ZNALECKÝ POSUDEK č. 240/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 416/2 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Ferdinandov č.p. 340, rodinný dům, pozemku p.č. 949/6, s příslušenstvím, LV číslo 931, katastrální území Hejnice, obec Hejnice, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 2114/09-44
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 20.08.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 16.09.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 416/2 zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Ferdinandov č.p. 340, rodinný dům, pozemku p.č. 949/6, s příslušenstvím, LV číslo 931, katastrální území Hejnice, obec Hejnice, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytový dům Ferdinandov 340 463 62 Hejnice Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Hejnice Katastrální území: Hejnice Počet obyvatel: 2 761 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 870,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. II IV V I
Pi 0,85 0,60 0,80 1,00
II
0,95
I
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 724,81 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.08.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 11.08.2014, LV číslo 931, k.ú. Hejnice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace ze stavebního úřadu MÚ Hejnice - paní Koňaříková, tel. 482 322 395
5. Vlastnické a evidenční údaje Borna Tomáš, Ferdinandov 340, 46362 Hejnice
1/4 -2-
Hofmanová Ilona, Ferdinandov 340, 46362 Hejnice 1/4 Kohout Miroslav, Sídliště 530, 46362 Hejnice 3/10 Studenovsky Magdalena, Ferdinandov 340, 46362 Hejnice 1/5 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hofmanová Ilona Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází při místní silnice v části Ferdinandov vedle provozovny společnosti CUBE CZ s.r.o.. Jedná se o bytový dům na mírně svažitém pozemku. V katastru nemovitostí je evidován jako rodinný dům. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné a proběhlo zaměření z vnějšku objektu. Na stavební úřadě MÚ Hejnice se nedochovala žádná stavební dokumentace k objektu. Jen sdělení o výměře oken v roce 2006. Při prohlídce se nevyskytovala v domě žádná osoba, která by mohla být kontaktována, pouze lidé v sousední firmě CUBE CZ, kteří ale nebyli sdílní k poskytnutí informací.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,890 -4-
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,863
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům Dvoupatrový, částečně podsklepený, samostatně stojící bytový dům se nachází na pozemku p.č. st. 416/2. Je napojen asi na elektřinu, vodovod, plyn a žumpu. Objekt je užíván asi od roku 1934. Během užívání byl opravován. V roce 2006 proběhla částečná výměna oken za plastová. Výměra sklepa a výšky podlaží byly odhadnuty. Dispoziční řešení: V domě jsou asi v suterénu sklepy, v přízemí jsou dva byty a dva byty jsou také v patře. Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 10,30*6,35+1,70*6,35 1. PP 1. NP 20,90*10,30+5,50*3,00+1,70*6,35 2. NP 20,90*10,30+5,50*3,00+1,70*6,35
= = =
[m2] 76,20 242,57 242,57
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 76,20 m2 242,57 m2 242,57 m2 561,34 m2
Podlaží 1. PP 1. NP 2. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,00 m 3,20 m 3,10 m
1 680,59 / 561,34 561,34 / 3
Součin 152,40 776,22 751,97 1 680,59 = 2,99 m = 187,11 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (10,30*6,35+1,70*6,35)*(2,00) 1. PP 1. NP (20,90*10,30+5,50*3,00+1,70*6,35)*(2,60) -5-
= =
152,40 m3 630,67 m3
2. NP zastřešení
(20,90*10,30)*(2,60)+(5,50*3,00)*(1,00)+(1,70* = 6,35)*(2,60) (20,90*10,30)*(2,60)+(5,50*3,00)*(1,00)+(1,70* = 6,35)*(2,60)
604,27 m3 604,27 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1. PP 1. NP 2. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP Z
Obestavěný prostor 152,40 m3 630,67 m3 604,27 m3 604,27 m3 1 991,61 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Provedení betonové cihelné s rovným podhledem sedlová plechová pouinkované mítky omítky,poškozené keramické betonové dřevěné plastové, dřevěné parkety, teraco lokální na tuhá paliva, plynové 220, 380 V ano ano ano ano ano sporák asi vana, umývadlo, záchod ne ne
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S C C X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%] -6-
Část [%]
Koef.
Upravený obj. podíl
1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S C C X
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 0,00 0,00 93,10 0,9310
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,44 80 175 45,71 2,9437 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 20,19 80 140 57,14 11,5366 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,81 80 140 57,14 5,0340 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,69 80 110 72,73 4,1383 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,58 80 80 100,00 2,5800 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,75 80 80 100,00 0,7500 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,41 80 80 100,00 7,4100 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,33 80 80 100,00 3,3300 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,26 80 80 100,00 2,2600 10. Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,22 80 140 57,14 1,8399 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,44 80 80 100,00 3,4400 13. Okna S 5,40 50,00 1,00 2,70 2,90 80 80 100,00 2,9000 13. Okna S 5,40 50,00 1,00 2,70 2,90 8 65 12,31 0,3570 14. Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,33 80 80 100,00 3,3300 15. Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 5,05 80 80 100,00 5,0500 16. Elektroinstalace S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,59 80 80 100,00 5,5900 -7-
17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:
S S S S S S S
0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80
0,43 3,54 3,44 0,43 2,26 1,93 4,08
80 80 80 80 80 80 80
80 80 80 80 80 80 80
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,4300 3,5400 3,4400 0,4300 2,2600 1,9300 4,0800 78,6 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 1 991,61 m3 * 3 800,89 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 78,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
7 569 890,53 Kč 0,214 1 619 956,57 Kč 0,863 1 398 022,52 Kč
Bytový dům - zjištěná cena
=
1 398 022,52 Kč
2 150,0,9390 0,9553 1,0023 0,9310 1,0000 2,1120 3 800,89
1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, žumpa, zpevněné plochy, schody, opěrné zdi, oplocení a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Bytový dům Celkem:
Cena stavby 1 398 022,52 Kč 1 398 022,52 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky -8-
1 398 022,52 0,0300 41 940,68 Kč
Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý.
č. IV
Pi 0,00
III III I II II
0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,890 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,970 * 0,890 = 0,837 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 724,81 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 416/2
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 949/6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,837
Upr. cena [Kč/m2] 606,67
Výměra [m2] 460,00
Jedn. cena [Kč/m2] 606,67
Cena [Kč] 279 068,20
100,00
606,67
60 667,339 735,20
=
339 735,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné -9-
zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
339 735,20 560,00 50,00 30 333,50 0,065 1 971,68 1 971,68 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy
6 532 815,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
6 574 756,20 Kč
41 940,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
339 735,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
339 735,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 971,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 971,70 Kč 6 916 463,10 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
6 916 463,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy
1 398 022,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 439 963,20 Kč
41 940,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
339 735,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
339 735,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 971,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 971,70 Kč - 11 -
1 781 670,10 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 781 670,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 781 670,- Kč
slovy: Jedenmilionsedmsetosmdesátjednatisícšestsetsedmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené - 12 -
