14

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1533/005/14 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 776/1 se spoluvl.podílem 742/18603 na budově čp. 776 a pozemku parc.č. 1199, vše k.ú. Bubeneč, obec Praha, Hl.m.Praha a o ceně jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojenými.

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Beroun, soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský, č.j. 015 EX 621/2007-43 Palackého 31/2 266 01 Beroun Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení č.j. : 015 EX 621/2007

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. a dle údajů trhu, podle stavu ke dni 28.1.2014 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lenka Kramplová Starobylá 498 149 00 Praha 4 tel.: 606 840 829 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních + 1x v elektronické podobě. V Praze 13.2.2014

-2-

Nález Znalecký úkol Ocenit cenou obvyklou bytovou jednotku č. 776/1 se spoluvl.podílem 742/18603 na budově čp. 776 a pozemku parc.č. 1199 včetně příslušenství, vše k.ú. Bubeneč, obec Praha, Hl.m.Praha včetně jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, pro exekuční řízení č.j. 015 EX 621/2007.

Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje obvyklou (jinak též obecnou nebo tržní) cenu takto : Obvyklou cenou se pro účely citovaného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota nemovitosti se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí v daném místě. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích : 1. metoda nákladová (věcná ) 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací

ad 1) Nákladový způsob ocenění (stanovení věcné hodnoty) Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a dle jeho stavu ke dni ocenění. Věcná hodnota staveb je pak reprodukční cena nemovitosti snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání prvků pomocí některé ze známých metod. U pozemků se vychází z výměr podle popisu v katastru nemovitostí, z bonity pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci obce a možnosti jejich využití. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Pro kvalitativní informaci o hodnotě pozemků lze použít cenovou mapu dané lokality, platnou oceňovací vyhlášku, případně další metody – indexová, Sammetova, Naegeliho, porovnávací.

-3-

ad 2) Výnosový způsob ocenění (stanovení výnosové hodnoty) Tato metoda je založena na koncepci tzv. časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Podle ní investor nakupuje budoucí zdroj příjmů, resp. budoucí peněžní tok. Základem pro budoucí tok příjmů může být buď současné využití podnikatelského majetku, nebo úvaha o možném nejlepším a nejvýnosnějším využití, které se bude od stávajícího podnikatelského záměru odlišovat.

Současná hodnota majetku je určena následovně : - projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku peněz - využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvalitativní úroveň a stanovení správné adekvátní kapitalizační míry. Exaktně vyjádřeno je dle výnosové metody tržní hodnota majetku (V) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu (Z) dělenému odpovídající kapitalizační mírou (r). V = ( Z / r ) x 100 Celková kapitalizační míra (r) je dána součtem členů : r1 = skutečná míra výnosnosti r2 = riziková míra

r = r1 + r2 , kde

Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů, vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová metoda vyjadřuje tzv. věcnou rentu nemovitosti (staveb a pozemků).

ad 3) Porovnávací způsob ocenění Tato metoda je založena na principu vyhodnocení cen uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. U nemovitostí, kde není možno objektivně stanovit porovnávací hodnotu, resp. kde nebyly nalezeny ani v současné nabídce objekty srovnatelných parametrů, je třeba na základě podrobné analýzy současného trhu s nemovitostmi zvažovat i obchodovatelnost obdobných zařízení v dané lokalitě. V určitých případech lze použít i kombinaci výše uvedených metod.

-4-

Pro stanovení ceny obvyklé jsou v daném případě použity tyto oceňovací metody : Cena zjištěná (administrativní) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, tj. podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Takto zjištěná cena má pro účely tohoto posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota ( porovnání, komparace) vychází v daném případě s porovnání srovnatelných nemovitostí obchodovaných ve srovnatelném období a srovnatelné lokalitě. K získání porovnatelných nemovitostí využívám databáze uskutečněných cen na trhu s nemovitostmi vedenou mnou, spolupracujícími znalci a nabídkové ceny realitních kanceláří s tím, že je kladen především důraz na to, aby nemovitosti byly srovnatelné svým charakterem, polohou, velikostí a dobou realizace. Dále pak údaje získané přímo z kupních smluv. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot a faktorů, vztahujících se k dané nemovitosti.

Informace o nemovitosti Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č. 776/1 se spoluvl.podílem 742/18603 Českomalínská 776/25 160 00 Praha 6 -Bubeneč Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Bubeneč 1 241 664

Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2014 za přítomnosti pana Miroslava Dlouhého.

Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora č.j. 015 EX 621/2007-43. Usnesení soudního exekutora č.j. 015 EX 621/2007-44 Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 6, č.j. 38 Nc 6767/2007-4 Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek poskytnuté a.s. SNEO. Cenová mapa stavebních pozemků CMP 2014. Údaje poskytnuté vlastníkem jednotky při místním šetření. Údaje zjištěné znalcem v archivu SÚ MČ Praha 6. Výpis z katastru nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, KP Praha pro k.ú. Bubeneč, LV č. 4571 ze dne 15.1.2014. - Údaje z katastru nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, KP Praha pro k.ú. Bubeneč, LV č. 4203 získané dálkovým vstupem do KN.

-

-5-

Kopie katastrální mapy získaná dálkovým vstupem do KN. Šetření provedené znalcem na místě samém. Šetření provedené na Katastrálním úřadu ve věci uskutečněných prodejů v místě. Teorie oceňování nemovitostí Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství , CERM Brno, 1997 Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2008 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku. CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno Bradáč, A., Kledus, M, Weigel, L : Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002. Dušek, D. : Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008. Ort, P. : Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007. Zazvonil, Z. : Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007. Příslušné oceňovací předpisy. Databáze uskutečněných cen na trhu s nemovitostmi vedená mnou a spolupracujícími znalci a nabídkové ceny realitních kanceláří.

Vlastnické a evidenční údaje Dle katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro hl.m.Prahu, KP Praha pro k.ú. Bubeneč, LV 4571, LV 4203 : Dlouhý Miroslav, Českomalínská 776/25, 160 00 Praha - Bubeneč

740709/0383

Jiná práva - bez zápisu

Omezení vlastnického práva : Zástavní právo smluvní pro Českomoravskou stavební spořitelnu a.s., ( meziúvěr) V-2097/2007-101 Zástavní právo smluvní pro Českomoravskou stavební spořitelnu a.s., (úvěr) V-2097/2007-101 Nařízení exekuce Z - 13369/2008-101 ( 40 Nc-6344/2007 4 OS P6) Nařízení exekuce Z - 13344/2008-101 ( 40 Nc-6344/2007 4 OS P6) Nařízení exekuce Z - 32718/2008-101 ( 38 Nc-6767/2007-4 OS P6) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 015 EX -621/2007 - 6, Z - 32631/2008-101 Zástavní právo soudcovské Z - 9556/2008-101 ( 38 E 92/2007 - 6) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081 EX -8097/2007 -18, Z-39437/2008-101 Zástavní právo soudcovské Z - 77893/2012-101 ( 34 E 64/2012 -20)

-6-

Celkový popis lokality a nemovitosti Popis lokality : Bubeneč je městská čtvrť Prahy a katastrální území na levém břehu Vltavy. Součástí katastru Bubenče je i celý Císařský ostrov, Stromovka (Královská obora) a Výstaviště. Většina katastru Bubenče – 52 % – patří do obvodu a městské části Praha 7, ale většina zastavěné plochy leží v obvodu a městské části Praha 6, (v Praze 7 leží především Stromovka). Ulice Českomalínská je součástí Městské části Praha 6. V místech, kde se nachází budova čp. 776, je řešena jako jednosměrná komunikace. Parkování omezené na komunikaci, před domem vyhrazená stání pro Městskou policii, která sídlí ve dvorních objektech domu. Jedná se o souvislou zástavbu MČ Prahy 6, zástavba obytnými domy s bytovými a nebytovými prostory. Lokalita kompletně zasíťována. Jedná se o památkově chráněné území.

Popis nemovitostí : Budova čp. 776 se nachází v souvislé zástavbě v ulici Českomalínská. Jedná se o obytný dům, stáří 74 roků, ve dvorní části pak nebytové jednotky, kde sídlí Městská policie. Přístup do dvorního traktu je průjezdem, ze kterého je i přístup do obytného domu. Budova čp. 776 (hlavní budova) je domem sestávajícím ze 2 podzemních podlaží a 6-ti nadzemních podlaží, kdy v 1.PP a 5-ti NP jsou vždy 2 bytové jednotky. V 6. NP pak společné prostory - prádelna a spol.WC.V domě není výtah. Budova v původním stavu. 1.PP je polozapuštěno, oceňovaná jednotka má 1 okno do ulice, 2 okna pak do dvorní části. Okna opatřena mřížemi. Hl.město Praha má platnou Cenovou mapu stavebních pozemků ( dále jen CMP 2014), kde je cena oceňovaného pozemku stanovena. Vlastní bytová jednotka č. 776/1 sestává ze 2 pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory a spíže. K užívání sklepní koje ve 2.PP. Vytápění bytové jednotky je etážové, vlastním kotlem umístěným v bytě. Na podlahách lino, koupelna s vanou. V prostorách kuchyně jsou stopy protečení stropem.Kuchyň vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Byt je v dobrém stavu, nevýhodou je poloha v 1.PP částečně polozapuštěném, kdy 2 okna jsou do dvora. Jedná se o poměrně tmavý byt. K jednotce náleží spoluvlastnický podíl na budově čp 776 a pozemku p.č. 1199 ve výši 742/18603.

