KRESTON "A&CE
Znalecký posudek 2812-82/16 o výši přiměřeného vypořádání menšinovým akcionářům společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.
kreston.c;z h m~ml:-n nh.'I'. ~· cr :.:
;..,, globl ne~„<0rk c ~ 1ndepend ~111 oc.counllng f1r„1s
ZNALECKÝ POSUDEK 2812-82/ 16 o výši přiměřeného vypořádáni menšinovým akcionářům společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.
Cerea, a.J.
Objednavatel Adresa
Pardubice. Dělnická 384, PSČ S3125
1t
465 04 940
Vypracoval
Kreston A&CE Consultlng, s.r.o.
Adresa
Ptašínského 4, 602 00 Bmo lng. David Hrazdíra, jednatel společnosti Sberbanlc CZ Bmo, č. účtu 4100002909/6800 44119 097 CZ699001790 - člen skupiny Kreston A&CE Group Spisová značka C 4037 vedená u Krajského soudu v Brně
Zastoupený Bankovní spojení IČ DIČ
Znalecký ústav
Cng. David Hrazdíra
Zpracovatelé
Ing. Rostislav Čada, Ph.O. lng. Pavel Neugebauer Ing. Lubomír Šibor Účet ocenění
Znalecký posudek je vypracován za účelem doložení přiměřenosti protiplnění za kmenové akcie na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 10 000 Kč, emitované společností Agropodnik Svitavy, a.s„ IČ 474 52 765, při uplatnění práva požadovat přechod všech ostatních účastnických cenných papírů na hlavního akcionáře dle ust. § 375 a násl. zákona č. 90/2012 Sb„ o obchodních společnostech a družstvech.
Posudek obsahuje
113 stran textu včetně příloh
Posudek se pfedává
ve 3 vyhotoveních
Výtisk tísto
4 - archivní
Datum
V Brně dne 25. srpna 2016 Strana 2
kresron.u A memb:-r ~:f K1..-.· 1.)n ::-·~····::~:-.:.;
.t.. 9 c~~:I ,~~.\~'t .:: i„.~~p~ -a~nr 1c :u... nťng f rm.s
OBSAH
t•••········································· 5
1.
vSEOBECNf ÚDA.JE.••••••••.•...•....•„•••••••••••••••••••••••••••••••.•••„.--......„ ......„-...„•••
1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
úvod •.„••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••„••••••••••• S Den ~í.-...................-.„................„••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 5 Prohlášení znalce o nezávislosti ...„ •....„.„„...„.„••.„ ..••„.„•••••„ .....„•••••- ................._...._ ••„••••••••••••••••••••„ ....... 5 Použitelnost provedeného ocenění •..•...•,••••...•.....•.••.•••••••.....•..•„•••,••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 5
2.
NALEZ .....••••••••••..•....••„„„•••
".„.__....................„••••••••••••••••••••, •••••••••••••••••••••••••••••••••, •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 6
2.1. 2.2.
Z:jištiní stavu ......••••••............•••••.............••••••........•,,•••..............•,••..•.............••••••......•••...•.........•••.••••........ _. 6 Podklady pro zpracování ocenění ......„ ..„ ..„.„.......„.„„.....••„„.„.............•„ ..............„ ...„„„„„„„.„.„..„ .. 6 2.2.1. Podklady poskytnuté po'Vi!~enými osobami Objednavatele „.„„ ....„„„„.„„.„„.„„„„„.„„.„„.„„„„„„„.„.„„„„„„..„„6 2.2.2. Podklady opatřené zpracovatelem a použitá literatura „ .....„„„„„„„„„„.........„„„„.„„..„„.„„.„„...„.--·-···--····7 2.2.3. Ověření vstupních dat ......„„......„.„......„ .......„.„„„„„..„„.„......„„„„„..„„......„„..„„.„„„.„.„„„„„„..„ ......„„..„.„.„„..„.„„„„„.8
2.3. Popis př9Cfmitu OCf!ftlni ••••••„.--.......„„...„.„•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••„•••••••••••••• 9
2.3.1. Statutární orgán „„„„„„..„.„.„.„.„„„„„„.„...„............„„„„.„„.„.„.......„..„ ..„„.„„„.......„ ..„„--„········--·-·······„„„„.„...9 2.3.2. Předmět podni~ánf Společnost! „ .....„.„„.„....„„„„..„ ..„„..„„„..„.„„..„ ......„ ......„.„„..„..„„„.„„.„....„„.„„„.„„„„.„„„„„.„„.9 2.4. Výc:;ttoai bilanat Společnosti •... „„„„„„.„„.„....„ .... „„.„„„.„„.„..„„„„.„„„„..„ ...„„•. „„..„„.•„„.„..„„„„„11
2.5. 2.5.1. 2.5.2. 2.5.3. 2.5.4.
Strategická analýaa..„•• „•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• „„•••••••••„.................-...--.._.....••••••••••••••••••••••••••••••••••••• lJ Vývoj hospodářství.„.„„ ..„ ....„„„„„„„„„..„.„„„„„„„„„„„.„....„.„„„..„„„„„„„„.„...„„..„„.„„„„„„.„...„.„„„„„.„.....„„.„„„„.13 Sektorová analýza .„„.„.„.„.„................ „.„ .....„„„„„.„„„.......„„„„„„„....„„.„„..„.„„.„.„„„„„„„..„„„„„.„„„.„„„„„..„.„.„„„.14 SWOT analýza „.„„.„.„„„„„„.„„„...„„„„„„........„ ...„„._„„„„....„--·-·····„„„.„„.„„„..„„......„.„.„ ... „„„„„.„..„„........„„.„„„21 Závěry strategické analýzy„„.„„„„.„„...„.„..„„„„„„„„.„„.„.„„„.„„„„„„„„„.„„„„„.„„„„.„„.„„..„„„„„.„.„.„.„.....„„„„.„.. 21
2.6..
Finanční
2.6.1. 2.6.2. 2.7.1. 2.7.2. 2.7.3. 2.7.4. 2.7.5. 2.7.6. 2.7.7. 2.7.8.
Analýza rozvahy „.„„„„„„„...„ .....„„„„„„„.„„„...--„„-„....„-.„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„..„.. „.„.„„..„..„.„„„.„.„.„.......„„ 22 Analýza výkazu zislců a ztrat.„„„„„.„.„..„„„.„„.„.„„.„..„.„.„„..........„.„„„..„.„.....„ ..„„„„„„„....„.„..„„„„„„..........„„„„-.. 23 Z'kladni přMpoklady obecné povahy „„„„„..„„„•.„„„„„„„„„•....„ ..„„.„..„„.„„„.„..„.„„„.„„.„..„.„„ 28 Zvažované období.. „. __ „„...-·---„..„.„„„.„„„........... „ ..„„„„.„„„.„.„.„„„„„„„.„.„„„„..„.„.„„„„„.„„.„.„.„„..„„„„.„.„„„ 28 Právní furma .„„.„„„„„„„.„„„.„„„„„„„„„.„..„.„„„.„„„......„„„.„..„ .....„„.„„„„.„„..„„....„_._„„„„„.-·-·-„„„„„„„„„„„„„„.„. 28 Daňová politika„.„.....„.„.„„„..„.„„.„.„„„..„„.„.„„„„„..„„„..„„„„„„„„„„„.„...„....„.„„.„.„.„.„.„„„„....„„„.„.„.„„.„..„.„„„„.. 28 Inflace ..„„„„„.....„„ _______ ,..„„...„.„..„„„„„„„„.„„„.„.„.„.„.„„„„.„.„...„ ..„„„„„„.„.......„„„.„.„„„„„„..„„.„..„.„..„ .. „.„.„„„28 Ekonomické uspořádání a právní systém .„..„.„„„.„„„„„„...„.„„„.„..„„„„.„„„„.„.„„.„„..„„.„„„.„.„„„„.„.„„„„„„„„„28 Účetní zásady „.„.„„„„.„..„„.„„„„„„„„„„.„.„„... „„„„.„.„„„.„„„.„.„„.„„„„„..„„„.„.„„„„„„„„„...„„.„„„...„„.„..„„„„„„.„.„„ 29 Skutečoosti po dní ocenéní„„„..„„..„.„.„„„.„„„.„.„„„„„... „„.„„ ...„„....„„„...„„„„„„„„......„.„.„„.„„.„.„„„...„„ ..„ ....„„.„29 Ostatní předpoklady.„„„.....„ ...„...„.„.„„„...„„.„.„.....-......„„„.._._,_ ...„..-....„ ... „„„„.„..„„„ .....„„„....„„„.... „„„„„„„„„„..„29
3.
POSUDEK ••.••.••••••••••••.••.•••••.„•• „•••••••••„•••••••••••••••••••••••••••••••••••••• „•••••••••• „•••••••••••••••••••••••••••••••••••• „••••••••••••••.••• 30
3.1.
Met:odika oceftováni•.•„•••••• „.........................._........_.........„•••••••• „ •••••••••••••••••••••••••••••• „••• „•••••••••••••••••••••••••••••• „••• „•• 30
3.1.1. 3.1.2.
Názvosloví ...„.„.„„.„......„„.„„.... „.„.„.„„.„„„„„.....„ ...„.„.„„„„„.„..„...„„.„„„„„.......„.„„„„„.„.„.....„.„„ ______„ ______ „„ 30 Obecná metodika pří oceňování ..„„„„„......„„„„„.„.„„„.„.„.„„„„„„„.„„„„„.„.„„....„„„„.„.. „„„„.„„.„.„.„ ... „.„.„„„„„„31
3.2.
Poulitý zpiisiob oce'*1'----········································································································ 35
2.7.
analýza Společno1ti ......•.••..........•.••.•...••.........,..••.•••...............••......•.••••...••......•.••.....••„••• „••••••••• 22
3.2.1. Detailní popis výnosovt metody ocenění ...„„„„„„.„„„„„.„„.„.„.„„„„„.„„..„„„„„.„._._.__ „„.„_,_„.„...„„„„.„„.„36 J.3. VýrtOSO:Vé ocenlní Společnosti ...•......••••••....••...•..••........•......•••.......••......•••••..„••••••••••••••••••• „•••,•••••••••••••„„.40 3.3.l. Specit;cké předpoklady ocenění metodou DCF Společnosti „„„.„.... „.„„„..„„„„.„.„„„„„„„„„„.„„.„„„„„.„„......40 3.3.2. Hlavní výstupy metody DCF entity„.„„„„.„„„.....„„„„„„„„„„..„._„..„„.„„„-.„„„...-„....„„„.„„ ...„„.„.„„..„„„„„„„4-0 3.3.3. Výsledný propočet ... „„„.„..„„ .......„„.„„„„.....„„„.„„„.„„„„„.„.„.„„.. „.„„„„.„.„„„.„„...„„..„.„..„„„„„.„..„ ..„.„.„.„.„..„„....61 !„.4-. Ulcviclační metoda oceniní........„•• „ •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 64. 3.4.1. Dlouhodobý nehmotný majetek„„„..„„„„„........ „._. __ „.„......--·-···„„„„....„„.„„.„ .. „.„„„..„„„.„.„„.„„„..„..„ ..„„.64 3.4.2. Dlouhodobý hmotný majetek.„.„.„„„„„„„„„„„.„„.„.„„.„„....„„.„„„„„.„...„„.„„„.„„..„.„„..„..„.„„„.„....„„..„„„.........-64 Strana 3 kreston.u 1~. -=·-:~·•
•);
'.reslo" „re1r1::irionol I;, gbbal n;;t··Q•k of índep.,11Jent accur111lir•1:J firms
K RESTON „ A&CE
Dlouhodobý finanční majetelc:.................. „...„ ...................„.„„..„.„..............„„„.„„„„.••.„ .............„ .........................-..„,_.66 Zásoby...„„„„ ...... „.„„„„...„.„.„.„„„„..„.„.„„„„.„„„....„„....„.„.„„„.....„„........„„„..„.„„„„„„„„„„„.....„ .....„„.„„„..............„„.„66 Dlouhodobé pohledávky .........„„.„..„ ...„...„„....... „ ............„„„.„...„ .......„„.„.....„„„.„.„...........„ ....„„.„.„...„.............„.„..... 67 Krtltkodobé pohledávky„..„„„„„„._.„.........„.„......„.„.„..„ ..„„...„ ......................„ ..„„.„ .......„ ....„ ..„.„..........„.„..„ ....„„..„„.67 Fínanční majetek ..„.„ .......„.„..„„..........„.„ ...................„.„„.„.. _·-···············„H·-·-·····„ .....................„ ........... „„.„.„..„ ....... 67 Časové rozlišení aktiv - náklady příštích období...................................„ ..........„.„.„..„.„„„.......„...--..„„„„„„„.......„67 Rezervy..•„.„..............„ ........„ •.....„.„..................„„„.„„..„..„„............„.„„.„„..„.„..„ .........„ .•..„ ...„.„.............„„„„„.„„................ 67 Dlouhodobé závazky... „„„„.....„ ..........„.„..............................„.„•. „ ..„.„.„ ...................„„.......„„.„.............„„...„ ...„ „.......„„„67 Krátkodobé :z:ávaztc:y .„„„.„·-·-„····-·······-.„„„.„.„„......„.„..„ ......•.„ ..............„„.„.„„„„„„.................„„.„.„„............... „.„...... 68 Bankovní úvěry a výpomoci .„.„.„„.....„„„.„.„........„....„„.„„„„•.„.„„„„--······„·····-·--····.„.„..„.„„.„...„ ...........„ ........... 68 časové rozlišení -výdaje příštích období .........„.„........„„„.„.............„.„„„„„..„ ................„„.„....„ .......„„__ „,„„_.•68 3.4.14. Čistý obchodní majetek ...........„„.„.„.„..„.„... „ .............„ ..„ .....„„....„ ..„„.„....„„„...„„...........„„„„„„.„.„..„.„.„„..„„„.„„..... 68 3.4.lS. Úprava ocenění, náklady likvidace a časový faktor .„.....„ ........„ ....„ ............„„...„ ..„„......„ ..........„„..„..„„.....„ ....„.... 69 3.5. Majetkové ocenění ne principu historkkjch cen .... „„„.„„•.........„ ...„ ....„„„„„.......„ .... „.„„„„„...„ .... 7~ 3.6. Rekapitulace oceněnf 100'X> jměni spotelnostř Agropodnik s-mavy. a.s. .w„„„„„„.„„„.„••„.„„..„ ..• 74 3.7. Pfepoilet na hodnotu akcií emitovaných Společností „„.„„„„.„.„..„„„.„„„„„.„„„.„„.„.„„.„--·- 74 1.8. Výie protipln~nf v penězích ............•.........................•.,........................,,.........................................•....... 74
3.4.3. 3.4.4. 3.4.5. 3.4.6. 3.4.7. 3.4.8. 3.4.9. 3.4.10. 3.4.11. 3.4.12. 3.4.13.
4.
zAVIR ...............................--..............•„ ••••••••••••••••••••••••••••••••••„•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 75
Strana 4 kreston.cz A mernbPr ol i.:„~,ton lnternatiord I A global net ·ud· ni independent acc<.•ur.ting fírms
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1.1.
Úvod
Znalecký posudek je vypracován za účelem doloženi přiměřenosti protiplněnl za kmenové akcie na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 10 000 Kč, emitovaných společností Agropodnik Svitavy, a.s„ lČ 474 52 765 (dále v textu označeno též jako ,,Společnost"), pří uplatnění práva požadovat přechod všech ostatních účastnických cenných papírů na hlavního akcionáře dle ust. § 375 a násl. zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech.
1.2.
Den ocenění
Ocenění jmění Společnosti,
z nějž je
následně stanovena výše přiměřeného plnění menšinovým
akcionářům Společností, je prováděno podle stavu relevantních, zejména účetních podkladů a
stavu majetku a
závazků
k datu 30.6.2016. Události nám známé do dne zpracování posudku by!y
zohledněny.
1.3.
Prohlášení znalce o nezávislosti
Společnost Kreston A&CE Consulting, s.r.o., prohlašuje, že není ke společnosti Agropodnik Svitavy,
a.s. ani k jejím akcioná?ům ve vztahu personální či finanční závislostí, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu, stejně tak jako se nepodílí na řízení či kontrole podnikání uvedených společností.
Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto Znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění.
1.4.
Použitelnost provedeného ocenění
Tento Znalecký posudek je použitelný jenom pro výše uvedený účel - doložení přiměřené výše protiplnění v penězích oprávněným menšinovým akcionářům společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.,
IČ 474 52 765.
Strana 5 kreston.cz A mem~r ni ~.1t>'lon lntemotinm.1l I A globol netvork d 1nJepend~nl <>U.n•1r\h!lg firms
2. N.ÁLEZ 2.1.
Zjištěnf stavu
Vstupní údaje použité pro ocenění v tomto posudku byly ověřeny výlučně z podkladů poskytnutých pověřenými osobami Objednavatele, případně z disponibilních převážně veřejných zdrojů (vyjma dat finanční neveřejné databáze AMADEUS).
Místní šetření k posouzení technického stavu a zaměření oceňovaných nemovitých věcí proběhlo dne 2. června 2016 v zemědělských areálech v obci Svitavy, Cerekvice nad Loučnou, Hrušová, Polička a Městečko Trnávka v katastrálních územích Svitavy-předměstí, Cerekvice nad Loučnou, Hrušová, Polička a Městečko Trnávka za přítomnosti zástupců Objednavatele znaleckého posudku, paní Ing. Evy Tlacháčové. pana Ing. Petra Hájka, a zpracovatelů znaleckého posudku. Zpracovatelům byl umožnén vstup do nemovitých věd a na pozemky.
2.2.
Podklady pro zpracování ocenění Podklady poskytnuté pověřenými osobami Objednavatele
2.2.1.
Rozvaha a výkaz zisků a ztrát Společnosti k 31.12.2015 a 30.6.2016; •
Obratová předvaha Společnosti k 31.12.2015 a 30.6.2016;
•
Manažerský výhled
hospodaření Společnosti
v podobě
finančních výkazů, plánu
investic i financování pro rok 2016; Účetní závěrka Agro Choceň a.s. k 31.12.2015 {majetková účast Agropodniku Svitavy,
a.s.); •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7114, pro k.ú. Svitavy-předměstí, prokazující stav
•
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7480, pro k.ú. Svitavy-předměstí, prokazující stav
evidovaný k datu 6.6.2016; evidovaný k datu 6.6.2016; •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4558, pro k.ú. Svitavy-předměstí, prokazující stav evidovaný k datu 22.4.2016; Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7307, pro k.ú. Svitavy-předměstí. prokazující stav evidovaný k datu 6.6.2016;
•
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 77, pro k.ú. Hrušová, prokazující stav evidovaný
•
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 210, pro k.ú. Cerekvice nad Loučnou. prokazující stav
k datu 22.4.2016; evidovaný k datu 22.4.2016; •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2693, pro k.ú. Polička, prokazující stav evidovaný
•
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4539, pro
k datu 22.4.2016;
lc.ú.
Polička, prokazující stav evidovaný
k datu 1.12.2015; •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4S7, pro k.ú. Městečko Trnávka, prokazující stav evidovaný k datu 22.4.2016;
•
Soupis dlouhodobého hmotného majetlcu s rozdělením na jednotlivě účty
v majetku
společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.;
•
Přehledem skutečně placené daně z nemovitých věcí a pojistného;
Strana 6 kfflS!on.cz A member ol K1~slon lnternotionol I A globol ne!> ·.:irk ul indcpndenl ocu:•1111l111u liimJ
•
Přehled nájemníků;
•
Soupis motorových vozidel s uvedením stavu tachometru;
~
Doplňující informace od pověřených osob Objednavatele týkající se konkrétních
položek majetku a závazků a věcných faktorů minulého. současného a budoucího oceifované Společnosti podané v prů běhu zpracování Znaleckého
hospodaření
posudku v ústní nebo písemné podobě.
Podklady opatřené zpracovatelem a použitá literatura
2.2.2.
•
Výpis z obchodního rejstříku společností Agropodnik Svitavy. a.s„ vedeného Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl B, vložka 816, pořízený prostřednictvím Internetu;
•
Výroční zprávy společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. za roky 2011 - 2014, pořízené prostřednictvím elektronického náhledu do obchodního rejstříku (justice.cz);
•
Výroční
zpráva
společnosti
Agropodnik
Svitavy,
a.s. za
2015, pořízená
rok
prostřednictvím internetových stránek Společnosti (www.agropodniksvitavy.cz);
•
Finanční data odvětví Společnosti z databáze AMADEUS;
•
Znalecký posudek 2795-6S/16 o výší přiměřeného vypořádání menšinovým akcionářům společností Agrostav Svitavy, a.s.;
•
Makroekonomická predikce ~eské republiky, duben 2016 (Zdroj: www.mfcr.cz);
•
Vyhláška Ministerstva spravedlnosti ČR č.77/1993 Sb.;
•
Zákon
č.
36/1967 Sb., o znalcích a
tlumočnících,
ve
znění
zákona
č.
322/2006 Sb.,
zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 Sb.;
•
Vyhláška Ministerstva spravedlnosti ~SR č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění vyhlášek č. 11/1985 Sb., č. 184/1990 Sb., č. 77/1993 Sb. ač. 432/2002 Sb.;
•
Zákon č. 151/1997 Sb., "o oceňování majetku a o změně některých zákonů" (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb„ zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona ~. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb.; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona ~. 151/1997 Sb. o oceňováni majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a
vyhlášky č. 53/2016 Sb. s účinností od 12.2.2016; •
Informace o nemovitostech získané náhledem do katastru nemovitostí na internetové adrese http://nablizenidokn.cuzk.cd;
•
Fotodokumentace pořízená na místním šetření dne 2.6.2016;
•
Zákon č. 104/2008 Sb., o nabídkách převzetí a o změně některých dalších zákonů (zákon o nabídkách převzetí};
•
Dokument Znalecké posudky pro účely povinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv o koupi účastnických cenných papírů (ZNAL), včetně příloh 1 a 2;
•
Makovec Jaromír - Oceňování st.rojů a výrobních zařízeni, VŠE v Praze, Institut oceňování majetku, 2010;
•
Bradáč Albert a koL - Teorie oceňování nemovitostí,
vm.
přepracované a doplněné
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o„ 2009; Strana 7 kresftln.cz " membt-r .-.f f-.resto11 lnternotic nal I /.,. globol ne~'
orl of independent o<:cour.ling lirms
•
Dušek David - Základy oceňování nemovitostí, D. upravené vydání, VŠE Praha, Institut majetku, 2006;
oceňování
•
Zazvonil Zbyněk - Porovnávad hodnota nemovitostí, EKOPRESS, s.r.o., 2006;
•
Bradáč
•
Bradáč Albert a kol. -
•
A., Krejčíř P. - Znalecký standard č. I/2005: Oceňování motorových vozidel, Akademické nakladatelství CERM. s.r.o., prosinec 2004;
Soudní inženýrství, V. přepracované a doplněné vydání. Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997, 1999; Publikace „Soudní inženýrství" vydávaná Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolni S3, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015;
•
Obecné, výchozí ceny a koeficienty prodejnosti ojetých motorových vozidel redakční a znalecké kanceláře Galáš;
• •
Výchozí ceny ceníku ~eské pojišťovny;
•
Mank - Dislcontni míra v oceňování, Vysoká škola ekonomická 2001;
•
Mařík M. a kol. - Metody oceňování podniku, Praha, Ekopress.
•
Mařík, M. a kolektiv: Metody oceňování podniku pro polcro~ilé, Elcopres.s, Praha 2011;
•
Mařík M. - Určování hodnoty firem, Praha, Ekopress,
1998; 2007;
Maříková P., Mařík M. - Diskontní míra pro výnosové oceňován{ podniku, Praha,
Oeconomica, 2007;
•
Mařík, M. a kolektiv: Metody oceňování podniku pro pokročilé, Ekopress, Praha 2012, třetí upravené a rodířené vydání;
• •
Raffegeau J., Dubois F. - Finanční oceňování podniků, Praha, HZ Praha, 1996;
•
Bradáč, A. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.;
•
Ibbotson Associates - SBBJ 2007 Valuation Edition Yearbook, Ibbotson Associaties;
•
Jbbotson Associates - SBBI 2009 Valuation Edition Yearbook, Ibbotson Associaties;
r
Ibbotson Associates • SBBI 2011 Valuation Edition Yearbook, Ibbotson Assodaties;
•
Ibbotson Associates - SBBI 2012 Valuation Edition Yearboolc., lbbatson Associaties:
•
2015 Valuation Handbook - Guide to Cost of Capital;
Brealey R., Myers S.- Teorie a praxe firemních financí, Pral\a, Victoria Publishing, 1991;
Ověření vstupních
2.2.3.
dat
Znalecký posudek je založen na údajích a informacích poskytnutých pověřenými osobami Objednavatele a na veřejně dostupných informacích. V kompetenci a odpovědnosti Objednavatele jsou zejména následující podkladové materiály a předpoklady, na kterých je ocenění založeno: • • • •
Rozvaha, výkaz zisků a ztrát Spole~nosti k 31.12.2011 31.12.2015 a k 30.6.2016; Manažerský výhled hospodaření Společnosti v podobě finančních výkazů, plánu investic i financování pro rok 2016; Podklady pro ocenění DHM, pohledávek a zásob; další informace o základních věcných faktorech fungování oceňované společnosti v historii i budoucnu podané v písemné či ústní formě.
Poslední informace relevantní pro zpracování Posudku byly Znakem získány a použity dne 24. srpna 2016. Ocenění je nutné revidovat, pokud se zásadně změní předpoklady, na kterých je ocenění založeno.
Strana 8 Kf'9!!t
4 merr t:>e1 cl (.,,-. 1•.w i ·.t~r·· y c:r .:;
.- . · ..:
•1;;-
-:·-k :::;
,::;eo:iend'!nl (''''·-'·•ni 11g frms
2.3.
Popis pfedmětu ocenění
Předmětem ocenění jsou
kmenové akcie na jméno v listinné podobě o jmenovité hodnotě 10 000 Kč, emitované společnosti Agropodnik Svitavy, a.s., resp. přiměřená výše protiplnění odpovídající jejich hodnotě. Primárním předmětem ocenění bude podnik Spolelnosti ve smyslu souboru majetku a závazků, od jehož hodnoty bude hodnota akcií odvozena.
Obchodní firma
Agropodnik SVitavy, a.s.
Sídlo
Den zápisu
Průmyslová 1902/3, Pfedměsti, 568 02 Svitavy 474 52 765 1. řijna 1992
Právní forma
Akciová spotečnost
Základní kapitál
109 960 000, -
(~
Kč
10 996 ks kmenové akcie na jméno v listinné podobě ve jmenovité 10 000,~ Kč
Alccie
hodnotě
Akcie jsou volně převoditelné mezi akcionáři společnosti. Převod akcií na jinou osobu je moiný jen se souhlasem představenstva společnosti.
2.3.1.
Statutární orgán
Představenstvo:
Předseda představenstva:
Místopfedseda předstawnstva: tlen pfedstavenstva;
Předmět
2.3.2.
podnikání Společnosti
Dle informací v Obchodním následující: • •
•
Ing. EVA TLACHÁČOVÁ. dat. nar.14. října 1982 č.p. 29, 561 64 Čenkovice Ing. FRANTIŠEK TUREK. dat. nar. 16. dubna 1962 Licomělice 20, 538 03 Na~ešice Ing. DAVID HROME.k, dat nar.14. června 1978 Dr. Václava Peška 659, Chrudim m, 537 01 Chrudim
rejstříku
{www Justice.cz) je
předmětem
podnikání
Společnosti
Zemědělská
výroba motorová doprava - nákladní provozovaná vozidly nebo jízdními soupravami o největší povolené hmotnosti přesahující 3,5 tuny, jsou-li určeny k přepravě zvířat nebo vec1, nákladní provozovaná vozidly nebo jízdnimi soupravami o největší povolené hmotnosti nepřesahující 3,5 tuny, jsou-li určeny k přepravě zvířat nebo věcí výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1až3 živnostenského zákona Silniční
Dle informací uvedených v rámci registru ekonomických subjektů (www.czso.cz} lze charakteristiku daného ekonomického subjektu společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. popsat následovně:
Strana 9 kr~n.cz
A memb~r ni l(,~~ton lnrer!'la!i•Jll<.JI I A globol 11c111i•o1k ·:i! rodep-:ndenl ao '·"'"''rig firms
Tabulko -
zařazení Společnosti dle
Registro ekonomických
subjektů
Název atributu
Kód
T•xt
Statistická právní forma
121
Akciová společnost
Institucionální sektor: dle ESA2010 Činnosti -dle CZ-NACE
11002 Národní soukromé nefinanční podniky 01500 Smíšené hospodářství
016
Podpůrné činnosti pro zemědělství a posklizflové činnosti
49410 Silniční nákladní doprava 01610 Podpůrné ~innosti pro rostlinnou výrobu
G
Velkoobchod a maloobchod; opravy a údržba motorových vozidel
47790 Maloobchod s použitým zbožím v prodejnách 52
Skladování a vedlejší činnosti v dopravě
7490
Ostatní profesní, vědecké a technické činnosti j. n.
81290 Ostatní úklidové činnosti Velikostní kat. dfe počtu zam. 230
25 - 49 zaměstnanců
Strana 10 kretton.a l.
membe• c= 1:.·m\,1 l··d·r.::i'.C"ol • .;; ·:;;·.: ·
„., ::··..,f ·r-:1?.o8n'1P.n o
.:'.1 11rr1g firms
2.4.
Výchozí bilance Společnosti
Od pověiených osob Objednavatele Znaleckého posudku jsme obdrželi definici společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. v podobě neauditované bilance, sestavené k datu 30.6.2016. Tabulka -Aktiva Společnosti k datu
oceněni (v
tis.
Kč)
OBDOBÍ AKTIVA CELKEM Stálá aktiva Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky Stavby Samostatné movité věci a soubory movitých věd Základní stádo a tažná zvířata Jiný dlouhodobý hmotný majetek Nedokončený dlovhoc:lobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly Oběžná aktiva Zásoby Materiál Nedokončená výroba a polotovary Výrobky Zboií Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodnícn vztahu Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami Stát • daňové pohledávky Ostatní poskytnuté zálohy Dohadné účty alc:tivnl Jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek Peníze Účty v bankách Časové rozlišeni Tobulk.o - Posi11a Společnosti k datu
úcetni hodnota 192196 31894
o 29635 4715 12 890 11419
o o 611
2259 22S9 160 302 9 918 23
o o 9 895
o 150192 145 608
o 1830 1202 1552
o 192 192
o
o
ocenění (v tis. Kč)
OBDOBÍ PASIVA CELKEM
Účetní hodnota
Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Ostatní kapitálové fondy Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku Statutární a ostatni fondy
138907
192196 109 960 339
339
24 793 24 793 Strana 11
\:r~n.cz
A merr.bF.r
uf
r:.ro.::·:.o ; ··e ··.y crai
.~. ;Jh:::; .-~· ·~·, cť ,~g~nrjAnr
<1 ..(:óJf1t„1g
I rms
OBDOBf Výsledek hospodaienf minulých let Nerozdělený zisk minulých let Neohrazená ztráta minulých let Výsledek hospodařeni za účetní období Cizí zdroje Rezervy
Ostatní rezervy Dlouhodobé závazky Odložený daňový závazek Krátkodobé závazky Závazky z obcnodních vztahů Závazky ~~ zaměstnancům Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění Stát - daňové závazky a dotace Krátkodobé přijaté zálohy Dohadné účty pasívní Jiné závazky Bankovnf úvěry a výpomoci Krátkodobé bankovní úvěry časové rozlišení
Učetní hodnot~
2439 2439
o 1376 53289
o o 827
827 41685 40702 504 310
66 23 75 5 10 777 10777
o
Strana 12 '.
„
.._,
KRESTON
„A&CE
2.S.
Strategická analýza
Hlavní funkcí strategické analýzy je vymezit celkový výnosový potenciál oceňovaného podniku. Výnosový potenciál je závislý na potenciálu vnějším a vnitřním, kterým Společnost disponuje. Vnější potenci'• lze souhrnně kvalitativně vyjádřit šancemi a riziky, které nabízí podnikatelské prostředí (odvětví, relevantní trh), v němž se pohybuje oceňovaný podnik.. Pří
analýze vnitřního potenciálu společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. zjišťujeme, do jaké míry je podnik schopen využit šance vnějšího prostředí a posuzujeme schopnost čelit podnikatelským rizikům. Koncentrovaným VY.jádřením vnitřního potenciálu je souhrn jeho hlavních silných a slabých stránek s důrazem na otázku, zda podnik má nějakou podstatnou konkurenční výhodu (či výhody). Důležitým rozměrem analýzy vnitřního potenciálu je tedy i analýza konkurence oceňovaného podniku.
2.S.1. Při
zpracováni této části bylo přihlédnuto k odhadům ekonomického vývoje v rámci dokumentu „Makroekonomická predikce České republiky - duben 2016", publikovaném ministerstvem financí {zdroj:www.mfcr.cz). Dokument je v plném zněni k dispozici v archivu znaleckého ústavu Kreston A&CE Consulting, s.r.o. Tabulko - Hlavni makroekonomické indikátory 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Almtá!nl pfl!o1kt:e
Hrub9 dom.tci produkt
mfd. Kl! 4023
404.l 40n 4261 4472
4629
2015
2016
2017
M111ufá predikce
48,2 4495 4657 4831
Hruby don.ki produkt
r(Jrt v"· s.c.
2,0
-0,9
-o.s
2,0
4,2
2',5
2,6
4,6
2,7
2,6
Spati'eba domjcnostl
rCtnvlll,
s.c.
0,3
·1,S
0,7
1,5
2,8
3,1
2,7
2,9
3,1
2,6
SpotPeba •"dy
r(m v 9', s.<.
·3,0
-1,8
2,J
1.8
1,8
2,1
1,6
3,2
2,1
1,S
Tvorba hrubého fixního kapitílu
rl>Jt v ~. s.c.
1,1
.3,2
·2,7
Z,1>
7,J
0,6
3,0
8,3
1.S
~.3
Pfíspiwak 2.0 k růstu HOP
p.b.,$.C.
1,9
1,3
0,0
-0,2
·0,2
0,2
0,2
-0,4
o,s
0,3
Pt~ů aminy zásob k růst11 HDP
p.b„s.c.
0,2
-0,2
-0,6
0,6
0,7
0,1
o.o
1,0
0,0
0,0
Deflátor HDP
rtJst v1"
-0,2
1.A
1,4
2.S
0,7
1,0
1,3
0,8
0,8
1,1
PrOmfrná míra inflaa! Zaměstnanost ('1$PS)
Míra neuměstnanosU (l/$PS)
!16
1,9
u
1.4
O.A
O,J
0,6
1,4
0,3
o.s
1,6
nlstv~
0,4
0,4
1.0
0,8
1.A
o.s
0,1
1,3
0,3
0,1 4,6
pt/Jměrv9'
6,7
7,0
7,0
6,1
S,1
4,4
4,3
S,1
4,7
růJt v Wr,. b.c.
2,2
2,5
0,4
1,9
4,0
4,S
4,6
4,1
4,5
4,6
Saldo b!fl'llého účtu
"HOP
·2,1
·1,6
-o,s
0,9
1,1
1,0
l,2
1,2
0,6
Saldo wlldniho M!ktoru
!léNDP
·Z.7
·3,9
·1,3
-1,9
-0,4
-0,6
24,6
25,1
26,0
17,S
27,3
27,0
26,9
27,3
27.0
26,7
3,7
2,8
2,1
1,6
0,6
0,6
0,8
0,6
0,7
1,0
52
44
54
1,4
1,5
1,6
Objem "'eiid a platů (dom. konctpt)
·1,1
Předpoklady:
Směnn9 ku11 CZl
Dlouhodobé ú~i sazby
RoPI trent HDP eurozóny (!'A12J
9'p.o. USO,Alofel
111
112
109
99
52
'41
47
rórt v ji!', s.c,
l,6
·0,9
-0,J
0,9
1,6
1~
1,5
.
Zdroj: www.mfcr.cz
Strana 13 kre6ton.cz ••• mcmb.-!r, ,I K1i?.
KRESTON •A&CE
2.5.2.
Sektorová analýza
V rámci této kapitoly je provedena analýza společností působících analogicky se Společností ve stejném odvětví i regionu. Analýza byla provedena na základě disponibilních dat za období 2012-2014. Byla využita data finanční databáze AMADEUS, 2 odvětvi NACE kód 4675 - .Wholesale
ot chemical productsn a NACE kód 4621 - „Wholesale of grain, unmanufactured tobacco, seeds and animal feeds" v rámci regionu ČR, do nějž byla společnost Agropodnik S\litavy, a.s. zmíněnou databází zařazena. Do výběru relevantních společností byly zahrnuty pouze společnosti s disponibilními daty v databázi AMADEUS za období 2012-2014. Včetně oceňované společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. se tak jedná o 181 podnikatelských subjekt ů. Byly srovnávány primárně hospodářské parametry, primárně pak ukazatele „Provozní výnosy", „EBITDA/Provozni výnosy. Do výběrového \/Zorku byly zařazeny společnosti z daného odvětví, jež publikovaly data za období 2012-2014. Srovnáním položky „Provozní výnosy" společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. s pro\lozními výnosy všech vybraných společností zahrnutých do výběrového vzorku, jež reprezentuje příslušné odvětví, byla identifikována míra významu Spolelnosti v daném odvětví. Následně
srovnáním příslušných poměrových ukazatelů společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.
s mediánem hodnot těchto ukazatelů z dat společností za příslušné odvětví byla provedena komparace se společnostmi púsobícím v rámci daného odvětví. Tabulko -
Hospodářské parametry odvětví i Společnosti
Company neme
(tis. Kl, %) Operating revenue (Tumover)
EBITDA
EBITDA
EBITDA
Margin
...
Margin %
Margin
2014
2013
2012
thCZK 2014
...
Operating
thCZK
Operating revenue rrurnover) thCZK
2013
2012
„venue (Turnover)
1.
ZZN POLABÍ, A.S.
2,67
2,77
2,48
6 035 999
s 571443
6 548 974
l.
SOUFFLET AGRO. A.S.
2,07
3,26
3,44
4 724 660
4 452 986
4 234 217
3.
AGROZZN, A.S.
2,87
3,11
2,75
2 982 458
2 645 816
2 555 953
4
ARIM EX TRAOE. S.R O.
1,42
1,92
3,19
2 910 040
3 212 377
2164129
5.
PROVlT, A.S.
0,15
-1,83
1,56
2 243 256
2 506 856
3 028184
6
BRE.NNTAG CR, S.R.O DOW AGROSCIENCES, S.R.O. AGROSPOL CZECH, S.R.O BOR, S.R.O.
4,30
4,52
5,41
2105 445
2154 275
2117 042
7,74
9,97
8,88
1462 667
1365 333
1273 301
4,44
3,93
1,91
1441172
1194 921
1292 859
1,78
1,29
1,35
1423 7~
1383 851
1415 877
2,47
2,44
1,67
1238 364
1175 777
1398 883
3,35
3,15
3,15
1208 453
1146 044
1079114
18,48
20,61
17,71
1196 973
1117 589
1128 409
1,11
1,22
1,94
1123 081
972 874
1398 576
4,27
4,61
4,04
1108 027
1066158
1150 584
7. 8. 9. 10 11.
HOKR, S.R.O SYNGENTA CZECH, S.RO.
13.
MESSER TECHNOGAS, S R.O. VIA-REK. A.S.
14.
OSEVA UNI, A.S.
12.
Strana 14 kraston.c.z A member ol Kre.~tori lnternotíonol I A globol ne-~."ork of indeper:fenl occovnting firm,
KRESTON
„A&CE
15.
EURO - ŠARM, S.R.O.
1,86
2,21
2,07
1040459
997502
1009529
1.15
FERTISTAV CZ, AS
4,26
3..70
3,65
956 37~
n692S
8S4 651
17.
TOP EKOS, S.R.O.
0,54
1.11
0,48
901 737
781363
S49 928
2,72
3,1~
2,51
850 6(1?
&4'.9 577
763 SOS
1,58
3,13
3,S9
774 838
501 S91
382 704
O,S2
o.~8
0,39
76S 01a
949 555
760~8~
3,29
2,06
2,98
7SS 905
690843
5,74
753 ()41
634
743 026
744 583
713 423
740079
74S 253
S60 446
EUTÁ SEMENÁŘSKfl..
18
AS AB CHEMITRANS, S.R.O. llAl.Z AG~O- TRADING.
19. 20
SRO
„„„...
AGRO BLATNÁ, A.S.
23.
ALUUM AGRO, S.R.O. PROTECO PRAHA.
21.
Sl~A
24
CZ, :i f< O
I
Sitů
PLASTOCHEM BRNO, S.R.O.
2S.
AGRO TRA[>E PRAHA,
L6
10,23
RADKASPOLS R.O. PARDUBICE MB- SVING, 5 RO
8,92
I
~07
I
750 945
2,19
1,41
ů,90
(\37
0,85
-0,87
-2,82
0,80
707 669
674 563
635 317
-0,7!:
701 i!SO
f;80426
583 S94
8.82
690 946
528 748
603863
1.67
678 S~1
659 8~4
73::l 1)01
662147
556 293
456127
I
l,:!8
I I
I
7,46
6,01
l,C7
1,90
HSH CHEMIE, S.R.O.
5,54
4,57
4,03
30
FYTO:L CZECH, S R O
1.91
1,61)
US
31.
1,03
0,97
l,19
643 633
578 3S2
515940
3l
IK TRADE, S.R.O. EUP.OCORP. S RO
3,09
4.óO
2,36
622 031
1)91817
783 947
33.
ZEMPRON, S.R.O.
1,20
1,49
0,73
ADAMA U.. SRO JP AGRO TRADE S. R.
vn
2.4-0
~.70
0,75
0,35
3,05
27.
!2 29.
I
34 35.
o. AGRO~OP
O:Z., A S ODBYTOVtA
36
HOSPODÁŘSK~
37.
I
I
6'í5 337
I
6213 308
l
6S2 S~l
·-
621 711
627104
705100
60962?
62~
97ti
559 t'ao
0,83
571 334
S85 897
436 321
n
~.9:
523 734
C:,77 173
515 04-0
0,63
0,70
n.a.
517 947
529952
612112
1·0~
11,67
19,0l
,!gÍ!
136
3792S5
40::! 799
6,25
5,13
4,89
476 591
464 670
457 570
2,41
3,93
448 525
4-12 045
4.:!1976
443 845
673 607
988 264
437 967
4288~
3f.O n9
I
I
39.
DRUŽSTVO PARDUBICE fiOYAL CANIN .-:ZECH ~ SLO'v'A•: REPIJBUC'S. SRO PRONACHEM, S.R.O.
40
OONAIJCHEM, S R O
3,4e
41.
ZITTN,S.R.O.
3,44
2,95
1,32
42
ARt;O HANÁ. A S MINOVA BOHEMIA.
2,71
2,E2
2,32
2,19
~
9,93
428 687
435 746
542 772
16,Sa
30,3.'.;
431275
395 ~03
40~
0,89
o,n
430 425
514 986
S74 891
1)0
US!
4'.::8 :31
4f.l 3SR
~f,1023
0,39
0,41
418 629
280482
440 785
38
43. 44
45.
S.RO.
I t<40N$.?,NTO ČR. s ~o I
:.,:ra
I
·0,45
I
VEBOR, S.R.O.
46
SERVISTl\ADE, S RO
47.
SINDEX, S.R.O.
·0,68 0,88
I
I I
I
I
917
Strana 15 kreston.a A member ol Kr~ston lnt~rnotinnul .A. alobal ne-~:·''~ "t indep?ndenl ocr.:o •t111hn9 Jirms
I
675 911
3,00
0,45
AS
I
I
I
K RESTON „A&CE
I
so
KWS OSIVA S R. O OSEVA,AGRO BRNO, S.R.O. AGRO TE PUCE, AS
Sl.
LAND - PRODUCT, A.S.
S."!
63.
JAM SERVIS, S R O ZNZ PELH~IMOV, S.R.O. B1ESTmFELD SILCOM. SRO K08Z, S.R.O. ALMOSAGRAA H.:>.l'JDE.l, $R O AGROBET CZ, S.R.O. AGROPODNIK, A S HRP-DEC KRÁLOVÉ SUMJ AGRO CZECH, S.R.O. GENHf'JX. S RO SKOUL - KOMPOZIT, S.R.O. (NJTISK SERVIS,SPOl S R O ACHP SLAVKOV, A.S.
~-
SUN CHEMIO.L S ~ 0::)
4tl
49.
53. 54 55. 56
I
57.
~! 59.
60 61. 1)2
65.
6<' 67. 68 69. 70 71. 72 73.
H
J
I
I
2,34
407 013
388 500
404 596
~.47
2.9~
3,53
406 9S4
409047
342 309
3,42
2,72
3,66
405469
4S9 833
326 518
4.44
'.2,45
2,20
381903
436 4~6
·HS 051
1,10
1,77
376 489
429 519
470125
326
367 32~
305 6f;l
328
300 981
HOSPODÁŘSKÉ
I
394 844
!Uf..
l,84
l,80
1,92
366162
329 333
0.'27
·0..::!1
0.4t
342 942
292 Oó4
-0,13
·1,36
0,11
331544
243 255
I
S,56
7,6S I
I
32t :;rn
I
I
36~ 4~ť.
~84
274 ~2'!· 206 874 308 927
3J.".! 215 I
I
7,92
9,87
8,89
318 131
314 972
400 324
2,58
0,:)(i
l.li
315 857
11;3 256
'273 79i
11,65
12,25
9,38
315 452
256 980
224 065
'.i.2_67
14,H
15,14
31)9 1)17
~96175
268142
1,63
l.79
3,36
-
7,42
I
-2,8ó
I l I
308 lSS
I
293 204
I
256 247
299 91)8
393 08/
380 3'.?1
2,25
1,92
2,24
298442
245 778
311427
~.48
2.97
3.69
~Sl 5~3
!69 13)0
247 998
5,44
5,37
4,90
278119
307 600
311999
~.88
4,01
4.11
275 1SS
251877
194 264
0,10
-0,65
-2,44
274 437
229 712
225 871
274 055
T'
47052
270 875
241043
224 894
ri
ili'I
I
I
409183
9.20
1,04
ORUŽS1VO HLU<'.fN NOl'
I
0,80
I
„
I
3,15
9.31
r
I
lů,S7
~ I
K MĚLNÍK, S.R.O. SJGMA-A.LúKIC.H, SRO
OLYMP - \fRV, $R O SOiAUMANN ~R, S.R.O. AZEUS CZECH R!TUBLTC, $R O AGROALFA, S.R.O. PETER CREMER GNTRAI_ ELIROPE.
I
ll,49
ll.46
a
I
na
I
I
5,5S
4,89
4,49
2.n
-1/'!8
-1.1,20
269 816
:~91~9
~90 ~93
0,12
-0,15
0,42
267 588
417 361
341584
2,42
2,89
1,%
2ó0 87&
269 745
43~
4,82
5,27
2,06
257 480
207 681
208 824
3.5~
3.39
250 608
216 42.2
192 is41
8,13
n.a.
248 230
243 796
210 312
242
SRO
75. 7& 77.
:ŽATEC HOP COMPANY, A.S. ~-r<..Á.TOŠt.. A (HEMIN, SRO TIMAC AGRO CZECH, S.R.O.
I
Hl 8,06
I
Strana 16 kreston.cz A memb<>r ni K1~,t:.>n Jnl•>rnolíoriul I .t. global net '"l')rk ,,I inJnpendcnt tlC<.uunllng firm~
K RESTON .,, A&CE
78
AGRO PADOMYŠL, A S
~.21
3,26
3,07
79.
ATOTECH CZ, A.S. TISt:-ARNA GR..;FKO, SRO IMPEX TRADE CZ,
21,66
17,68
7,10
80 81.
S.R.O.
62 83. 84 85.
86 87. 88
I 89. 90 91. ~2
93.
91 95. %
97.
9e 99. 100
I
AGROPODNlr., A S STRL'N•.O\.KE NAD SLANlCÍ CZEKOPOI.., S.R.O. EURO CHEMICALS. SRO AGRONE TAADlNG, S.R.O. AG SERVICE. S RO VENTUS - ALIANCE, S.R.O_ OSEV~. PRO, S RO
DELTA CHEM, S.R.O. SMTEN - UNION CZ, S f
243 939
226 ~'19
i39 6t\S
16,36
241962
212 049
203 496
8,96
2,67
24(1948
207 903
172 509
1,52
2,28
1,04
232 369
212 387
269369
3,65
1.76
1,99
229246
1'.>7 741
212 869
3.42
2,70
2,35
219175
235448
213 350
OJI
na
n3
217 5:34
78 8.;~
135 7~2
1.,65
0,89
0.58
215 208
228 228
220 983
l,&4
~,35
2,t5S
212 :>65
201 714
206 54::
0,16
-0,19
-1,29
205 511
233 328
159 279
~~:!
1:78
3,9.;
193 407
216 330
246 577
6,07
3,10
1,70
190084
149 469
125 693
7,19
12,37
11,79
Hs4 994
194 /41
191633
7,87
8,31
10,10
182 759
161 299
177 297
1.19
J.82 fA3
J.19
s~o
H5462
0,80
182 086
197 274
225 573
181 ti4&
153 813
17S 030
180 606
141141
120 678
2,7:!.
0,82
-
-0:7r.
0,81
I
I
I I
~s
:?,:i.S
3,60
5,09
2,47
-8,18
s I\()
.IJ,!iů
..f,i9
2.17
11'. 504
12;) 97~
1581)24
RAPOOL CZ, S.R.O.
11,92
12,99
7,31
162 391
146 926
124 383
-0,1!;
1,:-!4
2.97
159 ~:?O
J.SS 77i
8,20
7,87
4,78
158 053
152 650
156
0_97
1).9
15/ 475
l~i 002
1,86
n.a.
0,31
157114
147 289
110 774
4,1?
153 750
123 ~47
116179 151989
STAGRA B. $R O HUBERGROUP CZ, S.R.O. VOLAC AGR0-8E$T,
4
A•3ROMARr.ET H&B. SRO FISHER SCIENTIFIC, S.R.O. ZEMÉDÉLSY.~
101.
KOMODITY CZ, 5, P.O SILVERMrx S. R. O.
102
t.1::iROTES, S RO
21S
103.
IFC FOOD, S.R.O.
0,87
104
HHJVO, SRO
!;,:?l
105.
NORDSON es, S.R.O.
109.
OK-COLOR, S.R.O.
110
SAXO, SRO
I
I I l
6.97
I
1,03
I
206 55/ 129 845
I
1241~~
151306
149 327
5.23
~.52
143 496
128 833
22,33
18,32
15,51
141518
106 706
89227
9,36
10,7:!
12,S~
J.39 9S?
lt7 778
).4.0 281
6,Sl
5,48
3,88
138 063
118 248
104 642
I
7,19
7,72
4.7&
136235
1~7
647
127 646
I
10,99
10,86
13,03
135 067
119141
107VO
1.04
1,17
1,62
J.307413
150 45'.i
87 121
R~l\OCHErvl;
S f\ O BRASSICA 008YTOVÉ 107. DRUŽSTVO DJ.~MANT f...Z, S RO 108 106
l
1,10
I
I
111 oso
Strana 17 kreston.cz
,.., membP.• ni r.1~slon lnternationnl I ;., global nE'~ ·o•k ,-~ 1ndeF-endent o• «<•1.nt1ng firm~
K RESTON "'A&CE
AG.DITANA. S.R.O., ČLEN KONCERNU DITANA
111.
AGROTE('H M~LNfr„
ll2
SRO
6,68
7,19
7,42
125 509
128 448
130 524
na
na
na
120 24!)
11151?
li3171
3,57
1,63
6,14
119 082
117 658
101372
114
VEGA VITA BRNO, S.R.O. 'vlF, S R O
O,Sl
3.3B
7,24
117 6~6
1~5
145
115.
HAPPYEND CZ, A.S.
3,16
-1.38
2,41
115 948
91957
94 520
116
LACNEA AGRI, S R O MOROMALT- EXPORT,
2,93
~.44
2,66
1B6J4
8'H7.":
73147
0,23
n.a.
n.a.
111467
115 566
155 632
2,{4!
.~.46
2.51?.
:!.08 044
105 234
113.
117.
I
631
~~::
llZ
S.R.O. FARAVCLIJ, S R O
119.
SINDAT, S.R.O.
6,55
6,2!>
7.46
105206
104 987
120
GER~TE.
4,4l'
S,~7
~.32
102 024
82111
6,38
8,77
7,31
93 248
109 734
145 573
10.33
3,75
9.'>. ·o
93162
81422
ss osi
7,91
9,85
10.29
91835
81047
90039
S,5'5
8,65
90%0
n.a.
3,76
90 265 90166 90136 89 378 85 379
SRO
SAATBAU ČESKÁ REPUBLIKA. S.RO. 1~~ j POLVVl4. NOVA, S RO
121.
123.
I
PIGMENTUM, S.R.O. AG~OM
124
Cl. S ~O
~;89
UNJSKAP, S.R.O.
125.
1,90
12G CANIS PR05>?ER, :> R O ·1 127.
L.E.S. CR, S.R.O.
128
t:tEE AGRO, S RO
130
SAllNEN PRAHA, S.R.O. IFRAMIX, S RO
131.
IDEX Z., S.R.O.
129.
I
I
2.~1
2.~
l).~2
6,48
8,42
8,75
4,18
1,62
na
l.,82
2,38
3.33
l
I
I
12J. I
I
J.J.':;698 87149
I
~44
70 l 7 J.
8~
590
80000
87 391
66139
87 58S
71760 84 3!9
80325 150 0(11)
81193
80 594
"
S,~5
4.54
i:;,2~
82~S
91} ~.a
75 417
2,6S
2,78
2,77
81442
95987
80 673
n<'I
1,27
Sl 355
77 ZíO
851B
0,92
3,58
80 756
80122
81493
3,77
~.30
3,55
13(1375
3(19E3
30959
1,77
0,85
0,22
78 971
94037
78 307
03
na
na
76436
87 714
110 286
7,97
20.82
-10,21
73 710
68 576
37 982
.o. s
í4,2l
15.73
17,51
74083
6S 396
66 987
139.
PROBJ, S.R.O.
4,Sl
6,28
8,67
71948
50982
68 716
1..io
POLYDEX es, s Ro H & M TRADING,
1,05
-0,02
0.07
71858
86 ~J.a
5,03
7,77
8,62
71274
229113
117 080
3,51
3,04
7ó299
~4375
57102
2,58
3,98
66 556
67 558
90 341
132 133.
B4 135.
j
MAH.~ TRJ).DE,
na
S RO
SOKOFLO'K, S.R.O. HANÁCKÁ OS1VA, SRO ZEMIS CZ, S.R.O.
I
-1.81
I
I
K+ V
136 137. 138
141. 142 143.
INTE:\NATIONAL, SRO BIOCONT LABORATORY, S.R.O. TECHNO-SERVJCE LZ,.
S.R.O. TRANS. ELIROPE CHEMICALS, S R O CHESTERTON ČR. S.R.O.
2,17 2,29
I
I
I
7~
150
Strana 18 kreslon.cz "mem~r, ,f t'..1-·;lc'n lnle111ationol I A
global ne~"ork d
1nderend<:11t o~.:r •11r1ling firms
144
HAVEL COMPOSITES CZ, SRO
1,&0
1,41
n c.
1$3 178
83 3!'4
8517~
145.
COLORCAR. A.5.
S,90
5,47
-5.42
63081
54005
45 560
146
KLIJTHE CR, S RO
20,42
9,Ll
62 SS(>
31870
25
147.
IMPEX TB, S.R.O.
n.a.
11.27 n.a.
n.a.
61115
53244
58413
148
STRIJBE CZ, S 14 O
~.31
s.a
~.81
56 982
49974
4'J773
149.
VERKON, S.R.O.
10,69
10,87
9,78
54 884
54 788
44922
SIMAT. AS AGROLA-ODBVT, S.R.O. Ut". DITANA, S R O
4,94
2.40
3,75
53 659
31263
42 26?-
n.a.
n..a.
n.a.
52 719
39457
54 372
4,ůt)
s.so
6,55
51232
50499
43 264
1.,22
6,56
6,36
50 257
59 906
59153
-15,rif.i
-4,35
1.15
4a 850
e.s 733
113349
155.
XINTEX, S.R.O. OBCHODNÍ FIRMA t.:llČH
4,32
3,81
5,18
42 899
42 883
1~6
VADOK SRO
4,n
3,78
~.4.:
43150
39 925
157.
KORAL. S.R.O.
2,35
-1,38
3,47
45 693
58736
33906
158
AMALGEP.OL CZ, S k O
e,97
~,64
1~.39
44572
40 641
159.
ČESKÝ MÁK, S.R.O.
1,98
3,19
3,21
42 622
43 917
32 696
~.10
11,24
8,44
41926
37 327
35116
14,25
9,39
39755
34948
34 546
6,70
39412
2~
171
?.$ &19 25472
150 151.
152 153.
!54
RUSTKO NOVÁ VES,
li.O
s Jt ()
161. BEJO BOHEMIA, S.R.O. ZEM~OĚLSl<Á
162
AGENTURA, 5 R O 163. WATREX i:>RAHA, S.R.O.
164
?ERfcCT i'LIJS, A S RUDOLF CHEMIE 165. TSCHECHIEN, S.R.O. TRA~ISTE(H TOOUNG, 166 SRO GEEN GENERAL 167. ENERGV, A.S. GARNl, S P.O 168 I
-
TEMPUS, S.R.O.
169.
I
II
13,36
171. 172
J
OBCHODNÍ DRUŽSTVO AGROCHEMICKÝ PODNlK VOLYNĚ, A.S. SLIRTEC ČR, S k O
ODBYTOVÉ DRUŽSTVO 173. Tl\EBÍČ, DRUŽSTVO ST- MARHT. S R O 174 HENKOTE.X, S.R.O.
175. 176 177.
CHEM A~UCATION. SRO MORAVACOP, S.R.O.
l
I
46 315
45031
l
I I
I
I
3~<'!·
3;: 604
15,B
15,16
10,25
n.a.
-l45
38 777
45 000
10..21
11,i4
6.86
38 765
43 261
30,54
n.a.
27.30
38491
o
32 752
s.~1
20,68
?.4,75
37 9S2'
40 544
45133
19,71
2,88
n.a.
37 366
13 949
4 978
1Q,4S
5,53
7,%
:r? 408
107 232
63 Si<ú
n..a.
36296
15 023
25 722
4.47
S::.MENÁŘ$KÉ
170
I
I
I
I
n.a.
I
1
I
38 396
360
3,f,O
35189
35189
36 894
4,41
4,05
3,21
32 839
35915
32 834
19,14
21,;'8
19,g5
31523
29827
25 289
n.a.
n.a.
n.a.
31540
30160
23 811
na
r. a
n.a
30/92
45 419
?1 ~t;t;
4,23
1,29
1,94
29655
27134
27112
7,21
f;,Oi
u.gl
29 2eo
:1094
9 755
3,31
5,33
7,59
29185
36285
45 709
l
Strana 19 ~n.a
A rr,eml1c•1 :.1
K1·.·~h .r
KRESTON ·A&CE
173.
ARTICOLOR S. R. O.
5,44
6,09
6.86
23565
22 011
179.
AGROSALES, S.R.O.
·O,M
-3.80
·0,09
27915
38 838
50 503
180
REAL TRADING, S.R.O. AGROPODNIK SVITAVY, A.S.
3,24
1,91
2,18
21522
18 400
27 542
1.42
1,64
2,06
328 335
378 684
392 262
181.
19486
Zdroj: Finanční databáze AMADEUS Na záklae1ě informací uvedených výše lze piovést následující shrnuti: Tobvlka - Vývoj parametrv Obrat odvětví i Společnosti (tis. Kč) OBDOBI trh· celek
2014 72 502 609
2013
69 446 683
I
2012 69 903 795
m{ra rustu
4,40%
·O,é5%
-
AGROPODNIK SVITAVY, A.S.
328 335
378 684
392 262
. 13,3Q'Ji. 0,45%
- 3,4696 0,55%
-
míro
růstu
podíl Agropodnik Svitavy, a.s. na trhu Zdroj: Finončni databdze AMADEUS, data od zástupců Spole~nasti
0,56%
Z výše uvedených dat je patrné následující: Ve sledovaném období 2012-2014 trh jako celek roste, v roce 2014 o 4,40%, mírný pokles zaznamenává
v roce 2013 o
0,65%. Společnost vykazuje
v daném období trend značného
poklesu tr.žeb, v roce 2013 o 3,46% a v roce 2014 o 13,30% Podíl obratu Společnosti na obratu trhu jako celku po celé sledované období 2012-2014 mírně
klesá, z 0,56% na 0,45%
Na základě informací uvedených výše lze provést následující shrnutí: Tabulka - Vývoj parametru EBITDA/Obrot odvětví i Společnosti (16) Položka
I
E81TDA marfe za trh - celek míra růstu EBJTDA marže za AGROPODNIK SVITAVY, A.S. míra růstu
2013
2014 3,45% 9,35%
3,16% -1,51%
2011 3,21%
1,42%
1,64%
2,06%
-13,29%
-20,3996
-
Zdroj: Finanční databáze AMADEUS, dota od zástupců Společnosti Z výše uvedených dat je patrné následující: Ve sledovaném období 2012-2014 vykazuje trh spíše růstové tendence hodnoty ukazatele EBITDA/Obrat. po mírném poklesu v roce 2013 pak roste o více než 9% v roce 2014. přičemž hodnota ukazatele Společností vykazuje trvalý trend poklesu, z 2,06%
na 1,42%
v
roce 2014, tempo meziročního poklesu
v roce
v roce 2012
2014 zpomaluje oproti roku
2013 hodnoty ukazatele Společnosti jsou ve srovnání s mediánem daného odvětví pro období 2012-2014 přibližně poloviční. cof lze považovat za výrazně podprůměrné Průměrná výše ukazatele EBITDA/Obrat za celé odvětví pro období 2012-2014 činí 4,8%
Z výie uvedených dat je patrné, ie Společnost vykazuje
v porovnáni s odvětvím nízký podll
na provozních výno1ech z celého odvětví s klesajfc(m trendem a hodnotově výrazni výši uf!azatele EBITDA/Obrat, Rovněž s klesajícím trendtm 1
R.Q_dprůměrnou
Strana 20 kreston.cz ;.... mi?mbe>• ul KJ„,.;lt>n lnternotional J A tilnl„11 nt-t.i.ori of indep;>ndenl u<: 1 .~>vnlin9 firm;
2.5.3.
SWOT analýza
SWOT analýza je koncentrovaným vyjádřením vnitřního potenciálu Společnosti a představuje souhrn hlavních silných a slabých stránek s důrazem na otázku konkurenční výhody/nevýhody. Následující text představuje souhrn možných příležitostí a ohrožení Společnosti stránek.
2.5.3.1. • •
2.5.3.2. • • •
2.5.3.3. • • •
2.5.3.4. •
a slabých a silných
Silné stránky Společnost je součástí uskupení AGROfERT (od roku
2015)
Zavedená pozice na agrárním trhu
Slabé stránky Velmi nízká, podprůměrná zisková marže Společnosti v posledních třech letech vzhledem k relevantnímu odvětví Klesající trend realizovaných tržeb i ziskové marže za poslední tři roky Záporný provozní výsledek hospodaření Společnosti v posledních třech letech Příležitosti
Stabilizace Společnosti po majetkové a organizační změně v roce 2015 Stabilizace Společnosti v provozní oblasti maximalizace využití dotační politiky ČR i EU
Ohrožení Značná cenová volatilita zemědělských komodit se zásadním dopadem do obchodní činnosti. potažmo tržeb Společnosti
•
2.5.4.
Rostoucí ekonomická síla a konkurence zemědělců
Závěry strategické analýzy
V návaznosti na dílčí závěry uvedené v rámci jednotlivých dflčích sekcí strategické analýzy, je možné shrnout data následovně:
l}
S ohledem na velikost a úroveň otevienosti české ekonomiky lze i nadále předpokládat,, ie vnějši prostředí bude působit na makroekonomický vývoj " ~eské repub1ice. Ekonomický vývoj v ~eské republice v následujícím období lze hodnotit v závislosti na míře intenzity negativních dopadů světové finanční krize.
2)
Společnost aktuálně
nedisponuje .žádnými zásadními
konkurenčními
výhodami.
Společnost může využít své nové pozice v rámci začlenění do skupiny AGROFERT a spolehnout se na jíž zavedené jméno na agrárním trhu. Při zachování současných klesajících trendů v oblasti realizovaných tržeb, provozního výsledku hospodaření a ziskové marže, je z dlouhodobého hlediska v existenčním ohrožení.
Všechny výše uvedené body nás vedou k z6viru, Ď existuje podloiená možnost, při pokračujícím dosavadnint vývoji. ie Společnost nebude z dtouhodobého hlediska moci udržet svůj stávajícf tržní podíl a bude mít existenční problémy. Strategická analýza jednoznačně nepotvrdila ani nevyvrátila Hgoing concern" princip. Strana 21 kreston.cz
A momber ul K,„,,Jon l11t•·1nohuno! A glolxil net.1ork of inrkp<:ordi>nt o::counting fírms
2.6.
Finanční analýza Společnosti
V r~mci následujících kapitol byla provedena finanční analýza předmětu ocenění za období let
2011-2015.
2.6.1.
Analýza rozvahy
Celková hodnota aktiv
Společnosti
vykazovala ve sledovaném období
dlouhodobě proměnlivé
vývojové tendence, způsobené primárně proměnlivým vývojem hodnoty Oběžných aktiv, přičemž Stálá aktiva vykazovala poměrně stabilní vývoj. Tabulka - Vývoj Aktiv Spolelnosti (tis.
Kč)
OBDOBÍ AKTIVA CELKEM Stálá aktiva Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky
Krátkodobé pohledávky Krátkodobý finanční majetek časové rozlišení
31.12 .2011 3Ll.2 2012 31121013 3112.2014 31122015 177 584 141145 154 224 168 026 152 520 33 349 38426 39190 28 508 34 031
o
o
o
o
o
36042 2 384 112 541 58 326
36 806
30 965 2 384 142 784 56 196
26124 2 384 112 520
31 772 2 259 117 254 61151
2 384
128150 63 803
65 070
o
o
o
o
o
31788 22 427 3 257
43 045
41289 45 299 1451
20 878
31801 24302 1235
21302 686
26 572 117
Graficky lze výše uvedené zobrazit následovně: Grof - Vývoj Aktiv Společnosti (tis. Kč)
200000 1 180 000 160 000
1--·---·-·-··-=----------- ---t• ---
140000 120000
• AKTIVACELKEM Stálá aktiva
100000 80000
Oběžná
60000
časové rozlišení
aktiva
40000 20000
o 2011
2012
2013
2014
2015
'---- - - - -- - ------- - - - - - ____ ,_.„_„____
-· - ··„-
Celková hodnota pasiv Společnosti vykazovala v souladu s vývojem jejich alctív ve sledovaném období proměnlivý vývoj, primárně způso bený proměnlivým vývojem Cizích zdrojů. Tabulko - Vývoj Pasiv Spo/ecnosti (tis. OBD0B1 PASfVA CELKEM Vlastní kapitál
Kč)
3112 2()11 3112.2012 3112.2013 311.2 2014 31122015 154 224 168 026 177 585 141145 152 520 131110 132 513 135 120 136 433 137 536 Strana 21
kreston.o ;.. rnemb.;r ol KJu,lon lnte111olional I ,.., 3lohol net ·1orl ol ind~pendenl o<;~unting lirm;
OBDOB[
3112.2011 3112 2012 3112.: !0B 31121014 31112015 109 960 109 960 109 960 109 960 109 960 339 339 339 339 339
Základní kapitál Kapitálové fondy
Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku
18991
20 791
22198
24 810
24 798
o
o
o
o
1820 23114
1423 34953
2 623 41705
1324 4 000
1324 1115 14 270
Výsledek hospodaření minulých let
Výsledek hospodaření za
účetní obdob!
Cizí zdroje Rezervy
o
o
o
o
2n
Dlouhodobé závazky
1117 27 836
827 13166
Časové rozlišení
o
1003 34 702 6000 760
894 3106
Bankovní úvěry a výpomoci
1358 19 756 2 000
Krátkodobé závazky
6000 560
o
o
712
714
Graficky lze výše uvedené zobrazit následovně: Graf- Vývoj Pasiv Společnosti (tis.
Kč)
200000 180 000 160000 140000 120000 100 000
i-
+
• PASIVA CELKEM Vlastní kapitál
!
Cizí zdroje
80000
I
• easové rozlišeni
60000
I !
40000
I
o
20000 2011
L
2.6.2.
2012
2013
2015
2014
Analýza výkazu zisků a ztrát
V rámci následující kapitoly je provedena analýza historických dat provozní činnosti Společnosti a to za období 2011-2015. Tabulka - Vývoj položek Výkazu zisků a ztrát Spolelnosti (tis.
Kč) ~1
OBDOBÍ
31122011
31 l:-! ..2012
31122013
Tržby za prodej :i:boží
351 329
368 512
354 389
308 554
338 943
Náklady vynaložené na prodané zboží
326 523
349 533
337 748
291168
326 087
Obchodní marže
24 806
18 979
16 641
17 386
12 856
Výkony
12011
16122
17438
17969
18725
Triby za prodej vlastních výrobků a služeb
10993
15 210
16086
16 712
17 324
Změna stavu zásob vlastní výroby
o
o
o
o
o
Aktivace
1018
912
1352
1257
1401
U'20:i.4
31.12.201!;
Strana 23 kraston.a A member of Krc.1on ln10rnotiC>nal I A globol net • ·or~ of inde,::.~ndenl occoun1ing firms
31U2011
un2o:u
31112013
31 U.2tU4
31122015
16163
12 660
14 792
14287
18 615
6116
6215
s 915
s 067
4 850
10047
6445
8 877
9220
13 765
20654
22441
19287
21068
12 966
12 589
12 219
US90
U790
13350
8 710
8 399
8680
8 917
8 686
634
659
659
572
1221
3136
3 048
3140
3 199
3 342
Sociální náklady
109
113
111
102
101
a poplatky
778
1138
984
997
1035
6168
6191
6611
5 563
4906
4 392
7 376
s 992
1708
975
Tržby z prodeje dlovhodobého majetku
1344
o
60
587
15
Tržby z prodeje materiálu
3048
7 376
5932
1121
960
4 020
6917
s 527
1134
754
1240
o
o
201
Prodaný materiál
2780
6917
5 527
933
754
stavu re2e1v a opravných položek 11 provozní oblasti a komvlexních nákladů příštích období
-2161
930
-783
2422
-1640
Ostatní provozní výnosy
346
254
81
104
2 200
Ostatní provozní náklady
868 , 130
790
819
868
3 376
1886
-388
·894
-5 640
OBDOB}
Výkonová
spotřeba
Spotřeba materi~lu
a energie
Služby Přidaná
hodnota
Osobní náklady Mzdové náklady Odměny členům orgánů společnosti
a
družstva Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní poii!tění Daně
Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného maietku Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu
Zůstatková
cena prodaného dlouhodobého
maíetku a materiálu Zůstatková cena prodaného dlovhodobého majetku Změna
Provozní výsledek hospodaření
Tržby z prodeje cenných papírů a podílu Prodané cenné papíry a podíly
563
125
Výnosy z dlouhodobého finančního maietku
o
o
o
Výnosové úroky
3
4
1
Nákladové úroky
1076
953
Ostatní finanční výnosy
3 776
Ostatní finančnl náklady
3 386
Finanční výsledek hospodaření Daň
z příjmů
za běžnou činnost
o
540
324
27
3 790
5 608
6256
6 789
2 885
1325
2 773
509
6691 -64
-683
-44
3 744
, 159
627
397
734
941
-splatná
752
638
848
l 050
3
-odložen~
-125 1820
-241
-114
-109
-67
1445
2622
1324
1115
o
o
o
Výsledek hospodaření za běinou linnost Mimořádné Mimořádný
o
náklady
výsledek hospodařeni
21
o
-21
Strana 24 kreston.cz A member r·t Krr·~.1·.>11 h11ernalionot I A gl..>bnl ne1; ·c.1lc. oí rn:lependE>nl "' ·-~•>rrf'llrng lrrms
KRESTON ~A&CE
0B[l08Í
31 122011
3ll2.2012
3112 2013
1112 2~.ll.4
3112 ~015
1820
1424
2622
1324
1115
2447
1821
3 356
2 265
1051
Výsledek hospodaření za účetní období (+/-)
Výsledek hospodaření
před zdaněním
Z historických dat Společnosti uvedených výše je patrný: Proměnlivý
vývoj položky tržby za prodej zboží i obchodní marže
Stabilně
rostoucí položka výkony, která má však podíl na celkových tržbách kolem 5%
Přidaná
hodnota v letech 2011 - 14 poměrně stabilní, výrazný propad v roce 2015
Vývoj položky Provozní výsledek Výsledek výsledku
hospodaření
za
hospodaření
běžnou činnost
klesající trend za celé zkoumané období
kladný a méně volatilní i pies výkyvy provozního
Graficky lze vývoj ukazatele Obrat zobrazit pro období 2011-2015 následujícím způsobem:
r---_
Graf - Obrat Společnosti (tis. Kč)
.....--------------400 000
-------------~
380 000 ,__ _ __
360000
1340 000
• Obrat
I
320 000 300000
280 000
2011
2012
Mže lze provést srovnání klíčových veličin Tabulka -
2014
2013
hospodaření
Klíčové položky ho5podoření Společnosti
OBDOBÍ Obrat
EBITDA EBITDA (po očištění) EBITDA po očištění/Obrat
(Cís.
2015
po jejich
očištění
o jednorázové operace:
Kč, %)
2011
Wl~
368 078 9 298 7137 1,9%
392 264 8077 9 007 2,3%
2013 377 900 6 223 5440 1,4%
2014
2015
328 335 4669 7091 2,2%
360843 -734 -2 374 -0,7%
Komentář:
Provozní výnosy = Tržby za prodej zboží+Výkony+Tržby z prodeje majetku a materiálu+Ostatní provozní výnosy EBITDA =Provozní výsledek hospodaření+ účetní odpisy Strana 25 kreston.u A member of Kre-$!On lnlernoHunol I
t.. glol:.JI ne~
ork uf indťpendent occountíng firms
K RE STON "A&CE
E6JTDA (po očištění) v provozní oblasti
=Provozní výsledek hospodaření + účetní odpisy+ změna stavu rezerv a OP
V návaznosti na předchozí je z dat patrný následující vývoj položek: Dlouhodobě proměnlivé
hodnoty vývoje položky „EBITDA po očištění" i "EBITDA po očištění/Obrat" s výrazným poklesem v roce 2015, průměrná výše poměrové položky za sledované období je 1,4% Následně
lze graficky zobrazit vývoj poměrového ukazatele EBITDA(po očištěnO/Obrat následujícím
způsobem:
Grof- E81TDA/Obrat (po očištěni) Spole~nosti (tis.
