14

č.j. 97 EX5081/08-268 3 Nc 1394/2008-8 Znalecký

p o s u d e k č. 1045/14

o obvyklé ceně nemovitostí v k.ú. a obec Počátky, okres Pelhřimov, kraj Vysočina, vč. součástí a příslušenství – LV č. 246 : pozemek p.č. st. 151/2, výměra 232 m2, zast.pl. a nádvoří, vč. rod. domu čp. 518 pozemek p.č. st. 151/3, výměra 58 m2, zast.pl. a nádvoří, vč. zem.stavby bez čp.,če. pozemek p.č. 3252/2, výměra 1038 m2, trvalý trav.porost

Objednavatel posudku :

Exekutorský úřad Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno JUDr. Karel U r b a n

Účel posudku :

Zjištění ceny obvyklé pro účel exekučního řízení

Posudek vypracoval :

ing. Antonín Čermák, Sluneční 62, Jihlava

Datum místního šetření :

19.9. 2014

Ocenění nemovitostí ke dni : 19.9. 2014 Zvláštní požadavky objedn..: označit součásti a příslušenství nemovitosti stanovit cenu případných vad a práv s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou

Použitý oceňovací předpis : Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 441/2013 Sb.

Posudek obsahuje ………….. stran textu, předává se ve dvou písemných vyhotoveních, plus jedno vyhotovení na nosiči dat.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 27.6.1990, č.j. 2343/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1045/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

1. N á l e z 1.1. Podklady pro vypracování posudku : -

výpis z Katastru nemovitostí – LV č. 246, k.ú. a obec Počátky, okr. Pelhřimov kopie katastrální mapy 1 : 1000 údaje sdělené vlastníkem p. Stanislavem Semorádem a zjištěné znalcem při místním šetření dne 19.9.2014 znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti čp. 518 z roku 2004 Zákon 151/1997 Sb., vyhláška 441/2013 Sb.

1.2. Situace oceňované nemovitosti Oceňované nemovitosti se nalézají v SZ části města Počátky, v ulici Stodolní čp. 518. V řadové zástavbě je při čelním pohledu vlevo (jižně) obytná část, dále severně následuje hospodářská část. Západně za domem se nalézá pozemek p.č. 3252/2, dříve byl založen a využíván jako zahrada, dlouhou dobu neošetřován, plný náletových dřevin a křovin, nyní slouží k odložení nepotřebných věcí. Dům je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace a na rozvod el. nn. Je možné napojení na rozvod plynu – není realizováno.

1.2.1. Město a okolí nemovitosti : Obec umístěna mimo významné silniční tahy. Vzdálenost od Jihlavy 30 km, od Pelhřimova a Jindřichova Hradce asi 20 km. Statut Počet obyvatel Obchod potravinami Škola Poštovní úřad Stavební úřad Zdravotnické zařízení Kulturní zařízení

město 2 592 ano ano ano ano ano ano

1.2.1. Umístění nemovitosti v obci : Poloha k centru vzdušná vzdálenost k centru asi 200 m Vzdálenost k autobus. zastávce 200 m Dopravní dostupnost příjezd po místní zpevněné komunikaci Konfigurace terénu rovinatý Převládající zástavba rodinné domy Parkovací možnosti omezený počet stání na nezpevněné ploše V před domem

1.2.2. Vlastní nemovitost : Typ stavby Příslušenství nemovitosti Možnost dalšího rozšíření Údržba domu Pozemky k objektu

zděný, částečně podsklepený rodinný dům, šikmá střecha, řadová zástavba vedlejší stavba ( ZP 65 m2, OP 364,0 m3 ) vestavbou podkroví v posledních letech není vůbec prováděna, dožívají prvky krátkodobé životnosti celkem tři parcely

2. P o s u d e k

-

ocenění dle platné vyhl. č. 441/2013 Sb.

2.1. Obytná část Řadový, přízemní, částečně podsklepený rodinný dům, krytý sedlovou střechou. Vstup do domku z ulice Stodolní je ve V obvod.stěně do hlavní chodby, Z ní je vlevo vstup do kuchyně, z ní jsou přímo přístupné pokoj a ložnice. Dále je z chodby vstup do koupelny, WC a na zahradu, vpravo je možný vstup do kůlny. Vznikl v roce 1963 přestavbou stodoly ( 1908 ), původní zůstala část obvodového zdiva, krov a zastřešení. Konstrukční provedení : obvodové zdivo suterénu a základy z lomového kamene, přízemí cihelné 45 cm tl.,stropy rovné s omítaným podhledem, polospalné. Krov sedlový, krytý pálenými taškami, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná dvojitá, vnitřní dveře hladké, podlahy prkenné, příslušenství dlažba.Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva, ohřev teplé užitkové vody el. boilerem. Rozvod vody pozink.trubkami, kanalizace litinové trubky, vybavení kuchyně el.sporák. Stáří pův. objektu 106 let, stavební úpravy 51 let, v posledních letech není údržba prováděna, dožívají některé prvky krátkodobé životnosti. Opotřebení bude stanoveno analytickou metodou. Domek byl postaven a je následně užíván od 60. let minulého století, stáří 50 let. V průběhu životnosti nebyl podstatně modernizován s výjimkou náhrady vytápění akumulačními kamny. Dožívají některé prvky krátkodobé životnosti. Údržba, zvláště v posledních letech není vůbec prováděna. V domě se za současného stavu vůbec nadá bydlet, všechny volné prostory v domě jsou zaplněny nepotřebnými věcmi. Opotřebení při předpokládané zkrácené životnosti 80 let 100/80 * 51 = 63,75 %.

