Znalecký posudek č. 5395-152/14 O obvyklé ceně nemovité věci - podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. 55/53, parc. č. 55/55 a parc. č. 332/11, v obci Odolena Voda, katastrální území Dolínek, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.
Objednatel posudku:
Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, sp. zn. 070 Ex 2307/13-34
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 24.03.2014 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 15 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 25.04.2014
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. 55/53, parc. č. 55/55 a parc. č. 332/11, v obci Odolena Voda, katastrální území Dolínek, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 24.03.2014 bez přítomnosti vlastníků.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 560 ze dne 13.03.2014 - kopie katastrální mapy ze dne 24.03.2014 - usnesení soudu ve věci dodatečného projednání dědictví ze dne 02.01.2007 - usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne 13.03.2014 - informace a údaje zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Praha-východ Odolena Voda Dolínek (708984)
List vlastnictví číslo: 560 Vlastníci: 1. Hessová Drahomíra nám. Dr. E. Beneše 1, 431 11 Jirkov
Podíl: 1/2
2. Trávníčková Jiřina U Obory 40, 250 70 Panenské Břežany
Podíl: 1/2
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 560 ze dne 13.03.2014 vázne na oceňované nemovité věci zástavní právo, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské k podílu id. 1/2 ve vlastnictví Drahomíry Hessové, oprávnění pro Moniku Špačkovou. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno.
–3– Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 560 dále vyplývá, že byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovité věci k podílu id. 1/2 ve vlastnictví Drahomíry Hessové a na její majetek byla zahájena exekuce, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. Na pozemku parc. č. 332/11 vázne věcné břemeno (podle listiny) stavby dálnice D8-0801 Zdiby Úžice, její užívání provozování a údržby dle gpl. 143-8146/97, oprávnění pro Ředitelství silnic a dálnic ČR.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovité věci na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 55/53 - orná půda, parc. č. 55/55 - orná půda a parc. č. 332/11 - ostatní plocha, které se nacházejí v katastrálním území Dolínek, jižně od obce Odolena Voda, mimo zastavěnou část. Pozemky tvoří celek téměř obdélníkového půdorysu. Na pozemku parc. č. 332/11 - ostatní plocha se nachází část dálnice D8 mezi obcemi Odolena Voda a Panenské Břežany. Pozemek je rovinný, lichoběžníkového půdorysu. Pozemky parc. č. 55/53 - orná půda a parc. č. 55/55 - orná půda leží v sousedství pozemku parc. č. 332/11. Jedná se o rovinné a mírně svažité pozemky, které jsou užívány v souladu se zápisem v KN - jako zemědělské pozemky. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. 332/11: - zpevněná plocha z litého asfaltu, - náletové a okrasné porosty. Pozemky parc. č. 55/53 a parc. č. 55/55: - bez příslušenství.
8. Obsah posudku a)
Pozemky
–4–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku.
a)
Pozemky – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Odolena Voda Název okresu: Praha-východ Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. Prahaobce východ, Praha-západ 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení
Oi 0,95 0,85 1,02 1,00 0,95 0,98
Základní cena výchozí: ZCv = 2 120,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 625,65 Kč/m2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter pozemní I. Dálnice silnice 0,80 komunikace 2 Charakter a zastavěnost území III. V kat. úz. mimo sídelní část obce v 0,70 nezastavěném území 3 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 4 Povrch komunikace I. Se zpevněným povrchem 1,00 § 4 odst. 3 – Stavební pozemky drah, dálnic a silnic Základní cena upravená: ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 = 910,3640 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 332/11 Ostatní plocha - dálnice 1 087
Cena [Kč] 989 565,67
–5– § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Hlavní město Praha – okolí do 7 km + 140 % Úprava celkem: + 140 % × Parc. č. 55/53 55/55 55/55 Součet:
Název Orná půda Orná půda Orná půda
BPEJ Výměra [m ] 22110 198 22113 672 22110 586 1 456
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – určená cena:
2
Zákl. cena [Kč/m2] základní upravená 4,81 11,5440 3,41 8,1840 4,81 11,5440
× =
2,400 Cena [Kč] 2 285,71 5 499,65 6 764,78 14 550,14
1/2 502 057,91 Kč 502 057,91 Kč
–6–
C.
Rekapitulace
Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Výsledné ceny: a)
Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 502 060,– Kč. Cena slovy: Pětsetdvatisícšedesát Kč.
502 057,91 Kč 502 057,91 Kč 502 060,– Kč
–7–
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
–8–
a) Pozemek parc. č. 55/53 a parc. č. 55/55 - orná půda Druh pozemku Výměra pozemku Svažitost
Zemědělský 1 456 m2 Rovinný a mírně svažitý
Poloha IS Příslušenství, porosty
Mimo zastavěnou část obce Chybí Chybí
Přehled porovnatelných nemovitých věcí: Objekt č. 1: Pozemek v obci Líbeznice Popis: Rovinný pozemek. Druh pozemku Zemědělský Poloha 2 Výměra pozemku 29 107 m IS Svažitost Rovinný Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2: Objekt č. 2: Pozemek v obci Bašť Popis: Zemědělské pozemky. Druh pozemku Zemědělský Poloha 2 Výměra pozemku 83 415 m IS Svažitost Rovinný a mírně Příslušenství svažitý Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
Mimo zastavěnou část obce Chybí Chybí 8 732 100,– Kč 300– Kč 0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 258,– Kč
Mimo zastavěnou část obce Chybí Chybí 4 170 750,– Kč 50,– Kč 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 0,81 41,– Kč
–9–
Objekt č. 3: Pozemek v obci Velká Ves Popis: Rovinný pozemek. Druh pozemku Zemědělský Poloha Výměra pozemku 5 596 m2 IS Svažitost Rovinný Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
Mimo zastavěnou část obce Chybí Chybí 559 600,– Kč 100,– Kč 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 0,81 81– Kč
Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 pozemku je stanovena ve výši 50,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 1 455 350,– Kč. Za tuto cenu by byl pozemek parc. č. 55/53 a parc. č. 55/55 dle LV č. 560, v obci Odolena Voda, k.ú. Dolínek, běžně prodejný.
– 10 –
b) Pozemek parc. č. 332/11 - ostatní plocha (dálnice) Druh pozemku Výměra pozemku Svažitost
Ostatní plocha dálnice 1 087 m2 Rovinný
Poloha
Mimo zastavěnou část obce
IS Příslušenství, porosty
Chybí Zpevněná plocha, porosty
Přehled porovnatelných nemovitých věcí: Objekt č. 1: Pozemek v obci Brandýs nad Labem Popis:Rovinný pozemek. Druh pozemku Ostatní plocha Poloha 2 Výměra pozemku 700 m IS Svažitost Rovinný Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2: Objekt č. 2: Pozemek v obci Klecany. Popis: Pozemky u dálnice. Druh pozemku Ostatní plocha Poloha 2 Výměra pozemku 19 428 m IS Svažitost Rovinný Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
Mimo zastavěnou část obce Chybí Chybí 1 120 000,– Kč 1 600– Kč 0,90 1,00 1,00 0,90 0,90 0,73 1 168,– Kč
Mimo zastavěnou část obce Chybí Chybí 17 985 200,– Kč 926,– Kč 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 0,81 750,– Kč
– 11 – Objekt č. 3: Pozemek v obci Vodochody Popis: Rovinný pozemek. Druh pozemku Ostatní plocha Poloha 2 Výměra pozemku 2 065 m IS Svažitost Rovinný Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
Mimo zastavěnou část obce Chybí Chybí 2 610 000,– Kč 1 264,– Kč 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 0,81 1 024,– Kč
Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 pozemku je stanovena ve výši 900,– Kč. Na pozemku parc. č. 332/11 vázne věcné břemeno (podle listiny) stavby dálnice D8-0801 Zdiby Úžice, její užívání provozování a údržby dle gpl. 143-8146/97, oprávnění pro Ředitelství silnic a dálnic ČR. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 978 300,– Kč. Za tuto cenu by byl pozemek parc. č. 332/11 dle LV č. 560, v obci Odolena Voda, k.ú. Dolínek, běžně prodejný.
– 12 – Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd.
Rekapitulace Pozemek parc. č. 55/53 a parc. č. 55/55 Pozemek parc. č. 332/11
1 455 350,– Kč 978 300,– Kč
Celková obvyklá cena
2 433 650,– Kč
Celkovou obvyklou cenu stanovuji ve výši 2 433 650,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemky dle LV č. 560, v obci Odolena Voda, k.ú. Dolínek, běžně prodejné. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 činí 1 100 000,- Kč.
Obvyklá cena (podíl id. 1/2): 1 100 000,- Kč. Cena slovy: Jedenmilionstotisic Kč.
V Praze dne 25.04.2014 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 13 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5395-152/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 25.04.2014
Ing. Karel Schwarz
– 14 – Příloha č. 1.: Fotodokumentace
– 15 – Příloha č. 2.: Mapa oblasti
