14

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2403 – 58/14

- o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 2+kk č.p/č.j. 2767/22 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p. 2767 v Dobrovodské ulici v části obce České Budějovice 5 s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 2767 a pozemku parcela č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 5166/101789 a nebytového prostoru č.p/č.j. 2767/12 v 1. nadzemním podlaží / přízemí / v objektu bydlení č.p. 2767 v Dobrovodské ulici v části obce České Budějovice 5 s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 2767 a pozemku parcela č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 181/101789 zapsaných na LV č. 5364 resp. budova č.p. 2767 a pozemek parcela č. 125/2 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 5276 vše s příslušenstvím pro katastrální území České Budějovice 5 a obec České Budějovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 465/2014-N Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 20.5.2014 20.5.2014 20.5.2014 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. nejsou 28.5.2014

Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne 29.4.2014 s předáním podkladů mailem č.j. 465/2014-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 29.4.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 5364 A: Vlastník : 1. Kaňov Petr, bytem Na Vyhlídce 828, 39811 Protivín 1/1 B : Nemovitosti : - nebytový prostor č. 2767/12 v bytovém domě č.p. 2767 na parcele č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 181/101789 - bytová jednotka č. 2767/22 v bytovém domě č.p. 2767 na parcele č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 5166/101789 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha vše v k.ú. České Budějovice 5 a v obci České Budějovice – viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 20.5.2013 – viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření zástupce společenství vlastníků Ing. Hajdůchové byl objekt bytového domu č.p. 2767 kolaudován v listopadu 2011. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 20.5.2014 za účasti znalce. Vlastník bytu ani jeho zástupce se místního šetření nezúčastnili. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Bytový dům čp. 267 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 2767/22 a nebytovým prostorem č.p./č.j. 2767/12 se nachází východně od centra města České Budějovice v ulici Dobrovodské v části města České Budějovice 5 v lokalitě zastavěné převážně Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

smíšenou zástavbou objektů pro bydlení a několika objektů občanské vybavenosti v sousedství českobudějovického železničního nádraží. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č. 2767/22 je oceňován podíl na pozemku parcela č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345 m2 ve výši id. 5166/101789 a s nebytovou jednotkou č. 2767/12 je oceňován podíl na pozemku parcela č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345 m2 ve výši id. 181/101789. Bytová jednotka i nebytová jednotka jsou, dle sdělení zástupce společenství vlastníků ing. Hajdůchovou, užívána matkou vlastníka k trvalému bydlení. Velikost oceňovaného bytu je 2+kk, k bytové jednotce náleží i balkon a lodžie a mimo byt v 1.nadzemním podlaží je zmíněný nebytový prostor č.p./č.j. 2767/12 užívaný jako sklep. Oceňovaný pozemek tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu bytového domu č.p. 2767. Pozemek je zatížen zvýšeným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. Město České Budějovice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Neleží v zátopové oblasti. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu, bytové a nebytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 20.5.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor oceňovaného bytu ani nebytové jednotky. K místnímu šetření svolanému na den 20.5.2014 v 9:00 hod. se vlastník a ani zástupe vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavili. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru, ze zjištění znalce, z informací sousedů a z dalších dostupných podkladů. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Byt č.p./č.j. 2767/22 a nebytový prostor č.p./č.j. 2767/12 1.2 Pozemek parcela č. 125/2 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/12 3. Komparativní /porovnávací/ metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/12 4. Rekapitulace a závěr

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

4

1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou. 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 2767/22 a nebytový prostor č.p./č.j. 2767/22 ( § 21 oceňování jednotek ) 1.1.1 Popis Budova č.p. 2767 ve které se nachází oceňovaný byt a nebytový prostor je vnitřním řadovým objektem, má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, s pěti nadzemními podlažími a jedním hlavním vchodem / 1. podzemní podlaží je technické a v každém dalším podlaží je vždy po pěti bytech/ a s plochou střechou. Stavba má klasickou dispozici nově budovaných bytových domů s centrální chodbou a s výtahem u jižní fasády a další chodbou mezi jednotlivými byty oddělenou od schodiště uzamčenými dveřmi. V technickém podlaží jsou sklepy k jednotlivým bytům mj. i nebytový prostor č.p./č.j. 2767/12, parkovací stání, kotelna a průjezd budovou k parkovacím stáním za domem. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě vzhledem ke stáří dobrý. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Oceňovaný byt 2+kk leží ve 2. nadzemním podlaží objektu u severní fasády. Dispozici bytu má znalec z projektové dokumentace. Byt je orientován s okny V-Z. U západní fasády je lodžie a u východní balkon. V bytě je obytná kuchyň, ložnice, koupelna, WC, předsíň a chodba. Mimo byt je jako příslušenství jeden nebytový prostor č.p./č.j. 2767/12. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : železobetonová + zděný plášť Nosná konstrukce vodorovná : železobetonová Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : silikátová omítka Střecha : plochá Střešní krytina : natavované pásy PVC Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění pravděpodobně 2014 - 2011 = 3 roky Popis společných prostor Nosná konstrukce svislá : železobetonová + zděný plášť Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : železobetonové Okna : plastová


