Znalecký posudek č. 5290-047/14 O obvyklé ceně nemovité věci - podílu ve výši id. 1/15 na pozemku parc. č. 463/49 - ostatní plocha, v obci Klecany, katastrální území Klecany, zapsaném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.
Objednatel posudku:
JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 095 Ex 97/13/U 15-135)
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 05.02.2014 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 13 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 14.02.2014
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - podílu ve výši id. 1/15 na pozemku parc. č. 463/49 - ostatní plocha, v obci Klecany, katastrální území Klecany, zapsaném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 05.02.2014 bez přítomnosti zástupce vlastníků.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 1934 ze dne 21.01.2014 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce ze dne 21.01.2014 - informace a údaje zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Praha-východ Klecany Klecany (666033)
List vlastnictví číslo: 1934 Vlastníci: 1. Mgr. Petr Balat V Honech 688, 250 67 Klecany
Podíl: 1/15
2. Společné jmění manželů Pavel Bazika a Zuzana Baziková V Honech 688, 250 67 Klecany
Podíl: 1/15
3. Společné jmění manželů Podíl: 1/15 Jan Gruber, Školní 624/4, Stará Role, 360 17 Karlovy Vary Ing. Štěpánka Gruberová, Molákova 601/2, Karlín, 186 00 Praha 4. Bc. Petra Hečková V Honech 688, 250 67 Klecany
Podíl: 1/15
5. Ing. Tamara Jakubovie V Honech 688, 250 67 Klecany
Podíl: 1/15
6. Ing. David Karas Podíl: 1/15 nám. Sv. Michala 505/15, 793 26 Vrbno pod Pradědem
–3– 7. Jan Kolin Křivenická 420/30, Čimice, 181 00 Praha
Podíl: 1/15
8. Marcela Mikesková V Honech 688, 250 67 Klecany
Podíl: 1/15
9. MV ASTRA s.r.o. V Honech 688, 250 67 Klecany
Podíl: 1/15
10. Halyna Mykulyak Holandská 358/36, 101 00 Praha
Podíl: 1/15
11. Matěj Skubík Podíl: 1/15 Svatý Kríž 56, 032 11 Liptovský Mikuláš, Slovensko 12. Liana Vasylivna Sompeková V Honech 688, 250 67 Klecany
Podíl: 1/15
13. Ing. Petr Šenkýř V Honech 688, 250 67 Klecany
Podíl: 1/15
14. Lukáš Tůma Obvodová 28, Brnky, 250 66 Zdiby
Podíl: 1/15
15. Ing. Jitka Žílová V Honech 688, 250 67 Klecany
Podíl: 1/15
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1934 ze dne 21.01.2014 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.: - zástavní právo smluvní k podílu 1/15 ve vlastnictví Matěje Skubíka, oprávnění pro Hypoteční banku, a.s., - zástavní právo smluvní k podílu 1/15 ve vlastnictví Mgr. Petra Balata, oprávnění pro Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s., - zástavní právo smluvní k podílu 1/15 ve vlastnictví Marcely Mikeskové, oprávnění pro Wüstenrot hypoteční banku, a.s., - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k podílu 1/15 ve vlastnictví MV ASTRA s.r.o., oprávnění pro Finanční úřad v Brandýse nad Labem - Staré Boleslavi, - zástavní právo smluvní k podílu 1/15 ve vlastnictví Jana Kolina, oprávnění pro Českou spořitelnu, a.s., - zástavní právo smluvní k podílu 1/15 ve vlastnictví Lukáše Tůmy, oprávnění pro Ivo Bohuslava a Janu Bohuslavovou. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1934 dále vyplývá, že byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovité věci k podílu 1/15 ve vlastnictví MV ASTRA s.r.o. a byla zahájena exekuce, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
–4– Jiná práva Ve prospěch oceňované nemovitosti bylo zřízeno věcné břemeno (podle listiny) průchodu a průjezdu po pozemku parc. č. 463/32. Věcné břemeno bylo zřízeno úplatně na základě Smlouvy kupní, o zřízení věcného břemene ze dne 24.09.2008. Toto věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovité věci na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 463/49 - ostatní plocha o výměře 214 m2, který se nachází na severním okraji obce Klecany. Jedná se o rovinný pozemek, obdélníkového půdorysu. Pozemek je užíván jako venkovní parkoviště u bytového domu č.p. 688, v ulici V Honech. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/15, kterému odpovídá jedno parkovací stání.
