ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1649-124/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky parc.č. St. 1/1 jehož součástí je výměnek č.p. 14, parc.č. St. 1/2 jehož součástí je rodinný dům č.p. 45, parc.č. St. 1/5 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 33, parc.č. 36, parc.č. 39/5. Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Havlíčkův Brod, obec Knyk, k.ú. Knyk Adresa nemovité věci: Knyk, 580 01 Vlastníci stavby: Josef Venc, Knyk 45, 580 01, vlastnictví: SJM Petra Vencová, Knyk 45, 580 01, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Josef Venc, Knyk 45, 580 01, vlastnictví: SJM Petra Vencová, Knyk 45, 580 01, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
GAUTE a.s. Lidická 2006/26, 60200 Brno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb.
Datum místního šetření: Počet stran:
24
6.11.2014
stran
Ve Velaticích, dne 5.12.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Ing. Tomáš Volek
6.11.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 350, k.ú. Knyk, ve vlastnictví SJM pana Josefa Vence a paní Petry Vencové. Jedná se o pozemky parc.č. St. 1/1 jehož součástí je stavba zem. stavba (výměnek) č.p. 14, parc.č. St. 1/2 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 45, parc.č. St. 1/5 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 33, parc.č. 36, parc.č. 39/5, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb a to k datu místního šetření, tj. k 6.11.2014. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 350 k.ú. Knyk ze dne 18.7.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Knyk. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. -2-
e) Mapa obce Knyk a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 6.11.2014 za přítomnosti pana Františka Krajíčka (jednatel společnosti 3K- PROFIL, s.r.o.). Pozn.: prohlídka nemovitosti byla znalci umožněna pouze z veřejné komunikace. Znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru a zaměření nemovitosti. Ocenění je provedeno na základě podkladů poskytnutých panem Krajíčkem ( Znalecký posudek č. 105/2013, který vypracoval Zdeněk Jedlička dne 4.4.2004 a fotodokumentace interiéru nemovitosti). h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Znalecký posudek č. 105/2013, který vypracoval Zdeněk Jedlička dne 4.4.2004 pro účely úvěrového řízení. Místopis Vesnice Knyk leží administrativně v okrese Havlíčkův Brod a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Havlíčkův Brod. Obec Knyk se rozkládá asi pět kilometrů severně od Havlíčkova Brodu. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 370 obyvatel. Knyk se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Knyk a Rozňák. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je soubor nemovitostí, které jsou postaveny na severním okraji obce Knyk, vpravo od silnice vedoucí do obce Horní Krupá. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 45, který je součástí pozemku parc.č. St. 1/2, výměnkem č.p. 14, který je součástí pozemku parc.č. St. 1/1, dvojgaráži bez čp/če z roku 1985, která je součástí pozemku parc.č. St. 1/5 a dále pozemky parc.č. 33, parc.č. 36, parc.č. 39/5. Příslušenství tvoří hospodářské stavby (chlívek 14 m x 12 m a stodola 25 m x 10 m) z roku 1928, které navazují na výměnek na parc.č. St. 1/1. Pozn. zákres výměnku č.p. 14 a hospodářských staveb na parc.č. St.1/1 v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Dále příslušenství tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o pergolu, přístřešek, přípojku vody, přípojku el. nn, přípojku plynu, kanalizaci do jímky, jímku, zpevněné plochy, oplocení, branku, bránu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu s jižní orientací. Rodinný dům č.p. 45 je postavený v přední části směrem k přístupové komunikaci na celé ploše pozemku parc.č. St. 1/2. Západně od rodinného domu je postavený výměnek č.p. 14 a hospodářské stavby, vše na parc.č. St.1/1 a částečně i na parc.č. 33. Nezastavěná část pozemku je využívaná jako předzahrádka a dvůr. Severovýchodně od domu (uvnitř dvora) je postavena dvojgaráž bez čp/če na parc.č. St. 1/5. Východně od rodinného domu je situovaný pozemek parc.č. 36, využívaný jako zahrada přes kterou se projíždí do garáží ve dvoře. Pozemek parc.č. 33 přibližně trojúhelníkového tvaru je situovaný vpravo podél veřejné -3-
