14

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1648-123/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky parc.č. St. 1/3 jehož součástí je stavby výroby bez čp/če, parc.č. St. 1/4 jehož součástí je stavba výroby bez čp/če, parc.č. 35. Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Havlíčkův Brod, obec Knyk, k.ú. Knyk Adresa nemovité věci: Knyk, 580 01 Vlastníci stavby: Josef Venc, Knyk 45, 580 01, vlastnictví: SJM Petra Vencová, Knyk 45, 580 01, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Josef Venc, Knyk 45, 580 01, vlastnictví: SJM Petra Vencová, Knyk 45, 580 01, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

GAUTE a.s. Lidická 2006/26, 60200 Brno

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb.

Datum místního šetření: Počet stran:

22

6.11.2014

stran

Ve Velaticích, dne 4.12.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 4

Ing. Tomáš Volek

6.11.2014 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 350, k.ú. Knyk, ve vlastnictví SJM pana Josefa Vence a paní Petry Vencové. Jedná se o pozemky parc.č. St. 1/3 jehož součástí je stavba výroby bez čp/če, parc.č. St. 1/4 jehož součástí je stavba výroby bez čp/če a parc.č. 35, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb a to k datu místního šetření, tj. k 6.11.2014. Metody výpočtu obvyklé hodnoty Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) hodnoty použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): Na žádost objednatele může být provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb.). Ze strany objednatele nebyla v řešeném případě zjištěná (administrativní) cena požadována. Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle §12 této vyhlášky nebo jiné ceníkové základny např. URS Praha, RTS Brno a pod. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných -2-

budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Závěrečný odborný odhad obvyklé hodnoty v čase a místě podle odborné úvahy zpracovatele znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 350 k.ú. Knyk ze dne 18.7.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Knyk. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Knyk a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 6.11.2014 za přítomnosti pana Františka Krajíčka (jednatel společnosti 3K- PROFIL, s.r.o.). Pozn.: prohlídka nemovitosti byla znalci umožněna pouze částečně. Znalci nebylo umožněno zaměření nemovitosti. Ocenění je provedeno na základě podkladů poskytnutých panem Krajíčkem ( Znalecký posudek č. 104/2013, který vypracoval Zdeněk Jedlička dne 4.4.2004 a fotodokumentace interiéru nemovitosti). h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Znalecký posudek č. 104/2013, který vypracoval Zdeněk Jedlička dne 4.4.2004 pro účely úvěrového řízení. Místopis Vesnice Knyk leží administrativně v okrese Havlíčkův Brod a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Havlíčkův Brod. Obec Knyk se rozkládá asi pět kilometrů severně od Havlíčkova Brodu. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 370 obyvatel. Knyk se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Knyk a Rozňák. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je truhlářská dílna, která je postavena na úplném severním okraji obce Knyk, cca 50 m vpravo od silnice vedoucí do obce Horní Krupá. Nemovitost je tvořena truhlářskou dílnou bez čp/če, která je součástí pozemku parc.č. St. 1/3, její přístavbou bez čp/če, která je součástí pozemku parc.č. St. 1/4 a pozemkem parc.č. 35. Příslušenství tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, přípojku el. nn, kanalizaci do -3-

jímky, jímku, zpevněné plochy, opěrné zídky. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu s jižní orientací. Truhlárna s přístavbou o celkovém půdorysném tvaru do písmene L je postavena celé ploše pozemku parc.č. St. 1/3 a převážné části pozemku parc.č. St. 1/4. Pozemek parc.č. 35 a nezastavěná část pozemku parc.č. St. 1/4 jsou využívané jako ostatní manipulační plocha ve funkčním celku se stavbou. Přístup k nemovitosti je po veřejné částečně zpevněné komunikaci na parc.č. 1510/1 ve vlastnictví Obce Knyk. Silné stránky -dobrý stavebně technický stav, Slabé stránky - malé vlastní pozemkové zázemí pro skladování a manipulaci, převis nabídky nad poptávkou obdobného typu nemovitostí, poloha v obci s minimální občanskou vybaveností. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 350 k.ú. Knyk jsou uvedena následující omezení vlastnického práva:  Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné  Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci veřejné nedobrovolné dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě informací od pana Krajíčka na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva.