Obsah posudku 1) Ocenění cenou zjištěnou dle vyhl.č. 441/2013 Sb. 2) Ocenění porovnávací metodou (porovnání trhu)

-7-

Posudek

1) Cena zjištěná dle vyhl.č. 441/2013 Sb. : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Bytová jednotka č. 776/1 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Praha má platnou Cenovou mapu stavebních pozemků, cena pozemku je v ní stanovena. Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ § 2 cen. mapa

Název

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 1199

Výměra [m2] 1 192,00

- zjištěná cena

Jedn. cena [Kč/m2] 7 600,00

Cena [Kč] 9 059 200,9 059 200,-

=

9 059 200,- Kč

=

9 059 200,- Kč 9 059 200,- Kč

=

9 059 200,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

-8Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 6 74 let 47 268,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu pokoj 1: pokoj 2: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: spíž: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy 30,30 * 1,00 = 19,20 * 1,00 = 11,90 * 1,00 = 7,70 * 1,00 = 3,10 * 1,00 = 0,90 * 1,00 = 1,10 * 1,00 =

30,30 m2 19,20 m2 11,90 m2 7,70 m2 3,10 m2 0,90 m2 1,10 m2 74,20 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná 2. Společné části domu - prádelna 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 1.PP 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - předpoklad provedení menších stavebních úprav Koeficient pro stáří 74 let: s = 1 - 0,005 * 74 = 0,63 9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,63 = 0,498 i=1

č. IV II II I I III II III I III

Vi 0,10 0,00 0,00 -0,05 -0,01 0,00 -0,01 0,00 -0,10 0,85

-9Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

III III II IV

-0,01 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I omezené parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD) I I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití – bytový dům 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 47 268,- Kč/m2 * 0,498 = 23 539,46 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 74,20 m2 * 23 539,46 Kč/m2 * 0,990 * 1,030= 1 781 036,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 781 036,50 Kč

- 10 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 9 059 200,- Kč Spoluvlastnický podíl: 742 / 18 603 Hodnota spoluvlastnického podílu: 9 059 200,- Kč * 742 / 18 603 = 361 335,61 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Bytová jednotka č. 776/1 - zjištěná cena

=

361 335,61 Kč 2 142 372,11 Kč

Rekapitulace výsledné ceny zjištěné dle vyhl.č. 441/2013 Sb.:

Bytová jednotka č. 776/1

2 142 372,10 Kč

Celkem

2 142 372,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena zjištěná dle vyhl.č. 441/2013 Sb. po zaokrouhlení dle § 50:

slovy: Dvamilionyjednostočtyřicetdvatisíctřistasedmdesát Kč

2 142 372,10 Kč

2 142 370,- Kč

- 11 -

2) Cena obvyklá zjištěná porovnáním trhu Odhad obvyklé ceny : Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje obvyklou( jinak též obecnou nebo tržní) cenu takto : Obvyklou cenou se pro účely citovaného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota nemovitosti se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí v daném místě. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot a faktorů, vztahujících se k dané nemovitosti. Oceňovaná nemovitost (porovnávaná) : Bytová jednotka č. 776/1 se spoluvl.podílem 742/18603, k.ú. Bubeneč o velikosti 2+1 s příslušenstvím, umístěná v 1.PP. k bytu sklepní koje ve 2.PP, vytápění etážové, vlastní kotel. 1 okno do ulice, 2 okna do dvora. Okna opatřena mřížemi. Obchodovatelnost a ocenění : Na základě znalosti trhu s nemovitostmi, znalosti předmětné lokality, po místním šetření, šetření na FÚ, v RK a po prohlídce nemovitostí konstatuji, že bytová jednotka je dobře obchodovatelná, negativní vliv na cenu má poloha jednotky v domě – jedná se o 1.PP (polozapuštěno) .

Pro srovnatelné období obchodovány následující porovnatelné nemovitosti : 1)

Praha 6 - Bubeneč , Českomalínská Byt 1+kk, sklepní koje ve 2.PP, byt sousedí s oceňovanou jednotkou, 41,20 m2, po rekonstrukci. Situován v 1.PP, polozapuštěno, okno do ulice. Sklepní koje ve 2.PP. Obchodováno ve 2. polov. 2013.

