14

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5816/65/14 O ceně nemovitosti - bytového domu č.p. 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš v obci Aš, okres Cheb

Objednatel znaleckého posudku:

Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Nejdku 21.3.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytového domu č.p. 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš v obci Aš, okres Cheb dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Bytový dům č.p. 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš Dlouhá 1357/17 35201 Aš Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš Počet obyvatel: 13 076 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 940,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce I O2. Hospodářsko-správní význam obce IV O3. Poloha obce V O4. Technická infrastruktura v obci I O5. Dopravní obslužnost obce I O6. Občanská vybavenost v obci I

Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 1,00 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 428,64 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.3.2014.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 4195 k.ú. Aš ze dne 17.3.2014 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - výměry a skutečnosti zjištěné na místě - údaje o obvyklých cenách nemovitostí v lokalitě

5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Aš z listu vlastnictví č. 4195 ze dne 17.3.2014 je vlastníkem st.p.č. 1514 o výměře 208 m2 vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a bytového domu č.p. 1357 na st.p.č. 1514, Grabovský Jiří, Kamenná 473/52, 35201 Aš.

6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníka, byl provedena prohlídka nemovitosti za účasti osob, které se zdržují v domě bez nájemních smluv (bezdomovci). Dům je volně přístupný.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňován je řadový koncový bytový dům č.p 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš situovaný v souvisle -2-

zastavěné části města Aš v ulici Dlouhá. Bytový dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, plynu a na kanalizaci (měřiče jsou demontovány), nemovitost je přístupná z přilehlé zpevněné komunikace. Ke dni ocenění vykazuje značně zanedbanou údržbu, je využíván k přespání bezdomovci.

8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny

B. Znalecký posudek B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a1) Bytový dům č.p. 1357 b) Ocenění pozemků b1) St.p.č. 1514 k.ú. Aš

a) Ocenění staveb a1) Bytový dům č.p. 1357

Zděný bytový dům č.p. 1357 je podsklepen, dále obsahuje 1. a 2. nadzemní podlaží a půdní prostor. V 1. PP jsou sklepní místnosti, v 1. NP je chodba se schodištěm byt obsahující předsíň, kuchyň, koupelnu s WC a 2x pokoj a dále byt obsahující předsíň, kuchyň, 2x pokoj a koupelnu s WC. V 2. NP je chodba, byt obsahující předsíň, kuchyň, 3x pokoj a koupelnu s WC a dále byt obsahující kuchyň, 2x pokoj a WC přístupné ze společné chodby. Nad 2. NP je půdní prostor, ve kterém byla zahájena vestavba podkroví, Dle podkladů objednatele byl dům postaven v roce 1911, asi v roce 2005 byla provedena výměna střešní krytiny, klempířských konstrukcí, výměna části oken a provedena částečná rekonstrukce bytu v 1. NP. Ke dni ocenění vykazuje dům značně zanedbanou údržbu, není obyvatelný, je v havarijním stavu, je užíván bezdomovci. Fasádní omítky jsou narušené, krytina částečně poškozená, zdivo 1. PP je vlhké, zdivo 1. NP částečně vlhké, dřevěná okna stavebně dožitá, dveře zničené, hygienické vybavení zničené, vybavení kuchyní chybí, omítky a podlahy poškozené, vytápění chybí, elektroinstalace dožitá. Vzhledem ke zjištěnému stavebnětechnickému stavu je výpočet opotřebení proveden analytickou metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12:

K. domy vícebytové (netypové) -3-

Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

zděná 1122

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,959

-4-

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1. PP 21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,451,80*1,80/2 1. NP 21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,451,80*1,80/2 2. NP 21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,451,80*1,80/2 Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná plocha 190,93 m2 190,93 m2 190,93 m2 572,79 m2

Podlaží 1. PP 1. NP 2. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor spodní stavba (21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,451,80*1,80/2)*(2,20) vrchní stavba (21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,451,80*1,80/2)*(6,40) zastřešení (21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,631,80*1,80/2)*(0,65+3,75/2)

