14

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2348 – 03/14

o obvyklé ceně nemovitostí tj. pozemků parcela č. 400/33 – vodní plocha, parcela č. 400/36 – vodní plocha, parcela č. 400/46 – trvalý travní porost, parcela č. 400/51 – trvalý travní porost a parcela č. 400/52 – trvalý travní porost zapsaných na LV 248 pro katastrální území Zhoř u Milevska a obec Zhoř a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s. se sídlem Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 Zjištění ceny obvyklé ceny nemovitostí pro pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 9.1.2014 9.1.2014 9.1.2014 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) ocenit obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. a dle § 22 zákona č. 219/2000 Sb. oba v platném znění 15.1.2014

Tento znalecký posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne 18.12.2013 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 17.12.2013, LV 248 A: Vlastník : 1. TOHOMA s.r.o., Václavské nám. 808/66, Nové Město, 110 00 Praha 1/1 B : Nemovitosti : - parcela č. 400/33 – vodní plocha o výměře 45 m2 - parcela č. 400/36 – vodní plocha o výměře 69 m2 - parcela č. 400/46 – trvalý travní porost o výměře 3040 m2 - parcela č. 400/51 – trvalý travní porost o výměře 1220 m2 - parcela č. 400/52 – trvalý travní porost o výměře 435 m2 vše v k.ú. Zhoř u Milevska a v obci Zhoř – viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 2.1.2014 – viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Geometrický plán - nebyl předložen 1.1.7 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 9.1.2014 za účasti znalce 1.1.8 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.9 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými pozemky v uvedené lokalitě. 1.1.10 Konzultace – na Obecním úřadě v obci Zhoř ve věci prostudování územního plánu obce Zhoř 1.1.11 Územní plán – obce Zhoř schválený obecním zastupitelstvem obce Zhoř, 1.1.12 Internet – zjištění stávajících nabídek pozemků na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.13 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.14 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.15 Zákon č. 151/1997 Sb. - o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů 1.1.16 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované pozemky parcela č. 400/33 – vodní plocha, parcela č. 400/36 – vodní plocha, parcela č. 400/46 – trvalý travní porost, parcela č. 400/51 – trvalý travní porost a parcela č. 400/52 – trvalý travní porost se nacházejí v katastrálním území Zhoř u Milevska a v obci Zhoř západně od centra obce vlevo od hlavní komunikace vedoucí směrem na město Milevsko ve volné zemědělské krajině. Pozemky tvoří volné plochy nezastavěné plochy. Příjezd k pozemkům je možný odbočkou z výše uvedené zpevněné komunikace. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, ale pozemky nejsou pro napojení připraveny. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, vybavení s tím, že stav je znalcem zohledněn ke dni provedení místního šetření tj. 9.1.2014. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při zjišťování obvyklých cen v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

1.3 Stavby a územní plán :

Na oceňovaných pozemcích se žádné stavby nenacházejí. Dle platného územního plánu sídelního útvaru obce Zhoř leží oceňované pozemky parcela č. 400/46 – trvalý travní porost a parcela č. 400/51 – trvalý travní porost v zastavitelném území obce Zhoř v ploše s funkčním využitím pro výstavbu výrobního objektu, objektu pro skladování či technickou vybavenost. Ostatní oceňované pozemky leží v nezastavitelném území obce a nejsou určeny k zastavění.

1.4 Definice pojmů 1.4.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena určí porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném čase a místě, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku.


4

1.4.2 Cena administrativní Administrativní cena je cena věci zjištěná dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.4.3 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). 1.4.4 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cen. předpisu ( viz výše), bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5 a bez odpočtu opotřebení. 1.4.5 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení. 1.4.6 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.4.7 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitostí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). 1.4.8 Tržní hodnota Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit.

POZNÁMKA : K místnímu šetření svolanému na den 9.1.2014 v 10:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů.


5

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ výčet oceňovaných staveb, pozemků : 2.1 Cena administrativní 2.1.1 Zemědělský pozemek ( § 6 ) 2.1.1.1 Parcela č. 400/52 – trvalý travní porost ( § 6 odst. 1-4 ) 2.1.2 Pozemek vodní plochy ( § 8 ) 2.1.2.1 Parcela č. 400/33 – vodní plocha ( § 8 odst. 4 ) 2.1.2.2 Parcela č. 400/36 – vodní plocha ( § 8 odst. 4 ) 2.1.3 Jiný pozemek ( § 9 ) 2.1.3.1 Parcela č. 400/46 – trvalý travní porost ( § 9 odst. 3 ) 2.1.3.2 Parcela č. 400/51 – trvalý travní porost ( § 9 odst. 3 ) 2.2 Cena obvyklá 2.2.1 Metodika výpočtu 2.2.2 Rozbor ceny srovnávaných pozemků 2.2.3 Výpočet ceny oceňovaných pozemků indexovou metodou 2.2.4 Ocenění oceňovaných pozemků obvyklou cenou porovnáním 2.3 Rekapitulace a závěr 2.3.1 Administrativní cena 2.3.2 Obvyklá cena

2.1 Cena administrativní Administrativní cena je cena zjištěná dle vyhlášky MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) .

2.1.1 Zemědělský pozemek ( § 6 ) 2.1.1.1 Parcela č. 400/52 – trvalý travní porost ( § 6 odst. 1-4 ) 2.1.1.1.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 400/52 – trvalý travní porost se nachází v katastrálním území a v obci Písek na severním okraji zastavěné části obce vlevo od hlavní komunikace vedoucí směrem z města na město Tábor. Pozemek tvoří část volné plochy, částečně zpevněné. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné ploše místního areálu bývalého skladu kamene. V místě je možnost napojení na inženýrské sítě, ale pozemek není pro napojení připraven. Parcela je rovinatá až mírně svažitá západní orientace, v katastru nemovitostí je evidována jako orná půda, což není v souladu se skutečným stavem a využitím. Pozemek je užíván jako volná manipulační plocha. Neleží v žádném ochranném pásmu ani v zátopové oblasti a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. Dle platného územního plánu obce Písek leží parcela v zastavěném území obce v ploše s funkčním využitím pro výstavbu objektu výroby, skladu či technické vybavenosti. Obec Zhoř nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků.