komunikace ve směru do obce Horní Krupá. Pozemek je oplocený a na malé části je postavena hospodářská stavba, která není zakreslena v katastrální mapě. Součástí pozemku jsou trvalé porosty minimálního rozsahu, bez vlivu na cenu obvyklou. Dle platného územního plánu obce leží pozemek v ploše se stávajícím funkčním využitím SV - smíšené plochy obytné - venkovské, tzn. využitelný k zástavbě rodinnými domy. Pozemek parc.č. 39/5 je situovaný na konci slepé veřejné komunikace v severní okrajové části obce. Pozemek trojúhelníkového tvaru není oplocený, nejsou na něm postaveny žádné objekty a součástí nejsou ani trvalé porosty. Dle platného územního plánu obce leží pozemek v ploše s návrhovým funkčním využitím SV - smíšené plochy obytné - venkovské, tzn. určený k zástavbě rodinnými domy. Přístup ke stavbám je umožněn z jižní strany po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 1471/1 ve vlastnictví Obce Knyk. Přes pozemek parc.č. 1471/9, který je sice ke dni ocenění ve vlastnictví SJM Josef Vencl a Petra Venclová, a který je využíván jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem, pod jednotným oplocením, ale není předmětem zajištění, tudíž nebude předmětem prodeje v rámci nedobrovolné dražby. Přes tento pozemek jsou rovněž vedeny veškeré přípojky inženýrský sítí. Tato skutečnost výrazným způsobem negativně ovlivňuje obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitosti, neboť po vydražení nebude zajištěn přístup k nemovitosti a vedení přípojek IS z veřejné komunikace. Pozemek parc.č. 33 je přístupný ze silnice na parc.č. 1495 ve vlastnictví Kraje Vysočina. Pozemek parc.č. 39/5 je přístupný po nezpevněné komunikaci na parc.č. 39/7 ve vlastnictví Obce Knyk. Silné stránky -dobrý stavebně technický stav, volné nezastavěné pozemky lze využít pro výstavbu rodinných domů. Slabé stránky - není zajištěn přístup ke stavbám a vedení přípojek IS z veřejné komunikace, rozsáhlá nemovitost v současné době obtížně prodejná, poloha v obci s minimální občanskou vybaveností, zákres výměnku a hospodářských staveb v katastru nemovitosti neodpovídá skutečnému stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Zákres výměnku č.p. 14 a hospodářských staveb na parc.č. St.1/1 v katastrální mapě neodpovídá skutečnému stavu. Přístup a příjezd z veřejné komunikace vede přes pozemek parc.č. 1471/9, který je sice ke dni ocenění ve vlastnictví SJM Josef Vencl a Petra Venclová a který je využíván jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem, pod jednotným oplocením, ale není předmětem zajištění, tudíž nebude předmětem prodeje v rámci nedobrovolné dražby. Přes tento pozemek jsou rovněž vedeny veškeré přípojky inženýrský sítí. Tato skutečnost výrazným způsobem negativně ovlivňuje obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitosti, neboť po vydražení nebude zajištěn přístup k nemovitosti a vedení přípojek IS z veřejné komunikace. (viz. červeně zvýrazněný pozemek v příloze – KM) -4-
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 350 k.ú. Knyk jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci veřejné nedobrovolné dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě informací od pana Krajíčka na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitost je využívána rodinou vlastníků.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 45 1.2 Výměnek č.p. 14 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům s výměnkem a pozemky
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014.
1.1 Rodinný dům č.p. 45 Jedná se o podsklepený rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví pod stanovou střechou. Rodinný dům obsahuje dva byty 3+1 a 5+1 s příslušenstvím. Celkové údaje zjištěné ze Znaleckého posudku č. 105/2013 (viz. podklady): Dispoziční řešení: 1.PP - chodba, schodiště, kotelna, uhelna, 2x sklep. -5-
1.NP- veranda, chodba se schodištěm, pokoj, ložnice, obývací pokoj, kuchyň, spíž, koupelna, WC. 2.NP - zimní zahrada, chodba se schodištěm, pokoj, ložnice, obývací pokoj, kuchyň, spíž, koupelna, WC. Podkroví - schodiště, chodba, dva pokoje, šatna, koupelna s WC. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy betonové proložené kamenem, s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou z cihelného zdiva. Stropy vložky Hurdis do ocelových I nosníků, v podkroví zateplený podhled. Stanová dřevěná střecha s krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou břízolitové. Sokl je obložen kabřincem. Vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní obklady keramické standardní. Schody jsou betonové s obkladem. Okna jsou dřevěná Euro. Dveře hladké nebo prosklené do ocelových zárubní. Podlahy betonové, z keramické dlažby nebo kobercové. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění ústřední z kotle na TP. Ohřev vody el. bojlerem. Jsou provedeny rozvody teplé a studené vody. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyň vybavena 2x linkou + plynová deska, + el. trouba + digestoř. Hygienické vybavení tvoří v přízemí sprchový kout, umyvadlo, v patře vana, umyvadlo, v podkroví sprchový kout. WC splachovací 3x. Ostatní vybavení tvoří žaluzie, 2x krbová kamna. Stáří a technický stav: Rodinný dům byl postavený v roce 1971. V roce 2002 byla vybudována zimní zahrada v patře nad verandou. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce 2.NP (nové rozvody vody, elektro, odpady, nové vnitřní omítky, nová koupelna a WC, nové povrchy podlah, nová kuchyňská linka včetně spotřebičů, nová okna v celém domě, zřízeno obytné podkroví). V roce 2013 byla provedena rekonstrukce koupelny a WC v přízemí. Současný stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 100,78 m2
Název 1.NP Obestavěný prostor Název Celkem
Obestavěný prostor 929
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)
=
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 101 178 929,00 4 700 100,00 4 700 4 366 300
roků % [Kč]
43 40,00 2 619 780
-6-
[m3] 929,00 m3
1.2 Výměnek č.p. 14 Jedná se o nepodsklepený výměnek, který má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Výměnek obsahuje jeden byt 2+kk s příslušenstvím. Celkové údaje zjištěné ze Znaleckého posudku č. 105/2013 (viz. podklady): Dispoziční řešení: 1.NP- chodba, obytná kuchyň, pokoj, koupelna, WC. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy betonové proložené kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Stropy jsou klenbové. Sedlová dřevěná střecha s krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní obklady keramické standardní. Okna jsou dřevěná Euro. Dveře hladké nebo prosklené do ocelových zárubní. Podlahy betonové, z keramické dlažby nebo PVC. Elektroinstalace světelná. Vytápění ústřední z kotle na TP. Ohřev vody el. bojlerem. Jsou provedeny rozvody teplé a studené vody. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyň vybavena linkou + el. sporák. Hygienické vybavení tvoří sprchový kout, vana, umyvadlo, WC splachovací. Ostatní vybavení tvoří žaluzie. Stáří a technický stav: Původní objekt byl postavený v roce 1928. V roce 1990 bylo zřízeno ústřední topení, koupelna s WC, nová okna, dveře, povrchy podlah, rozvody elektro, vody, odpady, vnitřní omítky. V roce 2010 nová fasáda. Současný stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 57,00 m2
Název 1.NP Obestavěný prostor Název Celkem
Obestavěný prostor 304
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)
=
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 57 44 304,00 4 700 100,00 4 700 1 428 800
roků % [Kč]
86 50,00 714 400
-7-
[m3] 304,00 m3
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 1/1 zastavěná ploch a nádvoří o výměře 1603 m2. Parc.č. St. 1/2, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 121 m2. Parc.č. St. 1/5, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 43 m2. Parc.č. 33, zahrada o výměře 1827 m2. Parc.č. 36, zahrada o výměře 108 m2. Parc.č. 39/5, ostatní plocha o výměře 554 m2. Jedná se o mírně svažité pozemky s jižní orientací, uceleného nepravidelného tvaru. Na parc.č. St. 1/1 je postavený výměnek č.p. 14 a hospodářské stavby. Nezastavěná část je využívána jako dvůr a předzahrádka. Na parc.č. St. 1/2 je postavený rodinný dům č.p. 45. Na parc.č. St. 1/5 je postavena dvojgaráž bez čp/če. Pozemek parc.č. 36 je využívaný jako zahrada ve funkčním celku se stavbou. Pozemky parc.č.33 a 39/5 jsou volné nezastavěné, územním plánem obce určené k zástavbě rodinnými domy. Pozemky lze napojit na hlavní řady IS (voda, el.nn, plyn). Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100,- až 400,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 250,- Kč/m2 a pozemků určených územním plánem pro výstavbu na 200,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a St. 1/1 nádvoří zastavěná plocha a St. 1/2 nádvoří zastavěná plocha a St. 1/5 nádvoří zahrada 33 zahrada 36 ostatní plocha 39/5 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 1 603
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 250
121
250
30 250
43
250
10 750
1 827 108 554 4 256
200 200 200 Hodnota celkem
365 400 21 600 110 800 939 550
-8-
Celková cena pozemku [Kč] 400 750
3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům s příslušenstvím, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka v současné době převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, pozemkovému zázemí a riziku přístupu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná.
3.1 Rodinný dům s výměnkem a pozemky Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
222,70 m2 1 233,00 m3 157,78 m2 1 875,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Exkluzivně nabízíme k prodeji hezký rodinný dům se zahradou a dvojgaráží, o celkové výměře 2860 m2. Rodinný dům je po celkové rekonstrukci, je možné ho upravit jako dvougenerační, stačí jen dodělat fasádu. Dům se nachází v klidné části obce, je orientovaný na jih, částečně podsklepený. Do domu se vstupuje přes zimní zahradu, v přízemí se nachází kuchyně, obývací pokoj s krbem, pokoj, pracovna, koupelna a WC. V podkroví jsou tři velké, světlé pokoje, šatna, která je součástí jednoho z nich a koupelna. Dům má vlastní studnu. Topení v domě je řešeno krbem a elektrickými přímotopy, plynová přípojka je na hranici pozemku. Dům prošel celkovou rekonstrukcí včetně výměny střešní -9-
krytiny Tondach. Z celého domu je výhled na velkou, rovinatou a oplocenou zahradu, kterou je možné využít také jako další stavební místo se samostatným přístupem. Radostín se nachází 6 km od Havlíčkova Brodu. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/radostin--/1869361244#img=0&fullscreen=false
č.2 Nádherný rodinný dům v obci Věž, okres Havlíčkův Brod Dovolujeme si Vám nabídnout nádherný rodinný dům na pozemku o celkové výměře 2.188m2 v klidné části obce Věž, okres Havlíčkův Brod. Dispoziční členění domu: zádveří, prostorná chodba, obytná kuchyň, špíz, ložnice, dva pokoje, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, z chodby vedou schody na půdu, na které je možnost vybudování půdní vestavby, jsou zde již připravená střešní okna a vyvedeny přípojky (elektrika, voda, odpady, topení). Část domu je podsklepená. Dům je již po částečné rekonstrukci, která probíhala v letech 2004-2013: nová střešní krytina, podbití, venkovní omítky, okapy, rozvod topení v měděných trubkách, kombinovaný plynový kotel, radiátory, rozvod odpadů a vody v plastu, plastová okna, koupelna a WC. Dům je připojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu a plyn. K domu patří zděná dílna s místnostmi na uskladnění dřeva a zahradních potřeb. Před domem a vedle domu se nachází krásná okrasná zahrada s ovocnými dřevinami, záhony plné jahod a okrasným rybníčkem. Nad domem se nachází nádherná prostorná zahrada s ovocnými stromy a vzrostlými jehličnany. V okolí domu se nacházejí rybníky a cca 90m krásný vzrostlý les. V obci Věž se nachází obecní úřad, pošta, market Coop, hospoda, restaurace a fotbalové hřiště. Spojení do okolních měst je možné autobusem či autem (Humpolec 8km, Havlíčkův Brod 11km). Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/vez-vez-/2205667420#img=1&fullscreen=false
č.3 Nabízíme k prodeji dům Bartoušově, 3 km od Havlíčkova Brodu. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. Celý dům je podsklepený. Ve sklepě nový elektrokotel. Dále se ve sklepě nachází prádelna, koupelna, dílna a skladovací prostor. V přízemí je prostorný obývací pokoj s kachlovými kamny a prostornou kuchyní. Vedle obývacího pokoje se nachází zimní zahrada. U domu je hezká zahrada, garáž pro 2 auta a hospodářská budova, kde je možnost další garáže nebo prostorné dílny. Plyn je na hranici pozemku. Dům má vnitřní zateplení. Na zahradě je kopaná a vrtaná studna, která je zdrojem pitné a užitkové vody. Příjezdová brána a dveře garáže jsou el. otevírané na DO. TUV je řešena el. bojlerem. Voda v domě je vedena v plastu. Topení je vedeno v mědi. Dům se nachází v klidné části obce. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/bartousov-bartousov-/2255474780#img=0&fullscreen=false
č.4 Prodej domu se zahradou, který se nachází v obci Habry. Dům je velice prostorný, lze ho využít jako dvougenerační, je podsklepený a ve velice dobrém stavu. Dispozice: veranda, hala, 4 pokoje, prádelna, koupelna, WC, komora, 1.patro: kuchyň s jídelnou, obývací pokoj s krbem, 2 pokoje, WC, koupelna, balkon, lodžie, prostorná půda. Suterén: kotelna, 3 místnosti. Na pozemku je stodola, kůlna a chlévy. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/habry-habry-k-hajecku/2899431516#img=0&fullscreen=false
