Znalecký posudek č. 4245/14 O ceně nemovitosti: Byt č. 801/2 v budově čp.801 Pečky, s podílem 7469/123525 na společných částech domu a jeho vybavení i s podílem 7469/123525 na pozemcích parc.č. 1960, 1961 a 1962 kú. Pečky obec Pečky kraj Středočeský
okres Kolín
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 29301 Mladá Boleslav č. obj.: EX 2989/09 ze dne: 26.6.2014
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny k usnesení EX 2982/09
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 17. 7. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 18. 7. 2014
–2–
A. Nález Jedná se o byt 3+1 s příslušenstvím ve zděné budově, dům je dobře umístěný v okrajové části města Pečky, při ulici Svobody, as 775 m od centra města. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, i zemního plynu, dále možnost napojení telefonu, není napojení dálkového vytápění. Příslušenství domu je tvořeno ostatními plochami ve vlastnictví města. Budova je asi z roku 1965, určena pro bydlení, obsahující bytové jednotky, správa budovy zabezpečena. Vlastní byt je oceněn jako byt v budově z roku 1965, budova určena k bydlení, provedeno prohlášení vlastníka, budova je umístěna při ulici Svobody, ve městě Pečky. V místě občanská vybavenost (obchod, služby) as 500, dále vše ve městě. Zastavěné území Kolína 14 km, Nymburka 11 km, střed Kolína 18 km, Nymburka 13 km, vzdálenost autobus.zastávky 530m, vlaku 1100 m.
1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení,(výpočet administrativní ceny tj. ceny dle oceňujícího předpisu provedeno podpůrně).
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 7. 2014.
3. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č. 1789 (byt) a č.1576 (pozemek a budova) kú. a obec Pečky ze dne 25.6.2014 PÚ (internetové ověření), katastrální mapa, mapa města a okolí města, foto budovy, informace stavebního úřadu (původní stáří nedohledáno, dle údajů 1965). Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). Zjišťována pro exekuci. Pojem tržní cena nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. že tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Tradičně vyjádřeno: termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena, zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena, (kterou nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
4. Vlastnické a evidenční údaje
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Dokumentace a skutečnost Budova čp.801 Pečky splňuje ustanovení § 3 písm.a bod 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, tj. budova. Bylo provedeno prohlášení vlastníka dle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům atd. (zákon o vlastnictví bytů). Budova je vícebytová, určena pouze pro bydlení. Provedeno hodnocení skutečného stavu, ocenění bytu č.2 v dané budově třívchodové. Město Pečky má 4561 obyvatel, ul.Svobody na okraji města 775 m od centra města, veřejná doprava zajišťována autobusem a vlakem (530m a 1100m), v místě je asfaltová ulice Svobody, je zde možnost napojení na rozvody elektřiny, vody a kanalizace, je tu zemní plyn, je zde možnost napojení telefonu. Do města jezdí autobusová i železniční doprava, škola je zde základní, předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené malému městu, zdravotnické zabezpečení i lékárna, kulturní zařízení, městský úřad se stavebním úřadem, pošta (banka, pojišťovna), policie, menší možnosti zaměstnanosti a převážně dojíždění, velmi dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití (hřiště a multifunkční sportovní zařízení), místo budovy dobré vedle místní ulice, s dobrým napojením na hlavní silnice, místo malé ohrožení záplavami, neohrožení sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů (v okolí nejsou sociálně nepřizpůsobivé skupiny, není zde nadměrné narušení životního prostředí).
6. Celkový popis nemovitosti Byt č.801/2 v budově čp.801 Pečky se nachází ve zděné budově z roku 1965, zateplení budovy 2008, podsklepená třípodlažní budova, s plochou střechou. Napojení na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizaci, plynu, dále telefonu, vytápění lokální plynovými kamny. Ulice Svobody města Pečky (při níž daná budova je umístěna) je asfaltová, přístupy k budově zpevněné. Byt umístěn v prvním vyvýšeném nadzemní podlaží, byt 3+1 s příslušenstvím, standartně vybaven, orientován na převážně SV a JZ, celkové výměry 74,69 m2 + včetně lodžie a sklepů. Součástí ocenění bytu je též podíl na společných částech budovy a podíl na pozemcích pod budovou, cena bytu je s příslušenstvím tzn. přípojky sítí. Město Pečky přiměřené občanské vybavenosti, střed města 775m.
7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky parc.č. 1960, 1961, 1962 kú.Pečky Byt a)
Byt č.801/2 v čp.801 Pečky s podílem 7469/123525 na společných částech domu a s podílem 7469/123525 na pozemcích parc.č.1960, 1961 a 1962 kú.Pečky
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Ad.1) Přetrvávající krize, snížená koupěschopnost. Ad.4) nemovitá věc je v exekučním řízení, byt v podílovém vlastnictví. Ad.5) Nemovitost s nízkým rizikem výskytu povodně viz.příloha. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 I. Negativní –0,04 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 5 Povodňové riziko tzv. 100-leté vody) 4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,884 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Ad.10) Ve městě zrušeny důležité podniky TONA aj. nutnost dojíždění za prací, Poděbrady, Nymburk, Kolín.
–5–
1 2 3 4 5 6
Popis znaku Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost
7 8
Hromadná doprava Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba III. Okrajové části obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m II. Výhodná – možnost komerčního využití II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,02 –0,10 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,04 0,00 –0,02 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,920 i=2
Pozemky
a) Pozemky parc.č. 1960, 1961, 1962 kú.Pečky – § 4 Pozemky pč.1960, 1961 a 1962 evidované jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěny budovou čp.801, 802 a 803 Pečky, tj. bytový dům (budova kolaudována, užívána pouze pro bydlení). Takto ve skutečnosti užíváno. Pozemky v zastavěné okrajové části města, dobře umístěné i přístupné, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny, vody, kanalizace, i zemního plynu, přístupová cesta je zpevněná asfaltové i chodník asfaltový, pozemek rovinný, mírné ohrožení záplavami a není ohrožení sesuvy. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Pečky Název okresu: Kolín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha obce -východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,85 0,85 0,80 1,00 0,90 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 2 130,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 108,03 Kč/m2
–6– Index trhu: IT = 0,884 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,920 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,813 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 900,8284 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 155 1960 zastavěná plocha a nádvoří 1961 zastavěná plocha a nádvoří 151 1962 zastavěná plocha a nádvoří 153 Součet: 459 Pozemky parc.č. 1960, 1961, 1962 kú.Pečky – určená cena: Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky parc.č. 1960, 1961, 1962 kú.Pečky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt č.801/2 v čp.801 Pečky s podílem 7469/123525 na společných částech domu a s podílem 7469/123525 na pozemcích parc.č.1960, 1961 a 1962 kú.Pečky – spoluvlastnický podíl: 7 469 / 123 525
Cena [Kč] 139 628,40 136 025,09 137 826,75 413 480,24
413 480,– Kč
413 480,– Kč 413 480,– Kč
25 001,27 Kč
Byt
a) Byt č.801/2 v čp.801 Pečky s podílem 7469/123525 na společných částech domu a s podílem 7469/123525 na pozemcích parc.č.1960, 1961 a 1962 kú.Pečky – § 38 Byt 3+1 s příslušenstvím a vybavením, umístěn v 1.NP zděné budovy z roku 1965, byt v osobním vlastnictví, správa budovy zabezpečena. Konstrukce a vybavení (budovy a bytu): základy s izolací proti zemní vlhkosti, stěny obvodové zděné na 45cm cihelné, zateplení as 6cm, stropy železobetonové, střecha plochá obnovená, krytina svařovanými asfaltovými pásy, vnitřní omítky štukové, fasáda stěrková na zateplení, keramické obklady v bytě v koupelně a v kuchyni u sporáku a dřezu, jsou na WC, schody železobetonové s povrchem teracovým s ocelovým zábradlím, dveře hladké i prosklené, okna dřevěná zdvojená, podlahy dle dispozice PVC, část v sociálním zařízení keramickou dlažbou, vytápění lokální plynovými kamny WAW, světelný i zásuvkový obvod elektřiny jen 220V, bleskosvod na budově je osazen, přívod studené a rozvod i teplé vody, ohřev vody elektrickým bojlerem, odkanalizování
–7– koupelny (vany a umyvadla), WC a kuchyně, plyn zaveden, vybavení koupelny standartní s keramickým obkladem, plech.smalt.vanou, keramickým umyvadlem, keramické splachovací WC kombi, výtah v domě není, ostatní konstrukce v domě zvonek, STA a listovní schránka. Stáří a opotřebení: budova z roku 1965, zateplení roku 2008, vše konstrukce dlouhodobé i krátkodobé životnosti původní (opravena krytina, nová fasáda, dobré stavební provedení prací. Opotřebení technicko morální by bylo středně ovlivňující cenu. Byt v průměrném stavu, nutné adaptace soc.zařízení, okna, dveře, podlahy, rozvody, soc.zařízení i kuchyně. Znaky použité porovnávací metody ocenění pro administrativní cenu použity v souladu s oceňujícím předpisem, tzn. pokud přímo neodpovídají, použity nejbližší resp. přiměřené. Výměra bytu dle oceňujícího předpisu tj.74,69 m2 + lodžie 5,2 m2. Byt orientován na SV a JZ. Podlahové plochy jednotky (PP): Název předsíň kuchyně koupelna WC pokoj pokoj pokoj lodžie nezasklená sklepy dva obezděné
Výpočet plochy
Plocha [m2] celková koef. započítaná 5,20 1,00 5,20 12,29 1,00 12,29 2,18 1,00 2,18 1,13 1,00 1,13 21,42 1,00 21,42 11,86 1,00 11,86 8,51 1,00 8,51 4,10
0,20
0,82
8,00 74,69
0,80
6,40 69,81
2×4,00
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Pečky 4 561 Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 20 708,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 2. Jen společná kočárkárna, kolárna. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00
–8– 10 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1965 49 0,755
0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,693
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 14 350,64 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,884 Index polohy (IP): 0,920 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 69,81 × 14 350,64 × 0,884 × 0,920 =
814 758,69 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 413 480,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 7 469 / 123 525 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 25 001,27 Kč 25 001,27 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 839 759,96 Kč Byt č.801/2 v čp.801 Pečky s podílem 7469/123525 na společných částech domu a s podílem 7469/123525 na pozemcích parc.č.1960, 1961 a 1962 kú.Pečky – určená cena:
839 760,– Kč
C. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
459 m2
Výsledné ceny bytu: Byt č.801/2 v čp.801 Pečky s podílem 7469/123525 na společných částech domu a s podílem 7469/123525 na pozemcích parc.č.1960, 1961 a 1962 kú.Pečky Cena po zaokrouhlení podle § 50: a)
Zjištěná cena: 839 760,– Kč Cena slovy: osmsettřicetdevěttisícsedmsetšedesát Kč
839 760,– Kč 839 760,– Kč
–9–
D. Obvyklá cena Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků. Vzhledem k tomu, že v dané oblasti nemám svoje data k porovnání, využity informace realitních kanceláří s inzercemi v dané oblasti s korekcí, -5% služby RK a - 23% převýšení inzerze dle statistického průzkumu)
– 10 –
– 11 –
Vzhledem k lokalitě, umístění bytu, stejným znakům, konstrukcím a vybavení, se zvážením prodejnosti bytů v daném území a čase a dané okolnosti vyrovnány průměrováním a předpokládaná cena bytu je (1,38+1,39+0,79+1,19)/4 = 1,1875 mil.Kč, po odečtení 5% (provize RK) a odečtení 23% (převýšení inzerce) se zaokrouhlením níže činí 0,868 mil.Kč, tzn. obvyklá cena zaokrouhlená níže činí: 0,868 mil.Kč. Ocenění podílu nemovitosti 1/4: z „normálního“ pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, tudíž cena 1/4 předmětné nemovitosti činí 217 000,- Kč.
– 12 –
E. Obvyklá cena Byt č. 801/2 v čp.801 Pečky, s podílem 7469/123525 na společných částech domu a s podílem 7469/123525 na pozemcích parc.č. st.1960, 1961 a 1962 kú.Pečky 868 000,- Kč. Cena práv a závad: viz.VKN z LV (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji), věcná břemena nezjištěna, jiná nezaznamenána.
0,- Kč.
Cena obvyklá slovy: osmsetšedesátosm tisíc Kč.
Podíl 1/4 výše uvedené nemovité věci činí
217 000,- Kč.
V Mladé Boleslavi, 18. 7. 2014 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4245/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4245 podle připojené likvidace.
G. Seznam příloh VKN z LV, snímek katastru, povodňové riziko, foto a poloha
– 13 –
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