5

Dveře : foliované plné i prosklené Vrata : garážová sekční El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : centrální kotel na zemní plyn v 1.NP Rozvod vody : studené i teplé Rozvod plynu : proveden Pravděpodobné vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 2767/22 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : plovoucí laminátová, dlažby keramické Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : neproveden Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, elektrický sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana ve zděném jádře 1.1.2 Výměry pro ocenění Podlahové plochy jednotlivých místností oceňovaného bytu a nebytového prostoru nebylo možno změřit a nebyly sděleny ani vlastníkem. Jednotlivé výměry místností zjistil znalec na katastrálním úřadě v Českých Budějovicích z předloženého prohlášení vlastníka. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYT č.p./č.j. 2767/22 a NEBYTOVÝ PROSTOR č.p./č.j. 2767/12 – podlahová plocha Místnost

Výměry ploch ( m2 )

/výměra dle projekt.

Bytová plocha

dokumentace/

obytná

společné prostory

příslušenství

provozní plochy

a jiné nepronajaté

2. NP předsíň

5,00

chodba obývací pokoj kuchyňský kout

4,46 a

ložnice

21,42 15,21

koupelna

4,42

WC

1,15

lodžie

4,13

balkon

2,52

2. NP nebytová jednotka – mimo byt

1,81 36,63

CELKEM m2

23,49

nepočítáno

nejsou

60,12

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80.


6

Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha bytu celkem – odhadem

m2

60,12

Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností – sklepní místnost mimo byt

m2

Odpočet podlahové plochy sklepní kóje

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu

m2

- 2,52

Podlahová plocha bytu s odpočty celkem

m2

55,79

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80

m2

0,00

Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80

m2

1,45

Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10

m2

0,00

Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17

m2

0,43

Podlahová plocha bytu č. 2767/22 a nebytového prostoru č. 2767/12 pro přepočtu pro výpočet

m2

57,67

- 1,81

1.1.3 Koeficienty Byt podle § 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových

typ

K

( 1.NP až 5. NP, plochá střecha )

ZC

9 630,- Kč/m2

Podlahová plocha bytu

PP

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 10 vyhlášky )

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient vybavení stavby

pol. č. 2 – statutární město

m2

57,67

K1

1,158

K5

neuplatněno

Ki

2,112

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní předpoklad znalce na základě odborného odhadu

Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard / n

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

2

Svislé konstrukce

ŽB monolitická vyzdívkami

3

Stropy

ŽB monolitické

S

0.08200

0.08200

4

Zastřešení

Plochá

S

0.05300

0.05300

5

Krytiny střech

natavovaná PVC folie

S

0.02400

0.02400

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky vápenné štukové

S

0.06900

0.06900

8

Úprava vnějších povrchů

Omítky silikátové probarvené

S

0.03100

0.03100

9

Vnitřní obklady keramické

Keramické

S

0.02100

0.02100

S

0.06000

0.06000

s cihelnými S

0.18800

0.18800

10

Schody

ŽB monolitické

S

0.03000

0.03000

11

Dveře

Náplňové plné i prosklené

S

0.03200

0.03200

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Plastová zdvojená

S

0.05400

0.05400

14

Povrchy podlah

Dlažba, plovoucí

S

0.03100

0.03100

15

Vytápění

ústřední

S

0.04700

0.04700


7

16

Elektroinstalace

220 V, poj. automaty

S

0.05200

0.05200

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená i teplá voda

S

0.03300

0.03300

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

Nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

21

Ohřev teplé vody

Centrální

S

0.02100

0.02100

22

Vybavení kuchyní

Linka, dřez, sporák

S

0.01800

0.00300

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC, umyvadlo, vana

S

0.03800

0.03800

24

Výtahy

Osobní

S

0.01300

0.01300

25

Ostatní

Odvětrání, zvonky

S

0.05600

0.05600

Instalační prefa jádro

Nevyskytuje se

-

-

-

1.00000

0.99600

26

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč/m2

ZCU

0.99600 23 457,84

1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je 3 roky po kolaudaci v dobrém technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Bytová jednotka je pravděpodobně v dobrém technickém stavu. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu

2014

Rok kolaudace / začátek užívání /

2011

Stáří

3 let

Předpokládaná další životnost

97 let

Celková životnost

100 let

Procento ročního opotřebení

1,00 %

Opotřebení

3,00 %

1.1.5 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu Opotřebení

ZC

Kč / m2

9 630,00

ZCU

Kč / m2

23 457,84

PP

m2

57,67

CN = ZCU x PP

Kč

1 352 813,88

3,00

%

- 40 584,42

Kč

1 312 229,46

Cena časová bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytu č.p./č.j. 2767/12 ke dni odhadu

1.2 Parcela č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

8

1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemky parcela č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345 m2 je zastavěn bytovým domem č.p. 2767. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek byl prodán za cenu 1 600,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu VS m2 3051

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

4 729 050,00 1 550,00

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.00

Typ stavebního pozemku

Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje bytová výstavba Stavebně připravený vč. zemního plynu

B C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.75

F

Speciální charakteristiky

Větší výměra

0.90

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

1.50

-

1.4175

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

město České Budějovice, část České Budějovice 5 - Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu m2 345

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.00

Typ stavebního pozemku

Část obce Čtyři Dvory, smíšená zástavba – obytné domy a občanská vybavenost Stavebně připravený vč. zemního plynu

B C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední +

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

1.50

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

1.575

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.111

Jednotková cena oceńovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2 Kč

1 722,00 594 090,00


9 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku ( 181+ 5166)/101789

5347/101789

Cena spoluvlastnického podílu k pozemku č. 125/2 ke dni odhadu

Kč

31 200,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno /

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

1 312 230,- Kč

3,00 %

1 352 810,- Kč

Byt č.p./č.j. 2767/22 a nebytový prostor č.p./č.j. 2767/12 Podíl parcely č. 125/2 celkem

31 200,- Kč

31 200,- Kč

1 343 430,- Kč

1 384 010,- Kč

2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/12 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaná bytová jednotka není, dle vyjádření sousedů, pronajímána. Její technický stav pronajmutí umožňuje, možné obvyklé nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 100,- Kč/m2 podlahové plochy bytu/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený

objekt Byt č. 2767/22 a nebytový prostor č. 2767/12 výměra Jednotkové nájemné bytu

m2 Kč/m2/rok

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč

Redukce z důvodu nepronajmutí

58,00 1 200,00 69 600,00

-

Celkem příjem z nájemného ročně po redukci

Kč/rok

x 0,90 62 640,00

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

1 352 810,-

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

1 312 230,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

3


10

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení

A(%)

3,00

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,60

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

400,00

Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC /

Kč/rok

1 082,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0060 x RC /

Kč/rok

8 117,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

600,00

Kč/rok

27 582,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) - 1 T

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Kč

37 781,00

Příjmy ročně celkem

Kč

62 640,00

Výdaje ročně celkem

Kč

37 781,00

Kč

24 859,00

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

24 859,00

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

414 313,16

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

414 310,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Čisté roční nájemné Výpočet výnosové hodnoty

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/12 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

11

- technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č. 1 Prodej družstevního bytu 2+1 v Českých Budějovicích Lokalita : Suché Vrbné, ulice U Cihelny

Prodej bytu 2+1 v Českých Budějovicích 5, 1. podlaží/3. Byt v novostavbě ( cca 6 let ) cihlového, bytového domu v Suchém Vrbném. Zateplený, plastová okna se žaluziemi, podlahové krytiny - plovoucí podlahy a dlažba. Ústřední plynové topení včetně teplé vody. Velmi pěkný, udržovaný byt s vlastním parkovacím místem před domem. K bytu patří komora na stejném podlaží. Technický stav : průměrný Podlaží : 1. Podlahová plocha bytu : 50 m2 + sklep + parkovací místo před domem Nabídková cena : 1 650 000,- Kč

Srovnávací objekt č. 2 Prodej bytu 2+kk v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice 3, ulice Nová


12

Byt 2+kk v novostavbě bytového domu Symfonia v ulici Nová v Českých Budějovicích. Byt se nachází ve 2. NP a skládá se z : předsíně 5,51 m2, šatny 9,81 m2, ložnice 12,73 m2, obytný prostor + kuchyňský kout 24,38 m2, komora 3,11 m2,koupelna,wc 4,86 m2, lodžie 6,82 m2, balkón 5,67 m2. Dům je vybaven výtahem, domácím telefonem, kabel. rozvody, internet. V přízemí domu jsou umístěny parkovací stání a společné prostory.Ideální poloha v centru města ca. 6 minut chůze od náměstí. Dostupnost všech důležitých institucí včetně zdravotnictví, kultury, školství i dopravy je výtečná. Veškeré instalace vody, topení podlahové, elektřiny, TV a SAT včetně internetu jsou v ceně. Podlaží : 1. Podlahová plocha bytu : 73 m2 vč. balkonu a lodžie Nabídková cena : 2 049 000,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej bytu 2+1 v Českých Budějovicích Lokalita : Suché Vrbné, Dobrovodská ul.

