ZNALECKÝ POSUDEK č. 66/14 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 557/1, 557/8, 557/18, 557/20, 557/22, 557/23, 557/24, 557/26, 557/27, 557/29, 557/30, 557/32, 557/33, 557/34, zapsaných na LV číslo 69, katastrální území Lahovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci Karlovarská 7 25261 Jeneč
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 12.03.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 14.03.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 557/1, 557/8, 557/18, 557/20, 557/22, 557/23, 557/24, 557/26, 557/27, 557/29, 557/30, 557/32, 557/33, 557/34, zapsaných na LV číslo 69 katastrální území Lahovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky K Sádkám 14 15600 Praha, Lahovice Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Lahovice Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 7 300,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.03.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 07.03.2014, LV číslo 69, k.ú. Lahovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele paní Martinou Hellebrantovou, tel.602 509 172 - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z cenové mapy Hl. města Prahy 2014 - informace z územního plánu Hl. města Prahy
5. Vlastnické a evidenční údaje Česká republika, Státní statek Jeneč, státní podnik v likvidaci, Karlovarská 7, 25261 Jeneč Věcná břemena: K oceňovaným nemovitým věcem není je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitým věcem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo. Nájemní vztahy: Při místním šetření byla zjištěno, že nemovité věci nejsou v nájmu.
-2-
Omezení vlastnického práva: Nebylo zjištěno: Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci - pozemky se nachází v ulici K Sádkám a jsou užívané jako silnice a přilehlé pozemky k silnici. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Na pozemcích, užívaných jako silnice se nachází stavba komunikace, která není předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky. Pozemky ostatní plocha, jiná plocha jsou v územním plánu určeny k využití jako S O1 - pro sport a rekreaci.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté a nachází se v záplavové zóně v blízkosti řeky Vltavy. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace II Místní komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem
Pi 0,75 1,00 1,00 1,00
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,750 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 7 300,0,750 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha silnice ostatní plocha silnice ostatní plocha silnice ostatní plocha silnice ostatní plocha silnice ostatní plocha -
§ 4 odst. 3 § 4 odst. 3 § 4 odst. 3 § 4 odst. 3 § 4 odst. 3
Parcelní číslo 557/1
Výměra [m2] 855,00
Jedn. cena [Kč/m2] 5 475,00
Upr. cena [Kč/m2] 5 475,00 Cena [Kč] 4 681 125,-
557/8
86,00
5 475,00
470 850,-
557/18
267,00
5 475,00
1 461 825,-
557/20
43,00
5 475,00
235 425,-
557/24
80,00
5 475,00
438 000,-
557/27
826,00
5 475,00
4 522 350,-
-4-
silnice ostatní plocha silnice § 4 odst. 3 ostatní plocha silnice Ostatní stavební pozemky - celkem § 4 odst. 3
557/29
126,00
5 475,00
689 850,-
557/33
8,00
5 475,00
43 800,12 543 225,-
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] § 9 odst. 2a - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, odstavné, rekreační plochy § 9 odst. 2a 7 300,0,70 5 110,00 Typ
Název
§ 9 odst. 2a
ostatní plocha, jiná plocha § 9 odst. 2a ostatní plocha, jiná plocha § 9 odst. 2a ostatní plocha, jiná plocha § 9 odst. 2a ostatní plocha, jiná plocha § 9 odst. 2a ostatní plocha, jiná plocha § 9 odst. 2a ostatní plocha, jiná plocha Jiné pozemky - celkem
Parcelní číslo 557/22
Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 6,00 5 110,00
Cena [Kč] 30 660,-
557/23
20,00
5 110,00
102 200,-
557/26
626,00
5 110,00
3 198 860,-
557/30
144,00
5 110,00
735 840,-
557/32
200,00
5 110,00
1 022 000,-
557/34
2,00
5 110,00
10 220,5 099 780,-
Pozemky - zjištěná cena
=
-5-
17 643 005,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
17 643 005,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
17 643 005,- Kč
Celkem
17 643 005,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
17 643 005,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
17 643 005,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
17 643 005,- Kč
Celkem
17 643 005,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
17 643 005,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
17 643 010,- Kč
slovy: Sedmnáctmilionůšestsetčtyřicettřitisícdeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: -6-
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Informace z cenové mapy Hl. města Prahy - sousední pozemky jsou oceněny částkou 2350 a 2700,- Kč/m2, pozemky z druhé strany Strakonické ulice v blízkosti závodiště jsou oceněny částkou 450 Kč/m2. 2. Prodej, pozemek ostatní, 15 495 m2 Celková cena: 17 819 250 Kč za nemovitost Cena za m2: 1 150 Kč za m2 Adresa: Radotín -7-
Datum aktualizace: 24.02.2014 ID zakázky: 291605 Umístění objektu: Polosamota Plocha pozemku: 15 495 m2 Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemku o celkové ploše 15.495 m^(2) pro komerční i další perspektivní využití. Jedná se o nestavební pozemek v katastru obce Radotín - Lahovice. Budoucí možné záměry s pozemkem: rekreační areál a přístav, případně další komerční využití. Pozemek se nachází na levém břehu Berounky. Pod celým pozemkem se nachází velmi kvalitní dle geologického průzkumu ložiska štěrkopísků s mocností 8,5 m po celé ploše. Lze počítat ekonomicky s velmi výnosnou, mnoholetou a perspektivní účelovou těžbu této suroviny především pro stavební využití. Na pozemku je přivedená síť pro 3 fázový elektrický proud a inženýrské sítě, asfaltová i zpevněná cesta jsou vedené přímo na jeho hranici. Vlastník nabízí pozemek k prodeji pouze jako nedělitelný celek. Cena 1150,-/m^(2) k jednání Ev. číslo: 290991. 3. Prodej, pozemek ostatní, 4 507 m2 Celková cena: 1 090 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 242 Kč za m2 Adresa: Zbraslav Datum aktualizace: 21.01.2014 ID zakázky: N00342 Vlastnictví: Osobní (Převod do OV) Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Venkovská Plocha zastavěná: 0 m2 Plocha pozemku: 4 507 m2 Rozměry - šířka: 35 m Rozměry - délka: 135 m Datum zahájení prodeje: 01.07.2012 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus Komunikace: Neupravená Popis: Nabízíme k prodeji dva pozemky ve Zbraslavi u hl. města Prahy – k.ú. Zbraslav. Oba pozemky spolu navzájem sousedí a mají celkovou plochu 4507m2 a prodávají se jedině společně. Jeden -8-
pozemek o velikosti 2416m2 (s rozměry cca 70 m x 35 m)je na LV zapsaný jako orná půda a druhý pozemek (s rozměry cca 65 m x 35 m) je na LV zapsaný jako lesní pozemek. V současnosti nejsou oba pozemky nikterak využívány a v ÚP města Zbraslav jsou oba pozemky zatím uváděny způsobem využití jako zeleň městské krajiny. Pozemky jsou sice v zátopovém území, ale bylo by zde možné zatím umístit dočasnou stavbu. Na větším pozemku jsou v současnosti navršeny hromady se zeminou, která by však mohla být použita k zarovnání případných nerovností terénu. Na menším pozemku v současnosti rostou většinou listnaté stromy a křoviny s podrostem travin a je o něco vlhčí, protože při okraji pozemku protéká Lipanský potok. K pozemkům je přístup po polní cestě, podél které by k pozemkům bylo možné zavést inženýrské sítě (elektřina, plyn, v případě možnosti i kanalizaci). Napojení na tyto sítě by bylo možné ve vzdálenosti cca 150m od pozemku u nedalekého rodinného domu u již zmiňované polní cesty. Voda na pozemku by mohla být zajištěna zřízením vrtu a odpady prozatím řešeny buď vlastní ČOV nebo jímkou. Okolí pozemků tvoří pole a zarostlá krajina v okolí Lipanského potoka. Je to klidná oblast i přesto, že cca 200m od pozemků prochází Strakonická silnice. V blízkosti pozemků (cca 300m) se nachází též Velkotržnice Praha – Lipence a také golfové hřiště (Prague city golf club – Zbraslav). Veškerou občanskou vybavenost lze nalézt v samotné Zbraslavi či nedalekém Radotíně. V blízkosti pozemků je plánováno i vybudování Radotínské laguny. Pro více informací kontaktujte makléře. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí o výměře 3289 m2 ve výši cca 450,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Nebyla zjištěna 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
-9-
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci
1 500 000,- Kč slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 14.03.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 66/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 66/14.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 2 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
