14

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2828-04/14 o ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitostem – k pozemku parc.č. st.490 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 853 m2) v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, s příslušenstvím včetně rodinného domu č.p. 310 Volduchy, přístřešku a dílny, vystavěným na pozemku parc.č. st.490 - zapsaným u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, na listu vlastnictví č. 318 katastrálního území Volduchy.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3

Účel znaleckého posudku:

Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 15996/09-55 ze dne 16.1.2014 v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 071 EX 4309/07-8/Ku proti povinnému Jaroslavu Urbanovi, nar. 1.8.1975.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 19.1.2014 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 8.2.2014 Vyhotovení č.:

2

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitostem – k pozemku parc.č. st.490 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 853 m2) v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, s příslušenstvím včetně rodinného domu č.p. 310 Volduchy, přístřešku a dílny, vystavěným na pozemku parc.č. st.490 - zapsaným u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, na listu vlastnictví č. 318 katastrálního území Volduchy.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Volduchy 310 338 22 Volduchy Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Volduchy Katastrální území: Volduchy Počet obyvatel: 1 057 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 980,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci - y

č. III IV V I IV IV

Pi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,80 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 254,02 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.1.2014 za přítomnosti zástupce objednatele.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 15996/09-55 ze dne 16.1.2014 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.318 katastrálního území Volduchy k datu 30.12.2013 - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.318 katastrálního území Volduchy zapsáno pro: Urban Jaroslav, ident. 750801/2061 podíl 1/2 Volduchy č.p.310, 338 22 Volduchy -2-

Urbanová Iveta, ident. 795620/2199 Masarykovo náměstí 127, Střed, 337 01 Rokycany

podíl 1/2

Na Katastrálním úřadu KP Rokycany evidováno probíhající řízení: V-183/2014 Stav řízení: Probíhá zpracování Řízení se týká nemovitostí v k.ú. Volduchy (784770) Zástavní právo Účastníci řízení Jméno Typ Česká kancelář pojistitelů Oprávněný Urban Jaroslav Povinný Běží 20denní lhůta, během které nesmí katastrální úřad povolit vklad (§ 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.). Tato lhůta skončí 17.02.2014. V oddílu C listu vlastnictví č.318 m.j. zapsáno: Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 071 EX-4309/2007-8 ze dne 30.1.2008 – Z-1716/2008-408 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 071 EX-14079/2008-8 ze dne 30.1.2008 – Z-1716/2008-408 Exekuční příkaz 106 EX-505/2008-23 ze dne 8.10.2008 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 28.4.2011 – Z-15335/2008-408 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 106 EX-3057/2009-7 ze dne 22.6.2009 – Z-5113/2009-408 Exekuční příkaz 106 EX-3823/2008-15 ze dne 22.6.2009 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného – Z-5114/2009-408 Usnesení soudu OS v Rokycanech zn. 6 E-14/2009-6 z 17.4.2009 pro pohledávku OSSZ Rokycany o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 17.6.2009 – Z-5439/2009-408 Usnesení soudu OS v Rokycanech zn. 6 E-36/2009-7 z 22.7.2009 pro pohledávku VZP ČR Praha o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 29.8.2009 – Z-8018/2009-408 Exekuční příkaz 134 EX 9900/2010-9 ze dne 3.8.2010 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku Města Rokycany s právní mocí k 14.12.2010 – Z-1088/2011-408 Exekuční příkaz 106 EX-5247/2010-44 ze dne 21.2.2011 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného – Z-1376/2011-408 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 134 EX-9900/2010-56 ze dne 17.5.2011 – Z-4150/2011-408

-3-

Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného 134 EX-18895/2010-57 ze dne 17.5.2011 pravomocný k 10.6.2011 – Z-4151/2011-408 Exekuční příkaz 134 EX 18895/2010-56 ze dne 17.5.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Generali Pojišťovna a.s. Praha s právní mocí k 10.6.2011 – Z-5573/2011-408 Exekuční příkaz 144 EX-11615/2011-21 ze dne 21.9.2011 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného – Z-7571/2011-408 Exekuční příkaz 144 EX 11615/2011-20 ze dne 21.9.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Kooperativa Pojišťovna a.s. Praha 8 s právní mocí k 16.10.2011 – Z-8501/2011-408 Exekuční příkaz 135 EX 4812/2011-15 ze dne 4.11.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Česká Podnikatelská Pojišťovna a.s. Praha 8 s právní mocí k 8.11.2011 – Z-8665/2011-408 Usnesení soudu OS v Rokycanech zn. 6 E-75/2011-6 z 17.1.2012 pro pohledávku OSSZ Rokycany o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 15.2.2012 – Z-1764/2012-408 Exekuční příkaz 003 EX-9123/2011-11 ze dne 31.3.2011 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného – Z-2266/2012-408 Exekuční příkaz 003 EX 9123/2011-10 ze dne 31.3.2012 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Vodafone Czech Republic a.s. Praha 10 s právní mocí k 10.5.2012 – Z-3238/2012-408 Exekuční příkaz 134 EX-17113/2011-40 ze dne 17.7.2012 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného – Z-4475/2012-408 Usnesení soudu OS v Rokycanech zn. 6 E-95/2012-10 z 9.10.2012 pro pohledávku OSSZ Rokycany o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného. Právní moc k 13.11.2012 – Z-7422/2012-408 Exekuční příkaz 134 EX-17190/2012-19 ze dne 4.1.2013 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinného – Z-93/2013-408 Exekuční příkaz 134 EX 17190/2012-20 ze dne 4.1.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku Města Rokycany – Z-92/2013-408 Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Magistrátu Města Plzně ze dne 4.4.2013 pravomocné k 10.5.2013 – Z-1974/2013-408 Exekuční příkaz 106 EX 5274/2010-45 ze dne 21.2.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku VZP ČR Praha – Z-1376/2011-408

-4-

Exekuční příkaz 101 EX 4427/2011-14 ze dne 4.8.2011 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Česká Pojišťovna a.s. Praha 1 – Z-6581/2011-408 Exekuční příkaz 134 EX 17113/2011-11 ze dne 2.1.2012 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Generali Pojišťovna a.s. Praha – Z-18/2012-408 Zástavní právo smluvní za pohledávkou 1,300.000,- Kč a příslušenství věřitele UniCredit Bank Czech Republic postoupenou až na společnost MIDESTA s.r.o. k nemovitosti v majetku QI investiční společnost a.s. Praha 1 právními účinky vkladu k 18.9.2006 – V 1829/2006-408 a se souhlasnými prohlášeními z 24.6.2013 Z-3737/2013-408, z 26.6.2013 Z- 4067/2013-408 a z 23.8.2013 Z-6551/2013-408 Exekuční příkaz 176 EX 3159/2013-13 ze dne 14.11.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinného pro pohledávku společnosti Intrum Justicia s.r.o. Praha 9 – Z-8248/2013-408

6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází nedaleko centra obce Volduchy, na levé straně výpadové komunikace ve směru na Osek (Rokycany) jako šestá ve směru od křižovatky s výpadovou komunikací na Břasy. Rodinný dům je soliterní, oplocení neudržované pouze ze strany uliční z pletivových rámů na ocelové sloupky. Vrata i vrátka z uliční strany jsou dřevěná, z latí na ocelovém rámu. Boční oplocení u pozemku jiného vlastníka užívaného jako cesta na východní hranici pozemku chybí. Pozemek je zcela mírně svažitý k jihu. Dům je podsklepen, přízemní, s podkrovím pod sedlovou křížovou střechou s taškovou pálenou krytinou. Svislé nosné konstrukce jzou z cihelného zdiva tl. 45 cm. Okna zdvojená v dřevěném rámu, u přistavěné verandy eurookno. Fasáda je břízolitová škrábaná, nadzemní část suterénu s kamenným obkladem. Znalci nebyl umožněn vstup do domu a podle náhledu do oken se předpokládá mírně podstandardní vybavenost s částečně zanedbanou údržbou. Stáří domu je stanoveno odborným odhadem na 80 roků. Rekonstrukce v rámci oprav provedeny převážně do roku 1980. Na pozemku je vystavěna stará zděná dílna se sedlovou střechou s poškozenou krytinou z pálených tašek. K dílně je ze severní strany přistavěn přístřešek se sedlovou střechou s krytinou z vlnitých desek onduline. Nezastavěný pozemek slouží převážně jako odkládací plocha pro vraky osobních automobilů, je zde jen několik dřevin ovocných a okrasných. V místě je možné napojení na rozvody zemního plynu, na elektrickou síť (vzdušné vedení) a na vodovodní a kanalizační řad. Věcná břemena: Nezapsána

8. Obsah znaleckého posudku Věcná hodnota nemovitosti -5-

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 310 Dílna Přístřešek Venkovní úpravy Ocenění trvalých porostů Dřeviny

Výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 310 Dílna Přístřešek Ocenění trvalých porostů Dřeviny

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Věcná hodnota nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití -6-

č. IV

Pi 0,00

III I I II

0,00 0,00 0,00 0,00

6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - x

II

0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,930

i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti - x 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – II možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 -0,02 0,01 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,999

i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,999 = 0,929 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny -7-

odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 254,02 Typ

Parcelní číslo st.490

Název

§ 4 odst. 1

Výměra [m2] 853,00

Index

Koef.

0,929 Jedn. cena [Kč/m2] 235,98

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří – celkem bez indexu I

Upr. cena [Kč/m2] 235,98 Cena [Kč] 201 290,94 201 290,94 216 670,-

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 310 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111


Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,930

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně

-8-

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti - x 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – II možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 -0,02 0,01 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,999

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,929 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 96,04 m2 2,60 m 111,01 m2 2,85 m 2 68,61 m 2,75 m

Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (9,8*9,8)*(2,60) 1.NP 9,9*9,9*(0,9+4,1)+2,68*4,85*(0,9+2,85) 2.NP/ podkroví a střecha (9,9*9,9)*(5,3/2) Obestavěný prostor - celkem:

= = =

Koeficient vybavení K4:

[m3] 249,70 m3 538,79 m3 259,73 m3 1 048,22 m3 0,9475

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):

= *

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

* -9-

2 130,1, 0900 0,9475

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 048,22 m3 * 4 209,12 Kč/m3

* * =

0,9000 2,1260 4 209,12

=

4 412 083,77 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 42 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 122 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 122 = 65,5 % Koeficient opotřebení: (1- 65,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,345 1 522 168,90 Kč 0,929 1 414 094,91 Kč

Rodinný dům č.p. 310 - zjištěná cena

=

1 414 094,91 Kč

Věcná hodnota – bez koeficient pp

=

1 522 090,- Kč

Dílna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,999

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,929 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor dílna 6,65*11,5*(0,1+2,7+3,1/2)

=

[m3] 332,67 m3 332,67 m3

Obestavěný prostor - celkem: Koeficient vybavení K4:

0,8432

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): - 10 -

= * * *

1 250,0,8432 0,9000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 332,67 m3 * 1 968,35 Kč/m3

= =

1 968,35 654 810,99 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 62 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 62 / 70 = 88,6 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 98 221,65 Kč 0,929 91 247,91 Kč

Dílna - zjištěná cena

=

91 247,91 Kč


=

98 220,- Kč

Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,999

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,929 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přístřešek 6,55*7,3*(0,1+2,7+1,6/2)

=

[m3] 172,13 m3 172,13 m3

Obestavěný prostor - celkem: Koeficient vybavení K4:

0,9433

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

- 11 -

= * * *

750,0,9433 0,9000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 172,13 m3 * 1 321,21 Kč/m3

= =

1 321,21 227 419,88 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,333 75 730,82 Kč 0,929 70 353,93 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

70 353,93 Kč


=

75 730,- Kč

Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 310 Dílna Přístřešek Celkem:

Cena stavby 1 414 094,91 Kč 91 247,91 Kč 70 353,93 Kč 1 575 696,75 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = / =

1 575 696,75 0,0350 55 149,39 Kč 0,929 59 364,25 Kč

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

59 360,- Kč

Cena pozemku a staveb celkem 1 887 286,47 Kč

= 1 972 070,- Kč

Ocenění porostů na pozemcích Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47

- 12 -

Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

201 290,94 853 350 82 593,00 0,065 5 368,55

- zjištěná cena

5 368,55 Kč

Cena porostů celkem

=

5 370,- Kč

Pozemky s příslušenstvím, nákladový způsob - zjištěná cena

=

1 892 655,02 Kč

Pozemky s příslušenstvím - nákladová hodnota bez I a Kpp

=

1 977 440,- Kč

Výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,999

i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,999 = 0,929 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 254,02 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st.490

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Ocenění staveb na pozemcích

- 13 -

Výměra [m2] 853,00

Index

Koef.

0,929 Jedn. cena [Kč/m2] 235,98

Upr. cena [Kč/m2] 235,98 Cena [Kč] 201 290,94 201 290,94

Rodinný dům č.p. 310 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 76 let 2 461,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 9,8*9,8 1.NP: 9,9*9,9+2,68*4,85 2.NP: 9,9*9,9*0,7 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = =

Zastavěná plocha 96,04 m2 111,01 m2 68,61 m2

Konstrukční výška 2,60 m 2,85 m 2,75 m

Obestavěný prostor 1.PP: (9,8*9,8)*(2,60) 1.NP: 9,9*9,9*(0,9+4,1)+2,68*4,85*(0,9+2,85) 2.NP: (9,9*9,9)*(5,3/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,48

96,04 m2 111,01 m2 68,61 m2

= = = =

249,70 m3 538,79 m3 259,73 m3 1 048,22 m3 111,01 m2 275,66 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou - 14 -

č. III III III II I V

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,00 0,08

III III I II II

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00

III III II

0,01 0,00 1,00

údržbou Koeficient pro stáří 76 let: s = 1 - 0,005 * 76 = 0,62 12

Index vybavení IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,62 = 0,657

i=1


Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,930

i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti - x 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – II možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,999

i=2

Ocenění - 15 -

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 -0,02 0,01 0,00 0,00 0,00

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 461,- Kč/m3 * 0,657 = 1 616,88 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 048,22 m3 * 1 616,88 Kč/m3 * 0,930 * 0,999= 1 574 630,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 574 630,53 Kč

Dílna Dílna - zjištěná cena

=

91 247,91 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

70 353,93 Kč

Cena staveb celkem

=

1 736 232,37 Kč

Cena porostů celkem

=

5 368,55 Kč

Pozemky - výsledná cena s příslušenstvím

=

1 942 891,86 Kč

Přístřešek

Ocenění porostů na pozemcích

C. REKAPITULACE CEN STANOVENÝCH PODLE PŘEDPISU Rekapitulace věcných hodnot nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 310 Dílna Přístřešek Venkovní úpravy Ocenění trvalých porostů Dřeviny

216 670,- Kč 1 522 090,- Kč 98 220,- Kč 75 730,- Kč

5 370,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti celkem

1 918 080,- Kč

Rekapitulace výsledných cen nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 310 Dílna Přístřešek Ocenění trvalých porostů Dřeviny

201 290,94 Kč 1 574 630,53 Kč 91 247,91 Kč 70 353,93 Kč 5 368,55 Kč - 16 -

Výsledná cena nemovitosti celkem

1 942 891,96 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení celkem

1 942 890,- Kč

D. Cena obvyklá, tržní hodnota  Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. - 17 -

Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze.

Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění :

RD Volduchy, dílna, poz 853

Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 208,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Název

Nabízená cena

RD 180 Svojkovice, 6+1, podkroví, sklep, po reko 2011, krb a út plynové, 2 G, dílna, +studna, poz 1031 RD 212 Osek, po část.reko, G, podkroví, sklep, út plynové, přístřešek pro auto, 5 park.stání, poz 1617 RD 214 Rokycany, 1PP, 2NP, 6+1 a 2G, reko 1984, út na t.p., plyn, poz 614 RD 112 Hůrky, koncový řadový, 5+1 a ve sklepě garáž s dílnou, krb, část.reko, G, +studna s užitkovou vodou, plyn na hranici, poz 836

Km

Kc

Kv

K1

K2

K3

Jedn. cena [Kč/jedn.]

2 990 000,- Kč

0,95 0,85 0,80 1,00 0,95 0,90

180

9 175,-

2 575 000,- Kč

1,00 0,90 1,00 1,00 0,95 0,90

212

9 347,-

2 050 000,- Kč

0,90 1,00 1,10 1,00 1,10 0,90

214

9 389,-

1 850 000,- Kč

1,05 1,00 1,10 1,00 1,00 0,90

200

9 615,-

Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena:

Množství [Jedn.]

9 381,- Kč/jedn. 9 175,- Kč/jedn. 9 615,- Kč/jedn. 9 381,38 Kč/jedn.

á

RD Volduchy, dílna, poz 853

- 18 -

208,0 jedn.

37 525,52 Kč/jedn. /4

=

1 951 327,02 Kč

=

1 951 330,- Kč

Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut.

Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu

1 918 080,- Kč 1 942 890,- Kč 1 951 330,- Kč

Cenu obvyklou nemovitosti odhaduji ve výši 1,950.000,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitosti se z důvodu jeho zhoršené prodejnosti stanoví z částky snížené o 20 až 30%. Snížený základ pro výpočet ceny obvyklé spoluvlastnického podílu odhaduji na 1,440.000,- Kč. (propočet ceny spoluvlastnického podílu id. ½ 1 440 000/2 = 720 000,-) Cena spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem - k pozemku parc.č. st.490, k rodinnému domu č.p. 310 Volduchy a k dalšímu příslušenství na pozemku parc.č. st.490 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy - dle listu vlastnictví č.318 činí 720.000,- Kč.

Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje výměra pozemku lokalizovaného nedaleko centra obce, inženýrské sítě v místě a slušná dostupnost do bývalého okresního města Rokycan s dobrou občanskou vybaveností. Negativní vliv na cenu nemovitosti má především stavebnětechnický stav nemovitosti vyplývající ze stáří a nedostatečné údržby domu a ostatních staveb i venkovních úprav, horší občanská vybavenost v místě, špatný stavebnětechnický stav dílny a zejména skutečnost, že stanovuje cena pouze spoluvlastnického podílu k nemovitosti navrženého k realizaci.

Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovitostem podle odborného odhadu znalce činí 720 000,- Kč Cena slovy: sedmsetdvacettisíc Kč Ve Vejprnicích 8.2.2014

Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. - 19 -

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2828-04/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým.  

F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.318 katastrálního území Volduchy - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa

- 20 -

14

Recommend Documents