14

052 EX 149/09

Znalecký posudek Pořadové číslo: 2986-057/14

Předmět posudku:

Znalecký posudek o obvyklé ceně bytu č. 1413/9, který je vymezen v bytovém domě č.p. 1412 - 1413 na třídě Edvarda Beneše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st. 2610, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Ladislav Navrátil, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice

Vlastník nemovitosti:

LV č. 24656 pro obec Hradec Králové a k.ú. Nový Hradec Králové: manželé Michal Horáček a Miluše Horáčková, v SJM LV č. 21998 pro obec Hradec Králové a k.ú. Nový Hradec Králové: manželé Michal Horáček a Miluše Horáčková, v SJM - spoluvl. podíl 205/29533

Účel posudku:

Určení ceny nemovitého majetku povinného pro jeho dražební prodej sp.zn. 052 EX 149/09

Oceněno ke dni:

30.11.2014

Oceňovací předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

Vypracovala:

Ing. Kateřina Skladanová, U Hřiště 257, Srch, 533 52 Staré Hradiště Telefon: 607 582 355 E-mail: [email protected]

V Srchu dne 7.12.2014

2986-057/14

I. Všeobecná část 1. Podklady pro vypracování posudku • Usnesení sp.zn. 052 EX 149/09, vydané soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 11.11.2014. • Exekuční příkaz sp.zn. 052 EX 149/09, vydaný soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 24.4.2009. • Výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.11.2014, katastr č. 639303, list vlastnictví č. 24656. • Výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.11.2014, katastr č. 639303, list vlastnictví č. 21998. • Kopie katastrální mapy na pozemek parc. č. st. 2610 v k.ú. Nový Hradec Králové a okolí. • Informace a údaje zjištěné na místě samém. • Územní plán města Hradec Králové (+ změny a doplňky), schválený zastupitelstvem města Hradec Králové dne 21.1.2000, obecně závazná vyhláška č. 1/2002, o závazných částech Územního plánu města Hradec Králové. • Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na internetových stránkách. • Vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí. • Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. (oceňovací vyhláška). • Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. • Literatura: − Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 1996. − Základy oceňování nemovitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006. − Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 2004. − Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, 2006. − Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2007. − Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., 2013. 2. Prohlídka Místní šetření bylo provedeno dne 30.11.2014 za účasti paní Miluše Horáčkové, povinný přítomen nebyl. Byla pořízena fotodokumentace bytového domu a okolí. 3. Celkový popis nemovité věci Znaleckým úkolem je provést ocenění bytu č. 1413/9, který je vymezen v bytovém domě č.p. 1412 - 1413 na třídě Edvarda Beneše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st. 2610, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Bytový dům je nepravidelného půdorysu, má třináct nadzemních podlaží. Nachází se v jihovýchodní části města na sídlišti, cca 2,5 km od centra, ve východní uliční čáře třídy Edvarda Beneše, v její jižní části. Je umístěn ve smíšené zástavbě. První nadzemní podlaží je technické - jsou v něm sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory. V ostatních nadzemních podlažích jsou byty - v domě je vymezeno celkem 77 bytů. Je zde 1 nebytový prostor. Bytový dům je napojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu, na rozvod elektrické energie, na telefonní síť, na dálkový rozvod tepla a teplé vody. Příslušenstvím bytového domu jsou venkovní úpravy - tj. přípojky inženýrských sítí, okapové chodníky.

Strana 2

2986-057/14

Bytový dům je umístěn na pozemku parc. č. st. 2610 o výměře 821 m2 v katastrálním území Nový Hradec Králové, v katastru nemovitostí evidovaném v druhu zastavěná plocha a nádvoří, pozemek je zcela zastavěn domem č.p. 1412 - 1413. Dle platné územně plánovací dokumentace se pozemek nachází ve funkční ploše MC - plochy městského a obvodního centra.

Ocenění je provedeno ke dni místního šetření. Město Hradec Králové je nečleněným statutárním městem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníky bytu č. 1413/9 jsou manželé Michal Horáček a Miluše Horáčková, v SJM, oba bytem Hradec Králové-Nový Hradec Králové, třída Edvarda Beneše 1413. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 24656 pro obec Hradec Králové a k.ú. Nový Hradec Králové u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové. Spoluvlastníky bytového domu č.p. 1412 a č.p. 1413, třída Edvarda Beneše, část obce Nový Hradec Králové, a pozemku parc. č. st. 2610 (ve výši id. 205/29533) jsou manželé Michal Horáček a Miluše Horáčková, v SJM, oba bytem Hradec Králové-Nový Hradec Králové, třída Edvarda Beneše 1413. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 21998 pro obec Hradec Králové a k.ú. Nový Hradec Králové u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové. Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu, jsou omezena zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce.

Strana 3

2986-057/14

5. Obsah posudku 1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství 2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené

Strana 4

2986-057/14

II. Posudek a ocenění Prohlašuji, že jsem neshledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustanovení § 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku.

Obec: Katastrální území:

Nový Hradec Králové 647187, NOVÝ HRADEC KRÁLOVÉ

1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství Popis Oceňovaný byt je umístěn v šestém nadzemním podlaží naproti schodišti a výtahu v domě č.p. 1413, třída Edvarda Beneše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st. 2610 v k.ú. Nový Hradec Králové. Jedná se o byt 1+1 s příslušenstvím, o výměře 39,66 m2 a kovovým sklepem o výměře 1,38 m2. Vstup do domu je od západu (hlavní, se zvonky) i od východu. Jedná se o typový panelový bytový dům se 13 nadzemními podlažími, dokončený v roce 1979. Bytový dům je založen na pilotách a patkách s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou panelové, obvodový plášť je zateplený. Stropy jsou také panelové s prostupy pro instalace. Střecha je rovná, bezespádová, s živičnou krytinou, s olemováním z pozinkovaného plechu. Odvod dešťové vody je veden středem budovy ve schodišťovém prostoru. Vnější povrchy jsou opatřeny nátěrem, vnitřní omítky jsou v bytě stěrkové tenkovrstvé. V domě jsou dva osobní výtahy s odpovídajícím počtem stanic. Schodiště je železobetonové prefabrikované, s teracovým povrchem stupňů. Elektroinstalace je světelná i motorová, je instalován hromosvod. Voda je rozvedena studená i teplá, odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace. Okna jsou plastová zdvojená, dveře jsou hladké plné i prosklené. Na podlahách je PVC, vytápění je ústřední dálkové, je prováděn centrální ohřev TUV. Vybavení kuchyně je mírně podstandardní (v kuchyni není sporák, je zde jen dvouplotýnkový elektrický vařič, dřez na mytí nádobí a kuchyňská linka), vnitřní hygienické vybavení je standardní (keramické umyvadlo, smaltovaná vanička - polyban a splachovací záchod). V domě je rozveden domácí i veřejný telefon a STA. V bytě je umakartové bytové jádro. Dispozičně je byt řešen jako byt 1+1, který obsahuje kuchyň (10,11 m2), pokoj (20,45 m2), předsíň (5,89 m2), koupelnu (2,17 m2), WC (1,04 m2), sklep - kovový (1,38 m2). Podlahová plocha bytu je 41,04 m2. Bytový dům t.č. prochází celkovou regenerací. Před 5 lety byly vyměněny výtahy. Oceňovaný byt se nachází téměř v původním stavu - cca před 10 lety byla vyměněna okna, je neudržovaný. Při posouzení širších vztahů lze hodnotit předmětný byt jako průměrný, nacházející se v regenerovaném panelovém domě situovaném při poměrně frekventované ulici, cca 2,5 km od centra, s veškerou občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti, téměř v původním a neudržovaném stavu. Okna jsou umístěna na východ. Parkování osobního vozidla je u domu možné, kapacita parkovacích míst je dle mého názoru dostatečná. Hradec Králové je statutárním městem, je krajským městem, s veškerou komplexní vybveností, s výbornými možnostmi pro sportovní, kulturní a společenské vyžití, se školami všech typů, s nezaměstnaností nižší než je průměr v kraji.

Strana 5

2986-057/14

Podlahové plochy: byt: 39,66 sklep: 1,38 (úprava koeficientem 0,80) Podlahová plocha bytu celkem

39,66 m2 1,10 m2 = 40,76 m2

Bytový dům č.p. 1412 - 1413 je umístěn na pozemku parcelní číslo st. 2610 (827 m2) v katastrálním území Nový Hradec Králové, který je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný, je přístupný ze zpevněné komunikace, je bez trvalých porostů. Pozemek je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, na plynovod, na rozvod elektrické energie a na sdělovací vedení. Parkování osobních vozidel je možné na pozemcích ve vlastnictví města u domu, normový počet parkovacích míst je zajištěn.