8. Obsah posudku a) Pozemky
–5–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku.
a) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Klecany Název okresu: Praha-východ Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení
Oi 0,85 0,85 1,02
1,00 0,80 0,98
Základní cena výchozí: ZCv = 2 120,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 224,87 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. 3 Změny v okolí III. 4 Vliv právních vztahů na I. prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV.
Hodnocení znaku Poptávka nižší než nabídka
Pi –0,03
Pozemek ve spoluvlastnictví Bez vlivu Negativní
–0,01 0,00 –0,04
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 0,920 i=1
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
–6– Hodnocení znaku IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo ochranná pásma I. Bez omezení užívání II. Tvar bez vlivu na využití II. Bez dalších vlivů
Popis znaku 1 Svažitost pozemku a expozice 2 3 4 5 6
Ztížené základové podmínky Ochranná pásma Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemku Ostatní neuvedené
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VII. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,02 –0,10 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,930 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,856 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 048,4887 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 463/49 Ostatní plocha 214 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – určená cena:
× =
Cena [Kč] 224 376,58
1 / 15 14 958,44 Kč 14 958,44 Kč
–7–
C. Rekapitulace Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Výsledné ceny: a) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 14 960,– Kč Cena slovy: čtrnácttisícdevětsetšedesát Kč.
14 958,44 Kč 14 958,44 Kč 14 960,– Kč
–8–
D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovité věci tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitými věcmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
–9– Popis oceňované nemovité věci: Pozemek parc. č. 463/49, Klecany Druh pozemku Ostatní plocha parkovací stání Výměra pozemku (1/15 z 214 m2) 14 m2 Svažitost Rovinný
Poloha
Okrajová část obce
IS
Možnost napojení na veškeré IS Zpevněné plochy
Příslušenství, porosty
Přehled porovnatelných nemovitých věcí: Objekt č. 1: Pozemek v obci Klecany Popis: Stavební pozemek. Druh pozemku Ostatní plocha Poloha 2 Výměra pozemku 458 m IS Svažitost Rovinný Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2:
Příslušenství
1 090,– Kč
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2: Objekt č. 2: Pozemek v obci Klecany Popis: Rovinný stavební pozemek. Druh pozemku Ostatní plocha Poloha 2 Výměra pozemku 12 175m IS Svažitost Rovinný Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2:
Okrajová část obce Možnost napojení na veškeré IS Ne 499 220,– Kč
Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena
1,00 1,00 0,95 1,00 0,90 0,86 937,– Kč
Okrajová část obce Možnost napojení na veškeré IS Ne 14 610 000,– Kč 1 200,– Kč
1,00 1,00 0,95 1,00 0,90 0,86
– 10 – za 1 m2:
1 032,– Kč
Objekt č. 3: Pozemek v obci Klecany Popis: Stavební pozemky. Druh pozemku Ostatní plocha Poloha 2 Výměra pozemku 13 985m IS Svažitost Rovinný Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2:
Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
Okrajová část obce Možnost napojení na veškeré IS Ne 15 243 650,– Kč 1 090,– Kč
1,00 1,00 0,95 1,00 0,90 0,86 937,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m2 pozemku je stanovena ve výši 950,– Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 13 300,– Kč. Za tuto cenu by byl podíl ve výši id. 1/15 na pozemku parc. č. 463/49 dle LV č. 1934, v obci a k.ú. Klecany, běžně prodejný.
Obvyklá cena: 13 300,- Kč Cena slovy: Třinácttisíctřista Kč.
V Praze dne 14.02.2014 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 11 –
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5290-047/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 14.02.2014
Ing. Karel Schwarz
– 12 – Příloha č. 1 Mapa oblasti
– 13 – Příloha č. 2 Katastrální mapa
