met minder dan 10 woningen zijn hier


292.12195.00

Vertaling naar locaties

28

− met uitzondering van De Heen − buiten beschouwing gelaten. Optelling leidt tot een overmaat aan woningbouwcapaciteit zodat hierin keuzes gemaakt moeten worden. Daartoe is in de genoemde bijlage aan de hand van een aantal criteria (zoals planologische wenselijkheid, belemmeringen, doelgroep, financiële uitvoerbaarheid) in beeld gebracht welke locaties per saldo het best scoren. Op basis hiervan is in tabel 6.2 een voorstel voor de woningbouwplanning opgenomen. Ter toelichting zijn de navolgende aandachtspunten en uitgangspunten van belang: rekening houdend met het indicatieve programma (vanuit woonwensenonderzoek) is Steenbergen-stad sterk vertegenwoordigd in de woningbouwplanning; in het verlengde van het provinciaal beleid wordt prioriteit gegeven aan herstructureringslocaties; waar mogelijk is een fasering aangebracht in de ontwikkeling van locaties; in de tabel is hiertoe aangegeven: start bouw vóór dan wel vanaf 2010; de uitbreidingslocatie Buiten de Veste is opgenomen in de eerste periode en komt daarmee eerder aan snee dan enkele inbreidingslocaties; hiervoor gelden de volgende argumenten: er is al veel voorbereidend werk en voorinvestering gedaan zodat het mogelijk én gewenst is om hier snel aan de slag te gaan; voor sommige inbreidingslocaties is meer tijd nodig (uitplaatsing functies, planvorming e.d.) voordat het gebouwd kan worden; hoewel de locatie Hogendijk in Nieuw-Vossemeer (in totaal circa 50 woningen) het indicatieve programma overstijgt wordt in de woningbouwplanning desalniettemin ruimte gecreëerd voor het project Kloosterstraat van Wonen West Brabant; in de woningbouwplanning wordt rekening gehouden met een niet toegedeeld "contingent" van circa 60 woningen ten behoeve van te ontwikkelen kleine bouwplannen in de diverse kernen, mits op planologisch aanvaardbare locaties gelegen; de fasering van de woningbouw is zodanig dat in de eerste periode een groter deel van het programma (start bouw) is gepland dan in de tweede periode; Overweging is a) een hoge actuele woningbehoefte en b) de planologische wenselijkheid voor meerdere locaties om een voortvarende start te maken; bovendien is er rekening mee te houden dat in de tweede periode de planning nog moet worden opgehoogd met de woningbouw voor de glastuinbouw. Tabel 6.2 Indicatie woningbouwplanning 2006-2015 locatie Kern Dinteloord Oost Groeneweg (A-lijst) Dorus Rijkerstraat West Groeneweg Nieuw-Vossemeer Hogendijk (A-lijst) Kloosterstraat (saldo sloop/nieuwbouw) Kortendijk Steenbergen-stad2) Welberg – Hoogstraat Julianastraat 25 (A-lijst) Westdam/Visserstraat (A-lijst) Westdam 1 Westhavendijk Kruitweg Wouwsestraat Ram van Hagendoornstr. CHV locatie/Burgemeester Van Loonstraat Moller Molenweg 16 Molenweg (Van Maren BV) Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

start bouw vóór 2010

start bouw vanaf 2010

65 30 15 20 10

30 Æ1)

35 25 16 50 25

31

25 20 16 26 20 65

292.12195.00


locatie

29

start bouw vóór 2010

Ravelijnstraat Franseweg Autokar Buiten de Veste 2e fase Kruisland Roosendaalseweg (A-lijst) Herengoed Den Darink/Brugweg De Heen Dorpsweg/Van Trier Dorpsweg/Volkstuinen contingent voor kleine bouwplannen totaal

start bouw vanaf 2010 30

15 100 5 15 8

13 10

8 30 518

30 270

1) Voor deze locatie geldt krachtens een door de gemeenteraad aangenomen wijzigingsvoorstel (d.d. 21-12-2006) het volgende: - de bestemming van de grond zal pas worden gewijzigd en woningbouw worden toegestaan nadat de grond voor rekening van een ontwikkelaar op de bij de wet voorgeschreven wijze zal zijn gesaneerd; - op genoemde voorwaarde maakt de locatie onderdeel uit van de woningbouwplanning (start bouw vanaf 2010). 2) Inclusief Welberg.

1.

2.

Conclusies voor indicatieve woningbouwplanning De optelsom van de capaciteit in de pijplijn en de in tabel 6.2 opgevoerde locaties komt uit op 986 woningen1), dat is een overmaat ten opzichte van het indicatieve programma 20052015 (900 woningen). Deze overmaat achten wij aanvaardbaar en gewenst om tegenvallers in de ontwikkeling en vertragingen in bepaalde projecten op te vangen. Bij het doorgaan van de glastuinbouwontwikkeling dienen aanvullende locaties in de woningbouwplanning te worden opgenomen. Voorstel: - Steenbergen-stad: verdere ontwikkeling Buiten de Veste (3e fase); - in Dinteloord: locatie nader te bepalen; onderzoek naar gewenste uitbreidingsrichting gewenst.

Verhouding bouw in bestaand stedelijke gebied en uitbreiding Het beleid van de provincie en van de gemeente is gericht op zuinig ruimtegebruik. In het uitwerkingsplan van het streekplan voor Steenbergen en Halderberge is als maatstaf hiervoor opgenomen dat meer dan 50% van de bouwopgave in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Wij hebben onze indicatieve woningbouwplanning zoals die is opgenomen in tabel 6.2, getoetst aan deze maatstaf. De verhouding inbreiding/herstructurering versus uitbreiding komt in de voorgestelde woningbouwplanning uit op een verhouding van (afgerond) 70% inbreiding/herstructurering en 30% uitbreiding en voldoet dus ruimschoots aan de norm. Bij een ophoging van het woningbouwprogramma in verband met een toekomstige glastuinbouwontwikkeling zal onvermijdelijk een duidelijk zwaarder accent op uitbreiding komen.

6.3. Kwalitatief programma naar kernen en locaties In paragraaf 5.3 zijn indicaties gegeven voor de differentiatie van het nieuwbouwprogramma. Daarbij is nog het volgende van belang. De opgave voor verzorgd wonen (woonzorgwoningen) dient een plaats te krijgen in het programma. Bij het bepalen van het programma voor de nog te ontwikkelen locaties dient rekening te worden gehouden met het soort woningen dat reeds vanuit de pijplijnplannen zal worden opgeleverd.

1) Exclusief de op te leveren zorgwoningen aan de Westhavendijk. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


-

-

30

Getracht zal worden om bouwinitiatieven die naar voren komen vanuit specifieke groepen woonconsumenten (bijvoorbeeld de startersverenigingen of initiatieven voor vormen van groepswonen) een plaats te geven in de woningbouwplanning. In aanvulling op deze nieuwbouwdifferentiatie dienen er (ruimtelijke) mogelijkheden in wijk en kernen te worden gezocht voor (onzelfstandig) beschermd of begeleid wonen (zie ook paragraaf 5.4). Behalve nieuwbouw kunnen hiervoor ook woningen/delen van wooncomplexen in de bestaande voorraad worden gebruikt.

Hiermee rekening houdend geven we onderstaand samenvattende handvatten voor de woningdifferentiatie van de nieuwbouw in de verschillende kernen. Bij de doorvertaling naar afzonderlijke nieuwe locaties moet rekening worden gehouden met de woningen die al in de pijplijn zitten. Steenbergen-stad Uitgangspunt voor de woningdifferentiatie van de nieuwbouw voor de komende jaren in Steenbergen-stad is (zie ook tabel 5.3): huur (inclusief zorgwoningen/woonzorgappartementen) seniorenwoningen : 20% appartementen : 25% koop ouderenwoningen koopappartementen eengezinskoop (starters) twee-onder-een-kapwoningen vrijstaand en kavels

: 4% : 16% : 8% : 10% : 17%

Voor de huursector betekent dit in principe bouwen van appartementen (inclusief woonzorgwoningen) en (grondgebonden) seniorenwoningen, overwegend in de sociale huursector. Met de oplevering van het complex met 80 woonzorgappartementen wordt deels al een invulling gegeven aan de opgave voor dit type appartementen. Zorgleverantie kan plaatsvinden vanuit toekomstig multifunctioneel zorgcentrum (verpleeghuis) "Lindenburgh" Voor de koopsector gaat het in Steenbergen-stad om een gedifferentieerd programma met koopappartementen (in alle prijsklassen: goedkoop, middelduur en duur), grondgebonden seniorenwoningen (bijvoorbeeld patiowoningen), (betaalbare) eengezinswoningen voor starters, tweekappers en een flink aandeel kavels voor vrijstaande woningen. Welberg Voor de beoogde locaties Hoogstraat wordt uitgegaan van invulling met een gemengd programma. Kruisland Op de woningvraag van ouderen wordt in Kruisland ingespeeld met de oplevering van een 12tal appartementen nabij het Pluspunt. Nader zal worden bezien of binnen een afstand van 250 m van het Pluspunt nog een aantal zorgwoningen in de planperiode kan worden toegevoegd. Op de andere locaties in Kruisland zal gedifferentieerd en op maat gebouwd moeten worden, waarbij ruimte geboden kan worden aan de initiatieven van het starterscollectief (starterswoningen). De Heen Invulling op maat van de beoogde locaties, met bijzondere aandacht voor starters en ouderen. Dinteloord Uitgangspunt voor de woningdifferentiatie van de nieuwbouw in Dinteloord in de komende jaren is (zie ook tabel 5.3):


292.12195.00


31

huur seniorenwoningen appartementen

: 25% : 25%

koop koopappartementen eengezinskoop (starters) twee-onder-een-kap vrijstaand/kavels

: 5% : 10% : 20% : 15%

Voor de huursector betekent dit dus accent op bouwen van appartementen en (grondgebonden) seniorenwoningen, inclusief zorgwoningen, overwegend in de sociale huursector. Voor zorgwoningen rekening houden met een aanvullende opgave van 20 à 30 woningen, waarvoor zorg geleverd kan worden vanuit (toekomstig) multifunctioneel zorgcentrum "De Nieuwe Haven". Voor de nieuwbouw in de koopsector ligt het accent op (betaalbare) twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen/kavels en ruimte voor (betaalbare) starterseengezinswoningen. Bij dit laatste wordt aangetekend dat het percentage starterswoningen is opgehoogd ten opzichte van tabel 5 (saldobenadering), mede naar aanleiding van het initiatief van het starterscollectief. De behoefte aan aanvulling van het bestand aan koopappartementen is in Dinteloord naar huidige inzichten beperkt. Met name de locatie Oost Groeneweg biedt uitstekende mogelijkheden om plaats te bieden aan het geschetste gedifferentieerde programma. Bezien zal worden welke ruimte kan worden geboden aan de initiatieven van het starterscollectief. Nieuw-Vossemeer Rekening houden met een gedifferentieerd programma (koop- en huur) met bijzondere aandacht voor senioren en jongeren. Met de vernieuwing van verzorgingshuis De Vossemeren richting multifunctioneel zorgcentrum (inclusief extramuralisering van het wonen: zorgwoningen) en de plannen voor de bouw van seniorenvilla's (herstructurering woningbestand van Wonen West Brabant) aan de Kloosterstraat, kan worden ingespeeld op de behoefte van de doelgroep ouderen. De locatie Hogendijk biedt mogelijkheden voor een gemengd programma, met onder meer grondgebonden ouderenwoningen (huur en koop), starterseengezinswoningen, twee-ondereen-kap en vrijstaand. Gelet op de capaciteit van de locatie is een gefaseerde ontwikkeling gewenst.


292.12195.00



32

292.12195.00

33

7. Samenvatting woonprogramma

Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de gemeentelijke inzet voor het woonbeleid in de komende jaren. Tevens is aangegeven welke vervolgacties nodig zijn om samen met de verschillende woningmarktpartijen tot nadere invulling, uitwerking en uitvoering te komen van deze Woonvisie. Wij willen de Woonvisie hanteren als een dynamisch beleidsinstrument en ook als een startdocument dat de basis vormt voor verdere uitwerkingen.

7.1. Woonprogramma, hoofdlijnen van beleid -

-

-

-

Woningbouwprogramma Realisatie van een toename van de woningvoorraad met 900 woningen1) in de periode 2005-2015. Voor de woningbouwplanning uitgaan van de volgende aantallen (afgeronde) aantallen per kern in deze periode (toename woningvoorraaad): . Steenbergen-stad : 600 woningen; . Welberg : 35 woningen; . Kruisland : 70 woningen; . De Heen : 18 woningen; . Dinteloord : 165 woningen; . Nieuw-Vossemeer : 60 woningen. Daarnaast wordt rekening gehouden met een contingent van circa 60 woningen om mee te kunnen werken aan incidentele kleine bouwplannen, mits uiteraard planologisch verantwoord. Een zekere overmaat in de woningbouwplanning ten opzichte van het programma achten wij aanvaardbaar en gewenst; de praktijk wijst namelijk uit dat niet alle in de planning opgenomen projecten ook in de planperiode tot uitvoering komen. Voor de leefbaarheid is het van belang dat er ook in de kleine kernen woningaanbod blijft voor starters en ouderen die in hun woonkern willen (blijven) wonen. De toekomstige vaststelling van de dorpsontwikkelingsplannen voor de afzonderlijke kernen kan aanleiding zijn om het woningbouwprogramma per kern op termijn bij te stellen. Indien besloten wordt tot ontwikkeling van een nieuwe glastuinbouwlocatie van 250 ha bij Dinteloord houden we rekening met een ophoging van het gemeentelijk woningbouwprogramma met 250 woningen; voorlopig uitgangspunt voor de situering van deze woningen is circa 60% (150 woningen) in Dinteloord en circa 40% (100 woningen) in Steenbergenstad.

Woningbouwlocaties (zie ook overzichtskaartjes in bijlage 4) De locaties die − in aanvulling op de lopende plannen − de komende 10 jaar in aanmerking komen voor woningbouw zijn op bijgaande kaarten (bijlage 4) weergegeven. Samengevat gaat het om de volgende locaties. Steenbergen-stad In aanvulling op de aangegeven herstructureringslocaties in Steenbergen-stad, komt ontwikkeling van de 2e fase van de locatie Buiten de Veste in de planperiode aan bod. Welberg Voor Welberg is woningbouw op de herstructureringslocatie aan de Hoogstraat in beeld. Dinteloord Na realisatie van de lopende/in uitvoering zijnde plannen in Dinteloord komt woningbouw op de volgende locaties aan bod: Oost Groeneweg, Dorus Rijkerstraat en West Groeneweg. Verder

1) Inclusief een aantal van circa 160 zorgwoningen in verband met extramuralisatie. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00

Samenvatting woonprogramma

34

zal in Dinteloord een verkenning moeten worden uitgevoerd naar een nieuwe woningbouwlocatie, ingeval de glastuinbouwontwikkeling doorgaat. Kruisland Na realisatie van de lopende plannen kunnen in Kruisland in de planperiode plannen ontwikkeld worden voor in totaal circa 40 woningen; hiervoor zijn de volgende locaties in beeld: Roosendaalseweg, Herengoed en Den Darink/Brugweg. Nieuw-Vossemeer De woningbouwplanning voorziet in gefaseerde ontwikkeling van de locatie Hogendijk en realisatie van vernieuwbouw aan de Kloosterstraat. De Heen De locaties Van Trier aan de Dorpsweg en de volkstuinen zijn in beeld als potentiële herstructureringslocaties voor wonen. Indicaties woningdifferentiatie: kwalitatief programma In paragraaf 6.3 zijn indicaties gegeven voor de samenstelling van het woningbouwprogramma in de verschillende kernen. Voor de gemeente als geheel, en ook voor de meeste kernen betekent dit een flink aandeel woningbouw in de huursector (40 tot 50%), met daarbij het zwaartepunt op seniorenwoningen en appartementen in de sociale sector. Binnen dit programma houden we rekening met een uitbreiding van het aantal zorgwoningen, met arrangementen voor zorg- en dienstverlening vanuit de zorgcentra in Steenbergen-stad (o.a. Lindeburgh), Dintelooord (De Nieuwe Haven), Kruisland (Pluspunt) en Nieuw-Vossemeer (De Vossemeeren). Bovenop dit programma voor zelfstandige woonvormen willen wij meewerken aan initiatieven voor beschermd of begeleid wonen (al of niet met 24-uurszorg) in kern of wijk, en zullen wij ons inspannen om hiervoor ook planologisch mogelijkheden te creëren. Voor de nieuw te bouwen koopwoningen geeft paragraaf 6.3 een gedifferentieerd programma met ruimte voor koopappartementen (met name Steenbergen-stad), eengezinskoopwoningen voor starters, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en kavels. Deze differentiatie is geen star gegeven. Wijzigingen in de woonwensen en in de woningmarktomstandigheden kunnen aanleiding vormen voor bijstelling van de woningdifferentiatie. Ook de op te stellen dorpsontwikkelingsplannen kunnen aanleiding zijn voor bijstelling. We streven naar een flexibele opzet van de plannen zodat aanpassing aan veranderde omstandigheden mogelijk is. Beleid voor doelgroepen Primaire doelgroep De primaire aandachtsgroep van beleid, de starters en doorstromers met een laag inkomen, zijn ook in de toekomst aangewezen op de sociale huursector. Voorgesteld wordt om het huidige aandeel van de sociale huursector (26%) ten minste gelijk te houden en voorlopig zeer terughoudend te zijn met verkoop van sociale huurwoningen. Starters Voor de starters zet deze Woonvisie in op het volgende meersporenbeleid: stimuleren doorstroming door gedifferentieerd aanbod aan nieuwe woningen, aan te bieden in koop- en huursector; omlabelen van oudere (kleine) gezins- en bejaardenwoningen voor doelgroep starters; bereikbaarheid van (bestaande) koopwoningen voor starters vergroten via startersleningen; de nieuwbouwappartementen in huur- en koopsector realiseren als betaalbare multifunctionele appartementen (dus geschikt voor meer doelgroepen); op nieuwbouwlocaties ruimte bieden, ook in de kleine kernen, voor het realiseren van starterskoopwoningen; Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


-

35

nadere verkenning naar aanbieden door woningcorporaties van goedkope woningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom, Koopgarant of andere koopconstructie.

Ouderen Uitgangspunt van de Woonvisie is het zolang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen en andere mensen met een zorgvraag, indien mogelijk en gewenst in de eigen woning en woonomgeving. Op de eerste plaats ligt hier een opgave voor eigenaar/bewoners en voor de woningcorporaties voor het aanpassen/opplussen van de bestaande woningen. De gemeente wil hierin een stimulerende rol spelen (voorlichting bij ingediende (ver)bouwplannen en prestatieafspraken). In het nieuwbouwprogramma wordt op de volgende wijze rekening gehouden met de doelgroep ouderen: de appartementen en de (grondgebonden) seniorenwoningen levensloopbestendig bouwen (keurmerk Woonkeur); het levensloopbestendig bouwen in de overige nieuwbouw (ook in de marktsector) actief stimuleren. Verder ligt er in de gemeente Steenbergen wat betreft uitbreiding van het aanbod voor de doelgroep voor beschermd en verzorgd wonen een aanzienlijke opgave (zie paragraaf 5.4). Samenwerking met woningmarktpartijen Belangrijke partners van de gemeente voor de uitvoering van het woonbeleid en voor de instandhouding van de leefbaarheid in de kernen zijn de woningcorporaties, in het bijzonder de Woningstichting Dinteloord (voor de kern Dinteloord) en Wonen West Brabant (voor de overige kernen), alsmede de zorgaanbieders (met name Stichting Tante Louise). Daarnaast hebben/krijgen ook de Woningstichting Geertruidenberg en Soomland enig woningbezt in de gemeente. Voor de corporaties ligt er de komende jaren een belangrijke opgave in de gemeente Steenbergen op de volgende terreinen: modernisering en opplussen van bestaand woningbezit; nieuwbouw van zorgwoningen, appartementen en (grondgebonden) seniorenwoningen in de sociale sector; in goede samenwerking met onder meer Stichting Tante Louise zorgdragen voor een adequaat aanbod van het wonen ondersteunende zorg- en dienstverlening; in samenwerking met gemeente en Stichting Tante Louise en/of andere partijen waar nodig realiseren van maatschappelijk vastgoed (met dorps- of wijkgebonden functie). Inzet van de gemeente is om naast WSD en WWB ook andere corporaties die tegenwoordig woningbezit hebben in de gemeente (Soomland en Woningstichting Geertruidenberg) te betrekken bij het maken van prestatieafspraken. Een belangrijk onderwerp dat in dat kader en als vervolg op de Woonvisie nader verkend zal moeten worden in 2007 is: hoe prestaties over investeringen in (sociale) nieuwbouw, herstructurering en leefbaarheid concreet te maken en hoe precies inhoud te geven aan het door de minister van VROM geïntroduceerde "investeringsbod" van corporaties op de Woonvisie?. Daarbij zullen wij uiteraard ruimte bieden aan de gerechtvaardigde wens van de Woningstichting West Brabant en Woningstichting Dinteloord om hun bezit te kunnen vernieuwen en uit te breiden. De gemeente wil naast het reguliere en frequente ambtelijk en technisch overleg ten minste twee keer per jaar op bestuurlijk niveau overleg voeren over beleid, stand van zaken van de uitvoering en hoe eventuele knelpunten kunnen worden opgelost.

7.2. Vervolgacties De Woonvisie is een dynamisch beleidsinstrument. Het is vooral een belangrijk ijkpunt voor het de komende jaren te voeren woonbeleid. Een ijkpunt voor in principe alle woningmarktpartijen, ook een vertrekpunt voor gerichte acties en prestaties van partijen. Maar ook een startdocument op basis waarvan nog verdere uitwerkingen zullen plaatsvinden.


292.12195.00


36

Om inhoud te geven aan de Woonvisie als dynamisch beleidsinstrument geven we hierna een overzicht van gewenste vervolgacties. Opzetten en periodiek actualiseren van woningbouwplanning De gemeente stelt als vervolg op de Woonvisie een woningbouwplanning op, uitgewerkt naar locaties, aantallen en fasering, huur en koop en aantallen starterswoningen, levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. Deze voortschrijdende woningbouwplanning wordt ten minste jaarlijks geactualiseerd. Prestatieafspraken met woningcorporaties De prestatieafspraken met de woningcorporaties worden in 2006 herijkt en vernieuwd op basis van de voorliggende Woonvisie, rekening houden met de beleidsplannen van de corporaties en van de Stichting Tante Louise. De gemeente wil ook de andere corporaties met bezit in de gemeente betrekken bij het maken van nieuwe prestatieafspraken. Uitwerkingsopgave 2007 Wij willen in 2007 − mede naar aanleiding van de reactie van de woningcorporaties − komen tot een nadere uitwerking van de Woonvisie op het punt van wonen, zorg en welzijn en leefbaarheid. Daarbij willen we in elk geval de volgende zaken betrekken: de in de maak zijnde gebiedsprogramma's van Wonen West Brabant; de resultaten van de dorpsontwikkelingsplannen; de uitwerking van de beleidsplannen van de Woningstichting Dinteloord en de Stichting Tante Louise. Een ander aandachtspunt bij de uitwerking is de wijze waarop in de gemeente samen met de woningcorporaties inhoud wordt gegeven aan de nu nog in discussie zijnde nieuwe ministeriele Beleidsvisie Toekomst Woningcorporaties. Periodiek overleg met corporaties Ten minste tweemaal per jaar vindt overleg plaats tussen gemeente en corporaties op bestuurlijk niveau over uitvoering beleid, prestatieafspraken en oplossing van knelpunten. Jaarlijkse voortgangsrapportage naar raad Opstellen van beknopte jaarlijkse voortgangsnotitie met daarin: voortgang woningbouw en vernieuwing/verbetering; bijstelling van de woningbouwplanning; eventuele nieuwe gegevenheden en ontwikkelingen; wenselijkheid van beleidsbijstellingen. Agendering van deze notitie voor bespreking in de raad. Actualiseren woonwensenonderzoek en Woonvisie Eens per 4 jaar vindt een integrale actualisering van de Woonvisie plaats, op basis van een nieuw woonwensenonderzoek. Verkenning aanvullend instrumentarium voor starters Uitvoeren van verkenning naar het inzetten van de volgende instrumenten ten behoeve van starters: versterkte inzet starterleningen; vormen van maatschappelijk gebonden eigendom voor bestaande bouw en/of nieuwbouw in de sociale sector.

-

Ruimtelijke planvorming voor nieuwe locaties Ruimtelijke planvorming c.q. formuleren van ruimtelijke randvoorwaarden voor de in aanmerking komende woningbouwlocaties. Verkenning naar de meest geschikte aanvullende locatie voor woningbouw, samenhangend met mogelijke glastuinbouwontwikkeling.


292.12195.00



37

292.12195.00

bijlage

1

Bijlage 1. Uitkomsten saldobenadering Tabel 1 Saldobenadering gemeente Steenbergen, alle verhuisgeneigden (binnen 5 jaar) woningtype eengezinswoning in rij twee-onder-een-kap/halfvrijstaand vrijstaand appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning overig

huur 212 -30 -19 -46 -278 -8 -350 -18

koop 299 212 -384 -33 -141 -72 -84 2

totaal 511 182 -404 -80 -419 -80 -433 -16

Bron: enquête woonwensen RBOI, 2004.

Tabel 2 Saldobenadering gemeente Steenbergen, urgent verhuisgeneigden (binnen 2 jaar) woningtype eengezinswoning in rij twee-onder-kap/halfvrijstaand vrijstaand appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning overig

huur 7 -10 7 6 -70 0 -60 -14

koop -19 -41 -54 -19 -21 -25 -11 -8

totaal -11 -51 -47 -13 -91 -25 -71 -22


Tabel 3 Saldobenadering Kern Steenbergen, alle verhuisgeneigden (5 jaar) woningtype eengezinswoning in rij twee-onder-kap/halfvrijstaand vrijstaand appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning overig

huur 121 -22 -1 -39 -180 -4 -265 -14

koop 290 108 -241 -15 -87 -19 -45 9

totaal 412 87 -242 -54 -267 -23 -310 -5



292.12195.00

Bijlage 1. Uitkomsten saldobenadering

2

Tabel 4 Saldobenadering Kern Steenbergen, urgent verhuisgeneigden (2 jaar) woningtype eengezinswoning in rij twee-onder-kap/halfvrijstaand vrijstaand appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning overig

huur -7 -28 4 14 -38 0 -45 -3

koop 4 25 -25 -23 -21 -8 -7 -4

totaal -4 -3 -21 -9 -59 -8 -52 -8


Tabel 5 Saldobenadering Kern Dinteloord, alle verhuisgeneigden (5 jaar) woningtype eengezinswoning in rij twee-onder-kap/halfvrijstaand vrijstaand appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning overig

huur 79 0 -8 -12 -53 -4 -52 5

koop 22 57 -60 -17 -7 -20 -8 20

totaal 101 58 -68 -29 -60 -24 -60 25


Tabel 6 Saldobenadering Kern Dinteloord, urgent verhuisgeneigden (2 jaar) woningtype eengezinswoning in rij twee-onder-kap/halfvrijstaand vrijstaand appartement zonder lift appartement met lift bedrijfswoning ouderenwoning overig

huur 8 -8 -4 5 -10 0 -11 5

koop 4 -12 -6 0 1 -4 0 10

totaal 12 -20 -11 5 -9 -4 -11 14


Tabel 7 Saldobenadering alle verhuisgeneigden Kruisland en Nieuw-Vossemeer naar koop en huur saldo waarvan koop waarvan huur

Kruisland -96 -91 -5

Nieuw-Vossemeer -19 24 -43



292.12195.00

Bijlage 1. Uitkomsten saldobenadering

3

Tabel 8 Saldobenadering urgent verhuisgeneigden Kruisland en Nieuw-Vossemeer naar koop en huur saldo waarvan koop waarvan huur

Kruisland -5 -19 14

Nieuw-Vossemeer 10 -5 14



292.12195.00

Bijlage 2. Samenvatting woonwensen Tabel Gewenste woningen door huishoudens met verhuiswens (in procenten)

2 5 2 2

NieuwVossemeer 17 17 10 2

totaal doorstromers 9 13 8 1

33

11

46

31

46

3 6 5

2 3 6

3 3 2

2 5 2

3 5 5

7 17

kern Steenbergen

kern Dinteloord

Kruisland

eengezinswoning huur ouderenwoning huur appartement overig huur

6 16 10 1

11 11 10 1

subtotaal huur

33

starters 23 20 3

ouderenwoning koop appartement koop eengezinsrij koop twee-onder-een-kap koop vrijstaand koop overig koop

21

25

18

10

20

16

28 3

29 4

57 6

29 7

32 4

9 4

subtotaal koop

66

69

89

55

69

53

totaal gemeente

99

102

100

101

100

99

Bron: woonwensenenquête Steenbergen (2004).


292.12195.00

Bijlage 3. Woningbouwcapaciteit in de pijplijn Tabel Woningbouwcapaciteit in de pijplijn opgeleverde vergunde woningen woningen 2005 Steenbergen/Welberg Kruisland De Heen Dinteloord Nieuw-Vossemeer totaal woon/zorgwoningen Steenbergen/Welberg Kruisland De Heen Dinteloord totaal


7 4 -1 22 -3 29 vergunde woningen 14 4 0 0 18

restcapaciteit

25 20 10 0 0 0 21 8 5 0 61 28 restcapaciteit in procedure 0 0 0 0 0

in aftrek totaal vastliggende procedure voor capaciteit inclusief sloop woonzorgwoningen 2006 51 7 190 14 0 32 0 0 -1 39 38 52 0 0 2 104 45 275

80 0 0 0 80

292.12195.00

Bijlage 4. Overzicht bouwlocaties met puntenscore

1

Deze bijlage bevat een overzicht van potentiële bouwlocaties met een beoordeling de locatie door middel van een cijfermatige score en een korte toelichting. Voor een overzicht van de score op een 4-tal onderliggende criteria wordt verwezen naar het schema op bladzijde 4 van deze bijlage. Voor de ligging van de locaties zie bijgaande kaartjes. Dinteloord A. Oost Groeneweg (A-lijst1)) 1. Dorus Rijkerstraat +5 (uitbreiding) De gemeente heeft grond aangekocht ten behoeve van de verplaatsing van de sportvelden. Omdat er meer grond is aangekocht dan noodzakelijk voor de verplaatsing is er nog ruimte over. Deze ruimte kan worden benut om de ijsbaan te verplaatsen. Op de locatie van de huidige ijsbaan kan dan woningbouw plaatsvinden. Omdat het verkoop van eigen grond betreft scoort de locatie in financieel opzicht goed. 2. West Groeneweg +5 (herstructurering) Betreft herstructureringslocatie in Dinteloord op locatie storende bedrijvigheid in de bebouwde kom van Dinteloord. Scoort daarom positief. Betreft bovendien ook gedeeltelijk gemeentegrond. Planning ontwikkeling voor 2010 3. Zuidzijde Molenkreek-4 (uitbreiding) Grond gelegen op transformatielocatie. Het geluid van de nabijgelegen provinciale weg kan een belemmering vormen voor de verdere ontwikkeling. Daarnaast ga je op deze locatie over de Molenkreek heen, wat in stedenbouwkundig, planologisch opzicht niet echt gewenst is. Nieuw-Vossemeer A. Hogendijk (A-lijst) 4. Watermolen/Molenweg 0 (uitbreiding) Betreft transformatielocatie. Scoort neutraal op de meeste punten omdat er nog geen concrete belangstelling is getoond om het betreffende stuk te ontwikkelen en gelet hierop ook niets bekend is over de invulling. 5. Kloosterstraat +3 (herstructurering) Plan van de Woningstichting Wonen West Brabant om huidige verouderde seniorenwoningen te slopen en te vervangen door kleinschalig appartementencomplex voor senioren (herstructurering). Scoort hoog vanwege de doelgroep waarop het plan zich richt. 6. Kortendijk -4 (herstructurering/uitbreiding) Plan van projectontwikkelaar voor de bouw van grondgebonden woningen, met name rijtjeswoningen aan de Kortendijk. Scoort negatief omdat uit het woonwensenonderzoek is gebleken dat er onvoldoende vraag is naar een dergelijke grote hoeveelheid woningen in Nieuw-Vossemeer. Tevens is er sprake van ernstige bodemverontreiniging die planologisch belemmerend werkt voor de ontwikkeling van het gebied. Tenslotte gaat het plan uit van teveel woningbouw op een te kleine kavel. De bebouwingsdichtheid is te hoog. Zeker gezien het feit dat er sprake is van een overgangszone naar het Buitengebied.

1) A-lijst zijn plannen waarover reeds afspraken zijn gemaakt. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


2

Steenbergen/Welberg A1. Julianastraat (A-lijst) A2. Westdam/Visserstraat (A-lijst) 7. Westdam 1 +3 (herstructurering) Betreft herstructureringslocatie op beeldbepalende locatie; scoort daarom goed. 8. West-Havendijk +2 (herstructurering) Locatie gelegen langs het water. Zeer wenselijk om te ontwikkelen. Kan het hele gebied rond de haven en de Vliet in stedenbouwkundig opzicht sterk opwaarderen. In de huidige situatie is er sprake van oude opslagloodsen. Probleem vormde de onzekerheid omtrent het tracé van de A4 en het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Inmiddels heeft er nader onderzoek plaatsgevonden waaruit blijkt dat beide problemen opgelost kunnen worden. Daarom is de – die oorspronkelijk stond opgenomen bij de ontwerpwoonvisie, ten aanzien van planologische belemmeringen, veranderd in een +. 9. Buiten de Veste +4 (uitbreiding) Het betreft grond van de gemeente. In financieel opzicht is het daarom zeer wenselijk om het plan te kunnen ontwikkelen. Ook vanuit het oogpunt van de doelgroepen geeft het feit dat de grond in eigendom van de gemeente is een groot voordeel. De gemeente kan immers zelf bepalen aan wie de grond wordt verkocht en onder welke condities. Scoort minder op planologische wenselijkheid omdat het transformatielocatie betreft. 10. Berenstraat 0 (herstructurering) Op de huidige locatie sprake van rommelige achterkantsituatie (opslagloodsen). Ontwikkeling in principe wel gewenst maar financieel moeilijk te realiseren. 11. Wouwsestraat +2 (herstructurering) Betreft geschikte herstructureringssituatie van oude bedrijfsloods. Financieel kan ontwikkeling echter problematisch liggen. 12a. Kruitweg 25 +6 (herstructurering) Doordat het de bedoeling is de huidige Maria Reginaschool te verplaatsen naar het nieuwe woningbouwgebied Buiten de Veste, ontstaat er ruimte voor de bouw van ongeveer 25 woningen na 2010. Hetzelfde geldt voor de dependance Yacinthaschool, Ram van Hagendoornstraat (samenvoeging tot één school in Buiten de Veste). 12b. Ram van Hagendoornstraat +5 (herstructurering) Locatie huidige Yacinthaschool. Herstructureringslocatie. Er zijn plannen om hier een kleinschalig appartementencomplex voor senioren te realiseren. De grond zal waarschijnlijk worden verkocht aan een woningbouwcorporatie. 13. CHV locatie/Burg. Van Loonstraat +2 (herstructurering) Het bedrijf CHV heeft al geruime tijd plannen om de boerenbondwinkel te verplaatsen. Invulling met woningbouw is het meest voor de hand liggend. Omdat de plannen echter al geruime tijd aanslepen zijn er bij de gemeente twijfels gerezen omtrent de financiële haalbaarheid van de plannen. 14. Mollercollege, Molenweg 16 +3 (herstructurering) Er zijn plannen om het Mollercollege op één locatie onder te brengen. De locatie aan de Molenweg 16 komt dan te vervallen. Invulling met woningbouw/appartementen vormt dan zeker een optie. 15. Kapelaan Kockstraat/ Pastoor Kerckestraat -1 (uitbreiding) Betreft transformatielocatie en scoort daarom minder goed op het punt van planologische wenselijkheid. De nabijgelegen provinciale weg kan mogelijk een belemmering vormen voor de ontwikkeling van het gebied. Recent is er een plan ontvangen voor de bouw van 25 woningen op het perceel gelegen bij de Kapelaan Kockstraat. Op de bijgevoegde kaart is onder nr. 17 een Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


3

groter gebied aangegeven. De gehele transformatielocatie zoals aangegeven in het Uitwerkingsplan van de provincie. 16. Hoogstraat +1 (herstructurering) Herstructureringslocatie voormalig autoschadebedrijf. Betreft momenteel enige potentiële bouwlocatie in Welberg. 17. Brooijmansdreef -2 (herstructurering) Betreft nu bedrijvenbestemming aan de rand van Steenbergen. Een bedrijvenbestemming aan de rand van de kern is in principe een geschikte locatie voor een bedrijventerrein. Het is een groot terrein van 4 ha. Uit het Uitwerkingsplan van de provincie blijkt dat de gemeente in de huidige plannen al 8 ha te weinig grond voor ontwikkeling van bedrijventerreinen heeft gereserveerd voor de periode tot 2020. Als er in deze hoek nog bedrijvigheid wordt opgeheven zal dit tekort alleen nog maar toenemen. Op dit moment vormt de geringe uitgifte van grond voor bedrijvigheid vanwege de geringe economische groei geen probleem. Wanneer de economische groei weer toeneemt, wat in de verwachting ligt, zal dit gelet op de door de provincie gedane ramingen wel tot problemen leiden. De gemeente gaat dan ook alleen voor sanering van bedrijvigheid op die locaties waarbij het echt storend is. 18. Molenweg (Van Maaren BV) +4 (herstructurering) Het ter plaatse aanwezige bedrijf zal de bedrijfsvoering staken. Het is zeer wenselijk om het gebied in te vullen met woningen in combinatie met eventueel een maatschappelijke functie. 19. Schootsvelden -1 (uitbreiding) Momenteel sprake van agrarisch gebruik. Locatie wordt door de provincie aangemerkt als uitbreidingslocatie. Scoort daarom op dat punt negatief. Invulling met woningbouw is vooralsnog niet aan de orde. Handhaving huidige openheid is ook voor de lange termijn een optie. 20. Ravelijnstraat +6 (herstructurering/inbreiding) De huidige lagere agrarische school zal worden verplaatst naar Halsteren. Invulling met woningbouw is dan wenselijk. Betreft bovendien grond van de gemeente met de daarbij behorende voordelen zowel in financieel als volkshuisvestelijk oogpunt. 21. Olmendreef/ Buuron -1 (uitbreiding) Ontwikkeling scoort op planologische wenselijkheid minder omdat er sprake is van transformatielocatie. De overige punten zijn neutraal aangeduid omdat er nog weinig bekend is over de verdere plannen. 22. Olmendreef van Bezooijen -3 (herstructurering) Woningbouw is hier niet wenselijk. Enerzijds omdat dit ten koste gaat van 1 ha bedrijventerrein. Terwijl uit de prognoses van de provincie blijkt dat er een tekort is aan gepland bedrijventerrein voor de lange termijn. Daarnaast is ontwikkeling pal naast de grote werkgever Fujicolor mogelijk beperkend voor de huidige en toekomstige bedrijfsvoering van het bedrijf. 23. Franseweg, Autokar +4 (herstructurering) Geschikte herstructureringslocatie midden tussen woonbebouwing. Nog niet bekend of en wanneer het bedrijf gaat verplaatsen. Kruisland A. Roosendaalseweg (A-lijst) 24. Herengoed +2 (uitbreiding) Perceel gelegen op transformatielocatie. Plan scoort desondanks wel positief omdat er zal worden gebouwd door het starterscollectief Kruisland. 25. Den Darink/Brugweg +7 (herstructurereing/uitbreiding) Als het bedrijf Van Merriënboer constructie BV gaat verplaatsen, bestaat er de mogelijkheid om zowel op de bedrijfslocatie te bouwen als het woongebied Den Darink af te ronden. Op deze wijze kan er een eind komen aan het reeds lang slepende conflict met het bedrijf omtrent enerAdviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


4

zijds zijn verplaatsings- c.q. uitbreidingsplannen en anderzijds de door de gemeente geplande woningbouw in het gebied Den Darink. 26. Molenstraat -2 (uitbreiding) Grote transformatielocatie, 4,5 tot 5 ha. Scoort negatief vanwege de financiële haalbaarheid. Er dient een compleet boerenbedrijf te worden uitgekocht. Het betreffende bedrijf heeft in de afgelopen jaren verschillende nieuwe loodsen gebouwd. Vanwege dit maar ook vanwege de omvang van de locatie is de financiële haalbaarheid een negatieve factor. De Heen 27. Dorpsweg Van Trier +3 (herstructurering) Als dit bedrijf uit de kern De Heen verhuist is er sprake van een perfecte herstructureringslocatie. Het bedrijf is nu op twee locaties in de dorpskern van De Heen gevestigd. 28. Dorpsweg/Volkstuinen +3 (herstructurering) Planologisch wenselijke ontwikkelingen. Zorgt ervoor dat de nu aanwezige rommelige volkstuintjes met de daarbij behorende bebouwing verdwijnen. Probleem is wel dat de provincie goedkeuring heeft onthouden aan de ontwikkeling van de locatie in het kader van de goedkeuring van het bestemmingsplan de Heen. Hier loopt een beroepsprocedure voor.


292.12195.00


5

Schema: Score potentiële bouwlocaties op een 4-tal criteria bouwlocaties

aantal

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

30 15 60 40 10 50 50 25 250 fasering 40 25 25

++ + +/+/+/+/+/-

Dorus Rijkerstraat Westgroene Weg Zuidzijde molenkreek Watermolen/ Molenweg Kloosterstraat Kortendijk Westdam 1 West-Havendijk

9. Buiten de Veste 10. Berenstraat 11. Wouwsestraat 12a. Kruitweg 25 12b. Ram van Hagendoornstr. 13. CHV locatie Burg. v. Loonstr. 14. Moller Molenweg 16 15. Kap. Kockstr 16. Hoogstraat 17. Brooijmansdreef 18. Molenweg 96/Van Maaren BV 19. Schootsvelden 20. Ravelijnstraat 21. Olmendreef Buuron 22. Olmendreef Van Bezooijen 23. Franseweg Autokar 24. Herengoed 25. Den Darink/Brugweg 26. Molenstraat 27. Dorpsweg Van Trier 28. Dorpsweg/Volkstuinen

-

-

-

-

finan.

plan. wenselijk +/++ +/++ ++

plan. doelgroep belemmering ++ + + + -+/+ +/+ ++ + +/+ -

punten 5 5 -4 0 3 -4 3 +2

++

-

+

++

4

++

+ ++ +/+

+/+ +/-

+/+/++

0 2 6

16

++

+/-

+

++

5

26

-

++

+/-

+

2

20 25 fase1 30 fase2 35 70

+/-

+/-

+

+

2

+/-

-

-

+

-1

+/+/-

+/-

+ -

+/+/-

1 -2

65

+/-

++

++

+/-

4

56 30 100

+/+ +/-

-/+ -

+/++ +/-

+/++ +/-

-1 6 -1

25

+/-

--

-

+/-

-3

15 15 21 100 10 8

+/+/++ -+/++

++ ++ +/++ +

++ + ++ +/+ --

+/++ + +/+/+

4 2 7 -2 3 3

Toelichting op criteria Financieel economische uitvoerbaarheid. Is het financieel-economisch haalbaar? Zijn de te verwachten kosten niet zodanig hoog dat het plan niet uitvoerbaar is? Hierbij wordt ook rekening gehouden met het aspect planschade. Planologische wenselijkheid, probleemoplossend. Plannen op inbreidingslocaties en herstructureringslocaties hebben voorrang boven uitbreidingslocaties. Niet alle inbreidings- of herstructureringsplannen hebben echter een duidelijke meerwaarde. Wanneer een milieuhinderlijk bedrijf wordt gesaneerd uit de bebouwde kom en hiervoor woningbouw komt heeft dit een hogere prioriteit dan wanneer er een grasveld wordt volgebouwd met woningen. Planologische belemmeringen. Kan er al gebouwd worden, of dient het bestemmingsplan nog gewijzigd te worden? Als het bestemmingsplan gewijzigd moet worden, zijn er dan problemen te verwachten, bijvoorbeeld vanuit de provincie? Volkshuisvestelijke wenselijkheid, doelgroep. Biedt de locatie mogelijkheden voor de doelgroepen: senioren, starters en/of zelfbouwers?


292.12195.00



6

292.12195.00

Bijlage 5. Verslag werkbijeenkomst woningmarktpartijen

1

gemeente Steenbergen sector Grondgebiedzaken

Verslag : Werkatelier woonvisie Datum : 16 november 2005 Onderwerp : Woonvisie Aanwezig

Afwezig:

: De heer C. Suijkerbuijk (Koetsenruyter Makelaardij) De heer en mevrouw Breure (Breure & Breure Vastgoed) De heer A.J. Smulders (Woningstichting Dinteloord) De heer H. Zwering (Woningstichting Wonen West Brabant) De heer J. van de Kerkhof (Woningstichting Wonen West Brabant) De heer H. Sluijs (Adviesbureau RBOI) De heer M. Meulblok (Gemeente Steenbergen) Savelanden Helmig Makelaardij Wethouder M. Lambers (Gemeente Steenbergen)

De heer Meulblok heet de aanwezigen welkom en geeft aan dat de gemeente bezig is met het maken van een Woonvisie. Alvorens deze definitief te laten vaststellen door de raad, wil de gemeente ook horen wat de marktpartijen van de resultaten vinden. De heer Sluijs geeft een presentatie, de sheets zijn bijgevoegd.

Algemeen De heer Van de Kerkhof zegt dat een woningbouwprogramma thuis hoort in een woonvisie maar dat hij ook graag meer zou willen zien aangaande de WMO, leefbaarheid, de prestatie-afspraken etc. De heer Meulblok zegt dat bewust gekozen is voor enkel het woningbouwprogramma met name vanwege het tijdsaspect. Er dient zo snel mogelijk een woningbouwprogramma te liggen om verder te kunnen voortgaan met de woningbouw. De andere zaken worden later opgepakt of lopen al in afzonderlijke trajecten.

Hoeveel bouwen? De heer Van de Kerkhof vraagt of er uit wordt gegaan van migratiesaldo 0. De heer Sluijs bevestigt dit maar geeft tevens aan dat er nog extra woningbouw is gereserveerd in verband met de mogelijke toekomstige vestiging van glastuinbouw.

Waar bouwen? Mevrouw Breure vraagt zich af of er voor Dinteloord niet te weinig woningbouw gepland is, te weten slechts 17% van de totale woningbouwproductie. De heer Meulblok merkt op dat dit te voorschijn is gekomen uit het woonwensenonderzoek en dat er voor Dinteloord boven op het percentage van 17% voor de eigen woningbehoefte ook nog een aanzienlijk groter gedeelte geraamd is aan extra woningbouw (180 woningen) vanwege de glastuinbouw.


292.12195.00


2

De heer Zwering merkt op dat er voor Nieuw-Vossemeer voor de periode tot 2010 slechts 22 woningen kunnen worden gebouwd. Dit is toch niet veel te noemen. De heer Sluijs zegt dat Wonen West Brabant in eerdere gesprekken heeft opgemerkt dat er in Nieuw-Vossemeer sprake is van een ontspannen woningmarkt. Hetgeen door het woonwensenonderzoek wordt bevestigd. De voorgestelde verdeling op basis van de volkshuisvestelijke vraag heeft plaatsgevonden op basis van de resultaten van het woonwensenonderzoek. De heer Zwering twijfelt niet aan de uitkomsten van het woonwensenonderzoek. Je kunt je echter afvragen waarom senioren uit Nieuw-Vossemeer of een andere kern aangeven om in Steenbergen te willen wonen. Dit heeft te maken met het voorzieningenniveau wat afkalft in de kleinere kernen. De heer Zwering zegt dat de gemeente de markt meer moet sturen in plaats van moet volgen. Om zodoende de leefbaarheid terug te brengen in de dorpen. De heer Suijkerbuijk vindt het logischer om daar te bouwen waar de vraag ligt. De heer Sluijs merkt op dat het gedane voorstel niet geheel de resultaten van het woonwensenonderzoek volgt, als je puur naar de resultaten van het woonwensenonderzoek kijkt zou zelfs 80% van de woningbehoefte aan Steenbergen moet worden toebedeeld. Dit is teruggebracht tot 70%. De heer Meulblok merkt bovendien op dat leefbaarheid meer is dan woningbouw en dat de gemeente zeker aandacht heeft voor de leefbaarheid van de dorpen. Bijvoorbeeld door de oprichting van de dorpshuizen in Nieuw-Vossemeer en Dinteloord. De heer Van de Kerkhof zegt dat de extra vraag om te wonen in het centrumgebied van Steenbergen met name komt van ouderen. Wil je als gemeente wel zo een concentratie van ouderen? De heer Sluijs merkt op dat niet alleen de ouderen willen wonen in het centrum van Steenbergen maar ook de jongeren, de starters.

Wat bouwen? De heer Suijkerbuijk zegt dat er in Noord-Oost veel twee-onder-één-kapwoningen zijn die naar verhouding echter klein zijn en qua omvang vergelijkbaar met een rijtjeswoning. Dit kan mogelijk een verklaring zijn voor een potentieel overaanbod aan twee-onder-een-kapwoningen in de saldobenadering voor de kern Steenbergen. Voor grondgebonden seniorenwoningen is zeker een markt. Gelijkvloerse woningen met name onder de € 200.000 zijn zeer populair. Terwijl het aanbod gering is. Voor de goedkope starterswoningen is ook zeker een markt. Hier is veel vraag naar. Naar dure huurwoningen is slechts een beperkte vraag. Mevrouw Breure bevestigt ook voor de kern Dinteloord de vraag naar goedkope koopwoningen en de grote vraag naar gelijkvloerse woningen op de begane grond waarin te weinig aanbod is. De heer Meulblok vraagt zich af of de corporaties ten aanzien van het bouwen van grondgebonden seniorenwoningen in de huursector iets kunnen betekenen. De heer Van de Kerkhof zegt dat het met de huidige grondprijzen te veel geld kost om aan de vraag naar grondgebonden seniorenwoningen te voldoen. Hij maakt melding van een plan in Nieuw-Vossemeer om kleine 2-kappers in de huursector te vervangen door "seniorenvilla's" (appartementen), in de omgeving van het verzorgingshuis (woonzorgzone). De heer Smulders merkt op dat de ouderen eerst vaak aarzelend staan ten opzichte van een appartement (stuk behoudendheid in de vraag), maar dat zij uiteindelijk toch tevreden zijn. De heer Meulblok zegt hierop dat er weliswaar ouderen zijn die in een appartement willen wonen, maar dat er een zeer grote groep is die graag in een grondgebonden seniorenwoning willen wonen zowel in de koop als huursector. Voor deze groep is de laatste jaren niets gebouwd en er staat ook voor de nabije toekomst niets gepland. De vraag vanuit de gemeente zal dan ook zeker naar de corporaties komen of de corporaties aan deze vraag willen voldoen. Mogelijkerwijs zullen hiervoor ook andere corporaties dan Woningstichting Dinteloord en Wonen West Brabant worden benaderd.


292.12195.00


3

De heer Smulders zegt dat de behoefte aan starterswoningen niet moet worden overdreven. De heer Sluijs merkt hierover op dat uit het Woonwensenonderzoek blijkt dat er wel vraag is naar starterswoningen maar dat deze inderdaad niet heel erg groot is. De heer Suijkerbuijk geeft aan dat de vraag naar goedkope koopwoningen zich ook richt op appartementen. Hij signaleert een flinke vraag vanuit de markt.

Verschil Dinteloord/Steenbergen De heer Sluijs vraagt wat nu eigenlijk de belangrijkste verschillen zijn tussen de woningmarkt in Steenbergen en Dinteloord? Hierop wordt geantwoord dat er weinig verhuisbewegingen zijn tussen Dinteloord en Steenbergen en andersom. Tevens wordt geconcludeerd dat de vraag naar koopappartementen in het centrum van Steenbergen aanzienlijk groter is dan in Dinteloord. De heer Van de Kerkhof merkt als laatste op dat de Woonvisie een sturingsinstrument moet zijn en niet alleen datgene moet vertalen wat de markt wil.


292.12195.00

1

Bijlage 6. Verslag werkbijeenkomst raadsleden


Verslag : Werkatelier woonvisie Datum : 16 november 2005 Onderwerp : Woonvisie Aanwezig

: Mevrouw W.A.M. Baartmans De heer J. Werkman De heer J.A.P.M. Aarden Mevrouw M.A.F.H. Onland De heer J.W. Boluijt De heer L.G.W.M. Aanraad De heer M.H.H.I. Remery De heer H.F.P.M. Buijs De heer C.W. Van Agtmaal De heer C.J.M. Van Geel Namens het college Wethouder C.G. Iriks De heer M. Meulblok De heer H. Sluijs (RBOI)

De heer Iriks opent de werkbijeenkomst en geeft aan dat het een eerste gesprek is met de commissie GGZ/EZ over de aanzet om te komen tot een Woonvisie. Er is op dit moment nog geen sprake van een collegebesluit. De heer Sluijs van het adviesbureau RBOI krijgt vervolgens het woord en geeft een presentatie. Deze is als bijlage toegevoegd. Tijdens en na afloop van de vergadering worden de volgende vragen gesteld.

Algemeen Mevrouw Onland vraagt door wie er wordt gebouwd en waar dat gevonden kan worden? De heer Sluijs zegt dat dit niet specifiek in de inhoudsopgave is opgenomen. Maar dat dit wel een aandachtspunt is. Het zal onderdeel uitmaken van de prestatie-afspraken met de corporaties. Ten aanzien van de glastuinbouw merkt de heer C. Iriks op dat het om 250 ha netto glastuinbouw gaat in plaats van 300 ha. De heer Sluijs merkt op dat de bouwopgave dan ook kleiner wordt.

Waar bouwen? De heer Buijs constateert dat er in het voorstel maar 44 woningen in 10 jaar tijd voor NieuwVossemeer zijn opgenomen. Volgend jaar worden er 50 woningen gebouwd en dan zou vervolgens niets meer kunnen. De heer Meulblok antwoordt dat in de presentatie puur de behoefte is gepeild op basis van het Woonwensenonderzoek. Dit zal nog een vertaling krijgen naar concrete locaties. Bij de bepaling van de concrete locaties zal niet alleen naar de woningbehoefte worden gekeken maar ook naar bijvoorbeeld leefbaarheid en financiën. De heer Sluijs merkt op dat door de woningbouwcorporatie is aangegeven dat er in Nieuw-Vossemeer een ontspannen woningmarkt is. De heer Van Geel merkt op dat er in het onderzoek niet is gekeken naar de sociaal culturele aspecten. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


2

De heer Sluijs zegt dat het vertrekpunt puur de volkshuisvesting is. Wat is de concrete behoefte? In de dorpsontwikkelingsplannen wordt ook naar andere aspecten gekeken. De heer Iriks zegt dat dit een zeer essentiële discussie is. De markt vraagt in principe niet om veel woningbouw in de kleinere kernen, maar desondanks kan het wel een keuze zijn in het kader van de leefbaarheid om te sturen door toch meer woningen te bouwen in de kleine kernen. Bij het woonwensenonderzoek is puur gekeken naar wat de markt wil. De heer Boluijt meldt dat de enquête eens kritisch tegen het licht moeten worden gehouden. De verhoudingen zijn zoek. De basis is te fragiel. De heer Aarden merkt op dat men de mondvol heeft over leefbaarheid maar dan moeten er wel woningen gebouwd worden. De heer Sluijs merkt op dat het bouwen van een aantal woningen meer slechts een zeer beperkte leefbaarheidsimpuls geeft. De heer Iriks geeft aan dat het beeld aansluit bij de resultaten van het koopstromenonderzoek. Veel mensen uit de kleine kernen doen hun boodschappen in Steenbergen. Mevrouw Onland zegt dat het woonwensenonderzoek aangeeft waar de mensen zelf willen wonen. Van de extra woningen voor de glastuinbouw gaat in het voorstel 60% naar Dinteloord. Kruisland ligt echter ook dichtbij, waarom zijn hier geen woningen aan toegekend. De heer Sluijs zegt dat mensen met name kijken naar het voorzieningenniveau. Dit is de reden waarom woningen zijn toebedeeld aan Steenbergen en Dinteloord. De heer Remery zegt dat er veel vraag is naar huurwoningen in Nieuw-Vossemeer. De heer Sluijs geeft toe dat er een groot aantal mensen wil blijven wonen in Nieuw-Vossemeer. Een kernbinding die ook geldt voor andere kernen. Maar er is een groep die toch voorkeur heeft om in Steenbergen te wonen. Het betreft een totaalplaatje. De heer Remery zegt dat er in de kleine kernen geen betaalbare woningen zijn. Waardoor de jeugd wegtrekt. De heer Sluijs zegt dat uit het onderzoek blijkt dat een deel van de 65+ 'ers en starters een voorkeur heeft voor Steenbergen. De heer Van Agtmaal zegt dat er in Dinteloord weinig bouwlocaties zijn. De heer Sluijs geeft toe dat er in Dinteloord nog naar bouwlocaties moet worden gezocht. De heer Aarden vraagt zich af of dit nu wel de werkelijke vraag is. De heer Iriks antwoordt dat het woonwensenonderzoek geen papieren tijger is. De heer Van Geel vraagt zich af waarom het aantal te bouwen woningen niet wordt vastgelegd in de Dorpsontwikkelingsplannen. De heer Meulblok zegt dat dit puur te maken heeft met het tijdsaspect. De Dorpsontwikkelingsplannen zijn op zijn vroegst pas over een jaar klaar. Hier kunnen we niet op wachten. De heer Aanraad vraagt wel om de nodige flexibiliteit in de woonvisie. Bijstellingen moeten in de loop van de tijd mogelijk zijn. De heer Werkman vindt dat de resultaten van het woonwensenonderzoek wel serieus genomen moeten worden. Het is nu eenmaal een feit dat de twee kernen waar de meeste faciliteiten en voorzieningen zijn het populairst zijn om te gaan wonen. De heer Sluijs zegt dat er in het plan de nodige flexibiliteit wordt ingebouwd waardoor er kan worden bijgestuurd in de loop der tijd. De heer Buijs zegt dat in 1990 is gebleken dat er in Nieuw-Vossemeer een woningbehoefte was van 8 woningen per jaar en nu is dat ineens slechts 4,4 woningen per jaar. Hoe kan dat? De heer Iriks merkt op dat het woonwensenonderzoek de basis is voor het bepalen van de behoefte. Mevrouw Onland geeft aan dat mensen zelf middels de invulling van de enquête hebben aangegeven dat ze een voorkeur hebben voor Steenbergen. Dit lijkt haar een belangrijk uitgangspunt. De politiek moet naar haar mening niet ingaan tegen de wensen van de bevolking. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


3

De heer Van Geel beaamt dit. De ervaring leert toch dat er Nieuw-Vossemeer vaak huurwoningen leeg blijven staan. De heer Werkman zegt dat jongeren willen wonen op die locaties waar de faciliteiten zijn. De heer Remery zegt dat de woningbouw wel evenwichtig verdeeld moet worden. De heer Van Geel vraagt zich af of er bij de verwerking van de resultaten van het onderzoek gekeken is naar het inkomen? De heer Sluijs zegt dat er inderdaad is gekeken naar het inkomensniveau. Hieruit bleek dat er voor een gedeelte sprake is van een wensdroom. Bij de uitwerking van de resultaten van het woonwensenonderzoek is hiermee rekening gehouden.

Wat bouwen? De heer Aanraad merkt op dat de vraag in Dinteloord naar goedkope eengezinskoopwoningen groter is dan 8 woningen. Er zijn al 15 starters geïnteresseerd om zelf starterswoningen te bouwen in Dinteloord. De heer Sluijs zegt dat een gedeelte van de starters terecht kan in de bestaande woningvoorraad. De heer Meulblok zegt dat er uit het woonwensenonderzoek blijkt dat er behoorlijk wat doorstromers zullen zijn zodat de starters terecht kunnen in de bestaande rijwoningen. In de huidige praktijk blijkt echter dat de doorstroming onvoldoende op gang komt waardoor starters het moeilijk hebben om een woning te kunnen kopen. Er zal dan ook zeker nog naar dit aspect gekeken worden. De heer Remery vraagt om bij de verdere uitwerking rekening te houden met het prijspeil van de huurwoningen. De heer Sluijs vraagt specifiek aandacht voor de vraag naar grondgebonden seniorenwoningen. Deze zijn de laatste 10 jaar niet of nauwelijks meer gebouwd. Een van de woningbouwcorporaties heeft aangegeven dat deze met de bestaande grondprijzen moeilijk te realiseren zijn. De heer Boluijt kan zich voorstellen dat de grondprijzen inderdaad een probleem zijn. Mevrouw Onland zegt dat ouderen ook al tevreden zullen zijn met een appartement met een groot balkon of terras. De heer Aanraad is van mening dat er wel degelijk grondgebonden seniorenwoningen gebouwd kunnen worden zowel in de huur als koopsector. Er zijn mogelijk ook senioren die als groep wat willen realiseren. Hij vraagt wat betreft koopwoningen specifiek aandacht voor maatschappelijk gebonden eigendom en particulier opdrachtgeverschap. De heer Remery zegt met verwijzing naar de WMO dat mensen steeds vaker blijven wonen in hun oorspronkelijke woning. De heer Sluijs zegt dat dit inderdaad een belangrijk aandachtspunt is. Hoe wordt er omgegaan in de toekomst met het levensloopbestendig bouwen. De heer Aanraad vindt niet dat er gesproken moet worden over de bouw van goedkope starterswoningen maar liever over betaalbare woningen. De heer Remery wijst erop dat er maar weinig woningen zijn die goedkoper zijn dan € 160.000,De heer Sluijs geeft aan dat er wel appartementen goedkoper zijn dan € 160.000,-. De heer Van Geel zegt dat projectontwikkelaars niet zulke goedkope woningen willen bouwen. De heer Meulblok zegt dat ook projectontwikkelaars geïnteresseerd zijn in goedkope woningbouw. In de Kleine Kerkstraat is er bijvoorbeeld recent een appartementencomplex gerealiseerd met koopprijzen beneden de € 160.000,-.

Rondvraag De heer Van Geel heeft de indruk dat de werkelijke vraag naar duurdere woningen minder is dan dat uit het onderzoek blijkt. De heer Sluijs zegt dat dit inderdaad het geval is, daarom is vooral ook gekeken naar de harde woningvraag.


292.12195.00


4

De heer Van Agtmaal vraagt aandacht voor het geven van subsidie, korting op de grond die wordt verkocht ten behoeve van het maatschappelijk gebonden eigendom. De heer Remery vindt dat er te weinig is gekeken naar de prijs ten opzichte van het type woning. De heer Sluijs zegt dat hier bij de nadere uitwerking van de Woonvisie aandacht voor zal zijn. De heer Aanraad vindt dat er in de Woonvisie de nodige flexibliteit moet worden aangebracht. De heer Meulblok zegt dat de actuele situatie altijd gevolgd zal worden. Een keer per jaar zal gekeken worden naar de voortgang. Afhankelijk van de situatie kan dan bijstelling plaatsvinden. De Woonvisie is echter niet vrijblijvend. Hierin worden de prioriteiten aangaande woningbouw voor de komende jaren vastgelegd. De heer Boluijt vraagt zich af of er rekening wordt gehouden met de voorwaarden die de provincie stelt. De heer Sluijs geeft aan dat hier bij de uitwerking van de Woonvisie ook naar zal worden gekeken. De heer Aarden vraagt ook aandacht voor de nodige flexibiliteit. Als er wijzigingen optreden dienen deze te worden doorgevoerd.


292.12195.00

Bijlage 7. Verslag informatie/discussiebijeenkomst Woonvisie

1


Verslag : Informatie/discussiebijeenkomst Woonvisie Datum : 6 maart 2006 Onderwerp : Woonvisie Aanwezig

: Zie: Bijgevoegde lijst. Namens de gemeente: Wethouder C. Iriks De heer M. Meulblok (beleidsmedewerker) De heer H. Sluijs (Adviesbureau RBOI) De heer F. Marcus (Adviesbureau RBOI)

De heer Iriks heet een ieder welkom en geeft een korte toelichting over de Woonvisie en het doel en stelt de aanwezigen van het adviesbureau voor, evenals de beleidsmedewerker. De heer Sluijs geeft een presentatie, de sheets zijn bijgevoegd. Algemeen De heer Legierse van de dorpsraad Dinteloord vraagt of het aantal enquêtes wat teruggekomen is verhoudingsgewijs over de kernen hetzelfde is. De heer Sluijs bevestigt dat in alle kernen naar ratio is geantwoord en dat de uitkomsten representatief zijn. Hoeveel bouwen? De heer Marcus vraagt of de gemeente zich niet rijk rekent. De provincie geeft aan dat er 740 woningen gebouwd mogen worden in de komende 10 jaar. Terwijl in het advies wordt uitgegaan van 900 woningen. De heer Sluijs geeft aan dat het aantal in overleg met de provincie moet worden binnengehaald en daarnaast is bij de cijfers van de provincie geen rekening gehouden met de extramuraliseringsopgave (=woonzorg, zelfstandig wonen van ouderen). Voor deze opgave wordt rekening gehouden met ongeveer 150 woningen. Dit meegerekend komen de cijfers van de provincie en de cijfers uit het woonwensenonderzoek heel dicht bij elkaar. De heer Sluijs gaat er dan ook vanuit dat de provincie dit accepteert. De heer Brusselaar vraagt zich af of de Woonvisie niet te veel wordt opgehangen aan de mogelijke komst van glastuinbouw. De heer Iriks zegt dat het niet doorgaan van de glastuinbouw voor de Woonvisie geen probleem vormt. In de Woonvisie wordt gewerkt met een variant met extra woningen en een variant zonder extra woningen voor de glastuinbouw. De heer R. van Zundert van de Huurdersvereniging Dinteloord vraagt of de woningen voor extramuralisering nou wel of niet onderdeel uitmaken van de 900 woningen? De heer Sluijs zegt dat in het getal 900 ook de woningen ten behoeve van extramuralisering zijn meegerekend. De heer Saarloos zegt tegen de heer Iriks dat hij praat over "wij bouwen woningen". Maar de gemeente bouwt geen enkele woningen. De gemeente houdt samen met provincie en rijk alles tegen. Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

292.12195.00


2

De heer Iriks bevestigt dat de gemeente inderdaad geen woningen bouwt. Maar in samenwerking met woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars is het zaak om de woningbouwproductie te verhogen. De heer M. Van Merriënboer vraagt hoe er wordt gehandeld als er minder woningen worden toebedeeld vanuit de provincie? De heer Iriks geeft aan dat hij hier niet van uitgaat maar dat er dan naar evenredigheid minder wordt gebouwd in de verschillende kernen. De heer C. Kraan van de huurdersvereniging Steenbergen zegt dat de gemeente de woningbouwcorporaties in de toekomst kan dwingen om woningen te bouwen. De heer Iriks zegt toe dat hij in overleg zal gaan met de corporaties om tot prestatie-afspraken te komen aangaande het aantal te bouwen woningen. Waar bouwen? De heer P. Seegers vraagt of er rekening is gehouden bij de verdeling over de kernen met inbreidingslocaties? De heer Sluijs zegt dat er bij het toedelingsvoorstel is gekeken naar de behoefte; bij de uiteindelijke woningbouwplanning wordt ook rekening gehouden met de beschikbare locaties. De heer Legierse van de dorpsraad Dinteloord geeft aan dat er veel meer woningen naar Dinteloord toe moeten in verband met de glastuinbouw. Dinteloord heeft de lasten van de glastuinbouw en heeft dus ook recht op de lusten. De heer Sluijs geeft aan dat er 180 woningen van de 300 extra woningen in verband met de glastuinbouw in het voorstel toebedeeld worden aan Dinteloord. Dit is al een fors aandeel. De heer Marcus zegt dat het verhaal van de doorstroming wel interessant is, maar gebeurt dit ook? Komen er in de vrijkomende woningen geen mensen van buiten de gemeente? De heer Sluijs zegt dat de saldobenadering een vereenvoudiging is van de werkelijkheid. Er is uitgegaan van een neutraal migratiesaldo. De heer Saarloos van de Dorpsraad Dinteloord vraagt of de gemeente voldoende grond heeft aangekocht om woningen te kunnen bouwen? De heer Iriks zegt dat de locaties in Dinteloord bekend zijn. Woningbouw op de voetbalvelden en in het eerste dorpsgesprek is gesproken over uitbreidingsmogelijkheden ten noordoosten van Dinteloord. Bij het doorgaan van glastuinbouw is het noodzakelijk om te zoeken naar uitbreidingsmogelijkheden voor woningbouw in Dinteloord. De heer De Kraan vraagt waarom de Heen niet vermeld wordt in de tabel? De heer Sluijs zegt dat het in De Heen gaat om kleine aantallen. Dit is te laag voor gedetailleerde uitspraken over het bouwprogramma. In De Heen zal er sprake zijn van maatwerk. Wat bouwen? Mevrouw Kortenoeven vraagt waarom er niet apart wordt gesproken over de behoefte aan bouwkavels? Vrijstaande woningen en bouwkavels zijn bij elkaar gevoegd. De heer Sluijs zegt dat dit onderscheid niet gemaakt is. Het is een punt waar nog naar gekeken zal worden. De heer Schoonen vraagt of er nog starterswoningen, betaalbare woningen in de prijsklasse van € 130.000,- en € 140.000,- in Buiten de Veste zullen worden gebouwd. De heer Iriks zegt dat dit is afgesproken en dat dit nog steeds overeind staat. Over de condities waaronder de starterswoningen zullen worden gebouwd dient nog nader te worden besloten. De komende tijd zullen de startersverenigingen in de gemeente worden uitgenodigd voor een gesprek. De heer Seegers vraagt zich af of er rekening is gehouden met het feit dat steeds meer ouderen in hun eigen woning blijven wonen? Hierdoor zal de vraag naar seniorenwoningen lager zijn.


292.12195.00


3

De heer Sluijs geeft aan dat hier rekening mee is gehouden. Er is gekeken naar de harde woningvraag. De heer Iriks zegt dat er met de corporaties nog gesproken zal worden over het zogenaamde levensloopbestendig bouwen. In deze woningen kunnen dan zowel ouderen als jongeren wonen. De heer Kraan zegt dat de vraag naar huurwoningen groot is, terwijl de corporaties steeds meer woningen die te oud of te klein zijn verkopen. De heer Sluijs zegt dat dit een zeer belangrijk punt betreft. Uit het woonwensenonderzoek komt een vraag van 44% naar woningen in de huursector en 56% naar woningen in de koopsector. Dit zijn forse percentages er ligt dan ook een zware opgave ten aanzien van de bouw van huurwoningen. De grote vraag naar huurwoningen komt met name vanuit de senioren. Een grote groep ouderen wil op termijn kleiner wonen. De grote vraag is slechts voor een beperkt deel te wijten aan het verkoopbeleid van de corporaties. De heer Van Zundert zegt dat er ook veel starters geïnteresseerd zijn in een huurwoning. Hiervoor wordt niet gebouwd? De heer Sluijs zegt dat er voldoende eensgezinshuurwoningen aanwezig zijn. Via doorstroming moeten deze woningen vrij komen voor de starters die een woning willen huren. Dit komt overeen met de mening van de woningbouwcorporaties. Het programma? De heer Marcus vraagt aan de wethouder hoe perspectiefrijk de locaties nu eigenlijk zijn? Hoe actief bent u als gemeente op de woningmarkt? Volgens de heer Iriks is er sprake van een moeilijk spel. In mei komt de grondpolitiek op de raadsagenda met als inzet het tegengaan van de invloed van projectontwikkelaars. Tevens zal het grondbedrijf weer opnieuw worden opgestart. Het moet nog worden uitgewerkt, maar met een nieuw grondbedrijf en een ontwikkelingsbedrijf moet de gemeente weer sterker in de markt komen te staan. De heer Marcus constateert dat er in Nieuw-Vossemeer weinig plannen in de pijplijn zitten. De heer Iriks antwoord dat er wel een grote perspectiefrijke locatie aanwezig is in Nieuw-Vossemeer. Namelijk het woningbouwplan achter de Hogendijk van Goldewijk. De heer Van Aart vraagt zich af wat onder pijplijnlocaties wordt verstaan? Worden deze over 5 jaar gebouwd? De heer Meulblok antwoordt dat het concrete plannen zijn, die in aanbouw zijn, waarvoor al een bouwvergunning is verleend of het bestemmingsplan al is goedgekeurd. De verwachting is dan ook dat er in 2007 en 2008 een behoorlijke inhaalslag ten aanzien van woningbouw wordt gemaakt. De heer Lambers vraagt zich af, of bij de analyse van de bouwgrond de locatie Van Maaren aan de Molenweg is meegenomen? De heer Iriks zegt dat deze locatie inderdaad is meegenomen. De heer Kortenoeven vraag zich af welke locaties onder de pijplijnplannen vallen? De heer Meulblok zegt dat dit onder andere zijn de Grote Kerkstraat, De Kleine Kerkstraat, Buiten de Veste, 5 woningen Lijsterbesstraat etc. De heer Saarloos vraagt zich af, wat er binnen een jaar in Dinteloord wordt gebouwd? Naar zijn mening wordt er in Dinteloord te weinig gebouwd. De heer Iriks geeft aan dat er in Dinteloord, bij doorgaan van de glastuinbouw, naar nieuwe bouwlocaties moet worden gezocht. De heer Meulblok zegt dat binnen een jaar in Dinteloord de woningbouwplannen van de Woningstichting in de Oranjewijk en op de hoek Raadhuisplein/Zuideinde zullen worden gebouwd. De heer Schoonen zegt dat er in de toekomst eensgezinswoningen voor starters worden gebouwd. Dit zullen mooie woningen zijn. De verwachting is dat mensen hier langer in blijven wo-


292.12195.00


4

nen waardoor de doorstroming stokt. Er zullen per jaar 20 tot 25 starterswoningen moeten worden gebouwd. De heer Iriks zegt dat de starters en senioren de belangrijkste aandachtsgroepen zullen zijn bij het beleid. De startersproblematiek vormt een punt van discussie en heeft de aandacht van het college. De heer Horstman vraagt zich af hoe de wethouder denkt over erfpacht? De heer Iriks zegt dit punt mee te nemen in de politieke discussie. De heer Kraan zegt dat de doorstroming een probleem vormt? De mutaties zijn te laag om starters op de huurmarkt te kunnen helpen. De oplossing is tweezijdig. Duurderde huurwoningen bouwen en daarnaast goedkope huurwoningen bouwen die zowel geschikt zijn voor ouderen als voor jongeren. De heer Sluijs zegt deze suggestie mee te nemen. Mevrouw Kortenoeven vraagt zich of er rekening is gehouden met de effecten van de aanleg van de A4. Op het moment dat deze er ligt wordt Steenbergen veel aantrekkelijker voor mensen van buiten de gemeente . De heer Sluijs zegt dat geen rekening is gehouden met extra migratie boven op de extra woningbehoefte ten gevolge van de eventuele realisering van glastuinbouw. De heer Iriks voegt hieraan toe dat er zowel kansen als bedreigingen liggen die samenhangen met de A4. In de Woonvisie is geen rekening gehouden met de effecten van de A4. Maar de Woonvisie moet flexibel zijn. Om de zoveel tijd zal worden gekeken of er ontwikkelingen zijn die een bijstelling van de Woonvisie vragen. De heer Van Merriënboer vraagt of de sheets thuis kunnen worden toegestuurd. De heer Iriks zegt toe dat dit zal gebeuren tegelijkertijd met het toezenden van het verslag van de avond. De heer Den Broeder vraagt zich af of er andere woningbouwcorporaties dan Wonen West Brabant en Woningstichting Dinteloord interesse hebben om in de gemeente te bouwen. De heer Iriks zegt dat er inderdaad meer corporaties willen bouwen binnen de gemeente. Mevrouw Bottenberg vraagt zich af of er ook rekening is gehouden met de bouw van meer scholen. De heer Iriks antwoordt dat er wettelijke normen zijn voor uitbreiding van scholen. Als een school recht heeft op een extra lokaal, krijgt men deze ook. De heer Iriks zegt dat de inbreng van deze avond zal worden meegenomen bij de totstandkoming van de Woonvisie. De Woonvisie zal eerst als concept ter inzage komen te liggen met de mogelijkheid om een schriftelijke inspraakreactie te geven.


292.12195.00

1

Bijlage 8. Resultaten van overleg en inspraak op ontwerpWoonvisie

Het ontwerp van de woonvisie heeft van 19 juni tot 31 juli 2006 ter inzage gelegen met de mogelijkheid voor organisaties en burgers om te reageren. Tegelijkertijd is de Woonvisie ten behoeve inspraak en overleg toegestuurd aan provincie Noord-Brabant, Wonen West Brabant, Woningstichting Dinteloord, Woningstichting Soomland, Stichting Tante Louise (voorheen Savelanden) en aan de dorpsraden. De volgende schriftelijke reacties zijn binnengekomen: provincie Noord-Brabant; Wonen West Brabant en Woningstichting Dinteloord; Woningstichting Soomland; Dorpsraad Dinteloord en Prinsenland; Dorpsraad Kruisland. Deze reacties worden onderstaand samengevat en beantwoord. Daarbij wordt aangegeven of de Woonvisie is gewijzigd of aangevuld naar aanleiding van de reactie. Verder is er mondeling overleg geweest naar aanleiding van de ontwerpWoonvisie tussen gemeente (portefeuillehouder en ambtenaar) en de volgende partijen: Wonen West Brabant en Woningstichting Dinteloord Tante Louise.

Provincie Noord-Brabant Samenvatting reactie: binnenstedelijke locaties versus uitbreidingen Provincie wil de volgende locaties beschouwen als uitbreidingslocaties omdat deze niet aan 4 zijden zijn omgeven door stedelijke functies: - Dinteloord, Dorus Rijkerstraat - Steenbergen, Schootsvelden - Kruisland, Den Darink Beantwoording Wat betreft de locaties Dorus Rijkerstraat (Dinteloord) en Schootsvelden (Steenbergen stad) wordt nota genomen van dit standpunt van de provincie en de kwalificaties zullen in deze zin worden aangepast. Voor de locatie Den Darink (Kruisland) ligt de situatie anders. Het betreft vooral een herstructureringslocatie; de beschrijving zal in deze zin worden aangepast. Samenvatting reactie: extra woningbehoefte vanuit werkgelegenheid glastuinbouw Het is op voorhand niet duidelijk of de andere 50% van de werknemers niet ook al woonachtig zijn in Steenbergen of een woning zal betrekken in de regio. Eventuele afspraken over extra woningbouw hierover maken in het kader van de ontwikkeling van het Agro Food Cluster. Antwoord Het is onvermijdelijk om in deze fase van de ontwikkeling van het Agro Food Cluster te werken met aannames wat betreft de extra woningbehoefte. Deze aannames zijn gebaseerd op onderzoek en ervaringen elders in het land. De aanname is eerder aan de voorzichtige kant dan dat er sprake zou zijn van overvragen. De ervaring leert dat een deel van het personeel (met name bedrijfsleiding en vast personeel) meeverhuist met bedrijven die van elders komen. Het is zaak om tijdig principeafspraken te maken over mogelijkheden van extra woningbouw. Een van de voorwaarden voor een succesvolle ontwikkeling van de glastuinbouwontwikkeling is dat er straks een goed flankerend beleid kan worden gevoerd, waaronder voldoende en tijdig woningaanbod.


292.12195.00


2

We achten het daarom ook niet verantwoord te wachten met verkenning en planvorming voor woningbouwlocaties tot het moment dat bedrijven zich gaan vestigen. Samenvatting reactie: indicatie woningbouwplanning Het is niet geheel duidelijk in hoeverre de in de Woonvisie benoemde pijplijnplannen overeenkomen met de woningbouwcapaciteit in vigerende bestemmingsplannen en in hoeverre de huidige capaciteitsopgave spoort met een eerdere inventarisatie uit 2002. Antwoord De aangegeven capaciteit van de pijplijnplannen spoort met de eerdere inventarisatie uit 2002, met dien verstande dat uiteraard een actualisering heeft plaatsgevonden en de laatst bekende gegevens (peildatum 1.1.2006) in de capaciteitsramingen zijn meegenomen. Samenvatting reactie: afwijking ten opzichte van de provinciale prognose Er is verschil tussen de provinciale prognose tot 2015 van 740 woningen en het streefgetal uit de Woonvisie van 900 woningen. De vraag is of het terecht is om de 156 woningen voor verzorgd wonen op te tellen bij het provinciale cijfer van 740 en zo op vergelijkbare cijfers Woonvisie en provincie te komen. Antwoord De 900 woningen in de Woonvisie hebben betrekking op het totale woningbouwprogramma, dus inclusief de te realiseren zorgwoningen als gevolg van onder meer extramuralisering. Een goede indicatie voor de te verwachten extramuralisering en (inkrimping van intramurale capaciteit en bouw van extramurale zorgwoningen) is te ontlenen aan het beleidsplan van Tante Louise (voorheen Stichting Savelanden) die meerdere verzorgings- en verpleeghuizen exploiteert in de gemeente. Rekening moet worden gehouden met de volgende extramuralisering: Steenbergen circa 100 (Lindenburgh en Onze Stede); Dinteloord circa 25 (Nieuwe Haven Dinteloord); Nieuw Vossemeer circa 42 (De Vossemeren). Deze plannen zijn nog in beweging. Duidelijk is wel dat de voorziene extramuralisering eerder meer dan minder zal zijn. Van belang in dit verband zijn ook de 80 zorgwoningen van de Woningbouwvereniging Geertruidenberg die onlangs (2006) in aanbouw zijn genomen aan de Westhavendijk in Steenbergen. Genoemde woningen komen bij de woningbehoeftenprognose van de provincie van 740 woningen tussen 2005 en 2015. De gemeente hecht er dan ook aan om woningbouwafspraken te kunnen maken met als uitgangspunt een woningbouwprogramma van 740 woningen (woningvoorraadtoename uit provinciale prognose) plus zorgwoningen als gevolg van extramuralisering die worden ingeschat op een aantal van (ten minste) 160. Indien laatstgenoemd aantal in de praktijk hoger uitvalt, verwachten wij medewerking van de provincie.

Wonen West Brabant Samenvatting reactie: teleurstelling over beperkte reikwijdte van woonvisie Teleurgesteld over ontwerpWoonvisie. Beperkt zich tot woningbouwprogramma en gaat niet in op samenhang met andere beleidsterreinen. Wat gemist wordt is dat vanuit een breed lange termijnperspectief een vertaalslag wordt gemaakt naar het wonen met oog voor woonomgeving en samenhang in leefgemeenschappen. Antwoord Vanaf het begin is de insteek van de Woonvisie geweest om op korte termijn te kunnen beschikken over een vertaling van het woonwensenonderzoek naar een woningbouwprogramma. Dit was/is urgent om medewerking van de provincie te krijgen voor het opstarten van de noodzakelijke woningbouw. Zaken als woonomgeving en leefbaarheid achten wij van groot belang en zullen in het uitwerkingstraject van de Woonvisie aandacht krijgen. Bij de beantwoording van de gezamenlijke brief van Wonen West Brabant en de Woningstichting Dinteloord gaan we hier nader op in.


292.12195.00


3

Samenvatting reactie: teleurstelling over het slaafs volgen van de "markt" Wonen West Brabant is van mening dat uit het voorgestelde woningbouwprogramma blijkt dat de "markt" slaafs wordt gevolgd. In dat verband wordt aandacht gevraagd voor het zoveel mogelijk behouden van de leefbaarheid en vitaliteit in de dorpskernen die in het gedrang komen als de markt wordt gevolgd. Voor Nieuw-Vossemeer en Kruisland zal dat betekenen dat jongeren en ouderen zullen vetrekken naar de stad Steenbergen en dat voorzieningen verder zullen afnemen. Men is van mening dat deze tendens moet worden tegengegaan door een samenhangende inzet van de gemeente, de dorpsgemeenschap en andere betrokkenen zoals woningcorporaties. Wonen West Brabant wil hieraan een bijdrage leveren hier op terugkomen in haar "gebiedsprogramma's". Antwoord Er is absoluut geen sprake van dat de markt slaafs wordt gevolgd. In het voorgestelde woningbouwprogramma is juist zorgvuldig rekening gehouden met woonvoorkeuren van mensen en met doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad. Dat betekent woningbouwprogramma's op maat voor de verschillende kernen met binnen die programma's een duidelijke plek voor de sociale sector en voor de doelgroepen ouderen en jongeren. Inderdaad is in het programma ook rekening gehouden met een zekere gerichtheid van een deel van de ouderen en jongeren op Steenbergen-stad. Hierbij wordt het volgende aangetekend. Wij willen ons samen met de dorpsgemeenschap, met de woningcorporaties en met andere partijen inzetten voor de leefbaarheid en vitaliteit van de kernen. Dat is echter niet hetzelfde als veel woningen bouwen. In de op te stellen dorpsontwikkelingsplannen zullen de leefbaarheid en vitaliteit centrale thema's zijn. Als er vanuit de dorpsontwikkelingsplannen en/of de gebiedsprogramma’s van Wonen West Brabant aanleiding is voor bijstelling van bepaalde programma's dan zullen wij dit bij de periodieke actualisering van de woningbouwplanning meenemen. Samenvatting reactie: te groot gewicht voor financiële aspect bij afweging locaties De prioritering van locaties is in belangrijke mate bepaald door de financiële voordelen die de gemeente bij realisatie kan halen. Men wil bij gelegenheid zijn ideeën over locaties nader toelichten. Antwoord De financiële haalbaarheid is een van de aspecten die naast criteria als planologische wenselijkheid, belemmeringen en geschiktheid voor bepaalde doelgroepen (senioren, starters) een rol hebben gespeeld bij de beoordeling van locaties. Zie verder ons antwoord bij de gezamenlijke brief van Wonen West Brabant en Woningstichting Dinteloord. Samenvatting reactie: voorstel om de grens voor liberalisering huurwoningbestand op € 130.000,- te leggen Wonen West Brabant is er voorstander van dat de door de minister gehanteerde grens van het overgangsgebied (liberalisering van het huurbeleid) niet wordt gelegd op € 175.000,- maar op bijvoorbeeld € 130.000,- en heeft dit de minister van VROM laten weten. Antwoord Wij nemen hier kennis van, maar zien vooralsnog geen aanleiding om als gemeente de voorstellen van de minister op dit punt aan te vechten.