Prodej velmi prostorného bytu 2+1 s lodžií v osobním vlastnictví ve 2.NP zděného bytového domu v Suchém Vrbném. Obývací pokoj 20 m² s prostornou zasklenou lodžií ( 3 m²), ložnice 16,1 m², prostorná kuchyně s kuchyňskou linkou a jídelním koutem. Všechny místnosti jsou neprůchozí s orientací na jih. Koupelna a WC je v zachovalém stavu, v chodbě jsou vestavné skříně. K bytu náleží velký prostorný sklep. Dům je ve velmi dobrém stavu a nevyžaduje žádné větší opravy, nízké provozní náklady. Za domem je společná oplocená zahrada, u domu je bezproblémové parkování, zastávka MHD u domu. Podlaží : 2. Podlahová plocha bytu : 62 m2 + sklep Nabídková cena : 1 500 000,- Kč Porovnání bytových jednotek

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č.

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

Oce ň. obj

Bytová jednotka bytový dům – obec České Budějovice, část obce Suché Vrbné

2+kk 60 m2 vč.sklepa, balkonu a lodžie

průměr/ ne

-

dobrý


13 (1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

1

Bytová jednotka bytový dům – obec České Budějovice, část obce Suché Vrbné

2+kk 50 m2 + sklep + parkovací místo před domem

průměr/ ne

-

dobrý

2

Bytová jednotka bytový dům – obec České Budějovice, část obce ČB 3, Nová ul.

2+kk 73 m2 vč. balkonu a lodžie

průměr / ne

-

dobrý

3

Bytová jednotka bytový dům – obec České Budějovice, část obce Suché Vrbné, Dobrovodská ul.

2+1 62 m2 + sklep

průměr / ne

-

průměr

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

(7)

(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 650 000

0,85

1 402 500

1,10

0,97

1,00

1,00

1,00

1,00

1,067

1 314 433,-

2

2 049 000

0,85

1 741 650

1,20

1,10

1,00

1,00

1,00

1,00

1,320

1 319 432,-

3

1 500 000

0,85

1 275 000

1,05

1,07

1,00

0,85

1,00

1,00

0,955

1 335 113,-

Celkový průměr ceny bytu

Kč

1 322 990,-

Minimum

Kč

1 314 433,-

Maximum

Kč

1 335 113,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu a nebytového prostoru zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

14

Stávající věcné břemeno zřizování a provozování vedení umístění nového kabelového vedení NN a kabelové skříně zatěžující oceňované nemovité věci zatěžují tyto nevýznamně a nemají vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Způsob ocenění / zaokrouhleno /

cena

Reprodukční cena

1 384 010,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

1 343 430,- Kč

Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem

414 310,- Kč 1 322 990,- Kč

Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 2767/22 a nebytového prostoru č.p./č.j. 2767/12 dle odborného odhadu znalce

1 250 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 2+kk č.p/č.j. 2767/22 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p. 2767 v Dobrovodské ulici v části obce České Budějovice 5 s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 2767 a pozemku parcela č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 5166/101789 a nebytového prostoru č.p/č.j. 2767/12 v 1. nadzemním podlaží / přízemí / v objektu bydlení č.p. 2767 v Dobrovodské ulici v části obce České Budějovice 5 s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 2767 a pozemku parcela č. 125/2 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 181/101789 zapsaných na LV č. 5364 resp. budova č.p. 2767 a pozemek parcela č. 125/2 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 5276 vše s příslušenstvím pro katastrální území České Budějovice 5 a obec České Budějovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 1 250 000,- Kč slovy : jedenmilióndvěstěpadesáttisíckorunčeských 2. Jiné závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí zohledněna.

v Českých Budějovicích dne 28.5.2014

Ing. Michal Sirový

Příloha : 3x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 5364 1x kopie katastrální mapy


15

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2403 - 58/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 58/14.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 29. května 2014

Ing. Michal Sirový


16

FOTODOKUMENTACE

čelní pohled na bytový dům č.p. 2767

čelní pohled na bytový dům č.p. 2767


17

vnitřní schodiště domu č.p. 2767


14

Recommend Documents