Výměry : Zastavěná plocha přízemí : 10,80 * 10,0 = Suterénu : 4,0*3,6 + 4,8*1,2 = Obestavěný prostor : 20,16 * 2,05 + 108,0 * (3,88 + 5,07 : 2) =

108,0 m2 20,16 m2 734,15 m3

2.2. kůlna Přistavěna k severnímu štítu obytné části, ze které je přístupná dveřmi, z ulice vraty. Vznikla stavební úpravou části stodoly. Slouží k uložení nepotřebných věcí, dříve jako garáž. Konstrukční provedení – zdivo smíšené a cihelné, strop dřevěný, krov sedlový, pálené tašky, klemp. prvky z pozink.plechu. Omítky hladké a břizolit. Bez oken, zdravotech. instalací, podlaha dusaná hlína. Stáří l09 let, současnému stavu odpovídá max.opotřebení, tj. 85 %.

Zastav.plocha : Obestav.prostor :

6,50 * 10,0 65,00 * (3,8 + 5,07 : 2)

= =

65,00 m2 411,78 m3

Stanovení ceny obvyklé - prostým porovnáním s obdobnými nemovitostmi nabízenými na realitních serverech : Situace nemovitosti : Sídlo - město Počátky má 2 592 obyvatel. Ve městě je základní obchodní síť, banky, zdravot.středisko, základní a mateřská školka, policie. Spojení autobusové – nádraží v centru, železniční – zastávka 3 km. Město situováno mimo významné silniční tahy. Vzdálenost od Jihlavy 30 km, od Pelhřimova a Jindřichova Hradce asi 20 km. Předmět ocenění : pozemek p.č. st. 151/2, výměra 232 m2, zast.pl., vč. rod. domu čp. 518, pozemek p.č. st. 151/3, výměra 58 m2, zast.pl. a nádvoří, vč. zem.stavby bez čp.,če., pozemek p.č. 3252/2, výměra 1038 m2, trvalý trav.porost.Dům čp. 518 v řadové zástavbě – obytná část 2 +1, vznikla v roce 1963 přestavbou stodoly, druháseverní část stodoly byla upravena pro garážování OA. Za domem se nachází zahrada p.č. 3252/2 o výměře 1038 m2.

Přístup je možný po veřejných pozemcích v ulici Stodolní. Nemovitost je napojena na městský vodovod a kanalizaci, přípojka el.nn je ve vlastnictví JČE Č. Budějovice. Všechny výše uvedené nemovitosti jsou ve vlastnictví jednoho vlastníka – pana Stanislava Semoráda, bytem Stodolní 518. Nevázne na nich žádné břemeno, vyjma zástavního práva exekutorského. Při místním šetření bylo zjištěno, že dům není p. Senorádem vůbec užíván, všechny místnosti jsou plné nepotřebných a odložených předmětů. V objektu dožívají všechny prvky krátkodobé životnosti, zrychluje se opotřebení stavby. Bez nákladných stavebních prací není v současné době dům obyvatelný. Zahrada za domem je celoplošně zarostlá náletovými dřevinami, na volné ploše je též uloženo velké množství nepoužitelných předmětů. Administrativní cena stanovená dle platné oceňovací vyhlášky č. 441/2013 činí : 750088,91 + 148 001,82 + 203569,12 = 1 101 659,85,- Kč. Tato cena vůbec nevystihuje skutečný stav, zvl. obytné části, tuto by bylo třeba ocenit dle § 13 vyhl. nákladnovým způsobem. Při získávání podkladů pro ocenění na Stavebním úřadu Městského úřadu Počátky mi bylo kolegou znalcem – vedoucím Stavebního úřadu Počátky sděleno : cena nemovitosti čp. 518 dle jeho názoru se rovná ceně pozemků. Ta činí ve městě Počátky 300,- až 350,- Kč/m2, tj. ( 232 + 58 + 1038 ) * 350,- = 464 800,- Kč. Přímým porovnáním s v současné době inzerovanými nemovitostmi z blízkého okolí města Počátky ( viz. dále v příloze) a s odvoláním na příspěvek „ Vliv velikosti obce na tržní ceny rodinných domů „ uvedený v Soudním inženýrství č. 6/2008, str. 305 : Nejvýraznějším faktorem ovlivňujícím tržní hodnotu nemovitosti je poloha obce, ve které se daná nemovitost nachází, si dovoluji odhadnout obvyklou cenu nemovitosti čp. 518 v Počátkách ve výši 650 000,- Kč, slovy šestsetpadesáttisícKč. Součástí pozemku p.č. 151/2 je stavba rodinného domu čp. 518. Součástí pozemku p.č. 151/3 je zemědělská stavba bez č.e., tato je současně příslušenstvím domu čp. 518. Příslušenstvím stavby domu čp. 518 jsou venkovní úpravy – vodovod., kanalizační přípojka, oplocení Součástí pozemku p.č. 3252/2 jsou porosty.