ZNALECKÝ POSUDEK č. 275-25/14 o ceně nemovitosti – spoluvlastnického podílu ve výši 7/12 na budově č.p. 596, rodinný dům, stojící na parcele č. 1409 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č. 1409 a 1410, vše zapsáno na LV 313 v katastrálním území Albrechtice u Českého Těšína, obec Albrechtice, okres Karviná.
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Simona Kiselová Exekutorský úřad Karviná Karola Sliwky 125/20 733 01 Karviná - Fryštát
Účel posudku:
Exekuční řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 18.3.2014 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/20 735 64 Havířov Prostřední Suchá tel. 603 857 300 www.ocenovani-nemovitost.cz
Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a předává se ve trojím vyhotovení.
V Havířově, 9.4.2014
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem tohoto znaleckého posudku je 1) Stanovit obvyklou cenu nemovitosti – spoluvlastnického podílu ve výši 7/12 na budově č.p. 596, rodinný dům, stojící na parcele č. 1409 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č. 1409 a 1410, vše zapsáno na LV 313 v katastrálním území Albrechtice u Českého Těšína, obec Albrechtice, okres Karviná. 2) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené 3) Ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.3.2014 za účasti povinného. Obec Albrechtice nemá zpracovanou aktuální cenovou mapu pozemků.
3. Podklady pro vypracování posudku podklady poskytnuté objednatelem: · Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený 18.2.2014 podklady opatřené znalcem: · Informace o nemovitosti z databáze www.cuzk.cz ke dni 9.4.2014 · Povodňová mapa ČR
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Karviná Albrechtice Albrechtice u Českého Těšína (600121)
List vlastnictví číslo: 313 Vlastníci: 1. Bučková Pavla Životická 596, 73543 Albrechtice
Podíl: 3/8
2. Manderla Michal Životická 596, 73543 Albrechtice
Podíl: 1/24
3. Manderla Petr Životická 596, 73543 Albrechtice
Podíl: 7/12
–2–
5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předložena jiná dokumentace než výše uvedená. Při zpracování znaleckého posudku vycházím z přímo měřených výměr. Měření bylo provedeno na místě samém laserovým dálkoměrem Stanley TLM 210i.
6. Omezení vlastnického práva - Věcná břemena - podle výpisu z katastru nemovitostí neváznou na oceňované nemovitosti žádná věcná břemena. - Zástavní práva – podle výpisu z katastru nemovitostí jsou k oceňovaným nemovitostem zřízena zástavní práva exekutorská a zástavní právo soudcovské.
7. Celkový popis nemovitosti Poloha a význam obce: Obec Albrechtice leží asi 8 km jižně od města Karviné na severním okraji Těšínské pahorkatiny v malebném údolí, kterým protéká řeka Stonávka s jejím pravobřežním přítokem Chotěbuzkou. Průměrná nadmořská výška území se pohybuje mezi 260-280 m n. m. Rozloha obce činí 12,69 km2 a v současné době má 3 928 obyvatel. Umístění v obci: Oceňovaná nemovitost – rodinný dům se nachází na rovinatém oploceném pozemku v místní části Pacalůvka. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů. Přístup k nemovitosti je z ulice Životická po zpevněné komunikaci. Informace o nemovitosti: Rodinný dům má 2 bytové jednotky, je podsklepen s plochou střechou a má dvě nadzemní podlaží. U Rodinného domu jsou venkovní úpravy a trvalé porosty.
–3–
B. Posudek I – Ocenění podle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. 3 Změny v okolí III. 4 Vliv právních vztahů na II. prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV.