292.12195.00


4

Woningstichting Dinteloord en Wonen West Brabant Samenvatting reactie: woonvisie als startdocument Beide corporaties zien de Woonvisie − mede naar aanleiding van een mondeling overleg − als een startdocument en als een basis waarop nog verdere uitwerkingen op de terreinen van wonen, zorg en welzijn/leefbaarheid dienen plaats te vinden. Men vraagt om dit voornemen in de Woonvisie op te nemen met tijdplanning. Antwoord Wij willen dit verzoek honoreren en een nadere uitwerking als vervolg op de vastgestelde woonvisie als actiepunt opnemen in het rapport. Bij de nadere uitwerking ten aanzien van wonen, zorg en welzijn/leefbaarheid willen we betrekken: de gebiedsprogramma's van WWB; de resultaten van de dorpsontwikkelingsplannen; de uitwerking van de beleidsplannen van de Stichting Tante Louise. Een ander aandachtspunt bij de uitwerking is de wijze waarop in de gemeente samen met de woningcorporaties inhoud wordt gegeven aan de nu nog in discussie zijnde nieuwe ministeriele Beleidsvisie Toekomst Woningcorporaties. In het bijzonder nog een nadere verkenning nodig zijn van de wijze waarop straks afspraken met corporaties worden gemaakt over investeringen van deze corporaties in nieuwbouw, herstructurering en leefbaarheid. De tekst van de woonvisie zal met deze voornemens worden aangevuld. Wat betreft de invulling denken wij aan 2007. Samenvatting reactie: niet de krenten uit de pap laten halen door collega-corporaties Men acht de zinsnede dat WSD en WWB eerst aangewezenen zullen zijn bij nieuwbouw in de sociale sector, maar dat er anderzijds geen sprake zal zijn van een exclusieve positie, met zichzelf in tegenspraak. Voor beide corporaties geldt dat zij geen probleem hebben met een vergelijking met een bod van collega-corporaties mits deze collega’s zich breed en integraal als maatschappelijk ondernemer manifesteren vergelijkbaar als WSD en WWB, dit tegen de achtergrond van aanzienlijke onrendabele investeringen die WSD en WWB doen in het kader van wonen, welzijn en zorg. Het kan niet zo zijn dat "de krenten uit de pap worden gevist" door collega-corporaties. Antwoord Een exclusieve positie van WSD en WWB past niet in de hedendaagse opvatting over de relatie tussen overheid en woningcorporaties. Naar aanleiding van het gevoerde mondelinge overleg en de schriftelijke reactie willen we komen tot een herformulering van de tekst over samenwerking met woningmarktpartijen. Inzet van de gemeente is om naast WSD en WWB ook andere corporaties die tegenwoordig woningbezit hebben in de gemeente (Soomland en Woningstichting Geertruidenberg) te betrekken bij het maken van prestatieafspraken. Een belangrijk onderwerp dat in dat kader en als vervolg op de Woonvisie nader verkend zal moeten worden in 2007 is: hoe prestaties over investeringen in (sociale) nieuwbouw, herstructurering en leefbaarheid concreet te maken en hoe precies inhoud te geven aan het door de minister van VROM geïntroduceerde "investeringsbod" van corporaties op de Woonvisie?. Daarbij zullen wij uiteraard ruimte bieden aan de gerechtvaardigde wens van de corporaties om hun bezit te kunnen vernieuwen en uit te breiden.


292.12195.00


5

Samenvatting reactie: nieuwbouw op locaties Van Maren/Mollercollege/Ravelijnstraat ondergewaardeerd De corporaties zijn van mening dat de genoemde locaties in de woonvisie zijn ondergewaardeerd (2e helft planperiode) ten opzichte van de uitbreiding in de Veste (start 1e helft planperiode). Men wil overleg over de mogelijkheid om de genoemde (inbreidings)locaties sneller tot ontwikkeling te laten komen en vraagt aan de gemeente om ook nadere voorwaarden te stellen aan deze locaties zodat corporaties in staat worden gesteld hier huisvesting voor kwetsbare groepen te realiseren. Antwoord Nieuwbouw op de inbreidingslocaties Van Maren, Mollercollege en Ravelijnstraat hebben een duidelijke plek gekregen in de gemeentelijke woningbouwplanning. Daarbij wordt aangetekend dat fasering in de tijd van het programma gewenst is. Het is ongewenst om te veel nieuwbouw tegelijk te realiseren en op de markt te brengen. Met name geldt dat voor het programma in de appartementensfeer. Verder is van belang dat de woningbouwontwikkeling op de huidige schoollocaties pas aan het begin van het traject staat en dat de gehele voorbereiding en planvorming tijd vereist. Overigens is de woningbouwplanning een dynamisch iets dat jaarlijks wordt geactualiseerd. Niet uitgesloten is dat in de loop van de tijd de noodzaak of wenselijkheid blijkt om in de planning te schuiven met bepaalde locaties. Op de door WSD en WWB genoemde locaties is deels ook nieuwbouw in de sociale sector gewenst, onder andere begane grondwoningen voor senioren en huurappartementen. Bij de uitwerking en het formuleren van uitgangspunten en randvoorwaarden per locatie is dit een aandachtspunt. Om een gedifferentieerd nieuwbouwaanbod in de tijd te kunnen bieden is ook nieuwbouw in de 1e helft van de planperiode op een uitbreidingslocatie gewenst. Daarbij wordt ingezet op de Veste en niet op de locatie Schootsvelden. Voor de locatie Buiten de Veste is gekozen omdat daar alle noodzakelijke onderzoeken al hebben plaatsgevonden en daardoor realisatie in de 1e helft van de planperiode ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Verder wordt nog aangetekend dat de provincie de locatie Schootvelden beschouwd als een uitbreidingslocatie en niet als inbreiding.

Soomland Samenvatting reactie Men acht de woonvisie een praktisch rapport dat richting geeft aan de toekomstige woonontwikkeling en met een indicatieve planning die goed bruikbaar is bouwontwikkelingen. Antwoord Wij nemen met instemming kennis van deze reactie.

Stichting Tante Louise (voorheen Savenlanden) Samenvatting reactie Tante Louise is positief over de Woonvisie. Wel vraagt zij om rekening te houden met de lange termijn huisvestingsplannen ten aanzien van de aantallen (zorg)woningen en met ruimte/accommodatie in de wijk voor kleinschalig begeleid wonen (bijvoorbeeld wooneenheden voor dementerende ouderen). Antwoord De extramuraliseringsplannen en de vervangende bouw van zelfstandige woningen met zorg in de wijk maken in principe onderdeel uit van het woningbouwprogramma van 900 woningen. Dat betekent bij de ontwikkeling van de diverse locaties rekening moet worden gehouden met zorgwoningen. De formuleringen in de Woonvisie zullen op dit punt worden verduidelijkt. Mocht de behoefte aan zorgwoningen groter zijn dan nu wordt aangenomen dan staat de gemeente hier in principe positief tegenover en zal zij zich sterk maken voor bijstelling van programma en woningbouwplanning.


292.12195.00


6

Initiatieven voor kleinschalig begeleid wonen komen bovenop het woningbouwprogramma. Het gaat hier om vormen van beschermd wonen (geen zelfstandige woningen). Uiteraard is het wel van belang om hiervoor ruimte/mogelijkheden te bieden in de ruimtelijke planvorming. In bepaalde gevallen kunnen wooneenheden voor begeleid wonen ook worden ondergebracht in (bestaande) woningen of wooncomplexen al dan niet in combinatie met “gewoon” zelfstandig wonen. Het kleinschalig begeleid wonen zal als aandachtspunt worden toegevoegd in de Woonvisie.

Stichting Dorpsraad Dinteloord en Prinsenland Samenvatting reactie: toedeling woningbouwprogramma naar kernen Meer woningen in Dinteloord is de voornaamste doelstelling van de Dorpsraad en vanuit die optiek heeft men de Woonvisie beoordeeld. De Dorpsraad wil een nadere onderbouwing van het aandeel van 17% van het totale bouwprogramma voor Dinteloord, terwijl het huidige aandeel in de bevolking 24% is. Als die onderbouwing niet gegeven kan worden opteert men voor een aandeel van 24%. Antwoord Basis voor de toedeling van het woningbouwprogramma naar kernen zijn de woonvoorkeuren en verhuiswensen zoals deze naar voren zijn gekomen uit het woonwensenonderzoek. Uit dit onderzoek komt een naar verhouding duidelijk wat sterkere voorkeur naar voren voor wonen in Steenbergen stad in vergelijking met wonen in de overige kernen. Dit doet zich zowel voor bij de doorstromende huishoudens als bij starters. Diverse staatjes die in de rapportage over het woonwensenonderzoek en in hoofdstuk 5 van de Woonvisie zijn opgenomen illustreren dit. Deze naar verhouding iets sterkere trek naar Steenbergen stad is in de woningbouwplanning verdisconteert. Dat laat overigens dat (onder andere) in Dinteloord sprake is van een behoorlijke kernbinding en dat de woningbouwplanning voorziet in een toch aanzienlijk woningbouwprogramma. Eerste opgave is om de woningbouw op de nu in beeld zijnde locaties voortvarend van de grond te krijgen. Verder willen we het volgende aantekenen: De woningbouwplanning is een dynamisch instrument is dat jaarlijks wordt geactualiseerd. Nieuwe onderzoeksuitkomsten of dorpsontwikkelingsplannen kunnen aanleiding zijn om te komen tot een bijstelling van de woningbouwplanning. Gemeentebestuur wil samen met de dorpen werken aan leefbaarheid en vitaliteit, maar wil dit zeker niet gelijkstellen aan veel woningen bouwen. Wel zijn ook wij zonder meer van mening dat de starters en doorstromers die dat willen de kans moeten krijgen om een passende woning in Dinteloord te betrekken. Samenvatting reactie: glastuinbouw en woningen De Dorpsraad acht een gemiddelde van 4fte's per ha glas te grof en is voorstander van verfijndere aannames, uitgaande van 80% groenteteelt en 20% sierteelt. Men komt dan op 660 fte's en een gewenste extra woningbouw van 330 woningen in plaats van 300 (Woonvisie). Veder wil met uitgaan van een toedeling van 5/6 van 330 woningen aan Dinteloord (=275 woningen1) en 1/6 aan Steenbergen stad (=55 woningen2). Antwoord De onzekerheden over de precieze verhouding sierteelt/groenteteelt zijn nog dermate groot wij een verfijndere berekening in dit stadium weinig opportuun achten, en geven daarom de voorkeur aan de iets globalere benadering zoals gevolgd in het structuurplan. Het verschil in uitkomst achten wij overigens betrekkelijk marginaal. Een aanzienlijk groter verschil met het voorstel uit de Woonvisie doet zich voor wat betreft de toedeling. Wij zijn van mening dat met een toedeling van 60% aan Dinteloord (180 woningen extra) deze kern − zeker gelet op de woningmarktverhoudingen − eerder ruim dan krap is bedeeld. 1) 2)

Woonvisie: 180 woningen voor Dinteloord. Woonvisie: 120 woningen voor Steenbergen stad.


292.12195.00


7

Samenvatting reactie: uitbreidingslocatie De Dorpsraad is er voorstander van de verkenning van een nieuwe woningbouwlocatie niet op de lange baan te schuiven, maar daarmee te starten na de vaststelling van de Woonvisie. Antwoord Wij onderschrijven deze opvatting en willen hier in 2007 in het kader van de actualisering van de structuurvisie mee aan de slag gaan.

Dorpsraad Kruisland Samenvatting reactie Men heeft twijfels of op een termijn van 9 jaar (tot 2015) de locaties Herengoed en Den Darink wel tot ontwikkeling gebracht kunnen worden en vrezen het risico dat slechts een klein deel van het programma kan worden gerealiseerd. Bovendien heeft men tot dusverre weinig medewerking ervaren voor bouwen door het starterscollectief op de locatie Herengoed. De Dorpsraad houdt een pleidooi voor ontwikkeling van de "transformatielocatie" Molenstraat. Men vindt deze planologisch wenselijk en geschikt, dat de gemeente hier te komende jaren goed vooruit kan wat betreft woningbouw en ook andere functies hier een plek kan geven (o.a. dorpshuis en uitbreiding school). Antwoord De gemeente wil zich voluit inzetten en meewerken om de beide inbreidingslocaties tot ontwikkeling te brengen en hier ook kansen te bieden voor het starterscollectief. Om de volgende redenen hebben wij de locatie Molenstraat niet in de woningbouwplanning tot 2105 hebben opgenomen: zowel provinciaal als gemeentelijk is het beleid er op gericht om energie te steken in het primair van de grond krijgen van inbreidings-/herstructureringslocaties; de omvang van het programma voor Kruisland is vervolgens zodanig (circa 60 woningen dat er geen aanleiding is om ook nog de locatie Molenstraat (met een capaciteit van circa 100 woningen) in de planperiode te ontwikkelen.


292.12195.00

2. Ontwikkeling bevolking en wonen Demografische ontwikkeling De woningvoorraad 8

Recommend Documents