6

2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 400/52 – trvalý travní porost má výměru 435 m2. Kód BPEJ 74 710 je stanoven na celé výměře parcely shodný. 2.1.1.1.3 Zařazení pozemku pro ocenění Cena zemědělského pozemku se určí dle § 6 vyhl. jako součin jeho výměry a základní ceny upravené. Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití, ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 4 této vyhlášky. Jsou-li na pozemku evidovány různé bonitní stupně, cena zemědělského pozemku se určí jako součet dílčích cen jednotlivých částí. Základní cena upravená se určí podle odstavce 1 a upraví se se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 této vyhlášky. Základní cena zemědělského pozemku, je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, se určí jako průměrná základní cena v Kč za m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedená ve zvláštním právním předpisu, a upraví se včetně zdůvodnění podle přílohy č. 5 této vyhlášky. Cena určená podle těchto odstavců činí nejméně 1 Kč za m2. 2.1.1.1.4 Ocenění Základní cena 1 m2 dle přílohy č. 4 : kód BPEJ 74710 4,75 Kč/m2 Přirážka dle přílohy č. 5 – sousední k.ú. s obcí s počtem 5-10 tis. obyvatel město Milevsko ( 1.7.2 ) + 40 % 2 6,65 Kč/m2 Základní cena po první úpravě : 4,75 Kč/m x 1,40 = Srážky dle pol. 2 dle přílohy č. 5 – neuplatněno 0% 6,65 Kč/m2 Základní cena upravená : ZCU = 6,65 Kč/m2 x 1,00 = Cena pozemku parcela č. 400/52 – trvalý travní porost 6,65 Kč/m2 x 435 m2 =

2 892,75 Kč

2.1.2 Pozemek vodní plochy ( § 8 ) 2.1.2.1 Parcela č. 400/33 – vodní plocha ( § 8 odst. 4 ) 2.1.2.1.1 Popis Parcela č. 400/33 – vodní plocha se nachází v k.ú. Zhoř u Milevska a v obci Zhoř západně od zastavěné části obce Zhoř ve volné zemědělské krajině. Parcela je mírně svažitá až svažitá jihozápadní orientace a je využívána jako volná plocha tvořící koryto vodního toku mísní vodoteče. Hranice parcely je v terénu těžko identifikovatelná. Příjezd je možný odbočkou z místní zpevněné asfaltové komunikace přes sousední pozemkové parcely. V místě je možnost napojení na rozvody elektrické energie, vody i kanalizace. V katastru nemovitostí je veden jako vodní plocha, je takto i užíván, proto je oceněn dle § 8. Dle platného územního plánu sídelního útvaru obce Zhoř není parcela určena k zastavění a leží v nezastavitelné ploše. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu a je zatížen běžných hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Zhoř nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.2.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 400/33 – vodní plocha má výměru 45 m2 .


7

2.1.2.1.3 Zjištění charakteru Cena pozemku vodní plochy se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené dle § 8 odst. 4. Základní cena upravená pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakož i základní cena upravená přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku, se určí podle § 3 a vynásobí se koeficientem 0,07. Základní cena upravená pozemků vodních ploch podle odstavce 4 je nejméně 10 Kč za m2. 2.1.2.1.4 Ocenění Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného se určí pro obec Zhoř ( nevyjmenovaná obec v tabulce č. 1 přílohy č. 2 této vyhlášky ) podle vzorce

ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 ZC……..základní cena stavebního pozemku v Kč za m2, ZCv…….základní cena stavebního pozemku v Kč za m2 uvedená v tabulce č. 1 v příloze č. 2 této vyhlášky vyjmenované obce okresu, ve kterém se obec nachází O1………koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O3………koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O4………koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O5………koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O6………koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky. Základní ceny stavebního pozemku vyjmenovaných obcí, okresů, nebo oblastí v Kč za m2 Tabulka č. 1 Kraj v členění na vyjmenované obce, okresy, nebo oblasti některých měst*

Základní cena vyj. obce (Kč/m²)

HLAVNÍ MĚSTO PRAHA Praha 1 38 700 Praha 2, 3, 6 22 570 a 21 Praha 4, 5, 9, 9 080 10, 12, 18 Praha,7, 8, 7 300 11, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20

Kraj v členění na vyjmenovan Základní é obce, cena vyj. okresy, obce nebo (Kč/m²) oblasti některých měst * PLZEŇSKÝ KRAJ Plzeň 1 4 270 Plzeň 2 2 380 Plzeň 3 Plzeň – jih


LIBERECKÝ KRAJ Česká Lípa Jablonec nad Nisou Liberec

960

Kraj v členění na vyjmenované obce, okresy, nebo oblasti některých měst*


920 1 150

JIHOMORAVSKÝ KRAJ Blansko 1 740 Břeclav 1 390

1 870

Hodonín

1 400

Vyškov

1 160

Znojmo

1 500

750 Semily

Benešov

1 950

Plzeň – sever Domažlice

Beroun

2 450

Klatovy

STŘEDOČESKÝ KRAJ

1 700

Kraj v členění na vyjmenovan é obce, okresy, nebo oblasti některých měst *

770 1 320 1 180

KRÁL. HRADECKÝ KRAJ Hradec Králové Jičín

1520 950

OLOMOUCKÝ KRAJ Jeseník


1 040

8 Kladno Kolín

2 160 2 130

Rokycany Tachov

Kutná Hora Mělník

1 580 1 690

Mladá Boleslav Nymburk Poděbrady

2 200

KARLOVARSKÝ KRAJ Karlovy 4 400 Vary 1 Karlovy 2 400 Vary 2, 3, 4 Cheb 940 Františkovy 1 440 Lázně Mariánské 2 182 Lázně Sokolov 840

1 470 1 930

Praha – východ** Praha – západ** Příbram

2 120

Rakovník

1 620

2 560

980 850

1 420

Náchod Rychnov nad Kněžnou Trutnov

620 550

Olomouc Prostějov

2 250 1 280

570

Přerov Šumperk

860 1 450

PARDUBICKÝ KRAJ Chrudim Pardubice Svitavy

870 1 120 680

Ústí nad Orlicí

570

KRAJ VYSOČINA

ÚSTECKÝ KRAJ Děčín

1 040

Havlíčkův Brod Jihlava Pelhřimov

2 410

Chomutov

1 020

Třebíč

980

1 530

Litoměřice

1 280

Žďár nad Sázavou

520

JIHOČESKÝ KRAJ

500 1 180 520

ZLÍNSKÝ KRAJ Kroměříž Luhačovice

1 200 1 300

Uherské Hradiště Vsetín

1 270 1 220

Zlín

1 980

MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ Ostrava 2, 1 880 5,6 a 9 Ostrava 1, 3 1 650 a 10 Ostrava 4, 7, 1 350 8, 11, 12 Bruntál 510

České Budějovice Český Krumlov Jindřichův Hradec Písek

1 200

Louny

1 100

Most

1 090

Brno 1

7 280

Prachatice

1 030

Teplice

1 040

5 150

Strakonice

880

Ústí nad Labem

1 620

Brno 2, 3, 4 a5 Brno 6, 7, 8, 9 Brno – venkov**

FrýdekMístek Karviná

4 500

Nový Jičín

1 840

Opava

Tábor

910

1 320

JIHOMORAVSKÝ KRAJ

1 010 540 700 1 650

* Rozčlenění měst Prahy, Brna, Plzně, Ostravy a Karlových Varů na oblasti podle katastrálních území je

uvedeno v tabulce č. 3.

Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 Tabulka č. 2

Označen í znaku O1

Název znaku

Hodnota koeficientu

Velikost obce

- Velikost obce podle počtu obyvatel: I. Nad 5000 obyvatel II. 2001 – 5000 III. 1001 – 2000 IV. 501 - 1000 V. Do 500 obyvatel O2

Hospodářsko-správní význam obce

I.

III. IV.

Nevyjmenovaná statutární města a katastrální území lázeňských míst typu A a) Města, která byla k 31. 12. 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B a) Ostatní města a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ Ostatní obce

O3

Poloha obce

I. II.

Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna)

II.


0,95 0,85 0,75 0,65 0,50

0,95 0,90 0,85 0,60 1,05 1,03

9 III.

VI.

Obec vzdálená do 20 km od hranice města Prahy nebo Brna – nejkratší silniční vzdálenost Obec vzdálená do 10 km od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 ( mimo Prahu a Brna ) - nejkratší silniční vzdálenost Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí, jejíž hospodářskosprávní význam je vyšší V ostatních případech

O4

Technická infrastruktura v obci ( vodovod, elektřina, plyn, kanalizace )*

IV. V.

1,02 1,01 1,00 0,80

– V obci je I. Vodovod, a kanalizace a plyn II. Vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn III. Vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn IV. Elektřina O5

1,00 0,85 0,70 0,55

Dopravní obslužnost obce ( městská, autobusová a železniční doprava ) **

- V obci je: I. Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka II. Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka III. Železniční a autobusová zastávka IV Železniční, nebo autobusová zastávka V. Bez dopravní obslužnosti ( zastávka mimo zastavěné území obce ) O6

1,00 0,95 0,90 0,80 0,70

Občanská vybavenost v obci

- Občanská vybavenost obce: I. Komplexní vybavenost ( obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, 1,00 bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj. ) II. Rozšířenou vybavenost ( obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, 0,98 nebo bankovní ( peněžní ) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení ) III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola ) 0,95 IV. Omezenou vybavenost ( obchod a zdravotní středisko, nebo škola ) 0,90 V. Minimální vybavenost ( obchod nebo služby – základní sortiment ) 0,85 VI. Žádná vybavenost 0,80 V případě, že obec lze začlenit do více kvalitativních pásem jednotlivých znaků, pro výpočet se použije nejvyšší hodnota z těchto kvalitativních pásem. *V případě, že v obci jsou všechny vyjmenované inženýrské sítě, použije se pro výpočet hodnota koeficientu O4 rovná 1. ** V případě, že je zabezpečena všechna vyjmenovaná doprava, použije se pro výpočet hodnota koeficientu O5 rovná 1. a) Seznam lázeňských míst a jejich katastrálních území s uvedením jejich typu podle přílohy č. 20.

VÝPOČET CENY POZEMKU Oceňovaná parcela

č. 400/33

Druh parcely dle katastru

vodní plocha

Využití parcely dle UP

není určen k výstavbě

Základní cena pozemku dle přílohy č. 2, tab. č. 1

ZCv

Kč/m2

1 100,-

Koeficient velikosti obce

O1

-

0,500

Koeficient hospodářsko-správního významu obce

O2

-

0,600

Koeficient polohy obce

O3

-

1,000

Koeficient technické infrastruktury v obci

O4

-

0,850

Koeficient dopravní obslužnosti obce

O5

-

0,980

Koeficient občanské vybavenosti v obci

O6

-

0,850

Základní cena pozemku ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6

Kč/m2

190,74

Koeficient dle § 8 odst. 4

k

Základní cena upravená

ZCU = ZCU1 x K

Kč / m2

13,35

ZCUmin

m2

neuplatněno

Podmínka min. ceny pozemku Výměra pozemku

VP

Administrativní cena pozemku č. 400/33 porovnávacím způsobem ke dni odhadu

Kč /

0,07

m2

45

Kč

600,75


10

2.1.2.2 Parcela č. 400/36 – vodní plocha ( § 8 odst. 4 ) 2.1.2.2.1 Popis Parcela č. 400/36 – vodní plocha se nachází v k.ú. Zhoř u Milevska a v obci Zhoř západně od zastavěné části obce Zhoř ve volné zemědělské krajině. Parcela je mírně svažitá až svažitá jihozápadní orientace a je využívána jako volná plocha tvořící koryto vodního toku mísní vodoteče. Hranice parcely je v terénu těžko identifikovatelná. Příjezd je možný odbočkou z místní zpevněné asfaltové komunikace přes sousední pozemkové parcely. V místě je možnost napojení na rozvody elektrické energie, vody i kanalizace. V katastru nemovitostí je veden jako vodní plocha, je takto i užíván, proto je oceněn dle § 8. Dle platného územního plánu sídelního útvaru obce Zhoř není parcela určena k zastavění a leží v nezastavitelné ploše. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu a je zatížen běžných hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Zhoř nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.2.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 400/36 – vodní plocha má výměru 69 m2 . 2.1.2.1.3 Zjištění charakteru Cena pozemku vodní plochy se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené dle § 8 odst. 4. Základní cena upravená pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakož i základní cena upravená přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku, se určí podle § 3 a vynásobí se koeficientem 0,07. Základní cena upravená pozemků vodních ploch podle odstavce 4 je nejméně 10 Kč za m2. 2.1.2.1.4 Ocenění Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného se určí pro obec Zhoř ( nevyjmenovaná obec v tabulce č. 1 přílohy č. 2 této vyhlášky ) podle vzorce

ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 ZC……..základní cena stavebního pozemku v Kč za m2, ZCv…….základní cena stavebního pozemku v Kč za m2 uvedená v tabulce č. 1 v příloze č. 2 této vyhlášky vyjmenované obce okresu, ve kterém se obec nachází O1………koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O3………koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O4………koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O5………koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O6………koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky. Další podrobnosti k výpočtu – viz výše.


11


č. 400/36


vodní plocha


není určen k výstavbě


ZCv

Kč/m2

1 100,-


O1

-

0,500


O2

-

0,600


O3

-

1,000


O4

-

0,850


O5

-

0,980


O6

-

0,850


Kč/m2

190,74


k


ZCU = ZCU1 x K

Kč / m2

13,35

ZCUmin

m2

neuplatněno


VP


Kč /

0,07

m2

69

Kč

921,15

2.1.3 Jiný pozemek ( § 9 ) 2.1.3.1 Parcela č. 400/46 – trvalý travní porost ( § 9 odst. 3 ) 2.1.3.1.1 Popis Parcela č. 400/46 – trvalý travní porost se nachází v k.ú. Zhoř u Milevska a v obci Zhoř západně od zastavěné části obce Zhoř ve volné zemědělské krajině. Parcela je mírně svažitá až svažitá jihozápadní orientace a je využívána jako volná zatravněná plocha. Hranice parcely je v terénu těžko identifikovatelná. Příjezd je možný odbočkou z místní zpevněné asfaltové komunikace. V místě je možnost napojení na rozvody elektrické energie, vody i kanalizace. V katastru nemovitostí je veden jako trvalý travní porost, takto je i užíván. Dle platného územního plánu sídelního útvaru obce Zhoř leží parcela v zastavitelném území obce v ploše s funkčním využitím pro výstavbu objektu pro podnikání ( výroba, sklady, provozovna lehké výroby ). Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu a je zatížen běžných hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Úsilné nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.3.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 400/46 – trvalý travní porost má výměru 3040 m2 . 2.1.3.1.3 Zjištění charakteru Cena jiného pozemku se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené dle § 9 odst. 3. Základní cena upravená pozemku, který není podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona o oceňování majetku prokazatelně stavební, ale je zahrnut do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemek určený k zastavění nebo na němž je přípustná stavba, je cena určená podle § 4 vynásobená koeficientem 0,30. Takto upravená základní cena činí nejméně 20 Kč za m2.


12

2.1.3.1.4 Ocenění Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného se určí pro obec Zhoř ( nevyjmenovaná obec v tabulce č. 1 přílohy č. 2 této vyhlášky ) podle vzorce

ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 ZC……..základní cena stavebního pozemku v Kč za m2, ZCv…….základní cena stavebního pozemku v Kč za m2 uvedená v tabulce č. 1 v příloze č. 2 této vyhlášky vyjmenované obce okresu, ve kterém se obec nachází O1………koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O3………koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O4………koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O5………koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O6………koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky. Výpočet základní ceny – viz výše. Upravená základní cena stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného a pozemky v jednotném funkčním celku s ním se určí, není-li dále stanoveno jinak, podle vzorce

ZCU = ZC × I ,

ZCU…základní cena upravená stavebního pozemku v Kč za m2, ZC…..základní cena stavebního pozemku obce v Kč za m2 určená podle § 3, I.…… index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = IT × I O × I P , IT…… index trhu IO ……index omezujících vlivů pozemku IP ……index polohy Koeficient trhu s nemovitostmi Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 1, Příloha č. 3 k vyhlášce č.441/2013 Sb. Kvalitativní pásma

Znak Číslo

1

Název znaku

Číslo

Popis pásma

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi

I. II. III. IV. V.

Poptávka výrazně nižší než nabídka Poptávka nižší než nabídka Nabídka odpovídá poptávce Poptávka je vyšší než nabídka Poptávka je výrazně vyšší než nabídka

Hodnota -0,06 -0,03 0,00 0,03 0,06

Hodnota dle skutečnosti -0,06


13

II.*

Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) Pozemek s právem stavby Pozemek ve spoluvlastnictví Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) Výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru Negativní změny

III.

Bez vlivu

IV.*

Pozitivní změny Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru

I. 2

Vlastnické vztahy

II. III. IV. I.*

3

Změny v okolí

V.*

4

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

0,00

-0,01až -0,03 0,00 0,04až 0,08

II.

Bez vlivu

0,00

III.*

Pozitivní

0,01 až 0,04

III. IV. 4 ⎞ IT = P5 × (1 + ∑ Pi ⎟ i =1 ⎠

Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody) Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav = ( 1 + ( - 0,06 + 0,00 + 0,00 + 0,00 ) x 1,00

0,00

0,01až 0,03

-0,01 až -0,04

II.

0,00

-0,04 až -0,08

Negativní

Povodňové riziko

Index trhu:

-0,02 -0,01

I.*

I.* 5

-0,03

0,00

0,70 0,80 0,95 1,00

1,00

∑

0,940

* Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty.

Koeficient omezujících vlivů pozemku Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 2, Příloha č. 3 k vyhlášce č.441/2013 Sb. Kvalitativní pásma

Znak Číslo

Název znaku

Číslo I.

1

Svažitost pozemku a expozice

II. III. IV. I.

2

3

Ztížené základové podmínky

Ochranná pásma

II. III. I. II. III. IV.

Popis pásma Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) Neztížené základové podmínky Mimo ochranná pásma Ochranné pásmo1) Chráněná krajinná oblast2) Národní park3)

Hodnota

Hodnota dle skutečnosti

-0,02 až -0,04 -0,01 až -0,02 0,00 až -0,01 0,00

0,00

-0,01 až -0,05 -0,01 až -0,05 0,00 0,00 -0,01 až -0,05 -0,01 až -0,03 -0,01 až -0,03

0,00 0,00


14

Omezení užívání pozemku

4

Geometrický tvar pozemku

5

I. II.

Bez omezení užívání Stavební závěra Stavba pod povrchem pozemku

I.

Nevhodný tvar - ztížené jeho využití

II.

Tvar bez vlivu na využití

0,00 -0,01až -0,05 -0,01až -0,05 -0,01 až 0,02 0,00

Tvar vhodný pro účel stavby Vlivy snižující cenu Bez dalších vlivů Vlivy zvyšující cenu

0,01 -0,01 až -0,30 0,00 0,01 až 0,30

III. I.* Ostatní neuvedené II.* III.*

6

0,00

0,00

0,00

6

Index omezujících vlivů na pozemek:

I O = 1 + ∑ Pi = 1 + ( + 0,00 + 0,00 +

∑ 1,000 i =1 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 ) * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty. Ochrannými pásmy, stanovenými právním předpisem nebo správním rozhodnutím, se rozumí například: ochráněná pásma chráněných území, chráněných přírodních výtvorů nebo památek, ochranná pásma vodních zdrojů, ochranná pásma elektrických nadzemních i podzemních vedení, ochranná pásma nadzemních i podzemních produktovodů, ochranná pásma drážní a silniční, ochranná pásma vojenských újezdů, rybářských ploch, telekomunikací, ploch letišť a nerostných zdrojů. Vyhlášené chráněné krajinné oblasti: Beskydy, Bílé Karpaty, Blaník, Blanský les, Broumovsko, České středohoří, Český kras, Český les, Český ráj, Jeseníky, Jizerské hory, Kokořínsko, Křivoklátsko, Labské pískovce, Litovelské Pomoraví, Lužické hory, Moravský kras, Orlické hory, Pálava, Poodří, Slavkovský les, Šumava, Třeboňsko, Žďárské vrchy, Železné hory. Vyhlášené národní parky: České Švýcarsko, Krkonošský, Podyjí, Šumava.

Koeficient polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby garáží, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 4

III.


II.

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci

Zemědělství

Číslo I.

Hlavní stavba druhu

Inženýrské stavby

2

Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má

I.

Sklady, doprava a spoje

Druh a účel užití stavby

Výroba

1

Popis pásma

Garáže

Kvalitativní pásma

Název znaku

Číslo

Znak

0,8

0,4

0,45

0,60

0,30

0,4

0,01

0,00

0,01

0 až 0,05

0,01

0,00

0,00

-0,05

0,00

0,00

0,00

0,00

-0,10

0 až – 0,03

0 až – 0,05

0 až0,01


15 I. 4

Dopravní dostupnost

II. III. I.

5

Parkovací možnosti

II. III.

6

7

Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti

Vlivy ostatní neuvedené

Špatná – přístup po nezpevněné komunikaci Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, vlečka, železnice Omezené parkovací možnosti Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace Výborné parkovací možnosti na pozemku

-0,10

-0,10

-0,12

0 až0,02

-0,01

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,02

0 až 0,03

0,00

0,00

0,00

-0,02

-0,03

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,02

0,01

0,00

0 až 0,08 0 až 0,04

0 až 0,04 0 až 0,02

I.

Velmi výhodná

0,05

II.

Výhodná

0,03

III.

Bez vlivu na komerční využití

0,00

0,00

IV.

Nevýhodná

I.

Vlivy snižující cenu

II.

Bez dalších vlivů

III.

Vlivy zvyšující cenu

-0,03 0 až0,30 0,00 0 až 0,30

-0,04 0 až 0,30 0,00 0 až 0,30

0,00

-0,02 -0,02 0,02

0,02

0,02

0,01

0,01

0,00

0,00

0,00

-0,02 0 až 0,30 0,00 0 až 0,30

-0,04 0 až 0,30 0,00 0 až 0,30

-0,02 0 až 0,30 0,00 0 až 0,30

-0,04

0,00

7

Index polohy:

I P = P1 × (1 + ∑ Pi )

= ( 1 + ( 0,00 + 0,00 + 0,02 - 0,04 + 0,00 ) ) x

∑

0,392

i=2

0,40 Začlenění do kvalitativního pásma se posuzuje pro všechny pozemky ve funkčním celku


č. 400/46


trvalý travní porost


pro výstavbu výrobního objektu


ZCv

Kč/m2

1 100,-


O1

-

0,500


O2

-

0,600


O3

-

1,000


O4

-

0,850


O5

-

0,980


O6

-

0,850


Kč/m2

190,74

Index trhu

IT

-

0,940

Index omezujících vlivů pozemku

IO

-

1,000

Index polohy

IP

-

0,392

I = IT x I O x I P

-

Index cenového porovnání

0,368


ZCU1 = ZC x I

Kč /


k

-


ZCU = ZCU1 x K

Kč / m2

21,06

ZCUmin

Kč / m2

neuplatněno


VP


m2

70,19 0,30

m2

3040

Kč

64 022,40


16

2.1.3.2 Parcela č. 400/51 – trvalý travní porost ( § 9 odst. 3 ) 2.1.3.1.1 Popis Parcela č. 400/51 – trvalý travní porost se nachází v k.ú. Zhoř u Milevska a v obci Zhoř západně od zastavěné části obce Zhoř ve volné zemědělské krajině. Parcela je mírně svažitá až svažitá jihozápadní orientace a je využívána jako volná zatravněná plocha. Hranice parcely je v terénu těžko identifikovatelná. Příjezd je možný odbočkou z místní zpevněné asfaltové komunikace. V místě je možnost napojení na rozvody elektrické energie, vody i kanalizace. V katastru nemovitostí je veden jako trvalý travní porost, takto je i užíván. Dle platného územního plánu sídelního útvaru obce Zhoř leží parcela v zastavitelném území obce v ploše s funkčním využitím pro výstavbu objektu pro podnikání ( výroba, sklady, provozovna lehké výroby ). Na části výměry pozemku je ochranné pásmo vzdušného vedení VN a pozemek je zatížen běžných hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Úsilné nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.3.1.2 Výměry pro ocenění Parcela č. 400/51 – trvalý travní porost má výměru 1220 m2 . 2.1.3.1.3 Zjištění charakteru Cena jiného pozemku se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené dle § 9 odst. 3. Základní cena upravená pozemku, který není podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona o oceňování majetku prokazatelně stavební, ale je zahrnut do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemek určený k zastavění nebo na němž je přípustná stavba, je cena určená podle § 4 vynásobená koeficientem 0,30. Takto upravená základní cena činí nejméně 20 Kč za m2. 2.1.3.1.4 Ocenění Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného se určí pro obec Zhoř ( nevyjmenovaná obec v tabulce č. 1 přílohy č. 2 této vyhlášky ) podle vzorce

ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 ZC……..základní cena stavebního pozemku v Kč za m2, ZCv…….základní cena stavebního pozemku v Kč za m2 uvedená v tabulce č. 1 v příloze č. 2 této vyhlášky vyjmenované obce okresu, ve kterém se obec nachází O1………koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O3………koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O4………koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O5………koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O6………koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky.


17

Upravená základní cena stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného a pozemky v jednotném funkčním celku s ním se určí, není-li dále stanoveno jinak, podle vzorce

ZCU = ZC × I ,

ZCU…základní cena upravená stavebního pozemku v Kč za m2, ZC…..základní cena stavebního pozemku obce v Kč za m2 určená podle § 3, I.…… index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = IT × I O × I P , IT…… index trhu IO ……index omezujících vlivů pozemku IP ……index polohy Oproti výše oceňovanému pozemku je stanoven jiný koeficient Io : Koeficient omezujících vlivů pozemku Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 2, Příloha č. 3 k vyhlášce č.441/2013 Sb. Kvalitativní pásma

Znak Číslo

Název znaku

Číslo I.

1

Svažitost pozemku a expozice

II. III. IV. I.

2

3

4

5

6

Ztížené základové podmínky

Ochranná pásma

Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemku

II. III. I. II. III. IV. I. II.

Popis pásma Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) Neztížené základové podmínky Mimo ochranná pásma Ochranné pásmo1) Chráněná krajinná oblast2) Národní park3) Bez omezení užívání Stavební závěra Stavba pod povrchem pozemku

Hodnota -0,02 až -0,04 -0,01 až -0,02 0,00 až -0,01 0,00

0,00

-0,01 až -0,05 -0,01 až -0,05

I.

Nevhodný tvar - ztížené jeho využití

II.

Tvar bez vlivu na využití

0,00 0,00 -0,01 až -0,05 -0,01 až -0,03 -0,01 až -0,03 0,00 -0,01až -0,05 -0,01až -0,05 -0,01 až 0,02 0,00

Tvar vhodný pro účel stavby Vlivy snižující cenu Bez dalších vlivů Vlivy zvyšující cenu

0,01 -0,01 až -0,30 0,00 0,01 až 0,30

III. I.* Ostatní neuvedené II.* III.*


0,00 - 0,05

0,00

0,00

0,00

6

Index omezujících vlivů na pozemek:

I O = 1 + ∑ Pi = 1 + ( + 0,00 + 0,00 -

∑ 0,950 i =1 0,05 + 0,00 + 0,00 + 0,00 ) * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty.


18 VÝPOČET CENY POZEMKU Oceňovaná parcela

č. 400/51


trvalý travní porost pro výstavbu výrobního objektu

Využití parcely dle UP Základní cena pozemku dle přílohy č. 2, tab. č. 1

ZCv

Kč/m2

1 100,-


O1

-

0,500


O2

-

0,600


O3

-

1,000


O4

-

0,850


O5

-

0,980


O6

-

0,850

Základní cena pozemku ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 Index trhu

Kč/m2

190,74

IT

-

0,940

Index omezujících vlivů pozemku

IO

-

0,950

Index polohy

IP

-

0,392

Index cenového porovnání

I = IT x I O x I P

-

0,350


ZCU1 = ZC x I

Kč / m2

66,76


k

Základní cena upravená Podmínka min. ceny pozemku

ZCU = ZCU1 x K ZCUmin

Výměra pozemku

VP


-

0,30

Kč /

m2

20,03

Kč /

m2

neuplatněno

m2

1220

Kč

24 436,60

2.2 Cena obvyklá 2.2.1 Metodika výpočtu Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u lokálních realitních kanceláří / realitní kancelář Remax České Budějovice, realitní kancelář AD reality České Budějovice / a z konzultace na Obecním úřadě v obci Zhoř u paní starostky. Známé prodejní ceny stavebních pozemků či nabídkové ceny pozemků určených k prodeji v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. 2.2.2 Rozbor ceny srovnávaných pozemků Samostatné stavební pozemky srovnatelných výměr určených ke stavbě objektu pro výrobu, skladování či pro technické vybavení, jsou v relativní rovnováze mezi nabídkou a poptávkou. Většinou jsou pozemky prodávány včetně stavby, kde však není tržní cena v drtivé většině případů specifikována zvlášť za pozemek a stavbu.


19

Obdobné pozemky jsou samostatně prodávány, většinou privátními osobami či státními institucemi a obcemi i pod stávajícími stavbami či jako různá dorovnávání parcel majitelům těchto staveb. Obvyklá cena těchto pozemků se mnohdy liší od cena administrativní. Ceny pozemků v této části obce Zhoř jsou především odvislé od vlastní polohy pozemku a způsobu využití či možnosti zastavění pozemku a patří v této lokalitě k podprůměrným nejenom v okrese. Vyšší ceny pozemků jsou především v centrech měst a též v sousedství páteřních hlavních komunikací vedoucích jako hlavní příjezdové komunikace do centrů měst, ale v místech s občanskou vybaveností komerčního charakteru ( obchodní zóny ). Z pohledu atraktivnosti lokality ( možná komerční využitelnost, infrastruktura, zájem kupců apod. ) kde se oceňované pozemky nachází, jde o lokalitu jednoznačně s podprůměrným zájmem potenciálních kupců, o čemž svědčí i minimální investice v lokalitě v posledních dekádách.

2.2.3 Výpočet ceny oceňovaných pozemků indexovou metodou Možnou obvyklou cena pozemku lze zjistit např. tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Oceňované pozemky jsou užívány jako volné zemědělské plochy resp. volné zatravněné, ale neudržované, a vodní plochy. Dle územního plánu obce Zhoř je část pozemků určena k výstavbě objektu pro výrobu, skladování či technickou vybavenost. Obdobné pozemky nejsou v lokalitě nabízeny vůbec, dle sdělení starostky obce Zhoř není o takovéto pozemky žádný zájem. Plochy s takto určeným využitím musely být určeny v územním plánu procentuálně. V současné době nejsou v lokalitě obce Zhoř nabízeny žádné pozemky pro podnikání. Z tohoto důvodu chybějících srovnávacích pozemků není možné provést výpočet obvyklé ceny indexovou metodou.

2.2.4 Ocenění oceňovaných pozemků obvyklou cenou porovnáním

Obec Zhoř nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je, dle § 3 vyhl. MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novely, cca 190,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými indexy / index trhu, index omezujících vlivů pozemku a index polohy o další vlivy. Oceňované pozemky jsou situovány západně od zastavěné části obce převážně ve volné krajině. V lokalitě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, ale pozemky nejsou zatím na inženýrské sítě napojeny. Příjezd k pozemkům je možný odbočkou ze zpevněné hlavní asfaltové komunikaci vedoucí směrem z obce na město Milevsko. Z pohledu využitelnosti a atraktivnosti jsou pozemky situovány ve stabilizované lokalitě na okraji zastavěné části obce mimo turistický ruch. Z hlediska výnosnosti a atraktivnosti na velice podprůměrném místě lokálního významu. Dle sdělení zástupců realitních kanceláří např. realitní kancelář REMAX České Budějovice se cena plnohodnotného stavebního pozemku pro stavbu výrobního objektu v lokalitě může dnes pohybovat v rozmezí 50,- až 120,- Kč/m2 v závislosti na umístění pozemku, způsobu zástavby a především připravenosti pozemku k okamžité možnosti výstavby, dražší jsou nezatížené pozemky s dobrou dostupností a se všemi inženýrskými Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

20

sítěmi na hranici pozemku. Přibližně stejnou cenu, ale s menším cenovým rozpětím uvedl i majitel realitní kanceláře AD reality pan Dvořák. Oslovené kanceláře shodně uvedly, že prodej pozemků v této lokalitě ke shodnému účelu není ani nebyl v poslední době realizován vůbec. Častější je prodej pozemků v kompletu se stavbou bez jednoznačného stanovení ceny za pozemek. Ceny pozemků, které jsou určeny k užívání společně s objektem jsou bezpochyby nižší. V místě byly prodány některé pozemky pro rezidenční výstavbu, které byly ve vyšší cenové úrovni, ale z důvodu jiného účelu užití, nejsou tyto pozemky použity pro srovnání. Dle sdělení starostky obce Zhoř byly obcí prodány některé pozemky pro stabilizaci obyvatel k výstavbě objektů pro bydlení. Obec prodala pozemky za cenu cca 40,- Kč/m2, což je evidentně pod obvyklou cenou pozemků a údaj pro porovnání není proto z těchto prodejů použit. Ceny pozemků, které nejsou prioritně určeny pro výstavbu rodinného domu a jsou volně prodávány na trhu, ale pro výstavbu objektu pro výrobu s malou a dlouhodobou návratností, jako jsou některé oceňované pozemky ( stavby pro výrobu, sklady, technické zázemí ) a které jsou náročnější na investice pro jejich stavební připravenost, jsou výrazně v nižší cenové hladině. Dle odborného názoru znalce by cena pozemku nebyla v případě určení pozemku pro výstavbu s vyšší návratností investic ve vyšší cenové relaci, než je tomu za současné situace. Důvodem je současný zjevný nezájem investorů k výstavbě obdobných objektů v obdobných lokalitách. Za poslední rok se cena pozemků v lokalitě výrazněji nezměnila, cena stoupala pouze u exklusivních pozemků určených pro výstavbu s dobrým výhledem, zajištěným přístupem a plnou existencí a připraveností inženýrských sítí, což není tento případ. Dle srovnání obvyklé ceny pozemků ve vztahu k ceně administrativní ( cena dle cenového předpisu ) můžeme na základě zjištěných údajů říci, že cena obvyklá je v tomto případě vyšší, což potvrzuje mimo jiné i skutečnost, že v předchozích letech došlo ke zvyšování cen pozemků i v okrajových lokalitách, zvláště pak leží-li pozemek v místě s vyšší návratností investic, což není tento případ. Dle výše citovaných důvodů se může obvyklá cena stavebního pozemku určeného k výstavbě výrobního objektu pohybovat ve výši okolo 50,- až 120,- Kč/m2. S přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu objektivně ovlivňují ( nepřipravenost pozemků k výstavbě, zpevněný příjezd, ochranné pásmo VN na části výměry oceňovaného pozemku č. 400/51, příznivá orientace, podprůměrná lokalita, malá kupní síla obyvatel, dostatek pracovních sil, zjevný současný nezájem investorů k výstavbě, malá poptávka pro výstavbu obdobných objektů ) lze konstatovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemků může spíše oscilovat pod střední hranicí uvažovaného cenového rozpětí. Parcela č. 400/46 – trvalý travní porost 75,-Kč/m2 x 3040 m2 =