Hodnocení znaku Poptávka nižší než nabídka
Pi –0,03
Pozemek ve spoluvlastnictví Bez vlivu Bez vlivu
–0,01 0,00 0,00
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + å Pi) = 0,960 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 + å Pi) = 0,840 i=2
–4–
Pi 1,00 0,02 –0,15 0,00 –0,01 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
a) Rodinný dům – § 35 Informace o nemovitosti: Rodinný dům je podsklepen a má dvě nadzemní podlaží. Podzemní podlaží je technické a nachází se zde garáž, kotelna, sklady a prádelna. Nadzemní podlaží jsou obytné dispozičně uspořádané jako dvougenerační. V přízemí se nachází hala se schodištěm, koupelna, kuchyně, obývací pokoj, ložnice a pokoj. V 2.NP jsou 3 pokoje, kuchyně, spíž, koupelna, WC, a balkón. Dispoziční uspořádání RD: 1.PP chodba + schodiště chodba garáž technická místnost kotelna sklad prádelna
2,33 2,78 5,17 4,43 3,30 1,98 2,34
´ ´ ´ ´ ´ ´ ´
5,59 1,15 + 1,79 ´ 2,22 4,45 3,42 4,50 1,90 3,02
= = = = = = =
13,02 7,17 23,01 15,15 14,85 3,76 7,07 84,03
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
1.Mezipatro chodba sklad garáž
3,29 ´ 1,24 4,71 ´ 3,29 5,50 ´ 7,04
= = =
4,08 15,50 38,72 58,30
m2 m2 m2 m2
předsíň + schodiště chodba pokoj OP kuchyně koupelna ložnice
5,71 2,32 4,03 4,53 4,51 2,02 2,23
´ ´ ´ ´ ´ ´ ´
2,27 3,44 4,51 3,70 3,41 3,12 2,80
= = = = = = =
12,96 7,98 18,18 16,76 15,38 6,30 6,24 83,80
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
chodba + schodiště chodba pokoj pokoj pokoj koupelna WC kuchyně spíž balkón
5,76 4,80 4,67 4,50 4,49 1,26 0,79 3,27 0,79 3,89
´ ´ ´ ´ ´ ´ ´ ´ ´ ´
2,33 2,31 + 2,03 ´ 1,12 4,08 3,74 3,50 2,17 1,24 2,32 0,82 1,09 + 1,40 ´ 1,18
= = = = = = = = = =
13,42 13,36 19,05 16,83 15,72 2,73 0,98 7,59 0,65 5,89 96,22
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
1.NP
2.NP
–5–
Podlahová plocha celkem 322,35 m2 Hrubá užitková plocha 244,47 m2 Čistá užitková plocha 124,78 m2 Konstrukce a vybavení: Základy jsou betonové s izolací, svislé nosné konstrukce zděné. Stropy jsou s rovným podhledem, střecha je plochá, krytina živičná svařovaná, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní úpravy stěn jsou vápenné štukové omítky, vnější úprava povrchů je břizolit, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem nebo dřevěná zdvojená, schodiště je ocelové dvouramenné s mezipodestou, podlahy nebytových místností jsou betonové, podlahy obytných místností jsou vlysy, PVC nebo ker. dlažba, dveře v 1.NP jsou dřevěné v dřevěných zárubních, ve 2.NP prosklené v kovových zárubních, vytápění je ústřední s plynovým kotlem, rozvod vody je ve studené i teplé, elektroinstalace je světelná i motorová, vybavení kuchyně v 1.NP je pouze digestoř, ve 2.NP je stará kuchyňská linka a plynový sporák, v koupelně v 1.NP je rohová vana, sprchový kout, závěsné WC a umyvadlo, ve 2.NP je původní vana a umyvadlo. Stáří, opotřebení: Nebylo zjištěno datum výstavba ani kolaudace, předpokládané stáří budovy ke dni ocenění je 50 let. V roce 2006 byla provedena celková rekonstrukce vnitřní části domu v 1.NP – nové podlahy, koupelna, omítky, dveře apod. a byla vyměněna okna. V době ocenění není dům obydlen. Při prohlídce byly zjištěny vady u prvků dlouhodobé životnosti - vlivem poruchy střešního pláště dochází k zatékání srážkové vody do pokojů ve 2.NP a tím k degradaci interiéru. V suterénu budovy se vyskytují trhliny pod nosnými prvky stropu. Podlaží: Název 1.PP 1.NP + Mezipatro 2.NP Součet: Podlažnost:
Výška 2,67 m 2,87 m 2,79 m 8,33 m
Zastavěná plocha 7,98×4,85+5,36×10,53+2,61×5,31 = 8,08×4,90+5,41×10,58+2,66×5,36+6,14× 7,72+6,55×3,34 = 8,08×4,90+5,41×10,58+2,66×4,27 =
397,56 / 109,00
109,00 m2 180,37 m2 108,19 m2 397,56 m2
= 3,65
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,66 × (7,98×4,80+5,31×10,48+2,56×5,26) = 1.NP + Mezipatro 2,85 × (8,08×4,90+5,41×10,58+2,66×5,36+6,14×7,63+6,55×3, = 34) 2.NP 2,79 × (8,08×4,90+5,41×10,58+2,66×4,25) = Obestavěný prostor – celkem: = Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Albrechtice Počet obyvatel: 3 928 Základní cena (ZC): 2 291,– Kč/m3 –6–
285,73 m3 512,47 m3 301,70 m3 1 099,90 m3
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s plochou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1964 Stáří stavby (y): 50 Koeficient pro úpravu (s): 0,750
Vi D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + å Vi) × V13):
0,644
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 475,40 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,960 Index polohy (IP): 0,840 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: = CSP = OP × ZCU × IT × IP = 1 099,90 × 1 475,40 × 0,960 × 0,840 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Rodinný dům – určená cena:
1 308 619,84 Kč
7 / 12 763 361,57 Kč 763 361,57 Kč
a) Pozemky na LV číslo 313 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Albrechtice Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce –7–
Oi 0,85 0,60
3 Poloha obce
4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce 6 Občanská vybavenost v obci
IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn III. Železniční a autobusová zastávka II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení
1,01
1,00 0,90 0,98
Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 245,33 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
å Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,840 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,806 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 197,7360 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1409 zastavěná plocha a nádvoří 341 1410 zahrada 787 Součet: 1 128 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky na LV číslo 313 – určená cena:
Cena [Kč] 67 427,98 155 618,23 223 046,21
7 / 12 130 110,29 Kč 130 110,29 Kč
Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 313 Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
763 361,57 Kč 130 110,29 Kč 893 471,86 Kč 893 470,– Kč –8–
C. Posudek II – Ocenění cenovým porovnáním Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti byla použita komparativní metoda na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi, obecními a městskými úřady a hlavně na základě porovnání uskutečněných prodejů nemovitostí svým charakterem, velikostí a lokalitou srovnatelných s oceňovanou nemovitostí. Ocenění nemovitosti je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Tato metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji.