- 10 -
Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita Radostín, okres Havlíčkův Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Garáž 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,63 5 888 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Garáž ano; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění bez rizik; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 260,00 m 2 590 m 2 430 000 Kč 9 346 Kč/m2 Název: č.2 Lokalita Věž, okres Havlíčkův Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Garáž 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,83 8 056 Poloha - nepatrně horší; Provedení a vybavení - obdobné; Garáž - není; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizik; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 227,00 m 2 188 m 2 199 000 Kč 9 687 Kč/m2
- 11 -
Název: č.3 Lokalita Bartoušov, okres Havlíčkův Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Garáž 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,63 10 500 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Garáž ano; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění bez rizik; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 192,00 m 1 096 m 3 200 000 Kč 16 667 Kč/m2 Název: č.4 Lokalita K Háječku, Habry Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Garáž 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,63 5 752 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Garáž stodola; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizik; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 230,00 m 1 581 m 2 100 000 Kč 9 130 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 5.752,- Kč/m2 až 10.500,- Kč/m2 podlahové plochy.
- 12 -
Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu a zejména k rizikovému přístupu (zohledněno koeficientem K7) pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 7.549,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny Pozemek parc.č. 33 Pozemek parc.č. 39/5 Výsledná porovnávací hodnota
+ +
5 752 Kč/m2 7 549 Kč/m2 10 500 Kč/m2 7 549 Kč/m2 222,70 m2 1 681 162,- Kč 365 400,- Kč 110 800,- Kč 2 157 362 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 45 1.2 Výměnek č.p. 14
2 619 780,00 Kč 714 400,00 Kč 3 334 180,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům s výměnkem a pozemky Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemků Obvyklá cena
939 550,00 Kč 2 157 360,00 Kč
Současný stav 2 157 362 Kč 4 273 730 Kč 939 550 Kč 2 200 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2
- 13 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - pozemků parc.č. St. 1/1 jehož součástí je zem. stavba (výměnku) č.p. 14, parc.č. St. 1/2 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 45, parc.č. St. 1/5 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 33, parc.č. 36, parc.č. 39/5 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Knyk, obec Knyk, okres Havlíčkův Brod vše zapsáno na LV č. 350, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby, k datu ocenění 6.11.2014, po zaokrouhlení na:
2 200 000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstatisíc korun českých Závěr Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 5.12.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1649-124/14 znaleckého deníku.
- 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 350 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace nemovitosti 4. Mapa polohy nemovitosti 5. Územní plán
- 15 -
počet stran A4 příloze 3 1 3 1 1
LV
- 16 -
- 17 -
- 18 -
KM
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Mapa polohy nemovitosti
- 23 -
Výřez ÚP
- 24 -
