ZNALECKÝ POSUDEK č. 269/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/10 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 465, součástí je stavba: Tyra č.p. 133, rodinný dům a pozemku p.č. 462/4, s příslušenstvím, LV číslo 342, katastrální území Tyra, obec Třinec, okres Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 4626/14-16
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 27.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/10 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 465, součástí je stavba: Tyra č.p. 133, rodinný dům a pozemku p.č. 462/4, s příslušenstvím, LV číslo 342, katastrální území Tyra, obec Třinec, okres Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Tyra 133 739 61 Třinec Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Třinec Katastrální území: Tyra Počet obyvatel: 36 401 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
II I
0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 638,25 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.10.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedů.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 21.10.2014, LV číslo 342, k.ú. Tyra - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Bohatová Marie, náměstí 25. března 121/1, Čakovice, 19600 Praha 9 -2-
1/10
Konvičková Anna, Tyra 108, 73961 Třinec 1/10 Michalík Jan, Lipová 86, 73991 Jablunkov 1/10 Sližová Emilie, Tyra 133, 73961 Třinec 6/10 Vojta Martin, Jablunkovská 718, Staré Město, 73961 Třinec
1/10
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Bohatová Marie Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti centra části Tyra, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům na mírně svažitých, oplocených pozemcích. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací, sdělených sousedy. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněných geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 1.2.2. Bazén 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,01 oblasti - Oblast je hojně užívána k rekreaci. 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,820 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,795
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Dvoupatrový, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 465. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizace je svedena do žumpy. Plyn je před domem. Objekt je užíván asi 30 let. Během užívání byl opravován - výměna oken za plastová a oprava záchodu a koupelny v přízemí. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází byt velikosti 3+1 se sociálním zařízením a garáží. V druhém nadzemním podlaží se nachází byt velikosti 3+1 se sociálním zařízením a balkónem. Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 11,10*6,60+12,20*4,10+10,00*5,70 1. NP 2. NP 11,10*6,60+12,20*4,10+10,00*5,70+6,60*1,00
= =
[m2] 180,28 186,88
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 180,28 m2 3,00 m 186,88 m2 3,00 m
Název 1. NP 2. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor
[m3] -5-
1. NP 2. NP zastřešení
(11,10*6,60+12,20*4,10+10,00*5,70)*(3,00) = (11,10*6,60+12,20*4,10)*(3,20)+(10,00*5,70)*(0 = ,80)+(6,60*1,00)*(1,00) (11,10*6,60+12,20*4,10)*(2,30*0,5)+(10,00*5,70 = )*(2,40*0,5)
540,84 m3 446,70 m3 210,17 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP 2. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP Z
Obestavěný prostor 540,84 m3 446,70 m3 210,17 m3 1 197,71 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Provedení betonové s izolací cihelné s rovným podhledem sedlová plechová s nátěrem pozinkované vápenné břízolit keramické keramické kovové, betonové dřevěné, sololit plastová dlažby, plovoucí dlažby ústřední na tuhá paliva 200, 380 V ne teplé, studené el. bojler ne, před domem žumpa sporák vana, nový sprchový kout, umývadlo splachovací krb
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S N S S S S C S S P P S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%] -6-
Část [%]
Koef.
Upravený obj. podíl
1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S S S S N S S S S C S S P P S S S S
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 8,01 2,20 1,10 4,40 4,10 0,00 3,00 1,80 0,23 1,29 0,50 5,10 0,40 3,60 100,43 1,0043
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,06 30 150 20,00 1,4120 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 22,20 30 80 37,50 8,3250 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,36 30 80 37,50 3,1350 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,17 30 70 42,86 2,2159 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,18 30 40 75,00 2,3850 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,80 30 30 100,00 0,8000 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,17 30 50 60,00 3,7020 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,09 30 30 100,00 3,0900 9. Vnější obklady S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 30 30 100,00 0,4000 10. Vnitřní obklady S 2,30 50,00 1,00 1,15 1,15 30 30 100,00 1,1500 10. Vnitřní obklady S 2,30 50,00 1,00 1,15 1,15 5 30 16,67 0,1917 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,39 30 80 37,50 0,8963 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,29 30 50 60,00 1,9740 13. Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 7,98 5 50 10,00 0,7980 14. Podlahy obytných místností S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,10 30 30 100,00 1,1000 14. Podlahy obytných místností S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,10 5 15 33,33 0,3666 -7-
15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod 26. Ostatní Opotřebení:
S S S S S P P S S S S S S
1,10 4,40 4,10 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 5,10 0,40 0,40 3,60
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,10 4,40 4,10 3,00 1,80 0,23 1,29 0,50 2,55 2,55 0,20 0,20 3,60
1,10 4,38 4,08 2,99 1,79 0,23 1,28 0,50 2,54 2,54 0,20 0,20 3,58
30 30 30 30 30 30 30 30 30 5 30 5 5
30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 10
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 16,67 100,00 16,67 50,00
1,1000 4,3800 4,0800 2,9900 1,7900 0,2300 1,2800 0,5000 2,5400 0,4234 0,2000 0,0333 1,7900 53,3 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
Plná cena: 1 197,71 m3 * 4 195,09 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 53,3 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
5 024 501,24 Kč 0,467 2 346 442,08 Kč 0,795 1 865 421,45 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
1 865 421,45 Kč
1 975,1,0043 1,0000 2,1150 4 195,09
1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, žumpa, oplocení, vrata, vrátka, přístřešek, venkovní schody a zpevněné plochy kolem domu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Celkem:
Cena stavby 1 865 421,45 Kč 1 865 421,45 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb
*
-8-
1 865 421,45 0,0300
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
55 962,64 Kč
= * * =
1 825,1,0000 2,2690 4 140,93
=
118 016,51 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,750 88 512,38 Kč 0,795 70 367,34 Kč
Bazén - zjištěná cena
=
70 367,34 Kč
1.2.2. Bazén Na zahradě se nachází bazén. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
21. Bazén venkovní 242
Výměra: 3,14*2,75*2,75*1,20 = 28,50 m3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3] Plná cena:
28,50 m3 * 4 140,93 Kč/m3
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou mírně svažité. -9-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III III
0,00 -0,05
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,820 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,950 * 0,820 = 0,756 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 638,25 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 465
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 462/4 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,756
Upr. cena [Kč/m2] 482,52
Výměra [m2] 180,00
Jedn. cena [Kč/m2] 482,52
Cena [Kč] 86 853,60
793,00
482,52
382 638,36 469 491,96
Pozemky - zjištěná cena
=
469 491,96 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
498 059,24 100,00 100,00 498 059,24 0,065 32 373,85 32 373,85 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 1.2.2. Bazén
3 994 478,50 Kč 55 962,60 Kč 93 823,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
4 144 264,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
469 492,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
469 492,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
32 373,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
32 373,90 Kč 4 646 130,10 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
4 646 130,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 1.2.2. Bazén
1 865 421,50 Kč 55 962,60 Kč 70 367,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 991 751,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
469 492,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
469 492,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
32 373,90 Kč - 11 -
3. Ocenění trvalých porostů celkem
32 373,90 Kč 2 493 617,30 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 493 617,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
2 493 620,- Kč
slovy: Dvamilionyčtyřistadevadesáttřitisícšestsetdvacet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového - 12 -
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej rodinného domu 250 m2 Třinec - Horní Líštná (okres Frýdek-Místek) 1 990 000 Kč Zajištěný věřitel v insolvenčním řízení hledá kupce na velký vícegenerační samostatně stojící RD v klidném prostředí uprostřed obce cca 3 km od Třince. V přízemí se nachází technické zázemí domu s kanceláří (pracovnou). V patře je byt 4+1 a v podkroví 2+1. Dům leží na velkém svažitém pozemku o velikosti 4632 m2. K nemovitosti dále patří zastřešené stání pro auta a starý RD, který je dnes využíván jako stodola. Celková cena: 1 990 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 000254 Aktualizace: 24.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 130 m2 Užitná plocha: 250 m2 Plocha podlahová: 250 m2 - 13 -
Plocha pozemku: 4632 m2 2. Prodej rodinného domu 340 m2 Třinec - Oldřichovice (okres Frýdek-Místek) 2 200 000 Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Třinec, část Oldřichovice s pozemkem o výměře 2300m2 vhodný jak pro bydlení, tak pro komerční využití. Jedná se celopodsklepený patrový dům, který v minulosti sloužil jako sídlo firmy. V 1.NP je velká koupelna se záchodem a sprchovacím koutem, jedna velká místnost a druhá menší, v 2.NP jsou 3 místnosti a záchod s umyvadlem a v podkroví pak další dvě místnosti. Vytápění v domě je ústřední, napojené na plynový kotel a z inženýrských sítí je dům napojen na plynovod, vodovod, elektřinu 230/380V a odpad je napojen na kanalizaci. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková cena: 2 200 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 53192 Aktualizace: 09.09.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 120 m2 Užitná plocha: 340 m2 Plocha podlahová: 180 m2 Plocha pozemku: 2300 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus 3. Prodej rodinného domu 146 m2 Třinec (okres Frýdek-Místek) 2 090 000 Kč Nabízíme Vám exkluzivně k prodeji rodinný dům 5+1 ve velmi lukrativní lokalitě. Dům je v - 14 -
původním, velmi udržovaném stavu – vybízí k rekonstrukci dle vlastních představ. Stáří RD je cca 25 let. Přilehlé objekty: - garáž - zahradní domek s krbem a posezením - venkovní krb. Dispozice objektu: - Suterén: plně podsklepeno – sklepní prostory, vinárna, prádelna, 1 pokoj - Přízemí: kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem, WC, předsíň s vestavěnými skříněmi - Vyvýšené přízemí: 2 pokoje, ložnice s balkonem, soc. zařízení Sítě: - Elektro: 230/400 V - Plyn: ano - Voda: ano, obecní - Kanalizace: ano, obecní. Dům má sedlovou střechu, krytou eternitem. Vytápěn je plynovým ústředním topením. Velmi dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost – v těsné blízkosti centra města.
Celková cena: 2 090 000 Kč za nemovitost ID zakázky: RD125 Aktualizace: 15.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 146 m2 Užitná plocha: 146 m2 Plocha pozemku: 417 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech - 15 -
okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,9-2,4 mil. Kč s ohledem na opravu bytu v přízemí před 5 lety. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Bohatová Marie Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
2 200 000,- Kč z toho podíl id. 1/10:
220 000,- Kč slovy: Dvěstědvacettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. - 16 -
Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 27.10.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 269/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 269/14.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