Pracovní část
RD
Koef. zdroje inform.
Kč
-
Kč
m2
1
1 200 000
0,85
1 020 000
2
3 450 000
0,85
3
2 450 000
4 5
Cena č.
Cena p.
UP
JTCSi
ISi
SJTCSi
´ koef
Váha
SJTCSi Použité
informace ´ váha SJTCSi Kč/m2
Kč/m2
-
151
6755 0,4307 15685
1
15685
15685
2 932 500
412
7118 0,5405 13170
1
13170
13170
0,85
2 082 500
250
8330 0,5940 14024
1
14024
14024
3 390 000
0,85
2 881 500
300
9605 0,6290 15270
1
15270
15270
2 595 000
0,85
2 205 750
240
9191 0,5931 15496
1
15496
15496
-
Kč/m2
Počet hodnot celkem
c
ks
5
Počet hodnot použitých
n
ks
5
Prostý průměr všech
SJTCpp
Kč/m2
14729
Minimum použitých hodnot
SJTCmin
Kč/m2
13170
SJTCprůměr
Kč/m2
14729
SJTCmax
Kč/m2
15685
Vážený průměr použitých hodnot Maximum použitých hodnot Střední odchylka - směrodatná odchylka z náhodného výběru Průměr minus směrodatná odchylka
s
Kč/m2
972
SJTC-s
Kč/m2
13757
Průměr plus směrodatná odchylka
SJTC+s
Kč/m2
15701
IO
-
0,42
PPS
m2
264,00
Celkový index oceňované nemovitosti UP oceňovaného rodinného domu
–9–
Výpočet jednotkových tržních cen oceňovaného RD JTC minimální JTC - průměr minus s JTC průměr JTC - průměr plus s JTC maximální
JTCmin JTC-s JTCprůměr JTC+s JTCmax
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
5523 5769 6177 6585 6578
Cena oceňovaného rodinného domu včetně pozemku a příslušenství Minimální Průměr minus s Průměr Průměr plus s Maximální
Cmin C-s Cprůměr C+s Cmax
Spoluvlastnický podíl ve výši 7/12
Kč Kč Kč Kč Kč
1 458 000 1 523 000 1 631 000 1 738 000 1 737 000 Kč
D. Rekapitulace
Způsob ocenění
Celková cena
I Cena podle vyhlášky porovnávacím způsobem
893 470 Kč
II Cena zjištěná porovnávacím způsobem
951 420 Kč
Obecná (obvyklá, tržní) cena dle odborného odhadu znalce
– 10 –
950 000 Kč
951 417
E. Závěr
Obvyklá cena nemovitostí – spoluvlastnického podílu ve výši 7/12 na budově č.p. 596, rodinný dům, stojící na parcele č. 1409 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č. 1409 a 1410, vše zapsáno na LV 313 v katastrálním území Albrechtice u Českého Těšína, obec Albrechtice, okres Karviná ke dni 18.3.2014 je
950 000,- Kč Slovy: devětsetpadesáttisíc Kč Práva a závady: Jiná práva a závady mimo uvedených v listu vlastnictví č. 313 k.ú. Albrechtice u Českého Těšína, obec Albrechtice nebyla zjištěna.
V Havířově, 9.4.2014
Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/20 735 64 Havířov Prostřední Suchá tel. 603 857 300
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr. 735/09, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 275-25/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20-2014 podle připojené likvidace. Seznam příloh: Příloha č. 1: Data objektů pro porovnávací metodu Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 3: Kopie katastrální mapy Příloha č. 4: Mapa s vyznačením polohy nemovitosti Příloha č. 5: Fotodokumentace
– 11 –
( 6 listů ) ( 5 listů ) ( 1 list ) ( 1 list ) ( 2 listy )
