ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3277 - 157/2012
o ceně spoluvlastnického podílu (id.1/16) nemovitosti pozemků p.č. 476/3, 477/1, 477/9, 477/14 v katastrálním území Rudolfov u Českých Budějovic, obec Rudolfov, Jihočeský kraj, včetně příslušenství.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 6 JUDr. Jan Grosam Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé
Oceněno ke dni:
27.srpna 2012
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Merten Armády 246 155 00 Praha 5 – Stodůlky
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran. V Praze, dne 15.října 2012
-2-
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěném území obce Rudolfov na jihovýchodní břehu Královského rybníku (p.č. 476/3 a 477/1) v severním svahu nad Rudolfovským potokem (477/9 a 477/14) v na okraji zástavby rodinných domů. Pozemky jsou obtížně přístupné (přes pozemky jiných majitelů) z Okružní ulice. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č. 476/2 (vodní plocha - koryto vodního toku umělé o výměře 17m2 ), 477/1 (trvalý travní porost o výměře 2071m2 ), 477/9 (trvalý travní porost o výměře 280m2 ), p.č. 477/14 (trvalý travní porost o výměře 1924). Na pozemkách se nenacházejí žádné stavby. Pozemky nejsou oploceny, nejsou udržovány a nacházejí se na nich náletové dřeviny. Z hlediska územního plánu se jedná o pozemky nacházející se v zóně označené SO (smíšená obytná funkce).
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Rudolfov u Českých Budějovic, obec Rudolfov, list vlastnictví č. 605, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne **.**.2012. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Rudolfov, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 17.4.2012. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 27.8.2012 bez účasti povinného p.Pavlíka.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako spoluvlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 605 pro k.ú. Rudolfov u českých Budějovic, obec Rudolfov zapsán Jan Pavlík Pražská tř. 1586/9, 370 04 České Budějovice
1/16
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního toku 2) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří
1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. -3-
č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012. Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví „obecná cena věci“), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku.
1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Hodnocená nemovitost je pozemek dle územního plánu využitelný pro výstavbu rodinného domku, nacházející se na jižním okraji města Planá nad Lužnicí. Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod administrativní a srovnávací.
-4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 - Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012.
2.1.1 Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního toku Oceněno podle § 31 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Okres Obec Katastrální území Pozemek parcelní číslo Druh pozemku dle výpisu z KN List vlastnictví číslo Využití dle platného ÚP
: České Budějovice : Rudolfov : Rudolfov u Č.Budějovic : 476/3 : vodní plocha – koryto vodního toku umělé : 605 : PV – plochy vodní a vodohospodářské
2.1.1.2 Výměra pozemku 476/3 17
=
17.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
17.00 m
2.1.1.3 Výpočet ceny pozemku vodní nádrže (§ 31 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní jednotková cena stavebního pozemku (35 + (2447 - 1000) x 0.007414) x 3.00 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Po vynásobení koeficientem 0.07 (min.10 Kč) Cena pozemku vodní nádrže 17.00 m2
= Kč
137,18
= Kč = Kč
x 1.0000 10,170,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního tokuCena celkem Kč
170,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.2 Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Oceněno podle § 32, 28 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Okres Obec Katastrální území Pozemek parcelní číslo
: České Budějovice : Rudolfov : Rudolfov u Č.Budějovic : 477/1, 477/9, 477/14 -5-
Druh pozemku dle výpisu z KN : vše trvalý travní porost List vlastnictví číslo : 605 Využití dle platného ÚP : SO – smíšená obytná funkce 2.1.2.2 Výměra stavebního pozemku 477/1 2071 477/9 280 477/14 1924
= = =
2071.00 m2 280.00 m2 1924.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
2.1.2.3 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Není možnost napojení na rozvod elektřiny (až -8%) Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ (až -4%)
4275.00 m
-10% -5% -7% -8% -4%
2.1.2.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 32, 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku (35 + (2447 - 1000) x 0.007414) x 3.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -34.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.30 Cena za celou výměru 4275.00 m2
= Kč
137,18
= Kč = Kč
137,18 90,54
= Kč = Kč = Kč
x 2.1550 x 1.3610 265,55 79,66 340.563,04
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Cena celkem Kč
340.563,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.3 Rekapitulace stanovení administrativní ceny 1) Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního toku 2) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří
Kč Kč
170,340.563,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
340.733,340.730,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
2.2 Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 2 roků. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, pozemek v zastavěné části města, uvedené velikosti, stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je s poptávkou přibližně v rovnováze. Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou. Podle použitých databází realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, obchodovány pozemky, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat. Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí (co do druhu – zahrada či trvalý travní porost) za poslední dobu lze považovat uvedené pozemky za obchodovatelné v cenovém rozpětí cca 350 – 400 Kč/m2. Pro oceňované pozemky je nutno zavést korekce s ohledem na jejich obtížnou přístupnost, jejich sklon a za neprováděnou údržbu (pozemky jsou zarostlé náletovými dřevinami). Vodní plochu p.č. 476/3 lze obchodovat v rozpětí 15 – 20 Kč/m2.
2.2.1 Srovnávací hodnota Pol. 1 2 3 4
Parc.č.
Výměra (m2)
476/3 477/1 477/9 477/14 Součet
17 2071 280 1924 4292
Kč/m2 20,00 375,00 375,00 375,00
Korekce -50% 50% 50%
Cena (kč) 340 388312 52500 360750 801902
_______________________________________________________________________________________________________________
Srovnávací hodnota celkem
Kč
800.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
3. SHRNUTÍ 3.1 Administrativní cena pozemků
340 730,- Kč
3.2 Srovnávací hodnota pozemků
800 000,- Kč
Při oceňování pozemků je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. V daném případě se spočtené hodnoty řádově liší, proto je znalec názoru, že tržní cena uvedených pozemků se bude blížit ceně stanovené srovnávací metodou.
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy pozemků odhaduji jejich obvyklou cenu na částku :
800 000,- Kč
Pro stanovení ceny spoluvlastnického podílu (id.1/16) nelze použít pouze matematickou operaci, ale je třeba přihlédnout k faktu, že se jedná pouze o výrazně menšinový podíl, jehož obecná obchodovatelnost bývá dosti problematická. Proto stanovuji cenu výše uvedeného spoluvlastnického podílu na částku :
40 000 Kč
-8-
4. ZÁVĚR a.
cena id.1/16 pozemků p.č. 476/3, 477/1, 477/9, 477/14 kú Rudolfov u Českých Budějovic činí celkem
40.000 Kč. b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěna
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d.
Výsledná cena výše označených nemovitostí činí cena id.1/16 pozemků p.č. 476/3, 477/1, 477/9, 477/14 kú Rudolfov u Českých Budějovic činí celkem
40.000 Kč. Slovy : Čtyřicettisíc Kč
V Praze, dne 15.října 2012 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou
.................... vypracoval
-9-
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 3.1.1991, č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3277 - 157/2012. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Merten
- 10 -
