15-34

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3754 – 391 / 2015 dle Usnesení č.j. 067 EX 11000/15-34

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 11000/15-34 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 18.11.2015.

Posudek obsahuje:

39 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

11.12.2015

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 3754 – 391 / 2015

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................4 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................31

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................32

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................32

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 11000/15-34: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:

Vedlejší stavba: stodola součástí pozemku parc.č. St. 7/1. Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, kamenný taras, venkovní schody, vjezdová brána s brankou, zpevněné plochy, opěrné betonové zdi, nekrytý bazén, skleník. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, studna na pozemku parc.č. St. 7/1. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. St. 7/1: okrasné keře a stromy (extenzivní výsadba solitérní i v zápoji), pozemky parc.č. 26/2 a 26/2: okrasné a ovocné stromy (extenzivní výsadba, neudržované, některé vzniklé spontánně), pozemek parc.č. 25 a 26/3: okrasné keře (extenzivní výsadba, neudržované, převážně v zápoji). Technický popis staveb, jejich konstrukční provedení a technické vybavení, je detailně provedeno níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 01.12.2015 za přítomnosti otce povinného, pana Zdeňka Wallera. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval.

3


3


DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 11.12.2015, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 57, k.ú. Václavice u Benešova, získaný prostřednictvím -

Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 18.11.2015 Snímek katastrální mapy Územní plán obce Václavice Usnesení č.j. 067 EX 11000/15-34 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2015 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).

4



5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n q × ( q − 1) q n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:

5



1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

-

bezrizikové míry výnosnosti, prémií (přirážek) za rizika.

matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6



Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou domy pro rodinné bydlení, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení a rekreaci primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



2

OCENĚNÍ

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Jedná se o stavby tvořící jeden funkční celek, a to rodinný dům č.p. 4, dům rodinné rekreace č.e. 2 a stodola, která odděluje dvůr vzniklý mezi domy od zbývající části zahrady. Objekty mají společné přípojky inž. sítí, jsou půdorysně postaveny zhruba ve tvaru obdélníka, polohou rovnoběžně naproti sobě, jsou samostatně stojící, situovány na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy, hřbitov a obecní úřad. Centrum obce Václavice je ve vzdálenosti cca 400 m, do Benešova je vzdálenost 5 km. Přístup ke stavbám je možný přes vjezdovou bránu s brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 4: Doba výstavby:

dle sdělení před cca 119 lety; rekonstrukce v letech 2001-2002 údržba: průměrná

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:

kamenné pasy s dodatečně vloženou izolací podlah proti zemní vlhkosti (pouze zaizolováno z interiéru, tzv. izolační vana)

Nosné konstrukce: zděné v tl. 80-90 cm, z kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové, podbití z palubek

Střecha:

tvar; sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni, dřevěné obklady (palubky)

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané

Schody:

dřevěné stupně do dřevěných schodnic

Dveře:

hladké plné a částečně prosklené do kovové zárubně, vstupní jsou dřevěné - zdvojené

Okna:

plastové s dvojitým zasklením, dřevěné s dvojitým jednoduchým zasklením v dílně

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, PVC, betonová mazanina, plovoucí podlaha, palubky

Krytina střechy:

Vrata:

osinkocement (šablony)

dřevěná dvoukřídlá

9



Vytápění:

centrální kotelna pro obě stavby: kotel je na tuhá paliva nebo el.; rozvod ústřední do plechových radiátorů s termostatickými hlavicemi

Ohřev teplé vody:

zajišťován el. ohřívačem; zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast

v 1.NP: WC s umyvadlem; v 2.NP Hygienické vybavení: koupelna; v koupelně umyvadlo, vana a WC Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

krbová kamna

Vybavení kuchyní:

varná deska (na Pb); kamna na tuhá paliva

Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem a schodišťovým prostorem, WC, komora; vstupy samostatně z exteriéru pro: garáž, kotelnu a dílnu 2.NP: schodišťový prostor, koupelna s WC, 2×ložnice, terasa