Fotodokumentace Pohled na dům od východu

Pohled na dům od jihu

Strana 6

2986-057/14 Pohled na dům od západu

Návrh obvyklé ceny Obvyklá cena nemovité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Silné stránky oceňované nemovité věci: - bytový dům je panelový, ale regenerovaný - byt je přístupný osobami s omezenou schopností pohybu a orientace - vytápění v bytě je ústřední - ohřev TUV je dálkový - v bytě je sociální zařízení - byt není zastíněn žádnou vzrostlou zelení - k bytu náleží sklep - ve městě je kompletní infrastruktura - vlastnická práva nejsou omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu Slabé stránky nemovité věci: - byt je neudržovaný a téměř v původním stavu - byt se nachází v šestém nadzemním podlaží (v domě s výtahem) - byt se nachází při rušné ulici Rozhodujícím aspektem pro zjištění tržní hodnoty bytu je lokalita, konstrukční typy stavby, technický stav domu, situování bytu (podlaží) a orientace bytu na světové strany.

Strana 7

2986-057/14

Zhodnocení některých těchto aspektů je následující: Poloha domu ve městě: kvalitní bydlení ano dům v centru ne okrajové sídliště ne malá dostupnost MHD, odlehlá poloha ne rušná ulice, jiné závady v okolí ne silně neatraktivní okolí ne Poloha bytu v domě: pěkný výhled z bytu počet podlaží domu celkem (nadz.) podlaží, ve kterém se byt nachází počet bytů na patře výtah (v domě s více než 3 podlažími)

ne 13 6 7 (4. - 13. NP) ano

Charakteristika domu: rodinný dům, vila panelový dům po částečné rekonstrukci po převažující rekonstrukci zanedbaná údržba domu omezené parkování

ne ano ne ano ne ne

Provedení bytu: euro nebo plastová okna plovoucí podlahy, parkety umakartové bytové jádro topení na pevná paliva

ano ne ano ne

Stav bytu (předpoklad): po převažující rekonstrukci po částečné rekonstrukci dobře udržovaný neudržovaný

ne ne ne ano

Další faktory: právní vady příspěvky do fondu oprav nutné investice do spol. částí

ne (skutečný stav odpovídá právnímu stavu vedenému v KN) vyšší ne

Trh s byty je ustálený, největší poptávka je po menších bytech, které jsou cenově ještě poměrně dostupné. V centru města je poptávka i po velkých bytech. Větší poptávka je po bytech v osobním vlastnictví, jejich koupi lze financovat s pomocí úvěru a zástavou na kupovaný byt. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z nabídek realitních kanceláří (zakázky s ID: 0193, 00044, 196657244, 051N01354 a 211-N01033 na serveru www.sreality.cz). Na základě nepřímého porovnání, které spočívá ve srovnávání oceňovaného bytu s průměrnými cenami dosahovanými u srovnatelných bytů v okolí (porovnání s určitým standardem, který odpovídá průměru), a na základě výsledků dobrovolných veřejných dražeb srovnatelných bytů, je obvyklá cena 27 180,- Kč/m2.

Strana 8

2986-057/14

Na základě provedené analýzy a podkladů, které jsem měla k dispozici, obvyklou cenu oceňované nemovité věci k datu 30.11.2014 navrhuji ve výši 810 000 Kč. Zvolený postup ocenění se jeví jako nejoptimálnější stanovení hodnoty nemovité věci jako podklad pro stanovení nejnižšího podání při dražbě. Jen konečný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být prodána. Na základě provedené analýzy obvyklou cenu oceňované nemovité věci k datu 30.11.2014 navrhuji

ve výši:

1 110 000 Kč

slovy: jedenmilionjednostodesettisíckorunčeských

2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu. Vlastnická práva jsou k datu ocenění omezena zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.): Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitou věc zatěžovala i nadále. Není mi známo, že by s oceňovanou nemovitou věcí - bytem č. 1413/9, který je vymezen v bytovém domě č.p. 1412 - 1413 na třídě Edvarda Beneše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st. 2610, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové, byly spojeny práva a závady, které by měly vliv na cenu nemovité věci.

Závady s nemovitou věcí spojené, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, nebyly shledány.

Strana 9

2986-057/14

III. Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést ocenění bytu č. 1413/9, který je vymezen v bytovém domě č.p. 1412 - 1413 na třídě Edvarda Beneše v Hradci Králové, část obce Nový Hradec Králové, na pozemku parc. č. st. 2610, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové, kraj Královéhradecký, ke dni: 22.11.2014.

Na základě provedené analýzy je navržena obvyklá cena

ve výši:

1 110 000 Kč

slovy: jedenmilionjednostodesettisíckorunčeských

V Srchu dne 7.12.2014

Strana 10

2986-057/14

IV. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem: 2986-057/14. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace. Počet stran posudku: Počet stran příloh:

11 3

Ing. Kateřina Skladanová

Přílohy:

výpis z katastru nemovitostí (2 listy) kopie katastrální mapy (1 list)

Strana 11