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech

bez izolací proti zemní vlhkosti zděné tl. 45 a 30cm s podhledem rovným i členitým sedlová šablony Beronit -5-

=

190,93

=

190,93

Konstr. výška 2,20 m 3,20 m 3,20 m

1 642,01 /572,79 572,79 / 3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

=

[m2] 190,93

Typ PP NP Z

Součin 420,05 610,98 610,98 1 642,01

= 2,87 m = 190,93 m2

=

420,05 m3

=

1 221,97 m3

=

487,78 m3

Obest. prostor 420,05 m3 1 221,97 m3 487,78 m3 2 129,80 m3

Hodnocení standardu P P S S S

Část [%] 100 100 100 100 100

6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

titanzinek štukové hrubé omítky štukové běžné obklady kamenné hladké chybí dřevěná, dvojitá rámová plastová betonové, dřevěné vlýsky, plovoucí, dlažby chybí světelná ano studená a teplá voda od všech připojovacích míst zařizovacích předmětů rozvod zemního plynu chybí chybí WC, umyvadla, vany chybí ne chybí

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 3,20 0,00 5,40 5,40 3,10

P P S S S N S P S S S S C X P N P -6-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 70 30 100 100 100 50 50 100 80 20 70

N S P S S S S C X P N P S C P S S S

100 70 30 100 100 100 50 50 100 80 20 70 30 100 100 100 100 100

S C C S C C C X

100 100 100 30 70 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,54 0,46

Upravený obj. podíl 2,76 8,65 8,20 5,30 2,40 1,08 4,83 0,95 3,10 2,10 3,00 1,60 0,00 0,00 1,99 1,66 1,00

14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S C P S S S S C C S C C C X

3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 3,80 1,30 5,60 0,00

30 100 100 100 100 100 100 100 100 30 70 100 100 100

1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00

0,93 0,00 2,39 0,40 3,30 3,20 0,40 0,00 0,00 1,14 0,00 0,00 0,00 0,00 60,38 0,6038

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku P 6,00 100,00 0,46 2,76 4,57 103 150 68,67 3,1382 1. Základy vč. zemních prací P 18,80 100,00 0,46 8,65 14,32 103 150 68,67 9,8335 2. Svislé konstrukce S 8,20 100,00 1,00 8,20 13,57 103 140 73,57 9,9834 3. Stropy S 5,30 100,00 1,00 5,30 8,78 103 140 73,57 6,4594 4. Krov, střecha S 2,40 90,00 1,00 2,16 3,58 9 40 22,50 0,8055 5. Krytiny střech S 2,40 10,00 1,00 0,24 0,40 9 9 100,00 0,4000 5. Krytiny střech N 0,70 100,00 1,54 1,08 1,79 9 30 30,00 0,5370 6. Klempířské konstrukce S 6,90 35,00 1,00 2,42 4,01 103 110 93,64 3,7550 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 35,00 1,00 2,42 4,01 103 103 100,00 4,0100 7. Úprava vnitřních povrchů P 6,90 30,00 0,46 0,95 1,57 103 103 100,00 1,5700 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 5,13 103 103 100,00 5,1300 8. Úprava vnějších povrchů S 2,10 50,00 1,00 1,05 1,74 9 9 100,00 1,7400 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 50,00 1,00 1,05 1,74 20 20 100,00 1,7400 9. Vnitřní obklady keramické S 3,00 100,00 1,00 3,00 4,97 103 140 73,57 3,6564 10. Schody S 3,20 25,00 1,00 0,80 1,32 103 105 98,10 1,2949 11. Dveře S 3,20 25,00 1,00 0,80 1,32 20 20 100,00 1,3200 11. Dveře P 5,40 80,00 0,46 1,99 3,30 103 103 100,00 3,3000 13. Okna N 5,40 20,00 1,54 1,66 2,75 9 30 30,00 0,8250 13. Okna P 3,10 70,00 0,46 1,00 1,66 60 65 92,31 1,5323 14. Povrchy podlah S 3,10 30,00 1,00 0,93 1,54 60 65 92,31 1,4216 14. Povrchy podlah P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,96 20 20 100,00 3,9600 16. Elektroinstalace S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,66 9 30 30,00 0,1980 17. Bleskosvod S 3,30 50,00 1,00 1,65 2,73 30 30 100,00 2,7300 18. Vnitřní vodovod S 3,30 50,00 1,00 1,65 2,73 9 9 100,00 2,7300 18. Vnitřní vodovod S 3,20 50,00 1,00 1,60 2,65 60 70 85,71 2,2713 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 50,00 1,00 1,60 2,65 9 19 47,37 1,2553 19. Vnitřní kanalizace -7-

20. Vnitřní plynovod 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:

S S

0,40 100,00 1,00 3,80 30,00 1,00

0,40 1,14

0,66 1,89

9 9

9 100,00 9 100,00

0,6600 1,8900

78,1 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

2 150,0,9390 0,9546 1,0317 0,6038 1,0000 2,1120 2 535,51

Plná cena: 2 129,80 m3 * 2 535,51 Kč/m3 = 5 400 129,20 Kč Zdůvodnění použití snížení ceny v důsledku morálního opotřebení: Vzhledem ke zjištěnému stavebnětechnickému stavu bez možnosti užívání stavby a celkovému provedení stavby je při výpočtu ceny uvažováno morální opotřebení stavby ve výši 10 %. Přidané morální opotřebení: 10 % Koeficient opotřebení: (1- (78,1 + 10)% /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,119 642 615,37 Kč 0,959 616 268,14 Kč

Bytový dům č.p. 1357 - zjištěná cena

=

616 268,14 Kč

b) Ocenění pozemků b1) St.p.č. 1514 k.ú. Aš

Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle § 4 odst. 1 vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn bytovým domem, bez dalších omezujících vlivů. -8-

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 1,020 = 0,959

-9-

č. I

Pi 1,00

I

0,02

II I

0,00 0,00

I

0,00

I

0,00

I

0,00

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 428,64

Index

Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 stavební 1514 208,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 411,07

Cena [Kč] 85 502,56 85 502,56

=

85 502,56 Kč

Typ

Koef.

0,959

Název

St.p.č. 1514 k.ú. Aš - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 411,07

B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

Porovnávací hodnota Lokalita

Užitná plocha

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Aš, Nádražní

415,00

185

Kč 2 000 000

Kč/m2

KC

4 819

0,49

Nabízíme k prodeji bytový dům u hlavní silnice v Aši. V domě je 5 bytů 2+1 a nebytové prostory. Jedná se o třípodlažní bytový dům. V přízemí je jeden byt a nebytové prostory, v každém podlaží jsou dva byty 2+1. Jeden z bytů je obsazen nájemníkem. Čtyři byty jsou v dobrém stavu, schopny užívání, jeden byt vyžaduje rekonstrukci. Byty mají samostatné etážové topení s plynovými kotli, koupelnu, WC a kuchyňskou linku. Dům je podsklepený. K1 Zdroj ceny - nabídka RK NEXT REALITY

0,90

K2 Velikosti objektu - větší budova, 6 bytů K3 Poloha - horší K4 Provedení a vybavení - lepší, uživatelné

0,85 1,05 0,85

K5 Celkový stav - užívaný dům K6 Vliv pozemku - bez vlivu

0,85 1,00

K7 Úvaha zpracovatele ocenění - užívaná budova se šesti byty

0,85

- 10 -

Upravená cena Foto Kč/m2 2 377

Aš, Smetanova

420,00

384

1 890 000

4 500

0,47

2 114

Nabízíme k prodeji činžovní dům se čtyřmi byty i s nájemníky a dva byty v 1 NP po započaté rekonstrukci. Jedná se o cihlový, třípodlažní a podsklepený činžovní dům. V 1NP je započatá rekonstrukce bytů 2+1 a 1+1. V 2NP a ve 3NP je jeden byt 3+1 a jeden byt 2+1, každý má samostatný plynový kotel a odpočet vody a elektr. Podkroví domu je vhodné k adaptaci na další byt. Vytápění UT a ohřev teplé vody plynovým kotlem. Ve 3NP jsou plastová okna. V roce 2006 byla provedena rekonstrukce střechy, elekt.rozvodů a kanalizace. V současné době jsou obsazené byty v 2NP a ve 3NP, v 1NP je třeba dokončit započatou rekonstrukci bytů. Součástí této nabídky je nedokončená hrubá stavba přístavby a oplocený pozemek 222 m2 s vlastním vjezdem. Dům se nachází v klidné lokalitě nedaleko centra města Aše K1 Zdroj ceny - nabídka RK NEXT REALITY