Realizovaná cena: 1 290 000 Kč (dle kupní smlouvy)

- 12 2)

Praha 6 - Bubeneč , N. A. Někrasova Byt 2+KK v osobním vlastnictví o velikosti 48,6 m2 ve zvýšeném přízemí cihlového domu. K bytu patří sklep. Byt má vlastní plynový kotel Vaillant, nové radiátory, renovovaná okna. Požadovaná cena: 2 590 000 Kč

3)

Praha 6 • Bubeneč • náměstí Interbrigády Byt 2 + kk, před rekonstrukci, plocha 70,69 m2 + 13 m2 místnost s oknem v suterénu domu. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu, celkem 4 nadzemní podlaží a suterén. K užívání zahrada ve vnitrobloku. Výhled na náměstí. Vytápění lokální na plyn. Požadovaná cena: 2 850 000 Kč

4)

Praha 6, Dejvice, Zelená Byt v původním, udržovaném stavu 2+1, 42 m2, 2. patro cihlového domu bez výtahu. Dům po kompletní rekonstrukci. Možnost parkování ve dvoře. V okolí veškerá občanská vybavenost. Dobrá dostupnost MHD. Požadovaná cena: 2 699 000 Kč

- 13 Zjištění ceny nemovitosti porovnáním trhu :

č.

Koef. K3 Cena K4 redukce Cena po redukci K2 K1 velikost, požadovaná, na na pramen ceny poloha v úvaha resp. zaplacená poloha stav a znalce pramen (Kč) domě (Kč) vybavení ceny

1 1 290 000 1 1 290 000 1 2 2 590 000 0,9 2 331 000 1 3 2 850 000 0,9 2 565 000 1 4 2 699 000 0,9 2 429 100 1 Celkem průměr Maximum Minimum Odhad obvyklé ceny průměr -15% rozdílu max.a min.

1 1,1 1,1 1,1

0,58 0,95 1,05 1

1,0 1,0 1,0 1,0

Cena odvozená ze srovnávací nemovitosti (Kč)

I

0,580 1,045 1,155 1,100

Kč Kč Kč

2 224 138 2 230 622 2 220 779 2 208 273 2 220 953 2 230 622 2 208 273 2 217 601

K1 koeficient na polohu v oblasti K2 koeficient na polohu v domě K3 koeficient ient na velikost, úvahu znalce stav a vybavení K4 koeficient na úvahu znalce I = K1 * K2 * K3 * K4

2 220 000,- Kč

Cena obvyklá po zaokrouhlení

sl. 2 * sl. 3 = sl. 4 sl. 4 / sl. 9 = sl. 10

Obvyklá cena bytové jednotky č. 776/1 se spoluvl.podílem 742/18603 na budově čp. 776 a pozemku p.č. 1199, k.ú. Bubeneč, obec Praha zjištěná porovnáním trhu činí :

2 220 000,- Kč

Slovy : Dvamilionydvěstědvacettisíc Kč.

Závady právní povahy : Dle výpisu z katastru nemovitostí na LV č. 4571 vedeného Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, KP Praha pro k.ú. Bubeneč, existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nažízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však s ohledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

- 14 -

Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1) Cena bytové jednotky č. 776/1 se spoluvl.podílem 742/18603 na budově čp. 776 a pozemku p.č. 1199, k.ú. Bubeneč, obec Praha zjištěná dle vyhl.č. 441/2013 Sb.

činí

2 142 370,- Kč

Slovy: Dvamilionyjednostočtyřicetdvatisíctřistasedmdesát Kč

2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 776/1 se spoluvl.podílem 742/18603 na budově čp. 776 a pozemku p.č. 1199, k.ú. Bubeneč, obec Praha zjištěná porovnáním trhu činí :

2 220 000,- Kč

Slovy : Dvamilionydvěstědvacettisíc Kč.

- 15 -

Závěr : Na základě uvedených zjištění je stanovena obvyklá cena nemovitostí ke dni 28.1.2014 po zaokrouhlení takto :

Obvyklá cena bytové jednotky č. 776/1 se spoluvl.podílem 742/18603 na budově čp. 776 a pozemku p.č. 1199, k.ú. Bubeneč, obec Praha zjištěná porovnáním trhu

2 220 000,- Kč

činí :

Slovy : Dvamilionydvěstědvacettisíc Kč.

V Praze, 13.2.2014 Ing. Lenka Kramplová Starobylá 498 149 00 Praha 4 tel.: 606 840 829 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 2.3.1990 č.j.Spr.1151/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1533/005/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 005/14.

- 16 -

SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumenatce Mapa oblasti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4571 ze dne 15.1.2014 Cenová mapa

počet stran A4 v příloze: 1 1 3 1

- 17 -

- 18 -

Poloha v oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -