ZNALECKÝ POSUDEK č. 305/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 8/4 a podílu 695/3393 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Malonty, č.p. 8, bytový dům, pozemku p.č. st. 167, s příslušenstvím, zapsaných na LV 217, katastrální území Malonty, obec Malonty, okres Český Krumlov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 003 EX 4199/07-35
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hranicích 19.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 8/4 a podílu 695/3393 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Malonty, č.p. 8, bytový dům, pozemku p.č. st. 167, s příslušenstvím, zapsaných na LV 217, katastrální území Malonty, obec Malonty, okres Český Krumlov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt číslo 8/4 Malonty 8 382 91 Malonty Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Malonty Katastrální území: Malonty Počet obyvatel: 1 343 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. III IV V II
Pi 0,75 0,60 0,80 0,85
III IV
0,90 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 329,65 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.12.2014 za přítomnosti paní Petry Tothové, tel. 606 737 732.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 24.11.2014, LV číslo 217, k.ú. Malonty - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz - informace z katastrálního úřadu - prohlášení vlastníka, kupní smlouva o převodu jednotky a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 22.06.2004
5. Vlastnické a evidenční údaje Papaj Jiří, Rožmberská 61, 38211 Větřní -2-
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Papaj Jiří Věcné břemeno užívání Zahájení exekuce - Papaj Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě domů vedle pošty v blízkosti středu obce.Jedná se o bytový dům s byty na svažitém pozemku. Dům má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. Objekt byl postaven asi před 40 lety. Dům je napojen na vodovod, elektřinu a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací účastnice prohlídky, známé vlastníka.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno užívání
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,019
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+1 se nachází ve 2. NP bytového domu. Vybavení bytu je podstandardní, dožité. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna minimální údržba. Bytová jednotka je podstandardně vybavená, údržba je zcela zanedbána. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je zastavěn bytovým domem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky -5-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III
0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je svažitý.
I
0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,050 = 1,019 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 329,65 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 167
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
1,019
Výměra [m2] 181,00
335,91
Jedn. cena [Kč/m2] 335,91
Cena [Kč] 60 799,71 60 799,71
Pozemek - zjištěná cena
=
60 799,71 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
60 799,71Kč 60 799,71 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
60 799,71 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 11 059,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy
Podlahové plochy bytu
-6-
pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: záchod: spíž: koupelna: balkon: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
17,6 * 14,2 * 13,1 * 9,7 * 1,1 * 1,3 * 3,6 * 2,3 * 8,9 *
1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,17 = 0,10 =
17,60 m2 14,20 m2 13,10 m2 9,70 m2 1,10 m2 1,30 m2 3,60 m2 0,39 m2 0,89 m2 61,88 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
I III V
-0,10 0,00 0,40
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,800 = 0,298
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 059,- Kč/m2 * 0,298 = 3 295,58 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 61,88 m2 * 3 295,58 Kč/m2 * 0,970 * 1,050= 207 703,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 60 799,71 Kč -7-
207 703,20 Kč
Spoluvlastnický podíl: 695 / 3 393 Hodnota spoluvlastnického podílu: 60 799,71 Kč * 695 / 3 393 = 12 453,82 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
12 453,82 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
220 157,02 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno užívání Na nemovitých věcech vázne podle kupní smlouvy o převodu jednotky a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 22.06.2004 věcné břemeno užívání pro Moniku Bezouškovou, nar. 1974. Při ocenění věcného břemene je uvažováno s obvyklým nájemným ve výši 3 000,- Kč měsíčně, t.j. 36 000,- Kč ročně. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. užívání: Výměra: 1,00 m2 Jednotková cena: 36 000,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 1,00 m2 * 36 000,- Kč/m2/rok = 36 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 36 000,- Kč/rok * 50 % = 18 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 18 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 18 000,- Kč * 10 let = 180 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
-8-
180 000,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
220 157,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
220 157,- Kč
Celkem
220 157,- Kč
Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno užívání Hodnota věcného břemene činí: Hodnota nemovitosti snížená o hodnotu věcného břemene je:
180 000,- Kč 180 000,- Kč 40 157,- Kč
Zjištěná cena nemovitosti lze o věcné břemeno dle § 45 snížit nejvýše o 80 %. Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
44 031,40 Kč
44 031,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
220 157,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
220 157,- Kč
Celkem
220 157,- Kč
Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno užívání Hodnota věcného břemene činí: Hodnota nemovitosti snížená o hodnotu věcného břemene je:
180 000,- Kč 180 000,- Kč 40 157,- Kč
Zjištěná cena nemovitosti lze o věcné břemeno dle § 45 snížit nejvýše o 80 %. Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
-9-
44 031,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
44 031,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
44 030,- Kč
slovy: Čtyřicetčtyřitisíctřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací
- 10 -
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz., www.reality cz. 1. Prodej bytu 3+1 65 m2 Malonty, okres Český Krumlov 399 000 Kč Prostorný světlý byt 3+1 v 1. NP panelového domu, který je po rekonstrukci. Byt v původním stavu, koupelna s vanou, samostatné WC. Prostorná chodba, vestavěná skříň, elektrický kotel ústřední topení. Původní dřevěná okna. Podlahy lino. Výhodou jsou neprůchozí pokoje. Orientace S, J. K bytu náleží sklepní koje. Klidné místo, 10 minut autem do Kaplice, bezproblémové parkování před domem. Doporučujeme. Při rychlém jednání možnost slevy. Celková cena: 399 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků ID zakázky: N07542 Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 65 m2 Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod
- 11 -
Topení: Ústřední elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 2. Prodej bytu 2+1 58 m2 Benešov nad Černou, okres Český Krumlov 560 000 Kč Prodej bytu o dispozici 2+1, 58m2 v centru Benešova nad Černou nedaleko Kaplice (16km) a Trhových Svinů(14km). Byt v osobním vlastnictví se nachází ve 3. patře cihlového zrekonstruovaného domu bez výtahu. Z bytu krásný výhled na klidné náměstíčko. Byt s orientací na jižní a severní stranu má nová plastová okna, novou kuchyni a v obytné části nově instalovaná krbová kamna na tuhá paliva. Byt je v čistém, udržovaném stavu, volný, ihned k nastěhování. Nízké provozní měsíční náklady. Možnost parkování před domem a využití společné zahrady. Veškerá občanská vybavenost v obci. Financování zajistíme. Celková cena: 560 000 Kč za nemovitost, včetně provize Náklady na bydlení: 0.00 ID zakázky: 60986 Aktualizace: 15.12.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 58 m2 Sklep: 8 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: ČOV pro celý objekt Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V - 12 -
Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 3. Prodej bytu 3+1 72 m2 Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov 550 000 Kč Jedná se o byt ve 2. nadzemním podlaží zděného bytového domu č.p. 183. Dům má 3 nadzemní podlaží s celkem 6-ti bytovými jednotkami.Bytový dům je postavený ve vzdálenosti cca 500 m od centra obce směrem na západ v bytové zóně tvořené převážně bytovými domy. Je napojen na veřejné rozvody vody, kanalizace a el. energie, je přístupný z místní veřejné komunikace se zpevněným povrchem. Bytový dům je v poměrně solidním technickém stavu. Byl postaven v roce 1989, v roce 2010 byla vyměněna střešní krytina společně s klempířskými konstrukcemi, v roce 2003 byl vyměněn boiler pro ohřev TUV a v roce 2007 el. sporák v bytě. K bytové jednotce přísluší spoluvlastnický podíl o velikosti 975/5495 na společných částech budovy a pozemku st. 269. Celková cena: 550 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: slevněno ze 750.000,- Kč ID zakázky: N00079 Aktualizace: 03.11.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 72 m2 Plocha podlahová: 72 m2 Lodžie: 9 m2 Sklep: 1 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 200-250 tisíc. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých - 13 -
věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Papaj Jiří Věcné břemeno užívání -180 000,- Kč Zahájení exekuce - Papaj Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí bez odpočtu věcného břemene
230 000,- Kč Věcné břemeno
-180 000,- Kč
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
50 000,- Kč slovy: Padesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 19.12.2014 - 14 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 305/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 305/14.
- 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 10 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Umístění v domě - půdory bytu Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