Konstrukční řešení a technické vybavení domu rodinné rekreace č.e. 2: Doba výstavby:

dle sdělení před cca 219 lety; rekonstrukce v letech 2001-2002 údržba: průměrná

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:

kamenné pasy

Nosné konstrukce: zděné v tl. 80-90 cm, z kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

klenuté

Střecha:

tvar; sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelnách, v kuchyni

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané

Schody:

dřevěné stupně do kovových schodnic

Krytina střechy:

osinkocement (šablony)

10



Dveře:

hladké plné a částečně prosklené do kovové zárubně, vstupní jsou dřevěné

Okna:

dřevěné se zdvojeným jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, PVC, betonová mazanina, dřevěné desky

Vytápění:

z centrální kotelny RD č.p. 4 (teplovodní kanál přes dvůr): rozvod ústřední do litinových radiátorů s termostatickými hlavicemi; el. akumulační kamna; vytápěno pouze 1.NP

Ohřev teplé vody:

zajišťován el. ohřívačem; zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast

Vrata:

nejsou

v 1.NP: koupelna se splachovacím WC: v koupelně umyvadlo, vana; v Hygienické vybavení: 2.NP koupelna se splachovacím WC; v koupelně umyvadlo, sprchový kout Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

krbová kamna

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, koupelna s WC, obývací pokoj, kuchyň, komora, 2x místnost 2.NP: chodba, schodišťový prostor, koupelna s WC, 2x pokoj

Konstrukční řešení a technické vybavení samostatně stojící stodoly na pozemku parc.č. St. 7/1: Stodola je samostatně stojící, je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka. Objekt je z části podsklepený, sklep není využíván z důvodu velké vlhkosti. Základy a nosná konstrukce obvodových stěn jsou z kamene, místy vyzdívkami z cihel. Střecha je sedlová, krytinu tvoří tašky. Klempířské konstrukce nejsou provedeny. Venkovní omítky jsou z větší části spíše opadané. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá, dveře do sklepa jsou prkénkové do tesařské zárubně. Přesahy střechy jsou místy s propadlým laťováním a zborcenými taškami. V objektu je rozvod el. energie, bleskosvod není instalován.

11



Srovnávací parametry: 1) pozemky parc.č. St. 7/1 a St. 7/2, jejichž součástí jsou stavby Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dům č.p. 4

169,80

303,77

Dům rodinné rekreace č.e. 2

149,72

217,09

Stodola na pozemku parc.č. St. 7/1

275,81

235,13

Pozemky po zaokrouhlení

595,00

939,00

Název

2) pozemky parc.č. 25, 26/1, 26/2 a 26/3 Název potenciálně zastavitelné pozemky

Výměra [m2] 6 248

Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení. To se projevuje na dřevěných oknech, které jsou místy s opotřebovanými nátěry, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Vnitřní omítky na stavbě rodinné rekreace jsou místy ve spodní části s plísněmi. Venkovní omítky na rodinném domě jsou ve spodní části a na přístavbě dílny opadané. Jinak jsou stavby bez viditelných statických poruch a jejich stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů a některých podlahových krytin, které přestože jsou funkční, již neodpovídají nárokům současného standardu. Dále jsou demontovány v objektu pro rodinnou rekreaci zařizovací předměty ZTI (baterie). U obou domů je pravděpodobně nedostatečná tepelná izolace střechy v podkroví. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 57 existuje soubor omezení vlastnického práva (zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

12



Srovnávací nemovité věci (SN): Rodinné domy: 1) Rodinný dům Nabídková cena: 1 300 000 Kč Lokalita: Ctiboř, okres Benešov Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Umístění: Centrum obce Podlaží: 1 Užitná plocha: 100 m2 Plocha pozemku: 1013 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Topení: Lokální tuhá paliva Popis: Rodinný určený k rekonstrukci. Objekt je částečně cihlový a částečně ze smíšeného zdiva, zdrojem vody jsou dvě studny, dále je v domě zavedena elektřina a kanalizace. Vytápění domu je lokální. V koupelně je vana, WC je samostatně. K domu patří zahrada, dva vjezdy na pozemek. Dispozice domu je rozdělena na dva byty (v přízemí) 2x 2+1. Na dům navazuje garáž, stodola, dílna.

Zdroj: Realitní kancelář Reality 22 PATOMA Tyršova 2070, 25601 Benešov www.reality22.cz

13



2) Rodinný dům Nabídková cena: 1 390 000 Kč Lokalita: Křečovice - Strážovice, okres Benešov Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha pozemku: 808 m2 Sklep: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům je před rekonstrukcí. Dům je částečně podsklepený. Rozvody vody - kopaná studna. Elektřina 220/380V, septik. Topení je kotlem na pevná paliva, ohřev teplé vody - bojler. Dispozice domu 5+1. V přízemí: obývací pokoj, ložnice, pokoj, kuchyň, chodby, WC, koupelna, vstupní veranda. První patro: dva pokoje, půda. Vedle domu je samostatný dům slouží jako dílna. Vzdálenosti: Neveklov cca 4km, Sedlčany 10km, Benešov 19km, Praha 48km.

Zdroj: Realitní server Sreality.cz www.sreality.cz

14



3) Rodinný dům Nabídková cena: 1 574 000 Kč Lokalita: Vrchotovy Janovice, okres Benešov Stavba: Cihlová Poloha domu: Rohový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 117 m2 Užitná plocha: 85 m2 Plocha pozemku: 1192 m2 Popis: Rodinný dům je rohový, dispozičně řešen jako 3+1. Vedlejší stavby tvoří hospodářská stavení. K objektu patří zahrada a dvorek s možností parkování a vjezdu. Dům je v dobrém stavu. Vzdálenosti: cca 8 km západně od města Votice, 12 km východně od města Sedlčany a 20 km jižně od města Benešov.

Zdroj: Realitní kancelář Multicont reality 9. května 259/2, 68201 Vyškov-Předměstí www.multicont.cz

15



4) Rodinný dům Nabídková cena: 1 630 000 Kč Lokalita: Zvěstov - Libouň, okres Benešov Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 113 m2 Užitná plocha: 326 m2 Plocha pozemku: 1706 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Samostatně stojící jednopodlažní podsklepený rodinný dům s obytným podkrovím (104 m2) situován v jihovýchodní části osady Libouň, součástí objektu garáže a letní kuchyně (126 m2) na vlastním pozemku. Dispozice: 2+kk, v podkroví 2+0 s koupelnou a WC. Nosné konstrukce smíšené, stropy betonové, sedlový krov krytý pálenou taškou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Vnější omítky břizolitové, vnitřní vápenné. Schodiště a okna dřevěná, podlahy betonové s dřevěnou podlahou. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Ohřev vody el. bojlerem. Objekt napojen na vodovod, kanalizaci a elektro.

Zdroj: Realitní kancelář RK Plus, s.r.o. Holečkova 657/29, 15000 Praha - Smíchov www.rkplusreal.cz

16



5) Rodinný dům Nabídková cena: 1 650 000 Kč Lokalita: Neveklov - Neštětice, okres Benešov Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Užitná plocha: 90 m2 Plocha pozemku: 1868 m2 Popis: Zemědělská usedlost se skládá z domu k bydlení (cca 60 m2), dalšího domku, stodoly, hospodářské stavby (chlévy). Dispozice domu je 2+1: obývací pokoj, ložnice, obytná kuchyň, komora, koupelna s vanou a samostatná toaleta. Stav domu vyžaduje rekonstrukci. Dům je vytápěn kamny na dřevo. Druhý domek má jednu místnost, půdu, je kompletně podsklepen. Stodola i chlév jsou v dobrém stavu, na chlévě je novější střecha. IS: voda z vlastní studny, elektřina 230 a 400 V, na odpadní vody jímka. Příjezd k nemovitosti je po obecní komunikaci. Vzdálenosti: cca 3,5 km od Neveklova, 10 km od Benešova a 35 km jižně od okraje Prahy.

