ZNALECKÝ POSUDEK č. 1644-108/16 O ceně id. 1/2 pozemku parc.č. 11/1, jehož součástí je stavba ( rodinný dům ) č.p. 17 v obci a k.ú. Šatov, okr. Znojmo
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro účel exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 26.7.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Počet stran: 19 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 29.7.2016
Výtisk C
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. id. 1/2 pozemku parc.č. 11/1, jehož součástí je stavba ( rodinný dům ) č.p. 17, v obci a k.ú. Šatov, okr. Znojmo, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou, v červnu 2016. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění ( resp. ke dni místního šetření ) t.j. k 28.7.2016. Účelem tržního ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Pozemek zastavěné plochy a nádvoří parc.č. 11/1, jehož součástí je stavba ( rod.dům č.p. 17 ) Adresa předmětu ocenění: k.ú. Šatov 671 22 Šatov Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Šatov Katastrální území: Šatov Počet obyvatel: 1 153 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,70 0,60 1,01 1,00 0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 655,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením pouze z venkovní uliční části byla provedena dne 26.7.2016 bez přítomnosti spolumajitele nemovité věci.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování znaleckého posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - jednací číslo 042 EX 815/11-36 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 426 pro obec a k.ú. Šatov, vyhotovený dálkovým přístupem dne 21.6.2016 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Šatov -2-
4. Skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém - pouze z venkovní části, nebyl zajištěn přístup do nemovitosti 5. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených. 6. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www.reality.idnes.cz. 7. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC, firmy PLUTO-OLT Praha 2016, v.3.5.5. 8. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Jan Fichna, Zdabořská 126, 261 01 Příbram Jiří Jakoubek, č. p. 17, 671 22 Šatov Vlastníci pozemku: Jan Fichna, Zdabořská 126, 261 01 Příbram Jiří Jakoubek, č. p. 17, 671 22 Šatov
vlastnický podíl: 1 / 2 vlastnický podíl: 1 / 2 vlastnický podíl: 1 / 2 vlastnický podíl: 1 / 2
6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně dané nemovité věci byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Projektová dokumentace nebyla k dispozici, a proto ocenění vychází ze stavu nemovité věci, který byl zjištěn při místním šetření dne 28.7.2016. Ohledání nemovité věci bylo provedeno pouze z venkovní části z důvodu neumožnění přístupu do nemovitosti ( spolumajitel nemovité věci si nepřevzal doporučený dopis, kterým byl vyzván k zpřístupnění nemovité věci dne 26.7.2016 ). Rozměry rod.domu byly získány při místním šetření, dále z na místě pořízené fotodokumentace a z ortofota získaného z internetových stránek ( www.nahlizenidokn.cuzk.cz ). Doplňující informace o nemovité věci ( stáří rod.domu, napojení na inž.sítě, dispoziční řešení ) byly získány od obyvatel obce Šatov. K ocenění je tedy přikročeno na základě zjištěného způsobu užívání rod.domu, zjištěného provedení a technického stavu. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovité věci i obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny administrativní dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o oceňovací vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb.. Stavební pozemek parc.č.11/1 - zastavěná plocha a nádvoří, bude oceněn podle § 3 a § 4 odst. 1 a příl.č.2 tab.2 a příl.č. 3 tab.č.1, č.2 a č.3 k cit.vyhl.. Objekt č.p. 17 postavený na parc.č.11/1, který je po prověření všech kritérií rozhodných pro ocenění zatříděn jako dům rodinný ( splňuje definici rod. domu dle § 13 odst. 2 cit.vyhl. ), jeho obestavěný prostor je menší než 1100 m3, bude oceněn porovnávacím způsobem podle § 34, § 35 a příl.č. 24 cit.vyhl.. Venkovní úpravy jsou součástí ceny rod.domu, proto nejsou oceněny samostatně. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věci včetně její součásti ( rod.dům č.p. 17 ) bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných cen )