Kč)
------
·-~-,
2,5%
-- 1 I
2,0% 1,5%
I
1,0%
II
i 0,5%
! l
'
I
I
I
i
0,0% -0,5%
_ _ _ __]_Qg___ _ 2011
2013
---
2014
-1,0% • E81TDA po očištění/Obrat
V tabulce níže je uvedena analýza základních výkonnostních ukazatelů: TobrJiko - Vývoj klíčových položek hospodaření Společnosti
OB DO BI
2011
Míra růstu tržeb za zboží Obchodní marže
7,06%
Míra rustu tržeb za vl. výrobky a služby
-
Výkonová spotřeba/Výkony Mzdové N/(Výkony+tržby za zboží)
135% 2%
N na soc. a zdr. Pojišť/Mzdové N
36%
Soc. N/Mzdové N
1%
Daně
a poplatky/(Výkony+tržby za zboží)
OPV/(Výkony+tržby za zboi~ OPN/(Výkonová spotřeba + Nákl. na prod. zb.)
0% 0% 0%
::012 5% S,15% 38% 79% 2% 36% 1%
2013
2014
-4%
-13%
10%
4,70%
5,63% 4% 80%
3,79%
6% 85% 2% 36%
1%
0%
0%
0%
0% 0%
0%
2015
4%
3%
99% 2%
36% 1%
38% 1%
0% 0%
0% 1% 1%
0%
Z výše uvedené tabulky finančních dat Společnosti je patrné následující: Proměnlivá
míra růstu položky „Tržby za zboží" Společnosti (průměr za období 2011-2015 líní cca -1%) Proměnlivá výše
položky .Obchodní marže" Společnosti (průměr za období 2011-2015 činí
cca 5,3%) Rostoucí míra růstu Tržeb za vl. výrobky a služby, v posledních třech letech 4-6% Strana 26 kreston.cz ,.... member of Kr2s1°:i11
·„ - :
·. I A 'Jlobol ne!' -oA
,f • "h"„,nd·:11I
;.i;X
J\,rfin;i lirrYS
KRESTON ·A&CE
Proměnlivá
výše položky „Výkonová
spotřeba/Výkony"
(v období 2011-2015 v intervalu
79-135%)
Stabilní výše položky „Mzdové N/{Výkony+tržby za zboží)" kolem 2% Stabilní výše položky „Náklady na soc. a zdr. v intervalu 36-38%)
pojišť./Mzdové
Náklady" (v období 2011-2015
Stabilní téměř nulová hodnota položky „Daně a poplatky/{Výkony+tržby za zbožO", „Ostatní provozní výnosy/(Výkony+tržby za zboží)", .Ostatní provozní nálclady/(\lýkony+tržby za zboiQ" V následující 2011-2015:
části
byla provedena analýza základních
poměrových ukazatelů
za sledované období
Tabulka- Ukazatelé ~ntability, zadtulenosti, likvidity a aktivity Spoletnosti OBDOBÍ
2011
2012
Rentabilita vlastního kapitálu
1,4% 1,7% 1,2% 0,9% 85,0% 30,5% 8,7% 1,03 2,49 5,17 155,4 27,3 58,8 18,3 9,0
1.1% 1,3%
Rentabilita celkového kapitálu Produkční
síla (Rentabilita aktiv)
Rentabilita trieb Kvóta vlastního kapitálu úrokové zatížení {Úrokové kryt~ Míra úplatného cizího kapitálu Peněžní
likvidita
Pohotová likvidita Celková likvidita Doba obratu aktiv !dnyl Doba obratu pohledávek {dny) Doba obratu zásob {dny] Doba obratu závazků [dny} Porovnání DJP-DUZ
2013 1,9% 1,7%
O,R%
1,5%
O.S%
-0,1%
78,9%
76,1% 13,9% 14,1% 1,11 2,13 3,51 175,0 28,5 SS,4 32,3 -3,9
34.4% 16,9%
0,63 l,90 3,79 159.8 33,9 60,7 23,3 10,6
2014 1,0% 1,1% 0,9% -0,3% 96,7% 12,5% 0,0% 8,56 15,28 36,23 158,4 17,S 73,0 2,1 15,4
2015 0,8% 0,7%
0.7% -1.6% 90.2% 2.S% 0.0% 1,85 4,26 8,91 156.3 27.6 62,6 12,3 15,3
Komentét v oblasti rentability zaznamenala Společnost proměnlivé, dlouhodobě spíše klesající vývojové tendence, vyjma roku 2013, hodnoty rentability jsou obecně velmi nízké v oblasti zadlužení panují níiké hodnoty jednotlivých ukazatelů, s trendem nárůstu podílu vlastního kapitálu v oblasti likvidity zaznamenala
Společnost nadprůměrné
v oblasti aktivity zaznamenala Společnost pohledávek, krátkodobých závazků i zásob
proměnlivé
hodnoty, které v čase rostou
hodnoty doby obratu krátkodobých
Strana 27 kreston.cz A member 0f Kre.-.tnn fo1t<.:1n;Jtí.1nal I A glc•bal ne!'. '.)tk ,.f indq. . .mJ~nr occounting frrm~
2.7.
Základní piedpoldady obecné povahy
Dále jsou uvedeny rozhodující právní, e~onomické a ostatni předpoklady, které byly uvažovány pro účely ocenění majetku společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.:
2.7.1.
11
zvažovaná období;
•
právní forma;
•
daňová
politíllca;
•
inflace;
•
ekonomické uspořádání a právní systém;
•
účetní zásady;
•
skutečnosti po dni ocenění;
•
ostatní předpoklady;
Zvažované období
Za rozhodující z hlediska ocenění je považován stav Společnosti ke dni 30.6.2016. Pro ocenění Společnosti výnosovou metodou je relevantní finanční plán, který zahrnuje období do konce roku 2025. Toto období však nezobrazuje celou očekávanou životnost této společnosti, neboť pro účely ocenění tímto způsobem ocenění je předpokládáno jejf nepřetržité
trván;.
Další období od
posledního roku plánu je pro účely ocenění modelováno pomocí kapitalizace budoucích volných peněžních toků majitelům i věřitelům společnosti - Free Cash Flow to the Firm za využití perpetuitního efektu.
2.7.2.
Právní forma
Společnost Agropodnik Svitavy, a.s. je akciovou spoletností dle českého práva s veškerými specí1ík.y
úpravy této právní formy podnikání.
2.7.3.
Daňová
politika
Pro účely prognózy byl přijat předpoklad, že pro rok 2016 dále se v české republice pro dar\ z pňjmu právnických osob uplatňuje daňová sazba ve výši 19 %.
2.7.4.
Inflace
Údaje a kalkulace finančních toků u výnosového ocenění zahrnují účinky inflace.
2.7.S.
Ekonomické uspořádáni a právní systém
Předpokládá se, že nedojde k podstatným změnám podmínek, v nichž ocel\ovaná společnost
podniká. Předpokládá se rovněž, že současná politika vlády v ekonomické oblasti bude pokračovat stejným směrem, a že nedojde k takovým změnám, které by zásadním způsobem ovlivnily stávající právní a institucionální uspořádání včetně daňového systému, a že tak nebude podstatným způsobem ovlivněna finanční a komerční pozice oceňované společnosti.
Strana 28 kreston. cz A memb1o-r ,.,( .:„.„1<.m Jn1ernalional A fJlobol n~: o•l of independen1 w ..:ow11n9 firms
2.7.6.
Účetní zásady
Ocenění bylo zpracováno v souladu s účetní praxí. Znalec předpokládá, že účetní údaje obdržené
od zástupců Společnosti byly sestaveny v souladu se zásadami pro účetnictví platnými v ~eské republice i EU.
2.7.7.
Skutečnosti
po dni
ocenění
Dle informací od zástupců Společnosti k žádným zásadním skute~nostem, které by měly skutečně zásadní vtiv na hodnotu Společnosti do dne vyhotoveni tohoto znaleckého posudku nedošlo a nám jako Znalci nejsou k datu vyhotovení taktéž známy žádné další informace, které by měly zpochybnit zjištěnou hodnotu uvedenou v závěru ocenění.
2.7.8.
Ostatní předpoklady
Hranice významnosti byla stanovena na 0,5 % z brutto hodnoty aktiv Společnosti.
Strana 29 kreston.cz , :
lnl•'"K•l;<JllOI I A gluboi ne1'.'l'01k .;f ini:lqic11dc11t occounflng · ·
3. POSUDEK
3.1.
Metodika oceňování
3.1.1.
Názvosloví
úvodem jsou nejprve definovány základní názvy v oblasti oceňování (ohodnocování, zjišťování hodnoty).
3.1.1.1.
Cena
Je pojem používaný pro částku, k1erá je požadována, nabízena nebo zaplacena za zboží nebo službu. Zaplacená cena může nebo nemusí mít vztah k hodnotě zboží či službě, k1erou by jim připisovali jiní. Cena je obecně indikací relativní hodnoty připisované zboží nebo službám
konkrétním kupujícím v konkrétních podmínkách.
Hodnota
3.1.1.2.
Je ekonomický pojem týkající se
peněžniho
vztahu mezi zbožím a službam·, které lze koupit .?.I těmi,
kdo je kupují a prodávají. Hodnota není fak1em, ale odhadem ohodnocení zboží
a služeb v daném
čase podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu. kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty.
3.1.1.3.
Trh
Je systém, kde se zbožím a službami obchoduje mezi kupujícím a prodávajícím prostředriictvím cenového mechanismu. Interakce prodávajících a kup1.1jících, která vede ke stanovení
cen a
množství komodity.
Tržní hodnota
3.1.1.4.
Tržní hodnotou se rozumí
částka, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě
obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, k1eré mají na částku vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či ji~ých kalamit. Osobními poměry rozuměji
se
zejména vztahy majetkové. rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobniho vztahu k nim.
3.1.1.5.
Výnosová hodnota
Uvažovaná jistina, k1erou je nutno při stanovené úrokové sazbé uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti, či jiného aktiva). nebo je možné tuto ~ástku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.
Strana 30 kreston.cz A roP.mbe1 of i.;.,„,1011 ·
,.
··· I A global n.i~. 01k ril 1111lq;r.'•Kk•111 oi.:co1.1nling firm~
Věcná
3.1.1.6. Reprodukční
hodnota
cena investičního majetku, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné
opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožní okamžité užívání věci.
Maximální a nejlepší použití
3.1.1.7.
Nejpravděpodobnější finančně
použití aktiva, jaké je fyzicky možné, přiměřeně oprávněné, právně přípustné,
proveditelné a které vede k nejvyšší hodnotě oceňovaného aktiva.
Cena administrativní
3.1.1.8.
Cena zjištěná podle cenového předpisu
Cena pofizovací
3.1.1.9.
Týká se především jednotlivých prvků investičního majetku podniku. Jde hlavně o nemovitosti, stroje, zařízení. dopravní prostředky ap. Je to cena, za kterou by bylo mofno pořídit investiční majetek v době jeho pořízení bez odpočtu opotřebení.
Cena
3.1.1.10. Opět
reprodukční
se týká především investičního majetku podniku. Je to cena, za kterou by bylo možno stejnou
novou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
Časoví cena
3.1.1.11.
Časovou cenou se rozumí cena vypočítaná tak, že od výchozí pořizovací ceny majetku se odečte částka
odpovídající skutečnému technickému opotřebení, ke kterému došlo v době od pořízení
majetku do dne stanovení ceny.
3.1.1.12. Peněžní
Cash flow
tok. dynamický ukazatel likvidity vyjadřující rozdíl mezi skutečnými přijmy a výdaji
za určité časové období.
3.1.1.13.
Goodwill
Hodnota, o kterou přesahuje souhrn předpokládaných budoucích příjmO současnou věcnou hodnotu. Kupující při koupi podniku kupuje zpravidla více než budovy, vybavení atd. Dostane rovněž některá souhrnná aktiva jako např. trh, další možnosti rozvoje na trhu pro něj novém, kvalifikované pracovniky a vedení podniku, ochrannou známku či obchodnf značku a možnosti jejich využití.
Obecná metodika
3.1.2.
při oceňování
Pro určení hodnoty akciových podílů, čistého obchodního majetku, majetku, podniků a jejich částí jsou obecně odbornou veřejností jako nejčastěji používané metody ocenění: •
Metody výnosové - Metoda DCF, Metoda kapitalizace zisku
Strana U kres1on.cz ;.. meml'e•
ol Kre~ton 1nternot onal
• q ,-,(.:>I ne.~
"'r. .i 'r .:ieperaerl oc.c.GJrl r& i rm~
•
Metody majetkové - Substanční metoda, Zjištění likvidační hodnoty, Hodnota zjištěná na úrovni Čistého obchodního jmění, Hodnota zjištěná na úrovni Vlastního kapitálu Metody srovnávací
3.1.2.1.
Výnosový přístup
Výnosový přístup je nejvíce používán především při oceňování celých podniků, jejich částí a průmyslových práv, příp. jiného duševního vlastnictví. Mezi základní varianty tohoto přístupu patří: metoda diskontovaného salda cash-flow (DCf), metoda kapitalizace čistých zisků (přínosů, výnosů, metoda reflektující vývoj na burze cenných papírů apod.
Hlavním představitelem tohoto přístupu je metoda DCF (diskontovaného salda cash-flow peněžnich toků). V tomto případě jde o ocenění budoucího „cash flow" (při zakalkulováni rizika jeho dosažení a jeho současné časové hodnoty). Pravděpodobnost dosažení určitých přijmu v budoucnosti je dána vnitřními i vnějšími faktory specifickými pro každou obchodní společnost, a to: 1. kapitálovými, komoditními, marketingovými, managementem, goodwillem, know-how, prodejní sítí apod., 2. geografickými, místními, časovými, kupní silou obyvatelstva apod., přičemž lze nyní již vycházet v České republice z předpokladu stabilizovaného tržního prostředí. Podmnožinou této metody je metoda diskontovaného dividendového výnosu. Výhodou metody je orientace na budoucí přijmy a přesnější možnosti stanovení diskontní míry, nevýhodou je riziko nedosažení prognóz, z nichž ocenění touto metodou vychází. Druhou používanou výnosovou metodou je metoda kapitalizovaných čistých zisků (výnosů, přínosů), která má dvě varianty analytickou a paušální. Paušální metoda je obdobou metody přímé
kapitalizace zisku. Paušální metoda je založena na historické úrovni zisku vztažené k míře kapitalizace. Vjn~ pftstup vždy předpokládá
bud' budoucí prognózu (DCF),
či
dostupnost určité tasori řady ekonomických výsledků výsledky dosahované v mtnulosti (metoda kapitalizovaných
zisků).
3.1.2.2.
Srovnávací přístup
Srovnávací přístup klade důraz na srovnávací charakteristiky oceňované společnosti či majetku a je použitelný pouze tam, kde je k dispozici dostatečné množstvl údajů o trhu srovnatelných statků, což předpokládá rozvinuté a dlouhodobé podmínky tržního hospodářství (údaje burzovní, o podobných transakcích, licenční analogie apod.}. V současných podmínkách českého kapitálového trhu je možné používat srovnávací postup pouze u vybraných titulů obchodovaných na burze, kde je k dispozici dostatečné množství relevantních údajů za dlouhý časový interval a je obchodováno s významnými objemy akcií.
Použití srovnávací metody je mo!né pouze u některých stanovovaných charakteristik, a to za zachování konzistentních vnějších i vnitřních podmínek, což Znalec považuje v podmínkách ~eské republiky pro menší společnosti prakticky za neuskutečnitelné a především nepoužitelné pro stanovení přesné hodnoty podniku nebo jiné jeho charakteristiky - např. očekávaného zisku. V těchto případech lze užít obchodované či jinak srovnatelné společnosti ze zahraničí, podnikající v příbuzném oboru.
Strana 32 kre.ston.cz ,.... mer11ber of ;~r'!strn1 l11i'F.rrlóli·.:>nol A globol n.a~. !C'tf vf 1nd„pe11dcnl •K·co11nting li1ms
Srovnávací metoda je podle Znalce použitelná především v případech stanovení rozpěti určité charakteristiky, kdy aplikujeme statistickou metodu na základě dostatečně velkého počtu zjištění. Ale i v těchto případech je třeba počítat s vysokým rozptylem vedoucím k širokému intervalu spolehlivosti.
3.1.2.3.
Metody založené na analýze majetku - substanční
Princip majetkového ocenění je jednoduchý a obecně srozumitelný. Majetková hodnota podniku je definována jako souhrn individuálně oceněných položek majetku. Od tohoto souhrnu je pak odpočtena suma individuálně oceněných závazků. Velikost majetkového ocenění je dána předevšim množstvím a strukturou položek majetku a pravidly pro jeho ocenění.
Majetkové ocenění lze členit: Pokud vycházíme z předpokladu zachování trvalé existence podniku (going concern princip) dostáváme se k ocenění na základě: • • •
reprodukčních cen účetních historických cen - účetní hodnota vlastního kapitálu, uspořenýdi
n61dadu
Pokud vycházíme z předpokladu, že podnik nebude dlouhodobě existovat zjišťujeme: • •
3.1.2.3.1.
likvidační hodnotu na základě ČOM nebo VK reprodukční ceny Metoda reprodukčních cen
Metoda nákladového přístupu považuje za hodnotu majetku náklady, které by investor zaplatil za získání náhradních statků, a to stejně užitečných. Nejvyšší cena, kterou by investor zaplatil, je považována za náhradu nákladu. PfJ této metodě se rovněž přihlíží k okolnosti, zda odhadované statky nejsou méně užitečné než nové, neboť pak by jejich hodnota byla nižší než je hodnota náhradních statků. Reprodukční cena (cena opětného pořízení) vyjadřuje, za kolik by bylo možno předmět ocenění pořídit v den sestavení oceňovací bilance. Tím se snaží odstranit výše uvedený časový vliv na cenu.
Metoda reprodukční pořizovací hodnoty spočívá v odděleném určení hodnoty jednotlivých aktiv na bázi stanovení jejich reprodukční ceny, jinými slovy stanovení současné pořizovací ceny se zohledněním morálního a technického opotřebení. Především rozlišujeme substanční hodnotu brutto a netto. Substanční hodnotu brutto získáme,
zjistíme·li aktuální reprodukční ceny stejného nebo obdobného majetku a ty snížíme o připadné opotřebení. Je to tedy hodnota znovupořízení aktiv podniku. Pokud od této hodnoty odečteme dluhy, zjistíme substanční hodnotu netto, tedy ocenění vlastního kapitálu. 3.1.2.3.2.
Metoda účetní hodnoty na základě historických cen
Tento majetkový přístup je založen na ocenění majetku a závazků, kde je rozhodujícím podkladem účetní evidence a vybrané účetní a auditorské postupy. Ocenění tedy vychází
z historických cen.
Výsledek, tj. hodnota jmění, je dána rozdílem zjištěné hodnoty majetku a závazků a reprezentuje účetně evidovaný vlastní kapitál společností.
Strana 33 kreston.cz A mem~r of f"J"1,to11 l11t•,111<.1:i0nol A glol..iul net ork ,,( ,„d.·pr.>11Jt!rit ucc..:>unting fi1ms
3.1.2.3.3.
Zjištění
goodwill u substanční metody
Použití substanční metody pro ocenění podniku není vhodné, pokud výpočet hodnoty goodwill resp. záporný goodwill. Substanční metoda staticky zachycuje stav a
nezohledňuje rovněž
hodnotu majetku a závazků k určitému datu bez ohledu na výnosnost tohoto majetku pro akcionáře ve fungujícím podniku. Jako vhodnou metodu zobrazující nejlépe hodnotu • •
oceňovaného
podniku ji lze použít:
pouze pro podnik, u něhož je splněn předpoklad nepřetržitého trvání v dohledné budoucnosti a pouze v případě, že je provedeno ocenění všech hmotných i nehmotných složek: podnikání a znalec identifikuje případnou výši hodnoty goodwillu (může nabývat i hodnot záporných = záporný goodwill), což je dle našeho názoru hodnota zjistitelná opět jedině jednou z variant výnosových metod.
Goodwill (zde) chápeme jako nadhodnotu celkového podniku nad
věcnou
hodnotou; tím jsou do
goodwillu zahrnuty faktory zvyšující/snižující hodnotu, které se projeví v budoucích ziscích, jakož i všechna pro ocenění relevantní rizika, jež mohou vést lce ztrátám. Zjednodušeně
platí vztah: Hodnota podniku =
věcná
hodnota plus/mínus goodwill, kde
věcná
hodnota může být zjištěna precizněji (reprodukční hodnota) či zjednodušeně {metoda ČOJ nebo vlastního kapitálu), a kde goodwill (záporný goodwill) zjišťujeme nejčastěji výnosovými metodami. Pokud je metoda substanční založena pouze na zjištění věcné hodnoty, například nejtypičtěji zjištění hodnoty na úrovni vlastního kapitálu společnosti {neúplná substančni metoda), pak: musíme hodnotu chápat pouze jako
3.1.2.4.
orientační.
Metoda likvidační hodnoty
Ve zvláštních případech se používá metoda likvidační hodnoty, kdy se nepředpokládá další podnikáni, ale likvidace společnosti, tj. ukončení činnosti a prodej jednotlivých položek aktiv. Ke zjištění likvidační hodnoty se používá za základ účetní hodnota majetku resp. alespoň účetní evidence majetku. Pro zjištění hodnoty jednotlivých složek majetku jsou pak používány všechny opodstatněné
metody v závislostí na účelu ocenění:
Reprodukčníceny
• • •
Historické ceny Srovnávací přístup
•
Výnosové ocenění
Její použití má opodstatnění v případě, že není předpokládána další existence společnosti {podniku) - je zpochybněn či porušen going concern princip a tehdy se předpokládá, že likvidace přinese větší zisk, než. další pokračování v podnikání společnosti, tedy likvidační hodnota > výnosová hodnota.
Strana 34 kreston .cz A m;;omber of Kr.:.ston lnt.;;mol1011ol I A global rrol\,or::. of independent occounting firms
3.2.
J>ouiitý způsob ocenění
se provádí za účelem za účelem doložení přiměřenosti protiplnění za kmenové akcie na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 10 000 Kč, emitovaných společností Agropodnik Oceněni
Svitavy, a.s., IČ 474 52 765 (dále v textu označeno též jako #Společnost"), při uplatněn{ práva požadovat přechod všech ostatních účastnických cenných paplrů na hlavního akcionáře dle ust. § 375 a násl. zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a dru:žstvech na hlavního akcionáře, společnost Cerea, a.s., IČ 465 04 940. Pří volbě způsobu stanovení hodnoty akcií emitovaných Spo!ečnosti jsme nejprve analyzovali hospodářskou
a finanční situaci Společnosti. Provedená strategická a finanční analýza jednoznačně
nepotvrdila ani nevyvrátila předpoklad „going concernu principu. na základě čehož Znalec usuzuje, že Společnost je v situaci, která ho opravňuje i ke zjištění likvidační hodnoty podniku. Společnost není v situaci, kdy by předpokládala tásadní změnu podnikatelské činnosti. V úvahu přicházejí níže uvedené základní přístupy k ocenění, tj. založené na analýze výnosO, nebo na analýze majetku: 1)
Metoda diskontovaných peněžních toků (DCF)
2)
Metoda komparační
3)
Metoda likvidační
4)
Majetková metoda na principu historických cen
Výnosová metoda • metodika analýzy diskontovaného salda cash-ftow (DCF) kvantifikuje hodnoty majetku/závazků podniku, které mají přímou vazbu na tvorbu provozního cash·flow podniku. Tato metoda dle našeho názoru nejlépe vystihuje reálnou hodnotu jmění oceňované Společností.
Metoda komparamí indikuje triní hodnotu Společnosti s "Y'Užitím průměrné hodnoty podílu vybraných hospodářských ukazatelů v odvětví „EBIT/EV" (pozn. EV, resp. Entreprise value, čili hodnota podniku pro vlastníky í věřitele), případně „EBITDA/EV" a rovněž s využitím hospodářských parametrů Společnosti, jež je předmětem ocenění (primárně parametrů „EBIT" a .EBITDA"). předpokladu
Za
disponibility vybraných hospodářských parametru Společnosti (př. „EBIT", či „EBITDA")
lze při znalostí poměrového ukazatele z odvětví „EBIT/EV" či „EBITDA/EV" následně snadno kalkulovat hodnotu „Evu konkrétnl Společnosti, po jejíž korekci o neprovozní položky majetku i odečitatelné
položky závazků lze následně získat odhad hodnoty Společnosti pro její vlastníky (.Equity valueH). Danou komparační metodu operující s průměrnými ukazateli za dané odvětví a výhradně
historickými ukazateli Společnosti pro její jednoduchost v daném případě s ohledem na
použití ostatních metod ocenění neaplikujeme. Metoda llkvldalní vychází primárně z tržní hodnoty majetku stanovené pro účely Společnosti, kalkulované přeceněním účetních hodnot k datu ocenění. Hodnotu závazků ponecháváme v účetní výši, od přeceněné hodnoty majetku odečítáme. Hodnota likvidační metodou je zjišťována za předpokladu, že majetek podniku bude určitým způsobem rozdělen, rozprodán, případně zlikvídován. S ohledem na přijmy %likvidace se z určitého úhlu pohledu jedná o typ výnosové metody ocenění, nicméně na rozdíl od výnosové metody DCF se nejedná o příjmy z podniku jako celku, ale o přijmy z odprodeje nebo likvidace jednotlivých majetkových položek. Jedná se tak o ocenění
statické, orientované na možnosti trhu vstřebat podnikový majetek v určeném časovém intervalu. Likvidační metodu oceněni lze použít mimo jiné v případech ocenění ztrátových podniků, Strana 35
kreston.cz ;... membor ol Krcto11
• ;. • ,!;,-/ nel\ ork
r,I ind~p•md•.nt <JLco„nting lirm~
jako odhad dolní hranice ocenění podniku, či při oceněni neprovozního majetku podniku. S ohledem na daný účel ocenění považujeme tuto metodu ocenění rovněž za primární metodu ocenění.
Majetková metoda
ocenění
na principu historických cen kalkuluje hodnotu
Společnosti
výhradně
dle účetních, nikoliv tdnfch dat, jejichž vypovídající schopnost je pro účely stanovení tržní hodnoty omezená. Závěry této metody ocenění proto považujeme pro daný účel ocenění za informativní, nikoliv primární.
S pňhlHnutfm k variantám odrálejídm míru návratnosti x htediska poiadavků racionálního inYestora .zohledňujícího riziko spojen' s danou investici považujeme :z:a hlaYni metody ocenlní ve znaleckém posudku jednak metodu výnotovou. tj. metodu diskontovaných penifnfch toků a rovněž i likvidační metodu ocenění. S ohledem na účel ocenění nasledně považujeme .za primární metodu ocenění tu metodu. jei generuje vyšší výsledek ocenění. Majetkovou metodu ocenění na principu historických účetních cen považujeme za orientační metodu ocenění. Bližší informace o výsledcích aplikovaných metod oceněni jsou k nalezení v rámci kapitoly 3.6. Rekapituface ocenění 100% jmění společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.
Detailní popis výnosové metody ocenění
3.2.1. 3.2.1.1.
Výnosová metoda diskontovaného cash flow
Vztah mezi současnou hodnotou v budoucnu, lze vyjádřit takto:
PVCF=
a budoucími hotovostními toky, které obecně společnost vytvoří
f-
CF; ~CI +rY
kde PVCF souéa~má hal.nota budoucich vdnfch holavostnfch tolr.u, CF, ocekcOOná hodna/a budoucím hotovostního Ideu v olxlobi i, r míro výnrunosti kopitálu pa1adawmá investory(podrobnc>ji Yiz níi.e), i index období Samotná podstata metody volných hotovostních toků je dostatečně známa, Y dalším se tedy pouze omezíme na popis našeho postupu v těch bodech, kde pro oceňovatele obecně existuje více možných alternativ postupu. Určení hotovostních toků k diskontování
3.2.1.1.1. Přiklonili
jsme se k postupu, zalofeném na diskontování čistých hotovostních toků, tj. volné hotovosti vytvářené provozní a investiční činností společnosti, a dále upravené tak, aby bylo zohledněno zdanění společnosti. Pro větší názornost uvádíme níže postup stanovení čistého hotovostního toku: Provozní Přijmy před placením úroků a daní • Daně na Přijmy před placením úroků a daní Strana 36 kras Ion.cz :.. memtac ol K1<>.~to11 1„k,111<1ti<.Jn.;il I "glvl:XJI nel· 01k 11d~11I cJu:ounting liim5
+ Změna v odložených daních = Čistý provozní zisk minus upravené daně + Odpisy + Úpravy o jiné bezhotovostní položky zahrnuté v Přijmech před placením úroků a daní
= Hrubý peněžní přijem -
Investice do fixních aktiv
+/-
změna
pracovního kapitálu
- Investice do ostatních čistých aktiv = Volný provozní hotovostní tok akcionářům i věřitelům Společnosti 3.2.1.l.2.
Stanovení období explicitní projekce a výpočet konečné hodnoty
Do hodnoty společnosti vstupují veškeré hotovostní toky vytvořené po datu ocenění. Z praktického hlediska se budoucí období obvykle rozděluje na dva časové úselcy. První úsek zahrnuje období. pro které byly vytvořeny explicitní projekce hotovostních toků. Se vzdálenějším časovým horizontem však roste očekávan'ě odchylka budoucích hotovostních toků od jejich projektovaných hodnot. Proto je období explicitní projekce omezeno na časový horizont, pro nějž je smysluplné projekci připravovat. Obvykle je horizontem projekce zvolen rok, ve kterém lze předpokládat dosažení stabilizované výkonnosti společnosti, vyčerpání konkurenčních výhod, vyrovnání prúmyslového cyklu, ~i splnění jiných individuálních parametrů . Hodnota společnosti vytvářená hotovostními toky za horizontem explicitní projekce, tedy uv. konečná hodnota (terminal value} se pak stanoví na základě určitých zjednodušujících předpokladů. Znalec dal v tomto případě přednost obvykle používanému vzorci trvalosti růstu volných hotovostních tokú:
TV = FCFr+t
rr-g kde hodnota (budoucích volrrých hotovostnfch foÁil vyrvořených =a ltorí:ontem explicitně projeklovoného obdobQ, FCFr . 1 stabili=owmá úroveň volného hotovostního tolr.u v prv„/111 roce po explicitním projektovaném TV
ko"e~"á
obdob~
rr
míra výnosnosJi lr.apitálu pu'..adoWJnd inve.s101y pro terminá/„; období (p odrobnlji vi; nf!e),
g
očekávaná
dlauhodobá míra růstu volnych hotovo.stnlch to/u~
o současná hodnota forreérté hodnoty se 11r~ijuli:.o
PVl'V
TV .
(I +r)7
kde T r
délka explicitnlho projektovaného období 11 letech míra \•f'nrunmll kapittJ/11 po:;aóm•and lirvestory pro exp(K:irnl ptojelcJomné obdobf
Celková hodnota podniku pro akcionáfe i věřitele spolefoosti se určí jako součet současné hodnoty volných hotovostních toků z explicitně projektovaného období a současně hodnoty konečné
hodnoty, tedy Strana 37
kreston.cz A member d K„d.m lnrerl'll)tional I A fl~ ,[,,li 11~1 .'Orl: of indnrqndf'nl o• nx11llor12 f1rr.i-.
I CHP =PVFCF + PVIT Hodnota podniku (equity value, EV) resp. spolKnosti pro její vlastníky se potom určí jako rozdil mezi hodnotou podniku a tržní hodnotou úročených cizích zdrojů v zahajovací bilanci, s přihlédnutím k neprovoznímu majetku či závazkům.
I EV = CHP - TÚCZ +NM-NZ 3.2.1.1.3.
Odhad požadované výnosnosti kapitálu
Pro stanovení současné hodnoty budoucích hotovostních
toků
je nutné určit diskontní faktor, který
by měl věrně odrážet náklady příležitosti kapitálu. V případě diskontování čistých hotovostních k výpočtu hodnoty podniku akcionáře i věřitele společnosti je využívána diskontní míra
toků
odpovídajíc! váženému průměru nákladu kapitálu (weighted average cost of capital -WACC).
WACC = náklady vlastního kapitálu * (tržní hodnota vlastního kapitálu/ celkov-í kapitál) + náklady na cizí zdroje *(tržní hodnota úročených cizích zdrojů/ celkov-í kapitál) * (l- efektivní daňová sazba) 3.2.1.1.4.
Náklady vlastního kapitálu
Při určení
požadovaných
nákladů
vlastního kapitálu jsme použili standardní postup založený
na modelu oceňování kapitálových aktiv (Capital Asset Pricing Model, CAPM). Tento model předpokládá, že tržní výnos akciového kapitálu je roven nákladům bezrizikového dluhového kapitálu plus prémie za riziko, která se rovná tržní odměně za riziko (rozdíl mezi očekávanou výnosností akciového trhu a bezrizikovou sazbou} násobené koeficientem vyjadřujícím příspěvek systematického rizika oceňované společnosti k riziku akciového trhu, obecně známým jako Beta koeficient. Požadovaný výnos vlastního kapitálu se tedy určí jako:
kde
Rli
návratnost akciového kapitá/11
R,..
11tfvratnast be=ri=ikového dluhu.
E(RM) oéelcůvaná návraJnosl aÁciového trhu,
f3 Při
koeficient vyjadřující systematicki ri=iko výnosu alr:ciov~ho kaplló/11 společnosti
stanovení zadlužené bety je počítáno s průměrným tržním poměrem vlastních a cizích zdrojů
v daném sektoru podnikání. Zadlužená beta=nezadlužená beta*{l+ 1- efektivní vlastn{ch zdrojů)] 3.2.1 .1.5.
daňová
sazba)*(trž.ní
poměr
cizích a
Náklady na cizí zdroje
Pro určenf nákladů na cizí zdroje byly kalkulovány v souladu s poskytnutými informacemi uvedenými v rámci reportingového souboru předmětu ocenění.
Strana 38 kreston .c:z A member o/ Kre~ton lnlernot:onol 1,..,
globl n~t ,,..k of inrlepenJeí't occour>hng firms
3.21.1.6.
Vážený pruměr nákladu kapitálu
Hodnota váženého průměru nákladu kapitálu je stanovena na základě výše popsaných nákladů na vlastní a cizí zdroje a tržního poměru cizích a celkových zdrojů, který je v období explicitního plánu
i perpetuity kalkulován na základě očekávaného objemu využívaných úročených cizích zdrojů. 3.2.1.1.7.
Stanovení diskontů za nelíkviditu
U společnosti, jejichž akcie nejsou veřejn~ obchodovatelné, či u společností s ručením omezeným je dle našeho názoru nutné d~le uplatnit diskont za nelikviditu. Likvidita, neboli obchodovatelnost je pro výpočet ceny akcií či podllů jedním z nejzásadnějších parametrů. Je definována jako schopnost přeměnit daný cenný papír na hotovost rychle, s minimem transakčních a administrativních nákladů, a to s vysokou mírou pravděpodobnosti, že výsledná prodejní cena se nebude odlišovat od očekávané (tj. indikované např. na veřejném trhu). Ve světě se diskonty za nelikviditu zabývají v podstatě dva typy studií: l)
Diskonty u transakcí s akciemi společností, jejichž obchodování bylo dočasně omezeno (tzv. restricted shares)
2)
Diskonty u obchodů s akciemi společností, jejidiž akcie j.sou neregistrované, ale které plánují v dohledné době ve,ejnou obchodovatelnost, pfípadně pltmují navýšení základního kapitálu veřejným upsáním akcii (tzv. initial public offering)
Diskont za nelikviditu jsme u ocei'lované Společnosti primárně s ohledem na účel jejího ocenění neuplatnili.
Strana 39 kreslon.a A l'lnmber of l
„ 1111„ nul1oJnal
;,.,
c~ =:
ni~twork of 1wlq'<'lld•.·11I <J<:countin~ firms
3.3.
Výnosové ocenění Spofelnosti
V následující kapitole je provedeno výnosové ocenění Společnosti metodou DCF.
Specifické předpoklady ocenění metodou DCF Společnosti
3.3.1.
Výchozí bilance Společnosti
3.3.1.1.
Výchozí bilance Společnosti je nedílnou součástí předchozí kapitoly 2.4 Výchozí bilance Společnosti.
3.3.2.
Hlavní výstupy metody DCF entity
Níže jsou uvedeny hlavní výstupy oc.enění metodou DCF entity a to: Finanční
plán
•
Pokračující
•
Diskontní míra
•
Projekce cash-flow
•
Výsledný propočet
3.3.2.1.
hodnota
Finanlní plán
Od zástupců Společnosti jsme získali informace týkající se výhledu hospodaření, včetně financování a očekávaných investic pro rok 2016 a dále jsme analyzovali historické finanční výkazy Společnosti za roky 2011 - 201S. Na základě uvedených informací jsme zpracovali finanční plán, přičemž jsme konzultovali se zástupci Společnosti oprávněnost jednotlivých položek:. Vf..e zmiňovaný finanční plán jsme prolongovali pro období 2017-2025, tedy celkově na plánované období lOti let, přičemž období 2025 (poslední role: plánu} považujeme za počátek období stabilizace, po jehož uplynutí očekáváme pro účely ocenění stabilní vývoj hospodaření Společností.