-4-

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Truhlárna bez čp/če na parc.č. St. 1/3 1.2 Přístavba truhlárny bez čp/če na parc.č. St. 1/4 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Truhlárna 4. Porovnávací ocenění 4.1 Truhlárna

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014.

1.1 Truhlárna bez čp/če na parc.č. St. 1/3 Jedná se o nepodsklepený objekt, který má jedno nadzemní podlaží a účelově využívané podkroví pod sedlovou střechou. Celkové údaje zjištěné ze Znaleckého posudku č. 104/2013 (viz. podklady): Dispoziční řešení: 1.NP- příprava materiálu, ruční dílna, manipulační prostor, truhlářská dílna, dva menší sklady, schodiště, chodba. Podkroví - schodiště, chodba, dvě kanceláře, velký sklad, šatna a denní místnost se soc. zázemím, menší sklad. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy betonové proložené kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva tl 70 cm, v podkroví stěny z SDK. Stropy trámové s rovným podhledem, v podkroví zateplený podhled. Sedlová dřevěná střecha s krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou břízolitové. Vnitřní omítky vápenné. Vnitřní obklady keramické standardní. Schody jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře hladké. Podlahy betonové, z keramické dlažby, dřevěné. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění ústřední z kotle na TP. Ohřev vody el. bojlerem. Jsou provedeny rozvody teplé a studené vody. Kanalizace je svedena do jímky. Hygienické vybavení tvoří sprchový kout, umyvadla, 2x splachovací WC. Ostatní vybavení tvoří rozvody odvětrání z dílenských provozů. Stáří a technický stav: Původní objekt postavený v roce 1928 byl v roce 1997 celkově zrekonstruován a zmodernizován na truhlářskou provozovnu (vyzdění části stěn, kde byla výdřeva, nové podlahy, nové rozvody vody, elektro, odpady, nové omítky a fasáda, nové stropy, zateplení krovu a provedení SDK příček, nová okna, vrata, dveře, schody, nové klempířské prvky). Současný stavebně technický stav je dobrý, prováděna běžná údržba. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem.

-5-

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 366,70 m2

Název 1.NP Výčet místností: přízemí podkroví Užitná plocha celkem:

278,84 m2 258,83 m2

1,00 1,00

278,84 m2 258,83 m2 537,67 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkem 2095,85 Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)

=

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 367 538 2 095,85 3 800 100,00 3 800 7 964 230

roků % [Kč]

86 40,00 4 778 538

2

[m3] 2 095,85 m3

1.2 Přístavba truhlárny bez čp/če na parc.č. St. 1/4 Jedná se o nepodsklepený objekt, který má jedno nadzemní podlaží a půdní prostory pod sedlovou střechou. Přístavba je postavena kolmo k severozápadní straně truhlárny, se kterou je provozně a stavebně propojena. Celkové údaje zjištěné ze Znaleckého posudku č. 104/2013 (viz. podklady): Dispoziční řešení: 1.NP- lakovna, sklad materiálu. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy betonové proložené kamenem, s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou z cihelného zdiva. Stropy trámové s rovným podhledem. Sedlová dřevěná střecha s plechovou krytinou Onduline. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní omítky vápenné štukové. Okna jsou dřevěná s dvojsklem. Dveře dřevěné. Vrata dřevěná dvoukřídlá. Podlahy betonové. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění ústřední z kotle na TP. Ostatní vybavení tvoří rozvody odvětrání. Stáří a technický stav: Objekt je užíván od roku 2011. Současný stavebně technický stav je velmi dobrý, prováděna běžná -6-

údržba. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 193,52 m2

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkem 957,92 Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)

=

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 194 174 957,92 3 000 100,00 3 000 2 873 760

roků % [Kč]

3 6,00 2 701 334

2

[m3] 957,92 m3

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 1/3 zastavěná ploch a nádvoří o výměře 328 m2. Parc.č. St. 1/4, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 260 m2. Parc.č. 35, trvalý travní porost o výměře 137 m2. Jedná se o mírně svažité pozemky s jižní orientací, uceleného nepravidelného tvaru. Na parc.č. St. 1/3, St. 1/4 je postavený objekt truhlárny bez čp/če. Pozemek parc.č. 35 je využívaný jako ostatní manipulační plocha ve funkčním celku se stavbou. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100,- až 400,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 250,- Kč/m2.