Zdroj: Realitní kancelář HAVE reality s.r.o. Vnoučkova 2131, 25601 Benešov www.havereality.cz

17



6) Rodinný dům Nabídková cena: 1 699 000 Kč Lokalita: Maršovice - Zahrádka, okres Benešov Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 150 m2 Užitná plocha: 190 m2 Plocha pozemku: 1179 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům 6+1. V roce 2000 rekonstrukce vnitřní části nemovitosti s možností rozdělení na dva byty. V přízemí se nachází chodba, 2 pokoje, kuchyň, koupelna s rohovou vanou a WC. Z chodby přístup po dřevěném schodišti do podkroví: hala, 4 pokoje (z toho je 1 průchozí), koupelna s vanou a samostatné WC. Vytápění kotlem na tuhá paliva, z kotelny se vstupem ze dvora. Vodovodní přípojka ze společné studny. Na dům navazuje stodola s kolnou. Na okraji pozemku stavba 37 m2, dříve využívána místními hasiči. Vzdálenosti: Maršovice 3 km, Neveklov 7 km, Bystřice 7 km.

Zdroj: Realitní kancelář AVAREAL Třebenice 4, 41113 Třebenice Tel.: 800 107 777 www.avareal.cz

18



7) Rodinný dům Nabídková cena: 1 900 000 Kč Lokalita: Pravonín - Křížov, okres Benešov Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 3 Počet bytů: 2 Užitná plocha: 340 m2 Plocha podlahová: 250 m2 Plocha pozemku: 2909 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Rok rekonstrukce: 1980 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V/400V Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům, dispozice 9+1 s balkonem. V 80letech byla provedena částečná rekonstrukce a přístavba. Na pozemku e nacházejí tři budovy (obytná část, dílna a hospodářská budova s garážemi). Obytná část je vhodná i pro dvougenerační bydlení. Vnitřní část obytné budovy je určená k částečné rekonstrukci. Ústřední topení na tuhá paliva, voda obecní. Na pozemku se nacházejí ovocné stromy.

Zdroj: Realitní kancelář Středočeské reality, spol. s r.o. Lucemburská 1064/4, 13000 Praha - Vinohrady www.screality.cz

19



8) Rodinný dům Nabídková cena: 2 490 000 Kč Lokalita: Bystřice - Nesvačily, okres Benešov Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 160 m2 Plocha pozemku: 1363 m2 Garáž: Ano Topení: Ústřední elektrické Bazén: Ano Popis: Rodinný dům je dispozičně řešen jako 5+1. V přízemí veranda, vstupní chodba, pokoj, kuchyně, dřevěné schody do patra. Z kuchyně je vstup do pracovny, koupelny (umyvadlo, vana, WC, elektrický bojler). Na kuchyň navazuje obývací pokoj s krbem a pokoj. V patře se nachází pokoj a vstup na půdu. Okna jsou plastová, 3 roky stará, vytápění elektro kotlem, voda obecní, odpad do jímky. Dům byl rekonstruován během posledních 10-ti let. Na dvorku je postavena pergola s krbem, na kterou navazuje garážové stání. Na dvoře je jezírko se skalkou, za domem zahrada.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Sprint U libeňského pivovaru 63/2, 18000 Praha - Libeň www.dumrealit.cz

20



Pozemky: 1) Stavební pozemek Nabídková cena: 3 000 000 Kč Upravená nabídková cena: 278 Kč za m2 Lokalita: Benešov - Vidlákova Lhota, okres Benešov Výměra: 10 793 m2 Popis: Dle územního plánu se počítá se zástavbou rodinných domů vesnického typu.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

2) Stavební pozemek Nabídková cena: 1 963 500 Kč Upravená nabídková cena: 300 Kč za m2 Lokalita: Chlístov - Žabovřesky, okres Benešov Výměra: 6 545 m2 Popis: Připravené a rozestavěné území s výstavbou RD, pouze posledních 6 stavebních pozemků o výměrách od 1014 až 1172 m2. Celkem se jedná o výměru 6.545 m2.

21



Zdroj: Realitní kancelář Reality Pintner Dlouhá 90, 26101 Příbram III Tel.: 318 630 850 www.realitypintner.cz

3) Stavební pozemek Nabídková cena: 980 000 Kč Upravená nabídková cena: 314 Kč za m2 Lokalita: Struhařov - Jezero, okres Benešov Výměra: 3 117 m2 Komunikace: Asfaltová Popis: Stavební pozemek je rovinatého terénu, přístupný z asfaltové komunikace. Nachází se na okraji obce, přivedena elektřina, voda není, odpady do jímky (ČOV). Do Benešova je vzdálenost cca 10 km.

Zdroj: Realitní kancelář Vašák&Partneři REALITY Táborská 306, 25601 Benešov www.rkvasak.cz

22



4) Stavební pozemek Nabídková cena: 1 050 000 Kč Upravená nabídková cena: 348 Kč za m2 Lokalita: Mrač, okres Benešov Výměra: 3 018 m2 Popis: Stavební pozemek je v mírném svahu s přístupem přes lávku potoka, který protéká na hranici pozemku. Povolení stavby domu o ploše 10 x 15 m.


5) Stavební pozemek Nabídková cena: 2 100 000 Kč Upravená nabídková cena: 369 Kč za m2 Lokalita: Čerčany, okres Benešov Výměra: 5 686 m2 Popis: Stavební pozemek v obci Čerčany. Na hranici pozemku obecní vodovod, kanalizace, přípojka elektřiny a plynu. Na pozemku se nachází studny.

23




6) Stavební pozemek Nabídková cena: 2 340 000 Kč Upravená nabídková cena: 477 Kč za m2 Lokalita: Řehenice - Malešín, okres Benešov Výměra: 4 901 m2 Popis: Stavební pozemek vhodný ke stavbě rodinného domu. Elektřina je cca 50 m od pozemku.

Zdroj: Realitní kancelář MAXIMA REALITY, s.r.o. Washingtonova 1624/5, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 221 110 222 www.maxima.cz

7) Stavební pozemek Nabídková cena: 2 995 000 Kč Upravená nabídková cena: 518 Kč za m2 Lokalita: Týnec nad Sázavou - Čakovice, okres Benešov Výměra: 5 778 m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: Ano Popis: Stavební pozemek, elektřina v dosahu, možnost vrtané studny, plyn a kanalizace v obci nejsou. Dle stavebního úřadu v Týnci nad Sázavou lze zastavět na pozemcích až 45% včetně parkovacích ploch, postavit max. 2 nadzemní podlaží, střecha může být valbová, sedlová i polovalbová, plochá. Pozemek se nachází na okraji obce Čakovice. Příjezdová komunikace je asfaltová. Vzdálenost na D1 je 7 km, Praha cca 35 km.

24



Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Jiráskova 656, 25082 Úvaly Tel.: 800 700 099 www.nextreality.cz

8) Stavební pozemek Nabídková cena: 2 310 000 Kč Upravená nabídková cena: 550 Kč za m2 Lokalita: Chlístov, okres Benešov Výměra: 4 200 m2 Popis: Stavební pozemek je rovinatého terénu, vede k němu zpevněná obecní cesta. Výměra a cena včetně plánované nezpevněná cesty o výměře 747 m² (41,- Kč/m²), která je vytyčena a je zanesena v územním plánu. Inženýrské sítě (elektrika ve vzdálenosti cca 25m).

Zdroj: Realitní kancelář HOME 4 PEOPLE - CZECH Husova 2117, 25601 Benešov www.home4people.cz

25



9) Stavební pozemek Nabídková cena: 3 700 000 Kč Upravená nabídková cena: 607 Kč za m2 Lokalita: Týnec nad Sázavou - Čakovice, okres Benešov Výměra: 6 100 m2 Elektřina: Ano Popis: Stavební parcela určena k výstavbě rodinných domů. Na patě pozemku je elektřina, na hlavní ploše je studna.


10) Stavební pozemek Nabídková cena: 2 594 000 Kč Upravená nabídková cena: 676 Kč za m2 Lokalita: Bukovany, okres Benešov Výměra: 3 835 m2 Popis: Rovinatý pozemek se nachází na okraji obce Bukovany, cca 4 km od zámku Konopiště a 35 km jihovýchodně od Prahy, směrem na Benešov, Týnec n. Sázavou je cca 3,5 km od Bukovan. Pozemek je od cesty oddělen řadou vzrostlých borovic, na části pozemku, která je vzdálenější od komunikace jsou listnaté stromy. Kanalizace, přípojka vody a elektřiny jsou cca 40 m od hranice pozemku. Plyn je přiveden k hranici pozemku.

26



Zdroj: Realitní kancelář Duna House Michelská 300/60, 14000 Praha - Michle www.dhreality.cz

Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.

27



Metoda přímého porovnání: 1) pozemky parc.č. St. 7/1 a St. 7/2, jejichž součástí jsou stavby Srovnávací nemovité věci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8

Index odlišnosti IO

Cena ke srovnání [Kč]

zdroj

poloha

1 300 000 1 390 000 1 574 000 1 630 000 1 650 000 1 699 000 1 900 000 2 490 000

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,00 1,10 1,00 1,10 1,05 1,05 1,10 1,00

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

1,25 1,20 1,00 1,15 1,00 1,00 1,25 1,05 1,00 1,10 1,00 1,00 1,20 1,20 1,00 1,05 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,10 0,90 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 1 657 500 1 494 598 1 755 994 1 676 455 2 120 580 1 592 175 1 687 675 2 095 335 8 1 760 039 227 974 1 494 598 1 532 065 1 760 039 1 988 013 2 120 580 440 010 264 006 264 000

2) pozemky parc.č. 25, 26/1, 26/2 a 26/3 Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

10 793 6 545 3 117 3 018 5 686 4 901 5 778 4 200 6 100 3 835

Cena ke srovnání [Kč/m2] 278,00 300,00 314,00 348,00 369,00 477,00 518,00 550,00 607,00 676,00

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,05 1,00 1,10 0,95 0,90 1,05 0,95 1,00 0,95 0,95

velikost

vybavenost

ostatní

1,15 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,85 0,95 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95 0,95 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kč/m2] 285,33 229,50 237,07 238,86 254,06 425,72 397,37 444,13 465,64 492,65 10 347,03 107,00 229,50 240,03 347,03 454,03 492,65

28


Výměra: 6 248,00 m2 Spoluvlastnický podíl: Srážka za spoluvlastnický podíl: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:


1

/

4 -40%

2 168 263,42 542 065,85 325 239,51 325 000

Souhrn: 1) + 2) = 264 000,- Kč + 325 000,- Kč = 589 000,- Kč

Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5 - 10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15 - 20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20 - 40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se 29



spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci).

30



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

589 000,- Kč slovy: Pětsetosmdesátdevěttisíc korun českých Poznámky: Vedlejší stavba: stodola součástí pozemku parc.č. St. 7/1. Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, kamenný taras, venkovní schody, vjezdová brána s brankou, zpevněné plochy, opěrné betonové zdi, nekrytý bazén, skleník. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, studna na pozemku parc.č. St. 7/1.

31



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3754 – 391 / 2015 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 11.12.2015 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Výřez z územního plánu obce Václavice

32


Příloha: Fotodokumentace









15-34

Recommend Documents