Pro období 2016-2025 byl tedy
vytvořen
plán hospodářských parametrů Společnosti dle
disponibilních historických dat, dle rámcového výhledu hospodaření a rovněž s přihlédnutím lc: průměrným hodnotám klíčových poměrových hospodářských ukazatelů z daného odvětví, získaných z finanční databáze AMADEUS. Finanční
plán Společnosti pro období 2017-2025 rovněž koresponduje se strategií Společnosti
v rámci relevantního odvětví, v jejímž rámci Společnost působí. přičemž navazuje na finanční plán vyhotovený pro období 2016.
a jejími možnostmi
V následující tabulce je zobrazena kalkulace komplexního finančního hospodaření Společnosti pro období 2016-202S:
plánu
provozního
Tabulko- Provozni ~ledek hospodařen{- predikce (tis. Kč) OBDOBÍ
1-6 2016
7-:l22016
2017
2018
20J.9
171781 4 079 4 079
135 091 11421 11421
313 010 15 810 15 810
319270 16126 16126
32S 655
TRžSY Tňby z prodeje zboží Výkony
Trfby za prodej vlastních výrobku a služeb
16449 16449
Strana 40 kreslon.a A member of Kr'!;ton lnlt>rno·1onol I A gbh JI ne~ ork of in
OBDOBt Změna
1-6.20'.i.6
7 -12 201fi
2017
2018
1019
o o
o o
o o
o o
o o
290 290
11 1 10
307 297 10
313 303 10
319 309 11
stavu zásob vlastní výroby
Aktivace Tržby z prodeje dlouh. majetku a materiálu Tržby z prodeje dlouhodobého majetku Tržby z prodeje materiálu Ostatní provozní výnosy TRžBY PROVOZNÍ CELll\'.EM
o 3 176153
o
o
o
o
146 523
329127
335 709
342 423
159 624 4524 2147 2377 6077 4 515
126 313 9438 2 843 6S9S 6453 4 798
291656 14 241 5090 9151 12 781 9499
297 489 14 526 5192 9334 13 036 9689
303 439 14 817 5295 9521 13 297 9 883
NÁKLADY Náklady na prodané zboží Výkonová SJ)Otřeba Spotřeba materiálu a enerqie
Služby Osobní náklady Mzdové náklady Odměny členům orgánů společností
o
o
o
o
o
Náklady na SZP Sociálnl náklady Daně a poplatky Náklady na prod. dlouh. majetek a materiál Náklady na prod. dlouh. majetek (=ZO Náklady na prod. materiál (=ZC) Změna stavu rezerv a opravných položek Změna stavu rezerv Změna stavu opravných položek Ostatní provozní náklady NÁKLADY PROVOZNÍ CELKEM
1490
1617 38 559 1
3169
3 233
112
114 1040 95 84 10
3 297 117 1061 97 86
587 172 543
Odpisy (účetní}
PROVOZNi VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ
72
441 90 81 9 1200
1 -1477
93 83 10
o
11
-1477
o
o o o
513
141800
1122 320 913
327 331
1167 333 877
2206
2805
4972
5022
5083
1404
1918
3242
) 356
J46J
o
Tabulka - Provozní výsledek hospodoření - predikce (tis.
OBDOB!
o
1020
o o o
1144
Kč)
2020
2(121
2022
2023
W24
10.~5
332168 16778 16778
338 812 17113 17113
345 588 17456 17 456
352 500 17 805 17 805
359 sso 18161 18161
366 741 18 524 18 524
o o
o o
o o
o o
o o
o o
326 315 11
332 321 11
339
34ó 334
11
11
353 341 12
360
328
o
o
o
o
o
o
349 272
356 257
363 382
370 650
378 063
385 624
TRžBY Triby z prodeje zboží Výkony Tržby za prodej vlastních wrobků a služeb Změna stavu zásob vlastní výroby Aktivace Tržby z prodeje dlouh. majetku a materiálu Tržby z prodeje dlouhodobého majetku Tržby z prodeje materiálu Ostatní provozní výnosy TRžBY PROVOlNf CELKEM
348
12
Strana41 krestcm.cz
KRESTON YA&CE
NÁKLADY Náklady na prodané zboží Výkonová spotřeba
322 012 15 723 s 620
328 452
13 834
10104 14111
10 306 14 393
10 282
10488
o
o
3430
3499
121 1104
124
309 508
315 698 15 415 5 509
Služby
15113 s 401 9712
Osobní náklady Mzdové náklady
13 563 10 081
Odměny členům orgánú společnosti
o
Náklady na SZP
3 363 119
Spotřeba materiálu a energie
Sociální náklady Daně a poplatky Náklady na prod. dlouh. majetek a materiál
99 88 11
Změna stavu rezerv a opravných položek
o
Změna Změna
stavu rezerv
stavu opravných položek
o
o
o
3640
3 713 131
1126
3 569 126 1149
100 89 11
102 91
o o o 1214
9906
1082
Náklady na prod. dlouh. majetek (=ZC) Náklady na prod. materiál (=ZC)
10 698
14 681 10912
341 721 16 686 5964 10 722 14 975 11130
o o
16038 5 732
335 021 16 359 5 847 10 512
129
1195
105
1172 107
11
93 11
95 12
97 12
o o o
o o o
o o o
o o o
1264 361400
1289
1315
368 628
376 000
109
NÁKLADY PROVOZNÍ CELKEM
1191 340 555
347 366
1239 354 313
Odpisy (účetnO
s 152
5 228
s 311
5 400
5494
5 592
PROVOZNÍ ~SLEDEK HOSPODAAENÍ
3 565
3663
3758
3 851
3942
4032
Ostatní provozní náklady
Výše uvedená predikce provozního výsledku hospodaření pro období 2016-2025 koresponduje
níže uvedenou predikcí Tabulko -
Poměrové
s
poměrových ukazatelů:
ukozatl!te Společnosti - p~dikce (tis.
Kč)
OBDOBt
2016
Míra růstu tržeb za zboží Náklady vvnaložené na orodané zboží/Tržby za zboží Obchodní marže Míra růstu tržeb za vl. výrobky a služby Výkonová spotřeba/Výkony Mzdové N/(Wkonv+ Tržbv za zboží) N na soc. a zdr. Poííšť/Mzdové N Soc N/Mzdové N Daně a PODlatkv/{Wkonv+ Tr.žbv za zboží) OPVNvkonv OPN/Wkonová sootřeba
-9% 93% 7% -11% 90% 3% 33%
.Wli·202S 2% 93% 7%
2%
90% 3%
33%
1%
1%
0,3% 0%
0,3%
0,3%
0% 0,3%
Historický i očekávaný vývoj ukazatele „Obrat" pro období 2011-2025 lze demonstrovat následovně:
Strana 42 kreston.cz A
memb~1
of l
,:
I"
Grof - Historický i
očekávaný
vývoj ukazatele uObtar Společnosti (ti.s.
Kč)
r::-- -·------
, 450 ooo -.---~-------------~~----------
--·-----
400 000 1! 350000
-
..... -
··--
I
,__
'300000 t-
i_ 1 2SOOOO
-
200 000
- -
150 000
>-
'100000 50000
o
-
-
-
-
--
_I_
I
r
-
-,..__ ,__
-
-
.... -
,_
-
-
,
--
>--
--
- - --
-
>--
-·
-
,_
-
-
-
,_,_
_
- - ,_
-- - I >- -
- .... - '-· ,_ ~·
>- -
-
-
>- -
--
>-
i
l I I
~.~~~--~~~-~
V rámci této kapitoly byla následně provedena kontrolní kalkulace položky EBITDA/Provozní výnosy: Tabulko - Predikce ukfizotelů EBITDA a Provozní '1nosy Společnosti (tis. Kč, 96)
osoost
2017 ;..'(11$ 1019 2Q.:O 2()24 í01'> ~O:LJ. 20n W23 20íS 322 676 329127 335 709 342423 349272 356 257 363 382 310 650 378063 38~ 624
Obrat
EBIT
8 333
8 717
8 891 8 891
9 069 9 069
9436
8378
8 546 8546
g 251
8 056
8214 8214
8 378
EBITDA PO očištění EBn'DA(po očištění)
9251
9436
9624 9 624
l,S'Jfi
2,5%
2,5'16
2.5'16
2,,5%
l,5%
2,5%
2,5%
2,,5%
2,5%
/Obrat
8717
poměrového ukazatele „EBITDA/Provozni výnasy" Společnosti generovaný v pruběhu predikovaného období činí cca 2.5%. což je hodnota blížící se mediánu hodnot ukazatele EBITDA/Obrat :ra celé odvitví, platné pro období 2012-2014, uvedené v rámci
Z dat je patrné, že plán
kapitoly 2.5.2. Sektorová analýza, které se pohybují v rozmezí hodnot 3,16% - 3,45%. Graficky lze historický i očekávaný vývoj ukazatele „EBITDNObrat" zobrazit pro období 2011-2025 následovně:
Strana 43 kreston.c:z l"I
mernber
t>Í ~" ·:1.;11
11 '• ~ • '
,.. · ,
11f,~·101k of i~dependenl u;xc·unting firm·
Graf- Historkký i očekávaný vfroj ukazatele NEBITDA/Obrat" Společnosti ('%)
G,0% ~-
----- ··-·-··--·---·_·--------------~-
2,s% - ' - - -- - - - 2,0% + - - - -
-1 I
1,5% 1,0%
I
0,5% 0,0%
4-11---
-0,5% -1,0%
___
3.3.2.2.
J
•_Ee_i_m_A_p_o_o_~_iš-tě_n_í/O-br-at_ _ __ __ _ _ __ ____
I
Pracovní kapitál
Projekce pracovního kapitálu je založena zejména na předpokladu obrátek u nejvýznamnějších položek pohledávek a závazků, jež byly kalkulovány dle predikce položek příslušných krátkodobých pohledávek, závazků i zásob. Plán jednotlivých položek pracovního kapitálu je uveden dále v tabulkl.tch, včetně skutečnosti k 30.6.2016. Náklady a výnosy, které jsou základnou pro výpočet obrátek, jsou uvedeny v tabulce. Provozní tržby = tržby z prodeje zboží + tržby z prodeje vl. výrobků
a služeb. Provozní náklady
=náklady na prodané zboží + výkonová spotřeba.
Tabulka - Základna pro výpočet obrátek pohledávek o zrívozků (tis. Kč) úBDOBf Provozní tržby
3052016
175 860 Provozní náklady 164148
3.3.2.2.1 .
2•)?2 2017 2018 Wl~ 2020 2021 2023 .2024 ::!025 Wlt\ 322 372 328 820 335 396 342104 348 946 355 925 363 043 370 304 3n110 385 265 299 899 305 897 312 015 318 255 324 620 331113 337 735 344 490 351380 358 407
Provozní pohledávky
Krátkodobé pohledávky z obchodního styku a Krátkodobé jiné pohledávky byly predikovány s přihlédnutím k očekávané době obratu pro období 2016-2025 na úrovni období 2016 a rovněž vzhledem k očekávané výši položky Provozní tržby pro období 2016-2025 {viz výše). Ostatní položky krátkodobých pohledávek byly pro období 2016-2025 predikovány primárně dle hodnot nejbližší predikce, tj. z období 2016.
Strana 44 kn:lston.c;z
A rnember ol Kr~1on lnternar:onal r A globol ne~vo1~ ol independent occt>untin:J firms
Tabulko - Plán proYOZních pohledávek Společnosti (tis.
Kč)
3062016
W16
2017
.2018
2019
145 608 49,68 -118 658
33 855 38,33 111 753
34 532 38,33 -677
35 223 38,33 -691
35927 38,33 .704
o o
o o
o
o
o
o
o o
STÁT- DAŇOVÉ POHLEDÁVKY Stav ke konci období
1830
s 000 o
5000
2 659
s 000 -3170
5000
Průměrná meziroční změna
o
o
1202 -892
300
300
300
300
902
o
o
o
OBDOBÍ POHLl::l>ÁVKY L OBCHOD. VZTAHŮ Stav ke konci období Průměrná obrátka z tržeb (dny) Průměrná meziroční změna
POHLEDÁVKY ZA OVLÁD. A ŘÍZ. OSOBAMI Stav lce lconó období Průměrná meziroční změna
OSTATNÍ POSKYTNUTÉ ZÁLOHY Stav ke konci období Průměrná meziroční změna
JINÉ POHLEDÁVKY Stav ke konci období Prům~má obrátka z tržeb (dny)
o
o
o
o
o
o.oo
0,00
0,00
0,00
0,00
Průměrná meziroční změna
-2
o
o
o
o
1552 -1498
50 l 502
50
50
50
o
o
o
POHLEDÁVKY CELKEM Stav ke konci období Průměrná obrátka z tržeb (dny)
150192
39 205
51,24
Průměrná meziroční změna
-118391
44,39 110987
39 882 44,27 -671
40 573 44,15 -691
41277 44,04 .704
DOHADNÉ ÚČTY AKTIVNÍ Stav ke konci období Průměrná meziroční změna
Tob11lto • Plán provozních pohledávet Společnosti (tis.
--
-
Kč)
OBDOBÍ POHLEDÁVKY Z OBCHOD. VZTAHŮ Stav ke konci období Průměrná obrátka z tržeb (dny)
2020
2oi1
2022
2023
2024
~1)25
36646 38,33
37 379
38126
38,33
Průměrná meziroční změna
-719
-733
-748
38 889 38,33 -763
39 667
38,33
40460 38,33 -793
POHLEDÁVKY ZA OVLÁD. A ŘÍZ. OSOBAMI Stav ke konci období
o
o
o
o
{)
o
o o
o
Průměrná meziroční změna
o o
s 000 o
s 000 o
5000
s 000
5 000
sooo
Průměrná meziroční změna
o
o
o
o
OSTATNÍ POSKYTNUTÉ ZÁLOHY Stav ke konci období
300
300
300
300
300
300
Průměrná meziroční změna
o
o
o
o
o
o
JINÉ POHLEDÁVKY Stav ke konci období Průměrná obrátka z tržeb (dny}
o
o
o
o
{)
o
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Prúměmá meziroční změna
o
o
o
o
o
o
STÁT - DAŇOVÉ POHLEDÁVKY Stav ke konci období
38,33 -778
o
DOHADNÉ ÚČTY AKTIVNÍ Strana 45 kreston.cz ~ membe1 al Kr~.~h '" 1,,1,„n<Jtionol I A 3lobol networl._ ,,f 1nd<po11J•Jnl accounting lirms
KRESTON "A&CE
<)8(J08Í
2020
2021
2022
202:;
Stav ke konci období
50
Průměrná me:ziroční změna
o
so o
so o
so o
42729 43,82
43476 43,71 -748
44 239 43,61 -763
2024 50
o
20.2S
so o
POHLEDAVKV CELKEM
Stav ke konci období
41996 43,93 -719
Průměrná obr•tka z tržeb (dny) Průměmil meiiročni .změne
3.3.2.2.2.
-733
45017 43,50 -718
45810 43.40 -79J
Provozní závazky
Krátkodobé
závazky z obchodního styku a Krátkodobé jiné závazky byly predikovány s přihlédnutím k očekávané době obratu pro období 2016·2025 na úrovni období 2016 a rovněf vzhledem k očekávané výši položky Provozní náklady pro období 2016-2025 (viz výše) Položka závazky lc zaměstnancům, soc. zabezpečení a zdravotního pojištění byla pro období dodaného plánu 2016-2025 predikována ve výši 1/12 průměrných měsíčních mzdových nákladů, resp. nákladů na soc. zabezpečení a zdravotní pojištění. Ostatní položky krátkodobých závazků byly predikovány převážně na úrovni hodnot z nejbližší známé predikce pro období 2016. Tabulka - Plán provo.znlch závazků Společnosti (tis.
Kč)
OBDOBÍ ZÁVAl.KY Z OBCHODNÍCH VZTAHŮ Stav ke konci období Průměrná obrátka z nákladů (dny)
30.62 016
.2016
40702 14,88
Průměrná me2iroční změna
29113
10 520 12,80 -30182
ZÁVAZKY K ZAM~STNANCŮM Stav lce konci období.
504
663
Průměrná meziroční změna
-159
7.017
2018
2019
10730 10945 11164 12,80 12,80 12.80 210 215 219 807
159
792 129
16
824 16
310 -155
465 155
264
269
275
-201
s
s
STÁT - DAŇOVÉ ZÁVAZKY A DOTACE Stav ke konci období
66
150
150
-77
150 84
150
Průměrná meziroční změna
o
o
o
o
o o
o o
o o
ZÁV/lZKY ZE SOC. ZABEZPEČENÍ A ZDRAV. POJ. Stav k~ konci období Průměrná meziroční změna
KRÁTKODOBĚ PŘUATÉ ZÁLOHY
Stav ke konci období Průměrná meziroční změna
23 -1'12
JINÉ ZÁV/lZKY Stav ke lconci období Průměrná obrátka z nákladů (dny)
s
o
o
o
o
0,00
0,00
0,00
0,00
Průměrná meziroční změna
4
0,00 -5
o
o
o
75 -65
145
145
145
145
70
o
o
o
41685 15,24
11943 14,54
-23
DOHADNÉ ÚČTY PASIVNf Stav ke konci období Průměrná meziroční změna
ZÁVAZKY CELKEM
Stav ke konci období obr,tka z nákladů (dny)
Průměrné
12 081 12 317 12 557 14,42 14,41 14,40
Strana 46 kreston.cz
,... "'"mbe1 d
~.,,,1,Jn lnternalional I ;... ~loh1)I ne~
orl of indepond„„1 "' ·1:<.>1m1in(J firm5
KRESTON rA&CE
Prúmirná muirvční z:mlna
28 519
138
2)6
2023
2024
Tabulko· Plán provozních závazkií Společnosti (tis. Kč) OBDOB} ZÁVAZ.K>f Z OBCHODNÍCH VZTAHŮ Stav ke konci období Průměrná obrátka z nákladů (dny)
2020
1021
11387 ll 615 12,80 12,80
Průměrná meziroční změna
2022
2025
11847 12 084 12 326 12 572 12,80 12,80 12,80 12,80
223
228
23.2
237
242
247
Stav ke konci období
840
857
16
17
874 17
891
Prúměmá meziroční změna
17
909 18
927 18
280 5
286
292
297
303
309
6
6
6
6
6
150
150
150
150
150
150
o
o
o
o
o
o
o o
o
Průměrná meziroční změna
o o
o o
o o
o o--
JINÉ ZÁVAZK>f Stav ke konci obdobf Průměrná obrátka z nákladO (dny)
o
o
o
o
o
o
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Průměrná meziroční změna
o
o
o
o
o
o
DOHADNÉ ÚČTY PASIVNÍ Stav ke konci období
145
145
145
145
145
145
Pruměmá mez:imční zm~na
o
o
o
o
o
o
ZÁVAZKY K ZAMtSTNANCŮM
ZÁVAZKY ZE SOC. ZABEZPEČENI A ZDRAV. POJ. Stav ke konci obdobf Průměrná meziroční změna
STÁT· DAŇOVÉ ZÁVAZ.KY A DOTACE Stav ke konci období Průměrná me-zirocní změna KRÁTKODOBÉ PÍ\IJATÉ ZÁLOHY Stav ke konci období
o
ZÁVAZKY CELKEM
12 803 13 05.J 13 308 13568 13834 14105 14,40 14,39 14,38 14,38 14,37 14,36 271 245 255 260 250 265
Stav ke konci obdobl obrátka z náldadll (dny) Průměrná mezirolní zmina
Průměrná
3.3.2.2.3.
Zásoby
Analogicky s předchozím byly zásoby predikovány pro období plánu dle doby obratu predikované pro období 2016 a rovněž s přihlédnutím k plánu položky Provozní náklady pro obdobi 2016-2025. Tabvllca - Plán Zásob Společnosti (v tis. Kt)
OBDO Br Stav ke konci období Průměrná
obrátka z tržeb (dny)
Průměrná meziroční .změna
3,38
62,96
56716 62,96
62,96
2019 S9 007 62.96
Sl 233
-45 686
-1112
-1134
·1157
3062úl6 9918
2016
201i
55604
2018 57850
Tabulka - Plán Zásob Společnosti (v tis. Kč)
OBDOBÍ Stav ke konci oboobí Průměrná obrátka z tržeb {dny)
2ú20
2()21
2022
2023
20n
60188
61391
62619
6:S 8ťl.
65149
ltl2S 66452
62,96
62,96
62,96
62,96
62,96
62.96
Průměrná meziroční změna
·1180
-1204
·1.228
-1252
-1277
-130.J Strana 47
kreston.cz h member ol Krnst•)ll l11f<:111,1ri,mul I A 9lol•ol not ,_,,k nf ,„rJ,,l""J""' tu:.:ounling lirm:
KRESTON A&CE
Rezervy a OP
3.3.2.2.4.
V návaznosti na předchozí informace i postup predikujeme jednotlivé položky změny stavu rezerv a OP pro období finančního plánu následovně: Tabulka - Plán změny stavu rezerv a opravných položek (v tis. OBDOB{
mezirofoí změna ZMĚNA STAVU OP
2016
o
o o
o o
o
o o
o o
o o
o o
o o
o o
o
o
-1477
o
o
o
o
o
o
o
o
o
-277
Průměrná meziroční změna
3.3.2.2.5.
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2(124 W25
3062016
REZERVY Stav ke konci období Průměrná
Kč)
o
časové rozlišení alctivni a pasivní
Hodnoty položek Časové rozlišení alctivnf a pasivní ponecháváme pro období finančního plánu 2017-2025 ve výši dle finančního plánu Objednavatele pro rok 2016. Tabulka - Plán éasoYé rozlišení aktivní (v tis.
K.č)
306 2016
;!016
"!017 2018 2019
w.w
.2021 2022 2023 1024 ::02s
Stav ke konci období
o
200
200
200
200
200
200
200
200
1235
200 -200
200
Průměrná meziroční změna
o
o
o
o
o
o
o
o
o
OBDOB( ČASOVÉ ROZLIŠENÍ (ak.tiva)
Tabulka - Plán časové rozlišení pasivní (v tfs. K.č) OBDOB( 3062016 ČASOVÉ ROZUŠENI (pasiva) Stav ke konci období -714 Průměrná meziroční změna
o
3.3.2.2.6.
2016
2017 20J.8 20).9 2020 2011 202';! 2023 2024 2025
700 700
700
700
700
700
700
700
700
700
700
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Provozní hotovost
Změna provozní hotovosti promítající
se v rámci provozního Cash flow období 2016-2025 byla plánována s ohledem na minimální požadovanou výši peněžní likvidity (kalkulována s ohledem na historickou výši peněiní likvidity i výši peněžní likvidity k datu ocenění) a rovnM s ohledem na
plánovanou výší krátkodobých závazků a krátkodobých úročených dz.ích zdrojů, tedy následovně: Tabulka - Provozní hotovost (v tis.
K.č,
OBDOBÍ Krátkodobý finanční majetek Krátkodobé závazky - provozní Krátkodobé bankovní úvěry Krátkodobé finanční výpomoci Peněžní
likvidita Optimální peněžní likvidita
v%)
20!3
2011 22427 19 756
2012 21302 27 836
34 702
o
o
o
2 000 103,08%
6000 62,96%
45 299
2014 26 572 3106
2015 24 302 13166
o o
o o
6000 111,29% 855,51% 20,00% 20.00%
3062016 192 41685 10 777
o
184,58%
0,37%
20,00%
20,00%
4 351 n/a
6767 -2416
8140 ·1373
621 7 519
20,00% 2631 -2 012
0,37%
Provozní hotovost Průměrná mezfrolnr zm~na NEPROVOZNf HOTOVOST
18 076
14535
37159
25 951
21669
o
192 -192
Strana 48 kreston.o A member ol Kre::1011 lnto:
Tabulka - Provozní hotovost (v tis. Kč, v%)
OBDOBÍ Krátkodobý finančnf majetek
Krátkodobé závazky - provozní Krátkodobé bankovní úvěry Krátkodobé finanční výpomoci
201~
2017
3613 11943 3 777
3 360
2018 3 220
12081 2 777
12 317 1777
2019 3102 12 557 777
2020 3 230 12803
o o
o
o
o
o
Peněžní likvidita
22,98%
22,61%
22,85%
23,27%
Optimální peněžní likvidita
20.00%
20,00%
2972 172
20,00% 2819 153
25,23% 20,00%
2667
2561
Průměrná meziroční zm~na
20,0()% 3144 -2952
152
106
NEPROVOZNÍ HOTOVOST
469
388
402
436
669
Provoz:ní hotovost
Tobulka - Provozní hotovost (v tis. Kč, v 'J6)
OBDOBÍ Krátkodobý finanční majetek Krátkodobé závazky - provoznl Krátkodobé bankovní úvěry Kfáttc:odobé
202~
202.?.
5 088
6040
2024 7008
7993
13 053
13 308
13 568
13 834
14105
o o
o
o o
o
o
o
o o
31,81% 20,00%
38,23%
44,51%
50,66%
20,00%
20,00%
20,00%
2 662 -51 2 427
2714
2 767
-52
-53 4241
finanční výpomoci
Peněžní likvidita
Optimální peněžní likvidita Průměrná meziročni změne
2 611 -50
NEPROVOZNÍ HOTOVOST
1541
Provozní hotovost
21)25
21)21. 4152
3 326
56,67% 20,00% 2 821 -54
s 172
Z dat je patrné, že za optimální míru provozní peněžní likvidity považujeme v souladu s odbornou literaturou 20%. Této hodnoty však Společnost k datu ocenění nedosahuje, jelikož disponuje penězi ve
'Jýši 192 tis.
Krátkodobý
nedostatek
Kč, zbytek je vázán
zejm. v krátkodobých obchodních pohledávkách.
likvidity Společnost řeší krátkodobým bankovním úvěrem. Výše
neprovoinf hotovosti k datu oceněni, tedy 30.6.2016 činí O ICl. 3.3.2.2.7.
Změna pracovního kapitálu - závěrečné shrnutí
Na základě výše uvedeného plánujeme celkový pohyb pracovního kapitálu promítajícf se do období finančního plánu 2016-2025 tedy následovně: Tabulka - Celkový pohyb procovniho lcopitálu (ti5. Kl)
OBDOBl Zásobv (ni:.rust -/pokles +) Pohledávkv (nárůst -/ookles +) Čas. rozlišení aktivní (nárůs; ·/ookles +) Provozní hotovost (núůst -/Pokles +) Investice do pracovního kaoitálu (oor. ooložkv) Závazkv (nárůst +/ookles ·)
z toho Zaměstnanci (nárůst +/pokles-) Změna stavu Změna
rezerv (nárůst -< /ookles -)
stavu oor. ooložek (nárůst -t/poklcs -) Čas. rozlišení pasivní (nárůst ~ /pokler -) POHYB PRACOVNÍHO KAPITÁLU{~/-)
7-122016 2017 -4S 6S6 110987 -200
-2 952
W13 2019 2020 W2l 2-022 20~3 2014 .2025 -1112 -1134 -1157 -1180 -:i.204 -1228 -1252 -1277 -1303 -778 -677 -691 -704 -719 -733 -748 -763 -793
o
o
o
o
o
o
o
o
o
172
153
152
106
-50
-Sl
·52
-53
-54
1477
o
o
o
o
o
o
o
o
o
-29 742
138
236
240
250
255
260
265
159
U9
16
16
245 16
17
17
17
18
271 18
o
o o
o o o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
()
o
o
o
o o
o o o
o
o
-1477
700 33107
o
o
-1479 -1436 -1469 -1547 -1737 -1771 ·1807 -1843 -1880
Strana 49 kre$1on.a: A member of K!~;.,ton lnl!!rnotionol A globol nei\ .:irl of in
3.3.2.3.
Investice a odpisy
V tabulce nífe uvádíme nejprve historickou výši investic i účetnfch odpisů Společnosti, vych&zející z jejich historických finančních výkazů za období 2011-2015: Tabulka - Investice a účetní odpisy Spole~nosti 2011-2015 (tis.
Kč)
08DOB1 DNM celkem Odepisovaný DNM
2ůll
2012
2013
2014
21)15
o o
o
o o
o o
o o
DHM celkem neodepisovaný DHM majetek (pozemky)
36042
36806 4 871
31 772 4 715
Odepisovaný OHM Odepisovaný majetek celkem
31171 31171
31935 31935
30965 4871 26 094
26124
4871
21409
27 057
26094
21409
Investice
o o o
6 955
770
923
27057 10 554
o
10 554
20%
21%
-156 1079 21%
6168
6191
6611
556.J
4906
Investice do neodepisovaného majetku Investice do odepisovaného majetku účetní
o
o
úletní odpisy
no
6955
odpisy v l/ Odepisovaný majetek v čase T-1
4 715
o 23%
Z dat uvedených výše je patrné, n&sledující: Průměrná
výše investic Společnosti za období 2012-2015
Průměrná
výše
účetních odpísů Společnosti
činí 4
801 tis.
Kč
za období 2012-2015 činí S 818 tis.
Kč
Následně predikujeme dle disponibilních podkladů výši investic i účetních odpisů Společnosti pro období 2016-2020:
Tabulka - Investice a účetní odpisy Spoletnosti 2016-2020 (tis. Kč)
080081
21}16
2017
2018
2019
DNM celkem Odepisovaný DNM
o o
o o
o o
o o
o
DHM celkem neodepisovaný DHM majetek (pozemky)
31561 4 715
31833 4 715
32 533 4 715
32946 4 715
Odepisovaný DH M Odepisovaný majetek celkem
26 846 26846
27118 27118
32160 4 715 27 445
27 818
27445
27 818
28 231 28231
Investice
4800
5 244
5 349
5456
Investice do neodepisovaného majetku Investice do odepisovan~ho majetku
o
o
o
o
účetní
odpisy v T/ Odepisovaný majetek v čase T-1
úletní odpisy Následně
predikujeme dle disponibilních obdobf 2021-2025:
podkladů
4800 19%
s 244
s 349
19%
19%
5456 19%
5011
4972
5 022
SOH
výši investic i
účetních
odpisu
2020
o
s 565 o s 565 19%
5152
Společnosti
pro
Tobulka - Investice a účetni odpisy Spole!nosti 2021-2025 (tis. Kč)
06(1081
2021
20~~
20:!3
2024
2025
DNM celkem
o o
o o
o o
o o
o o
33 394
33 872 4 715
34 378 4 715
34908
35460
4 715
4 715
Odepisovaný DNM DHM celkem neodepisovaný DHM majetek (pozemky)
4 715
Strana SO kreston.cz A rnember do Kre::tr·•• lnh""•.iti1Y1ol I A glob<:1I nel.llC>•~ r.f ,,„lq•·11d•'nt occounling firms
KRE STON "A&CE
OEDOBÍ Odepisovaný DHM Odepisovaný majetek celkem Investice Investice do neodepisovaného majetku Investice do odepisovaného majetku účetní odpisy v T/ Odepisovaný majetek v ~ase T-1 účetní odpisy
2021
2022
28 679 28 679 5 676
29157 29157
5790
2023 29 663 29 663 5 906
o s 676
o s 790
o s 906
19% 5228
19%
19% 5400
s 311
2024 30193 30193
6024
2025 30745 30745 1144
o
o
6 024 19% 5494
6144 19% 5592
Z dat uvedených \lýše je patrné. následující: Průměrná
\lýše investic Společnosti za období 2016-2025 činí 5 595 tis. Kč
Průměrná
\lýše účetních odpisů Společnosti za období 2016-2025 činí 5 226 tis. Kč
Účetní a daňové odpisy jsou kalkulovány ve stejné \lýši. Z dat uvedených níže je patrné, že účetní
odpisy byly kalkulovány primárně dle podílu k odepisovatelnému majetku v předchozím období. Z dat uvedených výše je patrné. že v průběhu plánovaného období 2012-2025 průměrná roční výše investic dosahovala cca 99% úrovně průměrné roční \lýše účetních odpisů, přičemž na konci predikovaného období je očekávána v souladu s dosažením podminek odpovídajícím uStabilízovanému období" konvergence obou veličin. Graficky lze výše uvedené predikce pro období finančního plánu v návaznosti na historicky dosažené hodnoty zobrazit následujícím způsobem:
Graf- Historie i Plán investic o odpisů Společnosti (tis.
Kč)
r--
1 12 000
10000
.
-·
8000
I
6000
<
4000
L
2000
t
o
·- ··• Investice
II
lJ u
...
~
oN
>-
>-
-
..._
-
,_
......
-
>-
,_ -
>-
-
-
-
-
-·
-
-
-
-
-
• účetní odpisy
o~ o~ o~ o~ o~ o~ o~ o~ o~ o~ o~ o~ o~ N N N N N N N N N N N N N - --········
··-·--·--·------·--·--------
V návainosti na historická data pro období 2012-2015 považujeme plán investic a souvisejících účetních
odpisů
pro období 2016-2025 z dlouhodobého hlediska za vyvážený. splňující
předpoklady „going
concern" principu, resp. principu nepřetržitého fungování podniku.
Strana 51 kreston.c.z A member d K"''·~"' 1.,1„.r.0110nol I A global ne~·'Ork ,,f ir1dq""lld••nt oo::ouritin~ firms
Způsob
3.3.2.4.
financovánf
Oce~ovaná Společnost eviduje
k: datu ocenění úročené cizí závazky v celkové výši 10 777 tis. Kč. Jedná se o krátkodobý bankovní, úroková sazba je 1,45% p.a. Ke splácení úvěrů v obdobi plánu docházf dle možností podniku, podle vývoje přírůstků cash flow tak, aby nebyl ohrožen chod Společnosti.
Přehled o splácení a čerpání úvěrů je uveden níže:
Úvěry a úročené cizí zdroje(%, tis. Kč)
Tabulko
BANKOVNf ÚVĚRY A VÝPOMOC
2016
2017
2018
2019
2020
úroková míra
1,45%
1,45%
1.45%
1,45%
l,45%
Stav k 1.1.
1on1
3 777
2n1
1777
777
Splátka{-)
-7000
-1000
-1000
-1000
.777
Úrok
106
48
33
19
6
Stav k n.12.
3 777
2 777
1777
777
o
Krátkodobé úvěry
Čerpání(+)
Zdroj: vlastní M>rba
Ke splacení úvěru dojde dle plánu v roce 2020. Pro období perpetuity (po roce 2025} stanovujeme v souladu s daty posledního období finančního plánu 2016
2025 hodnotu 0% výše zadlužení.
Dle předloženého plánu Objednavatele na rok 2016 dojde v druhé polovině roku k poskytnutí finančních prostředků ve výši 25 000 tis. Kč ovládané nebo ovládající osobě. S tímto finanční
projekce počítá, skutečnost nijak neovtivňuje výsledek oceněni, jde pouze o změnu struktury v rámci aktiv Společnosti. Plán nepočítá
3.3.2.5.
Pokračující
s úročením pohledávky.
hodnota
Jakjiž bylo uvedeno výše, jako jednu ze základních metod ocenění Společnosti jsme zvolili metodu diskontovaného cash-flow (DCF), zohledňující především hodnotu budoucích peněžních toků z provozní činnosti Společnost a to v období finančního plánu i perpetuity. Míru růstu pro období perpetuity, tj. po roce 2025 plánujeme mlru růstu Společnosti s ohledem na vzdálenost časového horizontu od data ocenění ve výši dk>uhodobě očekávané výše inflace, tj. 2% p.a. Při kalkulaci CF do perpetuity jsme použili základní přístup:
dle rentability investovaného kapitálu ekvivalentní WACC Pro výpočet CF v perpetuitě platí tedy vztah: CF 2025 = [Upravený EBIT * (1- daň. sazba) - NI]* ( 1 + míra růstu} kde, • Upravený EBIT - je upravený provozní hospodářský výsledek 202S • •
Daň. sazba- je plánovaná daň sazba v roce 2025 Nl(„net investments"). resp. čisté investice, nad úroveň investic obnovovacích ve výši odpisů
Strana 52 kreston.cz A memboe1 d r.",·.trn• ·, 1 '
. I A 9lo~·JI netvorf. -::if innP.J~nd,!nt oc·ounling firms
KRESTON 'A&CE
na
NL resp. net investments {čisté investice) jsou pro období perpetuity kalkulovány v zAvislosti parametrech uvedených níže: •
Rentabilita investic (pro období perpetuity uvažována ve výši očekávané minímální požadované výše nákladů na celkový kapitál Spole~nosti}
•
Míra růstu v období perpetuity
NI = [Upravený EBIT * ( 1 - daň. sazba)] • ( míra rústu/WACC}
=[ 4 032 * ( 1 - 0.19)) * ( 0,02/0,083 } NI =787 tis. Kč NI
Na základě výše uvedených kalkulací lze CF do perpetuity kalkulovat následovně:
= [Upravený EBITt\{ 1- daň. sazba ) - NI]*( 1 + míra růstu} CF do perpetuity = [4 032 * ( 1- 0,19) - 787) ] * ( 1 + 0,02} CF do perpetuity =2 529 tis. Kč CF do perpetuity
Pro Období perpetuity lze na základě výše uvedených propočtú kalkulovat hodnotu CF provozní
každoročně ve výši 2 529 tis. Kč.
3.3.2.6.