-7-

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a St. 1/3 nádvoří zastavěná plocha a St. 1/4 nádvoří trvalý travní porost 35 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 328

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 250

Celková cena pozemku [Kč] 82 000

260

250

65 000

137 725

250 Hodnota celkem

34 250 181 250

3. Výnosové ocenění Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.

3.1 Truhlárna Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby -8-

tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2014 do 31.12.2014 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemní smlouva Na pronájem nebytových prostor v objektu nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy. V současné době je nemovitost provozována rodinou vlastníků jako truhlářská dílna. Pro další výpočet je počítáno se simulovaným nájmem ve všech pronajímatelných prostorách nemovitosti. Nájemné z nebytových prostor je stanoveno s ohledem na jejich polohu v objektu, stavebně technický stav, dopravní obslužnosti, velikosti příslušenství. Na základě zhodnocení dosavadních skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k dílenským a skladovým účelům s kancelářským a soc. zázemím. Na základě šetření v dané lokalitě a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze předpokládat optimální výši obvyklého nájemného viz. níže. Objekt č.1 Mírová, Golčův Jeníkov Nabízíme pronájem výrobních prostor s vybavením truhlářské dílny, možno využití i pro jiný druh -9-

výroby. Součástí objektu jsou 4 výrobní haly, kancelářské prostory, 2 sociální zařízení, půda a skladové prostory. Plocha podlahová: 350 m2. Plocha pozemku celkem :986 m2. Rok rekonstrukce:2004 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/vyrobni-prostor/golcuv-jenikov-golcuv-jenikov-mirova/3530211420#img=0&fullscreen=false 2

Požadované nájemné: 12.000,- Kč/měsíc, tj. 411,-Kč/m /rok

Objekt č.2 Havlíčkův Brod Pronájem, komerční prostor, kancelář, dílna, sklad Nabízíme k pronájmu velmi zajímavý komerční prostor. Jedná se o soubor kanceláří, společenské místnosti, sociálního zařízení. Dále je zde garáž, 2x dílna, zpevněný venkovní prostor. Tento pronájem je vhodný například pro menší stavební firmu cca 20 lidí. Volné od června 2014. Majitel požaduje 2 nájmy dopředu. Užitná plocha:300 m2. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/ostatni-komercni-prostory/havlickuv-brod-havlickuv-brod-/333946972#img=0&fullscreen=false 2


Objekt č.3 Sokolohradská, Chotěboř Pronájem obchodních prostor o celkové velikosti 756 m2 vhodných pro zřízení výroby nebo skladů. Prostory jsou rozděleny do čtyř částí a to na prostory o velikosti 456,5 m2; 184,5 m2; 95 m2 a 20 m2 a dají se pronajmout i samostatně. Cena měsíčního nájmu se odvíjí od pronajatých m2. Prostory mají podlahové vytápění a zpevněnou podlahu. Možnost individuálních úprav. Budova se nachází u hlavního tahu Chotěboř - Ždírec nad Doubravou Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/vyrobni-prostor/chotebor-chotebor-sokolohradska/220148316#img=0&fullscreen=false 2


Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný nebo obdobný typ nemovitostí v dané lokalitě a čase je pronajímatelný za jednotkové ceny v rozmezí 400,- Kč/m2/rok až 700,- Kč/m2/rok. Přičemž vyšší nájemné je požadováno v lukrativnějším oblastech a za nemovitosti v lepším tech. stavu. Nájemné u oceňovaného objektu navrhuji na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti, tj 500,- Kč/m2/rok - provozy v přízemí a 300,-Kč/m2/rok - provozy a zázemí v podkroví. Nájemné je stanoveno zejména s ohledem na současný stavebně technický stav a polohu nemovitosti. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru www.sreality.cz - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců Roční výdaje (náklady): - vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy, jsou stanoveny odborným srovnáním a odhadem a obsahují (daň z nemovitosti, roční pojistné, opravy a údržbu, správu nemovitosti). Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. nájem nájem nájem míra plocha kapit. [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Provozní prostory přízemí 279 500 11 618 139 420 11,00 2.Provozní prostory podkroví 259 300 6 471 77 649 11,00 - 10 -

3.Provozní prostory přístavba Celkový výnos za rok:

174

500

7 246

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) 25% z výnosu Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota

Nj Nj * PP Nh 25,00 % * Nh V N=Nh-V Cv

86 950 304 019 m2 Kč

Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč

11,00

712 10 837 990 427 304 019 90 % 273 617 68 404 68 404 205 213 11,00 1 865 573

4. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objekt lehké výroby se sklady a soc. zázemím, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka v současné době převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti a zejména poloze a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná.

4.1 Truhlárna Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

711,57 m2 3 053,77 m3 560,22 m2 725,00 m2

- 11 -

Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej dílny a včetně kanceláře, dvorku a 2 menších garáží nebo dílen. Dílnu lze zachovat jako autoservis nebo i použít jako kovovýrobu nebo další výrobní nemovitosti. Zachovalá nemovitost za dobrou cenu!!! Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyrobni-prostor/krucemburk-krucemburk-kozeluzska/4182028380#img=0&fullscreen=false

č.2 Prodej bývalé prodejny smíšeného zboží a potravin, nyní slouží jako truhlářská dílna vybavená stroji. Rok výstavby 1989, poslední rekonstrukce v roce 2006. Celková plocha 1.237 m2, zastavěná plocha 483 m2, nadzemní podlaží 1 + sklep (40 m2). Dílna je zděná, suchá, rovná střecha, stropy – panel, krytina – lepenka. Vytápění – ústřední topení na zemní plyn, zdroj vody – obecní, kanalizace – septik, elektřina 380/220V. Objekt je umístěn v centru obce s dobrým příjezdem a parkováním, objekt není oplocen. Cena objektu 2.000.000,- Kč + stroje 500.000,- Kč. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyrobniprostor/pohled/3566064476#img=1&fullscreen=false

č.3 Prodej komerčních prostorů. Objekt lze využívat pro obchodní a výrobní činnost. Horní část objektu 250 m2, obchod, výrobní prostory, kancelář, sociální zařízení, sklad. Spodní část: 526 m2, sloužila jako autodílna, garáže, sklad, šatna, sociální zařízení, montážní rampa a jámy. Obě části budovy mají samostatné vchody a měření energií. Zpevněné asfaltové plochy, uzavřený dvůr. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyrobni-prostor/golcuv-jenikov-golcuv-jenikov-5--kvetna/3148648540#img=0&fullscreen=false

Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita Koželužská, Krucemburk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,50 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; 1,22 3 029 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - horší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 12 -

304,00 m2

0 m2

758 000 Kč

2 493 Kč/m2

Název: č.2 Lokalita Pohled, okres Havlíčkův Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; 0,73 3 019 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - lepší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 483,00 m 1 237 m 2 000 000 Kč 4 141 Kč/m2 Název: č.3 Lokalita 5. května, Golčův Jeníkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,73 2 057 Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - lepší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 776,00 m 1 129 m 2 190 000 Kč 2 822 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 2.057,- Kč/m2 až 3.029,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a - 13 -

poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 2.702,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

2 057 Kč/m2 2 702 Kč/m2 3 029 Kč/m2 2 702 Kč/m2 711,57 m2 1 922 662 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Truhlárna bez čp/če na parc.č. St. 1/3 1.2 Přístavba truhlárny bez čp/če na parc.č. St. 1/4 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Truhlárna 4. Porovnávací ocenění 4.1 Truhlárna Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena

4 778 540,00 Kč 2 701 330,00 Kč 7 479 870,00 Kč 181 300,00 Kč 1 865 570,00 Kč 1 922 660,00 Kč

Současný stav 1 922 662 Kč 1 865 573 Kč 7 661 122 Kč 181 250 Kč 1 900 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2

- 14 -

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - pozemků parc.č. St. 1/3 jehož součástí je stavba výroby bez čp/če, parc.č. St. 1/4 jehož součástí je stavba výroby bez čp/če a parc.č. 35 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Knyk, obec Knyk, okres Havlíčkův Brod vše zapsáno na LV č. 350, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby, k datu ocenění 6.11.2014, po zaokrouhlení na:

1 900 000,- Kč Slovy: jedenmiliondevětsettisíc korun českých

Závěr Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 4.12.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1648-123/14 znaleckého deníku.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 350 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace nemovitosti 4. Mapa polohy nemovitosti

- 16 -

počet stran A4 příloze 3 1 1 1

LV

- 17 -

- 18 -

- 19 -

KM

- 20 -

Fotodokumentace

- 21 -

Mapa polohy nemovitosti

- 22 -

14

Recommend Documents