228 000,- Kč

Parcela č. 400/451 – trvalý travní porost 65,-Kč/m2 x 1220 m2 =

79 300,- Kč

Obvyklá cena pozemků, které nejsou určeny k výstavbě a leží navíc v nezastavěném území a v nezastavitelné ploše se budou pohybovat podstatně níže v rozpětí 10,- až 15,- Kč/m2. Jedná se o pozemky užívané pro zemědělskou prvovýrobu ( louka ) a pozemky hůře využitelné tvořící vodní plochy ( koryto vodního toku ). S přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu u těchto pozemků objektivně ovlivňují ( nezpevněný příjezd, příznivá orientace, podprůměrná lokalita, malá kupní síla obyvatel, dostatek pracovních sil, horší využitelnost ) lze konstatovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemků může spíše oscilovat blíže ke spodní hranici uvažovaného cenového rozpětí.


21

Parcela č. 400/33 – vodní plocha 10,-Kč/m2 x 45 m2 =

450,- Kč

Parcela č. 400/36 – vodní plocha 10,-Kč/m2 x 69 m2 =

690,- Kč

Parcela č. 400/52 – trvalý travní porost 10,-Kč/m2 x 435 m2 =

4 350,- Kč

2.3 Rekapitulace 2.3.1 Cena administrativní 2.1.1 Zemědělský pozemek ( § 6 ) 2.1.1.1 Parcela č. 400/52 – trvalý travní porost ( § 6 odst. 1-4 )

2 892,75 Kč

2.1.2 Pozemek vodní plochy ( § 8 ) 2.1.2.1 Parcela č. 400/33 – vodní plocha ( § 8 odst. 4 )

600,75 Kč

2.1.2.2 Parcela č. 400/36 – vodní plocha ( § 8 odst. 4 )

921,15 Kč

2.1.3 Jiný pozemek ( § 9 ) 2.1.3.1 Parcela č. 400/46 – trvalý travní porost ( § 9 odst. 3 )

64 022,40 Kč

2.1.3.2 Parcela č. 400/51 – trvalý travní porost ( § 9 odst. 3 )

24 436,60 Kč

Administrativní cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem Zaokrouhlení

92 873,65 Kč - 3,65 Kč

Administrativní cena oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu celkem zaokrouhlená

92 870,00 Kč

Administrativní cena nemovitostí tj. pozemků parcela č. 400/33 – vodní plocha, parcela č. 400/36 – vodní plocha, parcela č. 400/46 – trvalý travní porost, parcela č. 400/51 – trvalý travní porost a parcela č. 400/52 – trvalý travní porost zapsaných na LV 248 pro katastrální území Zhoř u Milevska a obec Zhoř a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek zjištěná podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ) činí ke dni odhadu 92 870,- Kč slovy : devadesátdvatisíceosmsetsedmdesátkorunčeských

2.3.2 Cena obvyklá 2.4.2 Parcela č. 400/52 – trvalý travní porost obvyklá cena zjištěná porovnáním

4 350,00 Kč

2.4.2 Parcela č. 400/33 – vodní plocha cena zjištěná porovnáním

450,00 Kč

2.4.2 Parcela č. 400/36 – vodní plocha obvyklá cena zjištěná porovnáním

690,00 Kč

2.4.2 Parcela č. 400/46 – trvalý travní porost obvyklá cena zjištěná porovnáním

228 000,00 Kč


22

2.4.2 Parcela č. 400/51 – trvalý travní porost obvyklá cena zjištěná porovnáním

79 300,00 Kč

Cena obvyklá oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu stanovená znalcem

312 790,00 Kč

Zaokrouhlení

- 2 000,00 Kč

Cena obvyklá oceňovaných nemovitostí ke dni odhadu stanovená znalcem

310 000,00 Kč

Obvyklá cena nemovitostí tj. pozemků parcela č. 400/33 – vodní plocha, parcela č. 400/36 – vodní plocha, parcela č. 400/46 – trvalý travní porost, parcela č. 400/51 – trvalý travní porost a parcela č. 400/52 – trvalý travní porost zapsaných na LV 248 pro katastrální území Zhoř u Milevska a obec Zhoř a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek zjištěná dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a dle § 22 zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění činí ke dni odhadu 310 000,- Kč slovy : třistadesettisíckorunčeských Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva zatěžující oceňované nemovitosti není ve zjištěné obvyklé ceně oceňovaných pozemků zohledněna.

v Českých Budějovicích dne 15.1.2014

Ing. Michal Sirový

Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN 1x kopie katastrální mapy 1x kopie výřezu územního plánu obce


23

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2348 - 03/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 03/14.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 15. ledna 2014

Ing. Michal Sirový


24

FOTODOKUMENTACE

pohled na oceňované pozemky č. 400/33 a č.400/46

pohled na oceňované pozemky č. 400/52, č. 400/36 a č.400/51


14

Recommend Documents