·
Finanční analýz.a finančního
plánu
V rámci následující kapitoly je provedena finanční analýza finančního plánu Společnosti
a to
za
obdob( 2016-2025: Tabulka - finanční analýza finančního pl6nu (%, dny)
08D0ijÍ
2016
2017
2018
2019
:!020
Rentabilita vlastního kapitálu Rentabilita celkového kapitálu Produkční síla (Rentabilita aktiv) Rentabilita tržeb
0,9%
1,8%
1,9%
1.9%
l,7%
1,9% 1,7%
1,7%
1.5% l,0%
1,7% 1,0%
1,7% 1,0%
l,7% 1,7%
Kvóta vlastního kapitálu Úrokové zatížení (Úrokové kryti) Míra úplatného cizího kapitálu
89,0%
89,7% 1,5% 16,9%
90,3%
90,9% 0,5%
91,3%
1,0%
11.4%
5,2%
0,0%
Peněžní likvidita Pohotová likvidita
0,23 2,72
0,23
C,23
0,23
0,25
3,11
3,33
Celková likvidita
6,26
2,91 6,73
7,21
7,75
3,53 8,23
Celkový obrat [tis. Kč] Doba obratu celkových aktiv [dny] Doba obratu zásob [dny] Doba inkasa pohledávek [dn~·J Doba úhrady závazkú [dny] Porovnání DlP-DUZ
322 372 178,2
328 820 176,6
335 396 175,2
342104
348 946
63,0 38,3
63,0
173,0 63,0
38,3
63,0 38,3
174,0 63,0
12,8
12,8
12,8
38,3 12,8
38,3 12,8
25,53
25,53
25,53
25,53
25,53
1,7% 0,8% 1,0%
3,2%
21,9%
l,0%
0,2%
Strana 53 kreston.cz A JTI.:lmber of Kr„~tori lr11<:1110hc'11ol
„ ·i ·~:: r.et 101!<. nf '"''''f''""l„rt o.:.:.ovnting
firms
Tabulka - Finanlní analýzo finančního plánu (96, dny)
08D0Bi
2021
2022
2023
:W24
2025
Rentabilita vlastního kaoitálu Rentabilita celkového kaoitálu Produkční slla (Rentabilita aktiv)
1,9% 1,8% 1,8% 1,0%
1,9%
Rentabilita tržeb
1,9% 1,8% 1,8% 1,0%
1,8% 1,8% 1,0%
2,0% 1,8% 1,8% 1,0%
2,0% 1,8% 1,8% 1,0%
Kvóta vlastního kapitálu Úrokové zatížení (Úrokové krvtí} Míra úolatného cizího kapitálu
91.4% 0,0% 0,0%
91,4% 0,0% 0,0%
91.4% 0,0% 0,0%
91,4% 0,0% 0,0%
91,4% 0,0% 0,0%
Peněžní likvidita
Pohotová likvidit.a Celková likvidita
0,32 3,59 8,29
0,33 3,65 8,35
0,45 3,71
0,51 3,76 8,47
0,57 3,81 8,53
CelkovÝ obrat ltis. Kč] Doba obratu celkovvch aktiv [dnv! Doba obratu zásob [dnvj Doba inkasa pohledávek :dnv) Doba úhrady závazků [dny] Porovnán{ DIP-DUZ
355 925 172,9 63,0 38,3 12,8 25,53
363 043 172,8 63,0 38,3 12,8
370 304 172,8 63,0 38,3 12,8 25,53
3n110
385 265 172,7 63,0 38,3 12,8 25,53
3.3.2.7.
25,53
8.41
---
172,7 63,0 38,3 12,8 25,53
Diskontnf míra
Pro stanovení nákladu kapitálu je nutné stanovit: • •
Náklady vlastního kapitálu Náklady na cizí zdroje
Pro stanovení v~ženého průměru nákladu kapitálu (WACC) byly použity iterace. 3.3.2.-; .1.
Diskontní míra - náklady vlastního kapitálu
Pro stanovení nákladů 'Jfastního kapitálu je nutné zjistit • • • •
Bezrizikovou sazbu Koeficient Beta Rizikovou prémii Přirážku za riziko země
• •
Přirážku za velikost a tržní kapitalizaci
3.3.2.7.1.1.
Přirážku za specifická rizika
Bezrizikové sazba
V srpnu 2016 (15.8.2016) činila průměrná výnosnost dlouhodobých dluhopísú české republiky se splatností 10 let hodnotu 0,274% p.a. pro prodej (zdroj: www.patria.cz). Vzhledem k dalšímu postupu při stanoveni očekávané hodnoty diskontu jsme se rozhodli uplatnit jako sazbu bezrizikové výnosnosti pro prvních 10 let plánu hodnotu 0,274% p.a. Průměrná výnosnost dlouhodobých dluhopisů české republiky se splatností v r. 2057 (42 let) pak činila hodnotu
1,637% p.a. pro prodej. Strana S4
kreston.<:z A ll\enibe1 of l\1ps1cri nte1no1 cnol /\ nlc,r.~ nc~Múr cf ·rt1e:r~roer1 oc..:o.r1 ng i rms
Tabulka - Sazba dluhopisů České republiky
Cena
Y·T·M
Název ST. DLUHOP. VAR/16 ST. DLUHOP. 4,00/17 ST. DLUHOP. VAR/17 ST. DlUHOP. 0,00/17 ST. DLUHOP. 0,00/18 ST. DLUHOP. 0,85/18 ST. DLUHOP. 4,60/18 ST. DLUHOP. 5,00/19 ST. DLUHOP. 0.00/19 ST. DLUHOP. 1,50/19 ST. DLUHOP. 3,75/20 ST. DLUHOP. VAR/20 ST. DLUHOP. 3,85/21 ST. DLUHOP. 4,70/22 ST. DLUHOP. VAR/23 ST. DLUHOP. 0,45/23 ST. DLUHOP. 5,70/24 ST. DLUHOP. 2,40/25 ST. DLUHOP. 1,00/26 ST. DLUHOP. VAR/27 ST. DLUHOP. 2,50/28 ST. DLUHOP. 0,95/30 ST. DLUHOP. 4,20/36 ST DLUHOP 4,8S/57
Měn;;
Nákuo
CZK CZK CZK
100,07 102,75 101,3
CZK.
100,18
CZK
100,22
CZK CZK CZK CZK CZK CZK CZK CZK
101,59 109,57
115,64 100,35 120,14
crK.
U8,71
CZK CZK CZK CZK CZK CZK CZK CZK CTK CZK
107,2
113,69 100,28 105,l
101,65
143,4 119,07 106,56 101,85 123,52 104,24 159,45 189,65
Prode1 100,27 102,97
0,005 -0,222
101,65 100,35
-0,158 -0,146
100,4 101,78 109,8 113,97 100,56 105,4 115,99 100,7 120,6 129,U 107,SS 103,15 143,9 119,6 107,05 102,35 124,22 104,85 161,93 195,85
-0,153 -0,154
Nlikuo
-0,166 -0,151 -0,096 -0,091 -0,085 -0,02 -0,077
·0,026 0,034 0,218 0,092 0,272 0,323 0,097 0,482 0,627 0,962
l,77
Prode1 ·l,005 ·0,545 0,522 ·0,284
0,278 -0,272 0,273 -0,247 ·0.191 .Q,181 ·0,163 -0,1 ·0,157 -0.084 ·0.058 0,012 0.04 0,219
0,274 0,054 0,429 0,582
0,861 1,617
Zdroj: www.patria.cz Vzhledem k délce období finančního plánu a rovněž k aktuálnf výši sazeb vládních dluhopisů {nízké v porovnání s minulostQ i s ohledem na stávající odbornou literaturu aplikujeme při kalkulaci bezrizikově sazby metodiku prof. Wengera (viz literatura Marík, M. a kolektiv: Metody oceňování podniku pro pokročilé, Ekopress, Praha 2011), jež doporučuje pro prvních 10 let finančního plánu aplikaci aktuální výnosnosti lOti letých vládních dluhopisů (viz výše), následně pak pro období perpetuity aplikaci lc:alkulace sazby bezrizikové výnosnosti dle kalkulace prof. Wengera. Kalkulace bezrizikové výnosnosti tak pro období perpetuity vychází z komparace aktuální výnosnosti 10-ti letých vládních dluhopisů a aktuálni výnosností vládních dluhopisů s nejdelší splatností, v daném případě se splatností v roce
2057. Její výsledná hodnota aplikovatelná pro období perpetuity činí
2,25% p.a. 3.3.2.7.1.2.
Koeficient p
Koeficient beta je stanoven metodou analogie podle relevantních společností působících ve stejném odvětví v rámci evropského regionu. Jedná se o odvětví Mfarming/Agrícutture·, které se nám jevi jako nejbližší obory, ve kterých působí oceňovaná společnost. Nezadlužená beta je tedy pro účel výpočtu diskontu Společnosti kalkulována ve výší průměrné hodnoty s těchto odvětví
0,36. Strana SS kreston.cz A mernbo>r d
r.1'!$1:.n ...
' I. . •
I;.. globol net
)rk nf inckip1!nd;>11t
<.lo..COU!ltin') lírms
KRESTON "A&CE
Tabulko - Stanovení beta metodou ana(ogie Odvětvi
Počet
Farmi ng/Agriculture
firem
44
Beta
D/E
0,84
poměr
Nezadlužená beta
148,65%
0,36
Zdroj: www.stern.nyu.edu/-adamodar Riziková prémie pro vyspělé trhy
3.3.2.:-.L.3.
Výše rizikové prémie, resp. přirážky za tržní riziko, by měla vyjádřit výnosové ocenění rizikovosti tržního portfolia, tedy o kolik bude větší výnos rizikem zatíteného tržního portfolia (Rm) oproti bezrizikovým aktivům (rf). Ačkoliv koncept CAPM vyžaduje, aby rozdíl Rm-rf byl vyjádřen na úrovní očekávaných hodnot, přímý odhad budoucí prémie ovšem není možný. Proto volíme metodu, která je v těchto situacích obvyklá a odhad budoucí prémie odvozujeme z minulých hodnot dosažených na kapitálových trzích, přičemž předpokládáme, že minulost bude přiměřeným odhadem pro
budoucnost. Nejvhodnějším
základem pro výpočet historických prémii jsou disponibilní data o vývoji kapitálových trhů v USA, a to za období 1928-2015 (www.damodaran.com). Základem pro výpočet přirážky za tržní riziko je tedy co možná nejdelší časová řada historických dat, z nichž je přirážka za tržní riziko kalkulována metodou průměrování. V souladu s českou i zahraniční odbornou
literaturou aplikujeme způsob prOměrování příslušných dat v závislosti na úrovni závislosti jednotlivých dat uvedené časové řady. S ohledem na kalkulovanou úroveň vzájemné závislosti/korelace dat (RM-rt) kapitálového trhu jednotlivých let uvedené časové řady pohybující se v hodnotách blízkých O lze konstatovat, že data časové řady jsou vzájemně nekorelována a tudíž lze pro účely kalkulace přirážky za tržní riziko aplikovat aritmetický průměr. Nicméně s ohledem na informace uvedené v rámci aktuální odborné literatury připaaá do úvahy rovněž průměr geometrický, proto jej při kalkulací přirážky za tržní riziko bereme rovněž do úvahy. TabutJco - Kalkulace rizikové prémie geometrickým průměrem
Prémie za riziko trhu
OBDOEsl
Stocks
T Bills
TBonds
1928-2015
t,50%
3,45%
4,96%
4,54%
1961-2015
9,61%
4,92%
6,71%
2,90%
2001-2015
7,25%
1,14%
4,71%
2,53%
(Stocks - T Bonds)
Zdroj: http://pages.stern.nyu.edu/-odamodarI Tabulko - Kalkuloce rizikové prémie aritmetickým průměrem
Prémie za nz1ko trhu
OBDOBÍ
Stocks
T Bills
TBonds
1928-2015
11.41%
3.49'31>
5.21%
6,18'31>
1961-2015
11,01%
4,97%
7,12%
3,89%
2001-2015
9,03%
1,16%
5.16%
3,88%
{Stoás - T 3onds)
Zdroj: http://pages.stern.nyu.edu/-adomodor/ Strana 56 kreilon.cz ;, mt·mber of lč1••.,tcn l11l•:rnOl••)flOI I A globol
net·uork of indcpurdcfll occounting f1rms
KRESTON „A&CE
Pro
účely
kalkulace diskontu v rámci
ocenění
metodou DCF uvažujeme výši prémie za trfní riziko
společnosti kalkulované mediánem mezi aritmetickým a geometrickým průměrem za období
1928-2015, tedy ve výši 5,36% p.a.
3.3.2.-:'.1.4.
Přirážka za riziko země
Pokud se použije pro kalkulaci diskontní míry zahraniční bezrizikové výnosnosti a dále zahraniční výnosnosti tržního indexu, je nutné dále zohlednit přirážku za riziko dané země (viz např. Mařík M. - Diskontní míra v oceňování). Tato přirážka se však dá Použít i v případě použití lokální bezrizikové výnosnosti, protože v
případě přepočtu
diskontního faktoru
(vyjádřeného
v zahraniční
měně)
na
lokální měnu by se mělo dospět ke stejným výsledkům. Tato přirážka vychází z ratingu dané země a z volatility výnosnosti akciového a dluhopisového trhu. Dle námi zjištěných informací činí aktuální hodnota přirážky pro českou republiku 1,05 % p.a.
3.3.2.7.1.5.
Prémie za velikost a trfni kapitalizaci
Prémie za riziko propočítává např. společnosti Ibbotson Assodates ve své publikaci 2012 Valuation YearbOolc, která obsahuje část týkajici se prémie za velikost v llenění podniků dle jejich velikostí (tržní kapitalizace). Analogicky nicméně s aktuálnějšími daty je kalkulována výše přirážky za tržní kapitalizaci v rámci publikace "2015 Valuation Handbook - Guide to Cost of CapitalH. S ohledem na velikost Společnosti, subjekt řadíme mezi podniky s mikrokapitalízací, a proto lze pro období 2016 a následující období připočíst prémii za velikost a tržní kapitalizací v hodnotě 3,74 % p.a. Tobul/ca
Kotkuloce přiróžicy za tržní kapitalizaci
nejmenskh společno~l
Tržní kapitalizace neJvětšich spolet.ností
(v mil $)
(v mil $)
2 552,441 549,056 3,o.n
10105,622 2 542,913
1,07% 1,80%
548,8~9
3,74%
Tržní kapitalizace Deal střednl
kapitalizace nízká kapitalizace mikro kapitalizace
Př1rážh za tržni
kap1tal1z.ac1
Zdroj: 2015 Valuation Handbook - Guide to Cost of Capital 3.3.2.7. 1.6.
Přirážka za specifická rizika
Prémie za specifická rizika je rovnět nedílnou součástí metodiky CAPM kalkulující diskontní míru pro výnosové ocenění, jejíž deslcripce je uvedena v rámci české i zahraniční odborné literatury. Z praxe vyplývá nutnost její aplikace
primárně
u
podniků
malé, resp.
střední
velikosti, s omezenými
možnostmi diverzifikace své podnikatelské činnosti, případně u podniků s nejistou, resp. omezenou možností predikce budoucího vývoje. S ohledem na účely ocenění a rizika promítnutá přímo do finančního plánu neuvažujeme o přirážce za specifická rizika.
3.3.2.7.1.7.
Výsledná kalkulace nákladů vlastního kapitálu
Zjištěné hodnoty mohou tedy být dosazeny do vzorce:
Minimální požadovaná míra návratnosti
= bezriziková
sazba + beta *{riziková prémie včetně
přirážky za riziko dané země) + přiráfka za tržní kapitalizaci + pfirážka za specifická rizika
Strana 57 kreston.cz A m•~mber of Kre:·.1, "' 1111< ·1 nnru,nol A globol ne"'' :>tk d indcpcm.Jcnr occounting firms
Výslednou kalkulaci diskontního faktoru {WACQ uvádíme v části 3.32.7.3. Průměrné vážené náklady kapitálu. 3.3.Z.-:'.2.
Dískontnt míra - náklady cizfch zdrojů
Společnost
nedisponuje k datu oceněni iádným úročeným cizím kapitálem.
3.3.2.7.3.
Průměrné vážené náklady kapitálu
-WACC
Hodnota váženého průměru nákladu kapitálu je stanovena na základě výše popsaných nákladů na vlastní a cizí zdroje a tržního poměru cizích a celkových zdrojů (dosaženo pomocí íteracO. Po dosazení zjistíme, .fe vstupní hodnota váženého průměru nákladu kapitálu činí: Tabullco - Diskontní faktor pro obdob{ ptónu a perpetuity OBDOBÍ Bezriziková sazba
2016 0,27% 0,36
Nezadlužená beta Přirážka za tržní riziko
S,36% 1,05%
Pl'irážka za riziko země Přirážka za tržní kapitalizaci poměr cizích
Tržní
a celkových Sazba daně z příjmu
zdrojů
3,74% 17,78%
2019
0,27% 0,36
0,27%
0,27% 0,36
0,36 S,36%
5,36% 1,05% 3,74%
1,05% 3,74% 9,08%
12,68% 19%
6,74% 5,75%
WACC
2018
5,36% 1,05% 3,74%
19% 1,45%
Ná!
2017
19%
2020 0,27%
2021 0,27% 0,36
0,36 S,36%
5,36%
1,05%
1,05%
3,74%
5,66% 19%
2,41%
3.74% 0,00%
19%
19%
1,45% 6,60%
1.45%
1.45%
1,45%
0,00%
6,52%
6,44%
6,38%
5,92%
6,0i%
6,15%
6,25%
6,33% 6,33%
Tobvlka - Diskontní faktor pro období plánv o perpetvity OBDOBÍ Bezriziková sazba Nezadlužená beta Přirážka za triní riziko Piirážka za riziko země Přirážka za tdni kapitalizaci Tržní poměr cizích a celkových zdrojů Sazba daně z přijmů
Finanční
2023
~024
0,27%
0,27%
2025 0,27%
0,36
0,36
0,36
5,36%
5,36%
1.05% 3,74% 0,00%
1,05%
5,36% 1,05%
3,74%
3,74%
0,00% 19%
0,00% 19%
0,00% 6,33% 6,l3%
0,00% 6,33%
6,33%
0,00% 8,30%
6,33%
6,3)%
8.30%
19% 0,00%
Náklady na úročení cizí zdroje Náklady na vlastní zdroje
6,33%
WACC
6.33%
3.3.2.8.
l
.-:022 0,27% 0,36
Perpetu11a 2,25% 0,36
5,36%
S,36%
1.0S% 3,74%
1.05%
0,00%
0,00% 19%
19% 0,00%
3,74%
Projekce cash ffow plán společnosti se odráží v celkovém cash-flow. Výchozí pro výpočet je projekce
provozního zisku, jež byla uvedena v rámci předchozích kapitol 3.3.2.1 Finan~ní plán a v rámci násJedujících kapitol. Projekce Cash flow z provozu pro období finančního ptánu 2016-2025 je uvedena níže: Tobvlka - Projekce Cash f1.ow z provozu (tis. K{)
08DOBt Provozní zisk pfed
zdaněním
a úro
7-i2 2016 1918
2017 3 242
2018 3 356
2019 3 463
2020 3 565 Stran.l 58
kre!iton.cz ,.., membe1 0 1 ~: •• "1"n ·,. ~ ·,:, ·. I,., gr,,1..,1 ""~' ork oí indepeodr.11l o•:i··,v111ing firms
2017
2018
2019
-607
-631
-655
2020 -676
-20
-9
-1
83
-6 84
-4
o
86
88
2805 4097
4 972 7681
5022 7825
5083
7974
5152 8127
INVESTICE(-)
-4 650
-5 244
-5 349
-5 456
-5 565
Zásoby (nárůst -/pokles .; ) Pohledávky (nárůst -/pokles -t) čas. rozlišení aktivní {nárust-/p~kles •) Provozní hotovost (ntirúst -/pokles +) Investice do pracovního kapitálu (materiál) Investice do pracovního kapitálu (opr. položky) Závazky (nárůst ·:/pokles -) z toho Zaměstnanci (nárůst +/pokles ·) Změna stavu rezerv (nárusl •/pokles-) Změna stavu opr. položek (nárůst +/pokles-) Čas. rozlišeni pasivní (nárůst +/pokles·) POHYB PRACOVNÍHO KAPITÁLU ( +/)
-45 686 110 987 -200 -2 952
-1112 -677
-1134 -691
-1157 -704
-1180
o
o
o
o
172
1S3
152
106
o
o o
o o
o o
o o
138 129
236 16
240 16
245
o
o
o
-1477 700 33107
o o o
o
o
o
o
o
o
-1479
-1436
-1469
-1 S47
PROVOZNf CASH-FLOW
32 SS4
958
1040
1049
1015
OBDOBÍ Celkový daňový předpis(-)
7-12 2011) -606
Rozdíl daně celkové a z provozního HV Prodaný dlouhodobý majetek Prodaný materiál Odpisy PROVOZNÍ PŘÍJEM
1477 -29 742 159
o
-719
16
Pozn.: Součásti Cosh {low z provozu pro obdob( 7-12 2016 je rovMž daň z přqmu právnických osob fmllculoV'On6 zo období 1-6 2016. Tabulko - Projekce Cash flow z provazu (tis. K()
OBOOBÍ Provozní :zisk před zdaněním a úroky Celkový daňový předpis {- )
2023 3 851 -732
2024
2ů'.lS
3 758 -714
3 942 -749
4032
o
o
o
o
o
93
95
97
5 311
2021 3663 -696
202.i
-766
Rozdíl daně celkové a z provozního HY Prodaný dlouhodobý majetek Prodanv materiál Odpisy PROVOZNÍ PŘi.JEM
89
91
5 228 8285
5400 8612
5494
5 592
8446
8781
8955
INVf.STICE (-)
-5 676
-s 790
-5 906
-6 024
-6144
Zásoby Cnárust -/pokles +) Pohledávky (r1árůst ·/pokles +) Čas. rozlišení aktivní (nárůst ·/pokles +) Provozní hotovost (nárust ·/r.-o~les +) Investice do pracovního kapitálu (materiál) Investice do pracovního kapitálu (opr. položky) Závazky (n~rů.;t +/pokles·-) z toho Zaměstnanci (nárůst +/[-o!des -)
-1204 -733
-1228 -748
-1252 -763
-1277
-1303 -793
-ns
o
o
o
o
o
-50
-51
-52
-53
-54
o o
o
o
o
o
o o
o o
250 17
255 17
260 17
265 18
271
18 Strana 59
kreslon.a A mP.mbC'J l,f v.·1!::1•>11 ln1ernationol I A ~!ohni rn:l\:ork vf independer.f o.-.-.,,,.,11ing lirms
KRESTON "A&CE
OBDOBf.
2021
2022
2023
l02~!
202!i
Změna stavu rezerv (n?.růst +/pokles -)
Čas. rozlišení pasivní (nárúst +/pokles -)
o o o
o o o
o o o
o o o
o o o
POHYB PRACOVNÍHO KAPITÁLU(~-/-)
-1 737
-1 771
-1807
-1843
-1880
PROVOZNÍ CASH-FLOW
872
885
900
915
931
Změna stavu opr. položek (nárůst +/pokles-)
Níže je uvedena v návaznosti na projekci jednotlivých položek Cash flow z provozu projekce jednotlivých položek rozvahy Společnosti a to rovněž pro období finančního plánu 2016-2025: Tabulka - Projekce Rozvahy (tis.
Kč)
OBDOBi FIXNÍ AKTIVA
l0.6.2016 31.12.201& 31894
33 739
2017
2018
2019
33928
34171
34458
Dlouhodobý nehmotný majetek
o
o
o
o
o
Dlouhodobý hmotný majetek
29 635
31480
31669
31912
32199
Dlouhodobý finanční majetek
2 259
2 259
2 259
2 259
2 259
OBĚŽNÁ AKTIVA
160 302
123 422
124 958
126 643
128 387
Zásoby
9 918
55 604
56 716
57 850
59007
Dlouhodobé pohledávky
o
25 000
25 000
25 000
25000
Krátkodobé pohledávky
150192
39 205
39882
4() 573
41277
Hotovost
192
3 613
3 360
3 220
3 102
ČASOVÉ ROZLIŠENÍ AKTIVNÍ
o
200
200
200
200
AKTIVA CELKEM
192196
157 361
159087
161014
16:i 045
VLASTNÍ KAPITÁL
138 907
140114
142 701
145 393
148183
Základní kapitál
109 960
109 960
109 960
109 960
109 960
Kapitálové fondy
339
339
339
339
339
Zákonný rezervní fond
4 443
4 443
4443
4443
4443
Zisk/ztráta
3 815
5 022
7609
10 301
13 091
CIZÍ ZDROJE
53 289
16 547
15 685
14 921
14161
Rezervy
o
o
o
o
o
Dlouhodobé závazky
827
827
827
827
827
Krátkodobé závazky
41685
11943
12 081
12 317
12 557
Bankovní úvěry a výpomoci
10 777
3 777
2 777
1777
777
ČASOVÉ ROZUŠENÍ PASIVNÍ
o
700
700
700
700
PASIVA CELKEM
192196
157 361
159 087
161014
163045
Pro následující období
finančního
plánu predikujeme jednotlivé položky rozvahy následujícím
způsobem:
Strana 60 kreiton.cz ;... mt'mber of K~ton lnternotícmol I/-.. globol net :ork of independenl occounting lírms
KRESTON „ A&CE
Tabulka - Projekce Rozvahy (tis. Kč)
OBDOBÍ
20:?0
2021
2022
w2.::
2024
2025
36 832
FIXNÍ AKTIVA
34 783
35142
35 529
35 942
36 377
Dlouhodobý nehmotný majetek
o
o
o
o
o
o
Dlouhodobý hmotný majetek
32 524 2 259
32 883 2 259
33270 2 259
33 683 2 259
34118 2 259
34573 2 259
Hotovost
130 413 60188 25 000 41996 3230
133 272 61391 25 000 42 729 4152
136183 62 619 25 000 43 476 5 088
139 150 63 872 25 000 44239 6 040
142173 65149 25000 45017 7 008
145 255 66452 25000 45 810 7 993
ČASOVÉ ROZLIŠENÍ AKTIVNÍ
200
200
200
200
200
200
Dlouhodobý finanční majetek
OBĚŽNÁ AKTNA Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávkv
AKTIVA CELKEM
165 396 168613 171912
175 292
178 750
182 287
VLASTNÍ KAPITÁL
151067 109 960
154 034
157 077 109 960 339 4443 21985
160196 109 960 339 4443 25104
163 389 109 960 339 4443 28 297
166 656 109 960
14932
Kapitálové fondy
339
Zákonný rezervní fond Zisk/ztráta
4443 15 975
109 960 339 4443 18 942
CIZÍ ZDROJE
13 630
13 880
14135
14 395
14 661
Rezervy
o
o
o
o
o
o
Základní kapitál
339
4443 31564
Krátkodobé závazky
827 12 803
827 13 053
827 13 308
827 13 568
827 13 834
827 14105
Bankovní úvěry a výpomoci
o
o
o
o
o
o
ČASOV~ ROZLIŠENÍ PASNNÍ
700
700
700
700
700
700
175 292
178 750
182 287
Dlouhodobé závazky
PASIVA CELKEM
165 396 168613 171912
propočet
3.3.3.
Výsledný
3.3.3.1.
Ocenění aktiv/pasiv
majících přímou vazbu na tvorbu provozního cash-flow
Při uvážení všech předpokladů právní, ekonomické, provozní a všeobecné povahy, které byly
základem pro sestavení prognóz, činí hodnota aktiv (majetku)/pasiv (závazků), mající přímou vazbu na tvorbu provozního cash-flow společnosti (zaokrouhleno): Provozní + perpetuitní efekt celkem „„„„.„.•.„.„.. „.„ ....„„ ..„ ... „ „•. „ .•......•...•„ „ ... 60 600 tis. Kč
Celková hodnota provozního a perpetuitnfho efektu 60 660 tis. Kl.
Společnosti
k datu
ocenění
tedy
činí
Strana 61 kreston.cz
A mcml'Cr of ~tc~too lnlcrnot1onol I A Jlobol nc~„0·k of 1ndeP2n.:Jent occounting lirm~
K RESTON „A&CE
3.3.3.2.
Ocenění
3.3.3.2.1.
aktiv/pasiv nemajících cash-flow
přímou
vazbu na tvorbu provozního
Dlouhodobý finanční majetek
Společnost Agropodnik Svitavy, a.s. eviduje k 30.6.2016 položku Dlouhodobý finanční majetek
v účetní výši netto 2 259 tis. Kč {jedná se o 3,93% podíl ve společnosti Agro Choceň a.s. v účetní výši 1 600 tis. Kč a o 5,72% podíl ve společnosti Agrostav Svitavy, a.s. v účetní výši 659 tis. Kč). Společnost Agrostav Svitavy, a.s. byla oceněna k datu 31.3.2016 znaleckým ústavem Kreston A&.CE Consulting, s.r.o. (číslo ZP 2795-65/16) pro potřeby stanovení výše přiměřeného vypořádání
menšinovým akcionářům, ve výši 39 823 tis. Kč. Z toho odpovídající podíl 5,72% na společnosti, v držení společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. má po přecenění hodnotu 2 278 tis. Kč. Od zástupců společnosti Agropodnik: Svitavy, a.s. jsme obdrželi účetní závěrku společnosti Agro
Choceň a.s. k 31.12.2015. Účetní hodnota vlastního kapitálu společnosti je k tomuto datu ve výši 51 286 tis. Kč. Hodnotu 3,93% podílu na Agro Choceň a.s. přeceňujeme na základě účetní hodnoty vlastního kapitálu na částku 2 016 tis. Kč.
Celková hodnota dlouhodobého 4 293 tis. Kč. 3.3.3.2.2.
finančního
majetku
Společnosti
k datu
ocenění
tedy
činí
Neprovozní pohledávky
Společnost
Agropodnik Svitavy, a.s. neeviduje k: 30.6.2016 žádné neprovozní krátkodobé
pohledávky.
Celková hodnota krátkodobých neprovozních pohled6vek liní O Kl. 3.3.3.2.3.
Společnosti
k datu
ocenění
tedy
Volná hotovost
Z informací uvedených v kapitole 3.3.2.2.6. Provozní hotovost je patrné, že Společnost disponuje k datu ocenění volnou čí nadbytečnou hotovostí ve výši O Kč.
Celková hodnota volné hotovosti k datu oceněni činí O Kl. 3.3.3.2.4.
Neprovozní či
úročené odečitatelné
cizí zdroje
Společnost Agropodnik Svitavy, a.s. eviduje k 30.6.2016 krátkodobý bankovní úvěr ve výši 10 777
tis. Kč. K datu ocenéni eviduje Spolefoost položku Odložený daňový závazek a to v účetní výši 827 tis. Kč. Pro účel ocenění jsme přijali předpoklad, že bude vypořádán rovnoměrně za 10 let, tedy každý rok 1/10 částky 827 tis. Kč. Pro diskontování použijeme průměrnou diskontní sazbu platnou pro finanční plán.
Strana 62 kreslen.cz A meml:>:lr ot Kre:lon lntemotionol 1A glc,b".ll net ·. ork of indep·?ndent c.-::?unling lirms
Tabulko - Kalkulace současné hodnoty položky Odložený daňový závazek (tis. Kč)
OBD06Í
20:1.(. 83
1/lOOOZ Diskont
5,75%
2017 83 5,92%
NPV
~07
559
2018
201~
2020
2022
2021
83
83
83
83
6,03%
6,15%
6,25%
6,33%
509
457
403
345
2024
83
2023 83
83
83
6,33%
6,33%
6,33%
6,33%
284
220
151
78
Celková hodnota Odloženého daňového závazku k datu oceněni činí 607 tis.
Celková hodnota 11 384 tis. Kč.
3.3.3.J.
odečitat.elných
Závěrečná
Závěre~ná
cizích
zdrojů Společnosti
2025
Kč.
k datu
ocenění
t.edy
čini
analýza
kalkulace celkové hodnoty majetku a
závazků společnosti
vychází z výše uvedených
propočtu.
Aktiva (majetek) / pasiva (závazky) společnosti, která majf přímou vazbu na tvorbu provozního cash-flow ...........„„---···················-··-·······················„·······„····-·········-· 60 600 tis. ICč Aktiva (majetek) společnosti, jejichž finanční toky nejsou v rámci provozního cash-flow zohledněny: Dlouhodobý finanční majetek„.„„„„„.„......„ ....„ ..„.. „ .............. „„.„..„ .....„.........„.„.4 293 tis. Neprovozní pohledávky ..........„.„„ .................. „..................... „ •.•.•„„„„....„..„„„„ .. „„„ .. „„„.O tis. Neprovozní (volná) hotovost.„„„ .............„ .. „.............................„.„ ......„ ...„„„„„ ...............Otis. Pasiva (závazky) společnosti, jejich~
finanční toky
HQdnota odečitatelných cizlch
zdrojů
Kč Kč Kč
nejsou v rámci provozního cash-flow zohledněny:
„„„.....„„.„„„„„„„„„.„„„„ .... „ . „ „ „ „ „ „ .
-11 384 tis. Kč
Hodnota společ!nosti--m••-··--···-··--„-----·-··-····-···-···-····S~ 509 tis. Kč Závěrečná
kalkulace je také shrnuta v následující tabulce (v tis.
Kč):
Tabulko - výnosové oceněni DCF (tis. Kť)
Rok Cash-flow pro ocenění Diskontnf sazba NPV
Hodnota dluhů Neprvvozni' aktiva Volná hotovost Hodnota podniku
I
7 -1216 2017 W22 '202S 2018 2019 2020 2021 2023 2024 1040 931 32 554 1049 1015 872 885 900 915 958 5,75% 5,92% 6,03% 6,15% 6,25% 6,33% 6,33% 6,33% 6,33% 6,33% 60 600 29777 30 581 31386 32 266 33268 34 503 35 802 37169 38 608 -11384
4 293 O 53 509
I
Hodnota čistého obchodnfho majetku, resp. jmění, spolelnosti Agropodnik Svitavy, a.s., stanovená výnosovou metodou DCF, činí ke dni ocenění lástku 53 509 tis. Kč.
Strana 63 kreslen.cz
A member d Kr..,"~·n l11r~c11o~onol l "alobal ni.1 . :rk .il 1nd•'f"~rvle11r acounling firro.s
Per~etu1ta
2 529 6,30% 40121
Likvidační
3.4. 3.4.1.
metoda ocenění
Dlouhodobý nehmotný majetek
Součástí oceňovaného majetku nenf žádný nehmotný majetek. Substančnf
hodnota dlouhodobého nehmotného majetku společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 činí, po zaokrouhlení na celé tisíce Kč, celkem ~ástku 0,- Kč.
3.4.2.
Dlouhodobý hmotný majetek
3.4.2.1. Nemovitý majetek Předmětem ocenění
jsou nemovité věci (včetně součástí a příslušenství) zapsané na níže uvedených listech vlastnictví. Uvedené listy vlastnictví jsou součástí příloh tohoto znaleckého posudku.
. ' !
··--·---
č.
--- - - - - - - - - - - - -- -
LV
K.ú.
----
-
.--· .• „ . .
Okres
Obec
.....4_5_5_ 8 ---+-s_ ví_ta_v_y-_p_ře_d_m_ě_st_í---+--s_ vi~-~ __
____ _
7114 7480
Svitavy-předměstí
Svitavy
7307
Svitavy-předměstí
Svit~~y---- - - ·---- . ...
77
Hrušová
,
I Pardubický
Svitavy
- -----··- t-- . ;;.. . . ;_ _ _ __ __.__ __;_ _ _ __
.
IParďubick9
__._i_Svitavy
Svitavy-pfodm"ěsti ... · -~it~~ -- -- - - -1Svitavy
Kraj
-----
Pardubický
- ··-··1·svit~~---- - -
Pardubický
Ústí nad Orlicí
Pardubický
I Hrušová
-~-------------~- -~-- -----+-----~
I
t-2_1_0 _ _ , Ce~_kvi_~e-~~~učnou 2693 Políčka t-4_5_39_ _ '!~_1i_čk_a_____________ 457 Městečko Trnávka
'--- - --------·--------·
Cerekvíce nad Loučnou
_s_v_ ita_vy _ _ _ _ _-+P_ ard _ ub_i_ck_ý_
Polička
Svítavy
Polička
----
Městečko Trnávka
Předmitný nemovitj majetek byl pro situov6nf do následujících celků:
Pardubícký
~--'---~--4----------1
-· 2._víta_vy__ I Svitavy
potřeby ocenění rozdělen
•
Správní středisko Svitavy
•
Areál střediska Cerekvice nad Loučnou, Hrušová
•
Areál střediska Polička
•
Areál střediska Městečko Trnávka
-
-
-+-Pa_r_d_ub _i_cký _'_ --1 Pardubický
podle svého druhu a
Při volbi způsobu stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitých věá jsme nejprve analyzovali
obecné podmínky mající vliv na jejich c.enu v daném místě a čase. Dále jsme zkoumali pozici obdobných nemovitých věcí na realitním trhu v daném regionu. Po provedeném šetření v realitní inzerci na internetu, v realitních kancelářích a dle vlastní databáze znaleckého ústavu jsme pro každý oceňovaný celek nalezli v dané či obdobné lokalitě několik srovnatelných nemovitých věcí nabízených k prodeji, popř. již uskutečněných prodejů, a tudíž jsme se rozhodli pro použití porovnávací metody. Samotná analýza byla provedena pomocí multikriteriální metody přímého porovnání podle Bradáče, spočívající v tom, že z databáze znalce o realizovaných. resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomoci přepočitacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny je následným statistickým vyhodnocením zjištěna cena průmérná, v případě vhodnosti i cena Strana 64 kreslon.cz
;.... rnero1b
r.
glvlx1I n'3i.\ :>1k d. irnkp•:11Je11t occovnling firrr.-
KRESTON
•A&CC:
minimální a maximální. V našem pfípadě jsme provedli porovnání jednotkové ceny za 1 mi užitné plochy objektu. Nabídkové ceny srovnatelných objektů byly upraveny koeficientem ve výši 0.90, vyjadřujícím předpokládané nedosažení celé nabídkové ceny při realizaci případného prodeje (tzv. koeficient redukce na pramen ceny). Nabídkové ceny jsou uváděny bez provizí realitních kanceláří. Vzhledem k velkému rozsahu posuzovaného nemovitého majetku a též z důvodů zpřehlednění Znaleckého posudku jsou bližší identífi~ce, popis a oceněni výše uvedených částí nemovitého majetku uvedeny v příloze č. 4 Znaleckého posudku, která je jeho nedílnou součástí. Níže proto uvádíme pouze rekapitulaci ocenění nemovitého majetku:
Tabulka - Rekapitulace ocenění nemovit,ho majetku podlejednotliv'}'ch celků
--·
f-- ~~ ~=· -~~ -~-~~- - ~- ~~"~~~i.~~~~ .!P~-~;;if,_~-~-~;_~~~~ié~ ·'l~~~-~--~.--:~·~--·I t_:;právní
i Užitná plocha
N"
e1zev
;ú~o Svitavy
[Kč/
2.o
;
Cmi mJ ! - · -·--·- · - · ·1- - ---·4 723· r-·2 520.00 j i
-- - · -
JC
-·-··---··
Celková cena (Ke!)
I'
-moo000,00 I
~~;ál ~tf~diska Cer~ce nad Loučnou. Hrušo~~--' 2 840~-~ 2 459.!~?T-6 960 oĎo~o~ ~Areál střediska Polička 6 683 2 540,00 · 16 970 000,00 ; l°A7~ái~tf~~ Městečko Ťr~ - - 8 393 , 2 520,00 ! . 21150 "000,00-! 1 ······- __ ···--· .. _ ·--. ··=- ~-==-~---~--=-=~~--~ ·--56980-~oo.~~-·; -celkem _ l
=1
Substanční
hodnota dlouhodobého nemovitého majetku
·---
společnosti
Agropodnik Svitavy,
a.s. k datu 30.6.2016 činí 56 980 000,-Kč.
3.4.2.2. Movitý majetek Předmětem ocenění věcí. Při
jsou movité věci ve formě samostatných movitých věcí a souborů movitých vlastním ocenění jsme provedli rozdělení majetku na kategorií stroje a zařízení a kategorii
motorová vozidla a zemědělské pracovní stroje s vydaným technickým průkazem. Při ocenění movitých věcí postupovali zpracovatelé znaleckého posudku individuálně a přecenili každou majetkovou položku.
Výchozí cena byla stanovena přepočtem pořizovací ceny při zavedení do účetnictví na současnou cenovou úroveň a to s využitím úhrnného cenového indexu průmyslových výrobců. zaslaným ČSÚ, Krajskou reprezentací v Brně. oddělením informačních slu!eb. Při stanoveni výchozl ceny motorových vozidel jsme využili ceník redakční a znalecké kanceláře Galáš a ceník motorových vozidel české pojišťovny, a.s. U vybraných položek oceňovaného movitého majetku byla výchozí cena stanovena cenovým porovnáním. Výchozí cena byla dále pronásobena technickou hodnotou odpovídající nejlépe povaze a účelu užití daného movitého majetku. Technická hodnota, která je uva.lovaná pro stanovení časové ceny, je brána jako opotřebení zohledr1'1ující dobu a podmínky provozu jednotlivých majetkových položek. Ke stanovení technické hodnoty jsme využili amortizačních křivek pro stroje a zařízení s dobou životnosti S - 25 let. Při stanovení obvyklé ceny je pak časová cena přehodnocena koeficientem prodejnosti (lep), který vyjadřuje skutečnou realizovatelnost prodeje opotřebeného zboží na trhu. V případě, že konkrétní majetková položka není předmětem běžného prodeje, je koeficient prodejnosti stanoven na základě názoru znalce. Strana 65 kraslon.cz A member cf l<J-€,; -.n
f11IEJ11l'°ll10n<JI
I A globol net ·iork ni in1;,,pť11dieflf occouniiny lirms
Pří výpočtu obvyklé ceny motorových vozidel nám byl oporou Znalecký standard č.1/2005:
Oceňování motorových vozidel, zpracovaný A. Bradáčem a
P. Krejčířem.
Bližší identifikace a ocenění movitých věcí v obou kategoriích je provedeno
v přílohách znaleckého
posudku, které jsou jeho nedílnou součástí.
Rekapitulace ocenění movitého majetku v zookrouhlené výši na ceM K~: Kategorie majetku
Obvyklá cena
stroje a zařízení
2 186 940
motorová vozidla, traktory, přívěsy, návěsy, jiná zvláštní vozidla a
21038 570
zeměděl ské pracovní stroje s vydaným technickým průkazem
Movitý majetek celkem
23 225 510
Substanfoí hodnota dlouhodobého hmotného movitého majetku společnost! Agropodnik Svitavy, a.$. k 30.6.2016 činí, po zaokrouhlení na celé tisíce Kč, tástku 23 226 000,-Kč.
3.4.2.3.
Nedokončený
dlouhodobý hmotný majetek
Součástí oceňovaného majetku jsou položky nedokončeného majetku
v celkové
zůstatkové
hodnotě 611 tis. Kč. Veškeré tyto položky jsou zohledněny v rámci ocenění movitého majetku_
Substanční
hodnota nedokončeného dlouhodobého hmotného majetku společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 činí, po zaokrouhlení na celé tisíce Kč, částku 0,-Kč.
3.4.3.
Dlouhodobý finanční majetek
Ocenění d louhodobého finančního majetku je provedeno
v rámci
kapitoly 3.3.3.2.L Dlouhodobý
finanční majetek. Substančni hodnota dlouhodobého finančního majetku společnosti Agropodnik Svitavy. a.s. k 30.6.2016 činí, po zaokrouhlen( na celé tisíce Kč, částku 4 293 000,- Kč.
3.4.4.
Zásoby
Společnost eviduje ke dni ocenění zásoby ve formě materiálu
Stav
zásob jsme konzultovali
s pověřenými
(PHM, obaly) a zboží (hnojiva)_
pracovníky Společnosti a při jejich ocenění jsme se
snažili maximálně \'}'Užít informace o předpokládané prodejní ceně (ponížené o náklady na její dosažen~.
Na základě těchto informací jsme se rozhodli aplikovat srážku 10% z pořizovací hodnoty zásob, což determinuje jejich hodnotu při spěšném prodeji. Veškeré tyto informace byly promítnuty do ocenění zásob následovně:
Tabulko - Zdsoby Položka Materiál
Úéetní výše brutto (trs Ke)
IJčetní výše nettc; (tis KéJ
Opravná poloika (tis
23
k.č)
o
23
Ocenení (tis Kč)
21 Strana 66
kreston .cz A meml::o>r ol Kre;ton lnho-rnotionol I A
'Jbrol net •-or~ of independent ocoo~nling fi1m:;
Zboží
9 895
o
9 895
8906
SUMA cellcem
9 918
o
9 918
8 926
Hodnota .zásob společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 celé tisíce Kč, celkem lástku 8 926 000,-Kč.
3.4.5.
činf,
po zaokrouhleni na
Dlouhodobé pohledávky
K datu oceněni Společnost neeviduje žádné dlouhodobé pohledávky.
3.4.6.
Krátkodobé pohledávky
Účetní hodnota krátkodobých pohledávek k datu ocenění činí 150 192 tis. Kč, přičemž jsou tvořeny
krátkodobými pohledávkami z obchodních vztatil v účetní výši 145 608 tis. Kč, daňovými pohledávkami za státem v účetní výši 1 830 tis. Kč, krátkodobě poslcytnutými zálohami v účetní výši 1202 tis. Kč a dohadnými účty aktivními v účetní výši 1 552 tis. Kč. Provedli j sme analýzu veškerých pohledávek a před evším jsme se zamě r ilí na pohledávky po datu sp lat nosti. Na základě této ana lýzy konstatujeme, že drtivá větš i na pohledávek je bonitních. K nedobytným pohledávkám byla vytvořena opravná položka. Veškeré tyto pohledávky oceňujeme v nominální netto hodnotě, p řípadné srážky v rámci likvidace budou uvedeny v kapitolách níže.
Substani!nf hodnota krátkodobých pohledávek společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 činí, po Z6Jokrouhlení na celé tisíce Kč, částku 150 192 000 K~.
3.4.7.
Finanční
majetek
Účetní hodnota položky krátkodobý finanční majetek k datu ocenění činí 192 tis. Kč, přičemž se
jedná o peněžní prostředky v hotovosti. Substančnf
hodnota ffnančniho majetku společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 činí, po zaokrouhlení na celé tisíce Kč, čá5ttcu 192 000,-Kč.
3A.a
časové
rozlišení aktiv - náklady piíštích období
K datu oceněn í Společnost neeviduje žádné časové rozlišení aktiv. Substanční hodnota hsového rozlišení aktiv společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 činí, po zaokrouhjení na celé tisíce Kl. lástku 0,-Kč.
3.4.9.
RQzervy
K dat u ocenění Společnost neeviduje žádné rezervy.
Hodnota celkových rezerv společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 tedy zaokrouhlení na celé tls(ce Ki!, lástku O,- Kč.
činí,
po
3.4.10. Dlouhodobé .závazky K datu ocenění Společnost eviduje dlouhodobé závazky v účetní vý5i 827 tis. Kč, které jsou tvořeny odloženým daňovým závazkem.
Strana67 kreston.ci: A m-.mber cf lo..re: '1:>11 lniernoti:mo
i.. J 1>1:01 rlť '")ff. lll inc1ei: -.naer t oo:')Lnting fi rms
Vzhledem ke skutečnosti, že pří ocenění dlouhodobého majetku je z rozdílu předpokládané prodejní a daňové zůstatkové ceny, daňového závazku a O Kč. Hodnota dlouhodobých závazků po .zaokrouhlení na celé tisíce Kl,
daňová
povinnost j iž počítána oceňujeme výši odloženého
společnosti
Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 tedy částku O,· Kl.
činí,
3.4.11. Krátkodobé .závazky Společnost
eviduje k datu ocenění krátkodobé závazky v celkové výši 41 683 tis. Kč, z čehož je převážná část (40 701 tis. Kč) tvořena krátkodobými závazky z obchodního styku. Zbývajíc! část je tvorena závazky k zaměstnancům {504 tis. Kč), závazky ze sociálního a zdravotního pojištění {310 tis. Kč), závazky ke státu (65 tis. Kč}, krátkodobými přijatými zálohami (23 tis. Kč}, dohadnými účty pasivnfmi (75 tis. Kč) a jinými závazky {5 tis. Kč). Veškeré tyto závazky jsme se rozhodli ocenit v účetni zůstatkové
hodnotě.
Hodnota lcrátkodobých závazkú spolelnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 tedy po zaokrouhlen( na celé tisice Kč, fástku 41683 000,· Kč.
činí,
3.4.12. Bankovní úvěry a výpomoci K datu ocenění Společnost eviduje bankovních jsou převážně krátkodobého charakteru.
úvěry
a výpomoci v
účetní
výši 10 777 tis.
Kč,
jež
Hodnota bankovních úvěrů společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 tedy llní, po zaokrouhlenf na celé tisíce Kč, lá$tku 10 777 000,• Kč.
3.4.13. časové rozlišení -výdaje příštích období K datu
oceněni Společnost
neeviduje žádné časové rozlišeni pasiv.
Hodnota lasového rozlišení pasiv společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016 tedy činí, po zaokrouhlení na celé tisíce Kl, částku O,· Kč.
3.4.14. Čistý obchodní majetek Z výše uvedeného ocenění vyplývá, že účetní hodnoty majetku jsme korigovali o rozdíl vyplývajicí z ocenění pouze u následujících položek {ostatní byly převzaty z účetnl evidence společnosti): •
•
• •
Dlouhodobý hmotný majetetr - oceněni dlouhodobého hmotného majetku v rozvaze k 30.6.2016 bylo v účetnl hodnotě ve výši 29 635 tis. Kč, naše ocenění je ve výši 80 206 tis. Kč (korekce tedy činí + 50 571 tis. Kč) Dlouhodobý finančni majetek - ocenění dlouhodobého finančního majetku v rozvaze k 30.6.2016 bylo v účetní hodnotě ve výši 2 259 tis. Kč, naše ocenini je ve výši 4 293 tis. Kč (korekce tedy činí + 2 034 tis. Kč) Zásoby - ocenění zásob v rozvaze k 30.6.2016 bylo v účetnl hodnotě ve výši 9 91B tis. Kč, naše ocenění je ve výší 8 926 tis. Kč (korekce tedy čin I - 992 tis. Kč) Dlouhodobé závazky - ocenění dlouhodobých závazků v rozvaze k 30.6.2016 bylo v účetní hodnotě ve výši 8'Zl tis. Kč, naše ocenění je ve výši O tis. Kč {korekce tedy činí 827 tis. Kč)
Strana 68 kreslon .cz A member of Kr.·.n111 :r1terno..1riorlJI A glo!.iol nel ·:orle. ·) 111def>Pndt?nr o<::c.JUnling firm..
Přehled majetku
Tabulko -
a r6vazků k 30.6.2016 před a po ocen~ni (tis.
Kč)
PoložIr.a
H'ldnota dle rozvahy k 306.2016
Hodnota dle znalce
RozdH
Stálá aktiva
31894
84 499
52 605
Dlouhodobý nehmotný majetek
o
o
o
Dlouhodobý hmotný majetek
Zásoby
29 635 2259 160 302 9 918
80 206 4293 159 310 8 926
50 571 2034 -992 -992
Dlouhodobé pohledávky
o
o
Krátkodobé pohledávky Krátkodobý finanční majetek
150 192 192
150192 192
o o
o
časové rozlišení aktiv
o
o
o
Cizí zdroje
53 287
52460
-827
o
o o
-827
Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva
Rezervy
·-·---··-··
Bankovní úvěry
827 41683 10 777
41683 10777
časové rozlišení pasiv
o
o
Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky
o o o o
Tabulka - Čistý obchodní majetek (ČOM) v tis. Kč
Položkil Hodnota majetku podle rozvahy Korekce majetku dle Znalce Hodnota majetku po korekcích Znalce Hodnota cizích zdrojů a ostatních pasiv podle rozvahy Korekce závazku dle Znalce Hodnota cizích zdrojů a ostatních pasiv po korekcích Znalce Hodnota ČOM
Hodnota
čistého
obchodního majetku oceněnf Hl 3.49 tis. Kl.
společnosti
Hodnota k 30.6 2016 ev tis 192196 Sl 613 243 809 53 287 -827 52460 191 349
Agropodnik Svitavy, a.s.
činí
Kč)
ke dni
3.4.15. Úprava ocenění, náklady likvidace a časový faktor Zjištěnou hodnotu čistého obchodního majetku společnosti je nutné upravit na likvidační hodnotu.
Likvidace je poměrně složitý proces nesoucí s sebou určité náklady a to jednak přímé (mzdové, provozní a administrativní náklady po dobu likvidace, odstupné zaměstnancům, administrativní náklady a odměny spojené se zpeněžováním majetku atp.}, tak i nepřímé plynoucí z charakteru tohoto procesu (tzv. prodej v časové tísni, prodávání majetku po větších souborech atp.), které se promítaji do nižší hodnoty majetku reálně získatelné jeho zpenětenim. Zároveň je proces likvidace vymezen určitým časem, po který likvidace probíhá, což je nutné zohlednit při přepočtu výplaty likvidačniho zůstatku na současnou hodnotu.
Strana 69 kraston.cz ,\ meml:;er <) l".r~ro11 111t:~1„<.rf'~1110 I A gl·'bol n:·rv.vr~ (j ind'!f..-;rrde1ll acc.:.unlinp firn.s
KRESTON ".A&CE
3.4.15.1.
Dlouhodobý hmotný majetek
V případě nemovitosti a rovněž předpokládáme reálný výnos ze zpeněžení v rámci likvidace nižší o 10% oproti námi zjištěné výchozí hodnotě (při zohlednění relativně menšího objemu realizovaného majetku). Toto sníženi odvozujeme na základě reálných zkušeností z realizovaných prodejů majetku podobného typu. U movitého majetku je tzv. koeficient prodejnosti již zohledněn při položkovém ocenění v rámci zjištění substanční Důvodem
hodnoty.
dosažení niliích prodejních cen bývají zejména: nedostate~ná síla poptávky v regionu využití časové tísně prodávajícího odlišné požadavky kupujícího na polohu, vybavenost a funkční vlastnosti prodávaného majetku ve vazbě na jeho záměry s nim, které je však ochoten akceptovat 2'" předpokladu snížení ceny požadavek kupujícího na snizeni ceny v případě, že kupuje část majetku, o kterou nemá zájem, ale kterou prodávající váfe ke kupovanému majetku, nebof by ji samostatně velmi obtížně realizoval atp.
• • •
•
Oběžný
J.4.15.2.
majetek
Likvidační
hodnota položek zásob byla v případě jednotlivých položek materiálu na základě informací pověřených osob Společnosti ponížena individuálně o diskont kalkulovaný v závislosti na posouzení jejich reálné prodejnosti. Srážku z hodnoty jsme stanovili jednotně ve výši 10%. viz kapitola 3.4.4. Zásoby. Výchozí hodnotu postupitelných pohledávek z obchodního styku uvedenou v rámci kapitoly 3.4.6. Krátkodobé pohledávky upravujeme o diskont ve výši 1% z celkové zjištěné hodnoty, což je námi zjištěná obvyklá sazba při prodeji souboru pohledávek faktoringové společnosti při regresním
faktoringu. U ostatnkh složek aktiv a závazků nebyly aplikovány srážky tohoto charakteru.
3.4.15.3.
Likvidatní hodnota majetku
S ohledem na výše uvedené informace stanovujeme výši likvidační hodnoty majetku Společnosti k datu ocenění následovně: Tabulko - Likvi.dační hodnoto majetku
Položka Hodnota nemovitostí včetně pozemků
Hodnota movitého majetku Hodnota finančnich investic
Výchozí tržní hodnota (v tis
L1lcv1dační
hodnota (v tis
Kč)
Kč)
56980
51282
23 226 4 293
23226 4 293 8 926
Hodnota pohledávek
8 926 150192
148 708
Majetek celkem
243 617
236435
Hodnota zásob
Strana 70 kreslon.cr. A member of :,1u0n lolernotional 1A 1lohol r ~t' ork ol in.Jep;mdenl xcounling firm.;
Dále je vypočtena hodnota daně
z přijmu
a to
z daňového
základu, který je vypočten rozdílem
daňové :Ostatkové ceny a předpokládané prodejní ceny u dlouhodobého majetku. Tato hodnota je
posléze násobena sazbou 19%, což je sazba daně z přijmu. Výsledná daňová povinnost po tomto propočtu činí 10 682 tis.Kč.
Tabuik<J - Úprava čistého výchozí hodnoty oceněn{
I
Polo±lťa
ČOM
191349
Rozdíl výchozí tržní a likvidační hodnoty majetku Daň
-
(V llS t,Č)
7182
z přijmu
10682
Upravená hodnota ČOM
173 485
Zjištěnou hodnotu je ovšem nutné v případě likvidace dále upravit o náklady spojené s likvidací.
Následující tabulky prezentují odhad těchto nákladů. Předpokládáme, že prodej majetku bude trvat s ohledem na jeho velikost i strukturu minimálně 2
roky, proto náklady spojené s likvidací zahrnují toto časové období. Akcionáři tak vzniknou mzdové náklady na likvidátora, účetní a pracovníka údržby, dále sociální a zdravotní zabezpečení. Přesný přehled mzdových nákladů podává níže uvedená tabulka.
Tabulko - Mzdové nókiody při iikvidoci Společnosti
Hodnota (v tis Kč)
Položka Měsíční
mzda {likvidátor + účetní, adrnin.-+pracovník údržby) Sociální a zdravotní zabezpečení Celkem za měsíc Celkem za rok počet let likvidace Mzdové náklady dohromady za 2 rokv
120 41 161 1930 2
3 859
Kromě mzdových nákladů je nutné zohlednit také náklady na likvidaci spojené se správou a zpeněžením majetku
ve formě odměn a poplatků
(např. pro realitní agentury, dražitele, likvidátora}.
Tyto náklady odhadujeme na v~i 5% z likvidační hodnoty zpeněžitelného majetku. Dále předpokládáme po dobu prodeje (2 let} ostatní režijní náklady ve výši 50 tis. měsíčně
v
podobě
právních nákladů, nákladů na ostatní poradenské služby (dant, znalecké služby), administrativní, notářské poplatky atd.
Společnost musí také vyplatit propu~těným zaměstnancům odstupné. Náklady na odstupné činí
dohromady pět měsíčních platů (včetně nákladů na sociální a zdravotní pojištěnQ, které zahrnují plat během dvou měsíční výpovědní lhůty a odstupné v podobě tří měsíčních platů. Rovněž je nutné započítat ostatní provozní náklady režijního charakteru, jež byly pro období 2 let
likvidace odvozeny z průměrné výše režijních nákladů Společnosti za období roku 2015. S výjimkou nákladů na daň z nemovitosti a ostatních nákladů, jsme tyto položky zahrnuli do nákladů likvidace
ve výši
5% z jejich výchozí
referenční výše a to z důvodu,
že se jedná o
středně velký a komplexní
areál a činnost může být utlumena poměrně rychle.
Strana 71 kre5ftln .cz ;.. mem~• of Kr'!slr>n lrlfemorional I /... gblxil 11e. ·;01k d 1nd.::v-11d..-nr ::iccountini:J lirms
Tabulka ·Režijní náklady POLOŽKA
Skutečnost 2015
Re~ijní materiál
3895
Průměrná měsíení vyse
Simulace za 2
Koeficient
325
10%
ro~.Y
779
Energie
954
80
10%
191
Opravy
10250
8S4
10%
2050
Ostatní služby
3 515 1035
293
10%
703
86
50%
1035
629 100
52
50%
629
Ostatní provozní náklady
8
10%
SUMA
20378
1698
Daň z nemovitosti
Pojistné
20 5407
Ostatní náklady na likvidaci tedy stanovujeme s ohledem na výše uvedené následovně:
Tabulka - Ostatní náklady na likvidaci Hodnota (v tis
Položka
Kč}
Náklady na likvidaci (S%) z likvidalní hodnoty majetku zpeněžitelného prodejem Ostatní režijní náklady (50 tis. měsíčně) za 2 roky
11822 1200
Odstupné zaměstnancům
5067
koeficient ad soc. a zdravotní pojištění zaměstnancO
492
Náklady na odstupné zaměstnancům celkem
5 5S9
Ostatní provozní náklady (režijní materiál, energie, pojistné. ostatní služby„)
5 407
Cel~em
23988
Při lík.vidaci nemovitostí prodejem je zapotřebí uhradit daň z převodu nemovitostí. Výpočet daně
z převodu nemovitostí, jehož základem je pro účely daného ocenění prodejní cena nemovitostí v likvidaci, obsahuje následující tabulka.
Tabuilca -
Výpočet doně převodu
nemovitosti Položka
Zůstatková hodnota nemovitosti
v účetnictví
Prodejní cena nemovitostí Daň
z převodu nemovitostí Celkem daně
Hlldnota (v tis Kč} 17 605 Sl 282 2051 2051
Z upravené hodnoty čistého obchodního majetku Společnosti odečteme celkové náklady na likvidaci a daň z převodu nemovitostí. Tabulko -
Likvidační zůstatek Společnosti
Položka ČOM - likvidační zůstatek
Hodnota (v tis 173485
Náklady na likvidaci
27 847
Daň z převodu nemovitostí
2 051
Celkem likvidační zůstatek
143 587
Kč)
Strana 72 kreston.cz A mamber of l
Za předpokladu optimistického scénáře, by byla likvidace v podniku tohoto typu dokončena zhruba za 2 roky od okamžiku svého zahájení. Vzhledem k této době je nutné výnos z likvidačního zůstatku diskontovat na současnou hodnotu. Diskontní míra byla stanovena v intervalu 5,75% až 6,03% v závislosti na jednotlivé roky likvidace. Tato diskontní sazba odpovídá diskontnf sazbě zjištěné
v rámci kapitoly 3.3.2.7. Diskontní míra. Následující tabulka znázorňuje výsledek diskontování resp. konečnou současnou likvidační hodnotu Společnosti, resp. jejich akcií. Tabulko - Liltvidočni hodnota Společnosti
Položka
Hodnota
Likvidační zústatek (tis. Kč) počet let diskontování
143 587 5,75% až 6,03% 2
Likvidační hodnota - současná hodnota (tis. Kč)
128191
diskont
Hodnota tistého obchodního majetku, resp. jmění, spole~nosti Agropodnik Svitavy, a.s., stanov•ná likvidační metodou, ~iní ke dni ocenění částku 1~8 191 ti5, K~ K výše uvedenému výsledku nutno
připomenout, že použití likvidační metody ocenění má
opodstatnění zejména v případě, kdy není předpokládána další existence společností (podniku),
tedy v pripadech, kdy je zpochybněn či porušen „going koncern" princip a lze tedy očekávat. že jeho proces likvidace daného podniku/Společnosti přinese větší zisk, než další pokračování v podnikání, tedy že „likvidační hodnota > výnosová hodnotau. Anafýz:a disponibilních dat
Spoteinosti, zejména pak historických skutečnost prokázala.
finančnfch
dat a
rovněž
i dat
finančního
plánu tuto
Srovnání výsledků metod ocenění Společnosti je provedeno v rámcí následující kapitoly 3.6. Rekapitulace oceněni 100% jmění společnosti Agropodnik Svitavy. a.s..
3.5.
Majetkové ocenění na principu historických cen
Majetkové ocenění na principu historických cen má obdobně jako ostatní majetkové metody pouze statický charakter, neboť stanovuje hodnotu čistého obchodního majetku podniku bez ohledu na jeho budoucí potenciál, výnosnost, ale i rizikovost daného odvětví. Za bezpochyby významnou výhodu této metody lze označit její průkaznost, neboť má podobu ocenění podle zásad platných v účetnictví. S ohledem na použití historických cen a statický charakter má metoda účetní hodnoty čistého obchodného majetku pouze doplňkovou úlohu. Metodu účetní hoonoty čistého obchodního majetku lze považovat za metodu zobrazující správně hodnotu oceňovaného
podniku zejména v případě, kdy jde o nově pořízená aktiva podniku, u něhož dosud nelze usuzovat na další vývoj z důvodu krátkého trvání jeho existence. Metodu považujeme za vhodnou jako výchoz{ informaci pro oceňovatele. K datu ocenění činila dle dodaných finančních výkazů hodnota Vlastního kapitálu 138 909 tis. Kč, proto stanovujeme účetní hodnotu Vlastního kapitálu dle těchto výkazů na částku 138 909 tis. Kč.
Hodnota čisteho obchodnfho majetku,. resp. jměni, spol~nosti Agropodnik Svitavy. a.s.• stanovená majetkovou metodou ocenění na principu hJstorických cen, činí ke dni océniní částku 1,~8 909 tis. Kč.
Strana 73 kreslon.c.z: A m5,n~.-,. of Kn.stoo lnt~mofic.nol A global n5t ;ork ol inde~endent acc:Junijng lírm5
3.6. Rekapitulace ocenění 100% jmění společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. Hodnotu jmění společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. jsme stanovili následujícfmi metodami: Tabulka- Přehled metod oceněni (tis. Kč)
metoda ocenění
ocenění jmění Spolelnostl
Výnosová metoda ocenění DCF Likvidační mafetková metoda ocenění Majetkové ocenění na principu hist. cen
(v tis. Kl)
53 509
12a 1g1 138 909
V souladu s informacemi uvedenými v rámci předchozl kapitoly 3.2. Poutitý způsob prefwujeme Ukvidačnf majetkovou metodu OCl!nění, která generuje vyBI hodnotu.
oceněni
Hod.notu jmění, resp. hodnotu 100% podnu vzhledem k celku na spoletnosti Agropodni~ Svitavy, a.s. stanovenou za účelem stanovení výše protiplněnl v ptnizích menšinovým akcionářům spolKnosti Agropodnik Svitavy, a.s., IČ: 474 52 765, pfl uplatnění práva požadovat přechod všech ostatnfch úlastnických cenných papírů na hlavního akcionáře dle ust. S 375 a násl. zl. 90/2012 Sb. Zákonu o obchodních společnostech a drufstvech, po přiměřeném zaokrouhleni zohledňujícím .zvolenou metodu ocenění, stanovujeme celkem na částku 128 191 tis. "'·
3.7.
Přepočet
na hodnotu akcií emitovaných Společností
Hodnotu 100% jměnf Společnosti lze přepočíst na její akcie Tabulka -
Přepočet
Počet
akcií 10996
následovně:
hodnoty jmění Společnosti no jednotlivé akcie (Kč)
1menov1tá hodnota 10000
1m
hodnota celkem 109 960 000
tržní h akcií celkem 128191000
tržní h akcie 11658
3.8. Výše protiplniní v penězích provedeného oceněni stanovujeme výši protiplnění v peniiich men11novým akcionářům společnosti Agropodnik Svitavy, a.s., I~: 474 52 765, pH uplatnění práva poiadovat přechod všech ostatních účastnických cenných papírů na hlavního akcionáře dle ust. § 375 a násl. z l. 90/2012 Sb. Zákonu o obchodních společnostech a družstvech, jež s ohledem na poulltou metodu a rovněž i účel ocenění zaokrouhlujemt na celé koruny, na ~ástku 11 658.- Kt za jednu kmenovou akcii na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 10 000,- K~ Na
.základě
Strana 74 kreston.cz ! l..:1c•. 'on lntwolor.11
,... memoe1
„
•. g1·.uol n t· orl .>f nae~·cnoer1 Jcc0orrr.p fom~
KRESTON A&C E
4. ZÁVĚR Jsme "'zoru, že při splnění ·dech uvedených pPedpokladů činí výš• protiplniní v penizfch menilnovým ak(ionářům společnosti Agropodnik. Svitavy, a.s., Iť: 474 52 765, při uplatnln& práva poladovat přechod všech ostatnkh úlastnic:kých c.nných paprů na hlinmlho akcionáře dle ust. I 375 a násl. z č. 90/2012 Sb. Zikonu o obchodnlch společnostech a drufstvech, na základě hodnoty Společnosti zjiitin6 llkvldalní metodou oceněnf, po :i:aokrouhleni na celé Kl, ělistku:
11 6 5 8
Kč za
jednu kmenovou akclf na jm4no v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 10 000,- Kč slovy: jedenácttisfcšestsetpadesátosm korun českých
V Brn ě dne 25. srpna 2016
Kreston A&CE Consulting, s.r.o. Znalec.ký ústav Ptašínského 4, 602 00 Brno
Ing. Leol ICozohorský jednatel společnosti
Strana 75 kreston.a \ r.iember of Kn"'k.ll'l lnll.rnolionol I A gldul
ne1 .•.oil: c.r in.:lependent nc:..,.Junlin'J firm\
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů a § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k -provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, rozhodnutím Ministra spravedlnosti ~R. č.j. M-1165/2004 ze dne 2.7.2004 ve
spojeni s rozhodnutím ministra spravedlnosti č.j. 646/2011-0SD-ZN ze dne 11.7.2012 a čj. 97/2013-0SD-SZN/4 z 29.5.2013, pro znaleckou činnost s rozsahem znaleckého oprávnění v oboru ekonomika pro metodiku účetnictví, lcalkulace, rozpočtování, správu národního majetku, ceny a odhady nemovitostí, motorových vozidel, kancelářských zařízeni, strojů a náhradních dílů k nim, podnikú, cenných papírů, derivátů kapitálového trhu, nehmotného majetku, pohledávek a závazků, obchodnich podílů v obchodních společnostech, oceňování a zpracování znaleckých posudků a zpráv ve věcech obchodních společností a družstev upravených zákonem o přeměnách obchodních společností
a družstev z ekonomického hlediska,
Znalecký úkon je zapsán pod
pořadovým číslem
přezkoumávání transferových cen.
2812·82/16 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečetě
/ Podpis za znalecký ústav
Strana 76 kreston .cz
.'\ munbef cf K,...!M• lnternutionol I ,., globl net : Jrk d ind'-'f·~ndrnl occcvnting lirm.:
A&.Lt:
Seznam
příloh:
1) Výpis z obchodního rejstříku společnosti Agropodnik Svitavy, a.s., vedeného Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl B, spisová značka 816, pořízený prostFednictvím Internetu 2) 3)
Finanční výkazy (rozvaha a výkaz zisků a ztrát) společnosti Agropodnilc Svitavy, a.s. k 31.12.2015, k 3l.l2.2014, 31.12.2013, 31.12.2012 Finanční výt
k 30.6.2016 4)
Oceněni
nemovitého majetku společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.
S)
Ocenění
movit,ho majetku společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.
Strana 77 kresion.cz A memoer d J<:rt:si.:>n triernotionCl
A :1~>11 1 111."I •.)l l .>I idp:nr~r.1 Jtt J1.nr.n,:i lirm'
PfHoha
~.1
Výpis z obchodního rejstříku společnosti Agropodnik: Svitavy, a.s., vedeného Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl B, spisová značka 816, pořízený prostřednictvím Internetu
Výpis z obchodniho rejstfíku, vedeného Krajským soudem v Hradci Králové
oddfl B, vložka 816 Datum zápisu: Spisová značka: Obchodnf firma: Sídlo: Identifikační číslo:
Právní forma:
1.
října
1992 B 816 vedená u Krajského soudu v Hradci Králové Agropodnik Svitavy, a.s. Průmyslová 1902/3, Předměstí, 568 02 Svitavy 474 52 765 Akciová společnost
Předmět podnikání: Zemědělská
výroba motorová doprava - nákladní provozovaná vozidly nebo jízdnlmi soupravami o největší povolené hmotnosti přesahující 3,5 tuny, jsou-11 určeny k prepravě zvířat nebo věcí, - nákladní provozovaná vozidly nebo jízdními soupravami o největší povolené hmotnosti nepřesahujfcf 3,5 tuny, jsou-li určeny k přepravě zvffat nebo věci Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Silniční
Statutární orgán - představenstvo: Mfstopfedseda predstavens tva: Ing. FRANTIŠEK TUREK, dat. nar. 16. dubna 1962 Licomělice 20, 538 03 Načešice Den vzniku funkce: 21. dubna 2015 Den vzniku členství: 21. dubna 2015 Člen představenstva:
Ing. DAVID HROMEK, dat. nar. 14. června 1978 Dr. Václava Peška 659, Chrudim Ill, 537 01 Chrudim Den vzniku členství: 21. dubna 2015 předseda
představenstva:
Ing. EVA TLACHÁČOVÁ, dat. nar. 14. října 1982 č.p. 29, 56164 Čenkovice
Den vzniku funkce: 11. dubna 2016 Den vzniku členství: 21. dubna 2015 Počet členu:
5
Zpllsob jednání:
Společnost
----
-·----------
zastupují navenek členové pfedstavenstva takto: a)společně dva členové představenstva, nebo b) společně tfi členové pfedstavenstva ve věcech zcizování nebo zatěžování akcií a iiných podílů na právnických osobách, nebo c)samostatně člen predstavenstva nebo společně členové představenstva, které k tomuto jednání v určitém rozsahu nebo na určitou dobu pověří představenstvo svým rozhodnutim.
Dozorčf rada: člen dozorčí
rady: Ing. PETR HÁJEK, dat. nar. 26. září 1967 Nezvalova 845, Chrudim IV, 537 01 Chrudim Den vzniku členství: 21. dubna 2015
člen dozorčí
rady: Mgr. VOJT~CH PILA~, dat. nar. 30. října 1974
112
oddll B, vložka 816
Vita Nejedlého 638, Chrudim Ill, 537 01 Chrudim Den vzniku tlenstvf: 21. dubna 2015 člen dozorčí
rady: Ing. JAN OTČENÁŠEK, dat. nar. 10. dubna 1978 Dalovická 1057n, Kbely, 197 oo Praha 9 Den vzniku členství: 21. dubna 2015
Počet členu:
Akcie:
10 996 ks kmenové akcie na jméno v listinné 000,- Kč
podobě
ve jmenovité hodnotě 10
Akcie jsou volně převoditelné mezi akcionáři společnosti. Převod akcií na jinou osobu je možný jen se souhlasem představenstva společnosti. ~~~~~~~~~-
Základní kapitál:
109 960 000,-
-~~~~~~~-
Kč
Ostatní skutečnosti: Obchodní korporace se podřídila zákonu jako celku postupem podle§ 777 odst. 5 zákona č.90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech. Udaje o zffzení: Společnost byla založena zakladatelskou smlouvou a usnesením ustavující valné hromady z 4.8.1992. Společnost přebirá veškerý majetek, práva a závazky zrušeného Agropodniku, spoletného podniku Svitavy (Do 560). Omezitelná prevoditelnost akcii: Akcie jsou převoditelné s předchozím souhlasem představenstva a v souladu s platným zněním stanov společnosti.
~~~~~~~~-
-~~~~~~~-
212
Přl1oha č.
Finanční
2
výkazy (rozvaha a výkaz zisků a ztrát) společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 31.12.2015, k 31.12.2014, 31.12.2013, 31.12.2012
PŘÍLOHA Č. 2 Tabulka: finanční výkazy Agropodnik Svitavy, a.s. - rozvaha k 31. 12. za roky 2012 - 2015 Datum závěrkv
AKTIVA CELKEM Pohledávkv za uosanv základni kaoitál Stálá aktiva Dlouhodobý nehmotný m•jetek
201.3 177 584
2014 141145
2015 152 520
39190
33 349
28 S08
34 031
o
o
o
o
30965 4 871 17 595
26124 4 715
31 772
15 287
4 715 13 208
A.
B. IJ
Zřizovad wdaie
1.
Nehmotné wsledkv výzkumu a VÝVOie Software Ocenitelná oráva Goodwill Jiný dlouhodobý nehmotný mai4>tek
2. 3.
Nedokončený dlouhodobý nehmotný maietek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek
2012 168 026
4.
5. 6.
7. 8.
Dlouhodobý hmotný majetek
8.1 I.
Pozemkv
1.
Stavbv Samostatné movité věci a soubory movitých
2.
36806 4 871 20144
věcí
3.
11330
8 038
s 661
9 888
Pěstitelské celky trvalých porostů
4. 5. 6. 7.
461
461
461
3 961
2 38.t
2 384
2 384
2 259
2 384
2 384
2 384
2 259
128150
142 784
112 520
117 254
63 803 284
S6196 311
65 070
61151 345
Základní stádo a tažná zvířata Jiný dlouhodobý hmotný maietelc Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný maietek Oceňovaci rozdíl lc nabvtému maietku
8. 9.
Dlouhodobý finanční smjetelr
B.I IL
Podílv v ovládanVch a řizenvch osobách
1-
Podíly v ůčetnkh jednotkách pod oodstatnlim vlivem Ostatnt dlouhodobé cenné oaoírv a oodílv Půjčky a úvby ovládaným a řízeným osobám a účetním jednotkám pod podstatným vlivem Jiný dlouhodobý finančnl maietek PofizovanÝ dlouhodobý finanční maietek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek ObUn' aktiva
Z. .i;oby Materiál
2.
3.
4.
s. 6.
7.
c. C.1 1.
339
Nedokončená
yýroba a oolotovarv
Výrobky Zvířata
Zboží Poskytnuté zálohy na zásoby DlouhodoW pohled•vky Pohledávkv z obchodních vztahů Pohledávky za ovládanými a řÍ2enýmí osobami Pohledávky za účetnlm i jednotkami pod oodstatnÝm vlivem Pohledávky za společniky, členy družstva a za účastníky sdruženi Dohadné účtv alctfvnl Jiné oohledávky Odložená da ňová oohledávka Krátkodobé pohledévky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky za ovládanými a 1ízenými osobami Pohledávky za účetnlmi jednotkami pod podstatným vlivem Pohledávky za společnýky, členy družstva a za účastníky sdruienl Sociální zabezoečeni a zdravotní pojištěni Stát - daňové oohlec.Jávky Ostatní ooskvtnuté zálohy Dohadné účtv aktivnl Jiné pohledávky Krátkodobý
finančn í
majetek
Peníze
2. 3. 4. 5. 6. CJ l 1.
64 731
60 806
o
o
o
o
43045 35 616
41289 28884
20 878 lS 622
31801 26950
6804 626
·l
8 604 3 732 71 -2
4 830 357 71 -2
4489 310 54 -2
21302 107 21195
45 299 350 44949
5 2 132 26440
2• 302 46 24256
686 61
1451
117
48
61
1235 23
625
1403
56
1212
2012 168 026 132513
20U 177 585 13SUO
2014 141145 136433
2015 152 520
109 960 109 960
109960 109 960
U\9 l6tl
109 960 109 960
3. 4.
5. 6. 7. C.I
n. 1. 2.
3. 4. 5.
6. 7. 8. 9.
o
C.I
..
Účty v bankách
Krátkodobé cenné oaolry a podíly Pořizovaný krátkodobý finanční majetek
4.
3.
OJ
.
Náklady příštlch obdobf 1. Komple)(ní náklady prištlch období 2. Přiimy příštích obdobi 3. Kurzové rozdíly aktívnl Datum nvěrky PASIVA CELKEM Vlastni kaDitál A. AJ lé! 1.Jadni \rapit il Základní kapitál Vlastní akcie a vlastni obchod ní podíly Změny základního kapitálu
55 885
2.
L 2.
časov' ro:r.lllenl
63 519
1.
2. 3.
109 960
1375~6
Kaplúlové fon dy
AJ 139
3.19
339
339
Emisní áž.io Ostatnl kaoitálové fondv Oceňovad rozdfly z přecenění majetku a
l 1.
2.
339
339
339
339
závazků
3.
20791 4 241 16 550
21198 4312 17 886
24 810 4443 20 367
24 798 4443 20 355
o
o
o o
1324 1324
1324
Oceňovací
rozdíly z přecenění pfi
přeměnách
4.
R ·z~tvn• fondy, necfifitelný fond a astatni A.I n. fondv z~ zisku Zákonný rezervní fond/ Nedělitelný fond l. 2. Statutáml a ostatní fondv Výiil•d •k ho podařenl minulých let Nerozdělený zisk minulých let Neuhrazená ztráta minulých let Vvo;lt"dt'k t'lo~PQd:\ron 1 za U<etn1 obdob' Clrf zdrol•
Rezervy Rezervy podle zvláštních právnkh předpisů (zákonné) Rezervv na důchodv a podobné závazky Rezerva na daň z P~íimů Ostatnl rezervv Rezerva na kurzové ztrátv Dlouhodobé závazky Závazkv z obchodnkh vztahů Závazkv k ovládamím a fizenvm osobám Závazky k účetním jedno1kám pod oodstatnÝm vlivem Závazky ke společníkům, členům družstev a k účastníkům sdruženi Dlouhodobé oniaté zálohv Vvdané dluhooisy Dlouhodobé směnkv k úhradě Dohad~ účtv pasivní J'né závazkv Odložený daňow závazek KrátkodoW závazky Závazkv z obchodnfch vztahů Závazky k ovládaným a řizemím osobám Závazky k účetním jednotkám pod podstatným vlivem Závazky ke společníkům, členům družstev a lc účastníkům sdružení Závazlcv k zaměstnancům Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního ooiištěnl
AJ
v. L 2.
1 .;.l]
B.
2
34953
41705
4000
1115 14 Z70
o
,o
o
277
B.J
tj. i
L 2. 3. 4.
277
B.J 1117
1003
M4
827
1117
1003
894
827
27 836 23 090
34 702 31238
3106 1 746
13166 11589
S.
442
419
445
663
6.
269
283
279
465
[.
1. 2. 3. 4.
s. 6. 7.
8. 9. 10. 8 .1
n. 1. 2.
3. 4.
Stát - daňové závazky a dotace Krátkodobé přijaté zálohy Vydané dluhopisy Dohadné účty pasfvní Jiné závazky
7. 8. 9. 10. 11.
261 800
210 120
140
o
o
2 974
2432
269
o 1
v.
6000
6 000
Bankovní úvěry dlouhodobé Krátkodobé bankovní úvěry Krátkodobé finanční výpomoci
1. 2. 3.
6 000
6000
Časové rozlišení
C.I 560
Výdaje příštích období W nosv ořfstk h obdobi Kurzové rozdíly pasivní
1.
760 760
Zdroj:
143
165
o o
BJ
Bankovní úvěry a výpomoci
367
560
o
o
712
714 714
712
2.
výro~ní zprávy společnosti
Tabulka: finanční výkazy Agropodnik Svito~.
o.s. ·výsledav((a k 31. 12. za roky 2012- 2015
Da1um úvěrky
2012
2013
2014
2015
368 512
354 389
308 554
338 943
349 533 18979
337 748 16641
291168 17 386
326 087 12 856
li.
16 122
17438
11969
18725
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb
D.1.
15 210
16086
16 i12
17 324
Změna
11.2. 912 12 660
1352
e.
14 792
1257 14 287
1401 18 615
8.1.
6215
5 915
s 067
4 850
B.2.
6445 22441
8 877 19 287
9 220 21068
13 765 12966
Osobní náklady
c.
12 219
12 590
12 790
13 350
Mzdové náklady
C.1.
8 399
8 680
8917
8 686
Odměny členům orgánů spoletnosti a družstva
C.2.
659
659
572
1221
NákJady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění
C.3.
3 048
3140
3199
3 342
Sociální náklady
C.4.
113
111
102
101
1138
984
997
l 035
6191
6 611
s 563
4 906
7 376
s 992
1 708
975
Tržby za prodej zboží
l
Náklady vynaložené na prodané zboží
A.
Obchodní marže Výkony
stavu zásob vlastní výroby
Aktivace
Il.3.
Výkonová spotřeba Spotřeba
materiálu a energie
Služby
P;idaná hodnota
Daně
a poplatky
o.
Odpisy dlouhodobého nehmotného 11 hmotného
E.
maj-1'.ku
Tríby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu
m.
Tržby z prodeje dlouhodobého majetku
111.1.
o
60
587
15
Tržby z prodeje materiálu
111.2.
7 376
s 932
1121
960
6917
5 527
1134
754
o
201
Zůstatková
cena prodaného dlouhodobého rnajetku a
materiálu
Zustatková cena prodaného dlouhodobého majetku
F.
F.l.
o
Prodaný materiál
F.2.
Zrněna stavu rezerv a opravných položek v provozní
G.
oblasti a komplexních nákladů příštích období Ostatní provozní výnosy
IV.
H.
Ostatní provozní náklady Převod provozních výnosů
Provozní wslede~. hospodaření
5527
933
754
930 254 790
-783
2422
-1640
81
104
2 200
819
868
3 376
1886
-388
-894
-5 640
v.
Převod provozních nákladů
Tržby z prodeje cenných papírů a podílů
6917 1
(,
* VI.
563 J.
Prodané cenné papíry a podíly_
125
o
o
o
o
4
1
953
540
324
27
3 790
s 608
6256
6789
2 885
1325
2 773
509
-44
3 744
3159
6 691
Q.
397
734
941
-64
638
848
1050
3
-odložená
Q.1. Q.2.
-241
-114
-109
-67
VÝsledek hospodaření za běfnou činnost
••
1445
2622
1324
1115
Výnosv z dlouhodobého finančnfho majetku Výnosy z podílů v ovládaných a řízených osobách a v účetních jednotkách ood podstatným vlivem Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podilů
Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku Výnosy z lcrátkodobého fina nčního majetku
VU. VD.1.
vn.2. VIT.3. VIIl.
Náklady z finančního majetku
K.
Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční
M.
oblasti Výnosové úroky
X.
Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy
N.
XI.
. Ostatní finanční náklady Převod finančních výnosů
O.
Xll
Převod finančních nákladů
Finanéni výsledek hospodaření
P. "
Daň z přijmů za bě!nou linnost
-splatná
Mi mořádné výnosy
XIII.
Mimořádné náklady
R.
21
Daň z p7íjmů za mimořádnou činnost
s.
o
o
o
o
-21
o
o
o
1424
2622
1324
1115
1821
3 356
2 265
1051
-splatná
S.l.
-odložená
S.2.
Mimořádný VÝsledek hospodaření
•
V~ledek hospodaření za účetní období{+/·)
Výsledek hospodaření před zdaněním
Zdroj: v-ýroční zprávy společnosti
***
Příloha č.
Finanční
3
výkazy (rozvaha a výkaz zisků a ztrát) společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. k 30.6.2016
PŘÍLOHA Č . 3 Tabulka: finanční výkazy Agropodnik Svita\'.)/, a.s. - rozvaho k 30. 6. 2016
Datum
závěrkv
30.6.2016
192 196 I
AKTIVA CELKEM Pohledávkv za upsaný základní kaoftál
Stálá aktiv• Dlouhodobý nehmotný majetek
A.
B.
31894
8.1.
o
Zřizovad výdaje
1.
Nehmotné wsledkv VÝ.Zkumu a vývoje
2. 3.
Software Ocenitelná práva Goodwill Jiný dlouhodobý nehmotný majetek N edokončený dlouhodobý nehmotný maietek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek
Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky Stavby Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Pěstitelské celky trvalých porostů
Základní stádo a tažná zvířata Jiný dlouhodobý hmotný majetek Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Poskytnuté zálohv na dlouhodobý hmotný majetek Oceň ovací rozdíl k nabvtemu majetku
Dlouhodobý finanční majet•k Podíly v ovládaných a řízených osobách Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly Půjčky a úvěry ovládaným a řízeným osobám a účetním jednotkám pod oodstatným vlivem Jiný dlouhodobý finanční majetek Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek
Poskytnuté zálohy na d louhodobý finanční majetek Oběl:n6
aktiva
Zásoby Materiál
4.
s. 6. 7. 8.
B.D. l. 2.
3. 4. 5. 6.
7. 8. 9.
2 259
1. 2. 3.
2 259
4. S.
6. 7.
c. C.I. 1. 2.
Výrobky
3. 4. 5.
Zboží Poskytnuté zálohy na 7ásoby
Dlouhodobé pohledávky
611
B.m.
Nedokončená výroba a polotovary Zviřa'ta
29 635 4 71 5 12 890 11419
160 302 9 918 23
9 89 5
6.
C.D.
Pohledávky z obchodních vztahu Pohled ávky za ovládanými a řízenými osobami Pohledávky za účetními jednotkami pod podstatným vlivem
1.
Pohledávky za společníky, členy družstva a za účastníkv sdružení
4.
2. 3.
o
Dohadné účtv aktivní Jiné pohledávky Odložená daňová pohledávka Krátkod obé pohledávkv Pohledávky z obchodních vz:tahů Pohledávky za ovládanými a řízenýmí osobami
5. 6. 7.
c.m. 1. 2.
Pohledávky za ú~etnfmi jednotkami pod codstatnÝm vlivem Pohledávky za soolečnýky, členy družstva a za účastníkv sdružení Sociální zabezoečení a zdravotní Poiíštění Stát - dat''lové oohledávky Ostatní poskvtnuté zálohy Dohadné účtv aktivní Jiné pohledávky KrátkodobV finančn í majetek Peni ze
3.
4. 5. 6. 7. 8.
9. CJV. 1.
Účtv v bankách Krátkodobé cenné papíry a oodílv Pořizovaný krátkodobv finanční maietek Časové rozlišení Náklady příštích období Komplexní náklady příštích období Příjmy příštích období Kurzové rozdíly akt'ivni
2. 3.
PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní ka1>itál Základní kapitál Vlastni akcie a vlastni obchodní Podíly Změny základního kapitálu Kapitálové fondy Emisní ážio Ostatní kapitálové fondy Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku Zákonný rezervní fond I Nedělitelný fond Statutární a ostatní fondy \fýstedek hospodařeni minulých let Nerozdělenv zisk m inulvch let
Neuhrazená ztráta rninulvch let Výsledek hospodaření za účetní období Cizí zdroje Rezervy Rezervy podle zvláštních právních předpisú (zákonné) Rezervy na důchody a podobné závazkv
Rezerva na kurzové ztráty Dlouhodobé závazkv
1830 1 202
1552
o 19 2
192
o
4.
DJ. 1. 2. 3. Datum závěrky
Rezerva na dali z ořlimu Ostatní rezervy
1 50 192 145 608
--·--o --
30.6.2016 192196
A.
138 907
AJ.. 1.
109 960 109 960
2. 3. A.li. 1. 2.
339
3. 4. A.Ill.
1. 2. A.N . 1.
339
24 793 4 443
20 350 2 43g
2 439
2.
B. B.I.
1376 53 289
o
1. 2.
3.
4. 8.11.
o 827
ZAvazkv z obchodních vztahů Závazkv k ovládaným a řízeným osobám Závazky k účetním iednotkám pod podstatným vlivem Závazky ke společníkům, členům družstev a k účastníkům sdrutení Dlouhodobé přijaté zálohv Vvdané dluhopisy Dlouhodobé směnkv k úhradě Dohadné účty oasivnl Jiné závazky Odloženv daňový závazek
Bankovní úvěry dlouhodobé Krátkodobé bankovnl úvěrv Krátkodobé finanční vvoomoci
6'sové rozlišení Výdaje příštích období Výnosy příštích období Kurzové rozdíly pasivní
2. 3. 4.
5. 6. 1. 8. 9.
827 41685 40 702
10.
B.JU.
Krátkodobé závazky
Závazky z obchodních vztahů Závazky k ovládaným a řízeným osobám Závazkv k účetním jednotkám ood podstatnÝm vlivem Závazky ke spoleénlkvm, členům družstev a k účastníkům sdružení Závazky k zaměstnancům Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění Stát - daňové závazky a dotace Krátkodobé ořiiaté zálohy Vvdané dluhopisy Dohadné účtv pasívní Jiné závazky Bankovní úvěry a výpomoci
1.
1.
2. 3. 4.
s.
504
6.
310 66 23
7. 8. 9.
10.
75 5
11.
B.IV. 1.
10 777
2. 3.
10 777
o
o
C.l. 1. 2.
Zdroj: výkazy dodané Objednavatelem Tabulka: finanční vjkazy Agropodnik Svita\.)', o.s. - výrledovlro k 30.6. 2016 Datum :závěrky
Tr.llJy uJ prodej zboží
30.6.2016
I.
171 781
A
Náklady vynaložené na prodané zboží
Obchodní marie
159 624 12157
JL
4079
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb
ll.l.
4 079
Změna
IL2.
Výkony
stavu zásob vlastní výroby
11.3.
Aktivace
e.
4 524
Spotřeba materiálu a energie
8.l.
2147
Služby
8.2.
2 377 11712
c.
6077
Výkonová
Přidaná
spotňlba
hodnota
Osobní náklady
C.l.
Mzdové náklady Odměny členům orgánů spo lečnosti
a družstv~
4 515
C.2.
Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění
C.3.
Sociální náklady
C.4.
72
D.
441
E.
2206
Daně
a poplatky
Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu
Tržby z prodeje dlouhodobého majetku Tržby z prodeje materiálu
290
111.1.
290
111.2.
cena prodaného dlouhodobého majetku
Prodaný materió/ Změna stavu rezerv
F.
90
F.1.
81
F.2.
9
a opravných položek v provozní oblast i a komplexních
G.
nákladů příštích období
IV.
Ostatní provozní výriosy
Převod provozních nákladů
I.
„
Provozni výsledelc- hospodaření Tržby z prodeje cenných papírů a podílů
:i. -4(14
Vl.
J.
Prodané cenné papíry a podíly
Výnosy z dlouhodobého finančního majetku
w.
Výnosy z podíl ů v ovládaných a řízených osobách a v účetních jednotkách pod podstatným vlivem
VJI.1.
a podílů
o
Vll.2.
Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku
Vll.3.
Výnosy z krátkodobého finančního majetku
vm.
Náklady z finančního majetku Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátu
K. IX.
Nálclady z přecenění cenných papírů a derivátů
L.
Zm~na stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti
M.
X.
N.
s
O.
23
Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy
XI.
Ostatní finanční náklady Převod finančních výnosů
XII.
Převod finančních nákladů Finanční v-j'sledek hospodai~ní Daň
z příjmů za běfnou činnost
587
v.
Převod provozních výnosů
Výnosové úroky
1200
3
H.
Ostatní provozní náklady
Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů
--
m.
Zústatlcová cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu Zůstatková
1490
P.
-28
* Q.
-splatná
Q.1.
-odložená
Q.2.
o
-
Výsledek hosaadaření u béžnou činnost M imořádné
výnosy
Mimořádné
náklady
Daň
••
1376
xm. R.
s.
z příjmů za mimořádnou činnost
-splatná
S.l.
-odložená
S.2.
Mimořádný
vvsledek hospodaření
VVsledek hospodaření za iJc!etní období(+/-) Výsledek hosoodařenl pred zdaněním
Zdroj: výkazy dodané Objednavatelem
•
„„.
o o 1 376 1376
Příloha~.
4
Ocenění nemovitého majetku společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.
OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU SPOLEČNOSTI
K 30.6.2016 Stanovení obvyklé ceny vybraného nemovitého majetku je zpracováno jako nedílná součást znaleckého posudku o výši přiměřeného vypořádáni menšinovým akcionářům společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.
OBSAH 1.
SPRÁVNÍ STŘEDISKO SVITAVY .„.„„......................„•....„ ..••••••••••••„.„..„.„.......„ ..•••„„„„.„.„.„„....•„ ..„ .••• 2
1.1. 1.2.
Popis .................„•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••„.„••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 2 Ocenění ....•..•••••••••••••...•.......................••.•••..••••.•..•...•.........,•.,•• ,•.•..•.••......................•.•..••.•••.•.•...................•.• 3
2.
AREÁL STitEDISKA CEREKVICE NAD LOUČNOU, HRU!OVÁ„...•..•.„.„„„„.„...••••..................„.„.„„.„.„ S
2.1. 2.2.
Popis ••••.••.....•..........................••••.•••••.••••...............................••••••••••.•..............•.••••••.•.•..............................•••• 5 Ocettitti .....................................................................................„•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••„ •••••••••••••••••••••••••• 6
3.
AREÁL STAEDISKA POUČKA ••••••••••.•••••••.••.••.••.•••.••.•••••••••••••••.•••••••••.••.••••••.••.,••,•••••• „., ••, ••••••••••••••••••••••••••• 8
3.1. 3.2.
Ocenění .•••.••••••••................................••••••.•.•••...........•......••..••.•.••..•.........................••••••••••.•........................•„ 9
4.
AREÁL STŘEDISKA MĚSTEČKO TRNÁVKA.„.„.„•.•„ ••....... „„........„„....„.„••••„.„.„.„.„ .•„„„•••..„ ............ 11
4.1. 4.2.
Ocenění ...........•.•.,•..••...•...•........................ „•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 13
s.
REICAPITULA.CE„••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• „••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 15
Popis ................•••....•••••.••..•.•..............•••,•.•.••.•.......................•••....••..•.••.•••................•••.........„•••••••••••••••••••••••• 8
Popis .......................................................................................„ .•.•.••••••••.•..••..•.....................•.•...••.•.•..••.•.....„„11
Strana l
1. SPRÁVNÍ STŘEDISKO SVITAVY 1.1.
Popis
Oceňované nemovité věci společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. se nacházejí v obci Svitavy a jsou
zapsané na LV č. 4558, 7114. 7480, 7307, k.ú. Svitavy-předměstl, okres Svitavy. Celková užitná plocha využitelných budov v areálu činí 4 723,20 m2; celková výměra pozemků oceněných v rámci areálu činí 18 623,00 m . Areál správního střediska Svitavy je umistěn na okraji obce Svitavy. Pozemky v tomto areálu jsou převážně zpevněné. Areál je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu . Příjezd je po místní komunikaci. Ve správním stredisku Svitavy se nacházejí dle 1
skutečného stavu zejména následujicí stavby:
Administrativní budova, administrativa s č.p. 1902, na pozemku parc. č. St. 2497 /1
•
Oliny, garáže, prům. objekt bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2063/l
•
Dílny pronájem, výroba bez č.pJč.e. na pozemku parc. č. St. 3507/2
• •
Sklad hnojiv,
prům.
objekt bez č.p./č.e . na pozemku parc. č . St. 2062/l
Zastřešení vlečky, výroba bez č.p.jč.e. na pozemku parc. č . St. 3509/1, St. 3S09/2 a St.
2810/1
• •
Sklad hnojiv, strojovna, prům. objekt bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2810/l Sklad vápenných hnojiv, strojovna, prům. objekt bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2064
•
Vážní domek, nezapsaný v KN na pozemku parc. č. 2229/9
•
Garáž pro 3 auta, nezapsaný v KN na pozemku parc. č. 2229/56
Administrativní budova, stojící na pozemku parc. č. St. 2497/1, slouží jako sídlo společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. Tento nepodsklepený čtyřpodlažní zděný objelct s plochou střechou je umístěn při vjezdu do areálu. Okna jsou plastová, jižní fasáda je po rekonstrukcí. Schodiště teraco, podlahy z keramické dlažby. Část kanceláří je pronajímána cizím subjektům. V objektu se nachází
centrálnl kotelna s automatickým kotlem na tuhá paliva. Objekt dílen a garáží na pozemku parc. č. St.2063/1 a 3507/2 je částečně pronajímán. Objekt je z kombinované zděné a ocelové konstrukce. Podlaha je betonov~, strop panelový, střecha z vlnitého plechu, okna
dřevěná,
vstup
přes
ocelová vrata.
Na zpevněných plochách na pozemku parc. č. 2229/2 stojí výrobní a skladovací hala bez zák ladů cizího vlastníka. Sklad hnojiv na pozemku parc. é. St. 2062/1, dřevěná konstrukce zpevněná ocelovou, podlaha betonová, střecha eternitová. Zastřešení vlečky na pozemku parc. č. St. 3509/1, St. 3S09/2
a St.
2810/1 navazuje na strojovnu
skladu kapalných hnojiv. Je to zděný objekt s plochou střechou s krytinou z pozinkovaného plechu. Sklad kapalných hnojiv se strojovnou na parc. č. 2810/1, jedná se o 16 sklolaminátových sil v nepropustné železobetonové vaně, jednopodlažní objekt strojovny s dřevěnými okny a saechou z pozinkovaného plechu. Sklad vápence se strojovnou na pozemku parc. č. St. 2064, jedná se o dvě ocelové sila v současné době
nevyužité,
jednopodlažní
zděný
objekt
strojovny
s plochou
střechou
s krytinou
z pozinkovaného plechu. Strana 2
Vážní domek na po:zemku parc. č. 2229/9 je jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou s krytinou z pozinkovaného plechu. Garáž pro 3 auta, na pozemku parc.
č.
2229/56 z kombinované
dřevěné
a
zděné
konstrukce
s pultovou střechou s krytinou z vlnitého plechu. Jednotlivé stavby se nacházejí na vlastních pozemcích společnosti Agropodnik Svitavy, a.s., zapsané na LV č. 4558, 7114, 7480, 7307 v obci Svitavy, k.ú. Svitavy-předměstí. okres Svitavy. Správní středisko Svitavy bylo budováno od roku 1975 do 1982 a je stále využfvané. Objekty v areálu jsou
v průměrném
stavebně technickém stavu, který přiměřeně odpovídá způsobu jejich využití, stáří
občasné údržbě.
a
V Areálu se mimo hlavnf stavby nachází asfaltové zpevněné plochy.
Ocenění
1.2.
-··· ~- . - ··- · .. -· ----·-„ . -· .. .. -.---~'!'.!'!.~~11).~.~b.Jek~. ·-·- ·-. -
------- -
1. Výrobní prostor, Nové Hrady, okr. ústí nad Orlicí
!~:.::~:~:!:il[m~--- :i==~ - - :~~~ .Plocha
_
IInženýrs~~_sít~----·- . __ . 1 Cena v Ke Cena v KČ/~ 2 --
=+-_
884
elektřina, vodovod, s=.e.~ °'.
I
7 745 098 ~
Í 6l4-!
. „.--!~~~~j__c;ny=-~---
i---___
_!~
pozem~~Jm2] --~r--
-·----~-~~i~~i!Y'holdín~.J
I
Prodej areálu v Nových Hradech u Skutče ke komerčním účelům. Na oploceném pozemku o CP 15884 m2 se ! nachází komplex tří výrobních budov a hal (výroba cca 3000 m2) spojených s administrativní částí, dvou skladů (hořlaviny, LTO) a několika garáží. Areál napojen na veřejný vodovod, vytápění LTO a má vlastní j ~afos!anic_i._.~~í_s~~~~~~~raJ!. ~bc~ .s dvěma ~j~z~ do are~ [\!.:__,. _ __ _ _____ . _ _ __ _j
i
2. Výrobní prostor, Plumlov, okr. Prostějov
- - - .. - - - -··-·-
.. ·-·n-..
l
Užit~á -iocha·[~2J
_ __
I ____ ·- -··-··- --
~~~~~!.~~f :~;~1:=:-T_p__.··-· ---·- ' ... ··- ~
„ ___
, ·_r.!!~~~ý~~ké_ ~í!~-------
1 ~--,- -
·
6400 ;
---------"·:~!~~l .. . :
elektřina, vodovod, kanal.~~.E~.;
Cena v Kč
10 784 314 ; 2
fé.~~:Y~Kč1-; :-=:~:___
~ _6s_šj
1
_··-· ... ___!~~froj ceny
I ·- _______ STING, s.r.~: ~
Nabizíme Vám k prodeji průmyslový areál (dřevovýroba) o celkové výměře 10.610 m2. Zastavěná plocha činí\ 5.500 m2. V areálu se nachází administrativní budova, 2 haly s novými podlahami a rozvody elektřiny, stolárna, 'f zas~řešené venk~ní proE~ry,_9aré~~ ~~lší men!! ~u.d~d~~rou_~opravní_dos~~stí...!_l'rost~ova.
l _j
3._ Ko~!_r~-~í areá~, Ú~!~Í, okr. ~;vlíčk~v B~. _ ._ _
A "l'AI
/'.:.„.. i~~·
t·'
~
Užitná locha
___ .
___ __ _ _ ;
[m 2]
_ __________
Zastavěná plocha IPlocha ozemku [m2J
3 543 i elektřina, vodovod, kanalizace~ 4 368 932 !
- - - il...!'Inženýrské . sít~ Cena v Kč Al!-- - - - --
ICena v Kč/m
191„• ~=::;::;;..._..-„~1::1-lilll" jZd~oj ce_~
2
2 425 ! 2 490 i
[m 2]
.
- - t - ------- - - - - - 1
J ____ R~alitas
______ ___
--~
1 S~?J Partner, ~.r.o:...J Strana 3
Prodej výrobnTh'o--;reálu v Úsobí u Jihlavy. Areál byl P"ostaven letech a sloužil v té tobě jako provoz! sklárny. Skládá se z 5 zděných objektů, plechové haly, zpevněných venkovních ploch a přilehlých pozemkú. j Zděná skladová hala 20x45m o dvou podlažích, má sociální zázemí a 2 nákladní výtahy. Další stavba 20xl5m . je zděný objekt s kancelářskými prostory a trech podlažích se sociálním zázemím. Třetí stavba je využívaná a 'J rekolaudovaná k chovu sladkovodních ryb. Další stavba se skladovými prostory o jednom podlaží s výškou 7m, a je bez vybavení. Další zděný objekt o jednom podlaží je užíván k dílenským pracem. Nachází se zde také Í jedna plechová skladová hala 15,S x 6,1. Areál je zasíťován a sjezd má ze dvou míst z obecní komunikace, taktéž pro kamiony. Výhodou je blízká dostupnost na dálniciDl , exit 104. Větrný Jeníkov vzdáleném 3 km. !
--;8ó-
i
.!_e~o~.reá! ~~~IJ:!č':1i!'!l~~~o.qnou investici ~~-'!ikate~... _ 4. Provozní areál, tistá, okres Svitavy
-----··--·-·-··.-. .-.
.. · - .• _
_ ____
----~ !
~:;::~~~~S:1 - =r_;~~ -~-=l~{~!l
--:r~:~r.-"" '11 -
----~· ·-
~ ~rské sítě .~K~
~!l-č~na -~-·KÚm 2
_ _ ___
_! e_tektř~na, vodovod, septik,_ e!t.'!.~ I
12 750 000 ;
42a·~n
_fa;~~;?-;-:::-_:_-=:± -=~:~~~f_RAsr~~ -
·- - ·- -
Prodáme rozlehlý výrobn ě -skladovací areál v obci Cistá, situovaný uvnitř uzavřeného areálu Radiokomunikací. ; Are~I j e tvořen výrobní halou o zastavěné ploše. 1.064 m2 s vlastním zázemím, nezateplenou skladovací halou o zastavěné ploše 1.042 m2, výrobní budovou, dvěma dílenskými budovami s kancelářemi a zázemím, několika menšími stavbami a zpevněnými plochami o celkové výměře cca 7.000 m2. Celková výměrl1 zastavěných ploch budovami činí 3.497 m2, celková výměra pozemků areálu činí 15.874 m2. Inženýrské sítě: elektřina: 230/400 V, vlastní trafo 80 kW; voda: městský řad; kanalizace: septik; zem . ní plyn: městský řad. Dle ------- - - aktuálního úze!rln~~J.~n~ j~ ~reál veden jak.o Plochy tiroby_~-~ladů.
i
!
Strana 4
2. AREÁL STŘEDISKA CEREKVICE NAD LOUČNOU, HRUŠOVÁ 2.1.
Popis
Oceňované
nemovité věci společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. se nacházej{ v obci Cerekvice nad Loučnou a Hrušová a jsou zapsané na LV č.. 210, k.ú. Cerekvice nad Loučnou, okres Svitavy. Celková 1 užitná plocha využitelných budov v areálu čina 2 840,40 m ; celková výměra pozemků oceněných v rámci areálu činí 18 931,00 m2• Areál střediska Cerekvice nad Loučnou, Hrušová je umístěn na severním okraji obce Cerekvice nad Loučnou. Pozemky v tomto areálu jsou rovinaté, převážně zpevněné. Areál je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Přijezd je po místní komunikaci. V areálu střediska Cerekvice nad Loučnou, Hrušová se nacházejí dle skutečného stavu i:ejména následující stavby: • • •
Sklad hnojiv, zem. stav. bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St 197 Dílny, sklady, prům. objekt. bez č.p./č.e. na poi&mku parc. č. St. 196 Administrativní budova, administrativa s č.p. na pozemku parc. č. St. 390
Sklad hnojiv na pozemku parc. č. St 197, ze ŽB konstrukce s dřevěným krovem a střechou s plechovou krytinou má kapacitu S 000 t pevných hnojiv. Ze strany vlečky je rampa. Dílny, sklady na pozemku parc. č. St. 196, zděný, částečně dvoupodlažní objekt s betonovou podlahou, stropem z vlnitého plechu a sedlovou střechou s eternitovou krytinou. Je zde umístěna kotelna na tuhá paliva. Administrativní budova s vážním domkem na pozemku parc. č. St. 390 je po rekonstrukci. Jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou z pozinkovaného plechu je vytápěn elektřinou, má plastovts okna a podlahy z lceramiclcé dlažby. Jednotlivé stavby se nacházejí na vlastních pozemcích společnosti Agropodnik Svitavy, a.s., zapsané na LV č. 210 v obci Cerekvice nad Loučnou, k.ú. Cerekvice nad Loučnou, okres Svitavy a na LV č. 71 v obci Hrušová, k.ú. Hrušová, okres ústí nad Orlicí. Areál střediska Cerekvice nad Loučnou, Hrušová byl budován mezi lety 1973 - 1983 a je stále využívaný. Objekty v areálu jsou v průměrném stavebně technickém stavu. který přiměřeně odpovídá způsobu jejich vyutití, stáří a občasné údržbě. Mimo hlavních staveb se v areálu v majetku Agropodniku Svitavy nachází zpevněné asfaltové plochy a železniční vlečka.
Strana S
2.2.
Ocenění
_
S'ovnatelnf objekty
ri~~~~;~!>~~;t~~:n~b·~~.;~;;~; ~d-ci'~t,~~~ ~k;~-Hr;~;; -~~10;~-.--- __ „_ ---- ·--~=~ -=:=·~~
~~~tri~p_~c_b_~J~ _ __ _L
····-- .... }}!6-i 2 196 !
Zastavěná Plocha
2 plocha [m ] ____ _ _ 1_ pozemku (m 2]
Inženýrské sítě
6 2611
elektřina, vodovod! jímka, plyn
3 600 ooo ·
Cena v Kč
Cena v Kč/m
2
1 821
zemědělskéh~-~;.á1~; kt~~ád:t:~! objekiY oe;ik::-L••věné ploše 2.19~~~E~~~~ II! ProdámeláSt rozdělené uprostřed připravny.
užívané jako teletník a kotelna a celkem 6.261 m2 pozemků. PNzemní teletník má dvě sekce (západní a 1· východní) budovou V západní sekci se nachází halový prostor 68,0 x 12,2 x 1 3,15 m: ve východní sekci halové prostory 14,0 x 12,2 x 2,6 m a 24,6 x 12.2 x 2,6 m rozdělené chodbičkou a I ! základním sociálním zázemím . Tech no log ie pro chov zvířat jsou odstraněny a prostory jsou uklizeny a vymyty. 1 Uprostřed stojí budova přípravny s podkrovím - přízemní část má rozměry 26,S x 10,6 x 3,5 m, 2 x vrata 3,2 x 1 13,3 m; nahoře je půda stejného půdorysu s výškou do hřebene 5,8 m; strešní konstrukce ocelová. Na I východním okraji byla přistavěna v r. 1987 přízemní budova kotelny o zastavěné ploše 308 m2, ve které je j několik menších prostor (kotelna, sklad pilin, dieselagregát, kancelář, !iOC. zázem~; světlá výška budovy 3,6 m; i 1 1po menších úpravách je dobře využitelná jako pěkné dílny se zázemím. Energie a sítě: elektro: 230/400 V, v i . areálu je trafo; voda: obecní řad + v areálu vlastní studna; kanalizace: jímky; plyn: plynovod prochází areálem. j ;_!?~~'!'Di <.?~.~1.u_Ž!"_ES!_možná i pro kamÍO!!,'{~--. ___ -· _________ . ... _ _ _ .
l
I
I
·----1..- -;--·· ·----,-
' 2. Zemědllský objekt, Janov, okres Svitavy ~----
Uz1tna plocha [m•]
Zastavěná p locha
968
[m 2]
IPlocha p~zemku [m l_ _ 2
Inženýrské sítě Cena v Kč
_
_
1_076
1
i--I - .~~Ey~OPA~;t,;~~~iI
6 664 1
elektřina, vodovod, jímka j 3 836 53~-1
-- -~-;~1::~'~·-
-· ll·--·---Nabízíme k prodeji zemědělský objekt v obci Janov u Litomyšle. Dříve byl objekt využíván jako sušička na obilí.
!V současné době se používá jako posklizňová linka a sklad (překladiště) obilí. Zastavěná plocha je 1.076m2, • ~!~Ev.!J_výměr~oz_efT! ku činí 6.664m2. ~ objektu_~áleží m_enjí bu~va~k.!_erá sJ2už_ í J!~o_ s9ciálnl ~~emí.
L!:.Zemědělský obje~.~!!St•.!'!ce.~kres Svitavy l
_ ___
l Užitná plocha [m ~~ta"'._ěná El~~ha [m2 J ~~~e~~e~ku [m ] 2 ]
•
.
Inženýrské~~---==!.
~:~:-~~~l~2-·
Zdro· ceny
·-·
1
9 984
!
J
-·--------~~o~
2
.
_
i .