-3-
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc - pozemek parc.č. 11/1 spolu s rodinným domem č.p. 17, který je jeho součástí, je situována západním směrem od centra obce, uprostřed vesnické řadové zástavby po severní straně hlavní komunikace, jež obcí probíhá. Přístup na oceňovanou nemovitou věc je z místní asfaltové komunikace po přilehlém chodníku, jenž je ve vlastnictví obce Šatov. Součástí pozemku zastavěné plochy a nádvoří parc.č.11/1 je rod.dům č.p. 17, který není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, vyzděný je ze smíšeného zdiva, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví, sestává ze dvou částí ( 2+1 a 1+1 ) oddělených průjezdem. Nezastavěná část pozemku parc.č. 11/1 je využívána jako nezpevněný, neudržovaný dvůr. Rodinný dům byl postaven cca před 100 lety, je patrné, že na něm není prováděna řádná údržba, z vnější části vyhlíží značně zanedbaným dojmem ( vlhké zdivo, rozvolněná střešní krytina, klempířské prvky napadené rzí ). Rodinný dům nemá sociální zařízení, je napojen pouze na el.energii, zdrojem vody je vlastní kopaná studna. Vodovodní i kanalizační řad a zemní plyn vede pod komunikací před rod. domem. Vytápění objektu je zajištěno lokálními kamny na TP. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitá věc, se nevyskytují negativní vlivy. Poloha není zatížena problémovými sousedy, ani jinými nepříznivými vlivy z titulu osídlení. V městysi Šatov ( 1 153 obyv. ) se nachází komplexní občanská vybavenost, jsou zde obchody, MŠ, ZŠ, zdravotní středisko, dům s pečovatelskou službou, pošta, kulturní zařízení, restaurace, penziony. V obci jsou autobusové i železniční zastávky. V obci je možnost napojení na veškeré IS. Od Znojma je Šatov vzdálen cca 9 km JZ směrem.
-4-
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. – ocenění podle platného oceňovacího předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 17 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č. 11/1
C. Posudek II. – stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Hodnota stanovená porovnávací metodou 1. Pozemek parc.č. 11/1, vč. rodinného domu č.p. 17
D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh
-5-
B. POSUDEK I. – ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemov.věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný V vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz popis pozemku I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbat. nebezpečím výskytu záplav IV
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednot.funkč.celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,891 -6-
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 17 Předmětem ocenění je rodinný dům, který se pod č. pop. 17 nachází postavený na pozemku parc.č.11/1 v západní části Šatova. Pro účely ocenění se jedná o řadový dům vnitřní - po obou stranách přímo sousedí s vedlejšími objekty. Rod.dům byl dle odborného odhadu a dle sdělení místních obyvatel postaven cca před 100 lety, z vnější části vyhlíží objekt zanedbaným dojmem, bude nutná i oprava prvků dlouhodobé životnosti - základy ( izolace ), krov. Dům je přízemní, nepodsklepený, vyzděný ze smíšeného zdiva, zastřešený sedlovou střechou. Základy jsou patrně kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, nosné zdivo je vyzděno ze smíšeného zdiva na tl. 40-50 cm. Stropy jsou nad částí dřevěné trámové, nad částí klenuté. Zastřešení je sedlovou střechou s dřevěným krovem, střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské kce jsou z pozink. plechu, místy napadené rzí. Vnější i vnitřní omítky jsou vápenné štukové, na čelní fasádě vlivem vlhkosti místy opadané. Podlahy jsou patrně prkenné a betonové. Dveře a vstupní dvoukřídlová vrata jsou osazeny dřevěné, okna jsou dřevěná špaletová. V objektu chybí soc.zařízení, je zde pouze suchý záchod. Do objektu je zavedena el.energie, na jiné IS dům napojen není. Zdrojem vody je vlastní kopaná studna. Vytápění je patrně lokální - kamna na TP, komínová tělesa ve špatném stavu. Z výše uvedeného o stavebním řešení a konstrukčním provedení domu je patrné, že v souladu s ustanovením § 3 písmena c) vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb. se jedná o stavbu rodinného domu ( objekt je určen k bydlení, nejvýše 2 nadzemní podlaží a podkroví, jedno podzemní podlaží, podlahová plocha určena k bydlení je dominantní - dům není užíván k jiným účelům ). Obestavěný prostor domu je menší než 1 100 m3, jeho ocenění je tedy provedeno porovnávacím způsobem dle § 34 a § 35 k vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., vyhl.č. 345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb.. Charakteristika kvalitativních pásem pro ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem: Index konstrukce a vybavení: ( příl.č. 24, tab.č.2 ) 1. Druh stavby rod. dům č.p. 17 je řadový vnitřní; 2. Provedení obvodových stěn typ 1 - zdivo smíšené; 3. Tloušťka obvod. stěn nosné zdivo je vyzděno převážně na tl. 40-50 cm; 4. Podlažnost hodnota 1 ( výpočet níže ); 5. Napojení na veřejné sítě ( přípojky ) přípojka elektro, vlastní studna; 6. Způsob vytápění stavby lokální na TP; 7. Základní příslušenství v RD pouze suchý záchod; 8. Ostatní vybavení v RD bez dalšího vybavení; -7-
9. Venkovní úpravy venkovní úpravy jsou zanedbatelného rozsahu; 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství RD rodinný dům nemá vedlejší stavby; 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou od 300 m2 do 800 m2 ( pozemek parc.č. 11/1 má výměru 709 m2 ); 12. Kritérium jinde neuvedené na oceň. rod.dům nepůsobí žádné další okolnosti z titulu vybavení; 13. Stavebně-technický stav RD je ve špatném stavu, nutná rekonstrukce i některých prvků dlouhodobé životnosti ( řešení vlhkosti zdiva, oprava rozvolněné střešní krytiny a patrně i střešní konstrukce, zbudování soc. zařízení, napojení na IS, oprava komínových těles ); Index trhu s nemovitými věcmi: ( § 4 odst 1, příl.č.3, tab.č.1 ) - dle pozemku parc.č. 11/1 Index polohy pozemku, na kterém se stavba nachází: ( § 4 odst. 1, příl.č. 3, tab.č. 3 ) - dle pozemku parc.č. 11/1
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 901,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.NP: 16,00*6,90+7,45*8,20+4,20*3,00 Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 184,09 m2
=
Konstrukční výška 3,10 m
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor vrchní stavba: (16,00*6,90+7,45*8,20)*4,40+4,20*3,00*3,70= zastřešení: (16,00*6,90+7,45*8,20)*3,35/2 = Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = ZP =
-8-
[m2] 184,09 m2
[m3] 801,18 m3 287,25 m3 1 088,43 m3
184,09 m2 184,09 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota 1 I 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkč.celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná V rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
Vi typ A -0,01 -0,08 0,00 0,00 -0,05 -0,08 -0,10 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,151
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 0,151 = 287,05 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 088,43 m3 * 287,05 Kč/m3 * 0,900 * 0,990= 278 378,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Rodinný dům č.p. 17 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = * Úprava ceny vlastnickým podílem
278 378,54 Kč 278 378,54 Kč 1/2
Rodinný dům č.p. 17 - zjištěná cena
139 189,27 Kč
=
-9-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č. 11/1 Jedná se o pozemek parc.č. 11/1 – zastav.plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt č.p. 17. Výměra pozemku je 709 m2. Pozemek je pozemkem stavebním a bude oceněn dle § 3 a § 4 odst. 1 cit.vyhl.. Základní cena stavebního pozemku pro obec Šatov představuje 655,- Kč/m2 ( dle tab.č.1 příl.č. 2 cit.vyhl. činí zákl.cena stav.pozemků pro okres Znojmo 1 625,- Kč/m2, tato se upravuje dle tab.č.2 příl.č.2 cit.vyhl. koef. O1 - O6 ).