0,90

K2 Velikosti objektu - větší budova, 6 bytů K3 Poloha - srovnatelná

0,85 1,00

K4 Provedení a vybavení - lepší, uživatelné K5 Celkový stav - užívaný dům K6 Vliv pozemku - bez vlivu

0,85 0,85 1,00

K7 Úvaha zpracovatele ocenění - užívaná budova se šesti byty

0,85

Aš, Smetanova

385,00

1 614

3 080 000

8 000

0,36

2 876

Podsklepená rodinná vila s okrasnou zahradou a garáží v klidné lokalitě Aše. Jedná se o třípodlažní, podsklepený RD s balkonem a garáží. V 1. NP a ve 2. NP jsou byt.jednotky 3+1, ve 3. NP je byt.jednotka 2+KK. Každá jednotka má samostatný vchod, sociální zařízení a vytápění plynovým kotlem. V jedné bytové jednotce je krb. Okna jsou dřevěná špaletová, podlahy dřevěné, v koupelnách a WC je dlažba. Objekt je v dobrém stavebně technickém stavu, jeho dispoziční řešení nabízí různá využití, bydlení pro 3 rodiny, penzion, kanceláře, nájemní byty apod. Součástí této nabídky je také udržovaná okrasná zahrada 1 461 m2 se skleníky, jezírky a krbem. Dům se nachází v klidné lokalitě Aše K1 Zdroj ceny - nabídka RK NEXT REALITY K2 Velikosti objektu - rodinný dům, 3 byty

0,85 1,02

K3 Poloha - lepší, klidná poloha K4 Provedení a vybavení - lepší, uživatelné

0,90 0,80

K5 Celkový stav - užívaný dům K6 Vliv pozemku - pozemek zahrady

0,80 0,80

K7 Úvaha zpracovatele ocenění - RD se třemi byty a se zahradou

Variační koeficient před úpravami: 27,37 % Průměrná cena Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

0,90

Variační koeficient po úpravách:

12,87 % 2 2 456 Kč/m 2 2 202 Kč/m 2 318 m 700 236 Kč

V současné době je na trhu s nemovitostmi poptávka nižší než nabídka. V lokalitě jsou nabízeny obdobné nemovitosti ale ke dni podání nabídek užívané, obyvatelné, jsou známé nabídkové ceny. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi a stavebnětechnickému stavu oceňované stavby je nutno při porovnání s nabídkovými cenami srovnávaných nemovitostí cenu oceňované nemovitosti, která je v havarijním stavu a vyžaduje pro další užívání provedení celkové rekonstrukce podstatně snížit. Vzhledem k umístění, k velikosti domu a pozemku, zjištěnému stavebnětechnickému stavu domu a vybavení, požadovaným cenám za obdobné užívané nemovitosti v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytového domu č.p. 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš v obci Aš, okres Cheb na

700.000,- Kč

- 11 -

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných zjištěných cen a) Ocenění staveb a1) Bytový dům č.p. 1357

616 268,10 Kč

a) Ocenění staveb celkem

616 268,10 Kč

b) Ocenění pozemků b1) St.p.č. 1514 k.ú. Aš

85 502,60 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

85 502,60 Kč

701 770,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 50:

701 770,- Kč

slovy: Sedmsetjedentisícsedmsetsedmdesát Kč

Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem

700 000,- Kč

slovy: sedmsettisíc Kč V Nejdku 21.3.2014 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5816/65/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 65/14.

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4195 ze dne 17.3.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti - 12 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 1

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -