14

Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2015.02.27 11:39:12 +01:00

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1397-134/14 O ceně pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - vše ve výši id. 1/2, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3

Objednatel znaleckého posudku:

JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitých věcí pro exekuční účely

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.12.2014 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice

Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 15.12.2014

Výtisk C

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedených nemovitých věcí, t.j. pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč vše ve výši id. 1/2, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v říjnu 2014. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 9.12.2014. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedeným nemovitým věcem.

2. Základní informace 1.Část I. / LV č. 296 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 2.Část II. / LV č. 196 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 3.Část III. / LV č. 92 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pozemky parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou Kraj Vysočina Třebíč Vícenice u Náměště nad Oslavou Vícenice u Náměště nad Oslavou 381

Pozemek parc.č. 228 k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou Kraj Vysočina Třebíč Vícenice u Náměště nad Oslavou Vícenice u Náměště nad Oslavou 381

Pozemek parc.č. 285/1 k.ú. Okarec 675 02 Okarec Kraj Vysočina Třebíč Okarec Okarec 124

3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 9.12.2014.

-2-

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětných nemovitých věcí - jednací číslo 042 EX 1666/10-48 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 296 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 3. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 196 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 4. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 92 pro obec a k.ú. Okarec 5. Ortofota katastrální mapy předmětných území v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou a k.ú. Okarec 6. Skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 7. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 8. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, www.reality.idnes.cz 9. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2014, v.3.3.3. 10. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

5. Vlastnické a evidenční údaje • Vlastnické právo k oceňov. nemovitým věcem, t.j. k pozemkům orné půdy parc.č. 945 ( o výměře 2453 m2 ), parc.č.2009/26 ( o výměře 3209 m2 ) a parc.č. 2010/21 ( o výměře 1928 m2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina na LV č. 296 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr.Třebíč, ve prospěch paní Žličařová Eliška, č.p. 125, 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou

podíl 1/2

jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedeným nemovitým věcem • Vlastnické právo k oceňov. nemovité věci, t.j. k pozemku orné půdy parc.č. 228 ( o výměře 1326 m2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina na LV č. 196 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr.Třebíč, ve prospěch paní Žličařová Eliška, č.p. 125, 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou

podíl 1/3

jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedené nemovité věci • Vlastnické právo k oceň. nemovité věci, t.j. k pozemku orné půdy parc.č. 285/1 ( o výměře 3986 m2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina na LV č. 92 pro obec a k.ú. Okarec, okr.Třebíč, ve prospěch paní Žličařová Eliška, č.p. 125, 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedené nemovité věci -3-

podíl 1/3

6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně daných nemovitých věcí byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovitých věcí obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( obce Vícenice u Náměště nad Oslavou a Okarec má zpracovaný platný územní plán, oceň. pozemky v něm nejsou určeny k zastavění ) budou pozemky oceněny dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemky zemědělské podle § 6 a příl.č. 4 a 5 k výše uvedené vyhl.. Stanovení obvyklé ceny daných nemovitých věcí bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen )

7. Celkový popis nemovité věci Pozemky parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 Oceňované nemovité věci se nacházejí v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, západním směrem od zastavěného území obce Vícenice u Náměště nad Oslavou, nejvzdálenější pozemek leží cca 1 km vzdušnou čarou od okraje obce. Pozemky parc.č. 945 a parc.č. 2009/26 leží v lánu orné půdy v území zvaném Dolní díly, na východ od železnice, jenž vede z Náměště n.Osl. do Sedlece. Pozemek parc.č. 2010/21 se nachází v lánu orné půdy v území zvaném U trubky nad Vytopilem, po jižní straně silnice č. 399, jenž vede z Náměště n. Osl. do Znojma. Pozemky jsou rovinné, přístupné jsou po nezpevněných plochách sousedních pozemků, pozemek parc.č. 2010/21 je přístupný po nezpevněné cestě. Pozemek parc.č. 228 Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, cca 250 m jižním směrem od zastavěného území obce Vícenice u Náměště nad Oslavou, v lánu orné půdy v území zvaném Pod čihadlem. Pozemek je rovinný, přístupný po nezpevněných plochách sousedních pozemků. Pozemek parc.č. 285/1 Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Okarec, cca 1,50 km SV směrem od zastavěného území obce Okarec, na okraji lánu orné půdy po jižní straně silnice č. 23, jenž vede z Třebíče do Náměště n. Osl., poblíž rybníka Dubovec. Pozemek je rovinný, přístupný z účelové komunikace. Pod pozemkem vede VTL plynovod. Oceň.pozemky jsou v nájmu družstva AGROCHEMA, se sídlem Studenec 187. Nájemní smlouva byla sepsaná 8.12.2009 ( účinnost k 1.1.2010 ) se 7 letou výpovědní lhůtou. Nájem činí 1050,Kč/ha/rok.

-4-

8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. – ocenění dle platného cenového předpisu Část I. / LV č. 296 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 945 1.2. Pozemek parc.č. 2009/26 1.3. Pozemek parc.č. 2010/21

Část II. / LV č. 196 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 228

Část III. / LV č. 92 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 285/1

C. Posudek II. – stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí 1. Pozemek parc.č. 945 2. Pozemek parc.č. 2009/26 3. Pozemek parc.č. 2010/21 4. Pozemek parc.č. 228 5. Pozemek parc.č. 285/1

D. Rekapitulace E. Ocenění nájemního práva F. Závěr G. Znalecká doložka H. Seznam příloh

-5-

B. POSUDEK I. – ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Část I. / LV č. 296 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 945 Jedná se o pozemek parc.č. 945 - orná půda, celková výměra pozemku je 2453 m2, BPEJ pozemku na výměře 1497 m2 je 52901, na výměře 956 m2 je BPEJ 53214. Oceňovaný pozemek se nachází cca 200 m západním směrem od zast.území Vícenic u Náměště nad Osl.. Základní cena zeměd.pozemku podle § 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 52901 činí 9,00 Kč/m2 a pro BPEJ 53214 činí 3,90 Kč/m2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Náměšť nad Osl. ( 4 970 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název orná půda

Parcelní číslo BPEJ 945

20 % 20,00 %

Výměra [m2] 1 497,00 956,00

JC Úprava [Kč/m2] [%] 9,00 20,00 3,90 20,00

UC [Kč/m2] 10,80 4,68

Cena [Kč] 16 167,60 4 474,08

52 901 53 214 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 2 453,00 m2 Pozemek parc.č. 945 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = * Úprava ceny vlastnickým podílem

20 641,68 20 641,68 Kč 1/2

Pozemek parc.č. 945 - zjištěná cena

10 320,84 Kč

=

1.2. Pozemek parc.č. 2009/26 Jedná se o pozemek parc.č. 2009/26 - orná půda, výměra pozemku je 3209 m2, BPEJ pozemku je 52901. Oceňovaný pozemek se nachází cca 480 m západním směrem od zast.území Vícenic u Náměště nad Osl.. Základní cena zeměd.pozemku podle § 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 52901 činí 9,00 Kč/m2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Náměšť nad Osl. ( 4 970 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo.

-6-

Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

20 % 20,00 %

Výměra [m2] 3 209,00

JC Úprava [Kč/m2] [%] 9,00 20,00

orná půda 2009/26 52 901 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 3 209,00 m2 Pozemek parc.č. 2009/26 - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek parc.č. 2009/26 - zjištěná cena

UC [Kč/m2] 10,80

Cena [Kč] 34 657,20

= *

34 657,20 34 657,20 Kč 1/2

=

17 328,60 Kč

1.3. Pozemek parc.č. 2010/21 Jedná se o pozemek parc.č. 2010/21 - orná půda, výměra pozemku je 1928 m2, BPEJ pozemku je 52901. Oceňovaný pozemek se nachází cca 1 km západním směrem od zast.území Vícenic u Náměště nad Osl.. Základní cena zeměd.pozemku podle § 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 52901 činí 9,00 Kč/m2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Náměšť nad Osl. ( 4 970 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název


20 % 20,00 %

Výměra [m2] 1 928,00

JC Úprava [Kč/m2] [%] 9,00 20,00

orná půda 2010/21 52 901 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 1 928,00 m2 Pozemek parc.č. 2010/21 - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek parc.č. 2010/21 - zjištěná cena

UC [Kč/m2] 10,80

Cena [Kč] 20 822,40

= *

20 822,40 20 822,40 Kč 1/2

=

10 411,20 Kč

Část II. / LV č. 196 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 228 Jedná se o pozemek parc.č. 228 - orná půda, výměra pozemku je 1326 m2, BPEJ pozemku je -7-

51200. Oceňovaný pozemek se nachází cca 250 m jižním směrem od zast.území Vícenic u Náměště nad Osl.. Základní cena zeměd.pozemku podle § 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 51200 činí 12,97 Kč/m2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Náměšť nad Osl. ( 4 970 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název


20 % 20,00 %

Výměra [m2] 1 326,00

JC Úprava [Kč/m2] [%] 12,97 20,00

orná půda 228 51 200 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 1 326,00 m2 Pozemek parc.č. 228 - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek parc.č. 228 - zjištěná cena

UC [Kč/m2] 15,56

Cena [Kč] 20 632,56

= *

20 632,56 20 632,56 Kč 1/3

=

6 877,52 Kč

Část III. / LV č. 92 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 285/1 Jedná se o pozemek parc.č. 285/1 - orná půda, celková výměra pozemku je 3986 m2, BPEJ pozemku na výměře 2884 m2 je 53204, na výměře 1102 m2 je BPEJ 55800. Oceňovaný pozemek se nachází cca 1,50 km SV směrem od zastavěného území obce Okarec. Základní cena zeměd.pozemku podle § 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 53204 činí 4,47 Kč/m2 a pro BPEJ 55800 činí 7,87 Kč/m2. Úprava této ceny dle příl.č. 5 cit.vyhl. nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název orná půda

Parcelní číslo BPEJ 285/1

Výměra [m2] 2 884,00 1 102,00

JC Úprava [Kč/m2] [%] 4,47 7,87 -

53 204 55 800 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 3 986,00 m2 Pozemek parc.č. 285/1 - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek parc.č. 285/1 - zjištěná cena

-8-

UC [Kč/m2] 4,47 7,87

Cena [Kč] 12 891,48 8 672,74

= *

21 564,22 21 564,22 Kč 1/3

=

7 188,07 Kč

REKAPITULACE CEN URČENÝCH – ve výši spoluvl. podílů Část I. / LV č. 296 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 945 1.2. Pozemek parc.č. 2009/26 1.3. Pozemek parc.č. 2010/21

10 320,80 Kč 17 328,60 Kč 10 411,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

38 060,60 Kč

Část I. / LV č. 296 celkem

38 060,60Kč

Část II. / LV č. 196 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 228

6 877,50 Kč


6 877,50 Kč

Část II. / LV č. 196 celkem

6 877,50Kč

Část III. / LV č. 92 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 285/1

7 188,10 Kč


7 188,10 Kč

Část III. / LV č. 92 celkem

7 188,10Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

52 126,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Padesátdvatisícjednostotřicet Kč

-9-

52 130,- Kč

C. POSUDEK II. – stanovení obvyklé ceny nemovitostí C1. Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky na okr. Třebíč:

Seznam porovnatelných nemovitostí:

1. Zemědělský pozemky v k.ú. Vícenice u Náměště n. Osl., okr. Třebíč Orná půda v k.ú. Vícenice u Náměště nad Osl., výměra pozemku 1 804 m2. Inzerovaná cena : 23 452,- Kč/m2 - 13,- Kč/m2

2. Zemědělský pozemky v k.ú. Ptáčov, okr. Třebíč Orná půda v k.ú.Ptáčov, okres Třebíč. Výměra 2379 m2. Inzerovaná cena : 33 000,- Kč/m2 - cca 13,- Kč/m2

3. Zemědělský pozemky v obci Lesná, okr. Třebíč Zemědělský pozemek o výměře 13 118 m2 v obci Lesná v kraji Vysočina. Jedná se o jeden celek. Inzerovaná cena : 197 000,- Kč/m2 - cca 15,- Kč/m2

4. Zemědělské pozemky v k.ú. Brtnický Číchov, okr. Třebíč Pozemky o rozloze 24 611 m² u obce Číchov. Číchov je obcí ležící severozápadně od okresního města Třebíče v okrese Třebíč, v kraji Vysočina. Obcí protéká řeka Jihlava. Inzerovaná cena : 393 776,- Kč/m2 - 16,- Kč/m2

- 10 -

Při stanovení tržní hodnoty pozemků využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Náměště n. Osl. obchodují v posledním období cca za 7,- Kč/m2 až 10,- Kč/m2. U oceň. zeměd. pozemků s ohledem na jejich dobrou bonitu se přikláním k obvyklé ceně 9,- Kč/m². 1. Pozemek parc.č. 945 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou Výměra pozemku parc.č. 945. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 453 m2 Hodnota pozemku parc.č. 945. . . . . . . . . . . .2 453 m2 x 9,- Kč/m2 . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 077,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 945 ve výši id. 1/2 ( zaokr. ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 000,- Kč

2. Pozemek parc.č. 2009/26 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou Výměra pozemku parc.č. 2009/26. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 209 m2 Hodnota pozemku parc.č. 2009/26 . . . . . . . 3 209 m2 x 9,- Kč/m2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 881,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 2009/26 ve výši id. 1/2 ( zaokr. ). . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14 400,- Kč

3. Pozemek parc.č. 2010/21 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou Výměra pozemku parc.č. 2010/21 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 928 m2 Hodnota pozemku parc.č. 2010/21 . . . . . . . .1 928 m2 x 9,- Kč/m2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 352,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 2010/21 ve výši id. 1/2 ( zaokr. ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 700,- Kč

4. Pozemek parc.č. 228 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou Výměra pozemku parc.č. 228 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 326 m2 Hodnota pozemku parc.č. 228. . . . . . . . . . . .1 326 m2 x 9,- Kč/m2 . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 934,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 228 ve výši id. 1/3 ( zaokr. ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 000,- Kč

5. Pozemek parc.č. 285/1 v Okarec Výměra pozemku parc.č. 285/1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 986 m2 Hodnota pozemku parc.č. 285/1. . . . . . . . . . 3 986 m2 x 9,- Kč/m2 . . . . . . . . . . . . . . . . . .35 874,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 285/1 ve výši id. 1/3 ( zaokr. ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 000,- Kč - 11 -

Rekapitulace ocenění pozemků – návrh obvyklé ceny

1. Pozemek parc.č. 945

=

11 000,- Kč

2. Pozemek parc.č. 2009/26

=

14 400,- Kč


=

8 700,- Kč

4. Pozemek parc.č. 228

=

4 000,- Kč


=

12 000,- Kč

Návrh obvyklé ceny pozemků ( ve výši spoluvl. podílů ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

slovy: Padesáttisícjednosto Kč

- 12 -

50 100,- Kč

D. REKAPITULACE

Nemovitá věc

Admin.cena dle vyhl.č. 199/2014 Sb. ( ve výši spoluvl. podílů )

Návrh obvyklé ceny ( ve výši spoluvl. podílů )

Pozemek parc.č. 945 Pozemek parc.č. 2009/26 Pozemek parc.č. 2010/21 Pozemek parc.č. 228 Pozemek parc.č. 285/1

10 320,- Kč 17 330,- Kč 10 410,- Kč 6 880,- Kč 7 190,- Kč

11 000,- Kč 14 400,- Kč 8 700,- Kč 4 000,- Kč 12 000,- Kč

CELKEM

52 130,- Kč

50 100,- Kč

Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců.

Silné stránky: vzdálenost pozemků parc.č. 228, parc.č. 945 a parc.č. 2009/26 od zastav. území obce - do 500 m dobrá bonita pozemků v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou

Slabé stránky: obecně špatná ekonomická situace v daném regionu prodej pouze spoluvl. podílu - id. 1/2 a id. 1/3 menší výměry pozemků - max 0,40 ha přístup k pozemkům přes nezpevněné sousední pozemky ( vyjma parc.č. 285/1, který je přístupný z účelové komunikace a parc.č. 2010/21, jenž je přístupný z nezpevněné cesty ) pod pozemkem parc.č. 285/1 vede VTL plynovod

Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily dané nemovité věci.

Návrh obvyklé ceny daných nemovitých věcí ( ve výši spoluvl. podílů ) pro účel exekučního řízení odhaduji na :

50 100,- Kč slovy: padesáttisícjednosto korun českých ( Kč ) - 13 -

E. OCENĚNÍ NÁJEMNÍHO PRÁVA Všeobecně – předmět ocenění: Smlouva o nájmu pozemků uzavřená 8.12.2009 ( s účinností k 1.1.2010 ) mezi pronajímatelem p. Eliškou Žličařovou ( vlastníkem id. ½ parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, id.1/3 parc.č. 228 v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou a id. 1/3 parc.č. 285/1 v k.ú. Okarec ) a nájemcem AGROCHEMA, družstvo, se sídlem ve Studenci, za účelem zemědělského využití pozemků. Současná situace na trhu zemědělských pozemků Za období 2011 – 2014 dochází k postupnému zvýšení zájmu a následnému navyšování cen zemědělských pozemků a to běžně na dvojnásobek jejich cen stanovených oceňovacím předpisem. Důvodem je nejistota finančního trhu a předpoklad investorů o bezpečnosti investice do pozemků obecně, u zemědělských pak předpoklad navýšení obvyklých cen. Faktory ovlivňující cenu zem. pozemků Obvyklá cena přímo ovlivněna především velikostí půdních celků, jejich dostupností a provázaností, případně překážkami bránícími využití. Dalším podstatným kritériem je existence nájemní smlouvy a podmínky v této smlouvě stanovené. Dotčená nájemní smlouva stanovuje následně uvedené podmínky: a) Základní výše nájemného pozemků činí 1 050,- Kč/ha/rok ) b) Možné ukončení smlouvy k datu 1.10.2022 - tj. nejkratší možná doba trvání smlouvy počítáno od 1/2015 je 93 měsíců.

Cena obvyklá pozemků a vliv nájemní smlouvy na cenu nemovitých věcí Odhadnutá obvyklá cena oceň. pozemků ve výši spoluvl. podílů činí 50 100,- Kč Doba platnosti nájemní smlouvy má samozřejmě přímý vliv na uživatelnost a tím cenu zemědělských pozemků. Ještě před 3-4 lety platilo, že pozemky s delší výpovědní lhůtou jsou prakticky neprodejné. Za současné situace, kdy investoři kupují zemědělskou půdu s úmyslem dlouhodobé bezpečné investice, je situace poněkud odlišná a podle názoru znalce jsou i takto zatížené pozemky relativně dobře prodejné. Vliv nájemní smlouvy není možno přesně určit aritmetickým výpočtem, odborným odhadem bude uvažováno s 50 % snížením celkové obvyklé ceny. Od této úvahy pak může být stanoveno ocenění nájemního práva a to převedením procentního vlivu na obvyklou cenu nájemního práva.

- 14 -

Protože je však zároveň také stanovena výše pronájmu, která znamená pro majitele pozemků stabilní příjem, je nutno tento příjem od ceny nájemního práva odečíst. Příjem je pak vypočten výnosovou metodou – tedy jako současná hodnota budoucích stabilních příjmů z nájemného. Míra kapitalizace je uvažovaná vzhledem k nízkému riziku investice a současné nízké výši úrokových sazeb ve výši 5% Ocenění nájemního práva Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje příjmy z nájemného na spoluvl. podílech oceň. pozemků

jednotky

počet m.j.

Kč/rok

Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? Míra kapitalizace Úroková míra setinná Vztah pro výpočet - věčná renta Výnosová hodnota

u i = u/100

%

VH

Kč

Obvyklá cena spoluvl. podílů oceň. pozemků bez započtení nájemní smlouvy vliv nájemní smlouvy na prodejnost obvyklá cena spoluvl. podílů oceň. pozemků po započtení nájemní smlouvy výnos z pronájmu spoluvl. podílů oceň. pozemků - odpočet Ocenění nájemního práva na spoluvl.podílech oceň. pozemcích ( zaokr. )

- 15 -

-50%

584 ano 5,0 0,05 VH = V / i 11 680

-

50 100 Kč 25 050 Kč

-

25 050 Kč 11 680 Kč

13 400,- Kč

F. ZÁVĚR: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitých věcí: pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - vše ve výši id. 1/2, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč ve výši id. 1/3, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3 ke dni 9.12.2014

Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovitých věcí pro účel ex. řízení ve výši:

Obvyklá cena ( ve výši spoluvl. podílů oceň.pozemků )

50 100,- Kč slovy: Padesáttisícjednosto Kč

Obvyklá cena nájemního práva ( ve výši spoluvl. podílů oceň.pozemků )

13 400,- Kč slovy: třinácttisícčtyřista Kč V Mor. Budějovicích 15.12.2014 Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.3.

- 16 -

G. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1397-134/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 134/14.

H. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 296 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 196 pro obec a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 3. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina podle LV 92 pro obec a k.ú. Okarec 4. Ortofota katastrální mapy předmětných území v k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou a k.ú. Okarec

- 17 -

Dodatek znaleckého posudku č. 1397-134/14 O ceně pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - vše ve výši id. 1/2, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3

Objednatel dodatku znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 67401 Třebíč

Účel dodatku znaleckého posudku:

Zjištění obvyklé ceny výše uvedených nemovitých věcí a ocenění nájemního práva pro účel exekučního řízení ( pro každý LV jednotlivě )

Podle stavu ke dni 9.12.2014 dodatek znaleckého posudku vypracovala: - 18 -

Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice

Dodatek znaleckého posudku obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Mor. Budějovicích, 17.12.2014

Výtisk A

- 19 -

Základní informace 1.Část I. / LV č. 296 Název předmětu ocenění:

Pozemky parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21

Adresa předmětu ocenění:

k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou

Kraj:

Kraj Vysočina

Okres:

Třebíč

Obec:

Vícenice u Náměště nad Oslavou

Katastrální území:


Počet obyvatel:

381

2.Část II. / LV č. 196 Název předmětu ocenění:

Pozemek parc.č. 228


k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou 675 71 Vícenice u Náměště nad Oslavou

Kraj:

Kraj Vysočina

Okres:

Třebíč

Obec:




Počet obyvatel:

381

3.Část III. / LV č. 92 Název předmětu ocenění:

Pozemek parc.č. 285/1

- 20 -


k.ú. Okarec 675 02 Okarec

Kraj:

Kraj Vysočina

Okres:

Třebíč

Obec:

Okarec


Okarec

Počet obyvatel:

124

REKAPITULACE návrhu obvyklých cen

Návrh obvyklé ceny ( ve výši spoluvl. podílů )

Nemovitá věc Pozemek parc.č. 945

11 000,- Kč


14 400,- Kč


8 700,- Kč

Pozemky na LV č. 296

34 100,- Kč

Pozemek parc.č. 228

4 000,- Kč

Pozemek na LV č. 196

4 000,- Kč

- 21 -


12 000,- Kč


12 000,- Kč

CELKEM

50 100,- Kč

Ocenění nájemního práva pozemků na LV č. 296

Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje

jednotky počet m.j.

příjmy z nájemného na id.1/2 oceň. pozemků

Kč/rok

398

Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů?