7~ 629J
elektřina, studna, septik I
_ '-------·-·
- - -·
- --- - 95~: I
!Na prodej rozsáhlý stavební pozemek, celkem 77629 m2, přístupný přímo z hlavní
27 REMAX ~i příjezdové silnice dol
! cementárny v Prachovicích. Prostory a slclady sloužily jako sklady tech. zařízení a výrobu od r.1975. Pozemek 1
i obsahuje
8 dalších st. pozemků jejích součástí jsou stavby navzájem propojené asfaltovými a betonovýmij' LkomunJkacemi. Po s~lé ploše byla odstraněna orn_t.P..Q~~-~_ploc~~bavena štěrkovým zásx_eer.!! ~- ~renáží Strana 6
. pozemk~. Součástí je vlastní trafostanice 80 kV A, možnost osadit i většC°Upříjezdo-:..é-brány je pnzi~~Tl budova s podlahovou plochou 218 m2, s prostorami sloužícími jako kancelář, sklad, S pokojů pro ubytovnu · s kapacitou až 12 lidí, kuchyni, společenskou místnost a sociální :zařízení. Budova je po j rekonstrukci - nová plast. okna, izolace, nová elektroinstalace a zabezpečovací zařízení. Vytápění zajišťují ak. j kamna na noční proud a teplou vodu el. bojlery, 330 I. Voda je z vlastní studny. Odpad je do septiku. Další i stavby jsou, zděný sklad technických plynů 202 m2, s nájezdovou rampou. dále hala s kovovou konstrukcí s plochou 1040 m2, 3 další haly, každá s podlahovou plochou 2090 m2, které j sou v současné době pronajaty l pro skladové účely a jedna pro výrobu betonových směsí. Další hala o ploše 1090 m, na pozemku 2090 m2, je I • doplněna vyzděním stěn. tepelnou izolací podlahy, rozvody tepla a vybavena mostovým jeřábem a tvářecími i stroji. Slouží jako zámečnická dílna, lakovad část a sklad materiálu. Další stavba je krytý sklad silničních vozidel a techniky s plochou 1164 m2. Vzdálenost k obci Prachovice a železniční vlečce je lkm. Stejná vzdálenost j e k cementárně, která patří k největším v Evropě a nový majitel plánuje zdvojnásobení současné kapacity. , f Pozemek je mimo CHKO. orientovaný na jihozápad, kde hraničí s hlavní silnicí a z dalších tří stran je obklopen • lesem.
1
I
· zaměstnanců,
I
I
i
Il
I
I
I
- ------ ·-- ---;
14.„Skladovací~~;b.;íhata,-Ňimčic;~a H-;~é.-~kr:-.;,;,s"tij;;--i
l
•
•• .
-
·
-
.
· -
· - ·-
··-
·---
-- -
· · - - - ·-- - - ·- - - -
l Užitná plocha [m
2 ]
-- -·-
- - - - - - - -;
I
1 648 !
j
fzastavěná plocha
I
Plocha ,-·----·-· - ·-··--„-- -„--_f____ · -- --
I
:
. Ij_„___
i-·8311
•
- ··----- ····- -- --·--···-·„--···- · - - -·
pozemku [m2)
433 i - - -- 4„---·-! : Inžený:~~-~í!~---- „. ·----', --~~ktři~a, vod~yo~~-~~:n_a__nz a c~j ~ena v_ ~~ .. _ ::...j
!
_{,~;
.
[m 2]
~
· 1 Cena
-.--„-----J.~droj
v Kč/m
J
3 750 000
2
2 276 :
REA_~ji!
I
ceny ----.- „ .. -··-· _ NEXT navíc manipulačnl plocha 2.602 m2, nosnost komunikace 42t; výška stropů 4-7 m. I Součástí nová kancelář (20 m2), šatna, sprcha, WC {celkem 30 m2). Vše se nachází 6km od dálnice Zastavěná il plocha l.831m2 (20x90m). cihlová budova, plechová je zateplena, v celém objektu jsou nová plastová okna, podlaha haly -zátěžový beton (47 t), celý prostor je volný bez sloupů a přepážek. Kancelář o I velikosti 20 m2, šatna, sprcha, WC (·vše celkem 30 m2}. Čelní vrata z obou stran haly, umožňující průjezd , t kamionu skrz objekt. Výška stropu 4-7 m. Venkovní manipulační plochy (2.602 m2) - beton/panel, betonový j „ _.. „ . . . .-
____ _
_
„ . . . . . ...
I Skladovací hala 1.831 m2,
Zděná
j bunkr .na
sypké
h~~ty 30x40~;
střecha
požární nádrž
~lektfina
240/380V
~sílové tr~fo vz~álené
lOOmJ.
napoje~í
na
j
! obecn1 vodovodnr rad, kanalizace. Zkolaudovano pro skladováni a manipulaci průmyslovych surovin a 1· Iodpadó. Připojena Wifi. zabezpečovací systém celého prostoru, vzdálený kamerový dohled, certifikované t .P_ožární rozvody.
.
.
„
_ _ _ _ _ _,
--· - ·-- - - -Analýza jednotkové ceny zemldllslty_ch areálů !' č. r·c~~~ ·:"'ic~~f. . 'č~-;.~ -r-~ -k~" T -~· T-~t;· T"ic:· ·; k~ -· -,~,k~---~ , Cen~·- I ~ ·--'-------'-- - ·--···~-~ ----..--•·--- ·-· ; ·---·- ·---· '- - ·- ---, !;ob'~-Il[KČ/m 21!,nab .cen [Kč/m 21! poIo ha I: velikost w···1 Itech.1' pozem 111vaha ko"'f. . [Kč/ml.,J jl UP li vym1 k l! inf. . .,. 1 li. -~ ·--1--·-·-·--r-- --_;._ _______~av , - y : s1te I zna1ce ----------1 1 a21 o.9o _ j 1 639 _I i ,oo i l,os 1 i ,oo . l ,os · o,95 11,05 . 1,00 i ,100 : _!. 491 J i 2 ~ 962 ; o,9o 3 s66 1,00 i.10 1,oí?_.l 1.00 ~ o,9s i o,95 _ l,oo o.99U 3 592_ ~~00 _, 0,90 _J 2 520 l~,95 ; 0,90_ I l,10_ ! 1,00 i 1,10 L.2:~0-!.1 1,00 _9.!_~) _l_~~ j I I 048 II 1,o5 : 1,o?_;__~·---„1,oo 00 l 4 : 2 216 _L.~·90 i 2 _ ;_o,9Q_; 1,00 ; 1,00 1,011 1I ~ 025
!
·-r
·k;-T
.
w
L
•
i
I
I Minimální cena
I Průměrná cena ~a~mální ~ena
i
I
!
I
I
.
.
'
I
1 491
__
·---- -- - - - - -
1
---- -·- - -!- 2 453 -1
- - - ...
- -- -
l~ednotková ce~a po zaokr. v ~č/m_2 _ __ _ _ _ _ _ _ __
----·-----f-35
_____
__~3. _). 3
_
12_450
__ ._ _ 2
Strana 7
1
3. AREÁL STŘEDISKA POLIČKA 3.1.
Popis
Oceňované
nemovité věci společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. se nacházejí v obci Polička a jsou zapsané na LV č. 2693 a 4539, k.ú. Polička, okres Svitavy. Celková užitná plocha využitelných budov 2 v areálu čini 6 682,80 m ; celková výměra pozemků oceněných v rámci areálu činí 26 887,00 m2• Areál střediska Polička je umístě na na severním okraji obce Po l ička. Pozemky v tomto areálu jsou rovinaté, převážně zpevněné. Areál je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Přijezd je po místní komunikaci. Areál střediska Polička zahrnuje dle skutečného staV\J zejména následující stavby:
• •
• •
• • • • •
• •
Sklad hnojiv, výroba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2S42 Hala dvoulodní, sklad, garážování, výroba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2535 Dílny, garáže, sklady, kanceláfe, výroba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2534/5 Trafostanice, výroba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2536 Vážní domek. zem. stav. bez č.pJč.e. na pozemku parc. č. St. 2544 Přístřešek, ť'.s PHM, výroba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2915 Sklad hnojiv, výroba bez č.pJč.e. na pozemku parc. č. St. 2541 Přístřešek vlečky, výroba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2543 Sklad hnojiv strojovna, výroba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 2540/2 Objekt požární zbrojnice, výroba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St.2539/2 Sklad olejů, výroba bez č.p./~.e. na pozemku parc. č. St. 2S38
Sklad průmyslových hnoj iv na pozemku parc. č. St. 2S42 je dřevostavba s normovanou kapacitou 7 000 t. Podlaha je betonová, krov dřevěný. krytina střechy azbest. Hala dvoulodní, sklad, garážování na pozemku parc. l St. 253S je nevytápěná hala z ocelové konstrukce s betonovou podlahou. krytinou z vlnitého plechu a několika ocelovými vraty. nacház' se v ni jeřábová dráha s nosnosti 8 tun. Slouži ke garéžováni velké techniky a sldadování, v současné době je v pronájmu. Dílny, garáže, sklady, kanceláře na pozemku parc. č. St. 2534/S je přízemní nepodsklepený zděný objekt s plochou střechou, ve kterém se nachází část administrativní, část garážovací a část dílenská. V administrativní části se nachází kanceláře, kuchyňka, jídelna, soc. zázemí a plynová kotelna. Okna jsou plastová, podlahy z PVC či keramidé álažby. V části dílenské a garážovací je podlaha betonová, okna kovová, vrata ocelová a strop z ocelových vazníků. Trafostanice na pozemku parc. č. St. 2536 je dvoupodlažní zděný objekt s plochou střechou. Nacházi se v něm 3 trafa, jedno je nefunkční, druhé využívá vlastník areálu a třetí je v pronájmu.
Strana 8
Vážní domek na pozemku parc.
č.
zděný
St. 2S44 je jednopodlažní
objekt s plochou
střechou,
umístěný při vjezdu do areálu.
Přistřešek ČS PHM na pozemku parc. č. 2915 z ocelové konstrukce. Čerpací stanice je již 8 let neprovozuschopná a nefunkční. Sklad hnojiv na pozemku parc. č. St. 2541 je jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou. Je celý v pronájmu a vyuiívá se jako sklad. Přistřešek vlečky
na
pozemku parc. č. St. 2543 je Lděný objekt s ocelovými prvky a dfověným
krovem. Vlečka není ve vlastnictví společnosti Agropodnik Svitavy. Sklad hnojiv, strojovna na pozemku parc. č. St. je jednopodlažní zděný objelct s plochou střechou. Svody z pozinkovaného plechu. Okna z luxfer. Objelct požární zbrojnice na pozemku parc. č. St. 2539/2 je jednopodlažní zděný objekt s ocelovými vraty a s okny z luxfer. Sklad olejů na pozemku parc. č. St. 2538 je jednopodlažní zděný objekt s ocelovými vraty. Jednotlivé stavby se nacházejí na vlastních pozemcích společnosti Agropodnik Svitavy, a.s., zapsané na LV č. 2693 a 4539 v obci Polička, k.ú. Polička, okres Svitavy. Areál střediska Políčka byl budován mezi lety 1978 - 1983 a je stále využivaný. Objekty jsou v průměrném stavebně technickém stavu. odpovídajícímu ob~asné údržbě. Mimo stavby zapsané v katastru nemovitostí se v areálu nachází ocelová sila ke skladování vápenných hnojiv.
3.2.
Ocenění
objekty ,„! 1. Výrobní prostor, Nové Hrady, okr. Srovnatelné Ústí nad Orlicí 1--· ---·-IUžitná plocha r~2í - - - í1
„.....,__ ·- -- -·- -·· - ~ ·- .. ··-
·- · ·-- . · -.
• ... ·-
.• - ·- - ·- „
>_zastavěná plocha
]
2 [m ]
l plocha pozemku [m~]
-
..„
. r:
~
-·
• - · -
·- -- 4 800
I
elektřina, vodovod, septik
Cena v Kč Cena v Kč/m2 r-- - - --- ---„-- „--·- -
"V"
-
4 766 . ·1- -„·---··----··· ----- 15 884
IInžen ' rské sítě ~
.•
7 745 098 1 614 . ·--·'
- - -- - _ Ma~~_?lity h~ldi~~~
i Zdroj ~e~·-----
I
odej areálu v Nových Hradech u Skutče ke ko merčním účelům . Na oploceném pozemku o CP 15884 m2 se nachází komplex tří výrobních budov a hal (výroba cca 3000 m2) spojených s administrativní částí, dvou : skladu (hořlaviny, LTO) a několika garáží. Areál napojen na veřejný vodovod, vytápěni LTO a má vlastní ' . tr~foS!!njci. _!.!mi~t~!" .n~ 2k!~ji C?.bc~ .s dvěn:i~_vieE!_y_do are~lu..
__ •... --·- _ ·-·-I
_ __ .. _
l 2. Výrobn' prostor, Plumlov, okr. Prostějov r-- .-
-- - -
„--;;... ~žitná plocha-[~lJ~~~ __ _ Ííz.~st_!vě~~.E!~~~-a [m J _ 2
„ _
Plos~zemku ~Inženýrské ~ítě [cena v Kč _
1
_
Cena v Kč/m Zdro· ceny
[m2]
i 6 400 J
j
__ · · - - · - .. -~~i _! _________ .______}.Q~l~j
I elelctři~~-'
+
---·--
2
.
.
.„.__
vodovod
a kanalizace j
_.. _, __ }.O _7~}14 ·
-·--„--1 685 ! „ - - __ _ S~~G, s.~
! Nablzíme Vám k prodeji průmyslový areál (d7evovýroba) o celkové výměře 10.610 m2. Zastavěná plocha čini ! : 5.500 m2. V areálu se nachází administrativní budova, 2 haly s novými podlahami a rozvody elektřiny, stolárna, 1 1 :}.!~střešené venkovní prost~.!. garáže a d~!ší m~nší ~ud~vy. S dobrou dopravní dostupn~~.!!.~-~r~~tějov~:._. _ Strana 9
;bJekt, Svitavy ·-- - --- ----- - - - - - - r~i.zemědělský -----···-Trsti;i~~~~kre - _ __ __ ______ _ __ _____ ___ __ ~-_ - „-l_ Užitná~~!!~. [ll'.l~J_ 2 __ ---=4------- - -- 9 984 j 1
----!
._Zastavěná plocha [m J I Plocha pozemku [m2] I inženýrské sítě
I
__ _
1? 629 r
· - - -·-
_ ele~!!na! studna,_s.ep!~~
j
27 951 000 \ - - - ···· - · -
·-i
2
__E_d~~e~-----· -·--J_______
_
I Na
10 QQQ. !
„
:
Cena v Kč
Ce~~_!'_Kč/m 2 ___
---·· .. _·-·
sóoÍ
REMAX~-~
I
prodej rozsáhlý stavební pozemek, celkem 77629 m2, přfstupný přímo z hlavní příjezdové silnice do ! cementárny v Prachovidch. Prostory a sklady sloužily jako sklady tech. zařízení a výrobu od r.1975. Pozemek ! obsahuje 8 dalších st. pozemků jejich součástí jsou stavby navzájem propojené asfaltovými a betonovými l komunikacemi. Po celé ploše byla odstraněna orná půda a plocha vybavena štěrkovým zásypem a drenáií pozemku. Součástí je vlastní trafostanice 80 kVA, možnost osadit i větší. U příjezdové brány je přízemní ; Í budova s podlahovou plochou 218 m2, s prostorami sloužícími jako kancelář, sklad, S pokojů pro ubytovnu ~ i zaměstnanců, s kapacitou až 12 lidí, kuchyni, společenskou místnost a sociálni zařízení. Budova je po ! ; rekonstrukci - nová plast. okna, izolace, nová elektroinstalace a zabezpečovací zařízení. Vytápění zajišťují ak. 1 kamna na noční proud a teplou vodu el. bojlery, 330 I. Voda je z vlastní studny. Odpad je do septiku. Další 1 stavby jsou, zděný sk:lad technických plynů 202 m2, s nájezdovou rampou, dále hala s kovovou konstrukci s · · plochou 1040 m2, 3 další haly, každá s podlahovou plochou 2090 m2, které jsou v současné době pronajaty pro skladové účely a j edna pro výrobu betonových směsí. Další hala o ploše 1090 m, na pozemku 2090 m2, je j doplněna vyzděním stěn, tepelnou izolací podlahy, rozvody tepla a vybavena mostovým jeřábem a tvářecími i 1 . stroji. Slouží jako zámečnická dílna, lakovací část a sklad materiálu. Další stavba je krytý sklad silničních vozidel a techniky s plochou 1164 m2. Vzdálenost k obci Prachovice a železniční vlečce je lk:m. Stejná vzdálenost je lc. cementárně, která patří k největším v Evropě a nový majitel pl~nuje zdvojnásobení současné kapacity.
I
! !
l
I
j;~::ek~~mimo CHKO, orie~ovan~~~ jihoz~~a-~-~:hraničí ~ ~a~n~i~nid ~z dalších tří stran je obklo~J '. 4. Provozni areál, Čistá, okres Svitavy t-- · - - --·--·- -
i
··-- -„- --
--·T
-
[Užitná plocha
2 [m ]
l
~?astavěná plocha
i
!
I j
I !L__ ___
~1
Plocha pozemku
Inžen · rské sítě
,A I Cena v "6..
Kč
2 [m ] 2 [m ]
-
-
---r-·- . - -
- ---
i
--- - ·..J
1
~-~!~J ~--49?..i
·-----·---„ ------·-~-!·~-~
.~lektřina, vodovod, septik, ply~ i 12 750_.QOO
J
' 42 B~
·2 ~ Cena v Kč/m
!
' GENERA s.r.o. ·~-----J. Zd roJ· ceny ___ . __ _ L : Prodáme rozlehlý výrobně-sk:ladovací areál v obci ~istá, situovaný uvnitř uzavřeného areálu Radiokomunik:ad. ! Areál je tvořen výrobní halou o zastavěné ploše 1.064 m2 s vlastním zázemím, nezateplenou skladovací halou l I o zastavěné ploše 1.042 m2, výrobní budovou, dvěma dílenskými budovami s kancelářemi a zázemím, I 1 několika menšími stavbami a zpevněnými plochami o celkové výměře cca 7.000 m2. Celková výměra ' zastavěných ploch budovami činí 3.497 m2, celková výměra pozemků are~lu činí 15.874 m2. Inženýrské sítě~ . elektřina: 230/400 V, vlastní trafo 80 kW; voda: městslc:ý řad; kanalízace: septik; zemní plyn: městslc:ý řad. Dle
l
I
:_a_!cluál,!!Í.~o ÚZ!~níh()„P.~áD~j~ ~r~ál vede_ajako Plochy výro.~.!.~~~L----·
... „ __ _
Strana 10
·-·· --~~vi~id_;~~~r~-~n ~.ař.!~i~. ··-~---· Ocenovany o b.kt ~e v
- ·-„···-----·-·/ Areál střediska Polička
,
-
.„..
„._.
„
•
-
.
· · -·
-
-
· --
_
-
-
--
1
i Ulltná plocha ! JC [Kx' 21 1 Celková cena I [m2] i ...,m j (Kč) I ,.~.~„. ·-·-- ·· '"'" t · · ·- - -- · ·-- --·- ::;i J 6 683 ~ 2 540 I 16 974 312 1 :
„. .
,_ „ _ _ _„
_____ _
!°H~~-~~~ "'!...~~~~h-vě~í~~!!oven~ ~'!!od~~ kon;~;~a!~~ní ~~·;;o!
Popis
Oceňované
nemovité věci společnosti Agropodnik Svitavy, a.s. se nacházejí v obcí Městečko Trnávka a jsou zapsané na LV č. 457, k.ú. Městečko Trnávka, okres Svitavy. Celková užitná plocha využitelných budov v areálu činí 8 393,20 m2; celková výměra pozemků oceněných v rámci .areálu ~iní 62 480,00 m2. Areál střediska Městečko Trnávka je umístěn na severním okraji obce Městečko Trnávka. Pozemky v tomto areálu jsou rovinaté, převážně zpevněné. Areál je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Přijezd je po místní komunikaci. Areál střediska Městečko Trnávka zahrnuje dle skutečného stavu zejména následující stavby: • • • • • • • • •
Vážní domek, ob~. vyb. bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 193 Administrativa, obč. vyb. bez č.p/č.e. na pozemku parc. č. St. 194 Přístřešek, ČS PHM, zem. stav bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 219 Hata, sklad, obč. vyb. bez č.p./č.e. na pozemku parc. l. St 195/2 Kotelna, obč. vyb. bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 197 Sklad HK. obč. vyb. bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 198 Mycí domek, obč. vyb. bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 199 Sklad hnojiv, obč. vyb. bez č.p„/č.e. na pozemku parc. č. St. 196/1aSt.196/3 Přístřešek vlečky, jiná stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 205/3 Sklad hnojiv strojovna, jiná stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St. 20S/3 Sklad vápenných hnojiv, strojovna, zem. stav. bez č.p./Č.e. na pozemku parc. č. St.218 Strana 11
•
Remíza lokomotiv, zem. stav. bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. St 216
Vážní domek na pozemku parc. č. St. 193 je jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou, dřevěnými okny a svody z pozinku.
Administrativa na pozemku parc. č. St 194 je dvoupodlažní zděný objekt, podsklepený ze 3/4 zastavěné plochy. Okna jsou plastov~. v pňzemi s mřížemi, střecha plochá plechová, podlahy z PVC či keramické dlažby. V objektu se nachází kanceláře, jídelna a soc. zázemí.
Přístřešek, ČS PHM na pozemku parc. č. St. 219 je z ocelové konstrukce, založený na betonových
patkách. Nachází se zde dvě nádrže o objemu 16 tis. litrO, čerpací stanice je funkční a využívaná. Hala, sklad na pozemku parc. č. St. 195/2 je dvoulodní zděná hala s ocelovými vazníky a střešní krytinou z hliníkových šablon. Naskladňovací kapacita skladu je 3 tis. tun, v jedné z lodí se nachází nevyužívaný jeřáb s nosností 8 tun. Kotelna na dzím pozemku parc. č. St. 197 je jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou, plechovými vraty a dřevěnými okny. Kotelna na tuhá paliva je funkční, ale ztrátová, nevyužívá se. Sklad HK na cizím pozemku parc. č. St. 198 je jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou a plechovými vraty. Mycí domek na pozemku parc. č. St 199 je jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou, plechovými vraty, dřevěnými okny a svody z pozinku. Sklad hnojiv na pozemku parc. č. St 196/l a na cizím pozemku parc. č. St. 196/3 je jednopodlažní objekt ze ŽB montovaného skeletu. Podlaha je betonová, vrata dřevěná. V dílenské části jsou vrata plechová a okna dřevěná. Přístřešek vlečky na pozemku parc. č. St. 205/3 je z ocelové konstrukce s plechovou střešní
krytinou. Vlečka je v majetku Agropodniku Svitavy. Sklad hnojiv, strojovna na pozemku parc. č. St. 205/3 je dvoupodlažní zděný objekt s plochou střechou. Svody z pozinkovaného plechu. Okna z luxfer.
Sklad vápenných hnojiv, strojovna na pozemku parc. l St. 218 je jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou, plechovými vraty a dřevěnými okny. Remíza lokomotiv na pozemku parc. č. St. 216 je jednopodlažní zděný objekt s plochou střechou, s plechovými vraty a okny z luxfer. Jednotlivé stavby se nachází na vlastních pozemcích společnosti Agropodnik Svitavy, a.s.• zapsané na LV č. 457 v obci Městečko Trnávka, k.ú. Městečko Trnávka, okres Svitavy. Areál střediska Městečko Trnávka byl budován mezi lety 1983 - 1986 a je stále využívaný. Objekty jsou v průměrném stavebně technickém stavu, odpovídajícímu občasné údržbě.
Strana 12
4.2.
Ocenění
Srovnatelné objekty ,„ - -·····---- ·· ·-- - ·-·-···. -.-·- -······ ..·--· · -·· ·--··-- ·--·-· -·- .. -· -· ... -·-----·
„_.
„_. . „
~ 1. Výrobní prostor, Nové Hrady, okr. Ústí nad Orlld
I
Í------ ~--~,..,---f~!:f~;;:!~:1~ ---F---·---~-=~ --+---
2
_Plocha pozemku [m J ~enýrské sítě
I!
1CenavKč
77450981
1
fždraj;~ny
i___ --·-·
.
I
ICena v Kč/m2
·
.
15~ elektřina, vodovod, ~ept!k i l
6141
_~~-~-~e-~iity. holding !
~ Prodej areálu v Nových Hradech u Skutče ke lcomerčním účelům . Na oploceném pozemku o CP 15884 m2 se
I I .„ ·-·-·-i
I nachází komplex tří výrobních budov a hal (výroba cca 3000 m2) spojených s administrativní částí, dvou 1skladů (hořlaviny, LTD) a několika garáží. Areál napojen na veřejný vodovod, vytápění LTO a má vlastni L!r~.!.2~anici. Umístěn n~ okr~i-~bce_~.t!~~ma vjezdt_do areálu.
!r-·2. Výrobní prostor. Plumlov, okr. Prostějov - .-- ·--- ·--- - -..--· --- - - ·~·-
i""'
1 Užitná
-
plocha
..
- -
[m2]
~ -----'~--"'---=--
ooi'
- -- - -·-·-·-···-- - _ _ __ __ __ __ _ _ __6 400 _ ,
Zastavěná locha [m ] 2 _Plocha pozemku [m J 1 I Inženýrské sítě ICena v Kč 2
__
·---
- ----
5 500 10 610
I
· elektřina, vodovod a kanalizace
10 784 .~.!!J
·-· ---·------·-·- __tl~;~~~:~~~~.
· --------~;~
J_____
Nabízíme Vám k prodeji průmyslový areál (dřevovýroba) o celkové výměře 10.610 m2. Zastavěná plocha, činí I 5.500 m2. V areálu se nachází administrativní budova, 2 haly s novými podlahami a rozvody elektřiny, stolárna, : ,?„.~~~!~~~né venkov'l!_p19st~, garáže ~.!=f!lší menší bud~."Y.: S dobrou doprav_r:i.í _~_st~~tí z Pr
I
1·
3._~e"!!~~~ský_~bjekt. Trstěnice, okr~~_!itavy___
·_užitná
plocha [m 2] __
Zastavěná Blocha
~-·---·--·
i L„ ·-·-·
__
2 [m )
~o_cha pozemku [m2J
,
l.0~~nýrské sítě_ -
1
~==------~~--~~=:=~-
·-
_J_ ~-~-
~na v Kč
_fena~ Kč/m 2
IZdroj ceny
;
9
_;
_
_
I
10 900 77 629 1
el~ktřin~!.~~~~-;;; s_ePtikJ
L-··-··-·-·-_ _
9š4)
L_ _. ___ _ _
27 951 9Q~J
2_800 I
REMA~~~
I
Na prodej rozsáhlý stavební pozemek. celkem 77629 m2, přístupný přímo z hlavní příjezdové sílnice do cementárny v Prachovicích. Prostory a sklady sloužily jako sklady tech. zařízení a výrobu od r.1975. Pozemek obsahuje 8 dalších st. pozemku jejich součásti jsou stavby navzájem propojené asfaltovými a betonovými : komunikacemi. Po celé ploše byla odstraněna orná půda a plocha vybavena štěrkovým zásypem a drenáži . pozemku. Součástí je vlastní trafostanice 80 kVA, možnost osadit i větší. U příjezdové brány je přízemní budova s podlahovou plochou 218 m2, s prostorami sloužícími jako kancelář, sklad. 5 pokojů pro ubytovnu I zaměstnanců, s kapacitou až 12 lidí, kuchyni, společenskou místnost a sociální zařízení. Budova je po l rekonstrukci - nová plast. okna, izolace, nová elektroinstalace a zabezpečovací zařízení. Vytápění zajišťují ak. : kamna na noční proud a teplou vodu el. bojlery, 330 I. Voda je z vlastní studny. Odpad je do septiku. Další stavby jsou, zděný sklad technických plynů 202 m2, s nájezdovou rampou, dále hala s kovovou konstrukcí s . plochou 1040 m2, 3 další haly, každá s podlahovou plochou 2090 m2, které jsou v současné době pronajaty I pro skladové účely a jedna pro výrobu betonových směsí. Další hala o ploše 1090 m, na pozemku 2090 m2, jej: _qo_elněna vyzděním stě_~- tepe!!J9.~-~o laci podlahy, ~~vodl_~~_ela a vx_bavena mostov:i_m jeřábem a tvářecí'!'}
I I
I
l
I
Strana 13
; rtroji. Slouží jako zámeénic-ká &i;;~, lakovací ·část a sklad materiál~. DalŠírt;ba fe krytý sklad sílni~ních vozidell "techniky s plochou 1164 m2. Vzdálenost lc obci Prachovice a železniční vlečce je llcm. Stejná vzdálenost je k ! j cementárně, která patři k největším v Evropě a nový majitel plánuje zdvojnásobení současné lcapacity. 'I Pozemek je mimo CHKO, orientovaný na jihozápad, kde hraničí s hlavní silnicí a z dalšich tří stran je obklopen i lesem. I - - - · · - - - - - - - - -·· - · · - - - - -·· - - - · - ----_ ______ „ _ _ _ ,
I
i 4. Provozní areál, ~istá, okres Svitavy r--------·----- -~-~~~~~~(; 21
___ ,-=~--=-
rastavěná pl'!_c~a rm'2.J __ .
„„! ' ._ !nženi'._~-~ sítě···--·-·-· Plos.~.~pozemku [m ]
1
· .1
l
•
-·
~ f~na
v Kč
-
. - ·--
2972 ,
-- - ·- -----~97 l -
- ·--- · __
_!._~ 874 I
elektřina, vodovod, septik, ~ly~~
__
12 75p000 I
[fena v Kč/n_:i~--- --- -·
-~ 28!
l~droj ce~--
·-- ·-- - -- -· ________
I
GENERA s.r.o.
_____
I Prodáme rozlehlý výrobně-skladovací areál v obci C'.istá, situovaný uvnitř uzavřeného areálu Radiokomunikaci.
J Areál je tvořen výrobní halou o zastavěné ploše 1.064 m2 s vlastním zázemím, nezateplenou skladovaci halou I , o zastavěné ploše 1.042 m2, výrobní budovou, dvěma dílenskými budovami s kancelářemi a zázemím, ! J několika menšími stavbami a zpevněnými plochami o celkové výměře cca 7.000 m2. Celková výměra i zastavěných pioch budovami činí 3.497 m2, celková výměra po1emlcu areálu činí 15.874 m2. Inženýrské sítě: ,' elektřina: 230/400 V, vlastní trafo 80 kW; voda: městský řad; lcanali2ace: septik; zemní plyn: městský řad. Dle __ ___„_ •• _ 1_a~'!álníh2 úzef!l_t:'í~?_plánu ie areál ve
j
!„ ... --1
-
;_~·
~bj. 1
Cena
·------
I koef. I
[Kč/m 2J j nab.cenl
lPr~~~r.~~~~-~a_·-~-..
„
~---.--k;--
"' k, k. velikost 2 pozem i~: (1Cč/m ] poloha UP využití tech. stav -ky s1te
I
j (~i~~L~~~90 ~I t.~--~„ !..~~?_.L. Q:.9.9... „~ i 3 I 2 800 I 0,90 ;--1---·----·-- ···--- I 2 520 ,.. h90 ~ 4 I 4 289 0,90 I I- ' - · --- -- ---_J ~ ~-~--}·~-o l Minimální cena . ---·
iJ__
--- ·- -----·- -- - --·- -:·r-
Analýza jednodcové ceny zemědělských areálů
'·č~~~---i- ·--k~-- 1„
::tť~-1~~'.:
I
k, úvaha znalce 0,95 1,00 0,97 1,00
i
Celk. Cena koef'. (Kč/mz]
! !
! 1 58~~
1,07
1,00
1,00
0,90
1,05
1,00
0,95
0,85
1.00
1,00
1,00
1,05
0,781 : 1 94_!_i 0,90 l,00 0,945 I 2 666
1,10
1,00
1,00
0,90
1,00 1,00 0,990
0,915
I
I
- -- -----·„--j __3_899
j
„_._„_ ___
i Maximální cena '. J~.~n_otko~~~~~_p~ ~okr. v-K~/.;,z==-- ----·
s991
I 1587
-- --------·
____
!3
I 2 s2~J
_ ___j _J. _5_20 ;
Strana 14
S. REKAPITULACE -· J~~k~p~fr:l.J~~e. vplednýc~--'~'!-!1•~~11~,~~.maJetkµ_ ____ . N
nev
;~-P!~~~i;tf~dl~k~S~i~y__ . -__ „
-;
I
, - --
. Areál střediska Cerekvice nad Loučnou. Hrušová
~ál střediska Polič~-
Areál st fediska ~_!s!!čko Trnávk~-- ___ . . ~~tke~ _ __ •. _ _
l Uiltn' plocha JC [Kč/ 21 I Celkové cena ; [m2) m I (K~ .•• - i __;.~~-~- - 4 723 ~- ··__2_~20,00 11900_ 000,~~.! 2 840 2 450,00 · 6 960 000,00 : 6 683 2 ~~tÍO~oO -~- ~JO ~~ci
I
_J_
r: i6
S 393 . .. ? ~~~·~ _ _ __ ·
211?~ ~~ l
569soooo,oo l
Strana 15
Příloha č.
Ocenění
movitého majetku
5
společností
Agropodnik Svitavy, a.s.
Movitý majetek kategorie stroje a zařizeni
Strinka l z J
Movitý majetek kategorie stroje a
zařízeni
Stránka 2 z 3
Movitý mRjetek kategorie stroje a mft:zení Inventární
Datum
trslo
--~~r
aktivace
Pořizovací ;
Némv majetku
hodi:iota _
1
1.1.1979STAHOVAKPNEU 24804,00 1.1.1979 START VOZIK 21 646,00 _ _2~ + 1.7.1984 (STARTVOZ~ 24400,00 242 1.6.1989'. STROJNÁOMPNE 56311,00 .----z43 . 1.7.1990 PALTEST .16 065,00j 244 1.6.1978.JERABOVAKOCKA . 42100.00 ~S ' 1.12.1979/J'ERABOVA LINKA -· ! - 1-24615,oOf. - -246 1.12.1978 iTECH.HALYNAST 157061,00 1 -- 16185~·00 1 247! 1:9.1987fP0RTALÓVYJEAAB - --- -249°" 1.3.1983[TECHNOLOGIESKL í 1661.663,301 1 1.e.199i:ifooP-RA.vN1Ki>Asov- - - -·126933,50 1 ·-- 250 -····2 51 ! 30.6.199810opravnik pneumat. 547 624.oo l ····· 252- 4 31.e.201otPASOVY.OOPRAVNIK 297000,00 i -~--~53 ,- · 30.9.2003 ,Šnek vykladač KV 85 344 ooo,oo l 46142,00' 254 I 1.4.1980SNEK.VYKLADAC 255 I 1.3.1990SNEKVYKLKV85 70851,651 1 256 I 3ifa.1996 Tedmologie skl.700T 2 731 541,651 257 1.6.1988 VYSOKOZ VOZIK 113 255.oo!
_____±_~
1-
i
-r·
L
..=:_
2~-
1.10.1988ÍJĚRABOVYVOZIK
--259- -···-3o.4."19981Vysokozdviz. vozik Celkem - movily majetek kategorie stroje a zatlzAnl ..... „
--~458,00ll 80 000.00.
.. „. „ •••. „ ........ „
„ .••••
ZA v% I THN v% I PS v 04 TH v% i ~asow ce_n 0 p I Obllykli cen~ cena . 1 10,001 10 090,27 0,30 3 027,00 f00-902.67, _9P.!~~_oo,oo11 - o.001
· Reprodukčnl
Rok
Ki
1979 1979 1984 1989 1990 1978 197n 1!>78 1987 1983 1990 1998 2010 2003 1980 1990 1996 1988 1988
4,068 4,068 1 3,783 1,312 _
porlzeni
~~055,93 92 305,20 73880.03°
.
.
.
eo,ooT- 100 00 o 00 10 001 a 805,5_9 . o.30 2 642,oo 100,00 o.ool 10,001--~~9.s2 1 o.JO 2 769,oo 10,00 7 388,00 . 0,40 90,00 1 100!0~ 2 955,00 0.00 3,4801-~906,20 90,00 I 100,00 o.oo 10.00. 5590,62 0,40 2 236,00 4,068 1 17f 262,80 17 126,-28- 0,30 s 138,00 0,00 10,00 90~0~] _ 1?0,00 4,068 506933,82 90.00 1 100,00 0,00 10,00 :___)o_e9~,3e __ o.Jo _1s 2_~.o~ ! 4,~68 j 638924,15 ·eo,00 1- 100,oó ----~_._o~ 10,0011-....?.~ 8~.~-~!- _2._~o 19 168,oo 3,720 1 60 208,20 10,00 90,~Qj~_O,OÓ -----~!..o.o 4,098 ! 6809496,20 0,001 - 10,00 90.9~1 .~_!00,0~ , 3,480 i 441120.~ 44 172,86! 0,40 ' 17 669,00 90,00 i 1oo.oo ~-····o.~~. 1o,oo r-·0,60 - 43 ss9.oo 1,32~j_ __72~ 149.42 -·-eo.
--
I
~
-1-.
___.
I !
-~~:~~~~~r-§$~L 2o! ~~::~~
--
-
t=
„ . . . . ........... ........ „ ...... „ .... „ ... ...... „ . . .. .... „ ... „ .... „ ....... ... „ „ ................ . . ..... „ „
Stránka 3 z3
l-
2186 940,00
Movitý mRjetek k.atetorie motorová vozidlll, traktory,
přívěsy,
n4vhy, jiná ln'láštnf vozidla•
zemědělské
Stránka l z 1
pracovnr stroje s vydanfm technickým pr6kazem