Úprava zákl. ceny stav.pozemku obce nevyjmen. v tab.č.1 - dle § 3 cit.vyhl. ( příl.č. 2, tab.č.2 ) O1 - Velikost obce podle počtu obyvatel znak III. - obec Šatov má 1 153 obyvatel; O2 - Hospodářsko-správní význam obce znak IV. - ostatní obce; O3 - Poloha obce znak IV. - Šatov leží do 10 km od města Znojmo; O4 - Technická infrastruktura v obci znak I. - v obci Šatov je el., veřejný vodovod, veř. kanalizace i plyn; O5 - Dopravní obslužnost obce znak II. - v obci Šatov je autobusová i železniční zastávka; O6 - Občanská vybavenost obce znak I. - v obci Šatov je komplexní vybavenost ( obchody, mateřská škola, základní škola, zdravotní středisko, dům s pečovatelskou službou, kulturní zařízení, pošta ); Základní cena staveb. pozemku se dále upraví dle § 4 cit.vyhl.: Index trhu s nemovitými věcmi: ( příl.č.3, tab.č.1 ) 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi s ohledem na doznívající špatnou ekonomickou situaci přetrvává na trhu s nemovitými věcmi situace, kdy poptávka po obdobných nemovitých věcech je nižší než nabídka; 2. Vlastnické vztahy na pozemku je postavena stavba stejných vlastníků; 3. Změny v okolí v okolí pozemku nejsou plánované žádné změny; 4. Vliv právních vztahů na prodejnost na prodejnost působí negativně okolnost, že se jedná o prodej pouze spoluvl. podílu ve výši id. 1/2; 5. Ostatní neuvedené bez dalších vlivů; 6. Povodňové riziko pozemek se nachází v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav; Index omezujících vlivů pozemku: ( příl.č.3, tab.č.2 ) 1. Geometrický tvar pozemku tvar oceň. pozemku nemá vliv na jeho využití; 2. Svažitost pozemku a expozice oceň. pozemek je mírně svažitý k JZ; 3. Ztížené základové podmínky oceň. pozemek má neztížené základové podmínky; - 10 -
4. Chráněná území a ochranná pásma na oceň. pozemek nezasahuje žádné ochranné pásmo, neleží v chráněném území; 5. Omezení užívání pozemku na oceň. pozemek nepůsobí žádné omezení užívání; 6. Ostatní neuvedené na oceň. pozemek nepůsobí žádné další omezující vlivy; Index polohy: ( příl.č. 3, tab.č. 3 ) 1. Druh a účel užití stavby hlavní stavbou, která je na pozemku postavená, je rodinný dům v obci do 2 000 obyv.; 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí oceň. pozemek se nachází v rezidenční zástavbě; 3. Poloha pozemku v obci oceň. pozemek leží západně od centra obce; 4. Možnost napojení pozemku na IS, které jsou v obci oceň. pozemek lze napojit na veškeré IS v obci ( v době ocenění napojen pouze na el.energii ); 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku v okolí oceň.pozemku je dostupná občanská vybavenost obce; 6. Dopravní dostupnost k pozemku k hranici pozemku lze přijet po zpevněné komunikaci, v okolí horší parkovací možnosti; 7. Osobní hromadná doprava nejbližší autobus. zastávka je ve vzdálenosti cca 300 m od hranice oceň. pozemku, zastávka vlaku cca 2,2 km; 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti pozemek nelze komerčně využít; 9. Obyvatelstvo v této lokalitě se nevyskytují žádné záporné vlivy z titulu osídlení; 10. Nezaměstnanost nezaměstnanost v Šatově ( 8,9 % ) je větší než v Jihomor.kraji ( 5,9 % ), okr.Znojmo ( 7,1 % ); 11. Vlivy ostatní neuvedené na oceň. pozemek nepůsobí žádné jiné vlivy z titulu polohy; Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochr. pásma - Mimo chráněné území a ochr. pásmo - 11 -
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,990 = 0,891 Stav.pozemek zast.plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 655,Výměra [m2] § 4 odst. 1 zast. plocha a nádvoří 709,00 Stavební pozemek celkem 709,00 Pozemek parc.č. 11/1 - výchozí cena pro výpočet vlast. podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Typ
Parcelní číslo 11/1
Název
Pozemek parc.č. 11/1 - zjištěná cena
Index
Koef.