ano

Míra kapitalizace

u

Úroková míra setinná

%

5,0

i = u/100

0,05

Vztah pro výpočet - věčná renta

VH = V / i

Výnosová hodnota

VH

Kč

7 960

Obvyklá cena id. 1/2 oceň. pozemků bez započtení nájemní smlouvy vliv nájemní smlouvy na prodejnost

34 100 Kč -50%

-

obvyklá cena id. 1/2 oceň. pozemků po započtení nájemní smlouvy výnos z pronájmu id. 1/2 oceň. pozemků - odpočet

17 050 Kč -

Ocenění nájemního práva na id. 1/2 oceň. pozemků ( zaokr. )

17 050 Kč

7 960 Kč

9 100,- Kč

Ocenění nájemního práva pozemku na LV č. 196



- 22 -

příjmy z nájemného na id.1/3 oceň. pozemku

Kč/rok

46


ano

Míra kapitalizace

u


%

5,0

i = u/100

0,05


VH = V / i

Výnosová hodnota

VH

Kč

920

Obvyklá cena id. 1/3 oceň. pozemku bez započtení nájemní smlouvy vliv nájemní smlouvy na prodejnost

4 000 Kč -50%

-

obvyklá cena id. 1/3 oceň. pozemku po započtení nájemní smlouvy

2 000 Kč 2 000 Kč

výnos z pronájmu id. 1/3 oceň. pozemku - odpočet

-

920 Kč

1 100,- Kč

Ocenění nájemního práva na id. 1/3 oceň. pozemku ( zaokr. )

Ocenění nájemního práva pozemku na LV č. 92



příjmy z nájemného na id.1/3 oceň. pozemku

Kč/rok

140


ano

Míra kapitalizace

u


%

5,0

i = u/100

0,05


VH = V / i

Výnosová hodnota

VH

Kč

2 800

Obvyklá cena id. 1/3 oceň. pozemku bez započtení nájemní smlouvy vliv nájemní smlouvy na prodejnost

12 000 Kč -50%

- 23 -

-

6 000 Kč

obvyklá cena id. 1/3 oceň. pozemku po započtení nájemní smlouvy výnos z pronájmu id. 1/3 oceň. pozemku - odpočet

6 000 Kč -

Ocenění nájemního práva na id. 1/3 oceň. pozemku ( zaokr. )

2 800 Kč

3 200,- Kč

ZÁVĚR:

Úkolem dodatku znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitých věcí:

pozemků orné půdy parc.č. 945, parc.č. 2009/26 a parc.č. 2010/21 v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - vše ve výši id. ½ - 24 -

LV č. 296, pozemku orné půdy parc.č. 228 v v obci a k.ú. Vícenice u Náměště nad Oslavou, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3 LV č. 196, pozemku orné půdy parc.č. 285/1 v obci a k.ú. Okarec, okr. Třebíč - ve výši id. 1/3 LV č. 92 ke dni 9.12.2014

Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovitých věcí pro účel ex. řízení ve výši:

Pozemky na LV č. 296

Obvyklá cena ( ve výši id. ½ oceň.pozemků )

34 100,- Kč slovy: Třicetčtyřitisícejednosto Kč

Obvyklá cena nájemního práva ( ve výši id. ½ oceň.pozemků )

9 100,- Kč slovy: Devěttisícjednosto Kč

- 25 -


Obvyklá cena ( ve výši id. 1/3 oceň.pozemku )

4 000,- Kč slovy: Čtyřitisíce Kč

Obvyklá cena nájemního práva ( ve výši id. 1/3 oceň.pozemku )

1 100,- Kč slovy: Jedentisícjednosto Kč


Obvyklá cena ( ve výši id. 1/3 oceň.pozemku )

12 000,- Kč

- 26 -

slovy: Dvanácttisíc Kč

Obvyklá cena nájemního práva ( ve výši id. 1/3 oceň.pozemku )

3 200,- Kč slovy: Třitisícedvěstě Kč V Mor. Budějovicích 17.12.2014 Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice

ZNALECKÁ DOLOŽKA Dodatek znaleckého posudku jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

- 27 -

14

Recommend Documents