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej rodinného domu 232 m2 Hejnice (okres Liberec) 2 550 000 Kč Nabízíme k prodeji samostatně stojící dvoupatrový rodinný dům o dvou bytových jednotkách 3+1 v klidné části Hejnic s výhledem na Jizerské hory. V přízemí domu je společná chodba pro oba byty. Přízemní byt je v současné době prázdný, jsou zde potřeba nové omítky. Obývací pokoj v 1.patře je propojený s kuchyní, do dalších pokojů se vchází z chodby. Každý byt má své samostatné WC a koupelnu. Rozlehlý půdní prostor je vhodný k vybudování další bytové jednotky, jsou zde nové trámy, střecha již prošla rekonstrukcí. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem i kotlem na dřevo. Uprostřed zahrady, která je velmi udržovaná, se nachází bazén a kryté posezení s grilem, dále garážové stání a zahradní domek na nářadí. Tento dům je vhodný jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci nebo podnikatelským účelům vzhledem k jeho poloze. V místě veškerá občanská vybavenost, možnost sportovního vyžití - turistické a cyklistické stezky, singltrek. S hypotékou Vám rádi pomůžeme. Zakázka číslo 47067. Celková cena: 2 550 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně služeb a provize RK ID zakázky: 47067 Aktualizace: 12.09.2014 Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný - 13 -
Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 140 m2 Užitná plocha: 232 m2 Plocha podlahová: 232 m2 Plocha pozemku: 1061 m2 Plocha zahrady: 829 m2 Balkón: Sklep: Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus 2. Prodej rodinného domu 435 m2 Lázeňská, Hejnice 3 350 000 Kč
Prodáváme krásnou secesní vilu s kruhovou věžičkou zasazenou do prostorné zahrady o výměře 957m2 v Hejnicích nedaleko Lázní Libverda. Dům má 435m2 užitné plochy, je dvoupodlažní s dvěmi terasami, je podsklepený, na zahradě se nacházejí zděné kůlny. Do 1NP se vstupuje dvěmi nezávislými vchody, dříve jeden vstup do lekářské praxe, ve 2NP jsou dvě úrovně podlah. S hypotékou pomůžeme. Celková cena: 3 350 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 414145 Aktualizace: 13.09.2014 Stavba: Cihlová - 14 -
Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 179 m2 Užitná plocha: 435 m2 Plocha podlahová: 435 m2 Plocha pozemku: 1172 m2 Plocha zahrady: 957 m2 Sklep: 179 m2 Parkování: 6 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně 3. Prodej bytu 3+1 67 m2 Sídliště, Hejnice 660 000 Kč Nabízíme k prodeji nově zrekonstruovaný byt 3+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 67 m2 v Hejnicích. Byt se nachází ve 3.patře panelového domu s výtahem. Je po celkové rekonstrukci, má nová plastová okna, nové omítky, sádrokartonové podhledy včetně bodových světel, plovoucí podlahy a zděné jádro. K bytu náleží balkon i sklep. Cena za byt je včetně veškerého vybavení. Parkování je před domem. Do budoucna je plánováno zateplení panelového domu a výměna výtahu. V blízkosti okolí je dostupná veškerá občanská vybavenost, možnost sportovního vyžití - turistické a cyklistické stezky, singltrek. S hypotékou Vám rádi pomůžeme. Zakázka číslo 59718. Celková cena: 660 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize, finančního a právního servisu ID zakázky: 59718 Aktualizace: 24.08.2014 Stavba: Panelová - 15 -
Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží: 3. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 67 m2 Plocha podlahová: 67 m2 Balkón: 3 m2 Sklep: 4 m2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Autobus 4. Prodej bytu 2+1 50 m2 Sídliště, Hejnice 620 000 Kč Nabízíme k prodeji byt 2+1 o velikosti 50 m2 s převodem do osobního vlastnictví v klidné části města Hejnice. Byt se nachází v prvním patře panelového domu s výtahem a prošel celkovou rekonstrukcí. V bytě jsou nová plastová okna, kuchyňská linka a zděná koupelna. Ve všech pokojích položena plovoucí podlaha. V koupelně sprchový kout, umyvadlová skříňka, toaleta. Z kuchyně je vstup na balkon. V místě veškerá občanská vybavenost, možnost sportovního vyžití -turistické a cyklistické stezky. singltrek. S hypotékou Vám rádi pomůžeme. Zakázka číslo 58615. Celková cena: 620 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: 58615 Aktualizace: 24.08.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště
- 16 -
Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 50 m2 Plocha podlahová: 50 m2 Balkón: 3 m2 Sklep: 3 m2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Autobus Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,7-2,1 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, - 17 -
jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 800 000,- Kč z toho podíl id. 1/4
450 000,- Kč slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 16.09.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 240/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 240/14.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