0,891
Upr. cena [Kč/m2] 583,61
Jedn. cena [Kč/m2] 583,61 = *
Cena [Kč] 413 779,49 413 779,49 413 779,49 Kč 1/2
=
206 889,75 Kč
REKAPITULACE ceny určené dle vyhl.č. 53/2016 Sb. – ve výši id. 1/2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 17
139 189,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
139 189,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č. 11/1
206 889,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
206 889,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
346 079,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třistačtyřicetšesttisícosmdesát Kč
- 12 -
346 080,- Kč
C. POSUDEK II. – stanovení obvyklé ceny nemovité věci C 1. Porovnávací metoda 1. Pozemek parc.č. 11/1, vč. rodinného domu č.p. 17 Soubor porovnatelných nemovitých věcí v obcích v okolí Znojma byl získán z inzerce realitních kanceláří na Internetu. Seznam srovnatelných nemovitých věcí:
1. RD 3+1, Vrbovec Rodinný dům 3+1 ve Vrbovci - Hnízdo. Obytná plocha 75 m2, zastavěná plocha 321 m2. Nutná rekonstrukce koupelny a kuchyně. Zahrada 279 m2, garáž, topení na tuhá paliva. Dům se nachází cca 1 km od obce Vrbovec. Spojení do Znojma autobusem 10 km. Plocha parcely: 500 m² Zastavěná plocha: 321 m² Inzerovaná cena : 400 000,- Kč ( cena včetně provize RK )
2. RD 3+1 a 2+kk, Lančov Rodinný dům je začleněn do uliční zástavby jako řadový koncový, je přízemní se sedlovou střechou. Přístup do domu je z veřejné komunikace po veřejných pozemcích. Dům je postaven na mírně sklonitém pozemku. RD má dispozici 3+1 a 2+KK. Vstup do domu je z ulice do středového průjezdu. Po levé straně je vstup do chodby, z ní jsou přístupny dva pokoje a kuchyně. Jeden z pokojů je průchozí do dalšího pokoje. Z kuchyně jsou přístupny WC, koupelna a technická místnost s bojlerem. Vpravo se z průjezdu vchází do chodby, z níž jsou přístupny dva pokoje (jeden s kuchyňským koutem), dále je zde koupelna s WC. Na RD vlevo navazuje dvorní křídlo s komorami, dílnou, hospodářskými prostorami a sklady pro hospodářské nářadí, náčiní a produkty. V levém dvorním křídle je garáž. Střecha je sklonitá sedlová nebo pultová s krytinou taškovou „bobrovkou“ nebo z vlnovkových dílců a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu, okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové. Podlahy jsou v obytných místnostech plovoucí laminové, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Fasáda je vápenocementová, vnitřní omítky vápenné, koupelna je s vanou a umyvadlem, WC je samostatné. Vytápění je v části pomocí kotle na tuhá paliva, v části lokální na tuhá paliva, ohřev TUV v el.bojleru. Elektro je 220/380V. Kanalizace je napojena na veřejný řád. Vedlejší stavby jsou přízemní, nepodsklepené, zděné se sklonitými pultovými střechami různého spádu. Stropy jsou dřevěné nebo cihelné klenuté, podlahy hliněné, cihlové nebo hrubé betonové. Okna jednoduchá, dveře náplňové. Zanedbaná základní údržba. Plocha parcely: 910 m² Zastavěná plocha: neuvedeno Inzerovaná cena : 400 000,- Kč - 13 -
3. RD 3+1, Vracovice Řadový koncový rodinný dům o velikosti 3+1 + veranda v obci Vracovice, okres Znojmo. Jedná se o jednopodlažní objekt lichoběžníkového půdorysu. Dům je ze smíšeného zdiva a na domě byla započata rozsáhlá rekonstrukce (plastová okna v uliční fasádě, dřevěná zdvojená ve dvoře, příprava na ústřední topení, nová elektroinstalace, nový prefabrikovaný komín, izolace stropních podhledů a částečně sádrokarton). Nutné je dokončit rekonstrukci kuchyně a příslušenství, částečně vnitřní omítky. Celková zastavěná plocha obytné části činí 178 m2 a přístavky činí 38 m2. Přístavky umožňují postupnou rekonstrukci na dvorní trakt (možnost vybudování dalšího bytu, ateliér či dílna, apod.). Inženýrské sítě: přípojka plynu, elektřiny 220/380 V, vody, septik., vlastní studna. Dům je situován u silnice mezi Znojmem (12 km) a Vranovskou přehradou (10 km) Plocha parcely: 577 m² Zastavěná plocha: 216 m2 Inzerovaná cena : 495 000,- Kč ( cena včetně provize ) 4. RD 2+kk, Žerotice Rod.dům v Žeroticích u Znojma, na němž byla započata rekonstrukce – nová plastová okna, řešení dispozic domu, dokončena přípojka na kanalizaci, zavedena elektřina , obecní voda, plyn. Dispozičně se dům o celkové ploše 75m 2 stává ze vstupní chodby, pokoje, kuchyně společné s obývacím pokojem, koupelny s toaletou . Je zde možné využít i prostorného podkroví k vytvoření dalších obytných místností. Na nemovitost navazují hospodářské budovy , velká dílna , uzavřený dvorek. Před domem se rozprostírá zahrada o CP 218 m² s cihlovým klenutým sklepem a studnou. Dům je suchý, vhodný jak trvalému bydlení tak jako chalupa. Plocha parcely: 398 m² Zastavěná plocha: 125 m2 Inzerovaná cena : 510 000,- Kč ( cena včetně provize ) 5. RD 3+kk, Skalice Dům s uzavřeným dvorem a velkou stodolou v obci Skalice, okr. Znojmo. Dům potřebuje dokončit již započatou rekonstrukci, dispozice domu je nyní 3+kk a je obyvatelný. Voda je obecní, na kanalizaci lze připojit, elektrika 230/400V, plyn zaveden do domu. K dokončení je koupelna, WC a další pokoj. Dům je částečně podsklepený, nicméně druhý nadzemní klenutý sklep je součástí velké stodoly, ze které je vjezd od rybníka. Obec Skalice je malebná obec 3 km od střediskové obce Hostěradice. Plocha parcely: 697 m² Zastavěná plocha: 400 m2 Inzerovaná cena : 560 000,- Kč ( cena včetně provize ) - 14 -
Porovnání Srovnatelné nemovité věci č.1
č.2
č.3
400 000,-
400 000,-
č.4
č.5
Základní údaje :
Inzerovaná cena (Kč)
cena vč.provize
495 000,-
510 000,-
560 000,-
cena vč.provize
cena vč.provize
cena vč.provize
Místnosti
3+1
3+1 a 2+kk
3+1
2+kk
3+kk
Zastavěná plocha (m2)
321
neuvedeno
216
125
400
Plocha pozemku (m2)
500
910
577
398
697
Internet
Internet
Internet
Internet
Internet
Zdroj porovnání Korekční součinitel )*
Uprav. cena ( Kč )
0,68 (0,80*0,95*1,10* 0,85*1,06*0,90)
272 000,-
0,54 0,60 0,71 (0,85*0,85*1,15* (0,80*0,98*1,15* (0,80*1,05*1,20* 0,80*0,95*0,85) 0,75*1,05*0,85) 0,75*1,10*0,85)
216 000,-
297 000,-
0,56 (0,80*0,95*1,15* 0,75*1,00*0,85)
362 000,-
314 000,-
veškeré
veř. vodovod, septik, el., plyn
započata rekonstrukce
započata rekonstrukce
započata rekonstrukce
přístavky
hospodářské budovy, dílna,sklep
velká stodola
Kvalitat. parametry: Napojení na IS
Technický stav
veř.vodovod, jímka, el. k rekonstrukci
Příslušenství
garáž
studna, veřejný obec.vodovod, vodovod, kanalizace, el. septik, el., plyn, zanedbaná údržba
hospodářská stavení
)* Pozn.: Korekční součinitel je vypočten z dílčích srovnávacích kritérií, které vyjadřují dle odborného názoru odhadce poměr užitných vlastností porovnávaných nemovitých věcí s nemovitými věcmi srovnávacími. V daném případě se jedná o : Redukce pramene ceny – posuzuje se, zda se jedná o nabídku RK, skladbu ceny, dobu uveřejnění nabídky oproti ceně realizované, tzn. zjištěné z nabývacího dokladu (zde v hodnotách 0,80 a 0,85 ) Velikost objektu - jedná se o porovnání velikosti srovnávacího objektu a porovnávaného objektu – čím menší srovnáv. objekt ( zast.plocha, užitná plocha, obestavěný prostor ), tím vyšší koeficient ( zde v hodnotách 0,85 až 1,05 ) Poloha – hodnotí se porovnání vzájemných poloh srovnávacích a porovnávané nemovité věci vzhledem k centru obce, případně jiné dominantní lokalitě ( zde v hodnotách 1,10 až 1,20 ) - 15 -
Provedení a vybavení – hodnotí se vybavení a provedení – čím lepší vybavení a provedení u srovnávací nemovité věci, tím nižší koef. ( zde v hodnotách 0,75 až 0,85 ) Vliv pozemku – posuzuje se, zda nemovitá věc má možnost využívat pozemek, resp. v jaké kvalitě a výměře, čím vyšší koeficient u srovnávacích nemovitých věcí, tím lepší kvalita u porovnávané nemovité věci ( zde v hodnotách 0,95 až 1,10 ) Úvaha zpracovatele ocenění – posuzuje se, zda se v případě porovnávané nemovité věci jedná o lepší situování, využitelnost, zda se jedná o perspektivní nemovitou věc z hlediska jejího dalšího rozvoje apod. ( zde užity koef. v rozmezí 0,85 až 0,90 ) S ohledem na uvedené inzerované ceny srovnatelných nemovitých věcí (upravené korekčním součinitelem) se přikláním k hodnotě stanovené porovnávacím způsobem ve výši 300 000,- Kč za oceňovanou nemovitou věc jako celek. Výše obvyklé ceny spoluvl. podílu id. 1/2 je stanovena na 120 000,- Kč ( prostý aritmet. podíl z celku je snížen o 20 %, s ohledem na skutečnost, že spoluvlastnické podíly nemovitých věcí se hůře obchodují, zájem o ně bývá většinou pouze ze strany ostatních spoluvlastníků nebo se kupují se spekulativním záměrem ). Hodnota pozemku parc.č. 11/1 včetně jeho součásti ( rod.dům č.p. 17 ) - ve výši id. ½ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
- 16 -
000,- Kč
D. REKAPITULACE
Způsob ocenění
Pozemek p.č. 11/1, jehož součástí je rod.dům č.p. 17 – ve výši id. 1/2
Dle vyhl.53/2016 Sb.
346 080,- Kč
120 000,- Kč
Hodnota zjištěná porovnávací metodou
Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k daným nemovitým věcem, které nemohou být vystiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj.např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, životní prostředí apod. Odhad tržní hodnoty je stanovený porovnávací metodou. Věcnou hodnotu v tomto případě nestanovujeme, jelikož nemá patřičnou vypovídající schopnost a účastníci obchodů k ní jen zřídka přihlížejí, a to pouze okrajově. Výnosová hodnota nebyla rovněž použita, protože objekt je ve stavu, který neumožňuje jeho pronajímání. Při vlastním odhadu tržní hodnoty se orientujeme na hodnotu nemovitých věcí stanovenou z porovnání a na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu.
Silné stránky: lokalita - vinařská obec Šatov vzdálena od Znojma cca 9 km dispozice rod.domu - 2+1 a 1+1 Slabé stránky: náklady na rekonstrukci a modernizaci rod.domu vysoké morální opotřebení rod.domu prodej pouze id. 1/2 Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily oceň. nemovitou věc vč.její součásti Obvyklou cenu id. 1/2 dané nemovité věci vč.její součásti ( rod.dům č.p. 17 ) pro účel exekučního řízení odhaduji na:
120 000,- Kč slovy: jednostodvacettisíc korun českých ( Kč ) - 17 -
E. ZÁVĚR Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovité věci: id. 1/2 pozemku p.č. 11/1, jehož součástí je rod.dům č.p. 17 v k.ú. a obci Šatov, okr. Znojmo ke dni ocenění 26.7.2016 Na základě provedené detailní analýzy, s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena výše uvedené nemovité věci pro účel exekučního řízení ve výši:
Obvyklá cena id. 1/2 pozemku p.č.11/1 vč. RD č.p.17:
120 000,- Kč
slovy: jednostodvacettisíc Kč
V Mor. Budějovicích 29.7.2016
Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5.
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1644-108/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 108/16.
- 18 -
G. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 426 pro obec a k.ú. Šatov, vyhotovený dálkovým přístupem dne 21.6.2016 2. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Šatov 3. Fotodokumentace oceň. nemovité věci
- 19 -
